Kirichenko O.V., uchádzač o vedeckú hodnosť, asistent Katedry občianskeho práva a civilný proces Fakulta právaŠtátna pedagogická univerzita Uljanovsk. I.N. Uljanov.
Hlava 35 Občianskeho zákonníka obsahuje články týkajúce sa zmien zmluvy komerčný nábor obytné priestory. Môže ísť najmä o články o tom, ako osoby s trvalým pobytom s nájomcom uzatvárajú zmluvy o prevzatí solidárnej zodpovednosti voči prenajímateľovi (článok 4 § 677 Občianskeho zákonníka), postup pri trvalom bývaní občanov bydlisko u zamestnávateľa (článok 679 Občianskeho zákonníka), nahradenie zamestnávateľa občanom, ktorý má u neho trvalý pobyt (článok 686 Občianskeho zákonníka). Zároveň v súlade s odsekom 2 čl. 683 Občianskeho zákonníka, ustanovenia čl. 686 Občianskeho zákonníka o nahradení zamestnávateľa občanom, ktorý má s ním trvalý pobyt, ak samozrejme táto dohoda neustanovuje inak.
Zmluva sa teda mení aj výmenou nájomcu, čo je možné na žiadosť samotného nájomcu a ostatných občanov, ktorí s ním trvale bývajú, so súhlasom prenajímateľa (§ 686 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Nájomcu môže nahradiť niekto z plnoletých občanov s trvalým pobytom v byte. V prípade úmrtia nájomcu alebo jeho odchodu z obydlia platí zmluva naďalej za rovnakých podmienok a po vzájomnej dohode sa nájomcom stáva jeden z občanov s trvalým pobytom u bývalého nájomcu. Ak sa nedosiahne konsenzus, všetci občania s trvalým pobytom v obytnej zóne sa stanú spoločnými nájomníkmi (§ 686 ods. 2 Občianskeho zákonníka). Nie je potrebný súhlas prenajímateľa.
K zániku bytového vzťahu zo zmluvy o komerčnom nájme nebytových priestorov môže dôjsť jednak v dôsledku výpovede zmluvy, ale aj z iných dôvodov (smrť jedného nájomcu, zničenie nebytových priestorov). Preto je pojem „skončenie pracovnej zmluvy“ širší ako pojem „skončenie pracovnej zmluvy“<1>.
<1>Ružanová V.D. Ukončenie nájomnej zmluvy // Bytové právo. 2005. N 3. S. 14 - 15.
Teda obchodná nájomná zmluva, ako každá iná občianska zmluva, možno vypovedať za prítomnosti vôle strán (stran) zmluvy - výpoveď zmluvy a bez ohľadu na ich vôľu (v prípade straty bývania, úmrtia osamelého občana-nájomca, jeho vyhlásenia za mŕtveho, uznania chýba).
Všeobecné dôvody výpovede zmluvy o obchodnom nájme nebytových priestorov sú uvedené v kap. 26 Občianskeho zákonníka „Zánik záväzkov“, vymenujme niektoré z nich: zánik záväzku jeho riadnym vykonaním (§ 408 Občianskeho zákonníka); zánik záväzku zhodou dlžníka a veriteľa v jednej osobe, napríklad nájomca ako dedič sa stane vlastníkom prenajatých priestorov (§ 413 Občianskeho zákonníka); zánik záväzku nemožnosťou plnenia, ak je spôsobený okolnosťou, za ktorú nezodpovedá žiadna zo zmluvných strán, napríklad zničenie obydlia, jeho strata zbúraním domu a pod. (článok 416 Občianskeho zákonníka); zánik záväzku smrťou občana (in tento prípad len jediný nájomca žijúci na základe odseku 2 čl. 686, čl. 675 Občianskeho zákonníka) (článok 418 Občianskeho zákonníka); zánik záväzku likvidáciou právnická osoba(v tomto prípade právnická osoba - prenajímateľ) (§ 419 Občianskeho zákonníka).
Občiansky zákonník obsahuje osobitné pravidlá o dôvodoch a postupe vypovedania obchodnej nájomnej zmluvy (§ 687 Občianskeho zákonníka). Zvláštnosťou tohto článku je, že umožňuje subsidiárne uplatnenie právnych predpisov o bývaní (článok 687 ods. 3 Občianskeho zákonníka). Zároveň podľa čl. 688 Občianskeho zákonníka následkom skončenia zmluvy o nájme bytu je vysťahovanie z nebytových priestorov na základe rozhodnutia súdu ako nájomcu samotného, tak aj ďalších občanov, ktorí v čase odstúpenia od zmluvy bývali v určenom dome. priestorov.
V prvom rade čl. 687 Občianskeho zákonníka rozlišuje výpoveď zmluvy na žiadosť nájomcu so súhlasom ostatných občanov, ktorí s ním trvale bývajú, a to kedykoľvek, bez ohľadu na uplynutie platnosti zmluvy, kde je potrebné písomné upozornenie o výpovedi zaslané na adresu: prenajímateľ tri mesiace vopred<2>. Z podnetu nájomcu sa zmluva vypovedá bez súdneho konania a zoznam dôvodov, na základe ktorých sa môže nájomca domáhať ukončenia zmluvy o komerčnom prenájme nebytových priestorov, nie je zákonom obmedzený. V tomto prípade je jasne viditeľná túžba zákonodarcu chrániť záujmy zamestnávateľa ako slabšej stránky posudzovanej zmluvy.
<2>Zákon to ukladá zamestnávateľovi písanie oznámiť prenajímateľovi výpoveď zmluvy tri mesiace vopred s prihliadnutím na skutočnosť, že táto lehota umožní prenajímateľovi rozhodnúť o ďalšom užívaní nebytových priestorov (napríklad o hľadaní nových nájomníkov). Pozri: Ružanová V.D. Ukončenie nájomnej zmluvy // Bytové právo. 2005. N 3. S. 14 - 15.
Vypovedanie zmluvy o komerčnom prenájme na podnet prenajímateľa je povolené len v súdneho poriadku za spáchanie zo strany nájomcu alebo iných občanov (občanov s trvalým pobytom spolu s nájomcom; podnájomníkov, prechodne bývajúcich), za ktorých konanie zodpovedá, protiprávne konania, ktorých taxatívny zoznam je uvedený v odsekoch 2 a 4 čl. 687 GK. Najmä odsek 2 čl. 687 Občianskeho zákonníka poukazuje na dve takéto porušenia: 1) nezaplatenie platby za bývanie nájomcom v dlhodobej zmluve na šesť mesiacov, ak nájomná zmluva neustanovuje dlhšiu dobu, a v prípade krátkodobo jeden – viac ako dvakrát po expirácii ustanovené dohodou lehota splatnosti; 2) zničenie alebo poškodenie obydlia (samotným nájomcom alebo inými občanmi, za činy ktorých je zodpovedný). Zároveň pred súdnou cestou nie je prenajímateľ povinný upozorniť nájomcu na potrebu odstránenia týchto porušení.
V prvom prípade je nezaplatenie poplatku zo strany nájomcu porušením vedúcim k ukončeniu zmluvy bez ohľadu na to, či k takémuto porušeniu došlo počas šiestich po sebe nasledujúcich mesiacov alebo počas samostatných šiestich mesiacov. Súdy pri posudzovaní prípadov ukončenia zmlúv, obchodných aj sociálny nábor vytvárať podmienky na preštudovanie dôvodov dlhu nájomcu platiť za bývanie v domnienke, že súvisia s okolnosťami, ktoré právny význam v súlade s odsekom 2 čl. 687 GK. Platné dôvody neplatenia poplatkov za bývanie a verejné služby súdy uznávajú veľké omeškania s platbou mzdy, dôchodky; nezamestnanosť; ťažká finančná situácia v dôsledku choroby; prítomnosť osôb so zdravotným postihnutím, detí a pod. požiadavky na splatenie dlhu sú splnené. Súdy zároveň neprejednávajú otázku dôvodov vzniku dlhu v prípadoch, keď žalovaní – zamestnávatelia dlho nežijú v obytných priestoroch a neplatia za bývanie a služby; riadne upovedomený o čase a mieste súdne zasadnutie v poslednom známom mieste bydliska, ale nedostavia sa na pojednávanie súdu, neoznámia dôvod nedostavenia sa na súd, písomné vysvetlenia a neposkytnúť žiadne dôkazy<3>.
<3>Pozri: Grudtsyna L.Yu. Komentár k Kódexu bývania Ruskej federácie podľa jednotlivých článkov / Ed. vyd. N.M. Korshunov. M.: Eksmo, 2005. S. 203 - 204; Preskúmanie judikatúry Justičné kolégium na občianske záležitosti najvyšší súd RF zo dňa 21. júla 2000 "O ukončení zmluvy o sociálnom prenájme bytových priestorov v súvislosti s nezaplatením platby za bývanie a energie zo strany nájomcu do šiestich mesiacov."
