Bagong edisyon Art. 621 ng Civil Code ng Russian Federation
1. Maliban kung itinatadhana ng batas o kasunduan sa pag-upa, ang nangungupahan, na nararapat na gumanap ng kanyang mga tungkulin, pagkatapos ng pag-expire ng termino ng kontrata, ceteris paribus, ay may katangi-tanging karapatan kaysa sa ibang mga tao na magtapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa bagong termino. Ang nangungupahan ay obligadong ipaalam sa may-ari sa pamamagitan ng pagsulat ng pagnanais na tapusin ang naturang kasunduan sa loob ng panahong tinukoy sa kasunduan sa pag-upa, at kung ang naturang panahon ay hindi tinukoy sa kasunduan, makatwirang oras bago matapos ang kontrata.
Kapag nagtatapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino, ang mga tuntunin ng kasunduan ay maaaring baguhin sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido.
Kung tinanggihan ng may-ari ang nangungupahan na magtapos ng isang kasunduan para sa isang bagong termino, ngunit sa loob ng isang taon mula sa petsa ng pag-expire ng kasunduan sa kanya ay nagtapos ng isang kasunduan sa pag-upa sa ibang tao, ang nangungupahan ay may karapatan, sa kanyang pinili, na humiling sa hukuman ang paglilipat ng mga karapatan at obligasyon sa ilalim ng natapos na kasunduan at kabayaran para sa mga pagkalugi, na sanhi ng pagtanggi na i-renew ang kasunduan sa pag-upa sa kanya, o kabayaran lamang para sa naturang mga pagkalugi.
2. Kung patuloy na gagamitin ng lessee ang ari-arian pagkatapos ng pag-expire ng termino ng kontrata sa kawalan ng mga pagtutol mula sa lessor, ang kontrata ay itinuturing na na-renew sa parehong mga termino para sa isang hindi tiyak na panahon (Artikulo 610).
Komentaryo sa Art. 621 ng Civil Code ng Russian Federation
Pagsasanay sa arbitrage.
Ang pag-abiso sa nangungupahan bago matapos ang kasunduan sa pag-upa tungkol sa pagwawakas nito at tungkol sa pagtanggi ng may-ari na i-renew ang relasyon sa pag-upa ay hindi mismo nag-aalis sa nangungupahan ng pagkakataon na gamitin ang pre-emptive na karapatan upang tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino.
Ang preemptive na karapatan ng nangungupahan na magtapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino ay maaari lamang niyang gamitin kung ililipat ng nagpapaupa ang pinagtatalunang ari-arian sa isang ikatlong partido para sa upa (kalakip sa liham ng impormasyon ng Presidium ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation na may petsang Enero 11, 2002 N 66).
Isa pang komentaryo sa Art. 621 ng Civil Code ng Russian Federation
1. Ang Clause 1 ng nagkomento na artikulo ay nagbabalangkas sa mga kondisyon kung saan ang isang nangungupahan na gustong tapusin ang isang kontrata para sa isang bagong termino ay maaaring gamitin ang pre-emptive na karapatan upang tapusin ang isang kontrata para sa isang bagong termino.
Una, ang pinangalanang karapatan ay kinikilala lamang para sa nangungupahan na nararapat na gumanap ng mga tungkulin sa ilalim ng naunang natapos na kasunduan. (Sa wastong pagganap ng mga tungkulin ng nangungupahan, tingnan ang mga komento sa Artikulo 615, 616 ng Civil Code.)
Pangalawa, ang kahandaan ng nangungupahan na tapusin ang isang kasunduan ay mahalaga, lahat ng iba pang bagay ay pantay, i.e. sa mga tuntuning katumbas (o hindi mas masahol pa) na iniaalok sa ibang mga aplikante para sa upa. Ang pagtatapos ng isang kasunduan para sa isang bagong termino ay mahalagang pagtatapos ng isang bagong kasunduan sa pag-upa. Samakatuwid, ang mga partido ay hindi nakatali sa mga tuntunin ng dating wastong kasunduan (tingnan ang talata 32 ng Pagsusuri ng Presidium ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation na may petsang Enero 11, 2002 N 66).
Pag-uugnay preemptive right sa pagtatapos ng isang kasunduan sa pag-upa, sa isang banda, na may wastong pagganap ng mga obligasyon sa ilalim ng kontrata, ang bisa nito ay nag-expire na, at sa kabilang banda, na may kalayaang magtatag ng mga tuntunin ng isang kontrata sa hinaharap, ang batas lumilikha ng insentibo para sa nangungupahan upang maayos na matupad ang kanyang mga obligasyon. Ang pamamaraang ito ay nagbibigay ng pagkakataon sa mga partido na ayusin ang mga tuntunin ng kontrata para sa hinaharap, na isinasaalang-alang ang karanasan ng mga nakaraang relasyon at mga pagbabagong kondisyon.
Pangatlo, obligado ang nangungupahan na ipaalam sa may-ari sa pamamagitan ng sulat ang pagnanais na tapusin ang isang kasunduan sa loob ng panahon na tinukoy sa kasunduan, at kung ang naturang panahon ay hindi tinukoy sa kasunduan, sa loob ng makatwirang oras bago ang pag-expire ng kasunduan. Ang konsepto ng "makatwirang oras" ay dapat bigyang-kahulugan bilang ang oras na kinakailangan upang tapusin ang isang kontrata para sa isang kasunod na panahon.
Napapailalim sa nangungupahan tinukoy na mga kondisyon walang sinuman ang maaaring maging nangungupahan sa pinagtatalunang ari-arian sa halip na siya. Ang pre-emptive na karapatan ng nangungupahan upang tapusin ang isang kontrata para sa isang bagong termino ay may bisa para sa isang taon mula sa petsa ng pag-expire ng kontrata.
2. Kung, gayunpaman, tinanggihan ng may-ari ang nangungupahan na tapusin ang isang kasunduan para sa isang bagong termino, ngunit sa loob ng isang taon mula sa petsa ng pag-expire ng kasunduan sa kanya ay nagtapos ng isang kasunduan sa pag-upa sa ibang tao, ang nangungupahan ay may karapatang humiling sa hukuman ang paglipat ng mga karapatan at obligasyon sa ilalim ng natapos na kasunduan at kabayaran para sa mga pagkalugi na sanhi ng pagtanggi na i-renew ang kasunduan sa pag-upa sa kanya, o upang humingi lamang ng kabayaran para sa mga pagkalugi (bahagi 3, talata 1 ng komentong artikulo). (Sa pamamaraan para sa paglilipat ng mga karapatan at obligasyon sa ilalim ng kontrata sa nangungupahan, tingnan ang Kabanata 24 ng Civil Code "Pagbabago ng mga taong may obligasyon".)
Mahalagang tandaan na ang karapatan ng nangungupahan na maagang tapusin ang isang kontrata para sa isang bagong termino ay ituturing na nilabag lamang kung ang ari-arian ay inupahan sa ibang tao, at hindi kung hindi man ay inalis ng nagpapaupa, halimbawa, para sa libreng paggamit (tingnan ang talata 35 ng Pagsusuri ng Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang Enero 11, 2002 N 66).
Ang tuntunin sa pre-emptive na karapatan ng nangungupahan upang tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino ay dispositive. Ang nangungupahan ay maaaring bawian ng batas at sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido. Kaya, ang panuntunang ito ay hindi nalalapat sa isang kasunduan sa pag-upa, sa isang kasunduan sa pag-upa ng sasakyan (sugnay 2, artikulo 627, mga artikulo 632, 642 ng Civil Code ng Russian Federation).
3. Ang mga interes ng lessee kapag tinatapos ang kontrata ay protektado ng kanyang karapatang i-renew ang kontrata. Ayon sa talata 2 ng nagkomento na artikulo, posible ito kung, pagkatapos ng pag-expire ng kontrata, patuloy niyang gagamitin ang ari-arian nang walang pagtutol mula sa may-ari.
Ang kawalan ng mga pagtutol mula sa may-ari tungkol sa pagpapatuloy ng paggamit ng inuupahang ari-arian ng nangungupahan pagkatapos ng pag-expire ng panahon ng pag-upa ay bumubuo ng lihim na pahintulot ng may-ari sa tinukoy na patuloy na paggamit ng ari-arian. Kung mayroong ganoong pahintulot (walang pagtutol), ang kontrata ay itinuturing na na-renew sa parehong mga termino, ngunit para sa isang hindi tiyak na panahon.
1. Maliban kung iba ang itinatadhana ng batas o ng kasunduan sa pag-upa, ang nangungupahan na nararapat na gumanap ng kanyang mga tungkulin, pagkatapos ng pag-expire ng termino ng kasunduan, ay may, lahat ng iba pang bagay na pantay, isang priyoridad na karapatan kaysa sa ibang mga tao na magtapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino. Obligado ang nangungupahan na ipaalam sa may-ari sa pamamagitan ng sulat ang pagnanais na tapusin ang naturang kasunduan sa loob ng panahon na tinukoy sa kasunduan sa pag-upa, at kung ang naturang panahon ay hindi tinukoy sa kasunduan, sa loob ng makatwirang oras bago ang pag-expire ng kasunduan.
Kapag nagtatapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino, ang mga tuntunin ng kasunduan ay maaaring baguhin sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido.
Kung tinanggihan ng may-ari ang nangungupahan na magtapos ng isang kasunduan para sa isang bagong termino, ngunit sa loob ng isang taon mula sa petsa ng pag-expire ng kasunduan sa kanya ay nagtapos ng isang kasunduan sa pag-upa sa ibang tao, ang nangungupahan ay may karapatan, sa kanyang pinili, na humiling sa hukuman ang paglilipat ng mga karapatan at obligasyon sa ilalim ng natapos na kasunduan at kabayaran para sa mga pagkalugi, na sanhi ng pagtanggi na i-renew ang kasunduan sa pag-upa sa kanya, o kabayaran lamang para sa naturang mga pagkalugi.
2. Kung patuloy na gagamitin ng nangungupahan ang ari-arian pagkatapos ng pag-expire ng kontrata sa kawalan ng mga pagtutol mula sa nagpapaupa, ang kontrata ay ituturing na na-renew sa parehong mga termino para sa isang hindi tiyak na panahon ().
Bumalik sa talaan ng nilalaman ng dokumento: Kodigo Sibil ng Russian Federation Bahagi 2 sa kasalukuyang edisyon
Mga komento sa Artikulo 621 ng Civil Code ng Russian Federation, judicial practice of application
Ang nangungupahan ay mayroon ding prayoridad na karapatan na tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa sa ilalim ng isang kasunduan sa pag-upa na winakasan sa loob ng isang taon.
Ayon sa unang talata ng sugnay 1 ng Artikulo 621 ng Civil Code ng Russian Federation, maliban kung itinakda ng batas o ng kasunduan sa pag-upa, ang nangungupahan, na nararapat na gumanap ng kanyang mga tungkulin, pagkatapos ng pag-expire ng termino ng kasunduan ay, lahat ng iba pang bagay ay pantay-pantay, isang priyoridad na karapatan sa ibang mga tao na magtapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino.
Dapat isaalang-alang ng mga korte na, sa loob ng kahulugan ng ikatlong bahagi ng talata 1 ng Artikulo 621 ng Civil Code ng Russian Federation, hindi lamang ang lessee ang may pre-emptive na karapatang magtapos ng isang kasunduan sa pag-upa. ang kasalukuyang kasunduan lease, kundi pati na rin ang nangungupahan sa ilalim ng isang kasunduan na winakasan sa loob ng isang taon bago ang pagtatapos ng isang kasunduan sa pag-upa sa ibang tao o pag-bid para sa pagtatapos ng naturang kasunduan, napapailalim sa isang nakasulat na abiso ng may-ari sa paraang itinakda ng talata unang ng talata 1 ng Artikulo 621 ng Civil Code ng Russian Federation ng pagnanais na tapusin ang isang bagong kasunduan sa pag-upa (sugnay 2 ng Resolusyon).
Kung ang kasunduan sa pag-upa sa nagwagi sa auction ay hindi natapos na may kaugnayan sa ehersisyo ng nangungupahan ng pre-emptive na karapatan, ang mga patakaran ng talata 5 ng Artikulo 448 ng Civil Code ng Russian Federation sa mga kahihinatnan ng pag-iwas sa pagtatapos ng hindi nalalapat ang kasunduan. Ang deposito na binayaran ng nagwagi sa auction ay napapailalim sa pagbabalik (Item 1 ng Artikulo 1102 ng Civil Code ng Russian Federation).
Sa kasong ito, pati na rin kung ang hukuman ay nasiyahan sa mga paghahabol ng nangungupahan para sa paglipat ng mga karapatan at obligasyon sa ilalim ng kontrata na natapos sa auction, ang nagwagi sa auction ay may karapatang humingi ng kabayaran para sa mga pagkalugi na nauugnay sa pakikilahok sa auction, kung impormasyon tungkol sa pagkakaroon ng isang tao na may pre-emptive na karapatan upang tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa ay hindi kasama sa paunawa. Kasabay nito, dapat isaalang-alang ng mga korte na ang kawalan ng naturang impormasyon sa paunawa ng auction ay hindi batayan para sa pagdeklara ng auction na hindi wasto (talata 4 ng Resolusyon).
