Pagwawakas ng isang komersyal na kasunduan sa pag-upa. Pagwawakas ng mga obligasyon mula sa kontrata ng komersyal na pag-upa ng mga tirahan

Ang kasunduan sa pag-upa ay isang kasunduan kung saan ang isang partido (ang may-ari) ay nangakong magbibigay sa kabilang partido (ang nangungupahan) ng pabahay para sa bayad para sa pagmamay-ari at paggamit para sa paninirahan dito. Ang kasunduan sa pag-upa ay pagsusulat.

Ang termino kung saan maaaring tapusin ang isang lease ay hindi hihigit sa limang taon. Kung ang termino ay hindi tinukoy sa kontrata, ang kontrata ay itinuturing na natapos sa loob ng limang taon. Ang isang kasunduan na natapos para sa isang panahon ng hanggang isang taon ay itinuturing na isang panandaliang kasunduan sa pag-upa (Artikulo 671,, Civil Code ng Russian Federation).

Ang mga karapatan ng nangungupahan at ng may-ari na wakasan ang kontrata

Ang nangungupahan ng lugar ay may karapatan na wakasan ang kasunduan sa pag-upa nang maaga. Kung ang ibang mga tao ay nakatira kasama ang nangungupahan, kung gayon ang kanilang pahintulot ay kinakailangan para dito (sugnay 1 ng artikulo 687 ng Civil Code ng Russian Federation).

Ang may-ari ng lupa ay may karapatan na wakasan ang kasunduan sa pag-upa nang maaga lamang sa utos ng hudisyal sa mga sumusunod na kaso (mga sugnay 2, 4 ng artikulo 687, sugnay 2 ng artikulo 450 ng Civil Code ng Russian Federation):

kung ang nangungupahan ay hindi nagbayad ng renta para sa tirahan sa loob ng anim na buwan (maliban kung ang isang mas mahabang panahon ay itinatag ng kontrata), at kung panandalian- kung ang nangungupahan ay hindi nagbayad ng bayad nang higit sa dalawang beses pagkatapos ng pag-expire ng itinatag ng kasunduan termino ng pagbabayad. Kasabay nito, kung ang nangungupahan ay nagbayad ng bayad sa isang mas maliit na halaga kaysa sa itinatag ng kontrata, imposibleng wakasan ang kontrata batay sa hindi pagbabayad ng bayad. Bilang karagdagan, susuriin ng korte ang bisa ng mga dahilan kung bakit hindi binayaran ng nangungupahan ang renta (kung nagkaroon ng mahabang pagkaantala sahod, mahirap na sitwasyon sa pananalapi, ang presensya sa pamilya ng employer ng mga taong may kapansanan, mga menor de edad at iba pang katulad na mga pangyayari);
ang nangungupahan o iba pang mga mamamayan kung saan ang mga aksyon na siya ay responsable ay sinira o sinira ang tirahan;
ginagamit ng nangungupahan ang lugar para sa iba pang mga layunin o sistematikong lumalabag sa mga karapatan at interes ng mga kapitbahay. Ang sistematikong paglabag sa mga karapatan at interes ng mga kapitbahay, bukod sa iba pang mga bagay, ay paulit-ulit na pagkilos upang gamitin ang mga tirahan nang hindi sumusunod sa mga kinakailangan kaligtasan ng sunog, mga kinakailangan sa kalinisan at kalinisan, mga patakaran para sa paggamit ng mga lugar ng tirahan (halimbawa, paglabag sa mga patakaran para sa pagpapanatili ng mga alagang hayop, paggawa ng mga aksyong hooligan laban sa mga kapitbahay, paglabag sa rehimen ng katahimikan sa gabi, atbp.);
nilabag ng employer ang iba mahahalagang kondisyon mga kontrata.

Parehong ang nangungupahan at ang may-ari ay may karapatang humiling ng pagwawakas ng kontrata sa korte kung ang lugar ay hindi na angkop para sa permanenteng paninirahan o hindi na maayos (Clause 3, Artikulo 687 ng Civil Code ng Russian Federation).

Ang pamamaraan para sa pagtatapos ng kontrata

Inirerekomenda namin na ang partido na nagnanais na humiling ng pagwawakas ng kasunduan sa pagpapaupa ng tirahan ay sumunod sa sumusunod na algorithm.

Hakbang 1. Ipadala ang kabilang partido sa kasunduan sa pag-upa ng isang alok upang wakasan ang kasunduan

Ang partido sa kasunduan na nagnanais na wakasan ang kasunduan sa pag-upa ay dapat magpadala ng ganoong alok sa kabilang partido. Kung sumang-ayon ang mga partido maagang pagkalusaw mga kontrata, sila ay bumubuo ng isang naaangkop na kasunduan (sugnay 1, artikulo 452 ng Civil Code ng Russian Federation).

Kung babalaan ng nangungupahan ang may-ari nang nakasulat tungkol sa pagwawakas ng kontrata nang hindi bababa sa tatlong buwan nang maaga, ang kontrata ay wawakasan anuman ang pahintulot ng may-ari (clause 1, artikulo 687 ng Civil Code ng Russian Federation).

Kung ang batayan para sa pagtatapos ng kontrata ay ang paggamit ng nangungupahan at mga mamamayang naninirahan kasama niya sa lugar para sa iba pang mga layunin o isang sistematikong paglabag sa mga karapatan at interes ng mga kapitbahay, maaaring balaan ng may-ari ang nangungupahan nang maaga sa pangangailangang alisin. tulad ng mga paglabag (talata 4 ng artikulo 687 ng Civil Code ng Russian Federation).

Ang alok na wakasan ang kontrata ay maaaring direktang ilipat sa kabilang partido o ipadala sa pamamagitan ng rehistradong koreo na may pagkilala sa resibo.

Hakbang 2. Kung ang isang kasunduan sa pagwawakas ng kontrata ay hindi naabot, mag-aplay sa korte na may isang pahayag ng paghahabol

Maaari ka lamang pumunta sa korte pagkatapos mong makatanggap ng pagtanggi mula sa kabilang partido na wakasan ang kontrata o kung hindi ka makatanggap ng tugon mula sa kabilang partido sa loob ng panahong tinukoy sa panukala, at kung wala ito, sa loob ng 30 araw (sugnay 2 ng artikulo 452 ng Civil Code ng Russian Federation) .

Ang may-ari ng lupa sa pahayag ng paghahabol ay dapat magdeklara ng isang kinakailangan kapwa upang wakasan ang kontrata at upang paalisin ang nangungupahan at ang mga taong nakatira kasama niya (Artikulo 688 ng Civil Code ng Russian Federation).

Ang paghahabol ay inihain sa hukuman ng distrito sa lugar ng paninirahan ng nasasakdal o sa lokasyon legal na entidad kung ang nasasakdal ay isang organisasyon (Artikulo 24, Kodigo ng Pamamaraang Sibil ng Russian Federation).

Bayaran ang tungkulin ng estado. Dahil ang paghahabol ay hindi ari-arian, ang halaga ng tungkulin ng estado ay magiging 300 rubles. (clause 3, clause 1, artikulo 333.19 ng Tax Code ng Russian Federation).

Ilakip ang mga sumusunod na dokumento sa pahayag ng paghahabol (Artikulo 132 ng Code of Civil Procedure ng Russian Federation):

mga kopya pahayag ng paghahabol sa pamamagitan ng bilang ng mga nasasakdal at mga ikatlong partido;
isang kopya ng kasunduan sa pangungupahan;
isang kopya ng dokumento ng titulo sa tirahan (kung ang nagsasakdal ay ang may-ari);
isang panukala upang wakasan ang kontrata at katibayan ng pagpapadala nito sa nasasakdal;
pagtanggap ng pagbabayad ng tungkulin ng estado;
iba pang mga dokumentong nagpapatunay sa mga paghahabol.

Tandaan!

Maaaring bigyan ng korte ang nangungupahan ng panahon na hindi hihigit sa isang taon upang alisin ang mga paglabag na nagsilbing batayan para sa pagtatapos ng kontrata. Kung hindi aalisin ng nangungupahan ang mga paglabag, ang hukuman, sa paulit-ulit na aplikasyon ng landlord, ay magpapasya na wakasan ang kasunduan sa pangungupahan. Kasabay nito, sa kahilingan ng employer, maaaring ipagpaliban ng korte ang pagpapatupad ng desisyon nang hindi hihigit sa isang taon ( talata 2 ng Art. 687 ng Civil Code ng Russian Federation).

Hakbang 3. Kumuha ng desisyon ng hukuman

Ang desisyon ng korte ay pumapasok sa legal na epekto pagkatapos ng pag-expire ng apela kung hindi ito hinamon. Gayunpaman, ang deadline para sa pag-file apela ay isang buwan mula sa petsa ng huling desisyon ng korte (bahagi 1 ng artikulo 209, bahagi 2 ng artikulo 321 ng Code of Civil Procedure ng Russian Federation).

Sanggunian. Ang huling anyo ng paghatol

Ang pag-aampon ng desisyon ng korte sa pinal na anyo ay nagbibigay para sa paghahanda ng pambungad, mapaglarawang, motivational at resolutive na bahagi ng desisyon ( Bahagi 1 Art. 198 Code of Civil Procedure ng Russian Federation).