Táto prax súdov sa javí ako správna, keďže preukazovanie opodstatnenosti dôvodov vzniku dlhu v zmysle ust. 55, 56 Občianskeho súdneho poriadku Ruskej federácie leží na žalovanom-zamestnávateľovi. V súlade s odsekom 4 čl. 167 Občianskeho súdneho poriadku Ruskej federácie, súd má právo vec prejednať v neprítomnosti odporcu, oznámeného o čase a mieste súdneho zasadnutia, ak o tom súd neinformoval. dobré dôvody och nedostavenie sa a nepožiadal o prejednanie veci v jeho neprítomnosti<4>.
<4>Občiansky súdny poriadok Ruskej federácie zo 14. novembra 2002 N 138-FZ (CPC RF) (v platnom znení federálne zákony zo dňa 21.07.2005 N 93-FZ; zo dňa 27.12.2005 N 197-FZ).
V druhom prípade protiprávne konanie nájomcu alebo iných občanov, za ktorých konanie je zodpovedný, ktoré má za následok zničenie alebo poškodenie obydlia, musia byť potvrdené príslušným aktom, najmä štátne orgány. inšpekcia bývania, alebo uznesenie o použití opatrení správnej zodpovednosti (článok 23.55 zákona o správnych deliktoch)<5>.
<5>Kódex Ruskej federácie na správne delikty zo dňa 30. decembra 2001 N 195-FZ (Kódex správnych deliktov Ruskej federácie) (v znení federálnych zákonov zo dňa 3. júna 2006 N 78-FZ; zo dňa 3. júla 2006 N 97-FZ).
Odsek 4 čl. 687 Občianskeho zákonníka dodatočne poukazuje na protiprávne konanie nájomcu (občana, za ktorého konanie zodpovedá), ktoré je tiež dôvodom na vypovedanie obchodnej nájomnej zmluvy na žiadosť prenajímateľa: 1) užívanie priestorov na iné účely<6>; 2) systematické porušovanie práv a záujmov susedov. Systematické porušovanie zároveň znamená ich opakovanie.<7>.
<6>Najmä umenie. 7.21 zákona o správnych deliktoch je poskytnutá administratívna zodpovednosť na užívanie obytných priestorov na iné účely formou upozornenia alebo uloženia správna pokuta pre občanov vo výške 10 až 15 minimálnych miezd. Pozri: Kódex správnych deliktov Ruskej federácie z 30. decembra 2001 N 195-FZ (CAO RF) (v znení federálnych zákonov z 3. júna 2006 N 78-FZ; z 3. júla 2006 N 97-FZ) .
<7>Sústavné porušovanie práv a záujmov susedov sa chápe ako znemožňujúce konanie Spolužitie so susedmi v rovnakej obytnej štvrti (obytný dom, obytný dom). Môže ísť najmä o porušenie pravidiel používania obytných priestorov, hygienicko-epidemiologických a iných pravidiel. Takže napríklad používanie televízorov, rádií, magnetofónov a iných hlasných zariadení je povolené len vtedy, ak je počuteľnosť znížená na mieru, ktorá nenarúša pokoj obyvateľov domu. V čase od 23:00 do 7:00 je potrebné dodržiavať úplné ticho. Pozri: Grudtsyna L.Yu. Komentár k Kódexu bývania Ruskej federácie podľa jednotlivých článkov / Ed. vyd. N.M. Korshunov. M.: Eksmo, 2005. S. 205 - 206.
Tu, na rozdiel od odseku 2 čl. 687 Občianskeho zákonníka má prenajímateľ právo vypovedať zmluvu na súde len za podmienky, že protiprávne konania budú pokračovať aj napriek upozorneniu na potrebu odstránenia priestupkov zo strany prenajímateľa voči nájomcovi. Teda zoznam dôvodov výpovede zmluvy z podnetu prenajímateľa uvedený v čl. 687 Občianskeho zákonníka, je taxatívny.
Avšak aj za prítomnosti tých, ktorí sú uvedení v odsekoch 2, 4 čl. 687 Občianskeho zákonníka o priestupkoch môže súd odmietnuť uspokojenie nároku prenajímateľa s tým, že poskytne nájomcovi lehotu (najviac jeden rok) na odstránenie priestupkov a uspokojí nárok prenajímateľa, len ak sa opätovne obráti na súd, ak nájomca neodstráni (alebo neprijme opatrenia na odstránenie) priestupkov<8>. Zároveň na žiadosť zamestnávateľa môže súd v rozhodnutí o skončení zmluvy odložiť výkon rozhodnutia najviac na jeden rok. V zmysle vyššie uvedenej normy je toto oneskorenie dané nájomcovi, aby si našiel iné bývanie. Na základe odseku 2 čl. 683 Občianskeho zákonníka do krátkodobého obchodného nájmu, ustanovenie odseku 4 ods. 2 čl. 687 Občianskeho zákonníka sa nepoužije.
<8>Toto pravidlo svedčí o zvýšených zárukách práv zamestnávateľa a umožňuje súdu zohľadniť konkrétne okolnosti prípadu (napríklad mieru zavinenia zamestnávateľa, jeho majetkové pomery a pod.). Možnosť odkladu výkonu súdneho rozhodnutia o ukončení obchodnej nájomnej zmluvy je prejavom humanizmu zákonodarcu. Odklad je potrebný napríklad pri ukončení zmluvy v zimnom období, a zamestnávateľ má malé deti, ako aj v iných ťažkých životných situáciách. Pozri: Ružanová V.D. Ukončenie nájomnej zmluvy // Bytové právo. 2005. N 3. S. 16.
Ktorákoľvek zo zmluvných strán zmluvy o obchodnom nájme nebytových priestorov sa môže domáhať výpovede zmluvy na súde z dôvodov uvedených v odseku 3 čl. 687 Občianskeho zákonníka a v bytovej legislatíve, najmä v čl. 83 LCD. Žiaľ, tento paragraf obsahuje len všeobecný odkaz na bytovú legislatívu, ktorý nemožno považovať za správny. Výpoveď zmluvy o obchodnom nájme nebytových priestorov so sebou nesie pre zmluvné strany závažné dôsledky, preto v čl. 687 Občianskeho zákonníka by sa mal uviesť taxatívny zoznam dôvodov na takéto ukončenie, ktorý sa neobmedzuje len na uvedený odkaz. Pre zamestnávateľa nie je právo vypovedať zmluvu ustanovené týmto odsekom také relevantné, keďže v súlade s odsekom 1 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, a tak má právo kedykoľvek bez vysvetlenia dôvodov mimosúdne jednostranne vypovedať zmluvu. Toto právo je teda hlavne pre prenajímateľa.
Odsek 3 čl. 687 Občianskeho zákonníka na rozdiel od odsekov 2 a 4 tohto článku neznamená priestupky, ale situácie, keď obydlie stratí schopnosť uspokojovať bytové potreby občanov v dôsledku objektívnych okolností nezávislých na vôli účastníkov konania: stalo sa nespôsobilý na trvalý pobyt alebo sa dostal do havarijného stavu z dôvodu fyzického opotrebovania, prírodná katastrofa, oheň atď. Pre ostatné prípady poskytnuté bytový zákon, ktoré môžu byť dôvodom na ukončenie obchodnej nájomnej zmluvy, môže podľa nášho názoru zahŕňať zbúranie bytového domu a prevod bytových priestorov na nebytové priestory (§ 85 ZP). Demoláciu a prevod bytových priestorov na nebytové priestory je možné bez ohľadu na súhlas alebo želanie vlastníka vykonať len z dôvodov uvedených v zákone, napríklad v dôsledku odstúpenia od zmluvy. pozemok pre vládu resp komunálne potreby(čl. 279 - 282 Občianskeho zákonníka, čl. 32 RF LC).
V dôsledku ukončenia zmluvy o komerčnom prenájme, ako už bolo uvedené, čl. 688 Občianskeho zákonníka volá vysťahovanie. Vysťahovanie je nútené odňatie obytného priestoru osobám, ktoré naň nemajú právo alebo ktorých právo zaniklo z dôvodov ustanovených zákonom. Tento dôsledok ako donucovacie opatrenie sa vzťahuje len na prípady vypovedania zmluvy z podnetu prenajímateľa. Všetky osoby bývajúce s nájomcom (trvalo bývajúci občania, podnájomníci, prechodní obyvatelia) podliehajú vysťahovaniu. Podkladom na vysťahovanie, ako aj podkladom na ukončenie zmlúv je rozhodnutie súdu. Napriek tomu, že tento článok nenaznačuje dôsledky vysťahovania, nevzbudzujú pochybnosti – občania sú predmetom vysťahovania bez zabezpečenia iného bývania. Toto čl. 688 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa zásadne líši od pravidiel obsiahnutých v právnych predpisoch o bývaní, podľa ktorých vysťahovaní štatutárne iné ubytovanie je zabezpečené.