Sa pp. 20, 31-35 ng Information letter ng Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang 11.01.2002 N 66 "Pagsusuri ng kasanayan sa paglutas ng mga hindi pagkakaunawaan na may kaugnayan sa upa" ay naglalaman ng mga sumusunod na paliwanag:
Ang mga probisyon ng talata 2 ng Artikulo 621 ng Civil Code ng Russian Federation tungkol sa pag-renew ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang hindi tiyak na panahon ay nalalapat sa sublease na kasunduan na napapailalim sa mga patakaran ng talata 2 ng talata 2 ng Artikulo 615 ng Kodigo, sa loob ng kahulugan kung saan ang termino ng kasunduan sa sublease ay sa anumang kaso ay limitado sa termino ng pag-upa.
Ayon sa ikalawang talata ng sugnay 2 ng Artikulo 615 ng Kodigo, ang isang kasunduan sa sublease ay hindi maaaring tapusin para sa isang panahon na lumampas sa termino ng kasunduan sa pag-upa.
Ang kontrata, kung saan ang nagsasakdal ay binigyan ng lugar para sa upa, ay natapos dahil sa pag-expire ng termino nito.
Dahil dito, ang kasunduan sa sublease, na nagmula sa kasunduan sa pag-upa, sa kabila ng pag-renew nito para sa isang hindi tiyak na panahon, ay tumigil din sa pagiging wasto.
Sa ilalim ng gayong mga kalagayan, hindi kinakailangang magpadala ng babala tungkol sa pagtanggi sa kasunduan sa sublease alinsunod sa Artikulo 610 ng Kodigo (para sa higit pang mga detalye, tingnan ang talata 20 ng liham ng impormasyon ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation No. 66).
Ang isang kasunduan sa pag-upa na natapos alinsunod sa talata 1 ng Artikulo 621 ng Civil Code ng Russian Federation para sa isang bagong termino ay isang bagong kasunduan sa pag-upa.
Inabisuhan ng nagpapaupa ang nangungupahan ng pag-expire ng kasunduan sa pag-upa at ng pangangailangan, kung ang nasasakdal ay nagnanais na gamitin ang ari-arian sa hinaharap, upang tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino, na nagpapahiwatig ng pagwawakas ng dating wastong kasunduan sa pag-upa na dapat bayaran. hanggang sa matapos ang termino nito.
Sa loob ng kahulugan ng Artikulo 621 ng Civil Code ng Russian Federation, ang pagtatapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino ay ang pagtatapos ng isang bagong kasunduan.
Ang paghahabol ay dinala kaugnay ng pagtanggi ng nasasakdal na pumirma ng isang lease para sa isang bagong termino dahil sa mga pagbabagong ginawa ng may-ari sa mga tuntunin ng laki upa.
Kaya, lumitaw ang isang pre-contractual na pagtatalo sa pagitan ng mga partido (para sa higit pang mga detalye, tingnan ang talata 31 ng liham ng impormasyon ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation No. 66).
Kapag nagtatapos, alinsunod sa talata 1 ng Artikulo 621 ng Civil Code ng Russian Federation, isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino, ang mga partido ay hindi nakatali sa mga tuntunin ng dating wastong kasunduan.
Ang pamantayan ng talata 3 ng Artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation ay kinokontrol ang pamamaraan para sa pagsusuri ng upa sa panahon ng kasunduan sa pag-upa, at samakatuwid ay hindi napapailalim sa aplikasyon kapag nagtapos ng isang kasunduan para sa isang bagong termino.
Ayon sa ikalawang talata ng sugnay 1 ng Artikulo 621 ng Civil Code ng Russian Federation, kapag nagtapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong panahon, ang mga tuntunin ng kasunduan ay maaaring mabago sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido.
Ang draft na kasunduan sa pag-upa na iminungkahi ng may-ari para sa isang bagong termino, na nagbibigay para sa tumaas na laki upa, ay pinirmahan ng nangungupahan nang walang anumang komento.
Dahil sa nabanggit, kinilala ng korte ang paghahabol ng nagsasakdal para sa pagbawi ng utang, na kinakalkula batay sa halaga ng upa na tinukoy sa bagong kasunduan sa pag-upa, na lehitimo (para sa higit pang mga detalye, tingnan ang talata 32 ng liham ng impormasyon ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation No. 66).
Ang pag-abiso sa nangungupahan bago matapos ang kasunduan sa pag-upa tungkol sa pagwawakas nito at tungkol sa pagtanggi ng may-ari na i-renew ang relasyon sa pag-upa ay hindi mismo nag-aalis sa nangungupahan ng pagkakataon na gamitin ang pre-emptive na karapatan upang tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino.
Sa kasunduan sa pag-upa sa pagitan ng komite sa pamamahala ng ari-arian at ng kumpanya ng joint-stock, itinatag na dapat ipaalam ng nangungupahan ang may-ari ng intensyon na tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino nang hindi bababa sa isang buwan bago matapos ang termino ng pag-upa.
Dahil ang katibayan ng pagsunod ng nagsasakdal sa mga kinakailangan ng Artikulo 621 ng Kodigo at ang kasunduan sa nakasulat na abiso ng nagpapaupa ng intensyon na tapusin ang isang lease para sa isang bagong termino ay hindi ipinakita, napagpasyahan ng korte na ang nagsasakdal ay nawala ang pre -walang laman na karapatang magtapos ng pag-upa para sa isang bagong termino, na may kaugnayan kung saan kinilala niya ang nakasaad na kinakailangan para sa paglipat ng mga karapatan at obligasyon sa ilalim ng pag-upa na natapos ng mga nasasakdal na hindi napapailalim sa kasiyahan.
Ang pag-apela sa korte ng apela sa desisyon na kinuha sa mga merito ng hindi pagkakaunawaan, tinukoy ng nagsasakdal ang katotohanan na siya ay pinagkaitan ng pagkakataon na ipaalam sa may-ari ng kanyang intensyon na magtapos ng isang kasunduan para sa isang bagong termino, dahil ang huli ay naging ipinaalam ang tungkol sa pagtanggi na i-renew ang kasunduan sa pag-upa bago matapos ang kasunduan.
Korte hukuman ng apela kinikilala ang argumentong ito ng aplikante na walang batayan, na nagpapahiwatig na ang abiso na ipinadala ng may-ari ay nagpapatotoo lamang sa intensyon na wakasan ang nakaraang kasunduan sa pag-upa kaugnay ng pag-expire ng panahong itinatag dito. Ang sitwasyong ito ay hindi pumigil sa nagsasakdal na gamitin ang karapatang magtapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino alinsunod sa Artikulo 621 ng Civil Code ng Russian Federation (para sa mga detalye, tingnan ang talata 33 ng liham ng impormasyon ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng ang Russian Federation No. 66).
Ang pre-emptive na karapatang magtapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino ay pagmamay-ari lamang ng nangungupahan sa ilalim ng kasunduan.
Nalaman ng korte ng arbitrasyon na nilayon ng komite na tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa sa negosyante at naghanda ng draft na kasunduan at pagkalkula ng upa, gayunpaman mahahalagang kondisyon ang mga kontrata ay hindi napagkasunduan ng mga partido.
Dahil ang negosyante ay hindi isang partido sa kasunduan sa pag-upa, ang mga argumento na siya ay may pre-emptive na karapatan na i-renew ang kasunduan sa pag-upa ay walang batayan (para sa higit pang mga detalye, tingnan ang talata 34 ng liham ng impormasyon ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation. Hindi. 66).
Ang pre-emptive na karapatan ng nangungupahan na magtapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino ay maaari lamang niyang gamitin kung ililipat ng nagpapaupa ang pinagtatalunang ari-arian sa isang ikatlong partido para sa upa.
alinsunod sa sugnay 1 ng Artikulo 621 ng Kodigo, maliban kung iba ang itinatadhana ng batas o ng kasunduan sa pag-upa, ang nangungupahan na nararapat na gumanap ng kanyang mga tungkulin, pagkatapos ng pag-expire ng termino ng kasunduan, ay may priyoridad, lahat ng iba pang bagay ay pantay-pantay. karapatan sa ibang mga tao upang tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino. Kung tinanggihan ng may-ari ang nangungupahan na magtapos ng isang kasunduan para sa isang bagong termino, ngunit sa loob ng isang taon mula sa petsa ng pag-expire ng kasunduan sa kanya ay nagtapos ng isang kasunduan sa pag-upa sa ibang tao, ang nangungupahan ay may karapatan, sa kanyang pinili, na humiling sa hukuman ang paglilipat ng mga karapatan at obligasyon sa ilalim ng natapos na kasunduan at kabayaran para sa mga pagkalugi, na sanhi ng pagtanggi na i-renew ang kasunduan sa pag-upa sa kanya, o kabayaran lamang para sa naturang mga pagkalugi.
Ayon sa ebidensyang ipinakita sa kaso, ang pinagtatalunan non-residential na lugar ay napapailalim sa paglipat ng nasasakdal sa isang ikatlong partido para sa walang bayad na paggamit kaugnay ng ehersisyo nila magkasanib na aktibidad(para sa mga detalye, tingnan ang talata 35 ng liham ng impormasyon ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation No. 66).
Ang nangungupahan ay may pre-emptive na karapatan na magtapos ng isang bagong kasunduan sa pag-upa. Inaakala ng marami ang karapatang ito bilang isang kinakailangang ibinibigay, na nagpapahintulot sa kanila na humiling sa panginoong maylupa na palawigin ang lease para sa isang bagong panahon habang pinapanatili ang parehong mga kundisyon. Ang isang katulad na sitwasyon ay isinasaalang-alang sa Resolution ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation noong Mayo 19, 2009 N 17476/08 sa kaso N A40-30560 / 08-25-257. Tungkol sa kung ano ang napagpasyahan ng Korte at kung ano ang pangkalahatang kasanayan sa arbitrasyon - maaari bang maging hostage ang may-ari ng lupa sa ganoong sitwasyon at kung ano talaga ang karapatan ng nangungupahan na humingi - basahin sa artikulo.
Paano nagsimula ang kontrobersya
Ang isang chain supermarket ay nangungupahan ng retail space sa loob ng sampung taon. Nag-expire ang kontrata sa pag-upa at hiniling ng supermarket na palawigin ang kontrata para sa isang bagong termino. Totoo, nais kong panatilihin hindi lamang ang termino, kundi pati na rin ang mga tuntunin ng nakaraang kontrata, kabilang ang halaga ng upa, na napagkasunduan sampung taon na ang nakakaraan at hindi tumutugma sa kasalukuyang antas ng mga presyo sa merkado. Siyempre, tumanggi ang may-ari.
Nagpunta ang supermarket sa ICAC (International Commercial Arbitration Court) sa Chamber of Commerce and Industry ng Russian Federation (dahil ang tagapagtatag nito ay isang dayuhang organisasyon) na may kahilingan na kilalanin ang karapatan nitong palawigin ang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino habang pinapanatili ang parehong mga kondisyon. At ang karapatang ito ay kinilala ng Desisyon ng Abril 24, 2008 sa kaso No. 23/2007.
Walang pagpipilian ang may-ari kundi humingi ng proteksyon sa pamamagitan ng tradisyonal na paraan, at pumunta siya sa korte ng arbitrasyon.
Samantala...
Saan nagmula ang batas?
Ang tanong ay lumitaw: sa anong batayan, sa katunayan, ang mga nangungupahan ay gumagawa ng gayong mga paghahabol?
Ang katotohanan ay na sa talata 1 ng Art. 621 ng Civil Code ng Russian Federation ay nagtatatag ng mga sumusunod. Maliban kung iba ang itinatadhana ng batas o ng kasunduan sa pag-upa, ang nangungupahan na nararapat na gumanap ng kanyang mga tungkulin, pagkatapos ng pag-expire ng termino ng kasunduan, ay, lahat ng iba pang bagay ay pantay-pantay, isang priyoridad na karapatan kaysa sa ibang mga tao upang tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino.
At ang tila simple at maikling pamantayan na ito ay nagdudulot ng hindi pagkakaunawaan kahit na sa antas ng terminolohiya. Naniniwala ang ilang mga nangungupahan na may karapatan silang palawigin ang kontrata (Resolution of the FAS Far Eastern District may petsang 06.03.2007 N F03-A51 / 07-1 / 395). Iniisip ng iba na pinag-uusapan natin ang tungkol sa pag-renew ng kontrata para sa isang bagong termino (Resolution ng Federal Antimonopoly Service ng Moscow District na may petsang Oktubre 6, 2006 N KG-A40 / 9332-06). Ang iba pa ay nangangailangan ng pagtatapos ng isang bagong kontrata (Resolution ng Federal Antimonopoly Service ng Volga-Vyatka District na may petsang Hunyo 23, 2005 N A11-4568 / 2004-K1-9 / 148).
Sa likod ng bawat isa sa mga terminong ito ay magkakaiba legal na implikasyon. Ano ang maaari mong gawin sa isang kasunduan sa pag-upa?
Mula sa konklusyon...
Alinsunod sa panuntunang ito, ang nangungupahan ay may pre-emptive na karapatan na "magtapos ng isang kontrata para sa isang bagong termino." Ito ay ang "konklusyon". Kasabay nito, ang kasunduan sa pag-upa na natapos sa ganitong paraan para sa isang bagong termino ay itinuturing ng mga korte bilang isang bagong kasunduan sa pag-upa (halimbawa, Mga Resolusyon ng Federal Antimonopoly Service ng Moscow District noong Oktubre 6, 2006 N KG-A40 / 9332-06, FAS Northwestern District may petsang 02.04.2009 N A52-2078/2008).
