* Este material más de dos años. Puede consultar con el autor el grado de su relevancia.
Reporte de evaluacion- este es el documento final, que es compilado por un tasador independiente basado en los resultados de la asignación para la evaluación de una propiedad en particular.
El informe se puede utilizar como prueba en el tribunal si se cumplen una serie de requisitos, que discutiremos en este artículo.
¿Cuándo es un informe evidencia importante en la corte?
En el curso del juicio, opera el principio de competitividad de las partes, donde cada una prueba las circunstancias a las que se refiere como base para sus reclamos y objeciones (Artículo 65 del Código de Procedimiento de Arbitraje de la Federación Rusa). Sus posibilidades de éxito dependen del grado de actividad de la parte en el proceso, la capacidad de formar su propia base de pruebas.
Para fortalecer su posición en el caso, la parte en el proceso debe presentar un máximo posible evidencia y reportar todos los argumentos que tiene.
Una de las pruebas más importantes en el caso es un informe sobre la evaluación del valor de mercado de una propiedad en particular.
El informe se utiliza para justificar el valor calculado seleccionado por el cual se evalúan ciertas pérdidas de propiedad (por ejemplo, una estimación del costo de restaurar una propiedad dañada). como resultado de un accidente vehículo) etc
Como cualquier otra prueba, un informe de evaluación no puede tener una fuerza predeterminada (cláusula 5, artículo 71 del Código de Procedimiento de Arbitraje de la Federación Rusa).
El tribunal lo tiene en cuenta al tomar una decisión, junto con otras pruebas disponibles.
Para que el informe de evaluación sea la base juicio, es necesario que sea prueba pertinente, admisible y fehaciente, correlacionada con otras pruebas disponibles en el caso.
La opinión de los expertos es una prioridad
El informe de evaluación debe distinguirse de tales pruebas como un dictamen pericial. Los documentos tienen funciones probatorias similares: dar un juicio profesional competente, que esté dentro del campo de conocimiento del tasador/perito, sobre las cuestiones planteadas.
Sin embargo, existen diferencias significativas entre estas evidencias. ¿Qué son?
- El experto tiene una estado procesal persona involucrada en el caso(Artículo 55 del Código de Procedimiento de Arbitraje de la Federación Rusa), mientras que el tasador no tiene tal estatus.
El informe de evaluación se utiliza como prueba escrita en el caso, y él mismo puede ser invitado a participar en el caso solo como un especialista para dar las explicaciones necesarias, es decir, como cualquier otro especialista (Artículo 55.1 del Código de Procedimiento Arbitral de la Federación Rusa). Sus explicaciones se tienen en cuenta como agente especial evidencia - asesoramiento de expertos.
- Por dar una conclusión a sabiendas falsa el experto es responsable, sobre lo cual es advertido por el tribunal de arbitraje y da una suscripción (cláusula 5, artículo 55 de la APC de la Federación Rusa). El evaluador no proporciona tal suscripción, y responsabilidad penal no advertido
- Experto, participando en el caso, tienen derecho a hacer preguntas a los participantes procedimientos, y el tasador involucrado como especialista - no. Si el tribunal no involucró al tasador como especialista, entonces él no comparece ante el tribunal, solo el informe preparado por él se examina como evidencia escrita en el caso. Pero el perito, aun sin ser llamado al proceso para dar explicaciones, sigue siendo su partícipe desde el momento de su designación por el tribunal.
La opinión de los expertos tiene mayor valor probatorio que un informe de evaluación. Y si en el expediente hay informe de valoración y peritaje, lo más probable es que el tribunal dé prioridad en la valoración de las pruebas. opinión experta.
El informe de evaluación puede fortalecer la posición de la parte en el caso a cuyo favor resultó ser el dictamen pericial, si además confirma las circunstancias pertinentes, es decir, es congruente con el dictamen pericial.
Se puede emitir un dictamen pericial sobre un informe de valoración con el fin de verificar su validez (por ejemplo, un dictamen pericial sobre un informe de valoración a valor de mercado parcela destinados a desmentir la credibilidad valor catastral), lo que también da fe de su valor probatorio más importante (Resolución de la FAS VSO de 24 de enero de 2013 en el expediente N A33-16693/2010).
Además, ¿qué, la conclusión del experto no se puede superar de ninguna manera?
Es posible, una revisión negativa ayudará en esto, de cuyo contenido se deduce que el examen realizado no cumple con los requisitos establecidos.
Incluso si un experto da una revisión de un dictamen pericial, el tribunal no aceptará tal revisión, ya que se da fuera del marco del caso judicial y por iniciativa de una de las partes interesadas en el resultado del juicio. Dado que el experto que realiza la revisión no está advertido sobre la responsabilidad penal por dar un dictamen pericial falso a sabiendas en virtud del art. 307 del Código Penal de la Federación Rusa, tal revisión no tiene la fuerza de una opinión pericial (Resolución de la FAS PO del 24 de diciembre de 2012 en el caso N A12-21778 / 2011).
Así, la revisión de un dictamen pericial difiere del dictamen pericial propiamente dicho, lo que debe tenerse en cuenta, incluso en el caso de que se reciba fuera del marco de la causa judicial y en ausencia de información sobre la advertencia del experto sobre responsabilidad penal. .
Es tenido en cuenta por el tribunal al tomar una decisión, junto con otras pruebas presentadas por las partes (Resolución de la FAS VSO de fecha 16 de abril de 2014 en el caso N A19-2754/2013).
Tal revisión es la opinión subjetiva de un particular, por lo que no puede ser prueba admisible que refute la confiabilidad del examen realizado en el marco del caso judicial (Decreto de la FAS PO del 01/08/2014 en caso N A49-3623 / 2013, decisión judicial sobre derechos intelectuales de fecha 10/06/2014 en el expediente N° SIP-210/2013).
pero revisión por pares si hay varias opiniones de expertos en el caso que contienen conclusiones mutuamente excluyentes, crea una oportunidad para el nombramiento de expertos adicionales en el caso en lo que deben insistir las partes del proceso (Resolución de la FAS MO del 05.11.2012 en el expediente N A40-96317 / 10-45-707).