Na záver je potrebné uviesť aj to, že počas doby jej platnosti možno zmluvu o komerčnom prenájme meniť a vypovedať zo všeobecných dôvodov ustanovených v kap. 29 Občianskeho zákonníka „Zmena a ukončenie zmluvy“, a to: 1) zmluvu možno meniť a vypovedať dohodou zmluvných strán, pokiaľ Občiansky zákonník Ruskej federácie, iné zákony a samotná zmluva neustanovujú inak ( odsek 1 článku 450 Občianskeho zákonníka); 2) na žiadosť jednej zo strán súdnym rozhodnutím iba v prípade závažných porušení zmluvy druhou stranou, v iných prípadoch ustanovených Občianskym zákonníkom, inými zákonmi a samotnou zmluvou (odsek 2 článku 450 Občianskeho zákonníka). Porušenie zmluvy jednou zo strán sa považuje za podstatné, čo spôsobí druhej strane takú ujmu, že je do značnej miery zbavená toho, s čím mohla pri uzatváraní zmluvy počítať. Zmluvu o obchodnom nájme možno meniť aj vypovedať v súvislosti so podstatnou zmenou okolností, ak samotná zmluva neustanovuje alebo z jej podstaty nevyplýva niečo iné (§ 451 Občianskeho zákonníka).
Dohoda o zmene alebo ukončení zmluvy sa uzatvára v rovnakej forme ako samotná zmluva, ak zo zákona, iných právnych úkonov, samotnej zmluvy alebo zvyklostí obchodného obratu nevyplýva inak. Zároveň môže účastník podať návrh na zmenu alebo vypovedanie zmluvy na súde až po doručení odmietnutia návrhu na zmenu alebo vypovedania zmluvy od druhého účastníka alebo nedoručení odpovede v lehote uvedené v návrhu alebo právne ustanovené, alebo samotnou zmluvou, a ak nie je, do 30 dní (článok 452 Občianskeho zákonníka).
Nájomná zmluva je zmluva, ktorou sa jedna strana (prenajímateľ) zaväzuje poskytnúť druhej strane (nájomcovi) bývanie za odplatu za držbu a užívanie na bývanie. Pracovná zmluva sa uzatvára písomne.
Doba, na ktorú možno nájom uzavrieť, nie je dlhšia ako päť rokov. Ak lehota nie je v zmluve určená, zmluva sa považuje za uzavretú na päť rokov. Dohoda uzavretá na dobu do jedného roka sa považuje za zmluvu o krátkodobom prenájme (článok 671, Občiansky zákonník Ruskej federácie).
Práva nájomcu a prenajímateľa ukončiť zmluvu
Nájomca priestorov má právo predčasne vypovedať nájomnú zmluvu. Ak s nájomcom žijú iné osoby, vyžaduje sa na to ich súhlas (článok 1 článku 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Prenajímateľ má právo predčasne ukončiť nájomnú zmluvu iba na súde v nasledujúcich prípadoch (články 2, 4 článku 687, odsek 2 článku 450 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie):
- ak nájomca nezaplatil nájomné za obydlie šesť mesiacov (pokiaľ zmluvou neurčuje dlhšia doba), a ak ide o krátkodobé nájomné, ak nájomca nezaplatil nájomné viac ako dvakrát po uplynutí lehoty platobnej lehoty stanovenej zmluvou. Zároveň, ak nájomca uhradil poplatok v nižšej výške, ako je ustanovené zmluvou, nie je možné od zmluvy odstúpiť z dôvodu nezaplatenia poplatku. Okrem toho súd posúdi opodstatnenosť dôvodov, prečo nájomca neplatil za bývanie (či došlo k veľkému omeškaniu mzdy, ťažkej finančnej situácii, prítomnosti zdravotne postihnutých, maloletých a iných podobných okolností v rodine). zamestnávateľa);
- nájomca alebo iní občania, za ktorých činy je zodpovedný, zničili alebo znehodnotili obytné priestory;
- nájomca užíva priestory na iné účely alebo sústavne porušuje práva a záujmy susedov. Sústavným porušovaním práv a záujmov susedov sú okrem iného opakované úkony pri užívaní obytných priestorov bez dodržania požiadaviek požiarna bezpečnosť, hygienické a hygienické požiadavky, pravidlá používania obytných priestorov (napríklad porušovanie pravidiel chovu domácich zvierat, páchanie chuligánskych akcií voči susedom, porušovanie režimu ticha v noci atď.);
- zamestnávateľ porušil iné základné podmienky zmluvy.
Nájomca aj prenajímateľ majú právo domáhať sa ukončenia zmluvy na súde, ak priestory už nie sú vhodné na trvalý pobyt alebo sú v havarijnom stave (článok 3, článok 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Postup pri ukončení zmluvy
Odporúčame, aby sa strana, ktorá má v úmysle domáhať sa ukončenia zmluvy o prenájme bytu, držala nasledujúceho algoritmu.
Krok 1. Pošlite druhej strane nájomnej zmluvy ponuku na ukončenie zmluvy
Strana zmluvy, ktorá chce ukončiť nájomnú zmluvu, musí takúto ponuku zaslať druhej strane. Ak sa strany dohodnú skoré rozpustenie zmluvy, predstavujú zodpovedajúcu dohodu (odsek 1, článok 452 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Ak nájomca písomne upozorní prenajímateľa na ukončenie zmluvy najmenej tri mesiace vopred, zmluva bude ukončená bez ohľadu na súhlas prenajímateľa (odsek 1, článok 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Ak je dôvodom na ukončenie zmluvy užívanie priestorov nájomcom a občanmi, ktorí s ním žijú, na iné účely alebo sústavné porušovanie práv a záujmov susedov, môže prenajímateľ vopred upozorniť nájomcu na potrebu odstrániť takéto porušenia (odsek 4 článku 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Ponuku na ukončenie zmluvy je možné postúpiť priamo druhej zmluvnej strane alebo poslať doporučene s potvrdením o prijatí.
Krok 2. Ak nedôjde k dohode o ukončení zmluvy, obráťte sa so žalobou na súd
Na súd sa môžete obrátiť až po odmietnutí vypovedania zmluvy zo strany druhej zmluvnej strany alebo ak nedostanete odpoveď od druhej zmluvnej strany v lehote uvedenej v návrhu, v prípade jej neprítomnosti do 30 dní (odst. 2 článku 452 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Prenajímateľ by mal vo vyhlásení o nároku uviesť požiadavku na ukončenie zmluvy a vysťahovanie nájomcu a osôb, ktoré s ním žijú (článok 688 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Nárok sa podáva v Okresný súd v mieste bydliska odporcu alebo v mieste právnickej osoby, ak je odporcom organizácia (článok 24 Občianskeho súdneho poriadku Ruskej federácie).
Zaplatiť štátnu povinnosť. Keďže pohľadávka nie je majetková, výška štátnej dane bude 300 rubľov. (doložka 3, doložka 1, článok 333.19 daňového poriadku Ruskej federácie).
K žalobe priložte tieto dokumenty (článok 132 Občianskeho súdneho poriadku Ruskej federácie):
- kópie vyhlásenie o nároku podľa počtu obžalovaných a tretích osôb;
- kópiu nájomnej zmluvy;
- kópia listu vlastníctva k obydliu (ak je žalobcom prenajímateľ);
- návrh na výpoveď zmluvy a dôkaz o jeho zaslaní žalovanému;
- potvrdenie o zaplatení štátnej povinnosti;
- iné doklady preukazujúce nároky.
Poznámka!
Súd môže poskytnúť nájomcovi lehotu nie dlhšiu ako jeden rok na odstránenie porušení, ktoré slúžili ako základ na ukončenie zmluvy. Ak nájomca priestupky neodstráni, súd na opakovanú výzvu prenajímateľa rozhodne o ukončení nájomnej zmluvy. Zároveň môže súd na žiadosť zamestnávateľa odložiť výkon rozhodnutia najviac o rok ( odsek 2 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Krok 3. Získajte súdne rozhodnutie
Rozhodnutie súdu vstupuje do právny účinok po uplynutí platnosti príťažlivosť ak to nebolo napadnuté. Avšak lehota na podanie príťažlivosť je mesiac odo dňa konečného rozhodnutia súdu (časť 1 článku 209, časť 2 článku 321 Občianskeho súdneho poriadku Ruskej federácie).