Tungkol sa anumang extension ng kontrata sa kasong ito ang pagsasalita ay hindi. Ang pag-renew ng lease ay binanggit lamang sa talata 2 ng Art. 621 ng Civil Code ng Russian Federation: sa pag-expire ng panahon ng pag-upa, sa kawalan ng mga pagtutol mula sa lessor, ang kontrata ay itinuturing na na-renew sa parehong mga termino para sa isang hindi tiyak na panahon.
Kaya, ang nangungupahan ay may pre-emptive na karapatan upang tapusin ang isang bagong kontrata.
Sa pagpilit
Kadalasan, inaakala ng mga nangungupahan ang karapatang ito bilang obligasyon ng may-ari na paupahan ang ari-arian para sa isang bagong termino, hindi alintana kung gusto niyang ipagpatuloy ang pag-arkila ng ari-arian na ito sa sinumang ibang tao. At kung tumanggi ang may-ari, ang mga nangungupahan ay pupunta sa korte na may kahilingan na pilitin siyang magtapos ng pag-upa para sa isang bagong termino. Ngunit ang gayong opinyon ay mali.
Kung ang may-ari ay hindi na nais na paupahan ang kanyang ari-arian, walang sinuman ang maaaring pumilit sa kanya na gawin ito. Ang mga korte ay gumagamit ng iba't ibang argumento. Halimbawa, ang FAS ng Far Eastern District sa Decree nitong 06/22/2005 N F03-A73 / 05-1 / 1028 ay nagpahiwatig na ang mga pamantayan ng Art. Ang 621 ng Civil Code ng Russian Federation ay hindi nagtatatag ng obligasyon ng mga partido na magtapos ng isang kasunduan para sa isang bagong termino, ngunit nagbibigay lamang ng pre-emptive na karapatan ng nangungupahan na magrenta sa ibang mga tao.
Sa Mga Dekreto ng Federal Antimonopoly Service ng Volga-Vyatka District na may petsang Enero 20, 2005 N A11-3943 / 2004-K1-13 / 137 at ang Federal Antimonopoly Service Central District na may petsang 13.11.2007 N A54-470 / 2006-C5, ang nangungupahan ay tinanggihan din ng pagpilit na magtapos ng isang kasunduan. Nabanggit ng korte na ayon sa talata 1 ng Art. 421 ng Civil Code ng Russian Federation, ang mga mamamayan at legal na entity ay malayang makapagtapos ng isang kasunduan. Ang pamimilit na tapusin ang isang kontrata ay hindi pinapayagan, maliban sa mahigpit na tinukoy na mga kaso - kapag ang obligasyon na tapusin ang isang kontrata ay ibinigay para sa Civil Code ng Russian Federation, sa pamamagitan ng batas o ng isang kusang tinanggap na obligasyon. Sa ilalim ng mga kaso kung saan ang naturang obligasyon ay ibinigay para sa ipinapalagay na obligasyon, nangangahulugan ito ng pagtatapos ng mga paunang kontrata, ang pampublikong pangako ng isang parangal at isang pampublikong kumpetisyon.
Ang karapatang ipinagkaloob sa nangungupahan, ayon sa korte, ay napapailalim sa pagpapatupad sa pangkalahatang batayan, na isinasaalang-alang ang naturang prinsipyo batas sibil, bilang pagkilala sa mga mamamayan at legal na entity na libre sa pagtatapos ng kontrata.
Bagong kasunduan- bagong kondisyon
Dapat bang panatilihin ng mga partido, kapag nagtapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino, ang lahat ng mga nakaraang kundisyon?
Sa talata 1 ng Art. 621 Civil Code Ang Russian Federation ay may karapatan lamang, kapag gumuhit ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong panahon, na baguhin ang mga tuntunin ng kasunduan sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido.
Ngunit ang mga korte ay matatag sa posisyon na walang obligasyon na panatilihin ang mga nakaraang kondisyon.
Halimbawa, ang Federal Antimonopoly Service ng West Siberian District, sa Decree N F04 / 3500-1093 / A27-2001 ng Nobyembre 13, 2001, ay tinanggihan ang kahilingan ng nangungupahan na gumuhit ng isang kasunduan sa pag-upa sa mga tuntunin ng isang naunang natapos na kasunduan, dahil ito ay sumasalungat sa talata 1 ng Art. 621 ng Civil Code ng Russian Federation, na nagtatatag ng karapatan ng mga partido na baguhin ang mga tuntunin nito kapag nagtapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino.
Ang mga Dekreto ng Federal Antimonopoly Service ng North-Western District na may petsang Abril 2, 2009 N A52-2078 / 2008 at ang Federal Antimonopoly Service ng Moscow District na may petsang Oktubre 6, 2006 N KG-A40 / 9332-06 ay nagpapahiwatig na, dahil ang pagtatapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino ay mahalagang pagtatapos ng isang bagong kasunduan , ang mga partido ay hindi nakatali sa mga tuntunin ng dating wastong kasunduan sa pag-upa.
Kaya, ang nangungupahan ay may karapatan na magtapos ng isang lease para sa isang bagong termino, ngunit sa mga tuntunin lamang na angkop sa may-ari. wala karagdagang benepisyo, maliban sa mga napagpasyahan ng may-ari na ibigay, hindi nakukuha ng dating nangungupahan.
Halimbawa, ibinasura ng Federal Antimonopoly Service ng North-Western District, sa Decree N A56-5285/2007 na may petsang Abril 30, 2008, ang claim para sa obligasyon ng landlord na tapusin ang mga kasunduan sa mga dating nangungupahan para sa pagkakaloob ng lugar para sa pagbebenta ng bulaklak sa palengke. Pagkatapos ng lahat, ang katotohanan na ang mga nagsasakdal ay sumasakop sa mga lugar ng pangangalakal sa teritoryo ng merkado na ito sa loob ng maraming taon batay sa mga kontrata ay hindi nagbibigay ng obligasyon ng nasasakdal na tapusin ang mga bagong kontrata sa mga nagsasakdal pagkatapos ng pag-expire ng kanilang bisa.
Ngunit pagkatapos ay lumitaw ang tanong ...
Ano nga ba ang bentahe ng dating nangungupahan?
Ang tanging bentahe ng dating nangungupahan ay kung magpasya ang may-ari na ipagpatuloy ang pag-arkila ng kanyang ari-arian, kailangan muna niyang ialok ito sa dating nangungupahan.
Ang pangunahing bentahe ay itinatag sa talata 1 ng Art. 621 ng Civil Code ng Russian Federation: kung ang may-ari ay tumanggi na magtapos ng isang kasunduan para sa isang bagong termino, ngunit sa loob ng isang taon mula sa petsa ng pag-expire ng nakaraang kasunduan sa pag-upa ay nagtapos ng isang kasunduan sa pag-upa sa ibang tao, ang dating nangungupahan ay may karapatan, sa kanyang pinili, na hilingin sa korte ang paglipat ng mga karapatan at obligasyon sa ilalim ng natapos na kasunduan at kabayaran para sa mga pagkalugi na dulot ng pagtanggi na i-renew ang kasunduan sa pag-upa sa kanya, o ang kabayaran lamang para sa mga pagkalugi.
Ipinahihiwatig nito ang pangkalahatang pamamaraan ng hudisyal na kasanayan: ang pre-emptive na karapatan ng nangungupahan upang tapusin ang isang lease para sa isang bagong termino ay maaari lamang niyang gamitin kapag natapos na ang kontrata at inilipat ng nagpapaupa ang pinagtatalunang ari-arian sa isang ikatlong partido para sa upa (halimbawa , Mga Dekreto ng Federal Antimonopoly Service ng Far Eastern District na may petsang 06.03.2007 N F03-A51 / 07-1 / 395, FAS ng Moscow District na may petsang 06.10.2006 N KG-A40 / 9332-06, FAS ng West Siberian Distrito na may petsang 12.01.2005 N F04-9265 / 2004 (7557-A45-12)).
Sa lahat ng iba pang mga kaso, ang dating nangungupahan ay walang karapatan na humingi ng anuman sa may-ari.
Ang pamamaraang ito ay nakasaad din sa talata 35 liham ng impormasyon Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang 11.01.2002 N 66 "Repasuhin ang kasanayan sa paglutas ng mga hindi pagkakaunawaan na may kaugnayan sa upa".
Ang mga pag-iisip ay hindi hinuhusgahan?
Ito ay kinakailangan upang malinaw na makilala sa pagitan ng intensyon ng nagpapaupa na tapusin ang isang kasunduan sa isang ikatlong partido at ang aktwal na konklusyon nito.
Mayroong isang opinyon na ang nangungupahan ay may karapatang pumunta sa korte upang pilitin ang may-ari na tapusin ang isang kontrata para sa isang bagong termino, kung ito ay kilala na siya ay nagnanais na magrenta ari-arian na ito at sa hinaharap, ngunit sa ibang tao. Ang ganoong karapatan, halimbawa, ay ipinahiwatig sa Liham ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation na may petsang Setyembre 10, 1993 N C-13 / OP-276 "Sa Ilang Mga Rekomendasyon na Pinagtibay sa Mga Pagpupulong noong kasanayang panghukuman at arbitrasyon".
Samantala, ang modernong hudisyal na kasanayan ay tumatagal ng ibang paraan. Kaya, ang Federal Antimonopoly Service ng Far Eastern District, sa Decree N F03-A51 / 05-1 / 1572 na may petsang 06.28.2005, ay hindi kinilala bilang isang paglabag sa karapatan sa kagustuhang pagtatapos ng isang kasunduan sa pag-upa ang desisyon ng lungsod administrasyon sa paunang koordinasyon sa isang third-party na organisasyon ng lokasyon bagay na kapital- gasolinahan. Ang katotohanan ay ang Dekretong ito ay hindi nagsasaad kung kailan at batay sa kung anong karapatan kapirasong lupa.
Ang Federal Antimonopoly Service ng Far Eastern District, sa Resolution No. F03-A51 / 07-1 / 395 ng Marso 6, 2007, ay kinilala ang kasunduan sa pag-upa sa isang ikatlong partido bilang walang bisa at, sa batayan na ito, tinanggihan ang dating nangungupahan na gamitin ang kanyang pre-emptive right.
Kaya, nang walang wastong kontrata na natapos sa isang ikatlong partido, ang anumang paghahabol ng dating nangungupahan ay walang batayan.
Mga karagdagang tuntunin
Upang magamit ang pre-emptive na karapatan upang tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino, ang mga sumusunod na kondisyon ay dapat matugunan (tingnan ang talahanayan).
Mga kondisyon para sa pagtatapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino
|
Pamantayan ng Civil Code ng Russian Federation | ||
|
panginoong maylupa |
Obligado ang nangungupahan |
|
|
Termino ng kontrata |
nangungupahan, |
Mag-claim para sa maling pagtanggi |
|
Ang nangungupahan ay dapat |
nangungupahan, |
Mag-claim para sa isang kasunduan sa pag-upa |
|
Kontrata sa paghiram |
Maliban kung |
Itinanggi ng korte ang dating nangungupahan |
|
Ang nangungupahan ay hindi |
Sa isang paghahabol para sa obligasyon ng isang panginoong maylupa |
Sino ang may karapatan?
Ang isang ikatlong partido, isang subtenant, ay maaari ding naroroon sa relasyon sa pag-upa. Ang mga tuntunin sa mga kasunduan sa pagpapaupa ay nalalapat sa mga kasunduan sa pagpapaupa, maliban kung iba ang itinatadhana ng batas o iba pa mga legal na gawain(Clause 2, Artikulo 615 ng Civil Code ng Russian Federation). Nangangahulugan ba ito na ang subtenant ay may karapatan din sa kagustuhang pagtatapos ng kasunduan sa pag-upa?
Sa kasamaang palad, ang Presidium ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation sa talata 34 ng Sulat ng Impormasyon na may petsang 11.01.2002 N 66 "Pagsusuri ng kasanayan sa paglutas ng mga hindi pagkakaunawaan na may kaugnayan sa upa" ay nagpapahiwatig na ang preemptive na karapatang magtapos ng isang pag-upa para sa isang bagong Ang termino ay pagmamay-ari lamang ng nangungupahan, ang subtenant ay walang ganoong karapatan. At kung ano ang sinabi ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation ay masigasig na ipinapatupad sa pagsasanay. Ang Federal Antimonopoly Service ng Central District sa Decree nito N A48-647/03-13 ng 14.07.2003 at ang FAS ng Volga-Vyatka District sa Decree nito N A28-5926/2008-172/28 ng 06.03.2009. na ang subtenant ay walang karapatan na preemptively tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa sa ilalim ng Art. 621 ng Civil Code ng Russian Federation.
Competition against preemptive right?
Ang pederal na ari-arian ay inuupahan para sa mapagkumpitensyang batayan. Paano naaayon ang pamamaraang ito sa pre-emptive na karapatan ng nangungupahan upang tapusin ang isang kontrata para sa isang bagong termino?