Ang operatiba na bahagi ng desisyon ay inihayag ng korte sa parehong sesyon ng korte kung saan natapos ang paglilitis ng kaso ( Bahagi 1 Art. 199 Code of Civil Procedure ng Russian Federation).

Ang pagbubuo ng isang makatwirang desisyon ng korte ay maaaring ipagpaliban ng hindi hihigit sa limang araw mula sa petsa ng pagtatapos ng mga paglilitis. Kasabay nito, ang bahagi ng pangangatwiran ng desisyon ng korte ay dapat magpahiwatig: ang mga pangyayari ng kaso na itinatag ng korte; ang ebidensya kung saan nakabatay ang mga konklusyon ng korte tungkol sa mga pangyayaring ito; mga argumento kung saan tinatanggihan ng korte ang ilang ebidensiya; ang mga batas na sinusunod ng korte Bahagi 4 Art. 198, bahagi 2 ng Art. 199 Code of Civil Procedure ng Russian Federation).

Kung ang isang apela ay isinampa, ang desisyon ay magkakabisa pagkatapos ng pagsasaalang-alang ng reklamo ng korte, maliban kung ang inapela na desisyon ay nakansela. Kung ang desisyon ng korte ng unang pagkakataon ay kinansela o binago at isang bagong desisyon ang ginawa, ito ay agad na magkakabisa (bahagi 1 ng artikulo 209 ng Code of Civil Procedure ng Russian Federation).

Sa pagtatapos ng kontrata para sa pag-upa ng mga tirahan, ang nangungupahan at iba pang mga mamamayan na naninirahan sa tirahan sa oras ng pagtatapos ng kontrata ay napapailalim sa pagpapaalis mula sa tirahan batay sa desisyon ng korte.

Hakbang 4. Kunin listahan ng pagganap at makipag-ugnayan sa mga bailiff

Kung ayaw ng nasasakdal na boluntaryong sumunod sa desisyon ng korte, makipag-ugnayan sa serbisyo ng bailiff. Upang gawin ito, kumuha ng writ of execution sa korte (bahagi 1 ng artikulo 428 ng Code of Civil Procedure ng Russian Federation) at isumite ito sa serbisyo ng bailiff sa lugar ng tirahan ng may utang kasama ang isang aplikasyon para sa pagsisimula. mga paglilitis sa pagpapatupad(Artikulo 30,, Batas ng 02.10.2007 N 229-FZ).

Ang mga mamamayang pinalayas mula sa tirahan ay may karapatan, kung may magandang dahilan, na mag-aplay sa korte para sa pagpapaliban sa pagpapatupad ng desisyon ng korte (Artikulo 37 ng Batas ng 02.10.2007 N 229-FZ).

Mga obligasyong kontraktwal komersyal na pangangalap pabahay ay isang kagyat na kalikasan at samakatuwid ay huminto lalo na sa pag-expire ang mga tuntunin ng kontrata batay sa kung saan sila lumitaw. Sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido sila, siyempre, maaaring tumigil nang mas maaga.

Bilang karagdagan, ang isang komersyal na kasunduan sa pagpapaupa ay maaaring wakasan anumang oras sa pamamagitan ng unilateral desisyon ng employer. Kasabay nito, hindi kinakailangang ipaliwanag ang mga dahilan para sa naturang desisyon, ang employer ay hindi obligado na magbayad para sa nawalang tubo na dulot ng unilateral na pagwawakas ng kontrata. Gayunpaman, ang employer ay kailangang nakasulat balaan landlord sa loob ng tatlong buwan upang wakasan ang kontrata. Kung ang kundisyong ito ay hindi sinusunod, ang may-ari ng lupa ay may karapatan na magpakita sa nangungupahan, bilang partidong lumabag sa kontrata, ng isang paghahabol para sa kabayaran para sa mga nawalang kita sa anyo ng nawalang kita mula sa pag-upa sa lugar.

Sa pagtatapos ng komersyal na kasunduan sa pag-upa sa kahilingan ng alinman sa mga partido, kabilang ang - at lalo na - sa kahilingan ng may-ari, prinsipyo pagwawakas ng hudisyal , na katangian din ng isang social contract of employment (mga sugnay 2 at 3 ng artikulo 687 ng Civil Code).

Ang iba pang mga prinsipyo para sa pagsasaayos ng pagwawakas ng isang komersyal na kasunduan sa pagpapaupa ay dapat ding kasama nililimitahan ang interbensyon ng pamahalaan(batas) sa mga partido sa pamamagitan ng imperative norms, lalo na ang mga patakarang nagbibigay ng mga batayan para sa pagwawakas ng kontrata sa kahilingan ng isa sa mga partido. Ang bilang ng mga naturang pamantayan sa Civil Code ay minimal.

Para sa mga relasyon na may kaugnayan sa pagwawakas ng isang komersyal na kasunduan sa pag-upa, ito ay ganap na naaangkop at prinsipyo ng katatagan ng batas paggamit ng mga tirahan, katangian ng mga relasyon sa pag-hire sa lipunan. Sa kaso ng komersyal na pag-hire, ang maagang pagwawakas ng kontrata at pagpapaalis ay pinapayagan din sa mga pambihirang kaso, na direktang pinangalanan sa Art. 687 GK. Kasabay nito, ang partikular na kahalagahan ay nakalakip sa pagpapatibay ng mga hakbang upang maiwasan ang pagpapaalis. Maaari lamang itong ilapat pagkatapos maubos ang lahat ng mga posibilidad na ibinigay ng batas.

Sa kahilingan ng alinmang partido ang isang komersyal na kasunduan sa pag-upa ay maaaring wakasan sa korte, una, kung ang lugar ay tumigil na maging angkop para sa permanenteng paninirahan, at, pangalawa, sa kaganapan ng isang emergency na kondisyon ng lugar (talata 3 ng artikulo 687 ng Civil Code). Ang batas sa pabahay ay maaaring magtadhana para sa iba pang mga kaso ng naturang pagwawakas. itong pinagkasunduan, ngunit hindi pa sila na-install, dahil batas sa pabahay halos hindi kinokontrol ang mga obligasyon ng komersyal na paupahang pabahay.

Sa kahilingan ng may-ari Ang isang komersyal na kasunduan sa pagpapaupa ay maaaring wakasan ng korte sa mga sumusunod na kaso:

Ang hindi pagbabayad ng nangungupahan ng pagbabayad para sa tirahan sa loob ng anim na buwan, kung ang kontrata ay hindi nagtatag ng mas mahabang panahon, at sa kaso ng panandaliang pag-hire - sa kaso ng hindi pagbabayad ng pagbabayad nang higit sa dalawang beses pagkatapos ang pag-expire ng panahon ng pagbabayad na itinatag ng kasunduan;

Pagkasira o pinsala sa lugar ng nangungupahan o iba pang mga mamamayan kung saan ang mga aksyon ay siya ang mananagot;

Ang paggamit ng residential na lugar ng nangungupahan o iba pang mga mamamayan kung saan ang mga aksyon ay responsable siya, para sa iba pang mga layunin;

Mga paglabag ng employer o iba pang mga mamamayan, kung saan ang mga aksyon niya ay responsable, sa mga karapatan at interes ng mga kapitbahay (mga sugnay 2 at 4 ng artikulo 687 ng Civil Code).

Sa mga kondisyon ng pagwawakas ng komersyal na kasunduan sa pag-upa sa mga kaso ng hindi pagbabayad ng nangungupahan ng pagbabayad para sa pabahay, ang kalikasan ng entrepreneurial ganitong uri ng upa. Ang isang kasero na umaasang makatanggap ng kita mula sa pag-upa ng apartment (kadalasan ang kita na ito ay pinagmumulan ng kabuhayan para sa kanya) ay interesado na putulin ang mga relasyon sa isang hindi nagbabayad at umupa ng apartment sa ibang nangungupahan.

Kasabay nito, kapag kinokontrol ang pagwawakas ng isang komersyal na kasunduan sa pag-upa, ang batas, tulad ng sumusunod mula sa Art. 687 ng Civil Code, isinasaalang-alang employer bilang mahinang panig at nagbibigay ng maraming benepisyo at benepisyo. Kung ang may-ari ay maghain ng kahilingan na wakasan ang kontrata dahil sa pagkasira o pinsala sa tirahan ng nangungupahan o iba pang mga mamamayan kung saan ang mga aksyon ay siya ang responsable, ang hukuman ay maaaring, sa halip na wakasan ang kontrata, magpasya na bigyan ang nangungupahan ng isang panahon. (hindi hihigit sa isang taon) upang maalis ang mga paglabag na ito. Kung ang mga paglabag ay hindi naalis sa loob ng takdang panahon na itinakda ng hukuman, ang hukuman muling pagsasaalang-alang ang kahilingan ng may-ari ay kailangang gumawa ng desisyon upang wakasan ang kontrata. Ngunit kahit na sa kasong ito, ang korte ay maaaring, sa kahilingan ng employer, na ipagpaliban ang pagpapatupad ng desisyon para sa isang panahon na hindi hihigit sa isang taon (talata 2, sugnay 2, artikulo 687 ng Civil Code). Kaya, ang may-ari, sa kabila ng mga napatunayang katotohanan ng pagkasira o pinsala sa mga lugar ng nangungupahan o mga tao na kung saan ang mga aksyon ay siya ang responsable, ay dapat magparaya sa naturang paglabag sa kontrata at paglabag sa kanyang mga karapatan sa pag-aari sa loob ng halos tatlong taon. Ang pagbibigay sa isang may sira na nangungupahan ng ganoong mahabang panahon ng "pagwawasto" ay tila sobra-sobra at hindi patas sa may-ari.

