Прекратяване на договор за търговски лизинг. Прекратяване на задълженията по договора за търговски наем на жилищно помещение

Договорът за наем е споразумение, съгласно което едната страна (наемодателят) се задължава да предостави на другата страна (наемателя) жилище срещу заплащане за владение и ползване за живеене в него. Договорът за наем е писане.

Срокът, за който може да се сключи лизинг, е не повече от пет години. Ако срокът не е посочен в договора, договорът се счита за сключен за пет години. Договор, сключен за срок до една година, се счита за краткосрочен договор за наем (член 671, Гражданския кодекс на Руската федерация).

Правата на наемателя и наемодателя да прекратят договора

Наемателят на помещението има право да прекрати договора за наем предсрочно. Ако други лица живеят заедно с наемателя, тогава е необходимо тяхното съгласие за това (клауза 1 от член 687 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Наемодателят има право да прекрати договора за наем предсрочно само в съдебен редв следните случаи (клаузи 2, 4 от член 687, клауза 2 от член 450 от Гражданския кодекс на Руската федерация):

• ако наемателят не е платил наема за жилището в продължение на шест месеца (освен ако в договора не е предвиден по-дълъг срок), и ако краткосрочен- ако наемателят не е платил таксата повече от два пъти след изтичане на установено със споразумениетоусловия за плащане. В същото време, ако наемателят е заплатил такса в по-малък размер от установения в договора, е невъзможно да се прекрати договорът въз основа на неплащане на таксата. Освен това съдът ще прецени основателността на причините, поради които наемателят не е платил наема (дали е имало голямо забавяне заплати, трудно финансово положение, наличието в семейството на работодателя на хора с увреждания, непълнолетни и други подобни обстоятелства);
• наемателят или други граждани, за чиито действия отговаря, са унищожили или развалили жилищните помещения;
• наемателят използва помещението за други цели или системно нарушава правата и интересите на съседите. Системното нарушаване на правата и интересите на съседите е, наред с други неща, многократни действия за използване на жилищни помещения без спазване на изискванията Пожарна безопасност, санитарни и хигиенни изисквания, правила за използване на жилищни помещения (например нарушаване на правилата за отглеждане на домашни любимци, извършване на хулигански действия срещу съседи, нарушаване на режима на тишина през нощта и др.);
• работодателят е нарушил др съществени условиядоговори.

И наемателят, и наемодателят имат право да поискат прекратяване на договора в съда, ако помещенията вече не са подходящи за постоянно пребиваване или са в аварийно състояние (клауза 3, член 687 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Процедурата за прекратяване на договора

Препоръчваме на страната, която възнамерява да иска прекратяване на договора за наем на жилище, да се придържа към следния алгоритъм.

Стъпка 1. Изпратете на другата страна по договора за наем предложение за прекратяване на договора

Страната по договора, която желае да прекрати договора за наем, трябва да изпрати такова предложение на другата страна. Ако страните се съгласят ранно разтварянедоговори, те представляват съответното споразумение (клауза 1, член 452 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Ако наемателят предупреди писмено наемодателя за прекратяване на договора най-малко три месеца предварително, договорът ще бъде прекратен независимо от съгласието на наемодателя (клауза 1, член 687 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Ако основанието за прекратяване на договора е използването на помещението от наемателя и гражданите, живеещи заедно с него, за други цели или системно нарушаване на правата и интересите на съседите, наемодателят може предварително да предупреди наемателя за необходимостта от премахване такива нарушения (клауза 4 от член 687 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Предложението за прекратяване на договора може да бъде прехвърлено директно на другата страна или изпратено с препоръчана поща с обратна разписка.

Стъпка 2. Ако не бъде постигнато споразумение за прекратяване на договора, се обърнете към съда с искова молба

Можете да се обърнете към съда само след като получите отказ от другата страна за прекратяване на договора или ако не получите отговор от другата страна в срока, посочен в предложението, а при негово отсъствие в рамките на 30 дни (клауза 2 от член 452 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Наемодателят в исковата молба трябва да декларира изискване както за прекратяване на договора, така и за изгонване на наемателя и лицата, живеещи с него (член 688 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Искът е предявен в Окръжен съдпо местоживеене на ответника или местонахождението юридическо лицеако ответникът е организация (член 24 от Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация).

Платете държавното мито. Тъй като искът е неимуществен, размерът на държавното мито ще бъде 300 рубли. (клауза 3, клауза 1, член 333.19 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Приложете следните документи към исковата молба (член 132 от Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация):

• копия искова молбапо брой на ответниците и трети лица;
• копие от договора за наем;
• копие от документа за собственост на жилището (ако ищецът е наемодател);
• предложение за прекратяване на договора и доказателство за изпращането му до ответника;
• разписка за плащане на държавно мито;
• други документи, потвърждаващи претенциите.

Забележка!

Съдът може да предостави на наемателя срок от не повече от една година за отстраняване на нарушенията, които са послужили като основание за прекратяване на договора. Ако наемателят не отстрани нарушенията, съдът при повторно заявление на наемодателя ще реши да прекрати договора за наем. В същото време, по искане на работодателя, съдът може да отложи изпълнението на решението за не повече от една година (ал.2 на чл. 687 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Стъпка 3. Вземете съдебно решение

Решението на съда влиза в сила правно действиеслед изтичане на срока на обжалванеако не е оспорено. Въпреки това, крайният срок за подаване обжалванее месец от датата на окончателното решение на съда (част 1 на член 209, част 2 на член 321 от Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация).

Справка. Окончателната форма на съдебното решение

Приемането на съдебно решение в окончателен вид предвижда изготвянето на уводната, описателната, мотивационната и резолютивната части на решението (Част 1 чл. 198 от Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация).

Диспозитива на решението се обявява от съда в същото съдебно заседание, в което е приключило разглеждането на делото (Част 1 чл. 199 от Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация).