Halimbawa, nagbi-bid ang dating nangungupahan pagkatapos mag-expire ang kontrata. Gayunpaman, ayon sa talata 9.6 ng Order of the Ministry of State Property of Russia na may petsang Hulyo 28, 1998 N 774-r "Sa pag-apruba ng Mga Regulasyon sa paghawak ng mga auction para sa karapatang magtapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa mga bagay sa real estate na matatagpuan sa pederal na ari-arian"Kung dalawa o higit pang mga bidder ang magsumite ng magkaparehong mga bid na kinikilala bilang pinakamahusay, kung gayon ang nagwagi sa bidding ay ang bidder na ang bid ay tinatanggap at nairehistro ng organizer ng bidding bago ang iba.
Sa ganoong sitwasyon, maaaring ang dating nangungupahan pinagkaitan ng karapatan pumasok sa isang bagong lease.
Ngunit ito ay salungat sa liham ng batas, dahil "isang magkaparehong malambot na alok" sa mga salita ng Art. 621 ng Civil Code ng Russian Federation ay tumutugma sa tulad ng isang ipinag-uutos na pamantayan ng pre-emptive na karapatan upang tapusin ang isang lease bilang "ceteris paribus". Iyon ay, sa kasong ito, ang kagustuhan ay dapat ibigay sa dating nangungupahan.
Kaya, sa Decree of the Federal Antimonopoly Service ng Far Eastern District na may petsang Mayo 31, 2005 N F03-A04 / 05-1 / 1309, ipinahiwatig ng korte na ang nangungupahan, na may pre-emptive na karapatang magtapos ng isang kasunduan para sa isang bagong termino, kung ang may-ari ay tumanggi na i-renew ang kasunduan sa mga tuntunin na iminungkahi ng nanalong bidder, ay may karapatang humiling ng paglipat ng mga karapatan at obligasyon sa ilalim ng isang kasunduan na natapos sa ibang tao.
Samakatuwid, ang hukuman mga katulad na sitwasyon pumanig sa mga dating nangungupahan. Bukod dito, maaari itong ipangatuwiran na kung ang dating nangungupahan ay gumawa ng ibang tender offer at natalo, siya ay may karapatan pa rin na hilingin na ang lahat ng mga karapatan at obligasyon ng nanalong bidder ay ilipat sa kanyang sarili. Ngunit para dito, obligado ang dating nangungupahan na makilahok sa auction. Halimbawa, ang Federal Antimonopoly Service ng North-Western District, sa Decree N A13-10858/2007 na may petsang 10.07.2008, ay tumangging kilalanin ang pre-emptive na karapatan ng dating nangungupahan upang tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino, dahil sa panahon ng panahon na sinusuri, mga kasunduan sa pag-upa pederal na ari-arian ay eksklusibong natapos sa isang mapagkumpitensyang batayan, at ang nangungupahan ay hindi lumahok sa tender.
Samantala...
Ano ang nangyari sa aming landlord sa panahong ito, na "na-offend" ng supermarket?
Batay sa mga isinasaalang-alang na uso sa hudisyal na kasanayan, hindi mahirap hulaan.
Ang Moscow Arbitration Court sa Ruling N A40-30560/08-25-257 ng 14.08.2008, FAS ng Moscow District sa Ruling N KG-A40/9254-08 ng 13.10.2008 kung sakaling N A40-30560/08-25 - 257 at ang Supreme Arbitration Court ng Russian Federation sa Resolution No. 17476/08 ng Mayo 19, 2009 sa kaso No. А40-30560/08-25-257 nang nagkakaisang kinikilala ang desisyon ng ICAC sa Chamber of Commerce and Industry ng Russia na igawad sa dating nangungupahan ang karapatang i-renew ang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino habang pinapanatili ang lahat ng mga nakaraang kundisyon na ilegal.
Itinuro ng mga korte na ang desisyon ng ICAC sa Russian Chamber of Commerce and Industry ay binabalewala ang isa sa mga pangunahing prinsipyo batas ng Russia- ang prinsipyo ng pagkakapantay-pantay ng mga kalahok karapatang sibil relasyon, na nakapaloob hindi lamang sa Bahagi 1 ng Art. 1 ng Civil Code ng Russian Federation, ngunit din sa Art. 34 ng Konstitusyon ng Russian Federation.
Sa ilalim aktibidad ng entrepreneurial ay nauunawaan bilang isang independiyenteng aktibidad na isinasagawa sa sariling peligro, na naglalayong sistematikong pagtanggap ng kita (Artikulo 2 ng Civil Code ng Russian Federation).
Kinikilala ang karapatan ng supermarket na palawigin ang umiiral na kontrata sa pangangalaga ng mga nakaraang kundisyon, kinumpirma ng ICAC sa Chamber of Commerce and Industry ng Russia ang obligasyon ng may-ari na nauugnay sa karapatan ng nangungupahan na bigyan ang nagsasakdal ng lugar para sa upa sa isang presyo na makabuluhang mas mababa kaysa sa presyo ng merkado, iyon ay, sa mga kondisyon na malinaw na sumasalungat sa mga layunin ng aktibidad ng entrepreneurial. .
Bilang karagdagan, ang katuparan ng obligasyon ng nagpapaupa na nagmula sa desisyon ng ICAC sa Chamber of Commerce and Industry ng Russia, lalo na ang pagtatapos ng isang kasunduan sa isang presyo na makabuluhang mas mababa kaysa sa presyo ng merkado, ay mangangailangan ng paggawa ng isang pagkakasala sa buwis. sa kanya: Art. 40 ng Tax Code ng Russian Federation, na tumutukoy sa responsibilidad ng nagbabayad ng buwis para sa pagbebenta ng mga kalakal sa isang presyo na lumihis pataas o pababa ng higit sa 20% ng presyo sa merkado.
Ito ay kung paano pinoprotektahan ng mga korte ang may-ari. Ngunit mapoprotektahan ng may-ari ang kanyang sarili, na naunawaan ang mga trick ng paglalapat ng Art. 621 ng Civil Code ng Russian Federation. O maaari mo lamang ibukod ang pre-emptive na karapatan ng nangungupahan upang tapusin ang isang lease para sa isang bagong termino sa mismong kontrata.
Ang pre-emptive na karapatan ng nangungupahan na magtapos ng isang kasunduan sa paggamit ng ari-arian ng ibang tao ay karaniwan sa internasyonal na kasanayan. Ang ganitong uri ng preemptive right ay unang binuo ng lokal na mambabatas noong 1927 lamang.<*>sa pamamagitan ng pag-amyenda sa Art. 154 ng Civil Code ng RSFSR ng 1922. Kasabay nito, pareho ayon sa Civil Code ng RSFSR ng 1922 at Civil Code ng RSFSR ng 1964 (Artikulo 280), ang naturang karapatan ay pagmamay-ari lamang ng isang mahigpit na tinukoy kategorya ng mga tagapag-empleyo - estado, kooperatiba o iba pang pampublikong sosyalistang organisasyon, napapailalim sa wastong pagganap ng kanilang mga tungkulin na ipinapalagay sa ilalim ng kontrata ng pagtatrabaho.
<*>Koleksyon ng mga legalisasyon ng RSFSR. 1927. N 121. Art. 816.Sa kasalukuyang batas sibil ng Russia, ang pamantayan sa pre-emptive na karapatang magtapos ng pag-upa para sa isang bagong termino ay binabalangkas bilang dispositive. Nangangahulugan ito na ang mga partido sa kasunduan sa pag-upa, sa pamamagitan ng kanilang kasunduan, ay maaaring ibukod ang pamamahagi ng panuntunan sa itaas, na nakasaad sa Art. 621 ng Civil Code ng Russian Federation, sa mga ligal na relasyon na umiiral sa pagitan nila. Ang parehong paghihigpit ay maaaring ipakilala ng batas.
Kaya, sa pamamagitan ng isang direktang indikasyon ng regulasyon, ang mga patakaran ng talata 1 ng Art. 621 ng Civil Code ng Russian Federation ay hindi nalalapat sa mga sitwasyon kapag ang mga kalahok sa turnover ay nagtapos ng isang kasunduan sa pag-upa (consumer lease), isang kasunduan sa pag-upa. sasakyan na may isang tripulante at walang probisyon ng mga serbisyo para sa pamamahala at teknikal na operasyon (tingnan ang Artikulo 627, 632, 642 ng Civil Code ng Russian Federation).
Samakatuwid, ang nangungupahan ay may priyoridad na karapatan na magtapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino, maliban kung iba ang itinatadhana ng batas o ng kasunduan.<*>.
<*>Tingnan ang: Komentaryo sa Kodigo Sibil Pederasyon ng Russia, unang bahagi / Ed. ang prof. MGA. Abova at A.Yu. Kabalkin. M.: Yurayt-Izdat, 2002. S. 285.Mga paksa ng pre-emptive na karapatan sa pag-upa
Bilang ipinag-uutos na mga kondisyon ang pagkilala sa isang tao na may pre-emptive na karapatang magtapos ng isang kasunduan ay dapat tawagin, una, ang pagsunod ng taong may mga espesyal na kinakailangan para sa paksa ng pre-emptive na karapatan na pinag-uusapan at, pangalawa, ang pangangailangan para sa paksa ng sinuri ang legal na pribilehiyo upang maayos na matupad ang mga obligasyong itinalaga sa kanya ng kasunduan sa pag-upa.
Una sa lahat, mahalagang isaalang-alang na ang may-ari ng pre-emptive na karapatang magtapos ng isang kasunduan sa pag-upa ay ang nangungupahan lamang bilang isang partido sa nauugnay na kasunduan.<*>. Isang subtenant, gayundin ang isang taong gumagamit ng ari-arian batay sa isang kasunduan maliban sa isang kasunduan sa pag-upa (halimbawa, batay sa isang kasunduan libreng paggamit) o walang mga batayan na itinatag ng may-katuturang transaksyon sa lahat.
<*>Tingnan, halimbawa: Talata 34 ng liham ng impormasyon ng Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang Enero 11, 2002 N 66 "Pangkalahatang-ideya ng kasanayan sa paglutas ng mga hindi pagkakaunawaan na may kaugnayan sa upa" // ATP "Consultant Plus".Ang VPSh LLC ay nag-apply sa Arbitration Court ng Kaliningrad Region na may isang paghahabol para sa pagkilala sa kanyang pre-emptive na karapatan upang tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa para sa isang land plot, na tumutukoy sa katotohanan na ang pinagtatalunang land plot ay naupahan dito sa pamamagitan ng isang resolusyon ng mayor ng Kaliningrad, siya ay isang bona fide user ng land plot, at ang kontrata mismo ay hindi natapos sa pamamagitan ng kasalanan ng executive apparatus ng opisina ng mayor. Ang hukuman ng unang pagkakataon ay nasiyahan ang mga paghahabol, na nag-aaplay ng talata 1 ng Art. 621 ng Civil Code ng Russian Federation sa pamamagitan ng pagkakatulad.
Ang Federal Arbitration Court ng North-Western District, na hindi sumasang-ayon sa desisyon ng court of first instance, sa partikular, ay nagpahiwatig na ang pre-emptive na karapatan upang tapusin ang isang kontrata para sa isang bagong termino ay pagmamay-ari lamang ng nangungupahan sa ilalim ng kontrata. Dahil ang VPSh LLC ay hindi isang partido sa nauugnay na kasunduan, ang mga argumento na mayroon itong pre-emptive na karapatan ay walang batayan<*>.
<*>Resolusyon ng Federal Arbitration Court ng North-Western District noong Hunyo 5, 2002 sa kaso No. 5690.Ang tanong ng posibilidad ng paglalapat ng mga probisyon ng talata 1 ng Art. 621 ng Civil Code ng Russian Federation sa mga relasyon na may kaugnayan sa pagtatapos ng isang kasunduan sa sublease, lalo na, ang tanong kung gaano makatwiran ang paniniwala na ang pre-emptive na karapatang magtapos ng isang kasunduan ay maaari ding pag-aari ng subtenant.
Ang kasalukuyang batas sibil at ang pagsasagawa ng aplikasyon nito ay ginagawang posible na sabihin na, sa loob ng mga limitasyon ng kasunduan sa pag-upa, ang pre-emptive na karapatang magtapos ng kasunduan sa sublease para sa isang bagong termino ay dapat kilalanin ng subtenant nang walang anumang reserbasyon. Kaya, kung ang kasunduan sa pag-upa ay natapos para sa isang panahon na higit na lumampas sa kasunduan sa sublease, ang subtenant ay may karapatan, sa panahon ng naturang kasunduan sa pag-upa, na samantalahin ang pagtatapos ng isang kasunduan sa sublease para sa isang bagong panahon, na abisuhan ang nangungupahan tungkol dito. sa loob ng panahon at sa paraang tinukoy sa talata 1 ng Art. 621 ng Civil Code ng Russian Federation. Alinsunod dito, sa isang sitwasyon kung saan nilalabag ng nangungupahan ang pre-emptive na karapatan ng subtenant na magtapos ng isang kasunduan sa sublease para sa isang bagong panahon, ang mga kahihinatnan na ibinigay para sa par. 3 p. 1 sining. 621 ng Civil Code ng Russian Federation.