En la revisión, el dictamen pericial puede someterse a un análisis crítico, puede analizar todas las deficiencias cometidas por el experto, por ejemplo, el uso por parte del experto de información que se conoció después de la fecha de la evaluación (párrafo 14 norma federal evaluación “Tipos de pericia, el procedimiento para su ejecución, los requisitos para un dictamen pericial y el procedimiento para su aprobación” (FSO N 5), aprobado. Orden del Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia de fecha 04.07.2011 N 328).
La presencia de tales deficiencias permitirá al participante en el proceso insistir en un examen adicional del caso (Resolución del Tribunal de Arbitraje de la Región de Moscú del 27 de agosto de 2014 en el caso N A40-72557 / 12-14-673).
Si su informe de tasación es refutado por un examen pericial del caso, cuya conclusión contiene otras conclusiones, se puede presentar una revisión negativa para tal conclusión. Y presentar una petición sobre sostener en negocios adicional o reexamen.
¿Cómo impugnar un informe de tasación?
De acuerdo con las aclaraciones del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 30 de mayo de 2005 N 92 "Sobre la consideración por los tribunales de arbitraje de casos que impugnan la valoración de la propiedad producida por un tasador independiente", impugnar la fiabilidad del valor del objeto tasado, que fue determinado por un tasador independiente, presentando un reclamo, quizás solo en caso de que, cuando por ley o de otro modo acto normativo existe una obligación obligatoria de tal valor para las partes de la transacción, agencia del gobierno, oficial, control S entidad legal.
Por ejemplo, la obligatoriedad del valor del objeto de tasación establecido por un tasador independiente, previsto al pagar las acciones en capital autorizado JSC con propiedad no monetaria (cláusula 3, artículo 34 de la Ley Federal del 26 de diciembre de 1995 N 208-FZ “Sobre sociedades anónimas”) en caso de recompra de acciones (cláusula 3, artículo 75 de la Ley Federal de 26 de diciembre de 1995 N 208-FZ “Sobre Sociedades Anónimas”).
Si una ley u otro acto reglamentario obliga a las partes de una transacción, a un organismo estatal, a un funcionario, a los órganos de administración de una persona jurídica a involucrar a un tasador independiente (tasación obligatoria) sin establecer el valor obligatorio del objeto de tasación determinado por él, entonces hay que tener en cuenta que calificación, dado a la propiedad tasador, es sólo de carácter consultivo y no es obligatorio. Por lo tanto, no se permite impugnarlo de forma independiente mediante la presentación de un reclamo por separado.
El informe de evaluación puede ser impugnado por sí mismo. con pretensión de ser declarado nulo.
Es posible objetar el informe de valoración si es enviado por el oponente procesal como prueba. En este caso, no es necesario presentar reconvención para la nulidad del informe de tasación, ya que el tribunal, con fundamento en el art. 71 del Código de Procedimiento de Arbitraje de la Federación Rusa tendrá en cuenta las objeciones al informe de evaluación y le dará evaluación legal junto con otras pruebas.
¿Qué objeciones tendrá en cuenta el tribunal?
Sus objeciones sobre la falta de confiabilidad del informe de valuación deben estar respaldadas por evidencia específica que excluya el uso del informe de valuación como prueba admisible en el caso:
- el informe se basa en información y documentos no confirmados o incompletamente investigados, lo que excluye su uso como prueba admisible en el caso (Resolución de la FAS UO del 14/06/2013 N F09-6335/11 en el caso N A76-8120/10) ;
- el informe no contiene información sobre la metodología para calcular el costo y derivar el costo sobre la base de información general de fuentes abiertas (Decisión del Tribunal de la Ciudad de San Petersburgo de fecha 06.10.2011 N 33-15081 / 2011);
- vencimiento de 6 meses contados a partir de la fecha de elaboración del informe de valuación, que priva de valor probatorio al valor señalado en el mismo con fundamento en el inciso 26 de la Norma Federal de Valuación” Conceptos generales evaluaciones, enfoques de evaluación y requisitos para la evaluación (FSO N 1)”, aprobado. Orden del Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia del 20 de julio de 2007 N 256 (Decreto del Tribunal de Arbitraje del Distrito Militar Superior del 16 de septiembre de 2014 en el caso N A43-9578 / 2012);
- la presencia en el acta de tasación de errores aritméticos manifiestos cometidos al calcular el valor de mercado del objeto de tasación, la falta de justificación de la aplicación de criterios de tasación si estas deficiencias dieran lugar a un resultado incorrecto en la determinación del valor del inmueble objeto de tasación (Resolución de la FAS VVO de fecha 07.08.2014 en el caso N A11-3786 /2013);
- el incumplimiento del informe de evaluación de los requisitos del art. once ley Federal de fecha 29.07.1998 N 135-FZ "En actividades de tasación en Federación Rusa”, en particular, la presencia de juicios y conclusiones que puedan ser interpretados de forma ambigua o engañosa, la ausencia de la fecha de la evaluación en el informe, la no utilización de estándares de evaluación, la ausencia de indicación de las metas y objetivos de la evaluacion;
- el uso en el informe de varias suposiciones y restricciones, suposiciones, falta de inspección del objeto que se evalúa, lo que afecta la confiabilidad de las conclusiones presentadas en él, etc.
¿Qué muestra la jurisprudencia?
A falta de pruebas concretas de la falta de fiabilidad del informe de evaluación, no hay fundamento para reconocerlo como poco fiable, ya que el hecho de disconformidad con él por una de las partes en el caso no puede acreditar su falta de fiabilidad ( sentencia de apelación Tribunal Regional de Volgogrado de fecha 18 de febrero de 2014 en el caso No. 33-2069/2014).
Ejemplo de la práctica:
En un caso, el juzgado, rechazando los argumentos del deudor sobre la falta de fiabilidad del valor de la tasación, indicó que el informe de tasación cumple con los requisitos establecidos y es fiable.
Al determinar el valor final del objeto de tasación, el tasador tuvo en cuenta que la venta de los bienes embargados tiene lugar en limitado por la ley términos, en relación con los cuales el cálculo se realizó en las condiciones de venta forzosa y un período de exposición más corto.