Изготвянето на мотивирано съдебно решение може да се отложи за не повече от пет дни от датата на приключване на производството. В същото време мотивационната част на съдебното решение трябва да посочва: установените от съда обстоятелства по делото; доказателствата, на които се основават изводите на съда за тези обстоятелства; аргументи, по които съдът отхвърля определени доказателства; законите, които съдът е следвалЧаст 4 чл. 198, част 2 от чл. 199 от Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация).

Ако е подадена жалба, решението влиза в сила след разглеждане на жалбата от съда, освен ако обжалваното решение не е отменено. Ако решението на първоинстанционния съд е отменено или променено и е взето ново решение, то влиза в сила незабавно (част 1 от член 209 от Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация).

При прекратяване на договора за наем на жилищно помещение наемателят и другите граждани, живеещи в жилищното помещение към момента на прекратяване на договора, подлежат на изгонване от жилищното помещение въз основа на съдебно решение.

Стъпка 4. Вземете списък с производителности се свържете със съдебните изпълнители

Ако ответникът не желае доброволно да изпълни съдебното решение, свържете се със службата съдебни изпълнители. За да направите това, вземете изпълнителен лист в съда (част 1 от член 428 от Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация) и го предайте на службата на съдебния изпълнител по местоживеене на длъжника заедно със заявление за иницииране изпълнително производство(член 30, Закон от 02.10.2007 N 229-FZ).

Гражданите, изгонени от жилищни помещения, имат право, ако има основателна причина, да подадат молба до съда за отлагане на изпълнението на съдебно решение (член 37 от Закона от 02.10.2007 N 229-FZ).

Договорни задължения търговско набиране на персоналжилищата са от спешен характер и затова спират основно на изтичанеусловията на договора, въз основа на който са възникнали. По споразумение на странитете, разбира се, могат да спрат по-рано.

Освен това договорът за търговски лизинг може да бъде прекратен по всяко време едностранно решение на работодателя. В същото време не се изисква да се обясняват причините за такова решение, работодателят не е длъжен да компенсира пропуснатата печалба, причинена от едностранното прекратяване на договора. Въпреки това, работодателят трябва да бъде писмено предупрединаемодател за три месеца, за да прекрати договора. Ако това условие не бъде спазено, наемодателят има право да предяви на наемателя, като страна в нарушение на договора, иск за обезщетение за пропуснати ползи под формата на пропуснати доходи от отдаване на помещението под наем.

При прекратяване на договора за търговски лизинг по искане на някоя от страните, включително - и особено - по искане на наемодателя, принцип съдебно прекратяване , което е характерно и за обществения трудов договор (клаузи 2 и 3 от чл. 687 от Гражданския кодекс).

Други принципи за регулиране на прекратяването на договор за търговски лизинг също трябва да включват ограничаване на държавната намеса(закон) на страните чрез императивни норми, по-специално правилата, предвиждащи основанието за прекратяване на договора по искане на една от страните. Броят на такива норми в Гражданския кодекс е минимален.

За отношения, свързани с прекратяване на договор за търговски лизинг, е напълно приложим и принцип на стабилност на законаползване на жилищни помещения, характерни за социалните наемни отношения. При търговско наемане предсрочно прекратяване на договора и изгонване се допускат и в изключителни случаи, които са пряко посочени в чл. 687 GK. В същото време се отдава особено значение на приемането на мерки за избягване на изгонване. Може да се приложи само след изчерпване на всички предвидени от закона възможности.

По искане на която и да е от странитедоговорът за търговски лизинг може да бъде прекратен в съда, първо, ако помещението престане да е годно за постоянно пребиваване, и, второ, в случай на извънредно състояние на помещението (параграф 3 на член 687 от Гражданския кодекс). Жилищното законодателство може да предвиди други случаи на такова прекратяване. това споразумение, но все още не са инсталирани, т.к жилищно правопрактически не регламентира задълженията на търговските жилища под наем.

По искане на наемодателяДоговорът за търговски лизинг може да бъде прекратен от съда в следните случаи:

Неплащане от наемателя на плащането за жилищното помещение за шест месеца, ако договорът не предвижда по-дълъг срок, а при краткосрочно наемане - при неплащане на плащането повече от два пъти след изтичане на срока за плащане, установен в споразумението;

Унищожаване или повреждане на помещението от наемателя или други граждани, за чиито действия той отговаря;

Използването на жилищни помещения от наемателя или други граждани, за чиито действия той отговаря, за други цели;

Нарушения от страна на работодателя или други граждани, за чиито действия той отговаря, на правата и интересите на съседите (клаузи 2 и 4 от член 687 от Гражданския кодекс).

В условията на прекратяване на договора за търговски лизинг в случай на неплащане от наемателя на плащането за жилище, предприемачески характертози вид отдаване под наем. Наемодателят, който очаква да получи доход от наемане на апартамент (често този доход е източник на препитание за него), се интересува от прекъсване на отношенията с неплатеца и отдаване на апартамента под наем на друг наемател.

В същото време, когато урежда прекратяването на договор за търговски лизинг, законът, както следва от чл. 687 от СК, счита работодателя като слаба странаи осигурява редица предимства и предимства. Ако наемодателят представи искане за прекратяване на договора поради унищожаване или повреждане на жилищното помещение от наемателя или други граждани, за чиито действия отговаря, съдът може вместо да прекрати договора, да реши да даде на наемателя срок (не повече от година) за отстраняване на тези нарушения. Ако нарушенията не бъдат отстранени в определения от съда срок, съдът преразглежданеискането на наемодателя ще трябва да вземе решение за прекратяване на договора. Но дори и в този случай съдът може по искане на работодателя да отложи изпълнението на решението за период не повече от една година (параграф 2, клауза 2, член 687 от Гражданския кодекс). По този начин наемодателят, въпреки доказаните факти за унищожаване или повреждане на помещението от наемателя или лицата, за чиито действия отговаря, трябва да търпи подобно нарушаване на договора и нарушаване на правата му на собственост за около три години. Даването на дефектен наемател на толкова дълги периоди на „коригиране“ изглежда прекомерно и несправедливо спрямо наемодателя.