Ang kumpirmasyon nito ay matatagpuan din sa hudisyal na kasanayan. LLC "Novotroitsky market" (nangungupahan) at indibidwal na negosyante na si R. (sub-tenant) ay nagtapos ng isang sublease agreement para sa isang lugar ng kalakalan sa merkado para sa isang panahon mula Enero 1, 2003 hanggang Nobyembre 30, 2003. Notification na may petsang Oktubre 30, 2003 LLC "Novotroitsky market " ipinaalam sa negosyante R. na pagkatapos ng pag-expire ng sinabing kasunduan sublease, i.e. mula noong Disyembre 1, 2003, itong pinagkasunduan dapat ituring na tinapos na. Tumanggi ang nangungupahan na magtapos ng kasunduan sa sublease para sa isang bagong termino.
Isinasaalang-alang ang mga aksyon ng nangungupahan na labag sa batas, nagsampa ng kaso ang negosyanteng si R. sa korte ng arbitrasyon, na nag-udyok dito, bukod sa iba pang mga bagay, sa pamamagitan ng paglabag sa kanyang pre-emptive na karapatang magtapos ng isang kasunduan sa sublease para sa isang bagong panahon, na itinatag ng talata 1 ng Art. 621 ng Civil Code ng Russian Federation. Pagtanggi sa kasiyahan mga claim, ang korte, sa partikular, ay nagpahiwatig ng mga sumusunod: ang argumento ng nagsasakdal tungkol sa paglabag ng mga aksyon ng nangungupahan ng pre-emptive na karapatan ng subtenant (Artikulo 621 ng Civil Code ng Russian Federation) ay tinanggihan, dahil ang nagsasakdal ay hindi nagbigay ng ebidensya na ang pinagtatalunang lugar ng kalakalan ay ipinapaupa sa ibang tao<*>.
<*>Resolution ng Federal Arbitration Court ng Urals District noong Hulyo 6, 2004 sa kaso N F09-2030 / 04-GK // ATP "Consultant Plus".Kaya, ang hukuman, kahit na hindi direktang, kinikilala ang karapatan ng subtenant na pre-emptively tapusin ang isang sublease kasunduan para sa isang bagong panahon at ang pangangailangan na ilapat ang mga probisyon ng Art. 621 ng Civil Code ng Russian Federation, kabilang ang bahagi na may kinalaman sa proteksyon ng tinasa na legal na pribilehiyo.
Kung hindi man, ang mga karapatan at obligasyon ng mga kalahok sa nasuri na mga relasyon ay dapat masuri kung sakaling ang termino ng kasunduan sa pag-upa ay nag-expire, ang kasunduan ay tinapos sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido, sa paggigiit ng isa sa kanila o para sa iba pa. dahilan, at ang mga partido ay hindi nagsasagawa ng mga aksyon upang tapusin ito para sa isang bagong panahon. Sa kasong ito, hindi kinakailangang pag-usapan ang posibilidad na kilalanin ang pre-emptive na karapatan ng subtenant na magtapos ng kasunduan sa sublease para sa isang bagong panahon. Sa kasong ito, nawalan ng pre-emptive na karapatan ang subtenant na magtapos ng kasunduan sa sublease, at nangyayari ito kasabay ng pagkawala ng nangungupahan ng kaukulang legal na katayuan. Tulad ng para sa nagpapaupa, hindi siya maaaring ituring bilang isang taong mananagot sa sublessee sa mga tuntunin ng paggamit ng pribilehiyo na magtapos ng isang kasunduan sa sublease nang mas gusto. Ang konklusyong ito, siyempre, ay makikita sa hudisyal na kasanayan.
LLC "Ang Ating Mga Anak" ay nag-aplay sa korte ng arbitrasyon na may isang pahayag sa administrasyon ng lungsod ng Orel upang mapawalang-bisa ang Dekreto N 3092 nito "Sa pagtatapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa mga non-residential na lugar na may OAO APK Orlovskaya Niva, na matatagpuan sa address : Orel, Pushkin St., dalawampu't". Tulad ng itinatag ng file ng kaso, sa pagitan ng OAO "Magazin" Rossiya "(nangungupahan) at ng Opisina ari-arian ng munisipyo(ang may-ari) ay nagtapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa pinagtatalunang non-residential na lugar N 0584 na may petsang Disyembre 31, 2001. Batay sa nasabing kasunduan sa pag-upa noong Enero 1, 2002 sa pagitan ng Our Children LLC (sub-tenant), ang Municipal Property Department (may-ari) at OAO Magazin Rossiya "(ang nangungupahan) ay nagtapos ng isang kasunduan sa sublease para sa bahagi ng pinagtatalunang non-residential na lugar. Matapos ang pag-expire ng kasunduan sa pag-upa N 0584, ang isang bagong kasunduan sa pag-upa ay hindi natapos ng mga partido. Sa bagay na ito , nagpasya ang administrasyon ng lungsod ng Orel na ilipat ang pinagtatalunang non-residential na lugar para sa upa sa isang ikatlong tao (JSC APK "Orlovskaya Niva"). desisyon Noong Disyembre 1, 2002, ang Municipal Property Department ng lungsod ng Orel (lessor) at OAO APK Orlovskaya Niva ay pumirma ng isang bagong kasunduan sa pag-upa.
Naniniwala na ang Decree of the Administration ng lungsod ng Orel N 3092 ay lumabag nito mga lehitimong interes, Nagsampa ng kaso ang Our Children LLC, na nag-udyok sa mga paghahabol nito, bukod sa iba pang mga bagay, sa pamamagitan ng paglabag sa pre-emptive na karapatan nito na magtapos ng isang kasunduan para sa isang bagong termino. Ang pagtanggi na matugunan ang aplikasyon, ang korte ng arbitrasyon, sa partikular, ay nabanggit na "alinsunod sa Bahagi 2 ng Artikulo 615 ng Civil Code ng Russian Federation, ang mga patakaran sa mga kasunduan sa pag-upa ay nalalapat sa mga kasunduan sa pagpapaupa, maliban kung itinakda ng batas o iba pang mga legal na gawain.Isinasaalang-alang legal na katayuan ang nagsasakdal bilang isang subtenant, ang isa ay hindi maaaring sumang-ayon sa kanyang pahayag na ang desisyon ng administrasyon ay lumalabag sa kanyang pre-emptive na karapatan upang tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa, na itinatag ng Art. 621 ng Civil Code ng Russian Federation"<*>.
<*>Resolution ng Federal Arbitration Court ng Central District ng Hulyo 14, 2003 sa kaso N A48-647 / 03-13 // ATP "Consultant Plus".Sa madaling salita, ang korte, na mahalagang sumang-ayon sa pangangailangang kilalanin ang pre-emptive na karapatan ng subtenant upang tapusin ang isang kontrata para sa isang bagong termino, ay wastong itinuro na ang naturang pre-emptive na karapatan ay hindi maaaring labagin ng mga aksyon ng nagpapaupa, at ang pagpapatupad ng huli, dahil sa pag-expire ng kasunduan sa pag-upa, ay imposible.
Ang pangalawang kinakailangan para sa paksa ng pre-emptive na karapatan upang tapusin ang isang lease para sa isang bagong termino ay walang kondisyong pagsunod sa mga kinakailangan ng talata 1 ng Art. 621 ng Civil Code ng Russian Federation sa wastong pagganap ng nangungupahan ng kanyang mga obligasyon sa ilalim ng kasunduan sa pag-upa<*>. Tulad ng wastong nabanggit sa bagay na ito sa panitikan, binigay ng tama pag-aari lamang ng isang matapat na nangungupahan ... "<**>. Sa kasong ito, ang talata 3 ng Art. 10 ng Civil Code ng Russian Federation, ayon sa kung saan, kung ginagawa ng batas ang proteksyon ng mga karapatang sibil na nakasalalay sa kung ang mga karapatang ito ay ginamit nang makatwiran at may mabuting loob, ang pagiging makatwiran ng mga aksyon at ang mabuting pananampalataya ng mga kalahok relasyong sibil ay ipinapalagay. Sa madaling salita, kung sakaling magkaroon ng hindi pagkakaunawaan sa pagitan ng mga kalahok sa nasuri na legal na relasyon, ang pasanin ng pagpapatunay ng masamang pananampalataya ng nangungupahan ay dapat na nakasalalay sa nagpapaupa.
<*>Ang panitikan ay nagpapahiwatig na sa kaso ng hindi wastong pagganap ng mga obligasyon sa ilalim ng kontrata, ang nangungupahan ay mawawalan ng pre-emptive na karapatan na tapusin ito para sa isang bagong termino. Tingnan ang: Denisov S.A. Ang preemptive na karapatan upang tapusin ang isang kontrata bilang isang institusyon na nagtatatag ng mga limitasyon ng kalayaan upang tapusin ang isang kontrata // Legislasyon. 1997. N 2. S. 35. Gayunpaman, ang pagbibigay-diin ng pinangalanang may-akda ay tila hindi ganap na matagumpay at makatwiran. Sa katunayan, ang pre-emptive na karapatan upang tapusin ang isang kontrata sa kasong ito ay hindi nawala, ngunit sa halip ay hindi lumabas.<**>Bogdanova E.E. Paglipat ng kalahok ng mga karapatan at obligasyon sa kanyang sarili na may kaugnayan sa paglabag sa pre-emptive na karapatan // Mga aktwal na problema jurisprudence. Siyentipiko at teoretikal na journal. 2004. N 3. S. 170.
Hindi malinaw sa teksto ng batas kung anong mga partikular na obligasyon ng nangungupahan ang tinutupad kapag nagpapasya kung kikilalanin ang pre-emptive na karapatan upang tapusin ang isang kontrata. Kasabay nito, tila imposibleng paghigpitan ang mga ito sa normatibong paraan. Pagsusuri Ch. 34 ng Civil Code ng Russian Federation ("Renta") ay nagpapahintulot lamang na magtalaga ng ilang mga grupo ng mga obligasyon ng nangungupahan, hindi pagtupad ( hindi tamang pagganap) na walang pasubali na nagsasangkot ng pagtanggi na kilalanin siya bilang isang awtorisadong paksa mula sa punto ng view kung siya ay may nasabing pre-emptive na karapatan. Pinahihintulutan na iisa ang: mga obligasyon na may kaugnayan sa paggamit ng naupahang ari-arian (halimbawa, ang obligasyon na gumamit ng ari-arian alinsunod sa layunin nito o sa mga tuntunin ng kontrata (Artikulo 615 ng Civil Code ng Russian Federation)); mga obligasyon na may kaugnayan sa pagpapanatili ng naupahang ari-arian (halimbawa, ang obligasyon na magsagawa ng kasalukuyang pag-aayos (sugnay 2 ng artikulo 616 ng Civil Code ng Russian Federation)); mga obligasyon sa pagbabayad bayad sa upa(Artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation).
Pamamaraan at kundisyon para sa paggamit ng pre-emptive na karapatan sa pag-upa
Talata 1 ng Art. 621 ng Civil Code ng Russian Federation ay nagtatatag ng panuntunan ayon sa kung saan, kung ang nangungupahan ay nagnanais na gamitin ang kanyang pre-emptive na karapatan upang tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino, ang nangungupahan ay obligadong ipaalam sa may-ari ng kanyang pagnanais nang nakasulat. sa loob ng panahon na tinukoy sa kasunduan sa pag-upa, at kung ang naturang panahon ay hindi tinukoy sa kasunduan, sa loob ng makatwirang panahon hanggang sa pag-expire ng kontrata (sugnay 1, artikulo 621 ng Civil Code ng Russian Federation). Ang batas ay hindi nagpapataw ng anumang mga espesyal na kinakailangan sa tinukoy na abiso, maliban sa kondisyon ng pagsunod sa pagsusulat, na nagpapahintulot sa amin na isaalang-alang ang arbitraryong disenyo nito na katanggap-tanggap. Ang nabanggit, sa partikular, ay nangangahulugan na hindi na kailangang isama sa abiso na pinag-uusapan ang lahat ng mahahalagang tuntunin ng hinaharap na bagong kasunduan sa pag-upa at, samakatuwid, ay nagbibigay ng mga batayan para sa konklusyon na ang naturang abiso ay maaaring magkaroon o hindi maaaring magkaroon ng katangian ng isang alok.
Mula sa punto ng view ng paggamit ng pre-emptive na karapatan na isinasaalang-alang, tulad ng isang abiso ng nangungupahan tungkol sa pagnanais na gamitin ang pribilehiyo upang tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino at sa gayon ay ipagpatuloy ang relasyon para sa pagmamay-ari at paggamit ng ari-arian ng ibang tao ay malinaw na kinakailangan. Samakatuwid, ito ay maaaring magtalo na, kasama ang nabanggit na pangangailangan para sa tamang pagganap ng nangungupahan mga obligasyong kontraktwal, ang nasuri na paunawa ay mayroon ding kahulugan at kahulugan ng isa sa mga kundisyon para sa pagpapatupad ng legal na pagkakataon na ipinagkaloob ng pribilehiyo na maagang tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino. Sa madaling salita, batay sa isang literal na pag-unawa sa batas, sa kawalan ng naturang paunang abiso sa nangungupahan, imposible para sa kanya na gamitin ang mga benepisyo ng pagtatapos ng isang kontrata.
Ang parehong opinyon ay ipinahayag sa jurisprudence.