Ang mga interes ng nangungupahan ay tinitiyak din sa kaganapan ng pagwawakas ng kontrata at pagpapalayas sa kanya at sa iba pang mga mamamayan kung saan ang mga aksyon na siya ay responsable, kung ginagamit nila ang lugar para sa iba pang mga layunin o sistematikong lumalabag sa mga karapatan at interes ng mga kapitbahay. Sa ganitong mga kaso, ang panginoong maylupa muna nagbabala sa employer tungkol sa pangangailangang alisin ang mga paglabag, at yugtong ito ay sapilitan para sa may-ari na nagpasya na wakasan ang kontrata (talata 4 ng artikulo 687 ng Civil Code). Kasabay nito, ang mga benepisyong tinalakay sa itaas ay nalalapat sa employer: ang probisyon sa pamamagitan ng desisyon ng korte ng isang panahon (hindi hihigit sa isang taon) para sa pag-aalis ng mga paglabag at pagkaantala, sa pamamagitan ng desisyon ng korte, ng kanyang desisyon na wakasan ang kontrata para sa isang panahon na hindi hihigit sa isang taon.

Sa kaganapan ng pagwawakas ng kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga tirahan, ang nangungupahan at iba pang mga mamamayan na naninirahan sa tirahan sa oras ng pagtatapos ng kontrata ay sasailalim sa pagpapaalis mula sa isang tirahan batay sa isang desisyon ng korte. Ang may-ari ng may-ari ay hindi obligado na magbigay sa nangungupahan na napapailalim sa pagpapaalis alinsunod sa batas kasama ng iba pang tirahan.

Sa ilalim ng isang commercial lease agreement isang partido - ang may-ari o isang taong pinahintulutan niya (may-ari ng lupa) ay nangangako na magbigay sa kabilang partido (nangungupahan) ng pabahay para sa bayad para sa pagmamay-ari at paggamit para sa paninirahan dito sa panahon na itinakda ng kontrata (clause 1 ng artikulo 671 ng ang Civil Code).

Ang pagkakaiba sa pagitan ng commercial hiring at social hiring:

Ang komersyal na lease ay isang ordinaryong kontrata ng batas sibil na natapos sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido, na tumutukoy sa mga mahahalagang kondisyon nito;
ang isang kasunduan sa pangungupahan sa lipunan ay nagpapapormal sa libreng pamamahagi ng kakaunting pabahay na pag-aari ng publiko sa mga nangangailangang mamamayan.

Kaya Ang mga relasyon ng komersyal na pag-upa ng pabahay ay kinokontrol hindi ng pabahay, ngunit ng batas sibil.

Upang tapusin ang isang komersyal na kasunduan sa pag-upa, walang administratibo at legal na mga kinakailangan ang kinakailangan sa anyo ng isang desisyon ng isang awtoridad na katawan, katayuan sa mga talaan ng pabahay, atbp. Wala sa mga katapat dito ang nasa ilalim ng obligasyong pumasok sa mga relasyong kontraktwal (ang kontrata para sa komersyal na pagrenta ng mga tirahan ay hindi nalalapat sa bilang ng mga pampublikong kontrata).

Kapag nangungupahan para sa komersyal na upa sa pabahay na pag-aari ng estado ng ilang mga nasasakupan na entity ng Russian Federation, ang isang desisyon ng isang partikular na awtoridad sa ehekutibo ay kinakailangan. Gayunpaman, kahit na sa kasong ito, ito ay kumakatawan sa pahintulot ng may-ari upang tapusin ang isang kontrata para sa komersyal na pag-upa ng pabahay na pag-aari niya, at hindi isang administratibo-legal na paraan ng pamamahagi nito sa mga nangangailangang mamamayan.

Ang legal na katangian ng komersyal na kasunduan sa pag-upa:

pinagkasunduan;
bilateral;
nabayaran;
apurahan.

Dapat itong nakapaloob sa pagsusulat(Artikulo 674 ng Civil Code), na, gayunpaman, ay hindi pangkaraniwan: dito posible na isama sa kontrata, sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido, "random" na mga kondisyon na hindi tipikal para sa kontratang ito, halimbawa, isang kondisyon. sa karapatan ng nangungupahan na gumamit ng bahagi kapirasong lupa na nagpapahiwatig ng sukat at hangganan nito.

Mga partido sa komersyal na kasunduan sa pag-upa:

1) ang may-ari;

Nagpapaupa- ang may-ari ng tirahan (isang taong pinahintulutan niya, halimbawa, ang kanyang kinatawan o ang kumpanyang namamahala sa kanyang ari-arian), na maaaring sumangguni sa anumang stock ng pabahay:

pribado
estado,
munisipyo.

Sa pamamagitan ng pangkalahatang tuntunin ito ay isang premise na bahagi ng isang pribadong stock ng pabahay, at ang may-ari dito ay gumaganap bilang isang negosyante na hinahabol ang layunin na kumita.

2) employer.

Bilang employer Sa isang komersyal na kasunduan sa pag-upa, bilang panuntunan, ang isang tao ay kumikilos ( indibidwal). Ngunit pinapayagan din ng batas ang maramihang mga tao sa panig ng employer (talata 1 ng artikulo 308 ng Civil Code). Ang mga mamamayang permanenteng naninirahan sa nangungupahan ay maaaring gumawa ng isang kasunduan sa kanya na silang lahat ay may magkasanib na pananagutan sa may-ari kasama ang nangungupahan. Ang isang kondisyon para sa pagtatapos ng naturang kasunduan ay abiso din ng may-ari. Sa kasong ito, ang mga naturang mamamayan ay kinikilala bilang mga kasamang nangungupahan, na may pantay na mga karapatan at obligasyon sa nangungupahan para sa paggamit ng mga tirahan (talata 4 ng artikulo 677 ng Civil Code).

Kapag nangungupahan para sa komersyal na upa sa pabahay na matatagpuan sa stock ng pabahay ng estado o munisipyo, Sec. V "Mga Panuntunan para sa paggamit ng mga residential na lugar", na inaprubahan ng Decree of the Government of the Russian Federation noong Enero 21, 2006 No. 25 (mga sugnay 22-25, na nakatuon sa paggamit ng mga tirahan sa ilalim ng isang kasunduan sa pangungupahan para sa estado at munisipyo mga pondo sa pabahay para sa komersyal na paggamit).

Ang pagtatapos ng isang kontrata para sa pag-upa ng mga tirahan sa isang komersyal na batayan, ang mamamayan mismo ang nagtatakda kung sino ang maninirahan sa kanya sa lugar na kanyang inuupahan. Kabilang sa mga taong ito ay maaaring hindi niya kamag-anak. Samakatuwid, kaugnay ng mga relasyong ito, ang batas ay hindi nagsasalita tungkol sa "mga miyembro ng pamilya ng employer", ngunit tungkol sa "mga mamamayang permanenteng naninirahan sa kanya".

Sa komersyal na kasunduan sa pag-upa alinsunod sa talata 1 ng Art. 686 ng Civil Code, pinapayagan din na palitan ang employer sa kanyang kahilingan o sa kahilingan ng mga mamamayan na permanenteng naninirahan sa kanya (hindi tulad ng isang social contract of employment, kung saan ang naturang kapalit ay pinapayagan lamang sa kahilingan ng isang may kakayahang miyembro ng pamilya. ng employer). Sa anumang kaso, ang pahintulot ng may-ari ay kinakailangan upang baguhin ang nangungupahan. Ang pagtanggi ng may-ari na palitan ang nangungupahan ng ibang tao sa sitwasyong ito ay hindi maaaring hamunin sa korte. Gayunpaman, kung sakaling mamatay ang nangungupahan o ang kanyang pag-alis sa tirahan, ang mga obligasyon pagpapaupa ng pabahay alinsunod sa talata 2 ng Art. 686 ng Civil Code ay maaaring mapangalagaan kung ang alinman sa mga mamamayan na naninirahan kasama niya (na may pahintulot ng natitirang mga residente), o lahat ng mga ito ay naging co-tenant (sa kawalan ng naturang pahintulot), ang pumalit. ng nangungupahan.

Obligadong relasyon mula sa kontrata ng komersyal na trabaho

Ang mga obligasyong relasyon mula sa isang komersyal na kasunduan sa pag-upa ay napanatili din sa mga kaso ng paglilipat ng pagmamay-ari ng inookupahan na lugar, dahil ang bagong may-ari ay naging isang panginoong maylupa sa mga tuntunin ng isang naunang natapos na kasunduan (Artikulo 675 ng Civil Code). Kaya, posibleng palitan ang may-ari dito bilang resulta ng pagkakaroon ng isang "karapatan na sundin" ang mga "encumbrances" na katangian ng mga relasyon sa ari-arian, kabilang ang upa sa pabahay (lease), para sa mga relasyon sa ari-arian sa naupahan na ari-arian.