El tasador usó sólo el enfoque de costo. El informe señala que, dado que no se presenta información suficiente y confiable sobre los costos e ingresos asociados al arrendamiento de objetos, en este informe no se aplicó el enfoque de ingresos. Dado que no se encontró una cantidad suficiente de información confiable sobre transacciones de venta u ofertas de venta, se decidió abandonar el enfoque comparativo.
Dado que la prueba de la ilicitud de la negativa del tasador de los enfoques de ingresos y comparación, así como otras pruebas de la falta de fiabilidad del informe de tasación, no se presentaron en el expediente, el tribunal señaló que no había motivos para creer que el se habían violado los derechos del deudor a una tasación adecuada (de mercado) de su propiedad (Decreto de la FAS VSO del 26/04/2013 en el caso N A33-14789 / 2012).
Omisiones menores, errores e inexactitudes menores contenidas en el mismo que no afecten la esencia del estudio ( Definición de casación Corte Suprema República de Mari El de 17 de enero de 2012 en el expediente No. 33-105).
Por tanto, si la credibilidad del informe de valoración en a su debido tiempo no fue impugnada ni refutada, no se solicitó examen de autenticidad del informe del perito durante la consideración del caso, no hay fundamento para considerarlo como prueba insuficiente (Resolución de la FAS UO del 06.11.2014 N F09-3444/ 14 en el caso N A07-2152/2013).
El material fue creado sobre la base del artículo de A. Bychkov "Informe sobre la evaluación en litigio»// EZH-Abogado
Drachen A.V. Cuestiones problemáticas estudio del informe del tasador como
evidencia en el caso, impugnando la credibilidad de la evaluación en proceso de arbitraje
En la actualidad, los tribunales arbitrales se enfrentan cada vez más a la presentación del informe del tasador como prueba en el caso y se ven ante la necesidad de evaluarlo, valorar la fiabilidad de la información aportada en él y un determinado valor final.
La determinación del valor de mercado y catastral de los objetos objeto de valoración tiene como importancia en el proceso de arbitraje que es simplemente imposible sobreestimarlo. La evaluación encuentra cada vez más aplicación en las relaciones jurídicas económicas.
La evaluación sirve como una especie de herramienta que protege contra el abuso en aquellas áreas donde las partes que inician una relación no son, por así decirlo, equivalentes. La evaluación debe eliminar el factor subjetivo y reemplazar un mercado libre y sin restricciones. El tasador simplemente dice que este precio corresponderá al precio de mercado.
Estas circunstancias indican que el informe del tasador es una de las principales pruebas en el marco de los procedimientos arbitrales en los casos en que las controversias se relacionan con operaciones que requieren su ejecución, determinación del objeto del gravamen.
Con la ayuda de la evidencia en el proceso de arbitraje, se establecen los hechos deseados.
El hecho deseado en estos casos es el valor de mercado o catastral del objeto en cuestión.
El informe del tasador es una prueba escrita (artículo 75 del Código de Procedimiento de Arbitraje de la Federación Rusa).
Según la clasificación de las pruebas en el proceso arbitral, se dividen en directas e indirectas. Las que contienen la información más fiable sobre el hecho deseado son las pruebas directas. Tales pruebas son preferibles, ya que sobre su base se establecen más fácilmente los hechos deseados.
En el caso de informe de tasador, cuando el hecho buscado sea de mercado, catastral u otro ley Federal"Sobre la actividad de tasación en la Federación Rusa, el costo de un objeto, la situación no es simple ni unívoca.
Por un lado, el informe está dotado de un signo de fiabilidad por el artículo 12 de la Ley Federal "Sobre actividades de tasación en la Federación Rusa".
Además, en algunos casos establecidos por la ley (por ejemplo, el artículo 3 de la Ley Federal N 159-FZ, que regula la llamada privatización en pequeña escala), el valor del objeto de evaluación es obligatorio para las partes de la transacción.
Es decir, se forma cierta conexión directa e inmediata entre el informe correspondiente y el precio de venta del inmueble. Además, ninguna otra evidencia en tal situación, valor de mercado el objeto no puede ser confirmado. La transacción sólo puede basarse en el valor del objeto tasado, determinado por el tasador.
Estas circunstancias, junto con la norma del art. 12 de la Ley Federal "Sobre las actividades de tasación en la Federación Rusa" crean la ilusión de la irrefutabilidad de la información reflejada en el informe presentado al caso de arbitraje. A menudo, las personas involucradas en el caso se refieren a la imposibilidad de impugnar dicho informe y la información contenida en él. Es decir, de hecho, dicen que el informe es una prueba directa del valor de mercado del objeto tasado y no hay necesidad de confirmar el hecho deseado con otras pruebas.
A pesar de que el informe contiene una conclusión muy específica sobre el valor de la propiedad que se está valuando, esta conclusión es el resultado del estudio y no registra este hecho directamente como evidencia directa (por ejemplo, el precio en contrato ordinario suministro celebrado entre dos entidades económicas). Y cualquier estudio permite dudar de su objetividad y resultado.
El tribunal arbitral valora la prueba de acuerdo con su convicción interna, con base en un estudio amplio, completo, objetivo y directo de la prueba disponible en el caso. (parte 1 del artículo 71 del APC de la Federación Rusa).
Inmediatamente haré una reserva de que la principal dificultad para evaluar los informes de los tasadores como prueba en el marco del caso en cuestión es el hecho de que los jueces no son economistas profesionales y no tienen un conocimiento económico profundo.
Así, el informe del tasador presentado al tribunal como prueba es afín a la opinión de un experto, aunque no lo es.
A menudo es problemático para un tribunal y un juez en particular desarrollar una convicción interna con respecto al informe del tasador presentado como resultado únicamente de su estudio. Como regla general, se requiere una explicación de los argumentos dados en él.
La situación suele complicarse por el hecho de que no todas las personas involucradas en el caso están de acuerdo con el informe presentado y los argumentos contenidos en él. Estas personas cuestionan los argumentos dados por el tasador, disputan la confiabilidad del valor final del objeto de tasación.
Puedo señalar que la consideración de tales casos en la práctica de la 4ª composición judicial del Tribunal de Arbitraje Región de Tula no era posible sin un examen.