Sa nabanggit na liham ng impormasyon ng Presidium ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation na may petsang Enero 11, 2002 N 66, ang sumusunod na kaso ng hukuman ay ibinigay tungkol sa problemang isinasaalang-alang: " Magkakasamang kompanya inilapat sa arbitration court na may paghahabol laban sa property management committee at indibidwal na negosyante sa paglipat ng mga karapatan at obligasyon sa ilalim ng isang kasunduan sa pag-upa na natapos sa pagitan ng mga nasasakdal.
Bilang suporta sa kanyang paghahabol, tinukoy ng nagsasakdal ang katotohanan na, alinsunod sa talata 1 ng talata 1 ng Artikulo 621 ng Civil Code ng Russian Federation, siya, bilang isang matapat na nangungupahan, pagkatapos ng pag-expire ng termino ng kontrata. , ceteris paribus, ay may katangi-tanging karapatan sa ibang mga tao na magtapos ng kontrata sa pag-upa para sa isang bagong termino.
Ang korte ng unang pagkakataon, ang paglutas ng hindi pagkakaunawaan, ay ginagabayan ng talata 1 ng Artikulo 621 ng Civil Code ng Russian Federation, ayon sa kung saan ang nangungupahan ay obligadong ipaalam sa nagpapaupa sa pagsulat ng pagnanais na tapusin ang naturang kasunduan sa loob ng panahon na tinukoy sa kasunduan sa pag-upa, at kung ang naturang panahon ay hindi tinukoy sa kasunduan, - sa loob ng makatwirang oras bago matapos ang bisa ng kontrata.
Dahil ang katibayan ng pagsunod ng nagsasakdal sa tinukoy na mga kinakailangan ng Artikulo 621 ng Kodigo at ang kasunduan sa nakasulat na abiso ng nagpapaupa ng intensyon na tapusin ang isang pag-upa para sa isang bagong termino ay hindi ipinakita, napagpasyahan ng korte na ang nagsasakdal ay nawala ang pre -emptive na karapatan upang tapusin ang isang lease para sa isang bagong termino, na may kaugnayan sa kung saan siya kinikilala ang nakasaad ang demand para sa paglipat ng mga karapatan at mga obligasyon sa ilalim ng lease concluded sa pamamagitan ng defendants, hindi napapailalim sa kasiyahan.
Ang pag-apela sa korte ng apela sa desisyon na kinuha sa mga merito ng hindi pagkakaunawaan, tinukoy ng nagsasakdal ang katotohanan na siya ay pinagkaitan ng pagkakataon na ipaalam sa may-ari ng kanyang intensyon na magtapos ng isang kasunduan para sa isang bagong termino, dahil ang huli ay naging ipinaalam ang tungkol sa pagtanggi na i-renew ang kasunduan sa pag-upa bago matapos ang kasunduan.
Kinilala ng Court of Appeal ang argumento ng aplikante bilang walang batayan, na nagsasaad na ang paunawa na ipinadala ng may-ari ng lupa ay nagpapatotoo lamang sa intensyon na wakasan ang nakaraang kasunduan sa pag-upa dahil sa pag-expire ng panahong itinatag dito. Ang sitwasyong ito ay hindi pumigil sa nagsasakdal na gamitin ang karapatang magtapos ng isang pag-upa para sa isang bagong termino alinsunod sa Artikulo 621 ng Civil Code ng Russian Federation" (talata 33).
Sa ibinigay na plot, ang pinakamalaking interes sa amin ay ang direktang indikasyon ng hukuman sa katotohanan na ang pagsunod ng nangungupahan sa mga kinakailangan ng batas (kasunduan) sa paunang abiso ng may-ari ng intensyon na gamitin ang pre-emptive na karapatan na kabilang sa nangungupahan ay isang kinakailangang kondisyon para sa pagpapatupad ng huli. Kung walang ganoong abiso, ang mga nauugnay na legal na opsyon ay mawawala ng nangungupahan.
Dapat tandaan na ang pagpapadala ng abisong ito ay hindi maaaring ituring na pagpapatupad awtorisadong tao(nangungupahan) ng pre-emptive na karapatan upang tapusin ang isang kontrata para sa isang bagong termino: ang naturang pagpapatupad ay maaari lamang talakayin pagkatapos ipahayag ng nagpapaupa ang kaukulang intensyon na tapusin ang isang kontrata. Ang parehong opinyon ay ipinahayag sa jurisprudence.
Ang Federal Arbitration Court ng Moscow District, na tinatanggihan ang pag-angkin sa dating nangungupahan, na nagpapatunay sa mga paghahabol sa pamamagitan ng pagkakaroon ng kanyang pre-emptive na karapatan upang tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino, ay nagpahiwatig ng sumusunod: "... ang hukuman halimbawa ng cassation nanggagaling sa katotohanang hindi maaaring gamitin ng lessee ang pre-emptive na karapatang magtapos ng isang lease para sa isang bagong termino kung walang malinaw na intensyon ng lessor na paupahan ang ari-arian..."<*>
<*>Resolution ng Federal Arbitration Court ng Moscow District ng Abril 19, 2002 sa kaso No. KG A40 / 2246-02.Paglipat ng ari-arian ng nagpapaupa sa ibang tao para sa iba legal na batayan kaysa ang upa ay hindi sapat na dahilan para ilapat ng nangungupahan ang mga legal na pagkakataong ibinigay ng talata 1 ng Art. 621 ng Civil Code ng Russian Federation (tingnan ang sugnay 35 ng liham ng impormasyon ng Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang Enero 11, 2002 N 66 "Repasuhin ang kasanayan sa paglutas ng mga hindi pagkakaunawaan na may kaugnayan sa upa").
Dapat ding tandaan na kung sakaling magkaroon ng hindi pagkakaunawaan, ang pasanin ng pagpapatunay sa intensyon ng nagpapaupa na ipaarkila ang ari-arian sa isang ikatlong partido o ang katotohanan na ang paglilipat ay naganap na ay ganap na nakasalalay sa lessee.<*>. Ang kumpirmasyon ng kung ano ang sinabi ay matatagpuan, halimbawa, sa hudisyal na kasanayan ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation.
<*>Dito, tingnan, halimbawa: Denisov S.A. Dekreto. op. S. 35.Hindi estado institusyong pang-edukasyon Ang "Scientific and Educational Center "Flight" (mula rito ay tinutukoy bilang ang "Flight" Center) na inilapat sa Arbitration Court rehiyon ng Tomsk na may isang paghahabol para sa proteksyon ng mga nilabag na karapatan na may kaugnayan sa pagtanggi ng Tomsk Polytechnic University na tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa para sa mga non-residential na lugar para sa isang bagong termino. Ang pagtanggi na matugunan ang mga kinakailangang ito, ang Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation, sa partikular, ay nabanggit na ang Polet center ay hindi pinatunayan ang intensyon ng unibersidad na ipaupa ang pinagtatalunang non-residential na lugar sa sinumang ibang tao, at samakatuwid ang mga pamantayan ng talata 1 ng Art. 621 ng Civil Code ng Russian Federation sa kasong ito ay hindi napapailalim sa aplikasyon<*>.
<*>Tingnan ang: Resolution ng Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation noong Setyembre 14, 1999 N 2943/99.Ginagawang posible ng lahat ng nasa itaas na matukoy ang mga pangunahing kundisyon na kinakailangan at sapat para sa paglitaw at paggamit ng nangungupahan ng pre-emptive na karapatan upang tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino:
a) ang pagiging matapat ng nangungupahan, i.e. wastong katuparan ng huli ng mga tuntunin ng kontrata sa buong panahon ng pag-upa;
b) isang mapagkakatiwalaang itinatag na intensyon ng nagpapaupa na ilipat ang naupahang ari-arian sa ibang tao para sa pansamantalang pagmamay-ari at gamitin para sa isang bayad;
c) wastong paunawa sa may-ari ng lupa ng intensyon ng nangungupahan na tapusin ang isang lease para sa isang bagong termino;
d) pag-expire ng kasunduan sa pag-upa (sugnay 1, artikulo 621 ng Civil Code ng Russian Federation).
Ang mga nakalistang kondisyon para sa paggamit ng pre-emptive na karapatan upang tapusin ang isang lease para sa isang bagong termino ay dapat, sa aming opinyon, ay kritikal na masuri. Una, ang pagsasalita tungkol sa mabuting loob ng nangungupahan, dapat itong isaalang-alang na ang mga indibidwal na paglabag sa kontrata ay maaaring hindi gaanong mahalaga, kung saan sila ay pormal na ituturing na ganoon (kung, halimbawa, ang nangungupahan ay gumawa ng isang -araw na pagkaantala sa pagbabayad ng upa sa isa sa mga panahon) . Tila na sa ganitong mga kaso, ang tinukoy na paglabag ay dapat kilalanin bilang hindi gaanong mahalaga, at ang nangungupahan - sa mabuting loob na tinutupad ang kanyang mga obligasyon sa ilalim ng kontrata. Pangalawa, ang indikasyon ng batas sa pag-expire ng kasunduan sa pag-upa bilang kinakailangang kondisyon ang paglitaw ng pre-emptive na karapatan ng nangungupahan ay hindi dapat bigyang-kahulugan nang mahigpit. Kaya, halimbawa, kung ang mga obligasyon ng mga partido ay winakasan dahil sa pagwawakas ng kasunduan sa pag-upa sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido, ang nangungupahan ay hindi maaaring tanggihan ang pagkilala sa kanyang pre-emptive na karapatang magtapos ng isang kasunduan sa pag-upa. Pangatlo, imposible, sa aming opinyon, na lapitan nang pormal ang isyu ng pagsunod ng nangungupahan na may obligasyong ipaalam sa may-ari ng lupa ang pagnanais na gamitin ang pre-emptive na karapatan at tapusin ang isang lease para sa isang bagong termino. Hindi tama na gawing nakadepende ang katotohanan ng pagkakaroon ng pre-emptive na karapatan upang tapusin ang isang kontrata sa direksyon (hindi pagpapadala) ng abiso na pinag-uusapan ng nangungupahan, lalo na sa mga kaso kung saan ang paunawa ng kahandaan na ipagpatuloy ang relasyon sa ang bayad na pansamantalang pagmamay-ari at paggamit ng ari-arian ay ipinahayag ng nagpapaupa.
Sa anumang kaso, ang lahat ng mga isyung ito ay dapat maiugnay sa saklaw ng hudisyal na paghuhusga, at, sa aming opinyon, ang discretionary na kapangyarihan ng hukuman ay dapat gamitin na isinasaalang-alang ang mga komento sa itaas.
mga konklusyon
Batay sa literal na nilalaman ng talata 1 ng Art. 621 ng Civil Code ng Russian Federation, ang nangungupahan ay may pre-emptive na karapatan na magtapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong terminong "ceteris paribus"; bilang karagdagan, ang batas ay direktang nagbibigay na "kapag ang isang kasunduan sa pag-upa ay natapos para sa isang bagong termino, ang mga tuntunin ng kasunduan ay maaaring baguhin sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido." Ang pagbabalangkas na ito ay humahantong sa isang bilang ng mga konklusyon.
Una, ang katotohanan na ang pagkilala sa pre-emptive na karapatan ng nangungupahan upang tapusin ang isang lease para sa isang bagong termino ay sinamahan ng isang statutory clause na "ceteris paribus" ay nangangahulugan na ang kasunduan sa pagpapaupa ay maaaring tapusin kasama ang nangungupahan sa mga tuntunin ng isang alok sa anumang ikatlong partido, sa labas para sa mga pagpapaupa na ito. mga relasyon sa harap. Tanging kung ang nangungupahan ay buo at walang kondisyong tinatanggap ang mga naturang kundisyon, siya ay may karapatan na gamitin ang pribilehiyong ipinagkaloob ng pre-emptive na karapatan upang tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa.
Upang patunayan ang nabanggit, ang isa ay maaaring magbanggit ng mga opisyal na paliwanag sa paksang ito mula sa Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation, bagaman sila ay ipinahayag kahit na bago ang pagpasok sa puwersa ng ikalawang bahagi ng Civil Code ng Russian Federation, ngunit hindi nawala. kanilang kaugnayan. Kaya, sa talata 4 ng liham ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation na may petsang Setyembre 10, 1993 N C-13 / OP-276 "Sa Ilang Mga Rekomendasyon na Pinagtibay sa Mga Pagpupulong sa Practice ng Judicial Arbitration"<*>malinaw na binanggit na kapag isinasaalang-alang ang mga hindi pagkakaunawaan na may kaugnayan sa pre-emptive na karapatan ng nangungupahan upang tapusin ang isang lease para sa isang bagong termino, ang nagsasakdal-nangungupahan ay obligado, bukod sa iba pang mga bagay, na magbigay sa korte ng katibayan ng kanyang pagsang-ayon sa pag-renew ng kasunduan sa pag-upa sa mga tuntunin kung saan nagtapos ang may-ari o nilayon na magtapos ng isang kasunduan sa pag-upa sa ibang nangungupahan.