Sa pamamagitan ng kasunduan sa pagitan ng mga partido mga komersyal na kasunduan sa pagpapaupa anumang mga tuntunin at kundisyon ay maaaring magbago. maliban kung may paglabag sa mga mandatoryong pamantayan ng batas. Ang kawalan ng isang detalyadong regulasyon ng pagbabago sa mga komersyal na relasyon sa pagtatrabaho sa pamamagitan ng batas ay ipinaliwanag sa pamamagitan ng katotohanan na dito ang mga relasyon ng mga partido alinsunod sa prinsipyo ng kalayaan ng kontrata ay natutukoy pangunahin sa pamamagitan ng kanilang kasunduan.

Matapos ang pagtatapos ng natapos na kontrata kinikilala ang komersyal na trabaho para sa employer preemptive right sa kanyang konklusyon bagong termino. Ang pagpapatupad ng karapatang ito ay nagsasangkot ng ilang mga aksyon ng panginoong maylupa (Artikulo 684 ng Civil Code). Hindi lalampas sa tatlong buwan bago ang pag-expire ng kontrata, obligado siyang mag-alok sa nangungupahan na tapusin ang isang kasunduan sa pareho o iba pang mga kondisyon, o upang balaan ang nangungupahan sa pagtanggi na palawigin ang kontrata kaugnay ng desisyon na hindi upa sa lugar para sa hindi bababa sa isang taon.

Ang pagkabigong tuparin ng may-ari ng lupa ang obligasyong ito (sa kawalan ng pagtanggi ng nangungupahan na mag-renew) ay nangangailangan ng sumusunod na kahihinatnan: ang kontrata ay itinuturing na pinalawig sa parehong mga termino at para sa parehong panahon. Ang ilang mga kahihinatnan ay ibinibigay kung sakaling mabigo ang may-ari na sumunod sa kanyang desisyon na hindi umupa ng lugar sa loob ng taon na ginamit niya upang tanggihan ang pag-renew ng kontrata: ang nangungupahan ay may karapatang humiling ng pagkilala hindi wastong kontrata tinapos ng may-ari sa ibang tao, at (o) kabayaran para sa mga pagkalugi na sanhi ng pagtanggi na i-renew ang kontrata sa kanya (bahagi 4 ng artikulo 684 ng Civil Code).

Pagwawakas ng mga obligasyon mula sa kontrata ng komersyal na pag-upa ng mga tirahan

Ang mga obligasyong kontraktwal ng komersyal na pag-upa ng pabahay ay winakasan:

pagkatapos ng pag-expire ng kontrata;
sa unilateral na desisyon tagapag-empleyo;
sa kahilingan ng alinmang partido (sa korte).

Ang mga obligasyong kontraktwal ng komersyal na pag-upa ng pabahay ay isang kagyat na kalikasan at samakatuwid ay magwawakas muna sa lahat. sa pag-expire ang mga tuntunin ng kontrata batay sa kung saan sila lumitaw. Sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido, sila, siyempre, ay maaaring huminto nang mas maaga.

Bilang karagdagan, ang komersyal na kasunduan sa pagpapaupa ay maaaring wakasan anumang oras. sa pamamagitan ng unilateral na desisyon ng employer. Kasabay nito, hindi kinakailangang ipaliwanag ang mga dahilan para sa naturang desisyon, ang employer ay hindi obligado na magbayad para sa nawalang tubo na dulot ng unilateral na pagwawakas ng kontrata. Gayunpaman, dapat ipaalam ng nangungupahan ang may-ari sa pamamagitan ng sulat tatlong buwan bago ang pagtatapos ng kontrata. Kung ang kundisyong ito ay hindi sinusunod, ang may-ari ng lupa ay may karapatang magpakita sa nangungupahan, bilang partidong lumabag sa kontrata, ng isang paghahabol para sa kabayaran para sa mga nawalang kita sa anyo ng nawalang kita mula sa pag-upa sa lugar.

Mga prinsipyo para sa pagtatapos ng isang komersyal na kasunduan sa pag-upa:

Ang prinsipyo ng judicial dissolution(sa pagtatapos ng kontrata ng komersyal na trabaho sa kahilingan ng alinmang partido, kabilang ang - at lalo na - sa kahilingan ng may-ari, mga talata 2 at 3 ng Art. 687 GK).
Ang prinsipyo ng paglilimita sa panghihimasok ng estado(batas) na may kaugnayan sa mga partido sa pamamagitan ng mga imperative na panuntunan (lalo na ang mga patakaran na nagbibigay ng mga batayan para sa pagwawakas ng kontrata sa kahilingan ng isa sa mga partido).
Ang prinsipyo ng pagpapanatili ng karapatang gamitin pabahay, katangian ng mga relasyon sa panlipunang pangungupahan (sa kaso ng komersyal na pangungupahan, ang maagang pagwawakas ng kontrata at pagpapaalis ay pinapayagan din sa mga pambihirang kaso, na hayagang pinangalanan sa Artikulo 687 ng Civil Code. Kasabay nito, ang espesyal na kahalagahan ay nakalakip sa paggawa ng mga hakbang upang maiwasan ang pagpapaalis. Maaari lamang itong ilapat pagkatapos maubos ang lahat ng mga posibilidad na itinakda ng batas).

Sa kahilingan ng alinmang partido Ang isang komersyal na kasunduan sa pag-upa ay maaaring wakasan sa pamamagitan ng isang utos ng hukuman:

kung ang lugar ay hindi na angkop para sa permanenteng tirahan,
sa kaganapan ng isang emergency na kondisyon ng lugar (sugnay 3 ng artikulo 687 ng Civil Code).

Ang batas sa pabahay ay maaaring magbigay ng iba pang mga kaso ng naturang pagwawakas ng kasunduang ito, ngunit hanggang ngayon ay hindi pa ito naitatag, dahil halos hindi kinokontrol ng batas sa pabahay ang mga obligasyon ng komersyal na pag-upa ng pabahay.

Sa kahilingan ng may-ari Ang isang komersyal na kasunduan sa pagpapaupa ay maaaring wakasan ng korte sa mga sumusunod na kaso:

hindi pagbabayad ng nangungupahan ng pagbabayad para sa tirahan sa loob ng 6 na buwan, maliban kung ang isang mas mahabang panahon ay itinatag ng kasunduan, at sa kaso ng panandaliang pagkuha - sa kaso ng hindi pagbabayad ng pagbabayad nang higit sa dalawang beses pagkatapos ng pag-expire ng ang panahon ng pagbabayad na itinatag ng kasunduan;
pagkasira o pinsala sa tirahan ng nangungupahan o iba pang mga mamamayan kung saan ang mga aksyon ay siya ang mananagot;
paggamit ng tirahan ng nangungupahan o ibang mga mamamayan, kung saan ang mga aksyon niya ay responsable, para sa iba pang mga layunin;
mga paglabag ng nangungupahan o iba pang mga mamamayan, kung saan ang mga aksyon niya ay responsable, sa mga karapatan at interes ng mga kapitbahay (mga sugnay 2 at 4 ng artikulo 687 ng Civil Code).

Sa mga kondisyon ng pagwawakas ng komersyal na kasunduan sa pag-upa sa mga kaso ng hindi pagbabayad ng nangungupahan ng bayad sa pabahay, ang katangiang pangnegosyo ng ganitong uri ng pag-upa ng mga tirahan ay lalong malinaw na makikita. Ang isang kasero na umaasang makatanggap ng kita mula sa pag-upa ng apartment (kadalasan ang kita na ito ay pinagmumulan ng kabuhayan para sa kanya) ay interesado na putulin ang mga relasyon sa isang hindi nagbabayad at umupa ng apartment sa ibang nangungupahan.

Kasabay nito, kapag kinokontrol ang pagwawakas ng isang komersyal na kasunduan sa pag-upa, ang batas, tulad ng sumusunod mula sa Art. 687 GK, tinitingnan ang employer bilang isang mahinang punto at nagbibigay ng maraming benepisyo at benepisyo. Kung ang may-ari ay maghain ng kahilingan na wakasan ang kontrata dahil sa pagkasira o pinsala sa tirahan ng nangungupahan o iba pang mga mamamayan kung saan ang mga aksyon ay siya ang responsable, ang hukuman ay maaaring, sa halip na wakasan ang kontrata, magpasya na bigyan ang nangungupahan ng isang panahon. (hindi hihigit sa isang taon) upang maalis ang mga paglabag na ito. Kung hindi maalis ang mga paglabag sa loob ng takdang panahon na itinakda ng korte, ang hukuman, kapag muling isasaalang-alang ang paghahabol ng may-ari ng lupa, ay kailangang gumawa ng desisyon na wakasan ang kontrata. Ngunit kahit na sa kasong ito, ang korte ay maaaring, sa kahilingan ng employer, na ipagpaliban ang pagpapatupad ng desisyon para sa isang panahon na hindi hihigit sa isang taon (talata 2, sugnay 2, artikulo 687 ng Civil Code).