Odkaz. Konečná podoba rozsudku
Prijatím súdneho rozhodnutia v konečnej podobe sa zabezpečuje príprava úvodnej, popisnej, motivačnej a rezolúcie časti rozhodnutia (Časť 1 Čl. 198 Občianskeho súdneho poriadku Ruskej federácie).
Výrok rozhodnutia vyhlási súd na tom istom zasadnutí súdu, na ktorom sa vec skončila (Časť 1 Čl. 199 Občianskeho súdneho poriadku Ruskej federácie).
Vypracovanie odôvodneného rozhodnutia súdu možno odložiť najviac o päť dní odo dňa skončenia konania. Zároveň z odôvodnenia súdneho rozhodnutia musia vyplývať: súdom zistené okolnosti prípadu; dôkazy, na ktorých sú založené závery súdu o týchto okolnostiach; argumenty, na základe ktorých súd odmietne niektoré dôkazy; zákonov, ktorými sa súd riadilČasť 4 Čl. 198, časť 2 čl. 199 Občianskeho súdneho poriadku Ruskej federácie).
Ak je podané odvolanie, rozhodnutie nadobudne právoplatnosť po prerokovaní sťažnosti súdom, pokiaľ nebolo napadnuté rozhodnutie zrušené. Ak bolo rozhodnutie súdu prvého stupňa zrušené alebo zmenené a bolo prijaté nové rozhodnutie, nadobudne účinnosť okamžite (časť 1 článku 209 Občianskeho súdneho poriadku Ruskej federácie).
Po ukončení zmluvy o nájme nebytových priestorov sa nájomca a ostatní občania bývajúci v bytovom priestore v čase ukončenia zmluvy podrobujú vysťahovaniu z nebytových priestorov na základe rozhodnutia súdu.
Krok 4. Získajte zoznam výkonov a obráťte sa na súdnych exekútorov
Ak sa odporca nechce dobrovoľne podriadiť rozhodnutiu súdu, obráťte sa na súdnu exekútorskú službu. Za týmto účelom získajte exekučný titul na súde (časť 1 článku 428 Občianskeho súdneho poriadku Ruskej federácie) a spolu so žiadosťou o začatie ho predložte súdnemu exekútorovi v mieste bydliska povinného. exekučné konanie(článok 30, zákon zo dňa 02.10.2007 N 229-FZ).
Občania vysťahovaní z obytných priestorov majú právo, ak je na to dobrý dôvod, požiadať súd o odklad výkonu súdneho rozhodnutia (článok 37 zákona z 2.10.2007 N 229-FZ).
MDT 347.453.3
Strany v časopise: 61-66
O.V. Kirichenko,
kandidáta právne vedy, docent, Katedra občianskeho práva a procesu, Uljanovská štátna pedagogická univerzita pomenovaná po V.I. I.N. Ulyanova Rusko, Ulyanovsk [chránený e-mailom]
Zvažujú sa právne dôsledky výpoveď zmluvy o obchodnom nájme nebytových priestorov, vyjadrená vysťahovaním nájomcu a občanov s ním bývajúcich spoločne bez zabezpečenia iného bývania. Autor navrhuje uzákoniť zákonné dôvody ukončenie predmetnej zmluvy na žiadosť každej z jej zmluvných strán.
Kľúčové slová: zmluva o obchodnom nájme nebytových priestorov, nájomca, prenajímateľ, výpoveď zmluvy na žiadosť jednej z jej zmluvných strán, vysťahovanie z nebytových priestorov.
§ 687 druhej časti Občianskeho zákonníka Ruská federácia 1996 (ďalej len Občiansky zákonník Ruskej federácie) poskytuje možnosť ukončiť zmluvu o komerčnom prenájme na žiadosť nájomcu so súhlasom ostatných občanov, ktorí s ním majú trvalý pobyt, a to kedykoľvek, bez ohľadu na uplynutie zmluva, pri ktorej sa vyžaduje písomné upozornenie na výpoveď zaslané prenajímateľovi na tri mesiace.
Na podnet zamestnávateľa je zmluva ukončená v r jednostranne bez súdneho konania a zákon neobmedzuje zoznam dôvodov, na základe ktorých sa môže nájomca domáhať ukončenia zmluvy o komerčnom prenájme nebytových priestorov. V tomto prípade je jasne viditeľná túžba zákonodarcu chrániť záujmy zamestnávateľa ako slabšej stránky posudzovanej zmluvy. Zároveň netreba zabúdať na práva a oprávnené záujmy prenajímateľa.
Písomné upozornenie je teda nevyhnutné na ochranu záujmov prenajímateľa vzhľadom na to, že trojmesačná lehota mu umožní rozhodnúť o ďalšom využití priestorov, napríklad na nájdenie nových nájomníkov. Toto pravidlo je relevantné predovšetkým pre dlhodobé obchodné nájomné zmluvy, ako aj krátkodobé zmluvy uzatvorené na dobu dlhšiu ako tri mesiace. Neplatí teda, ak doba trvania zmluvy o komerčnom prenájme je kratšia ako tri mesiace. V tomto prípade musí podľa nášho názoru nájomca písomne oznámiť prenajímateľovi svoj želanie ukončiť zmluvu v r. primeraný čas(Článok 314 prvej časti Občianskeho zákonníka Ruskej federácie z roku 1994 (ďalej len Občiansky zákonník Ruskej federácie)).
Písomné upozornenie prenajímateľa teda vylučuje ukončenie zmluvy konkludentným konaním nájomcu. Nájomcovia však túto požiadavku často porušujú, a to nielen nedodržaním stanoveného termínu, ale aj opustením priestorov bez (písomného alebo ústneho) upozornenia prenajímateľa.
V legislatíve zahraničné krajiny zabezpečuje ochranu prenajímateľa v uvedenej situácii. Takže v súlade s časťou 1 čl. 825 Občianskeho zákonníka Ukrajiny z roku 2003, ak nájomca uvoľnil obydlie bez upozornenia, prenajímateľ má právo požadovať od neho poplatok za užívanie bytu za tri mesiace, ak prenajímateľ preukáže, že nemohol uzavrieť nájomnú zmluvu. dohodou o rovnakých podmienkach s inou osobou. Podobné pravidlo obsahuje americký zákon o prenajímateľoch a nájomcoch (RCW 59.18), podľa ktorého musí nájomca dať prenajímateľovi 20-dňové písomné oznámenie o svojom želaní predčasne ukončiť nájomnú zmluvu. Ak sa nájomca vysťahuje z obydlia bez riadneho oznámenia prenajímateľovi, je povinný vrátiť posledné nájomné za 30 dní odo dňa, keď sa vlastník-prenajímateľ dozvedel, že nájomca obydlie opustil.
Podľa nášho názoru odsek 1 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie by sa mala ustanoviť aj zodpovednosť nájomcu, ktorý tri mesiace vopred písomne neupozornil prenajímateľa na svoj úmysel jednostranne ukončiť zmluvu o komerčnom prenájme. V nadväznosti na uvedené považujeme za potrebné doplniť uvedený odsek o toto ustanovenie: „Ak nájomca túto požiadavku nesplní, má prenajímateľ právo od neho požadovať zaplatenie nájomného za obydlie za tri mesiace. "
Toto ustanovenie bude chrániť záujmy prenajímateľa disciplinárnym správaním nájomcu v príp jednostranné ukončenie posledná zmluva. Plne zodpovedá komerčnej orientácii predmetnej zmluvy, nakoľko nevhodné správanie nájomcu povedie k tomu, že prenajímateľ, nečakane konfrontovaný s faktom vypovedania zmluvy zo strany nájomcu, nebude mať dostatok času na hľadanie nových nájomníkov a utrpí v súvislosti s tým straty.
Výpoveď zmluvy o komerčnom nájme na podnet prenajímateľa je povolená len na súde z poverenia nájomcu alebo iných občanov (občanov žijúcich spoločne s nájomcom, podnájomníkov, prechodných obyvateľov), za ktorých konanie je zodpovedný, protiprávne konanie, ich taxatívny zoznam je uvedený v odsekoch 2 a 4 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Najmä odsek 2 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie uvádza dve takéto porušenia:
Nezaplatenie platby za nebytové priestory nájomcom v zmluve o dlhodobom komerčnom prenájme počas šiestich mesiacov, ak nie je v zmluve stanovené dlhšie obdobie, a v prípade krátkodobého - viac ako dvakrát po uplynutí platobnej lehoty stanovenej dohodou;
Zničenie alebo poškodenie obytných priestorov (samotným nájomcom alebo inými občanmi, za činy ktorých zodpovedá). Zároveň pred súdnou cestou nie je prenajímateľ povinný upozorniť nájomcu na potrebu odstránenia týchto porušení.