Después de todo, si decimos que los jueces no tienen suficiente conocimiento económico para una evaluación profunda de las conclusiones formuladas por el tasador y los cálculos dados, entonces hay muchas razones para involucrar a un experto en el proceso y designar un examen.
Además, no es raro que las partes contrarias presenten dos informes, cuya información difiere significativamente.
En este caso, no se requieren conocimientos especiales para comprender que la diferencia está más allá de todos los límites aceptables y razonables de error y uno de los informes no es confiable. La experiencia es indispensable en tal situación.
Según el art. 55 del Código de Procedimiento de Arbitraje de la Federación Rusa, un experto en un tribunal de arbitraje es una persona que tiene un conocimiento especial sobre cuestiones relacionadas con el caso en consideración y es designado por el tribunal para dar una opinión.
La elección de un experto o de una institución de expertos se lleva a cabo de conformidad con las disposiciones de la Parte 3 del art. 82 del Código de Procedimiento de Arbitraje de la Federación Rusa, que otorga a las personas que participan en el caso el derecho de petición para la participación de las personas indicadas por ellos como expertos o para la realización de un examen en una institución experta específica, para recusar al experto ; solicitar la inclusión en la resolución de nombramiento de un examen de preguntas adicionales formuladas al perito; dar explicaciones al experto; familiarizarse con la opinión del experto o un mensaje sobre la imposibilidad de dar una opinión; solicitar un examen adicional o repetido.
Al elegir un experto, el tribunal tiene en cuenta la información sobre su educación, especialidad, experiencia laboral y el puesto que ocupa (párrafo 3 de la Resolución del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 20 de diciembre de 2006 N66 "Sobre algunos temas en la Práctica de Aplicación de la Legislación sobre Peritaje por los Tribunales de Arbitraje").
De no poca importancia es el costo y el momento del examen. Para reducir costos judiciales En igualdad de condiciones, es probable que se dé preferencia a un Asesor Experto más barato y rápido.
En los casos en que el objeto del estudio pericial sea el informe del tasador, elaborado de conformidad con ley Federal"Sobre la actividad de tasación en la Federación Rusa" o la confiabilidad del valor final del valor del objeto tasado El Tribunal de Arbitraje de la Región de Tula se adhiere a la posición de que un tasador que sea miembro de la SRO relevante debe actuar como experto . Al mismo tiempo, se da preferencia a un tasador que sea miembro de una SRO diferente a la que realizó el avalúo impugnado en el marco del caso.
En la práctica, hubo casos en que una parte del caso, objetando la designación de un examen, señaló la posibilidad de ejercer el control sobre los tasadores solo de una organización autorregulada y con referencia al art. 22.1, 22.2, 24.3 de la Ley Federal "Sobre las actividades de tasación en la Federación de Rusia" exigía no designar un examen forense en absoluto y, si se designaba, insistía en la posibilidad de que lo llevara a cabo solo el autorregulador pertinente. organización en el ejercicio del control.
Estos argumentos fueron rechazados, el tribunal designó un examen y encomendó su realización a un perito de entre los tasadores de otra organización autorreguladora. Las instancias judiciales superiores apoyaron tales acciones del tribunal.
Al involucrar a dicho tasador como experto, el tribunal planteó preguntas para que él las resolviera, sobre el cumplimiento del informe de tasación previamente presentado con las normas federales de tasación, otras normas de práctica profesional, sobre cómo determinar el grado de su influencia en la confiabilidad del informe. . El tribunal también le pidió al experto que determinara de forma independiente el valor de mercado de los objetos que se estaban valuando.
Es esta forma de plantear preguntas la que parece ser la más preferible.
La violación de los requisitos formales del informe, que no podría afectar el valor final del valor del objeto evaluado, no puede desacreditar el informe en sí. Por lo tanto, se plantea la cuestión de si las infracciones identificadas influyeron en el resultado de la evaluación.
La conclusión sobre el impacto de las infracciones cometidas en el valor final del costo parece imposible sin la autoevaluación del objeto de estudio por parte del experto.
Durante el examen, el experto no se ve privado de la oportunidad de obtener de forma independiente las pruebas necesarias para emitir un dictamen. Sin embargo, tales acciones no deben llevarse a cabo a través de la interacción con las partes del caso, para no generar dudas sobre la imparcialidad del experto. Por ejemplo, una recopilación independiente de información de precios por parte de un experto en un determinado mercado no es una circunstancia que desacredite la opinión del experto. Al mismo tiempo, cabe señalar que si es necesario obtener pruebas adicionales del tribunal, de las personas que intervienen en el caso, o si es necesario ayudar a obtener tal o cual prueba, el experto tiene derecho a solicitar a el tribunal con la petición correspondiente.
Este derecho se deriva de la Parte 3 del art. 55 del Código de Procedimiento de Arbitraje de la Federación Rusa, según el cual el experto tiene derecho, con el permiso del tribunal de arbitraje, a familiarizarse con los materiales del caso, participar en audiencias judiciales, hacer preguntas a las personas que participan en el caso y testigos, y presentar una solicitud para que se le presenten materiales adicionales.
Por supuesto, el dictamen pericial tiene la apariencia de una prueba de mayor peso, ya que el examen fue designado como parte del juicio, el perito fue advertido sobre la responsabilidad penal por dar un dictamen falso a sabiendas.
Sin embargo, de conformidad con la Parte 5 del art. 71 del Código de Procedimiento de Arbitraje de la Federación Rusa, ninguna evidencia tiene una fuerza predeterminada para el tribunal de arbitraje. El dictamen pericial se evalúa junto con otras pruebas. Y aquí el papel principal lo juegan las explicaciones que da el experto sobre su conclusión en sesión de la corte tribunal de arbitraje (parte 3 del artículo 86 del Código de Procedimiento de Arbitraje de la Federación Rusa). Junto con el perito, podrán ser entrevistadas otras personas, incluidas aquellas que realizaron la evaluación con base en los informes presentados como prueba. El tribunal debe tratar de identificar las deficiencias que existen en todos los documentos citados. Si se identifican deficiencias significativas en la opinión de los expertos, se puede programar un nuevo examen.