Ang mga interes ng nangungupahan ay tinitiyak din sa kaganapan ng pagwawakas ng kontrata at pagpapalayas sa kanya at sa iba pang mga mamamayan kung saan ang mga aksyon na siya ay responsable, kung ginagamit nila ang lugar para sa iba pang mga layunin o sistematikong lumalabag sa mga karapatan at interes ng mga kapitbahay. Sa ganitong mga kaso, unang binabalaan ng may-ari ang nangungupahan tungkol sa pangangailangang alisin ang mga paglabag, at ang yugtong ito ay sapilitan para sa may-ari ng lupa na nagpasyang wakasan ang kontrata (talata 4 ng artikulo 687 ng Civil Code). Kasabay nito, ang mga benepisyong tinalakay sa itaas ay nalalapat sa employer: ang probisyon sa pamamagitan ng desisyon ng korte ng isang panahon (hindi hihigit sa isang taon) para sa pag-aalis ng mga paglabag at pagkaantala, sa pamamagitan ng desisyon ng korte, ng kanyang desisyon na wakasan ang kontrata para sa isang panahon na hindi hihigit sa isang taon.

UDC 347.453.3

Mga pahina sa magasin: 61-66

O.V. Kirichenko,

kandidato mga legal na agham, Associate Professor, Department of Civil Law and Process, Ulyanovsk State Pedagogical University na pinangalanang V.I. SA. Ulyanova Russia, Ulyanovsk [email protected]

Isinasaalang-alang legal na implikasyon pagwawakas ng kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga lugar ng tirahan, na ipinahayag sa pagpapaalis ng nangungupahan at mga mamamayan na naninirahan kasama niya nang hindi nagbibigay ng iba pang pabahay. Ang may-akda ay nagmumungkahi na magsabatas legal na batayan pagwawakas ng kontrata na pinag-uusapan sa kahilingan ng bawat isa sa mga partido nito.

Mga pangunahing salita: kontrata para sa komersyal na pag-upa ng residential na lugar, nangungupahan, landlord, pagwawakas ng kontrata sa kahilingan ng isa sa mga partido nito, pagpapaalis mula sa residential na lugar.

Artikulo 687 ng ikalawang bahagi Civil Code Pederasyon ng Russia Ang 1996 (mula rito ay tinutukoy bilang Civil Code ng Russian Federation) ay nagbibigay ng posibilidad na wakasan ang isang komersyal na kasunduan sa pag-upa sa kahilingan ng nangungupahan na may pahintulot ng ibang mga mamamayan na permanenteng naninirahan kasama niya, anumang oras, anuman ang pag-expire ng ang kontrata, kung saan ang isang nakasulat na babala ng pagwawakas na ipinadala sa kasero sa loob ng tatlong buwan ay kinakailangan .

Sa inisyatiba ng employer, ang kontrata ay tinapos sa unilaterally nang hindi pumunta sa korte, at hindi nililimitahan ng batas ang listahan ng mga batayan kung saan maaaring hingin ng nangungupahan ang pagwawakas ng kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga tirahan. V kasong ito malinaw na natunton ang pagnanais ng mambabatas na protektahan ang interes ng employer bilang mas mahinang bahagi ng kontratang pinag-uusapan. Kasabay nito, hindi dapat kalimutan ng isa ang tungkol sa mga karapatan at lehitimong interes ng may-ari.

Kaya, ang isang nakasulat na babala ay kinakailangan upang maprotektahan ang mga interes ng may-ari, dahil ang isang tatlong buwang panahon ay magpapahintulot sa kanya na magpasya sa karagdagang paggamit ng lugar, halimbawa, upang makahanap ng mga bagong nangungupahan. Pangunahing nauugnay ang panuntunang ito para sa mga pangmatagalang kontrata ng komersyal na pag-upa, gayundin sa mga panandaliang kontrata na natapos sa loob ng higit sa tatlong buwan. Alinsunod dito, hindi ito nalalapat kung ang termino ng commercial lease agreement ay mas mababa sa tatlong buwan. Sa kasong ito, sa aming opinyon, dapat ipaalam ng nangungupahan ang may-ari sa pamamagitan ng pagsulat ng kanyang pagnanais na wakasan ang kontrata sa makatwirang oras(Artikulo 314 ng unang bahagi ng Civil Code ng Russian Federation ng 1994 (mula dito ay tinutukoy bilang Civil Code ng Russian Federation)).

Kaya, ang isang nakasulat na babala ng may-ari ay hindi kasama ang pagwawakas ng kontrata sa pamamagitan ng mga ipinahiwatig na aksyon ng nangungupahan. Gayunpaman, madalas na nilalabag ng mga nangungupahan ang kinakailangang ito, hindi lamang hindi nakakatugon sa tinukoy na deadline, ngunit umaalis din sa lugar nang walang (nakasulat o berbal) na babala ng may-ari.

Sa batas ibang bansa nagbibigay para sa proteksyon ng may-ari sa sitwasyon sa itaas. Kaya, alinsunod sa Bahagi 1 ng Art. 825 ng Civil Code ng Ukraine ng 2003, kung ang nangungupahan ay umalis sa tirahan nang walang babala, ang may-ari ay may karapatang humingi mula sa kanya ng bayad para sa paggamit ng pabahay sa loob ng tatlong buwan, kung ang may-ari ay nagpapatunay na hindi siya makapagtapos ng isang pangungupahan. kasunduan sa parehong mga kondisyon sa ibang tao. Ang isang katulad na tuntunin ay nakapaloob sa US Residential Landlord-Tenant Act (RCW 59.18), ayon sa kung saan ang nangungupahan ay dapat magbigay sa may-ari ng 20 araw na nakasulat na paunawa ng kanilang pagnanais na wakasan ang kasunduan sa pangungupahan nang maaga. Kung ang nangungupahan ay umalis sa tirahan nang walang wastong abiso sa may-ari, dapat niyang ibalik ang huling upa sa loob ng 30 araw mula sa sandaling malaman ng may-ari-may-ari na ang nangungupahan ay umalis sa tirahan.

Sa aming opinyon, ang talata 1 ng Art. 687 ng Civil Code ng Russian Federation ay dapat ding magbigay para sa pananagutan ng nangungupahan na hindi binigyan ng babala ang landlord nang nakasulat nang tatlong buwan nang maaga tungkol sa kanyang pagnanais na wakasan ang komersyal na kasunduan sa pag-upa nang unilaterally. Kaugnay ng nabanggit, isinasaalang-alang namin na kinakailangan upang dagdagan ang tinukoy na talata ng sumusunod na probisyon: "Kung ang nangungupahan ay hindi sumunod sa kinakailangang ito, ang may-ari ng lupa ay may karapatan na hilingin sa kanya na magbayad ng upa para sa tirahan sa loob ng tatlong buwan. "

Ang probisyong ito ay magpoprotekta sa mga interes ng may-ari sa pamamagitan ng pagdidisiplina sa pag-uugali ng nangungupahan kung sakaling magkaroon ng unilateral na pagwawakas huling kontrata. Ito ay ganap na nakakatugon sa komersyal na oryentasyon ng kontrata na pinag-uusapan, dahil ang hindi wastong pag-uugali ng nangungupahan ay hahantong sa katotohanan na ang may-ari, na hindi inaasahang nahaharap sa katotohanan ng pagwawakas ng kontrata ng nangungupahan, ay walang sapat na oras upang makahanap ng mga bagong nangungupahan at magkaroon ng mga pagkalugi kaugnay nito.

Ang pagwawakas ng isang komersyal na kasunduan sa pag-upa sa inisyatiba ng may-ari ay pinapayagan lamang sa korte para sa komisyon ng nangungupahan o iba pang mga mamamayan (mga mamamayan na naninirahan kasama ang nangungupahan, mga subtenant, mga pansamantalang residente), kung saan ang mga aksyon ay responsable siya, mga ilegal na aksyon, isang kumpletong listahan ng kung saan ay ibinigay sa clauses 2 at 4 Art. 687 ng Civil Code ng Russian Federation. Sa partikular, talata 2 ng Art. 687 ng Civil Code ng Russian Federation ay nagpapahiwatig ng dalawang naturang mga paglabag:

Ang hindi pagbabayad ng nangungupahan ng pagbabayad para sa mga tirahan sa isang pangmatagalang komersyal na kasunduan sa pag-upa sa loob ng anim na buwan, maliban kung ang isang mas mahabang panahon ay itinatag ng kasunduan, at sa kaso ng isang panandaliang isa - higit sa dalawang beses pagkatapos ng pag-expire ng panahon ng pagbabayad na itinatag ng kasunduan;

Pagkasira o pinsala sa mga lugar ng tirahan (ng mismong nangungupahan o ibang mga mamamayan kung saan ang mga aksyon ay siya ang may pananagutan). Kasabay nito, bago pumunta sa korte, hindi obligado ang landlord na balaan ang nangungupahan tungkol sa pangangailangang alisin ang mga paglabag na ito.