Интересите на наемателя се осигуряват и в случай на прекратяване на договора и изгонване на него и други граждани, за чиито действия отговаря, ако използват помещението за други цели или системно нарушават правата и интересите на съседите. В такива случаи първо наемодателят предупреждава работодателятотносно необходимостта от отстраняване на нарушенията и този етапе задължително за наемодателя, който реши да прекрати договора (параграф 4 на член 687 от Гражданския кодекс). В същото време за работодателя се прилагат посочените по-горе предимства: предоставяне със съдебно решение на срок (не повече от една година) за отстраняване на нарушенията и забавяне със съдебно решение на решението му за прекратяване на договор за срок не повече от една година.

В случай на прекратяване на договора за търговски наем на жилищно помещение, наемателят и другите граждани, живеещи в жилищното помещение към момента на прекратяване на договора, подлежат на изгонванеот жилище въз основа на съдебно решение. Наемодателят-собственик не е длъжен да предоставя на наемателя, който подлежи на изгонване съгласно закона, с други жилищни помещения.

По договор за търговски лизинг едната страна - собственикът или упълномощено от него лице (наемодател) се задължава да предостави на другата страна (наемател) жилище срещу заплащане за владение и ползване за живеене в него през срока, предвиден в договора (клауза 1 на чл. 671 от Гражданския кодекс).

Разликата между търговско наемане и социално наемане:

• търговски лизинг е обикновен гражданскоправен договор, сключен по споразумение на страните, което определя неговите съществени условия;
• споразумение за социален наем формализира безплатното разпределение на оскъдни публични жилища между нуждаещите се граждани.

Ето защо отношенията за търговско отдаване под наем на жилища се уреждат не от жилищата, а от гражданското законодателство.

За сключване на договор за търговски наем не са необходими административни и правни предпоставки под формата на решение на властен орган, статут на жилищна документация и др. Никой от контрагентите тук не е задължен да сключва договорни отношения (договорът за търговски наем на жилищни помещения не е включен в броя на обществените поръчки).

При отдаване под наем на търговски жилища, които са държавна собственост на някои съставни образувания на Руската федерация, се изисква решение на определен изпълнителен орган. Но дори и в този случай той представлява съгласието на собственика за сключване на договор за търговски наем на принадлежащо му жилище, а не административно-правен начин за разпределянето му между нуждаещи се граждани.

Правната природа на договора за търговски лизинг:

• консенсуален;
• двустранни;
• компенсиран;
• спешно.

Тя трябва да бъде приложена писмено(член 674 от Гражданския кодекс), което обаче не е типично: тук е възможно да се включат в договора, по споразумение на страните, „случайни“ условия, които не са типични за този договор, например условие на правото на наемателя да ползва част поземлен имотпосочване на неговия размер и граници.

Страни по договора за търговски лизинг:

1) наемодателят;

Наемодател- собственикът на жилището (упълномощено от него лице, например негов представител или дружеството, управляващо този негов имот), което може да се отнася до всеки жилищен фонд:

• частен
• състояние,
• общински.

от основно правилотова е помещение, което е част от частен жилищен фонд, а наемодателят тук действа като предприемач, преследващ целта да реализира печалба.

2) работодател.

Като работодателВ договор за търговски лизинг по правило действа едно лице ( индивидуален). Но законът също така позволява множество лица на страната на работодателя (параграф 1 на член 308 от Гражданския кодекс). Гражданите, постоянно пребиваващи при наемателя, могат да сключат споразумение с него, че всички те носят солидарна отговорност пред наемодателя заедно с наемателя. Условие за сключване на такъв договор е и уведомяване на наемодателя. В този случай такива граждани се признават за сънаематели, които имат равни права и задължения с наемателя за ползване на жилищни помещения (параграф 4 от член 677 от Гражданския кодекс).

При отдаване под наем на жилища под наем за търговски цели, намиращи се в държавния или общинския жилищен фонд, разд. V „Правила за използване на жилищни помещения“, одобрени с Постановление на правителството на Руската федерация от 21 януари 2006 г. № 25 (клаузи 22-25, посветени на използването на жилищни помещения по договор за наем за държавни и общински). жилищни фондове за търговска употреба).

Сключване на договор за отдаване под наем на жилищни помещения на търговска основа, гражданинът сам определя кой ще живее с негов помещението, което е наел. Сред тези лица може изобщо да няма негови роднини. Следователно по отношение на тези отношения законът не говори за „членове на семейството на работодателя”, а за „постоянно пребиваващи при него граждани”.

В договора за търговски лизинг съгласно ал.1 на чл. 686 от Гражданския кодекс е разрешено и заместване на работодателя по негово искане или по искане на постоянно пребиваващи при него граждани (за разлика от обществения трудов договор, в който такава замяна се допуска само по искане на дееспособен член на семейството на работодателя). Във всеки случай за смяна на наемателя е необходимо съгласието на наемодателя. Отказът на наемодателя да замени наемателя с друго лице в тази ситуация не може да бъде оспорен в съда. Въпреки това, в случай на смърт на наемателя или напускането му от жилището, задълженията жилище под наемв съответствие с ал.2 на чл. 686 от Гражданския кодекс може да се запази, ако някой от гражданите, които живеят заедно с него (със съгласието на останалите жители), или всички те станат сънаематели (при липса на такова съгласие), заеме мястото на наемателя.

Облигационни отношения от трудовия договор

Облигационни отношения от договор за търговски наем се запазват и в случаите на прехвърляне на собствеността върху заеманото помещение, тъй като новият собственик става наемодател при условията на предварително сключен договор (чл. 675 от Гражданския кодекс). По този начин тук е възможна замяна на наемодателя в резултат на наличието на „право на следване“ на тези „обременения“, характерни за имуществените отношения, включително наем на жилище (лизинг), за имуществени отношения върху нает имот.

По споразумение между странитедоговори за търговски лизинг всички правила и условия подлежат на промяна.освен ако не е налице нарушение на императивните норми на закона. Липсата на подробна регламентация на изменението на търговските трудови правоотношения от закона се обяснява с факта, че тук отношенията на страните в съответствие с принципа за свобода на договаряне се определят основно от тяхното споразумение.