<*>Bulletin ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation. 1993. Blg. 11. S. 104.Pangalawa, isinasaalang-alang ang nasa itaas, ang mga kundisyong inaalok sa nangungupahan kapag nagtapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino ay maaaring ganap na sumunod sa mga probisyon ng nakaraang kasunduan, o makabuluhang naiiba sa kanila. Ang ganitong mga pagkakaiba ay maaaring makaapekto sa parehong indibidwal na random na mga termino ng kontrata (halimbawa, sa kanan ng mga partido na gumamit ng facsimile na komunikasyon sa mga sulat sa ilalim ng kontratang ito at sa pagkilala ng mga partido sa naturang mga dokumento legal na epekto), at ang mahahalagang tuntunin ng kasunduan sa pag-upa, halimbawa, isang kundisyon sa paksa (sugnay 3 ng artikulo 607 ng Civil Code ng Russian Federation) o sa halaga ng upa kapag umuupa ng mga gusali o istruktura (sugnay 1 ng artikulo 654 ng Civil Code ng Russian Federation).
Ang konklusyon na ito ay nakakahanap ng pare-parehong suporta sa hudisyal na kasanayan (tingnan, halimbawa, ang talata 32 ng liham ng impormasyon ng Presidium ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation na may petsang Enero 11, 2002 N 66 "Pagsusuri ng kasanayan sa paglutas ng mga hindi pagkakaunawaan na may kaugnayan sa upa. ").
Dapat tandaan na sa pagsasanay sirkulasyon ng sibil ang nasuri na karapatan ng mga partido sa kasunduan sa pag-upa na baguhin ang mga tuntunin ng huli ay maaari ding gamitin bilang isang epektibong tool ng pang-aabuso. Kaya, halimbawa, kung ang isang bagay ay inupahan sa isang ikatlong partido, sa loob o sa loob kung saan matatagpuan ang naupahang bagay, kung saan ang isang kasunduan ay dati nang natapos sa pagitan ng nagpapaupa at ng nangungupahan at kung saan ang preemptive na karapatan ng nangungupahan, na ibinigay para sa sa talata 1 ng Art. 621 ng Civil Code ng Russian Federation, kung gayon ang mga naturang aksyon ng nagpapaupa ay hindi kinikilala bilang isang paglabag sa pre-emptive na karapatang magtapos ng isang lease para sa isang bagong termino, dahil pormal na pinag-uusapan natin ang tungkol sa ibang bagay sa pag-upa. Bilang suporta sa nasabi, ipinakita namin ang sumusunod na kaso sa korte.
Ang Balashikha City Department ng Moscow Regional Organization ng All-Russian Society of Motorists ay nagsampa ng kaso laban sa Citiavtoservis LLC at sa Administrasyon ng Balashikha District ng Moscow Region upang ilipat ang mga karapatan at obligasyon ng nangungupahan sa ilalim ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang lupain. plot na 2.25 ektarya sa bahaging 11233 sq. m. Dahil ito ay itinatag ng korte sa panahon ng pagsasaalang-alang ng kaso, ang nagsasakdal ay dati nang nagrenta ng lupang 11,233 sq. m., habang ang isang land plot na may mas malaking lugar na 2.25 ektarya ay naupahan sa isang third party, na bahagi nito ay ang land plot na dating inupahan ng aplikante. Isinasaalang-alang ang nasa itaas, napagpasyahan ng korte na ang nagsasakdal ay walang pre-emptive na karapatang mag-arkila ng isang land plot sa halagang 2.25 ektarya, "at ang Artikulo 621 ng Civil Code ng Russian Federation ay hindi nagbibigay ng posibilidad. ng paglilipat ng mga karapatan at obligasyon sa ilalim ng isang kasunduan sa pag-upa sa bahagi ng layunin nito"<*>.
<*>Dekreto ng Federal Arbitration Court ng Moscow District noong Oktubre 4, 2005 sa kaso No. KG-A41 / 9692-05 // ATP "Consultant Plus".Sa aming opinyon, ang interpretasyong ito kasalukuyang batas labis na lumalabag sa mga karapatan at lehitimong interes ng isang bona fide na nangungupahan at binawi ang pribilehiyo na maagang tapusin ang isang kontrata para sa isang bagong termino.
Pangatlo, isinasaalang-alang ang legal na kahulugan ng pre-emptive na karapatan bilang isang legal na nakatakdang pagkakataon para sa isang awtorisadong paksa na gamitin ang kanyang karapatan na magtapos ng isang kasunduan sa pag-upa sa isang priyoridad na paraan, kagustuhan sa anumang mga ikatlong partido, at batay din sa isang literal na pag-unawa ng teksto ng batas, na tumutukoy na ang nangungupahan ay may pre-emptive na karapatan upang tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong terminong "ceteris paribus" (clause 1 ng artikulo 621 ng Civil Code ng Russian Federation), ito ay mahalaga upang maunawaan na kung ang nagpapaupa ay may hindi bababa sa isang potensyal na katapat - isang ikatlong partido, ang nagpapaupa ay may katumbas na kalamangan sa huli. Samakatuwid, sa pamamagitan ng pagkakatulad sa pamamaraan para sa paggamit ng pre-emptive na karapatang bumili (tingnan, halimbawa, Artikulo 250 ng Civil Code ng Russian Federation), sa kasong ito, ang nagpapaupa ay obligado na ipaalam sa nangungupahan ang mga kondisyon. kung saan siya ay handa na upang tapusin ang naturang kasunduan sa isang ikatlong partido, at mag-alok sa lessee na ibenta ang pag-aari sa kanya ng pre-emptive na karapatan. Bagama't hindi ito nakahanap ng direktang pagsasama-sama ng regulasyon, sa anumang kaso, ang naturang obligasyon ay nananatili sa lessor sa loob ng isang taon mula sa sandaling tumanggi siya sa nangungupahan na ipagpatuloy ang mga relasyon para sa pagmamay-ari at paggamit ng ari-arian para sa kabayaran (tingnan ang talata 3 ng sugnay 1 ng artikulo 621 Civil Code ng Russian Federation).
Pang-apat, dahil ang pre-emptive na karapatan ng nangungupahan ay ginagamit "ceteris paribus" kasama ng iba pang (ikatlong) tao, ang nangungupahan mismo ay walang karapatan na hilingin na ang nagpapaupa ay magtapos ng isang kasunduan sa pag-upa sa kanya. Sa pagkakataong ito, sa aming opinyon, napaka-matagumpay, ang Federal Arbitration Court ng North-Western District, sa partikular, ay nagpahiwatig ng sumusunod: "Artikulo 621 ng Civil Code ng Russian Federation, na nagbibigay, ceteris paribus, na ang isang nangungupahan na nararapat na gumanap ng kanyang mga tungkulin ay may pre-emptive na karapatan upang tapusin ang isang lease para sa isang bagong termino, ay hindi nagtatatag ng kanyang karapatan na hilingin sa nagpapaupa na tapusin ang naturang kasunduan at ang kaukulang obligasyon ng huli. Kung ang nagpapaupa ay tumangging magtapos ng isang kontrata para sa isang bagong termino, ang nasabing artikulo ay nagbibigay lamang sa nangungupahan ng karapatang humiling ng paglipat ng mga karapatan at obligasyon sa ilalim ng kontrata, na natapos sa ibang tao sa loob ng isang taon mula sa petsa ng pag-expire ng termino ng umiiral na kasunduan. Ang pagkakaroon ng ang obligasyon ng nagpapaupa na magtapos ng isang kasunduan para sa isang bagong termino ay maglilimita sa karapatang ipinagkaloob sa may-ari ng talata 9 ng Artikulo 209 ng Civil Code ng Russian Federation na itapon ang kanyang ari-arian ayon sa batas. ang aking pagpapasya"<*>.
<*>Resolusyon ng Federal Arbitration Court ng North-Western District noong Abril 17, 2000 sa kaso N A56-31247 / 99.Ito ay, sa pangkalahatan, ang mga pangunahing tampok ng paggamit ng pre-emptive na karapatan ng nangungupahan upang tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong panahon, na itinatag ng talata 1 ng Art. 621 ng Civil Code ng Russian Federation.
RESOLUSYON NG PRESIDIUM NG SAC RF PETSA 06/05/2012 N 17540/11
SA KASO N A51-2845/2011
"ANG TANONG NG PRESENCE (Kawalan) NG MGA GROUNDS PARA SA COMPULSORY TO CONCLUSION OF A LAND PLOT LEASE AGREEMENT AY SUBJECT TO CONSIDERATION NG COURTS IN THE PROCEDURE OF ACTION PROCEEDINGS"
Ang kakanyahan ng hindi pagkakaunawaan
Kagawaran relasyon sa lupa, estado pangangasiwa sa gusali at kontrol sa larangan ng ibinahaging konstruksyon ng Primorsky Territory (mula rito ay tinutukoy bilang departamento) at Dalzhen LLC (mula rito ay tinutukoy bilang kumpanya) ay pumasok sa isang kasunduan sa pag-upa para sa isang land plot para sa layunin ng paghahanap ng isang parking lot mga sasakyan na may platform ng pag-aresto. Ang layunin ng pagbibigay ng land plot ay tumutugma sa uri ng pinahihintulutang paggamit nito - "upang mapaunlakan ang paradahan ng mga sasakyan na may platform ng pag-aresto." Ang kasunduan ay naglalaman ng isang probisyon sa kagustuhan na pamamaraan para sa nangungupahan upang tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino, na ginawa sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido.
Tatlong buwan bago ang pag-expire ng kontrata, ang kumpanya ay nag-aplay sa departamento na may isang aplikasyon upang tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa para sa isang land plot para sa isang bagong panahon para magamit upang mapaunlakan ang isang istasyon ng serbisyo ng kotse, mga negosyo sa pag-aayos ng kotse, paradahan daanang pang transportasyon.
Bago maghain ng aplikasyon para palawigin ang kasunduan sa pag-upa, nagsampa ang kumpanya ng aplikasyon para baguhin ang uri ng pinahihintulutang paggamit ng land plot sa real estate cadastre, na tinukoy bilang "para sa mga sasakyang paradahan na may lugar ng pag-aresto", sa ibang uri - "mga istasyon ng serbisyo ng kotse, mga negosyo sa pag-aayos ng sasakyan; transportasyon sa kalsada ng paradahan". Nagpasya ang Cadastral Chamber na baguhin ang uri ng pinahihintulutang paggamit ng land plot na ito sa idineklara ng kumpanya.
Kaugnay ng pagtanggi ng departamento na magbigay ng isang land plot para sa mga tinukoy na layunin, ang kumpanya ay nag-apply sa arbitration court na may isang aplikasyon para sa pagkilala sa desisyon ng departamento bilang ilegal, gayundin para sa obligasyon na gumawa ng desisyon sa ang konklusyon karagdagang kasunduan sa pagpapalawig ng termino ng kasunduan sa pag-upa na may paglilinaw ng bagong layunin ng paggamit ng land plot.
Kapag isinasaalang-alang ang kasong ito, ang mga korte ay nahaharap sa tanong ng pagkakaroon o kawalan ng pre-emptive na karapatan ng nangungupahan upang tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa para sa isang land plot para sa isang bagong termino.
Ang problema ng pre-emptive na karapatan ng nangungupahan upang tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa para sa isang lupain para sa isang bagong termino
Ang nangungupahan na nararapat na gumanap ng kanyang mga tungkulin, pagkatapos ng pag-expire ng termino ng kontrata, ay may priyoridad na karapatan sa iba pang mga tao, iba pang mga bagay na pantay-pantay, upang tapusin ang isang bagong kasunduan sa pag-upa para sa isang lupa, maliban kung iba ang itinatadhana ng batas o ng pag-upa. kasunduan. Obligado ang nangungupahan na ipaalam sa may-ari sa pamamagitan ng sulat ang pagnanais na tapusin ang kasunduang ito sa loob ng panahon na tinukoy sa kasunduan sa pag-upa, at kung ang naturang panahon ay hindi tinukoy sa kasunduan, sa loob ng makatwirang panahon bago ang pag-expire ng kasunduan (sugnay 1 ng artikulo 621 ng Civil Code ng Russian Federation, sugnay 3 ng artikulo 22 ZK RF).
Kung ang nagpapaupa ay tumanggi na magtapos ng isang kasunduan para sa isang bagong termino, ngunit sa loob ng isang taon mula sa petsa ng pag-expire ng kasunduan ay nagtapos ng isang kasunduan sa pag-upa sa ibang tao, ang nangungupahan ay may karapatan, sa kanyang pinili, na hilingin sa korte ang paglipat ng mga karapatan at obligasyon sa ilalim ng natapos na kasunduan at kabayaran para sa mga pinsala na dulot ng pagtanggi na i-renew sa kanya ang isang kasunduan sa pag-upa, o kompensasyon lamang para sa naturang mga pagkalugi (talata 3, sugnay 1, artikulo 621 ng Civil Code ng Russian Federation).
Ang problemang isinasaalang-alang ay malawak na makikita sa hudisyal na kasanayan, kabilang ang sa antas ng Presidium ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation.
Mas maaga, ang mga paglilinaw sa isyu ng pre-emptive na karapatan ng nangungupahan upang tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa ng lupa para sa isang bagong termino ay ibinigay sa Information Letter ng Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang 11.01.2002 N 66 "Pangkalahatang-ideya ng ang kasanayan sa paglutas ng mga hindi pagkakaunawaan na may kaugnayan sa upa."