Sa unang kaso, ang hindi pagbabayad ng nangungupahan ng bayad ay isang paglabag, na nangangailangan ng pagwawakas ng kontrata, kung ang naturang paglabag ay ginawa hindi para sa hiwalay na anim na buwan, ngunit patuloy na higit sa anim na buwan na magkakasunod (talata 38 ng Resolusyon ng Plenum korte Suprema RF na may petsang Hulyo 2, 2009 No. 14 "Sa ilang mga isyu na lumitaw sa hudisyal na kasanayan kapag nag-aaplay Kodigo sa Pabahay Russian Federation", pagkatapos nito ay tinutukoy bilang Resolution of the Plenum No. 14)).

Sa isyung ito, kinakailangang sumangguni sa Pagsusuri ng hudisyal na kasanayan. Judicial Collegium sa mga usaping sibil ng Korte Suprema ng Russian Federation noong Hulyo 21, 2000 "Sa pagtatapos ng isang kontrata para sa panlipunang pag-upa ng mga lugar ng tirahan na may kaugnayan sa hindi pagbabayad ng nangungupahan ng pagbabayad para sa pabahay at Mga pampublikong Utility sa loob ng anim na buwan", gayundin sa Resolution of the Plenum No. 14. Ang isang pag-aaral ng pagsasanay ng pagsasaalang-alang ng mga kaso ng kategoryang ito ng mga korte ay nagpakita na ang uri ng kontrata sa pabahay (komersyal o panlipunan) ay isang pangyayari na mahalaga para sa paglutas ang kaso, dahil ang pagpili ng panuntunan ng batas ay nakasalalay dito. Halimbawa, ang mga probisyon ng Art. 688 ng Civil Code ng Russian Federation sa pagpapaalis ng nangungupahan nang walang probisyon ng iba pang pabahay.

Kapag isinasaalang-alang ang mga kaso sa pagwawakas ng mga kontrata para sa parehong komersyal at panlipunang pangungupahan, ang mga korte ay lumikha ng mga kondisyon para sa pagsisiyasat ng mga dahilan para sa utang ng nangungupahan na magbayad para sa pabahay, na naniniwalang nauugnay ang mga ito sa mga pangyayari na may legal na kahalagahan alinsunod sa talata 2 ng Art. 687 ng Civil Code ng Russian Federation.

Kinikilala ng mga korte bilang magandang dahilan para sa hindi pagbabayad ng mga bayarin sa pabahay at mga utility ng mahabang pagkaantala sa pagbabayad ng sahod, pensiyon, kawalan ng trabaho, ang mahirap na sitwasyon sa pananalapi ng employer at ganap na may kakayahang mga miyembro ng kanyang pamilya dahil sa pagkawala ng kanilang mga trabaho at kawalan ng kakayahang makahanap trabaho, sa kabila ng mga hakbang na ginawa nila, pagkakasakit ng employer at (o) mga miyembro ng kanyang pamilya, ang pagkakaroon ng mga taong may kapansanan, mga menor de edad na bata, atbp. buwan sa isang hilera para sa isang magandang dahilan, ang mga korte ay madalas na tumanggi na masiyahan ang paghahabol para sa pagwawakas ng kontrata ng trabaho, habang ang pangangailangan para sa pagbabayad ng mga utang ay natutugunan. Kasabay nito, hindi tinatalakay ng mga korte ang isyu ng mga dahilan para sa pagbuo ng utang sa mga kaso kung saan ang nasasakdal-employer matagal na panahon hindi nakatira sa tirahan at hindi nagbabayad para sa pabahay at mga kagamitan; nararapat na ipaalam sa oras at lugar sesyon ng hukuman sa huling kilalang lugar ng paninirahan, ngunit hindi lumilitaw sa sesyon ng hukuman, hindi nila ipinapaalam ang dahilan ng hindi pagharap sa korte, nakasulat na mga paliwanag at walang katibayan.

Ang gawaing ito ng mga korte ay tila tama, dahil pinatutunayan ang bisa ng mga dahilan para sa pagbuo ng utang sa bisa ng Artikulo 55, 56 ng Civil code ng pamamaraan Ang Russian Federation ng 2002 (mula dito ay tinutukoy bilang ang Code of Civil Procedure ng Russian Federation) ay nakasalalay sa nasasakdal-employer. Alinsunod sa Bahagi 4 ng Art. 167 Code of Civil Procedure ng Russian Federation, ang korte ay may karapatang isaalang-alang ang kaso sa kawalan ng nasasakdal, na naabisuhan ng oras at lugar ng sesyon ng korte, kung hindi niya ipinaalam sa korte ang tungkol sa magandang dahilan ah hindi pagpapakita at hindi hiniling na isaalang-alang ang kaso sa kanyang kawalan.

Ayon sa talata 2 ng Art. 687 ng Civil Code ng Russian Federation, kung, sa loob ng panahon na tinukoy ng korte, ang nangungupahan ay hindi nag-aalis ng mga paglabag na nagawa o hindi nagsasagawa ng lahat ng kinakailangang hakbang upang maalis ang mga ito, ang hukuman, sa paulit-ulit na apela ng may-ari, nagpasya na wakasan ang kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga tirahan. Pagsasanay sa arbitrage nagpapakita na ang mga kaso ng paulit-ulit na aplikasyon ng may-ari na may kahilingan na wakasan ang kontrata para sa pag-upa ng mga tirahan na lugar na may kaugnayan sa kabiguan ng nangungupahan na gawin ang mga kinakailangang pagbabayad sa oras, iniutos ng hukuman sa panahon ng paunang apela ng may-ari na may katulad na pangangailangan, ay napakabihirang.

Kasabay nito, sa kawalan ng wastong mga dahilan (tulad ng mga dahilan tulad ng pag-abuso sa alkohol o droga, pagkalimot, kawalan ng trabaho para sa isang matipunong mamamayan ay hindi itinuturing na wasto) para sa hindi pagbabayad ng nangungupahan ng mga pagbabayad sa pabahay at utility nang tuluy-tuloy. sa loob ng higit sa anim na buwan na magkakasunod, ang mga korte, na isinasaalang-alang ang mga pangyayari ng mga partikular na kaso ay tumutugon sa mga paghahabol sa pagpapaalis.

Kaya, ginagabayan ng naunang nabanggit, ipinapayong, sa pamamagitan ng pagkakatulad sa Art. 90 ng Housing Code ng Russian Federation ng 2004 (mula rito ay tinutukoy bilang Housing Code ng Russian Federation) upang bigyan ang may-ari ng karapatang humiling sa korte ng pagwawakas ng isang komersyal na kasunduan sa pag-upa kung sakaling hindi magbayad ang nangungupahan. para sa tirahan nang walang magandang dahilan.

Alinsunod dito, ang hukuman sa bawat partikular na sitwasyon ay magtatatag kung ang mga dahilan kung bakit hindi nagbabayad ng upa ang nangungupahan ay wasto. Bilang karagdagan, isinasaalang-alang ang talata 38 ng Decree of the Plenum No. 14 na may paggalang sa pangmatagalang komersyal na upa, kinakailangang isaalang-alang ang hindi pagbabayad ng nangungupahan nang walang magandang dahilan ng patuloy na pagbabayad para sa tirahan. para sa higit sa anim na buwan sa isang hilera. Iminumungkahi naming pagsama-samahin ang mga probisyong ito sa talata 2 ng Art. 687 ng Civil Code ng Russian Federation.

Sa pangalawang kaso, tinukoy sa talata 2 ng Art. 687 ng Civil Code ng Russian Federation, ang mga labag sa batas na aksyon ng nangungupahan o iba pang mga mamamayan kung saan ang mga aksyon na siya ay may pananagutan, na nagsasangkot ng pagkawasak o pinsala sa tirahan, ay dapat kumpirmahin ng isang naaangkop na aksyon, lalo na, ng isang awtoridad ng estado. inspeksyon sa pabahay, o isang desisyon sa aplikasyon ng mga panukala ng responsibilidad na administratibo.

Kaya, sa isa sa mga nayon malapit sa Moscow sa distrito ng Voskresensky, isang ina, 56-taong-gulang na si P., at ang kanyang 36-taong-gulang na anak na babae ay pinalayas mula sa isang silid na apartment. Napag-alaman ng korte na ang tirahan ay naging pugad ng hindi malinis na mga kondisyon at pugad ng apoy. Sa mga kilos ng pagsusuri sa living quarters na sinuri ng korte, naitala na ang apartment ay hindi na-renovate sa loob ng mahabang panahon, ang mga kagamitan sa pagtutubero ay hindi na magamit, ang toilet bowl ay barado ng dumi, at ang mga residente ay nakayanan ang natural. pangangailangan sa sahig. Ang apartment ay may hindi mabata na malakas na amoy ng ammonia, mayroong isang akumulasyon ng mga ipis, langaw, sahig at ang balkonahe ay napuno ng mga basura sa bahay at dumi ng tao. Ang lahat ng mga kahilingan ng may-ari na dalhin ang apartment sa tamang kondisyon ay hindi pinansin. Ang mga nasasakdal ay hindi nagtrabaho kahit saan, inabuso ang alak, nagho-host ng mga taong may antisosyal na pag-uugali.