След изтичане на сключения договортърговска заетост за работодателя се признава преференциално праводо неговото заключение нов срок. Прилагането на това право включва определени действия на наемодателя (член 684 от Гражданския кодекс). Не по-късно от три месеца преди изтичане на договора той е длъжен или да предложи на наемателя да сключи споразумение при същите или други условия, или да предупреди наемателя за отказа да удължи договора във връзка с решението да не отдаване под наем на помещенията за поне една година.

Неизпълнението на това задължение от наемодателя (при липса на отказ на наемателя за подновяване) води до следната последица: договорът се счита за продължен при същите условия и за същия период. Предвидени са определени последици в случай, че наемодателят не изпълни решението си да не отдава помещението под наем през годината, използвана от него, за да откаже подновяване на договора: наемателят има право да иска признаване невалиден договорсключено от наемодателя с друго лице, и (или) обезщетение за загуби, причинени от отказа за подновяване на договора с него (част 4 от член 684 от Гражданския кодекс).

Прекратяване на задълженията по договора за търговски наем на жилищно помещение

Договорните задължения за търговски наем на жилище се прекратяват:

• след изтичане на договора;
• На едностранно решениеработодател;
• по искане на всяка от страните (в съда).

Договорните задължения по търговския наем на жилища са от неотложен характер и поради това се прекратяват преди всичко при изтичанеусловията на договора, въз основа на който са възникнали. По споразумение на страните те, разбира се, могат да спрат по-рано.

Освен това договорът за търговски лизинг може да бъде прекратен по всяко време. по едностранно решение на работодателя. В същото време не се изисква да се обясняват причините за такова решение, работодателят не е длъжен да компенсира пропуснатата печалба, причинена от едностранното прекратяване на договора. Въпреки това, наемателят трябва да уведоми писмено наемодателя три месеца преди прекратяването на договора. Ако това условие не бъде спазено, наемодателят има право да предяви на наемателя, като страна в нарушение на договора, иск за обезщетение за пропуснати ползи под формата на пропуснати доходи от отдаване на помещението под наем.

Принципи за прекратяване на договор за търговски лизинг:

1. Принципът на съдебно прекратяване(при прекратяване на трудовия договор по искане на която и да е от страните, включително - и особено - по искане на наемодателя, ал. 2 и 3 на чл. 687 GK).
2. Принципът за ограничаване на държавната намеса(закон) по отношение на страните посредством императивни норми (по-специално норми, които дават основание за прекратяване на договора по искане на една от страните).
3. Принципът на устойчивост на правото на ползванежилища, характерни за социалните наемни отношения (при търговско наемане се допуска и предсрочно прекратяване на договора и изгонване в изключителни случаи, които са изрично посочени в чл. 687 от СК. При това особено значение се отдава на вземане на мерки за избягване на изгонване.Може да се приложи само след изчерпване на всички предвидени от закона възможности).

По искане на която и да е от странитеДоговорът за търговски лизинг може да бъде прекратен по съдебен ред:

• ако помещението престане да е годно за постоянно обитаване,
• в случай на аварийно състояние на помещението (клауза 3 от член 687 от Гражданския кодекс).

Жилищното законодателство може да предвиди други случаи на такова прекратяване на това споразумение, но досега те не са установени, тъй като жилищното законодателство практически не регламентира задълженията за търговско отдаване на жилища под наем.

По искане на наемодателяДоговорът за търговски лизинг може да бъде прекратен от съда в следните случаи:

• неплащане от наемателя на плащане за жилищно помещение за 6 месеца, освен ако със споразумението не е установен по-дълъг срок, а при краткосрочно наемане - при неплащане на плащане повече от два пъти след изтичане на срокът на плащане, определен от споразумението;
• унищожаване или повреждане на помещението от наемателя или други граждани, за чиито действия той отговаря;
• използване на жилищни помещения от наемателя или други граждани, за чиито действия той отговаря, за други цели;
• нарушения от страна на наемателя или други граждани, за чиито действия той отговаря, на правата и интересите на съседите (клаузи 2 и 4 от член 687 от Гражданския кодекс).

В условията на прекратяване на договора за търговски наем в случаи на неплащане от наемателя на жилищната такса, особено ясно се отразява предприемаческият характер на този вид отдаване под наем на жилищни помещения. Наемодател, който очаква да получи доход от наемане на апартамент (често този доход е източник на препитание за него), се интересува от прекъсване на отношенията с неплатец и отдаване на апартамент под наем на друг наемател.

В същото време, когато урежда прекратяването на договор за търговски лизинг, законът, както следва от чл. 687 GK, разглежда работодателя като слабо мястои осигурява редица предимства и предимства. Ако наемодателят представи искане за прекратяване на договора поради унищожаване или повреждане на жилищното помещение от наемателя или други граждани, за чиито действия отговаря, съдът може вместо да прекрати договора, да реши да даде на наемателя срок (не повече от година) за отстраняване на тези нарушения. Ако нарушенията не бъдат отстранени в определения от съда срок, съдът при преразглеждане на иска на наемодателя ще трябва да вземе решение за прекратяване на договора. Но дори и в този случай съдът може по искане на работодателя да отложи изпълнението на решението за период не повече от една година (параграф 2, клауза 2, член 687 от Гражданския кодекс).

Интересите на наемателя се осигуряват и в случай на прекратяване на договора и изгонване на него и други граждани, за чиито действия отговаря, ако използват помещението за други цели или системно нарушават правата и интересите на съседите. В такива случаи наемодателят първо предупреждава наемателя за необходимостта от отстраняване на нарушенията и този етап е задължителен за наемодателя, който реши да прекрати договора (параграф 4 от член 687 от Гражданския кодекс). В същото време за работодателя се прилагат посочените по-горе предимства: предоставяне със съдебно решение на срок (не повече от една година) за отстраняване на нарушенията и забавяне със съдебно решение на решението му за прекратяване на договор за срок не повече от една година.