La cuarta composición judicial del Tribunal de Arbitraje de la Región de Tula se ocupa de la consideración de casos sobre impugnación de actos no normativos, acciones (inacción) de órganos el poder del Estado Y Gobierno local.
Del análisis de casos recientes con la presentación de informes de tasadores como prueba, tenemos una imagen de que en casi todos los casos, la parte que no estuvo de acuerdo con la valoración presentó su informe a un tasador diferente y el valor de mercado de los objetos determinados en los informes difería significativamente.
Me parece que tal situación es inaceptable. Esto significa que existe cierta incertidumbre en la aplicación de los métodos de valoración o un control insuficiente sobre los tasadores por parte de las organizaciones autorreguladoras. Hay un gran campo para mejorar y trabajar más. En nombre del poder judicial, me gustaría expresar mi deseo de un mayor ajuste del trabajo de los evaluadores, la mejora de los métodos de evaluación para eliminar situaciones similares. Todo esto ayudará a aumentar la confianza en sistema legal estados
También se puede señalar que recientemente se ha diversificado la gama de casos basados en el desacuerdo del demandante con los resultados de la evaluación.
Un número mucho mayor de disputas relacionadas con la valoración surgen en el campo de la llamada "pequeña privatización" - la aplicación ley Federal N159-FZ del 22 de julio de 2008 "Sobre las características de la alienación bienes raíces situado en propiedad del Estado súbditos de la Federación Rusa o en propiedad municipal y arrendados por pequeñas y medianas empresas, y sobre la modificación de determinados actos legislativos Federación Rusa". Hay casos de desacuerdo con un determinado tasador del tamaño renta, valor catastral de los terrenos.
Si antes el número de casos relacionados con la evaluación se calculaba en unidades, hoy el número asciende a decenas.
correo de informacion El Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa N92 de fecha 30 de mayo de 2005 "Sobre la consideración de los tribunales de arbitraje de los casos sobre la disputa de la valoración de la propiedad producida por un tasador independiente" menciona los siguientes métodos para impugnar una evaluación:
Impugnar la fiabilidad del valor del objeto de tasación mediante la presentación de una demanda independiente contra el tasador;
Impugnar una evaluación en otro caso al considerar una disputa sobre una transacción, acto emitido o decisión, es decir, no en el marco de una disputa independiente.
El factor que delimita estos métodos es el criterio de la obligatoriedad del valor del objeto para la transacción o la intervención obligatoria de un tasador.
En el primer caso, un cierto valor del valor de la cosa que se valora, en virtud de las disposiciones de la legislación, debe tomarse necesariamente como base para la transacción que se realiza, en el segundo, el legislador sólo obliga Persona autorizada involucrar al tasador, pero no requiere que él sin fallar aceptar (aprobar) la evaluación correspondiente. (por ejemplo, alguaciles). En este caso, sólo puede impugnarse el acto que aprueba la liquidación o la propia transacción realizada sobre su base.
Sin embargo, en la práctica de nuestra corte no existían tales situaciones ideales. En la mayoría de las controversias consideradas por el Tribunal de Arbitraje de la Región de Tula sobre el valor de la tasación de la propiedad enajenada, el precio fue aprobado por un acto no normativo del gobierno local sobre la base del informe de un tasador independiente, y se es el acto no normativo que es impugnado por el solicitante.
En tales casos, se planteó la cuestión de si era posible impugnar la decisión (acto no normativo) del gobierno local que aprobó el precio de venta de la propiedad en el marco de ley Federal N159-FZ propiedad sobre la base del informe de un tasador independiente, cuando la parte no está de acuerdo con dicha evaluación (cláusula 2 de la Carta de Información del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa con fecha 30 de mayo de 2005 N92) o protección de la el derecho violado sólo es posible presentando una demanda independiente para cuestionar la fiabilidad del valor del objeto tasado?
A pesar del valor obligatorio valor de mercado enajenado en el marco ley Federal N159-FZ de bienes inmuebles, si el precio de la propiedad enajenada es aprobado por un acto no normativo del gobierno local, dicho acto puede ser impugnado ante los tribunales. Al mismo tiempo, de acuerdo con el párrafo 2 de la Carta de Información de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa N92 del 30 de mayo de 2005, el tribunal debe evaluar el informe de tasación de bienes raíces de acuerdo con las reglas del Capítulo 7 de el Código de Procedimiento de Arbitraje de la Federación Rusa. La elección de cómo proteger el derecho violado en este caso corresponde al solicitante.
Además, en el mismo carta informativa N92 establece que la presentación de un reclamo independiente contra el tasador solo es posible hasta la conclusión del contrato, la emisión de un acto por parte de un organismo estatal. (si bien la parte en el proceso interpretó este párrafo de tal manera que el actor pierde el derecho a impugnar la fiabilidad del valor del objeto valorado después de la emisión del acto correspondiente).
Satisfacción de un reclamo independiente para cuestionar la confiabilidad del valor del objeto de tasación en presencia de un acto no normativo válido, la decisión del organismo autorizado no restaurará los derechos violados del solicitante. Después de la adopción de un acto no normativo que aprobó el precio de la propiedad enajenada, la pequeña o mediana empresa tiene derecho a impugnar tal acto.
Violación por parte del tasador de las reglas, normas de valoración, así como el establecimiento durante la examen forense otro valor de mercado de la propiedad en disputa es la base para invalidar la propiedad no normativa en disputa acto legal.
El hecho de que el organismo estatal competente o el organismo de autogobierno local no pueda dejar de estar de acuerdo con el informe sobre la evaluación del valor de mercado de un objeto inmobiliario y esté obligado a aceptarlo, habiendo determinado el valor indicado en él como el precio del transacción correspondiente, planteó dudas. Otros medios inválidos transacción completada o decisión ilegal.
descubierto carta informativa El Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa N92 tiene una forma más de proteger el derecho, que las partes utilizan con mucha frecuencia recientemente.
Este método está formulado en el art. 13 de la Ley Federal N135-FZ "Sobre actividades de tasación en la Federación Rusa".
De acuerdo con esta disposición, un tribunal, tribunal de arbitraje, tribunal arbitral tiene derecho a obligar a las partes a concluir una transacción a un precio determinado en el curso de la consideración de una disputa en una sesión judicial, solo en los casos en que la transacción es obligatoria. de acuerdo con la legislación de la Federación Rusa.