Ang pagpapaalis sa nangungupahan at mga mamamayang naninirahan kasama niya sa batayan na ito ay isang matinding sukat ng impluwensya sa mga nangungupahan na malisyosong lumalabag sa kanilang mga tungkulin. Kasabay nito, ang batas sa pabahay ay hindi nagtatadhana para sa ipinag-uutos na pagpapaalis sa lahat ng taong naninirahan sa tirahan. Kung posibleng matukoy ang mga partikular na taong nagkasala, ang mga taong ito ay maaaring paalisin sa korte. Alinsunod dito, ang natitirang mga residente ay maaaring iwanang mga nangungupahan ng tirahan. Samakatuwid, ang korte, kapag isinasaalang-alang ang kaso sa itaas, ay sinuri ang pagkakasala ng parehong tao - kapwa ang ina at ang anak na babae.

Bilang karagdagan, ang pagpapalayas sa mga batayan na isinasaalang-alang ay posible lamang kung ang katotohanan ng sistematikong iligal na mga aksyong nagkasala sa bahagi ng nangungupahan at mga mamamayan na naninirahan kasama niya ay itinatag, na, sa kabila ng babala ng panginoong maylupa tungkol sa pangangailangan na alisin ang mga paglabag, huwag alisin ang mga paglabag na ito.

Talata 4 ng Art. Ang 687 ng Civil Code ng Russian Federation ay nagtuturo din sa mga labag sa batas na aksyon ng nangungupahan at (o) iba pang mga mamamayan kung saan ang mga aksyon na siya ay responsable, na kung saan ay mga batayan din para sa pagtatapos ng komersyal na kasunduan sa pag-upa sa kahilingan ng may-ari:

Paggamit ng mga lugar para sa iba pang mga layunin;

Sistematikong paglabag sa mga karapatan at interes ng mga kapitbahay.

Alinsunod sa talata 39 ng Resolution of the Plenum No. 14, ang paggamit ng residential premises para sa iba pang mga layunin ay nangangahulugan ng paggamit ng residential premises hindi para sa tirahan ng mga mamamayan, ngunit para sa iba pang mga layunin, halimbawa, ang paggamit nito para sa mga opisina, bodega, tirahan mga produktong pang-industriya, pag-aalaga at pagpaparami ng mga hayop, i.e. ang aktwal na pagbabago ng isang tirahan sa isang hindi tirahan.

Ang obligasyon na gamitin ang lugar, na isinasaalang-alang ang mga karapatan at lehitimong interes ng mga kapitbahay, ay batay sa Art. 17 ng Konstitusyon ng Russian Federation ng 1993 at art. 10 ng Civil Code ng Russian Federation, na nagbabawal sa paggamit ng mga subjective na karapatan sa kapinsalaan ng mga karapatan at kalayaan ng iba.

Ang sistematikong paglabag sa mga karapatan at lehitimong interes ng mga kapitbahay ay dapat magsama ng paulit-ulit, paulit-ulit na aksyon ng nangungupahan at mga mamamayan na nakatira kasama niya sa isang gusali ng tirahan at kung saan siya ay may pananagutan sa paggamit ng tirahan nang hindi sinusunod ang mga karapatan at lehitimong interes ng ang mga nakatira sa residential na lugar na ito o mga mamamayan ng bahay, nang hindi sumusunod sa mga kinakailangan sa kaligtasan ng sunog, sanitary at hygienic, environmental at iba pang legal na kinakailangan, mga panuntunan para sa paggamit ng residential premises (halimbawa, pakikinig sa musika, paggamit ng TV, pagtugtog ng mga instrumentong pangmusika sa gabi paglampas sa pinahihintulutang dami, paggawa ng pag-aayos, mga gawaing konstruksyon o iba pang mga aksyon na nagresulta sa pag-istorbo sa natitirang mga mamamayan at katahimikan sa gabi, paglabag sa mga patakaran para sa pag-aalaga ng mga alagang hayop, paggawa ng mga aksyong hooligan laban sa mga kapitbahay, atbp.) Blg. 42 "Sa pagpapanatili ng kapayapaan ng mga mamamayan at katahimikan sa gabi sa lungsod ng Moscow").

Kaya, ang isang paglabag sa mga karapatan at lehitimong interes ng mga kapitbahay ay hindi pagsunod sa mga patakaran para sa pag-iingat ng mga hayop sa mga tirahan. Maraming regulasyon mga legal na gawain kinuha sa antas ng rehiyon, halimbawa, ang Desisyon ng Assembly of Deputies ng distrito ng lungsod "City of Volzhsk" na may petsang Mayo 21, 2009 No. 525 "Sa pag-apruba ng Mga Panuntunan para sa pagpapanatili ng mga alagang hayop sa distrito ng lungsod" Lungsod ng Volzhsk "", Resolution ng ang pinuno ng distrito ng lungsod na Otradny ng Rehiyon ng Samara na may petsang Oktubre 19, 2005 No. 1048 "Sa pag-aampon ng pamamaraan para sa pagpapanatili ng mga alagang hayop sa distrito ng lungsod ng Otradny, Rehiyon ng Samara", Desisyon ng Duma ng lungsod ng Kostroma na may petsang Hulyo 15, 1999 No. 109 "Sa mga patakaran para sa pag-iingat ng mga aso at pusa sa lungsod ng Kostroma", nagtatatag ng mga kinakailangan para sa pag-aalaga ng mga alagang hayop, na dapat sundin, kabilang ang mga employer at mamamayan na nakatira sa kanila. Dapat tiyakin ng mga may-ari ng alagang hayop ang kaligtasan ng mga mamamayan mula sa pisikal na epekto ng mga alagang hayop, kapayapaan at katahimikan sa gabi, sumunod sa mga kinakailangan sa kaligtasan ng sunog, sanitary at hygienic at beterinaryo na mga panuntunan para sa pag-iingat ng mga hayop, at maiwasan ang mga hayop sa pagdumi sa mga tirahan at karaniwang mga lugar sa mga bahay. Hindi pinapayagan na panatilihin ang mga hayop sa mga karaniwang lugar: corridors, stairwells, attics, basement, pati na rin sa mga balkonahe at loggias. Pinapayagan na panatilihin ang mga hayop sa tirahan lamang kung ang mga kapitbahay ay walang mga medikal na kontraindikasyon (allergy). Sa aming opinyon, sa isang komersyal na kasunduan sa pag-upa, ang mga partido ay kailangang magtakda ng isang kondisyon sa posibilidad ng pag-iingat ng mga hayop sa isang lugar ng tirahan.

Alinsunod sa talata 4 ng Art. 687 ng Civil Code ng Russian Federation, sa kaibahan sa talata 2 ng artikulong ito, ang may-ari ay may karapatan na wakasan ang kontrata sa korte lamang kung ang mga iligal na aksyon ay magpapatuloy, sa kabila ng babala tungkol sa pangangailangan na alisin ang mga paglabag na ginawa ng may-ari. sa nangungupahan. Ngunit kahit na sa kasong ito, ang mga patakaran na ibinigay para sa mga talata. 4 p. 2 sining. 687 ng Civil Code ng Russian Federation.

Sa aming opinyon, ang pagsusuri ng mga talata. 4, talata 2 at talata 4 ng Art. 687 ng Civil Code ng Russian Federation ay nagpapahintulot sa amin na tapusin na ang pagwawakas ng komersyal na kasunduan sa pag-upa at ang pagpapaalis mula sa lugar ng nangungupahan at mga mamamayan na naninirahan kasama niya na sistematikong lumalabag sa mga karapatan at mga lehitimong interes mga kapitbahay, marahil bilang isang huling paraan lamang. Kasabay nito, ang hukuman ay dapat magpasya kung ano ang mas mahusay: upang mabigyan ang nasaktang kapitbahay ng isang normal na buhay sa isang lugar ng tirahan at iwanan ang mga nagkasala na walang bubong sa kanilang mga ulo, o panatilihin pa rin ang pabahay para sa mga nagkasala, ngunit pilitin ang kapitbahay na magtiis ng abala? Ipinapakita ng pagsasanay na sa kasong ito ang hukuman ay pumanig sa employer at sa mga mamamayang naninirahan kasama niya.

Kaya, ang listahan ng mga batayan para sa pagtatapos ng kontrata sa inisyatiba ng may-ari sa mga kaso kung saan ang nangungupahan o iba pang mga mamamayan (permanenteng naninirahan sa nangungupahan, mga sub-nangungupahan, pansamantalang residente) ay gumawa ng mga ilegal na aksyon, na tinukoy sa Art. 687 ng Civil Code ng Russian Federation, ay kumpleto.

Gayunpaman, tulad ng nabanggit na, kahit na sa pagkakaroon ng mga ipinahiwatig sa mga talata 2, 4 ng Art. 687 ng Civil Code ng Russian Federation ng mga paglabag, ang hukuman ay maaaring tumanggi na matugunan ang pag-angkin ng may-ari, na nagbibigay sa nangungupahan ng isang panahon (hindi hihigit sa isang taon) upang maalis ang mga paglabag, at matugunan ang claim ng may-ari lamang kung siya ay muling mag-aplay sa korte kung nabigo ang nangungupahan na alisin (o hindi gumawa ng mga hakbang upang maalis) ang mga paglabag. Kasabay nito, sa kahilingan ng employer, ang korte sa desisyon na wakasan ang kontrata ay maaaring ipagpaliban ang pagpapatupad ng desisyon para sa isang panahon na hindi hihigit sa isang taon.