УДК 347.453.3

Страници в списанието: 61-66

О.В. Кириченко,

кандидат правни науки, доцент, катедра по гражданско право и процес, Уляновски държавен педагогически университет на името на V.I. И.Н. Улянова Русия, Уляновск [защитен с имейл]

се разглеждат правни последиципрекратяване на договора за търговски наем на жилищни помещения, изразяващо се в изгонване на наемателя и гражданите, живеещи заедно с него, без предоставяне на друго жилище. Авторът предлага законотворчество правни основанияпрекратяване на въпросния договор по искане на всяка от неговите страни.

Ключови думи: договор за търговски наем на жилищно помещение, наемател, наемодател, прекратяване на договора по искане на една от страните му, изгонване от жилищно помещение.

чл.687 от втора част Граждански кодекс Руска федерация 1996 г. (наричан по-долу Гражданския кодекс на Руската федерация) предвижда възможността за прекратяване на договор за търговски лизинг по искане на наемателя със съгласието на други граждани, постоянно пребиваващи с него, по всяко време, независимо от изтичането на договора, за който се изисква писмено предупреждение за прекратяване, изпратено до наемодателя за три месеца.

По инициатива на работодателя договорът се прекратява едностраннобез да се обръща към съда, а списъкът на основанията, на които наемателят може да иска прекратяване на договора за търговски наем на жилищни помещения, не е ограничен от закона. IN този случайясно се проследи желанието на законодателя да защити интересите на работодателя като по-слаба страна на въпросния договор. В същото време не трябва да се забравят правата и законните интереси на наемодателя.

По този начин е необходимо писмено предупреждение за защита на интересите на наемодателя, като се има предвид факта, че тримесечен период ще му позволи да вземе решение за по-нататъшното използване на помещението, например за намиране на нови наематели. Това правило важи преди всичко за дългосрочни договори за търговски лизинг, както и за краткосрочни договори, сключени за период от повече от три месеца. Съответно не се прилага, ако срокът на договора за търговски лизинг е по-малък от три месеца. В този случай, според нас, наемателят трябва да уведоми писмено наемодателя за желанието си да прекрати договора в разумно време(Член 314 от първата част от Гражданския кодекс на Руската федерация от 1994 г. (наричан по-долу Гражданския кодекс на Руската федерация)).

По този начин писменото предупреждение на наемодателя изключва прекратяването на договора чрез косвени действия на наемателя. Наемателите обаче често нарушават това изискване, като не само не спазват определения срок, но и напускат помещението без (писмено или устно) предупреждение на наемодателя.

В законодателството чужди държавипредвижда защита на наемодателя в горната ситуация. Така че, в съответствие с част 1 на чл. 825 от Гражданския кодекс на Украйна от 2003 г., ако наемателят освободи жилището без предупреждение, наемодателят има право да поиска от него такса за ползване на жилище за три месеца, ако наемодателят докаже, че не може да сключи наем споразумение при същите условия с друго лице. Подобно правило се съдържа в Закона за наемодател и наемател на жилища в САЩ (RCW 59.18), според който наемателят трябва да уведоми наемодателя 20 дни писмено за желанието си да прекрати договора за наем предсрочно. Ако наемателят се изнесе от жилището без надлежно предизвестие до наемодателя, той трябва да възстанови последния наем за 30 дни от момента, в който собственикът-наемодател научи, че наемателят е напуснал жилището.

Според нас параграф 1 на чл. 687 от Гражданския кодекс на Руската федерация трябва да предвижда и отговорността на наемателя, който не е предупредил писмено наемодателя три месеца предварително за желанието си да прекрати едностранно договора за търговски лизинг. Във връзка с изложеното считаме за необходимо да се допълни посочената алинея със следната разпоредба: „Ако наемателят не е спазил това изискване, наемодателят има право да изиска от него да заплати наема за жилището за три месеца. "

Тази разпоредба ще защити интересите на наемодателя, като дисциплинира поведението на наемателя в случай на едностранно прекратяванепоследен договор. Той напълно отговаря на търговската насоченост на въпросния договор, тъй като неправилното поведение на наемателя ще доведе до факта, че наемодателят, неочаквано изправен пред факта на прекратяване на договора от наемателя, няма достатъчно време да намери нови наематели и понесе загуби във връзка с това.

Прекратяване на договор за търговски лизинг по инициатива на наемодателя се допуска само по съдебен път за извършена от наемателя или други граждани (граждани, живеещи заедно с наемателя, поднаематели, временно живеещи), за чиито действия той носи отговорност, незаконни действия, чийто изчерпателен списък е даден в клаузи 2 и 4 чл. 687 от Гражданския кодекс на Руската федерация. По-специално, параграф 2 на чл. 687 от Гражданския кодекс на Руската федерация посочва две такива нарушения:

Неплащане от наемателя на плащане за жилищно помещение в дългосрочен търговски договор за наем за шест месеца, освен ако в договора не е установен по-дълъг срок, а при краткосрочен - повече от два пъти след изтичане на срока на плащане, определен със споразумението;

Унищожаване или повреждане на жилищни помещения (от самия наемател или други граждани, за чиито действия той отговаря). В същото време, преди да се обърне към съда, наемодателят не е длъжен да предупреждава наемателя за необходимостта от отстраняване на тези нарушения.

В първия случай неплащането от наемателя на таксата е нарушение, което води до прекратяване на договора, ако такова нарушение е извършено не за отделни шест месеца, а непрекъснато в продължение на повече от шест месеца подред (параграф 38 на Решението на Пленума върховен съд RF от 2 юли 2009 г. № 14 „По някои въпроси, възникнали в съдебната практика при прилагане на Жилищен кодексРуската федерация”, наричано по-долу Резолюция на Пленума № 14)).