V prvom prípade je nezaplatenie poplatku zo strany nájomcu porušením, ktoré má za následok zrušenie zmluvy, ak k takémuto porušeniu nedošlo počas jednotlivých šiestich mesiacov, ale nepretržite počas viac ako šiestich mesiacov po sebe (odsek 38 ods. uznesenia pléna Najvyššieho súdu Ruskej federácie zo dňa 02.07.2009 č.14 „K niektorým otázkam, ktoré sa vyskytli v súdnej praxi pri aplikácii ust. Zákon o bývaní Ruská federácia“, ďalej len uznesenie pléna č. 14)).
K tejto problematike je potrebné poukázať na Prehľad súdnej praxe Kolégia sudcov pre občianske veci Najvyššieho súdu Ruskej federácie zo dňa 21. júla 2000 „O ukončení zmluvy o sociálnom prenájme bytových priestorov v súvislosti s nezaplatenie nájomcu za bývanie a energie do šiestich mesiacov“, ako aj uznesenie pléna č. 14. Štúdia praxe posudzovania prípadov tejto kategórie súdmi ukázala, že typ zmluvy prenájom bývania(komerčná alebo sociálna) je okolnosť, ktorá je dôležitá pre riešenie prípadu, keďže od nej závisí výber právneho štátu. Napríklad ustanovenia čl. 688 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie o vysťahovaní nájomcu bez poskytnutia iného bývania.
Súdy pri posudzovaní prípadov skončenia zmlúv o živnostenskom aj spoločenskom prenájme vytvárajú podmienky na zisťovanie príčin nedoplatkov nájomcu na úhrade nákladov na bývanie, pričom sa domnievajú, že sa týkajú okolností právneho významu v súlade s odsekom 2 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.
Súdy uznávajú za opodstatnené dôvody neplatenia poplatkov za bývanie a energie dlhé omeškania s výplatou miezd, dôchodkov, nezamestnanosť, ťažkú finančnú situáciu zamestnávateľa a plne schopných členov jeho rodiny v dôsledku straty zamestnania a neschopnosti nájsť si zamestnanie, napriek opatreniam, ktoré prijali, choroba zamestnávateľa a (alebo) jeho rodinných príslušníkov, prítomnosť zdravotne postihnutých, maloleté deti a pod. mesiacov po sebe z dobrého dôvodu súdy často odmietnu uspokojiť žalobu o skončenie pracovného pomeru, pričom sú uspokojené nároky na splatenie dlhov. Súdy zároveň neprejednávajú otázku dôvodov vzniku dlhu v prípadoch, keď odporcovia-nájomníci dlhodobo nebývajú v bytových priestoroch a neplatia za bývanie a energie; riadne upovedomený o čase a mieste konania súdu v poslednom známom mieste bydliska, ale na zasadnutie súdu sa nedostavia, neoznámia dôvod nedostavenia sa na súd, nepodávajú písomné vysvetlenia a dôkazy.
Táto prax súdov sa javí ako správna, keďže preukazovanie opodstatnenosti dôvodov vzniku dlhu v zmysle § 55, 56 Obč. procesný kódex Ruská federácia z roku 2002 (ďalej len Občiansky súdny poriadok Ruskej federácie) patrí žalovanému – zamestnávateľovi. V súlade s časťou 4 čl. 167 Občianskeho súdneho poriadku Ruskej federácie, súd má právo vec prejednať v neprítomnosti žalovaného, upovedomeného o čase a mieste konania súdu, ak tento neinformoval súd o dobrých dôvodoch konania. nedostavenia sa a nepožiadal o prejednanie veci v jeho neprítomnosti.
Podľa odseku 2 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ak nájomca v lehote určenej súdom neodstráni spáchané porušenia alebo neurobí všetky potrebné opatrenia na ich odstránenie, súd na opakovanú žiadosť prenajímateľa, rozhodla o ukončení zmluvy o komerčnom prenájme nebytových priestorov. Arbitrážna prax vyplýva, že k prípadom opakovaných žiadostí prenajímateľa so žiadosťou o vypovedanie zmluvy o nájme nebytových priestorov v súvislosti s neuhradením potrebných platieb nájomcom včas, nariadené súdom počas prvotného odvolania sa prenajímateľa s podobnou požiadavkou, sú mimoriadne zriedkavé.
Zároveň, ak neexistujú opodstatnené dôvody (príčiny ako zneužívanie alkoholu alebo drog, zábudlivosť, nedostatok práce pre práceschopného občana sa nepovažujú za opodstatnené) za neplatenie platieb za bývanie a energie nájomcom nepretržite viac ako šesť mesiacov po sebe súdy s prihliadnutím na okolnosti konkrétnych prípadov uspokojujú nároky na vysťahovanie.
Na základe vyššie uvedeného sa teda odporúča, analogicky s čl. 90 Bytového zákonníka Ruskej federácie z roku 2004 (ďalej len Bytový zákonník Ruskej federácie) priznať prenajímateľovi právo domáhať sa na súde ukončenia zmluvy o komerčnom prenájme v prípade, že nájomca nezaplatí. pre obydlie bez dobrého dôvodu.
Podľa toho súd v každej konkrétnej situácii zisťuje, či sú opodstatnené dôvody, pre ktoré nájomca neplatí za bývanie. Okrem toho, s prihliadnutím na paragraf 38 vyhlášky pléna č. 14 o dlhodobom nebytovom prenájme, je potrebné počítať s neplatením nájomcu bez vážneho dôvodu nepretržitého platenia bytov. viac ako šesť mesiacov po sebe. Navrhujeme konsolidovať tieto ustanovenia v odseku 2 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.
V druhom prípade uvedenom v odseku 2 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, nezákonné činy nájomcu alebo iných občanov, za ktorých činy je zodpovedný, ktoré majú za následok zničenie alebo poškodenie obydlia, musia byť potvrdené príslušným zákonom, najmä štátnym orgánom inšpekcia bývania, prípadne uznesenie o uplatnení opatrení správnej zodpovednosti.
V jednej z dedín neďaleko Moskvy v okrese Voskresensky boli teda matka, 56-ročná P. a jej 36-ročná dcéra vysťahovaní z jednoizbového bytu. Súd zistil, že obytné priestory sa stali ohniskom nehygienických podmienok a ohniskom požiarov. Pri úkonoch skúmania obytných priestorov, ktoré skúmal súd, bolo zaznamenané, že byt nebol dlhodobo zrekonštruovaný, vodovodné zariadenie sa stalo nepoužiteľným, záchodová misa bola zanesená výkalmi, obyvatelia sa vyrovnali s prírodnými problémami. potreby na podlahe. V byte bol neznesiteľne silný zápach čpavku, hromadili sa tam šváby, muchy, podlaha a balkón boli zahádzané domácimi odpadkami a ľudským odpadom. Všetky požiadavky prenajímateľa na uvedenie bytu do riadneho stavu boli ignorované. Obžalovaní nikde nepracovali, zneužívali alkohol, hostili osoby asociálneho správania.
Vysťahovanie nájomcu a občanov s ním bývajúcich na tomto základe je extrémnym meradlom vplyvu na nájomníkov, ktorí zlomyseľne porušujú svoje povinnosti. Právne predpisy o bývaní zároveň nestanovujú povinné vysťahovanie všetkých osôb žijúcich v obytných priestoroch. Ak je možné identifikovať konkrétne vinné osoby, potom môžu byť tieto osoby súdne vysťahované. V súlade s tým možno zvyšok obyvateľov ponechať ako nájomníkov obydlia. Preto súd pri posudzovaní uvedeného prípadu preveril vinu oboch osôb - matky aj dcéry.
Navyše vysťahovanie z uvažovaných dôvodov je možné len vtedy, ak sa preukáže skutočnosť, že ide o sústavné protiprávne zavinenie zo strany nájomcu a občanov s ním bývajúcich, ktorí napriek upozorneniu prenajímateľa na potrebu odstránenia priestupkov konajú. tieto porušenia neodstráni.
Odsek 4 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie navyše poukazuje na nezákonné konanie nájomcu a (alebo) iných občanov, za ktorých konanie je zodpovedný, čo je tiež dôvodom na ukončenie zmluvy o komerčnom prenájme na žiadosť prenajímateľa:
Použitie priestorov na iné účely;
Systematické porušovanie práv a záujmov susedov.