Batay sa mga paliwanag na itinakda sa talata 35 ng Liham ng Impormasyon na ito, ang mga probisyon ng talata 1 ng Art. 621 ng Civil Code ng Russian Federation ay nagbibigay sa nangungupahan, na nararapat na tumupad sa mga tuntunin ng kontrata, ng isang pre-emptive na karapatan, na maaaring gamitin kung ilang kundisyon. Ang ganitong mga kundisyon ay ang pagtanggi ng lessor na tapusin ang isang kasunduan para sa isang bagong termino at ang pagtatapos ng isang kasunduan sa pag-upa sa ibang tao sa loob ng isang taon.
Ang posisyon na ito ay makikita sa hudisyal na kasanayan (tingnan, halimbawa, ang Resolusyon ng Federal Antimonopoly Service ng North Caucasus District na may petsang Nobyembre 3, 2011 kung sakaling N A53-23784 / 2010, ang Federal Antimonopoly Service ng Volga District ng Disyembre 28 , 2011 kung sakaling N A57-6803 / 2011, Federal Antimonopoly Service ng Northwestern District na may petsang Mayo 22, 2012 kung sakaling N A52-2051/2011).
Kasunod nito, ang isang katulad na legal na posisyon ay itinakda sa Resolusyon ng Presidium ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation noong Hulyo 19, 2005 N 3440/05 kung sakaling N A73-1964/2004-51. Ayon sa Decree na ito ng Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation, ang pre-emptive na karapatan ng nangungupahan upang tapusin ang isang lease para sa isang bagong termino ay maaari lamang niyang gamitin kung ang nagpapaupa ng pinagtatalunang ari-arian sa isang third party. Ang binigay na legal p! posisyon na natutugunan sa hudisyal na kasanayan (tingnan, halimbawa, ang Resolusyon ng Federal Antimonopoly Service ng Volga District noong Enero 25, 2011 kung sakaling N A57-6676 / 2010, ang Federal Antimonopoly Service ng North-Western District ng Setyembre 13, 2011 sa kaso N A56-62979 / 2010, na may petsang 01.03. 2012 sa kaso N A56-23336 / 2011, Pagpapasiya ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang 08.12.2008 N 11100/08-3 sa kaso N 11100/08-3) .
Sa loob ng balangkas ng isyung isinasaalang-alang, ang posisyon ng mga korte ay tila kawili-wili, ayon sa kung saan ang pagtatapos ng isang kasunduan sa pag-upa sa anumang pang-ekonomiyang entidad ay tama, ngunit hindi ang obligasyon ng nagpapaupa. Samakatuwid, dahil ang land lease agreement ay hindi pampublikong kontrata, ang nangungupahan ay walang karapatan na pilitin ang may-ari na tapusin ito sa kawalan ng mga kondisyon sa itaas (tingnan, halimbawa, ang Dekreto ng FAS ng Volga-Vyatka District ng 06/21/2010 kung sakaling N A39-3844 / 2009).
Itinuro din ng mga korte na ang pre-emptive na karapatang magtapos ng isang bagong kasunduan sa pag-upa ay hindi maaaring gamitin, lalo na, kapag ipinahayag ng may-ari ang kanyang kalooban sa pamamagitan ng pagtanggi na i-renew ang kasunduan sa pag-upa (tingnan ang Resolusyon ng Federal Antimonopoly Service ng East Siberian District na may petsang Hunyo 28, 2011 kung sakaling N A33 -13906/2010).
Samantala, sa ilang mga kaso, isinasaalang-alang ng mga korte na ang nangungupahan ay may pre-emptive na karapatan upang tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa para sa isang land plot (kung ang landlord ay tumanggi na i-renew ang kasunduan), sa kabila ng kawalan ng isang pormal na relasyon sa pag-upa sa isang ikatlong partido .
Kaya, ang pagkakaroon ng isang pre-emptive na karapatan ay itinatag ng korte batay sa wastong pagganap ng nangungupahan ng kanyang mga obligasyon sa ilalim ng kontrata. Kasabay nito, nabanggit ng korte na ang paunang pag-apruba ng isang land plot sa isang ikatlong partido ay hindi nagbubukod ng posibilidad ng probisyon nito sa pamamagitan ng pag-withdraw, bilang isang resulta kung saan ang naturang pag-apruba ay hindi maaaring maging batayan para sa pagtanggi na palawigin ang kasunduan sa pag-upa sa orihinal na nangungupahan (tingnan ang Resolusyon ng Federal Antimonopoly Service ng West Siberian District na may petsang Marso 23, 2012 sa kaso N A70-5160/2011).
Ang isang paglabag sa mga obligasyon ng nangungupahan na hindi kinumpirma ng ebidensya ay hindi maaaring magsilbing batayan para sa pagtanggi sa pre-emptive na karapatan (tingnan ang Dekreto ng Federal Antimonopoly Service ng Far Eastern District na may petsang Marso 11, 2009 N F03-678 / 2009 kung sakaling N A51-10461 / 2008).
Bilang bahagi ng isyung isinasaalang-alang, dapat ding bigyang pansin ang probisyon na nakapaloob sa Decree of the Plenum ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang Nobyembre 17, 2011 N 73 "On Certain Issues in the Practice of Applying the Rules ng Civil Code ng Russian Federation sa isang Kasunduan sa Pag-upa". Ayon sa talata 2 ng nasabing Resolution of the Plenum of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation, "hindi lamang ang nangungupahan sa ilalim ng kasalukuyang kasunduan sa pag-upa, kundi pati na rin ang nangungupahan sa ilalim ng kasunduan, na winakasan sa loob ng isang taon bago ang pagtatapos ng ang kasunduan sa pag-upa sa ibang tao o ang pag-bid para sa pagtatapos ng naturang kasunduan, napapailalim sa isang nakasulat na abiso ng nagpapaupa sa paraang inireseta ng talata isa ng talata 1 ng Artikulo 621 ng Civil Code ng Russian Federation ng pagnanais upang tapusin ang isang bagong kasunduan sa pag-upa.
Ang tanong ng tamang pamamaraan para sa pagsasaalang-alang ng mga kaso na may kaugnayan sa pagtatatag ng mga batayan para sa pagpilit na tapusin ang mga kasunduan sa pag-upa mga kapirasong lupa
Sa Resolusyong ito, nalutas din ng Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation ang isyu ng pamamaraan para sa pagsasaalang-alang ng mga kaso na may kaugnayan sa pagtatatag ng mga batayan para sa pagpilit sa pagtatapos ng mga kasunduan sa pagpapaupa ng lupa.
Sa kasalukuyan, ang mga korte ay sumusunod sa sumusunod na posisyon.
Isang pagtatalo sa ekonomiya na nagmumula sa sibil (lease) na legal na relasyon na may kaugnayan sa pagpapatupad ng entrepreneurial at iba pang aktibidad sa ekonomiya, ay napapailalim sa pagsasaalang-alang ng hukuman ng arbitrasyon sa kurso ng mga paglilitis sa aksyon, dahil ang mga legal na relasyon sa pagpapaupa ay paksa ng regulasyon ng batas sibil, na hindi nalalapat sa relasyon sa ari-arian batay sa administratibo o iba pang mapang-akit na pagpapasakop ng isang partido sa isa pa (Desisyon ng Arbitration Court ng Moscow Region na may petsang Enero 12, 2011 kung sakaling N A41-29444 / 10, Resolution of the Eighth Arbitration Hukuman ng Apela may petsang 07/09/2009 kung sakaling N A70-851 / 2009).
Ang isang katulad na posisyon ay nakapaloob din sa Decree of the Federal Antimonopoly Service ng Volga-Vyatka District na may petsang Hulyo 6, 2010 kung sakaling N A17-7148 / 2009, gayunpaman, sa kasong ito, ang hindi pagkakaunawaan ay nauugnay sa paghamon sa unilateral na pagwawakas ng ang kasunduan sa pagpapaupa ng lupa.
Mga natuklasan ng mababang hukuman
Nasiyahan ang korte ng unang pagkakataon sa mga paghahabol na ginawa ng kumpanya, na pinagtibay ng hukuman ng cassation.
Ang mga korte ay nagpatuloy mula sa pagkakaroon ng pre-emptive na karapatan ng kumpanya upang tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa para sa isang land plot para sa isang bagong termino sa bisa ng mga probisyon ng Art. 621 ng Civil Code ng Russian Federation, Art. 22 ng Land Code ng Russian Federation at ang mga tuntunin ng kasunduan sa pag-upa.
Kasabay nito, ipinahiwatig ng korte ng unang pagkakataon na, ayon sa Bahagi 4 ng Art. 28 ng Land Code ng Russian Federation, hindi pinapayagan na tumanggi na magbigay ng mga mamamayan at mga legal na entity lupain sa estado at ari-arian ng munisipyo, maliban sa mga kaso ng pag-alis ng mga plots ng lupa mula sa sirkulasyon; itinatag pederal na batas isang pagbabawal sa pagsasapribado ng mga lupain; reserbasyon ng lupa para sa mga pangangailangan ng estado o munisipyo.
Ang Supreme Arbitration Court ng Russian Federation sa Ruling ng Marso 12, 2012 N VAC-17540/11 kung sakaling ang N A51-2845/2011 ay dumating sa konklusyon na kinakailangang suriin ang mga hudisyal na aksyon ng mas mababang mga pagkakataon sa pagkakasunud-sunod ng pangangasiwa.
Ang legal na pangangatwiran na nakapaloob sa itong Depinisyon, ay karaniwang tinatanggap ng Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation.
Pakitandaan na ang kahulugan ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation ay kilos na pamamaraan at hindi naglalaman ng legal na posisyon ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation, dahil hindi nito niresolba ang hindi pagkakaunawaan sa mga merito.
Posisyon ng Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation
Kinansela ng Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation ang desisyon ng court of first instance, pati na rin ang desisyon ng court of cassation, at tumanggi na masiyahan ang mga claim na ginawa ng kumpanya. Kasabay nito, ang Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation ay bumalangkas ng mga sumusunod na legal na posisyon.
1. Kung ang aplikasyon para sa pagtatapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang land plot para sa isang bagong termino ay naglalaman ng mga kinakailangan para sa pagkakaloob ng isang land plot para sa pag-upa para sa paggamit para sa mga layunin maliban sa kung saan ang site na ito ay ibinigay sa simula, kung gayon ang naturang kinakailangan ay talagang isang kinakailangan upang tapusin ang isang bagong kasunduan sa pag-upa ng lupa. Sa pagsasaalang-alang na ito, ang isyu ng pagkakaroon o kawalan ng mga batayan para sa pagpilit na tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa ay napapailalim sa pagsasaalang-alang sa kurso ng mga paglilitis ng aksyon.
Dapat pansinin na sa pagsasanay ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation, ang mga katulad (bagaman hindi magkapareho) na mga legal na posisyon ay nakatagpo na dati. Kaya, halimbawa, ang Resolusyon ng Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation ng 06.09.2011 N 4784/11 kung sakaling ang N A40-133603 / 09-122-977 ay naglalaman ng isang legal na posisyon ayon sa kung saan, kapag isinasaalang-alang ang mga hindi pagkakaunawaan tungkol sa kapalaran ng mga kasunduan sa pamumuhunan (mga kontrata) na kinasasangkutan ng pagtatayo ng isang real estate object , dapat matukoy ng mga korte ang likas na katangian ng hindi pagkakaunawaan, pati na rin suriin legal na kalikasan kontrata sa pamumuhunan, na kinakailangan para sa legal na kwalipikasyon ang hindi pagkakaunawaan na lumitaw at ang pagpapasiya ng mga pamantayan batas pamamaraan ilalapat: ch. 24 ng Arbitration Procedure Code ng Russian Federation (pagsasaalang-alang ng mga kaso sa mga hindi normatibong legal na kilos) o pangkalahatang probisyon tungkol sa litigasyon(Seksyon II ng Arbitration Procedure Code ng Russian Federation).
2. Mga Probisyon ng Bahagi 4 ng Art. Ang 28 ng Land Code ng Russian Federation ay hindi nalalapat sa mga relasyon sa pag-upa, dahil hindi nila pinapayagan ang pagtanggi na magbigay sa mga mamamayan at ligal na nilalang ng mga lupain na nasa estado o munisipyo, para sa pagmamay-ari, at hindi para sa upa.
3. Ang intensyon ng nangungupahan na palawigin ang kasunduan sa pag-upa ng lupa sa sarili nito ay hindi maaaring humantong sa walang kondisyong obligasyon ng nagpapaupa na paupahan ang lupain para sa isang bagong termino.
Gayundin, kinumpirma ito ng Presidium ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation legal na posisyon, na itinakda nang mas maaga sa Decree ng 19.07.2005 N 3440/05 kung sakaling N A73-1964 / 2004-51, ayon sa kung saan ang preemptive right ay! Ang aplikante para sa pagtatapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino ay maisasakatuparan lamang niya kung ang nagpapaupa ay inilipat ang pinagtatalunang ari-arian para sa upa sa isang ikatlong partido.
Dapat pansinin na sa Resolusyon na ito ng Presidium ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation ay walang indikasyon ng posibilidad ng pagsusuri. legal na epekto mga aksyong panghukuman mga korte ng arbitrasyon sa negosyo sa scho! pindutin aktwal na mga pangyayari sa batayan ng n. 5 h. 3 Artikulo. 311 APC RF.
Sa pagsasaalang-alang na ito, ang Resolusyon ng Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na isinasaalang-alang ay hindi isang batayan para sa pagbabago ng mga hudisyal na aksyon dahil sa mga bagong pangyayari.