По този въпрос е необходимо да се обърнем към Преглед на съдебната практика. Съдебна колегияНа граждански делана Върховния съд на Руската федерация от 21 юли 2000 г. „За прекратяване на договор за социален наем на жилищни помещения във връзка с неплащане от наемателя на плащане за жилище и обществени комунални услугив шестмесечен срок”, както и на Решение на Пленума № 14. Проучване на практиката на разглеждане на дела от тази категория от съдилищата показа, че видът на жилищния договор (търговски или социален) е обстоятелство, което е важно за разрешаване в случая, тъй като изборът на правовата държава зависи от това. Например, разпоредбите на чл. 688 от Гражданския кодекс на Руската федерация относно изгонването на наемателя без предоставяне на друго жилище.

При разглеждане на дела за прекратяване на договори както за търговско, така и за социално наем, съдилищата създават условия за разследване на причините за дълга на наемателя да заплати жилище, като смята, че те се отнасят до обстоятелства, които правно значениев съответствие с ал.2 на чл. 687 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Съдилищата признават като основателни причини за неплащане на сметки за жилища и комунални услуги дългото забавяне на изплащането на заплати, пенсии, безработица, тежкото финансово положение на работодателя и пълноценно дееспособните членове на семейството му поради загубата на работа и невъзможността да намерят заетост, въпреки предприетите от тях мерки, заболяване на работодателя и (или) членове на неговото семейство, наличие в семейството на хора с увреждания, непълнолетни деца и т. н. След като установи, че работодателят има дългове непрекъснато повече от шест. месеци поред по уважителна причина, съдилищата често отказват да удовлетворят иска за прекратяване на трудовия договор, докато искането за погасяване на задълженията се удовлетворява. В същото време съдилищата не обсъждат въпроса за причините за образуване на дълг в случаите, когато ответниците работодатели дълго времене живеят в жилищни помещения и не плащат за жилища и комунални услуги; надлежно уведомен за часа и мястото съдебно заседаниена последното известно местоживеене, но не се явяват в съдебното заседание, не съобщават причината за неявяването си в съдебно заседание, писмени обясненияи не предоставят доказателства.

Тази практика на съдилищата изглежда е правилна, тъй като доказването на основателността на причините за образуване на дълг по силата на чл.55, 56 от Гражданския процесуален кодексРуската федерация от 2002 г. (наричана по-долу Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация) е на ответника-работодател. В съответствие с част 4 на чл. 167 от Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация, съдът има право да разгледа делото в отсъствие на ответника, уведомен за часа и мястото на съдебното заседание, ако не е уведомил съда за добри причиниах неявяване и не е поискал разглеждане на делото в негово отсъствие.

Съгласно параграф 2 на чл. 687 от Гражданския кодекс на Руската федерация, ако в определения от съда срок наемателят не отстрани извършените нарушения или не предприеме всички необходими мерки за отстраняването им, съдът, при повторно заявление на наемодателя, взема решение за прекратяване на договора за търговски наем на жилищно помещение. Арбитражна практикапоказва, че случаите на повторно заявление на наемодателя с искане за прекратяване на договора за наем на жилищни помещения във връзка с неизпълнението на наемателя на необходимите плащания навреме, разпоредено от съдапо време на първоначалното обжалване на наемодателя с подобно изискване, са изключително редки.

В същото време, при липса на уважителни причини (като причини като злоупотреба с алкохол или наркотици, забрава, липса на работа за трудоспособен гражданин не се считат за валидни) за неплащане от наемателя на жилищни и комунални плащания непрекъснато повече от шест месеца подред съдилищата, като се вземат предвид обстоятелствата по конкретни случаи, удовлетворяват искове за изгонване.

Следователно, ръководейки се от гореизложеното, е препоръчително по аналогия с чл. 90 от Жилищния кодекс на Руската федерация от 2004 г. (наричан по-долу Жилищния кодекс на Руската федерация), за да предостави на наемодателя правото да поиска в съда прекратяване на договор за търговски лизинг, в случай че наемателят не плати за жилището без основателна причина.

Съответно съдът във всяка конкретна ситуация ще установи дали са основателни причините, поради които наемателят не заплаща жилищното помещение. Освен това, като се има предвид параграф 38 от Постановление на Пленума № 14 по отношение на дългосрочния търговски наем, е необходимо да се вземе предвид неплащането от наемателя без основателна причина за непрекъснато заплащане на жилищното помещение повече от шест месеца подред. Предлагаме тези разпоредби да бъдат консолидирани в параграф 2 на чл. 687 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Във втория случай, посочен в ал.2 на чл. 687 от Гражданския кодекс на Руската федерация, незаконните действия на наемателя или други граждани, за чиито действия е отговорен, водещи до унищожаване или повреждане на жилището, трябва да бъдат потвърдени с подходящ акт, по-специално от държавен орган жилищна инспекция, или решение за прилагане на мерки за административна отговорност.

И така, в едно от селата близо до Москва в район Воскресенски, майка, 56-годишната П., и нейната 36-годишна дъщеря бяха изгонени от едностаен апартамент. Съдът установи, че жилищните помещения са се превърнали в огнище на антихигиенични условия и огнище на пожари. В актовете за оглед на проверените от съда жилищни помещения е записано, че апартаментът не е ремонтиран дълго време, водопроводното оборудване е станало неизползваемо, тоалетната чиния е запушена с изпражнения, а жителите се справят с естествените нужди на пода. В апартамента имаше непоносимо силна миризма на амоняк, имаше натрупване на хлебарки, мухи, подът и балконът бяха осеяни с битов боклук и човешки отпадъци. Всички искания на наемодателя за привеждане на апартамента в добро състояние бяха игнорирани. Подсъдимите не са работили никъде, злоупотребяват с алкохол, приютяват лица с противообществени прояви.

Изгонването на наемателя и живеещите заедно с него граждани на това основание е изключителна мярка за въздействие върху наематели, които злонамерено нарушават задълженията си. В същото време жилищното законодателство не предвижда задължително изгонване на всички лица, живеещи в жилищни помещения. Ако е възможно да се идентифицират конкретни виновни лица, тогава тези лица могат да бъдат изгонени в съда. Съответно останалите жители могат да бъдат оставени като наематели на жилището. Поради това съдът при разглеждане на горното дело провери вината и на двете лица – и майката, и дъщерята.