V súlade s bodom 39 uznesenia pléna č.14 užívaním bytových priestorov na iné účely sa rozumie užívanie nebytových priestorov nie na bývanie občanov, ale na iné účely, napríklad využitie na kancelárie, sklady, ubytovanie priemyselné výroby, držanie a chov zvierat, t.j. samotnú premenu obydlia na nebytový.
Povinnosť užívať priestory s prihliadnutím na práva a oprávnené záujmy susedov vychádza z čl. 17 Ústavy Ruskej federácie z roku 1993 a čl. 10 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktorý zakazuje vykonávanie subjektívnych práv na úkor práv a slobôd iných.
Sústavným porušovaním práv a oprávnených záujmov susedov by malo byť opakované, opakované konanie nájomcu a občanov, ktorí s ním bývajú v bytovom dome a za ktoré je zodpovedný, že užíva bytové priestory bez rešpektovania práv a oprávnených záujmov nájomcu. bývajúci v týchto obytných priestoroch alebo obyvatelia domu, bez dodržania požiadaviek požiarnej bezpečnosti, hygienických a hygienických, environmentálnych a iných zákonných požiadaviek, pravidiel užívania obytných priestorov (napríklad počúvanie hudby, používanie TV, hra na hudobné nástroje v noci prekročenie povoleného objemu, vykonávanie opráv, stavebné práce alebo iným konaním, ktoré malo za následok rušenie nočného pokoja a pokoja občanov, porušovanie pravidiel chovania domácich zvierat, páchanie chuligánskeho konania voči susedom a pod.) č.42 „O zachovaní nočného pokoja občanov na území mesta Moskva“).
Porušením práv a oprávnených záujmov susedov je teda nedodržiavanie pravidiel držania zvierat v bytových priestoroch. Dňa boli prijaté viaceré regulačné právne akty regionálnej úrovni, napríklad Rozhodnutie Zhromaždenia poslancov mestskej časti "Mesto Volžsk" zo dňa 21.5.2009 č. 525 "O schválení Pravidiel chovu domácich zvierat v mestskej časti" Mesto Volžsk "", Uznesenie z r. prednostu mestskej časti Otradny Samarského kraja zo dňa 19.10.2005 č. 1048 „O prijatí postupu pri chove domácich zvierat v mestskej časti Otradny, Samarský kraj“, Rozhodnutie Dumy mesta Kostroma zo dňa 15. júla 1999 č. 109 „O pravidlách držania psov a mačiek v meste Kostroma“ stanovuje požiadavky na chov domácich zvierat, ktoré musia dodržiavať aj zamestnávatelia a občania, ktorí s nimi žijú. Majitelia domácich zvierat sú povinní zabezpečiť bezpečnosť občanov pred fyzickými vplyvmi domácich zvierat, nočný pokoj, dodržiavať požiadavky požiarnej bezpečnosti, sanitárne a hygienické a veterinárne pravidlá držania zvierat a zabrániť zvieratám znečisťovať obytné priestory a spoločné priestory v domoch. Nie je dovolené chovať zvieratá v spoločných priestoroch: chodby, schodiská, povaly, pivnice, ako aj na balkónoch a lodžiach. V obytných priestoroch je povolené chovať zvieratá len vtedy, ak susedia nemajú žiadne zdravotné kontraindikácie (alergie). Podľa nášho názoru je potrebné, aby zmluvné strany v zmluve o komerčnom prenájme ustanovili podmienku možnosti chovať zvieratá v obytnej zóne.
V súlade s odsekom 4 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, na rozdiel od odseku 2 tohto článku, má prenajímateľ právo vypovedať zmluvu na súde, iba ak nezákonné konanie pokračuje, a to aj napriek varovaniu o potrebe odstrániť porušenia zo strany prenajímateľa. nájomcovi. Ale aj v tomto prípade platia pravidlá uvedené v odsekoch. 4 s. 2 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.
Podľa nášho názoru analýza paragrafov. 4 ods. 2 a ods. 4 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie nám umožňuje dospieť k záveru, že ukončenie obchodnej nájomnej zmluvy a vysťahovanie z priestorov nájomcu a občanov, ktorí s ním žijú, ktorí systematicky porušujú práva a oprávnené záujmy susedov, je možné len ako posledná možnosť. Zároveň musí súd rozhodnúť, čo je lepšie: zabezpečiť poškodenému susedovi normálny život v obytnej zóne a ponechať páchateľov bez strechy nad hlavou, alebo aj tak ponechať previnilcom bývanie, ale prinútiť suseda, aby znášať nepríjemnosti? Prax ukazuje, že v tomto prípade sa súd postaví na stranu zamestnávateľa a s ním žijúcich občanov.
Teda zoznam dôvodov na vypovedanie zmluvy z podnetu prenajímateľa v prípadoch, keď sa nájomca alebo iní občania (s nájomcom s trvalým pobytom, podnájomníci, prechodní obyvatelia) dopustia protiprávneho konania, uvedené v čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, je vyčerpávajúci.
Avšak, ako už bolo uvedené, aj za prítomnosti tých, ktorí sú uvedení v odsekoch 2, 4 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie o porušeniach môže súd odmietnuť uspokojiť nárok prenajímateľa, pričom nájomcovi poskytne lehotu (nie viac ako rok) na odstránenie porušení a uspokojí nárok prenajímateľa, iba ak sa znova prihlási. na súd, ak nájomca neodstráni (alebo neurobí opatrenia na odstránenie) priestupkov. Zároveň na žiadosť zamestnávateľa môže súd v rozhodnutí o skončení zmluvy odložiť výkon rozhodnutia najviac na jeden rok.
Podľa vyššie uvedenej normy je toto oneskorenie dané nájomcovi, aby si našiel iné bývanie. Toto pravidlo podľa nášho názoru svedčí o zvýšených garanciách práv zamestnávateľa a umožňuje súdu prihliadať na konkrétne okolnosti prípadu (napríklad mieru zavinenia zamestnávateľa, jeho zdravotný stav, majetkové pomery). , prítomnosť v rodine zdravotne postihnutých ľudí, starších občanov vyžadujúcich stálu starostlivosť, maloleté deti a pod.). Možnosť odkladu výkonu súdneho rozhodnutia o ukončení obchodnej nájomnej zmluvy je prejavom humanizmu zákonodarcu. Odklad je potrebný napríklad pri ukončení zmluvy v zimnom období, a zamestnávateľ má malé deti, ako aj v iných ťažkých životných situáciách.
Zároveň podľa niektorých autorov, najmä D.V. Karpukhin, nedokonalosť tejto normy spočíva v tom, že pri očividnom negatívnom konaní (nečinnosti) zamestnávateľa a osôb, za ktorých konanie je zodpovedný, sa prenajímateľ stáva závislým od postavenia. súd, čo môže oddialiť konanie o ukončení zmluvy o komerčnom prenájme až o dva roky. Uvedený predpis zasahuje do postavenia prenajímateľa, keďže umožňuje nájomcovi ponechať si právo dlhodobo sa zdržiavať v bytových priestoroch vlastníka. Okrem toho v súlade s čl. 12 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie právo ukončiť alebo zmeniť zmluvu slúži ako jeden zo spôsobov ochrany porušených občianske práva, ustanovenia odseku 2 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie porušuje právo na ochranu priznané prenajímateľovi.
Na základe odseku 2 čl. 683 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie k zmluve o krátkodobom obchodnom zamestnaní, ustanovenie ods. 4 s. 2 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa neuplatňuje, pokiaľ zmluva neustanovuje inak.
Na záver poznamenávame, že zákonnosť vypovedania konkrétnej zmluvy o prenájme bytu s cieľom predchádzať prípadným priestupkom je kontrolovaná súdmi. všeobecná jurisdikcia. Súdy zároveň zisťujú najmä absenciu opodstatnených dôvodov v prípade, ak nájomca nezaplatí náklady na bývanie a energie, mieru zavinenia nájomcu a občanov s ním bývajúcich na zničení, poškodení nehnuteľnosti. priestorov, porušovanie práv a oprávnených záujmov susedov a pod. Bez zriaďovania a štúdia týchto a iných potrebných skutočných okolností súdy nevydávajú rozhodnutia o ukončení nájomnej zmluvy. Prijatím rozhodnutia súdu dochádza k zániku nájomnej zmluvy v rámci princípu zmluvnej slobody a pri absencii svojvôle prenajímateľa. Rozhodnutie súdu je teda jedným z končiacich právne skutočnosti pri ukončení zmluvy o komerčnom prenájme nebytových priestorov v súdnom konaní.