Las pequeñas empresas suelen elegir este método de protección del derecho cuando ejercen sus derechos en virtud de la Ley N159-FZ.
De acuerdo con la Parte 1 del art. 3 de la Ley Federal N159-FZ del 22 de julio de 2008 "Sobre las peculiaridades de la enajenación de bienes inmuebles de propiedad estatal de sujetos de la Federación Rusa o de propiedad municipal y arrendados por pequeñas y medianas empresas, y sobre enmiendas a Ciertos Actos Legislativos de la Federación Rusa" sujetos a pequeñas y medianas empresas disfrutan del derecho de prioridad para comprar dicha propiedad a un precio igual a su valor de mercado y determinado por un tasador independiente en la forma prescrita por ley Federal del 29 de julio de 1998 N 135-FZ "Sobre las actividades de tasación en la Federación Rusa".
Partimos en nuestra práctica de la premisa de que la elección de cómo proteger el derecho violado corresponde al actor.
El artículo 3 de la Ley Federal N159-FZ establece el valor obligatorio de la valoración de mercado de los bienes inmuebles enajenados para las partes de la transacción, otras normas de dicha Ley (incluido el artículo 9) no contienen disposiciones que indiquen la necesidad de aprobar tal un precio por un acto no normativo del organismo autorizado.
Incluso si existe un acto legal no normativo de la autoridad competente que aprueba el valor de la tasación, el demandante tiene derecho a presentar una demanda de arreglo de desacuerdos al celebrar el contrato.
Este método de protección es más conveniente, ya que le permite restaurar rápida y completamente los derechos violados.
Si existen varios informes distintos sobre la valoración de un mismo objeto, en virtud del art. 13 de la Ley Federal "Sobre actividades de tasación en la Federación Rusa", el tribunal, con la participación de un experto, evalúa los informes presentados y resuelve la disputa precontractual y obliga a las partes a concluir un trato a un precio determinado durante el consideración de la disputa.
Un ejemplo de tal forma de proteger un derecho violado es el caso NA68-11682/09.
Estos son los criterios generales para evaluar el informe del tasador como prueba en un caso en el marco del proceso arbitral y las interrogantes que surgen sobre cómo proteger los derechos en esta materia.
Una comprensión más profunda de los criterios de valoración de la prueba en el proceso arbitral, las dificultades que enfrenta el tribunal permitirán a los evaluadores formular y fundamentar con mayor claridad sus conclusiones, modelar su comportamiento en el proceso arbitral de tal forma que contribuya a la correcta y rápida comprensión de los argumentos dados por el tasador por parte de las personas involucradas en el caso y el tribunal.
El artículo 85 de la Ley Federal No. 229-FZ "Sobre los Procedimientos de Ejecución ..." establece que durante el arresto y la venta de la propiedad del deudor, el alguacil contrata a un tasador. La evaluación es obligatoria para alguacil- el ejecutante y puede ser apelado dentro de los 10 días a partir de la fecha de notificación de los participantes procedimientos de ejecución.
Resolución del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 16 de mayo de 2014 No. 27, párrafo 5 aclara que un participante en los procedimientos de ejecución tiene derecho a apelar contra la decisión del alguacil, el albacea, que acepta los resultados. de la tasación o del informe de determinación del valor de mercado del inmueble.
Estas aclaraciones, a mi juicio, configuran una práctica en la que el deudor puede demorar indefinidamente la ejecución, sin que se ejecute la decisión judicial y el reclamante no reciba los beneficios materiales que le corresponden.
Así, luego de las aclaraciones anteriores, dentro de las cuales se puede concluir que el deudor tiene derecho a apelar contra la decisión del alguacil sobre la aceptación de los resultados de la evaluación, el tribunal debe verificar el informe del tasador presentado al alguacil - albacea. Los tribunales, como regla general, guiados por las explicaciones establecidas en el párrafo 2 de la Carta de Información del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 30 de mayo de 2005 No. 92, designan un examen forense. Al mismo tiempo, el deudor, en el marco del artículo 327 del Código de Procedimiento de Arbitraje de la Federación Rusa, solicita la suspensión de los procedimientos de ejecución, lo que conduce a un retraso injustificado en los procedimientos de ejecución y la no ejecución del acto judicial. Al mismo tiempo, si tenemos en cuenta el requisito contenido en el párrafo 8 del artículo 85 de la Ley Federal No. 229-FZ sobre el período de confiabilidad del informe (6 meses), luego del final del litigio y el momento del caso y el examen en curso, el alguacil está obligado a realizar una nueva evaluación de la propiedad, lo que impone tiempo adicional y costos financieros para el deudor y el cobrador.
En mi opinión, tal práctica nociva debería erradicarse separando la causal y el alcance de las circunstancias que deben valorarse cuando el deudor recurre los resultados de la liquidación. Entonces, si el deudor disputa la Resolución del alguacil-ejecutor sobre la aceptación de los resultados de la evaluación, entonces el tribunal considera, de conformidad con el Capítulo 24 del Código de Procedimiento de Arbitraje de la Federación Rusa, la legalidad de la resolución y, en consecuencia. debe investigar la legalidad y facultades de la persona, y la inexistencia de vulneración de los derechos del Deudor (aviso de la adopción de la Resolución, sobre el derecho a participar en la liquidación, etc.) y no debe valorar el informe para su cumplimiento de los requisitos de la Ley Federal "Sobre Actividades de Tasación ...", mientras que el Artículo 200 del Código de Procedimiento de Arbitraje de la Federación Rusa establece un período de 10 días para la consideración de dicha solicitud, si el Deudor disputa el informe en el marco procedimientos de acción, entonces, si se determina que el informe no cumple con los requisitos de la ley, tiene derecho a presentar un reclamo para la recuperación de pérdidas del tasador y la compañía de seguros. En este caso, no debe suspenderse el procedimiento de ejecución.