Освен това изгонването на разглежданото основание е възможно само ако се установи фактът на системни незаконни виновни действия от страна на наемателя и живеещите заедно с него граждани, които въпреки предупреждението на наемодателя за необходимостта от отстраняване на нарушенията, правят не отстраняват тези нарушения.

Параграф 4 на чл. 687 от Гражданския кодекс на Руската федерация допълнително посочва незаконните действия на наемателя и (или) други граждани, за чиито действия той отговаря, които също са основание за прекратяване на договора за търговски лизинг по искане на наемодателя:

Използване на помещения за други цели;

Системно нарушаване на правата и интересите на съседите.

В съответствие с параграф 39 от Резолюция на Пленума № 14, използването на жилищни помещения за други цели означава използването на жилищни помещения не за пребиваване на граждани, а за други цели, например, използването им за офиси, складове, настаняване промишлени производства, отглеждане и отглеждане на животни, т.е. действителното преобразуване на жилищни помещения в нежилищни.

Задължението за ползване на помещението, като се вземат предвид правата и законните интереси на съседите, се основава на чл. 17 от Конституцията на Руската федерация от 1993 г. и чл. 10 от Гражданския кодекс на Руската федерация, които забраняват упражняването на субективни права в ущърб на правата и свободите на другите.

Системното нарушаване на правата и законните интереси на съседите трябва да включва многократни, повтарящи се действия на наемателя и гражданите, които живеят заедно с него в жилищна сграда и за които той носи отговорност за използване на жилищното помещение, без да спазва правата и законните интереси на тези, които живеят в това жилищно помещение или настаняват граждани, без да спазват изискванията за пожарна безопасност, санитарно-хигиенни, екологични и други законови изисквания, правила за използване на жилищни помещения (например слушане на музика, използване на телевизия, свирене на музикални инструменти през нощта превишаване на допустимия обем, извършване на ремонт, строителни работиили други действия, довели до нарушаване на спокойствието на гражданите и тишината през нощта, нарушаване на правилата за отглеждане на домашни любимци, извършване на хулигански действия срещу съседи и др.) № 42 „За опазване спокойствието на гражданите и тишината през нощта в гр. Москва”).

По този начин нарушаването на правата и законните интереси на съседите е неспазване на правилата за отглеждане на животни в жилищни помещения. Множество регулаторни правни актовевзети върху регионално ниво, например, Решение на Асамблеята на депутатите на градския район "Град Волжск" от 21 май 2009 г. № 525 "За одобряване на Правилата за отглеждане на домашни любимци в градския квартал" Град Волжск ", Резолюция от ръководителят на градския район Отрадни на Самарска област от 19 октомври 2005 г. № 1048 „За приемане на процедурата за отглеждане на домашни любимци в градския квартал Отрадни, Самарска област“, ​​Решение на Думата на град Кострома от № 109 от 15 юли 1999 г. „За правилата за отглеждане на кучета и котки в град Кострома“ установява изисквания за отглеждане на домашни любимци, които трябва да се спазват, включително от работодателите и гражданите, живеещи с тях. Собствениците на домашни любимци трябва да гарантират безопасността на гражданите от физическото въздействие на домашни любимци, тишината и спокойствието през нощта, да спазват изискванията за пожарна безопасност, санитарно-хигиенните и ветеринарни правила за отглеждане на животните и да не допускат животните да замърсяват жилищните помещения и общите части в къщите. Не е разрешено отглеждането на животни в общи части: коридори, стълбища, тавани, мазета, както и на балкони и лоджии. Допуска се отглеждането на животни в жилищните помещения само ако съседите нямат медицински противопоказания (алергии). Според нас в договора за търговски лизинг страните трябва да уговорят условие за възможността за отглеждане на животни в жилищен район.

В съответствие с параграф 4 на чл. 687 от Гражданския кодекс на Руската федерация, за разлика от параграф 2 на този член, наемодателят има право да прекрати договора по съдебен път само ако незаконните действия продължат, въпреки предупреждението за необходимостта от отстраняване на нарушенията, извършени от наемодателя. на наемателя. Но дори и в този случай правилата, предвидени в ал. 4 стр. 2 чл. 687 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Според нас анализът на параграфи. 4, ал. 2 и ал. 4 на чл. 687 от Гражданския кодекс на Руската федерация ни позволява да заключим, че прекратяването на договора за търговски лизинг и изгонването от помещенията на наемателя и живеещите с него граждани, които системно нарушават правата и законни интересисъседи, може би само в краен случай. В същото време съдът трябва да реши кое е по-добре: да осигури на пострадалия съсед нормален живот в жилищен район и да остави нарушителите без покрив над главите си, или все пак да запази жилище за нарушителите, но да принуди съседа да търпи неудобство? Практиката показва, че в този случай съдът застава на страната на работодателя и живеещите заедно с него граждани.

По този начин списъкът на основанията за прекратяване на договора по инициатива на наемодателя в случаите, когато наемателят или други граждани (постоянно пребиваващи с наемателя, поднаематели, временно пребиваващи) извършват незаконни действия, посочени в чл. 687 от Гражданския кодекс на Руската федерация е изчерпателен.

Въпреки това, както вече беше посочено, дори и при наличието на посочените в параграфи 2, 4 на чл. 687 от Гражданския кодекс на Руската федерация за нарушения, съдът може да откаже да удовлетвори иска от наемодателя, като даде на наемателя срок (не повече от една година) за отстраняване на нарушенията и да удовлетвори иска на наемодателя само ако той подаде повторно. до съда, ако наемателят не отстрани (или не предприеме мерки за отстраняване) нарушения. В същото време, по искане на работодателя, съдът в решението за прекратяване на договора може да отложи изпълнението на решението за срок не повече от една година.