Vypovedanie zmluvy o komerčnom prenájme nebytových priestorov na súde na žiadosť jednej z jej strán je vo väčšine prípadov sankciou za porušenie zmluvy. Toto ustanovenie sa vzťahuje na ukončenie zmluvy o komerčnom prenájme na žiadosť prenajímateľa, keďže nájomca môže takúto zmluvu kedykoľvek vypovedať, a to aj z dôvodov, ktoré nesúvisia s porušením podmienok zmluvy zo strany prenajímateľa. Ako miera zodpovednosti nájomcu za porušenie zmluvy o komerčnom prenájme nebytových priestorov možno zmluvu vypovedať z dôvodov uvedených v ods. 2, 4 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.
K dôvodom uvedeným v tomto článku je podľa nášho názoru potrebné pridať reorganizáciu, prestavbu a rekonštrukciu obytných priestorov nájomcom bez súhlasu prenajímateľa (článok 678 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) a jeho odmietnutie uvedenia takýchto priestorov do predchádzajúceho stavu nastav čas(klauzula 2, časť 5, článok 29 LC RF).
Tento prípad by mal byť podľa nášho názoru klasifikovaný ako závažné porušenie technický stav obytný priestor, teda jeho poškodenie (odsek 2, časť 5, článok 29 LC RF). V súlade s uvedenými dôvodmi sa zmluva o komerčnom prenájme vypovedá na žiadosť prenajímateľa-vlastníka nebytových priestorov, ktorý je zodpovedný za uvedenie týchto nebytových priestorov do predchádzajúceho stavu.
Súdne rozhodnutie o zachovaní obydlia v reorganizovanom (preplánovanom) stave v prípade neoprávnenej reorganizácie (preplánovania) možno vydať, ak sú splnené celkovo dve podmienky: nie sú porušené práva a oprávnené záujmy občanov, ich život a zdravie nie je ohrozené (časť 4 článku 29 ZhK RF).
Vo všetkých vyššie uvedených prípadoch je skončenie nájomnej zmluvy možné, ak sú splnené podmienky, za ktorých vzniká občianskoprávna zodpovednosť: protiprávnosť konania (nečinnosť), škoda, príčinná súvislosť medzi protiprávnym konaním a škodou, ktorá vznikla, zavinenie páchateľa. V prípade porušenia práv a záujmov susedov nie je spôsobená ujma druhej zmluvnej strane, ale tretím osobám, preto by im malo byť priznané aj právo požadovať ukončenie zmluvy o komerčnom prenájme obytných priestorov.
Podľa bodu 39 uznesenia pléna č.14 v prípadoch zneužívania bytových priestorov, sústavného porušovania práv a oprávnených záujmov susedov alebo zlého hospodárenia s bytovým priestorom, ktoré vedie k jeho ničeniu, je potrebné vysťahovať bez poskytnutia iného bytového priestoru. podlieha občanom, ktorí sa takéhoto konania priamo dopúšťajú (páchatelia). Predtým bolo takéto ustanovenie obsiahnuté v čl. 98 bytového zákonníka RSFSR z roku 1983.
Zmluvu o nebytovom prenájme nebytových priestorov možno na návrh prenajímateľa vypovedať aj mimosúdnou cestou uplynutím doby trvania zmluvy a prejavom vôle odmietnuť predĺženie zmluvy v súvislosti s rozhodnutím nepredlžovať zmluvu. prenajať obytné priestory najmenej na jeden rok (článok 684 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Bibliografia
1. Apollonov A.O., Strauning E.L. O pravidlách používania obytných priestorov // Bytové právo. 2006. Číslo 5. S. 2-39.
2. Karpukhin D.V., Zábelová L.B. Komerčný prenájom obytných priestorov: znaky ukončenia zmluvy // Zákon o bývaní. 2010. Číslo 7. S. 45-51.
3. Kuznecovová O.V. Cvičte súdne spory o vysťahovaní // Bytové právo. 2009. Číslo 9. S. 55-94.
Koncept zmluvy o komerčnom prenájme bytových priestorov
Občianskeho zákonníka RF nastavením všeobecné pravidlá o zmluve o nájme nebytových priestorov (§ 35), upravuje predovšetkým vzťahy súvisiace s prenájmom nebytových priestorov na obchodnom základe (obchodná nájomná zmluva uzavretá U.
Na základe zmluvy o obchodnom nájme nebytových priestorov je jednou zmluvnou stranou vlastník nebytových priestorov (občan resp súkromná organizácia) sa zaväzuje poskytnúť druhej zmluvnej strane - občanovi za odplatu obytné priestory za držbu a užívanie na osobné bývanie a pobyt jeho rodinných príslušníkov v nich.
Ukončenie obchodnej nájomnej zmluvy
Občiansky zákonník Ruskej federácie obsahuje ustanovenia, ktoré stanovujú dôvody a postup ukončenia zmluvy o prenájme obydlia. Tieto ustanovenia sa vzťahujú na obchodný nájom a môžu sa vzťahovať na sociálny nájom, pokiaľ zákon o bývaní neustanovuje inak.
Nájomca obydlia má právo so súhlasom ostatných občanov, ktorí s ním trvale bývajú, kedykoľvek vypovedať nájomnú zmluvu s trojmesačnou písomnou výstrahou prenajímateľovi (časť 1 § 687 Občianskeho zákonníka Ruská federácia).
Na žiadosť prenajímateľa možno nájomnú zmluvu ukončiť súdnou cestou, ak nájomca nezaplatí nájomné po dobu šiestich mesiacov, ak zmluva neurčuje dlhšiu lehotu, a v prípade krátkodobého nájmu - v prípade neplnenia zmluvy. zaplatiť nájomné viac ako dvakrát po uplynutí lehoty stanovenej dohodou.
Prenajímateľ sa môže domáhať ukončenia nájomnej zmluvy aj v prípade zničenia alebo poškodenia obydlia zo strany nájomcu alebo iných občanov, za činy ktorých zodpovedá.
Dôležitou novinkou je pravidlo odseku 4 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie o možnosti odložiť rozhodnutie súdu o ukončení pracovnej zmluvy a poskytnúť zamestnávateľovi najviac jeden rok na odstránenie porušení, ktoré slúžili ako základ na ukončenie zmluvy. Ak nájomca v lehote určenej súdom spáchané priestupky neodstráni alebo neurobí všetky potrebné opatrenia na ich odstránenie, súd na opakovanú žiadosť prenajímateľa rozhodne o ukončení nájomnej zmluvy. Zároveň na žiadosť zamestnávateľa môže súd v rozhodnutí odložiť jeho výkon najviac na jeden rok.
Zákon upravuje prípady, kedy môže byť zmluva o nájme bytu vypovedaná súdom na návrh ktorejkoľvek zmluvnej strany: ak priestor prestane byť vhodný na trvalé bývanie, ako aj v prípade jeho havarijného stavu, v iných prípadoch ustanovených právnymi predpismi o bývaní (odsek 3 článok 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Zmluvu o nájme bytu môže súd vypovedať, ak nájomca bytu alebo iní občania, za ktorých konanie je zodpovedný, užívajú byt na iné účely alebo sústavne porušujú práva a záujmy susedov. V tomto prípade môže prenajímateľ upozorniť nájomcu na potrebu odstránenia porušenia.
Ak nájomca alebo iní občania, za ktorých konanie zodpovedá, budú po upozornení pokračovať v užívaní nebytových priestorov na iné účely alebo porušovaní práv a záujmov susedov, má prenajímateľ právo vypovedať nájomnú zmluvu o nájme bytu v r. súdne konanie. V tomto prípade platia pravidlá uvedené v štvrtom odseku odseku 2 čl. 686 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, tj na základe rozhodnutia súdu môže byť zamestnávateľovi poskytnutá lehota nie dlhšia ako jeden rok na odstránenie porušení, a ak je zmluva ukončená po uplynutí tejto doby, potom na žiadosť zamestnávateľa môže súd vo svojom rozhodnutí odložiť výkon rozhodnutia najviac na jeden rok (článok 4, článok 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Občiansky zákonník Ruskej federácie (článok 688) definuje dôsledky ukončenia nájomnej zmluvy na obytné priestory: v prípade ukončenia nájomnej zmluvy nájomca a ostatní občania žijúci v obytných priestoroch v čase ukončenia nájomnej zmluvy zmluvy podliehajú vysťahovaniu z bytových priestorov na základe rozhodnutia súdu.
Článok 687
1. Nájomca obydlia má právo so súhlasom ostatných občanov, ktorí s ním trvale bývajú, kedykoľvek vypovedať nájomnú zmluvu s trojmesačnou písomnou výstrahou prenajímateľovi.