Como muestra la práctica, si entrega el mismo objeto de evaluación a diferentes tasadores, entonces el valor de mercado será diferente para cada uno, esto no indica la competencia de los tasadores, sino los enfoques elegidos y su confianza en uno u otro enfoque para un mayor medida. Considerando que, de conformidad con el artículo 87 de la Ley Federal No. 229-FZ, la venta de los bienes inmuebles del deudor es realizada por la Agencia Federal de Administración de la Propiedad y mediante la celebración de subastas, son las subastas las que forman el precio del objeto. siendo vendido, por lo tanto, el precio de mercado no debe ser la base para la suspensión del procedimiento de ejecución y la no ejecución del acto judicial efectivo.
Colegas, que opinan???
La tasación de la propiedad ayuda a justificar el valor estimado obtenido en el curso de los cálculos del tasador para establecer el monto del daño o el valor de los bienes muebles e inmuebles. El documento elaborado sobre la base de los resultados de la evaluación, el informe de evaluación, es importante en la resolución judicial y extrajudicial de disputas legales.
El informe del tasador tiene valor probatorio en los tribunales y, a menudo, es una de las pruebas más importantes en el derecho de propiedad. litigio. Por lo tanto, la cuestión de la posibilidad y las condiciones para impugnar el informe de propiedad evaluación independiente muy relevante hoy.
¿Cuándo se impugna la tasación de un inmueble?
Se puede requerir una tasación pericial de valores de propiedad en la mayoría Diferentes situaciones: durante la división de bienes, la indemnización de los daños causados en caso de siniestro, así como durante la herencia, durante los procesos de ejecución, la adjudicación de una parte de la propiedad y en otras situaciones diversas.
En consecuencia, la necesidad de impugnar los resultados de las actividades de valoración puede surgir al resolver una variedad de disputas legales relacionadas con:
- división de bienes matrimoniales;
- disputas con la aseguradora sobre el tamaño compensación de seguro por accidentes u otros eventos asegurados;
- compensación por pérdidas en caso de daño a la carga por parte de la empresa de transporte;
- disputa legal sobre el cálculo del valor catastral de la propiedad;
- la exactitud del inventario de valores de propiedad por parte del alguacil;
- recuperación de daños en caso de incendio, inundación de un apartamento, etc.
- otras propiedades y disputas legales.
¿Cómo se impugna la tasación de un inmueble?
La impugnación judicial del informe de evaluación puede tener lugar tanto extrajudicialmente como orden judicial. A veces, para resolver disputas legales, puede ser suficiente proporcionar al oponente un nuevo informe de contratasación independiente que cuestione las conclusiones de la actividad de tasación original. Lo principal en este caso es que el nuevo experiencia independiente y la evaluación se llevó a cabo de la manera más eficiente, profesional y objetiva posible.
Al mismo tiempo, observamos que impugnar los resultados de la tasación de una propiedad en los tribunales suele ser un proceso muy complicado que, en ausencia de pruebas suficientes, puede no tener resultados positivos. Además, el legislador no siempre permite la impugnación legal del informe de evaluación en el curso de procedimientos judiciales.
Así, según las aclaraciones emitidas por el Supremo Arbitraje Corte RF, es posible cuestionar la confiabilidad de los resultados de los informes de la evaluación realizada solo en situaciones designadas normativamente. En particular, iniciar prueba sobre la confiabilidad del valor estimado del valor de la propiedad, obtenido por un tasador independiente, al presentar afirmar solo es posible cuando la obligación del valor calculado considerado para los sujetos de derecho (un funcionario, una agencia gubernamental, las partes en la transacción o los órganos de administración de la empresa) está regulada por la ley. Por ejemplo, el carácter imperativo del valor del valor de la propiedad, establecido al realizar una tasación independiente, está legalmente regulado en casos individuales rescate papeles valiosos en el capital autorizado de JSC (utilizando métodos de cálculo no monetarios).
Si la obligación de calcular el valor del inmueble no está regulada a nivel reglamentario, la actividad de tasación sólo tendrá carácter consultivo, y sus resultados no podrán ser impugnados de forma independiente mediante la interposición de una demanda.
El interesado podrá impugnar el informe de evaluación alegando la nulidad del documento correspondiente. En caso de que una de las partes contendientes presente informes de valuación como prueba en el curso de un proceso judicial, la otra parte podrá oponerse a este informe sin presentar una reconvención para reconocer la nulidad del documento en cuestión.
Al mismo tiempo, todas las objeciones y declaraciones que exijan que se declare nulo el informe de evaluación serán tenidas en cuenta por el juez solo si el solicitante tiene suficientes pruebas concretas de la incorrección y (o) falta de confiabilidad de los resultados de la evaluación. El hecho mismo de disconformidad del oponente procesal con las conclusiones del perito en ausencia de base probatoria no puede servir de base para reconocer la nulidad del documento.
Motivos para impugnar el informe
La base probatoria que confirme la falta de fiabilidad del informe de tasación de la propiedad debe ser suficiente para invalidar los resultados de la tasación. Pueden ser hechos que excluyan la posibilidad de utilizar el informe correspondiente como prueba en el curso de un proceso judicial las siguientes circunstancias probadas:
- incumplimiento del informe de tasación con los requisitos del legislador (por ejemplo, la ausencia de una fecha para la realización de actividades de tasación en el documento, la presencia de conclusiones ambiguas, el incumplimiento de los datos con las normas de tasación, etc.) ;
- elaborar un informe de tasación basado en información y papeles no confirmados o incompletamente investigados, lo que imposibilita utilizar el informe del tasador como prueba admisible;
- el vencimiento de un período de seis meses a partir de la fecha de ejecución del informe de tasación de la propiedad, después del cual el valor calculado, de conformidad con el párrafo 26 de la Norma Federal de Tasación adoptada por la Orden del Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia, ya pierde su valor probatorio;
- la ausencia en el informe del tasador independiente de información sobre el método de realizar los cálculos del valor de la propiedad;
- la presencia en el documento de inexactitudes y errores aritméticos identificados;
- Las demás circunstancias que priven de valor probatorio al informe obtenido en el curso de los cálculos de tasación independiente.
Realización de una nueva evaluación independiente
Una verificación exhaustiva y objetiva de la exactitud del informe de tasación original disputado por una de las partes puede requerir una nueva tasación independiente de los daños o el valor de los valores de la propiedad. El especialista debe verificar cuidadosamente los métodos de evaluación utilizados por su antecesor y la validez de su uso, examinar la evidencia y realizar una nueva evaluación objetiva.