Съгласно горната норма това забавяне се дава на наемателя с цел намиране на друго жилище. Това правило, според нас, свидетелства за повишени гаранции за правата на работодателя и позволява на съда да вземе предвид конкретните обстоятелства по делото (например степента на вина на работодателя, здравословното му състояние, финансовото състояние , присъствието в семейството на хора с увреждания, възрастни граждани, нуждаещи се от постоянни грижи, малолетни деца и др.). Възможността за отлагане на изпълнението на съдебно решение за прекратяване на договор за търговски лизинг е проява на хуманизма на законодателя. Забавяне е необходимо, например, ако договорът е прекратен през зимата, а работодателят има малки деца, както и при други трудни житейски ситуации.

В същото време, според някои автори, по-специално, D.V. Карпухин, несъвършенството на тази норма се състои във факта, че при очевидни отрицателни действия (бездействие) на работодателя и лицата, за чиито действия той отговаря, наемодателят става зависим от позицията съдебна зала, което може да забави процедурата по прекратяване на договор за търговски лизинг до две години. Посоченото предписание нарушава позицията на наемодателя, тъй като позволява на наемателя да запази правото си да пребивава в жилищното помещение на собственика за дълъг период от време. Освен това, в съответствие с чл. 12 от Гражданския кодекс на Руската федерация, правото на прекратяване или изменение на договора служи като един от начините за защита на нарушените граждански права, разпоредбите на ал.2 на чл. 687 от Гражданския кодекс на Руската федерация нарушава правото на защита, предоставено на наемодателя.

По силата на ал.2 на чл. 683 от Гражданския кодекс на Руската федерация към договора за краткосрочна търговска работа, разпоредбата на ал. 4 стр. 2 чл. 687 от Гражданския кодекс на Руската федерация не се прилага, освен ако в договора не е предвидено друго.

В заключение отбелязваме, че законосъобразността на прекратяване на конкретен договор за наем с цел предотвратяване на евентуални нарушения се проверява от съдилищата. обща юрисдикция. В същото време съдилищата определят, по-специално, липсата на уважителни причини в случай, че наемателят не плаща за жилища и комунални услуги, степента на вина на наемателя и живеещите с него граждани при унищожаването, щетите на помещения, нарушаване на правата и законните интереси на съседи и др. Без установяване и проучване на тези и други необходими реални обстоятелствасъдилищата не издават решения, потвърждаващи прекратяването на договор за наем. Приемането на решение от съда означава, че договорът за наем се прекратява в рамките на принципа на свободата на договора и при липса на произвол от страна на наемодателя. Така решението на съда е едно от прекратяващите юридически фактипри прекратяване на договора за търговски отдаване под наем на жилищно помещение в съдебно производство.

Прекратяването на договора за търговски наем на жилищно помещение по съдебен ред по искане на една от неговите страни в повечето случаи е санкция за нарушение на договора. Тази разпоредба се прилага за прекратяване на договор за търговски лизинг по искане на наемодателя, тъй като наемателят може да прекрати такъв договор по всяко време, включително по причини, които не са свързани с нарушаване на условията на договора от наемодателя. Като мярка за отговорност на наемателя за нарушаване на договора за търговски наем на жилищно помещение, прекратяването на договора може да се извърши на основанията, предвидени в параграфи 2, 4 на чл. 687 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Към основанията, изброени в тази статия, според нас е необходимо да се добави реорганизация, преустройство и реконструкция на жилищното помещение от наемателя без съгласието на наемодателя (член 678 от Гражданския кодекс на Руската федерация) и неговия отказ за привеждане на такива помещения в предишното им състояние задайте време(клауза 2, част 5, член 29 от КТ на Руската федерация).

Този случай според нас трябва да се класифицира като материално нарушение техническо състояниежилищно помещение, тоест повредата му (клауза 2, част 5, член 29 от КТ на Руската федерация). В съответствие с посочените основания договорът за търговски наем подлежи на прекратяване по искане на наемодателя-собственик на жилищното помещение, който отговаря за привеждането на тези жилищни помещения в предишното им състояние.

Съдебно решение за запазване на жилище в реорганизирано (препланирано) състояние в случай на неразрешена реорганизация (препланиране) може да бъде взето, ако има общо две условия: правата и законните интереси на гражданите не са нарушени, техният живот и здравето не е застрашено (част 4 от член 29 ZhK RF).

Във всички изброени по-горе случаи прекратяването на договора за наем е възможно, ако са налице условия, при които възниква гражданска отговорност: противоправност на действията (бездействие), вреда, причинно-следствена връзка между противоправното поведение и настъпилата вреда, вина. на нарушителя. В случай на нарушаване на правата и интересите на съседите, вредата се причинява не на другата страна по договора, а на трети лица, поради което те също трябва да имат право да искат прекратяване на договора за търговски наем на жилищни помещения.

Съгласно параграф 39 от Резолюция на Пленума № 14, в случаи на злоупотреба с жилищни помещения, системно нарушаване на правата и законните интереси на съседи или лошо управление на жилищно помещение, водещо до неговото унищожаване, изгонването без предоставяне на друго жилищно помещение следва да се извърши подлежи на пряко извършване на такива действия от граждани (извършители). Преди това такава разпоредба се съдържаше в чл. 98 от Жилищния кодекс на РСФСР от 1983 г.

Договорът за търговски наем на жилищно помещение може да бъде прекратен и по искане на наемодателя по време на извън съдапри изтичане на срока на договора и в случай на волеизявление за отказ от удължаване на договора във връзка с решението жилищното помещение да не се отдава под наем за поне една година (чл. 684 от Гражданския кодекс на Руска федерация).

Библиография

1. Apollonov A.O., Strauning E.L. Относно правилата за използване на жилищни помещения // Жилищно право. 2006. No 5. С. 2-39.

2. Карпухин Д.В., Забелова Л.Б. Търговско отдаване под наем на жилищни помещения: характеристики на прекратяване на договора // Жилищно право. 2010. No 7. С. 45-51.

3. Кузнецова O.V. Практика съдебни споровепо изселване // Жилищно право. 2009. No 9. С. 55-94.