2. Zmluvu o nájme obydlia možno vypovedať v súdnom konaní na žiadosť prenajímateľa v týchto prípadoch:
Nezaplatenie platby za byt zo strany nájomcu po dobu šiestich mesiacov, ak zmluva neurčuje dlhšiu dobu, a v prípade krátkodobého prenájmu v prípade nezaplatenia platby viac ako dvakrát po uplynutie doby splatnosti stanovenej dohodou;
Zničenie alebo poškodenie priestorov nájomcom alebo inými občanmi, za činy ktorých zodpovedá.
Súdnym rozhodnutím môže byť nájomcovi poskytnutá lehota nie dlhšia ako jeden rok na odstránenie priestupkov, ktoré boli základom pre vypovedanie zmluvy o nájme obydlia. Ak nájomca v lehote určenej súdom spáchané priestupky neodstráni alebo neurobí všetky potrebné opatrenia na ich odstránenie, súd na opakovanú výzvu prenajímateľa rozhodne o zrušení nájomnej zmluvy. obydlie. Zároveň na žiadosť zamestnávateľa môže súd v rozhodnutí o skončení zmluvy odložiť výkon rozhodnutia najviac na jeden rok.
3. Zmluvu o prenájme obytných priestorov možno ukončiť súdnou cestou na žiadosť ktorejkoľvek zo strán zmluvy:
Ak priestor prestane byť vhodný na trvalý pobyt, ako aj v prípade núdze;
V ostatných prípadoch ustanovených právnymi predpismi o bývaní.
4. Ak nájomca obydlia alebo iní občania, za ktorých konanie zodpovedá, užívajú obydlie na iné účely alebo sústavne porušujú práva a záujmy susedov, môže prenajímateľ upozorniť nájomcu na potrebu odstránenia porušenia.
Ak nájomca alebo iní občania, za ktorých konanie zodpovedá, budú po upozornení pokračovať v užívaní nebytových priestorov na iné účely alebo porušovaní práv a záujmov susedov, má prenajímateľ právo vypovedať nájomnú zmluvu o nájme bytu v r. súdne konanie. V tomto prípade platia pravidlá uvedené v odseku 4 odseku 2. tento článok.
Stručne si to zhrnieme:
dôvody:
1. Na podnet zamestnávateľa:
A) mimosúdne rozhodnutie
B) nemotivovaný
C) ale za nasledujúcich podmienok: 1) súhlas všetkých občanov žijúcich u zamestnávateľa; 2) Výpoveď zmluvy s prenajímateľom 3 mesiace vopred.
2. Z podnetu prenajímateľa:
A) len súdny príkaz
3. Z iniciatívy ktorejkoľvek strany:
A) na súde
Dôsledky ukončenia: vysťahovanie nájomcu a občanov s ním trvalo bývajúcich (nútené uvoľnenie priestorov)
Následky vysťahovania: -poskytnutie ďalšej izby; - neposkytnutie iných priestorov (komerčný prenájom).
37. Poskytovanie priestorov na bývanie občanom na základe spoločenskej zmluvy: dôvody, postup.
Odpoveď na túto otázku upravuje kapitola 7 LC RF.
Na základe zmluvy o sociálnom prenájme sa poskytujú bytové priestory (podľa všeobecné pravidlo) z obecného bytového fondu, ale niekedy aj z fondu Ruskej federácie (napríklad sudcom).
2 základné požiadavky, na ktoré musí občan odpovedať v rámci spoločenskej pracovnej zmluvy:
1) bolo uznané, že občan potrebuje obydlie;
2) Uznanie občana za chudobného.
Obe tieto podmienky sa musia kombinovať.
Prejdite núdzny obsiahnuté v článku 51 LC RF:
1) občania, ktorí nie sú schopní uspokojiť potrebu bývania;
2) občania, ktorí majú možnosť uspokojiť potrebu bývania s rozlohou menšou ako zavedená norma;
V článku 50 LCD sa definujú typy obytné oblasti– min. veľkosť na 1 člena rodiny nám umožňuje hovoriť o potrebe bývania.
Časť 5, článok 50 - veľkosť účtovnej sadzby určuje organizujúca LSG. Rozhodnutie Zlodeja mestskej dumy zo 7. júla 2005 - účtovná sadzba v kraji Zlodej je 11 metrov štvorcových. m pre 1 osobu.
3) osoby trpiace určitou chorobou, ktorá bráni s nimi žiť.
chudák gr občan je občan uznaný za takého orgánom LSG spôsobom definované zákonom RF. (Zákon regiónu Thief z 30. novembra 2005 č. 72-03; rozhodnutie Mestskej dumy zlodejov z 18. mája 2006 „O splnomocnení prijímať rozhodnutia o uznaní občanov za chudobných...“
Občan je uznaný za chudobného na základe a pri zohľadnení:
1) príjem pripadajúci na každého člena rodiny;
2) majetok vo vlastníctve každého člena rodiny, ktorý podlieha zdaneniu;
Článok 52 Kódexu bývania Ruskej federácie: Registrácia občanov, ktorí potrebujú bývanie:
Účtovníctvo sa vykonáva v mieste bydliska
Vykonáva sa priebežne
Postup vedenia záznamov určuje subjekt Ruskej federácie; a samotné účtovníctvo vykonáva org. MSU.
Z článku 52:
3. Evidenciu občanov ako tých, ktorí potrebujú bytové priestory, vykonáva orgán LSG (ďalej len orgán vykonávajúci registráciu) na základe nimi podaných žiadostí týchto občanov (ďalej len žiadosti o registráciu). uvedenému orgánu v mieste ich bydliska alebo naprieč Multifunkčné centrum v súlade s ich zriadená vládou Ruskej federácie v poradí dohody o spolupráci. V prípadoch a spôsobom ustanoveným zákonom môžu občania požiadať o registráciu aj v inom mieste, ako je ich bydlisko. Evidencia neprispôsobivých občanov sa vykonáva na základe žiadostí o registráciu, ktoré podajú ich zákonní zástupcovia.
4. So žiadosťou o registráciu je potrebné predložiť dokumenty potvrdzujúce právo príslušných občanov na registráciu ako tých, ktorí potrebujú obytné priestory, s výnimkou dokumentov, ktoré na medzirezortnú žiadosť dostáva orgán vykonávajúci registráciu. Občanovi, ktorý podal žiadosť o registráciu, sa vydáva potvrdenie o prijatí týchto dokladov od žiadateľa s uvedením ich zoznamu a dátumu ich prevzatia orgánom vykonávajúcim registráciu, ako aj s uvedením zoznamu dokladov, ktoré mu budú doručené na medzirezortnej úrovni. žiadosti. Orgán vykonávajúci registráciu samostatne si vyžiada doklady (ich kópie alebo informácie v nich uvedené) potrebné na registráciu občana v orgánoch štátnej moci, orgány miestna vláda a podriadený vládne orgány alebo orgány miestnej samosprávy, organizácie, ktoré disponujú týmito dokumentmi (ich kópiami alebo informáciami v nich obsiahnutými) v súlade s vyhl. právne úkony Ruská federácia, regulačné právne akty zakladajúcich subjektov Ruskej federácie, komunálne právne akty, ak takéto dokumenty žiadateľ nepredložil podľa vlastnej iniciatívy. V prípade predkladania dokladov prostredníctvom multifunkčného centra vystavuje účtenku určené multifunkčné centrum.
5. Rozhodnutie o registrácii alebo zamietnutí registrácie musí byť prijaté na základe výsledkov posudzovania žiadosti o registráciu a iných dokumentov predložených alebo prijatých na medzirezortné žiadosti v súlade s časťou 4 tohto článku orgánom vykonávajúcim registráciu, najneskôr do tridsiatich pracovných dní odo dňa predloženia dokladov, ktorých povinnosť je žiadateľovi uložená, tomuto orgánu. V prípade, že občan podáva žiadosť o registráciu prostredníctvom multifunkčného centra, lehota na rozhodnutie o registrácii alebo odmietnutí registrácie sa počíta odo dňa, keď polyfunkčné centrum postúpi žiadosť orgánu vykonávajúcemu registráciu.
6. Orgán vykonávajúci registráciu, a to aj prostredníctvom multifunkčného centra, najneskôr do troch pracovných dní odo dňa rozhodnutia o registrácii vydá alebo zašle občanovi, ktorý podal príslušnú žiadosť o registráciu, doklad potvrdzujúci prijatie takéhoto rozhodnutie. Ak občan podáva žiadosť o registráciu prostredníctvom multifunkčného centra, doklad potvrdzujúci rozhodnutie sa zasiela multifunkčnému centru, ak žiadateľ neurčí iný spôsob prijatia.