Para que los resultados de la actividad de evaluación repetida sean lo más objetivos, precisos y confiables posible, es mejor recurrir a especialistas experimentados y de buena reputación.
La empresa de tasación pericial "ALTERNATIVA" cuenta con muchos años de exitosa práctica en el mercado de la tasación. Nuestra empresa reúne a expertos y tasadores experimentados y altamente calificados.
Los especialistas del centro "ALTERNATIVA" realizarán una apreciación profesional de la propiedad de cualquier complejidad. Con base en los resultados de la evaluación, se emitirá al cliente un informe que tiene valor probatorio.
Asesoramiento legal en temas práctica de aplicación de la ley(aprobado por decisión del Presidium de la Corte Federal de Arbitraje
del Distrito del Cáucaso del Norte de 15 de agosto de 2011 No. 6/1)
No puedo dar un enlace; por alguna razón, estas recomendaciones desaparecieron del sitio de AS SKO.
Problema 5. ¿Tiene el acreedor concursal derecho a apelar por separado los resultados de la evaluación de la propiedad del deudor en el marco del caso de quiebra, sin apelar la decisión de la junta de acreedores, que aprobó el precio de venta inicial de la propiedad del deudor para
en base a esta evaluación?
Responder. De conformidad con el artículo 130 de la Ley Federal "Sobre la Insolvencia (Quiebra)", el síndico de la quiebra hace un inventario y tasación de la propiedad del deudor. Para llevar a cabo esta actividad, el administrador concursal contrata tasadores con el pago de sus servicios a expensas de la propiedad del deudor, a menos que una junta de acreedores o un comité de acreedores establezca otra fuente de pago. Los fundadores (participantes) del deudor o el propietario de la propiedad del deudor, los acreedores concursales, los organismos autorizados tienen derecho a apelar los resultados de la evaluación de la propiedad del deudor en la forma prescrita por
ley Federal.
De acuerdo con el párrafo 1 de la carta de información del Presidium del Supremo Corte de arbitraje de la Federación Rusa de fecha 30 de mayo de 2005 No. 92 "Sobre la consideración de los tribunales de arbitraje de los casos que impugnan la valoración de la propiedad producida por un tasador independiente" que impugna la fiabilidad del valor del objeto de tasación determinado por un tasador independiente mediante la presentación de un el reclamo independiente solo es posible si la ley u otro acto regulatorio establece la obligación de tal valor para las partes en la transacción, el organismo estatal, los organismos oficiales y de gestión de la entidad legal. En este caso, la impugnación de la fiabilidad del valor del objeto de evaluación solo es posible hasta la celebración del contrato (emisión de un acto por parte del estado
órgano o toma de decisiones por parte de un funcionario o órgano de dirección de una persona jurídica).
Si la ley u otro acto normativo establece la contratación obligatoria de un tasador independiente (tasación obligatoria) para las partes en la transacción, el organismo estatal, los órganos oficiales y de gestión de una persona jurídica sin establecer el valor obligatorio del valor del objeto de tasación determinada por él, los tribunales deben tener en cuenta que la tasación, dada a la propiedad por el tasador, tiene únicamente carácter consultivo y no es obligatoria y, por lo tanto, no se permite su impugnación independiente mediante la presentación de una demanda separada.
Si es imposible cuestionar de manera independiente el valor del objeto de tasación determinado por un tasador independiente mediante la presentación de un reclamo por separado, la cuestión de la confiabilidad de este valor puede considerarse como parte de la consideración de una disputa específica sobre una transacción. , un acto emitido o una decisión (incluido un caso sobre el reconocimiento de una transacción como inválida, sobre la impugnación de un acto o decisión no normativos de un funcionario, sobre el reconocimiento decisiones inválidasórgano de administración de una persona jurídica, etc.).
En el sentido del artículo 13 de la Ley Federal "Sobre actividades de tasación en la Federación Rusa", si hay una disputa sobre la confiabilidad del valor del mercado o
otro valor del objeto de tasación establecido en el informe, incluso en relación con el otro informe existente sobre la tasación del mismo objeto, la disputa especificada está sujeta a la consideración de un tribunal, un tribunal de arbitraje de acuerdo con la jurisdicción establecida, un arbitraje tribunal por acuerdo de las partes en la disputa o contrato o en la forma establecida por la legislación de la Federación de Rusia que rige las actividades de valoración.
Al mismo tiempo, de conformidad con el artículo 12 de la Ley Federal "Sobre actividades de tasación en la Federación de Rusia", el valor final de mercado u otro valor del objeto de tasación indicado en el informe elaborado sobre la base y en la forma previsto por esta Ley Federal se reconoce como confiable y recomendado para realizar transacciones con el objeto de la tasación, a menos que se establezca lo contrario de acuerdo con el procedimiento establecido por la legislación de la Federación Rusa o en una orden judicial.
Por lo tanto, con base en las disposiciones de las leyes federales "Sobre la insolvencia (quiebra)" y "Sobre las actividades de tasación en la Federación Rusa", así como
teniendo en cuenta las aclaraciones dadas en carta informativa Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 30 de mayo de 2005 No. 92, la evaluación de la propiedad del deudor es de carácter consultivo para el síndico de la quiebra y la reunión de acreedores y, por lo tanto, una apelación por separado contra los resultados de la evaluación de la propiedad. sin apelar contra la decisión de la junta de acreedores es inaceptable.
Indicación en el artículo 130 de la Ley Federal "Sobre la insolvencia (quiebra)" sobre el derecho de los fundadores (participantes), el propietario de la propiedad del deudor, acreedores de la quiebra, organismos autorizados apelar contra los resultados de la evaluación de la propiedad del deudor no indica la posibilidad procesal de una apelación por separado contra los resultados de la evaluación en los casos no previstos por las normas de la Ley Federal "Sobre actividades de evaluación en la Federación Rusa".
Los procedimientos sobre tal reclamo están sujetos a terminación de conformidad con el párrafo 1 de la parte 1 del Artículo 150 del Arbitraje. código procesal ruso
Federación.