Ayon sa pamantayan sa itaas, ang pagkaantala na ito ay ibinibigay sa nangungupahan upang makahanap ng isa pang pabahay. Ang panuntunang ito, sa aming opinyon, ay nagpapatotoo sa pagtaas ng mga garantiya ng mga karapatan ng employer at nagpapahintulot sa korte na isaalang-alang ang mga partikular na kalagayan ng kaso (halimbawa, ang antas ng pagkakasala ng employer, ang kanyang estado ng kalusugan, sitwasyon sa pananalapi. , ang presensya sa pamilya ng mga taong may kapansanan, mga matatandang mamamayan na nangangailangan ng patuloy na pangangalaga, mga menor de edad na bata at iba pa). Ang posibilidad na ipagpaliban ang pagpapatupad ng isang desisyon ng korte upang wakasan ang isang komersyal na kasunduan sa pag-upa ay isang pagpapakita ng humanismo ng mambabatas. Ang isang pagkaantala ay kinakailangan, halimbawa, kung ang kontrata ay natapos sa taglamig, at ang employer ay may maliliit na bata, pati na rin sa iba pang mahirap na sitwasyon sa buhay.

Kasabay nito, ayon sa ilang mga may-akda, sa partikular, D.V. Karpukhin, ang di-kasakdalan ng pamantayang ito ay nakasalalay sa katotohanan na sa mga halatang negatibong aksyon (hindi pagkilos) ng employer at ng mga taong may pananagutan sa kanyang mga aksyon, ang may-ari ay nagiging umaasa sa posisyon. hukuman, na maaaring maantala ang pamamaraan para sa pagtatapos ng isang komersyal na kasunduan sa pag-upa nang hanggang dalawang taon. Ang tinukoy na reseta ay lumalabag sa posisyon ng may-ari, dahil pinapayagan nito ang nangungupahan na panatilihin ang karapatang manirahan sa tirahan ng may-ari sa loob ng mahabang panahon. Bilang karagdagan, alinsunod sa Art. 12 ng Civil Code ng Russian Federation, ang karapatang wakasan o baguhin ang kontrata ay nagsisilbing isa sa mga paraan upang maprotektahan ang nilabag karapatang sibil, ang mga probisyon ng talata 2 ng Art. 687 ng Civil Code ng Russian Federation ay lumalabag sa karapatan sa proteksyon na ipinagkaloob sa may-ari.

Sa bisa ng talata 2 ng Art. 683 ng Civil Code ng Russian Federation sa kontrata ng panandaliang komersyal na trabaho, ang pagkakaloob ng mga talata. 4 p. 2 sining. 687 ng Civil Code ng Russian Federation ay hindi nalalapat, maliban kung iba ang ibinigay ng kontrata.

Sa konklusyon, tandaan namin na ang legalidad ng pagwawakas ng isang partikular na kasunduan sa pag-upa sa tirahan upang maiwasan ang mga posibleng pagkakasala ay sinusuri ng mga korte. pangkalahatang hurisdiksyon. Kasabay nito, tinutukoy ng mga korte, lalo na, ang kawalan ng wastong mga dahilan kung sakaling hindi magbayad ang nangungupahan para sa pabahay at mga kagamitan, ang antas ng pagkakasala ng nangungupahan at mga mamamayang naninirahan kasama niya sa pagkawasak, pinsala sa lugar, paglabag sa mga karapatan at lehitimong interes ng mga kapitbahay, atbp. Nang walang pagtatatag at pag-aaral ng mga ito at iba pang kinakailangan aktwal na mga pangyayari ang mga korte ay hindi naglalabas ng mga desisyon na nagpapatunay sa pagwawakas ng isang kasunduan sa pangungupahan. Ang pagpapatibay ng isang desisyon ng korte ay nangangahulugan na ang kasunduan sa pag-upa ay tinapos sa loob ng balangkas ng prinsipyo ng kalayaan sa kontrata at sa kawalan ng arbitrariness sa bahagi ng may-ari. Kaya, ang desisyon ng korte ay isa sa pagwawakas mga legal na katotohanan sa pagtatapos ng kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga lugar ng tirahan sa isang hudisyal na paglilitis.

Ang pagwawakas ng kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga lugar ng tirahan sa korte sa kahilingan ng isa sa mga partido nito sa karamihan ng mga kaso ay isang parusa para sa paglabag sa kontrata. Nalalapat ang probisyong ito sa pagwawakas ng isang komersyal na kasunduan sa pag-upa sa kahilingan ng may-ari, dahil maaaring wakasan ng nangungupahan ang naturang kasunduan anumang oras, kabilang ang para sa mga kadahilanang hindi nauugnay sa paglabag sa mga tuntunin ng kasunduan ng may-ari. Bilang isang sukatan ng responsibilidad ng nangungupahan para sa paglabag sa kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga lugar ng tirahan, ang pagwawakas ng kontrata ay maaaring isagawa sa mga batayan na ibinigay para sa mga talata 2, 4 ng Art. 687 ng Civil Code ng Russian Federation.

Sa mga batayan na nakalista sa artikulong ito, sa aming opinyon, kinakailangan upang idagdag ang muling pagsasaayos, muling pagpapaunlad at muling pagtatayo ng mga lugar ng tirahan ng nangungupahan nang walang pahintulot ng may-ari (Artikulo 678 ng Civil Code ng Russian Federation) at ang kanyang pagtanggi na dalhin ang mga nasabing lugar sa dati nilang estado itakda ang oras(sugnay 2, bahagi 5, artikulo 29 ng LC RF).

Ang kasong ito, sa aming opinyon, ay dapat na uriin bilang paglabag sa materyal teknikal na kondisyon residential na lugar, iyon ay, ang pinsala nito (sugnay 2, bahagi 5, artikulo 29 ng LC RF). Alinsunod sa tinukoy na mga batayan, ang komersyal na kasunduan sa pag-upa ay napapailalim sa pagwawakas sa kahilingan ng may-ari ng may-ari ng tirahan, na responsable sa pagdadala ng naturang tirahan sa kanilang dating estado.

Ang desisyon ng korte sa pangangalaga ng isang tirahan sa isang itinayong muli (muling pinaplano) na estado kung sakaling magkaroon ng hindi awtorisadong reorganisasyon (muling pagpaplano) ay maaaring gawin kung ang dalawang kondisyon ay pinagsama: ang mga karapatan at lehitimong interes ng mga mamamayan ay hindi nilalabag, ang kanilang buhay at kalusugan ay hindi nanganganib (bahagi 4 ng artikulo 29 ZhK RF).

Sa lahat ng mga kaso sa itaas, ang pagwawakas ng kasunduan sa pag-upa ay posible kung may mga kondisyon kung saan lumitaw ang sibil na pananagutan: ang kamalian ng mga aksyon (hindi pagkilos), pinsala, isang sanhi ng relasyon sa pagitan ng ilegal na pag-uugali at ang pinsalang naganap, ang nagkasala ng pagkakasala. Sa kaso ng paglabag sa mga karapatan at interes ng mga kapitbahay, ang pinsala ay hindi sanhi ng kabilang partido sa kontrata, ngunit sa mga ikatlong partido, kaya dapat din silang bigyan ng karapatang humiling ng pagwawakas ng kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga tirahan.

Ayon sa talata 39 ng Resolution of the Plenum No. 14, sa mga kaso ng maling paggamit ng residential premises, ang sistematikong paglabag sa mga karapatan at lehitimong interes ng mga kapitbahay o maling pamamahala ng residential premises, na humahantong sa pagkawasak nito, pagpapaalis nang hindi nagbibigay ng isa pang residential premises ay dapat napapailalim sa mga mamamayang direktang gumagawa ng mga naturang aksyon (mga may kasalanan). Dati, ang naturang probisyon ay nakapaloob sa Art. 98 ng Housing Code ng RSFSR ng 1983.

Ang kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga tirahan ay maaari ding wakasan sa kahilingan ng may-ari sa panahon ng sa labas ng korte sa pagtatapos ng termino ng kontrata at sa kaganapan ng pagpapahayag ng kalooban na tumanggi na pahabain ang kontrata na may kaugnayan sa desisyon na huwag magrenta ng tirahan ng hindi bababa sa isang taon (Artikulo 684 ng Civil Code ng Pederasyon ng Russia).

Bibliograpiya

1. Apollonov A.O., Strauning E.L. Sa mga patakaran para sa paggamit ng mga tirahan // Batas sa pabahay. 2006. Bilang 5. S. 2-39.

2. Karpukhin D.V., Zabelova L.B. Komersyal na pag-upa ng mga lugar ng tirahan: mga tampok ng pagwawakas ng kontrata // Batas sa Pabahay. 2010. Bilang 7. S. 45-51.

3. Kuznetsova O.V. Magsanay litigasyon on eviction // Batas sa Pabahay. 2009. Bilang 9. S. 55-94.