Nota valoarea de piata proprietateefectuate în diferite tranzacții, de exemplu, la vânzarea, cumpărarea sau contractarea unui credit ipotecar. Astăzi vă vom spune cum se desfășoară, ce tipuri de costuri pot fi calculate și de ce este necesară procedura în fiecare caz specific.
Evaluarea imobiliară - ce este?
Evaluarea imobilului este procesul de determinare a valorii obiect specific imobiliare: de exemplu, un atelier de producție, apartament, cabană, garaj, casă privată sau altele.Evaluarea imobilelorstrict reglementate. Evaluările imobiliare sunt efectuate de evaluatori, ale căror activități sunt reglementate de legea „On activitati de evaluare V Federația Rusă" Aceasta poate fi o companie sau un antreprenor individual.
Puteți calcula singur valoarea aproximativă de piață, dar rezultatele unei astfel de evaluări nu vor fi luate în considerare organisme guvernamentale. Instanța, Rosreestr, băncile iau în considerare doar un document oficial - un raport de evaluare emis de un specialist acreditat.
Tipuri de costuri
Conform OFS nr. 2, la desfasurarea activitatilor de evaluare se folosesc patru tipuri de valoare a obiectului de evaluare: piata, lichidare, investitionala si cadastrala.
Valoarea de piata a proprietatii- Asta preţul la care poate fi vândut pe o piaţă liberă. Este folosit, de exemplu, de către cumpărători și vânzători atunci când se discută despre valoarea imobilului, sau de către persoane juridice ca dovadă a existenței anumitor active. Valoarea de piata se determina in functie de conditiile pietei: se gasesc obiecte similare si se calculeaza pretul mediu de piata. Apare și în rezultatele evaluării.
Valoarea de piață este prețul la care o proprietate poate fi vândută.
Valoarea de lichidare a imobilului- acesta este prețul la care poate fi vândut rapid. Astfel, la calcularea costului, evaluatorii folosesc o perioadă de expunere de 3–4 luni. La calcul valoarea de salvare luați o perioadă de expunere de 1-2 luni. Valoarea de lichidare a unei proprietăți este întotdeauna mai mică decât valoarea de piață. De obicei, este de 75-80% din prețul pieței.
Valoarea de lichidare este pentru care proprietatea poate fi vândută rapid. Conform OSF nr. 2, la determinarea valorii de lichidare se ia în considerare influența circumstanțelor de urgență care au obligat vânzătorul să vândă proprietatea în condiții care nu corespund condițiilor pieței.
Valoarea de investitie a obiectului de evaluare- Asta preț pentru o anumită persoană sau grup de persoane pentru anumite scopuri de investiții. Cel mai adesea este folosit pentru a evalua eficacitatea proiectelor individuale, de exemplu, pentru a determina dacă proprietatea va genera venituri atunci când este închiriată. Valoarea investiției este întotdeauna mai mare decât valoarea de piață, deoarece ține cont de posibilul profit din proprietate în viitor. Dacă este mai puțin, atunci s-a ales un plan prost și este mai ușor să vindeți pur și simplu proprietatea la prețul pieței.
Valoarea investiției este cea pentru care poți cumpăra un obiect pentru profit.
Valoarea cadastrală a proprietății- Asta suma stabilită ca urmare a evaluării cadastrale de stat. Se determină prin metode de evaluare în masă, iar dacă acest lucru nu este posibil, individual pentru fiecare proprietate. Evaluatorul stabilește valoarea cadastrală, inclusiv fiscal.
Alte tipuri de valori sunt mai puțin frecvent utilizate atunci când se efectuează evaluări, de exemplu, valoarea de înlocuire.Costul de înlocuire al unei proprietăți estesuma care trebuie cheltuită pentru construcția aceleiași facilități în condițiile actuale. Atunci când o calculează, ei iau în considerare salariile lucrătorilor, costul materialelor de construcție, plata materialelor de proiectare și alte costuri directe și indirecte.
Cel mai adesea, atunci când se evaluează, se calculează valoarea de piață a obiectelor.
Metode de evaluare: cum poate fi calculată valoarea
Potrivit OSF 1, evaluatorii pot folosi trei metode de calcul - comparativ, venit și cost.
Metoda comparativă
Teza principală a metodei este că cumpărătorul nu va plăti un preț pentru imobil mai mare decât prețul la care poate fi achiziționat exact același obiect. Atunci când aplică această metodă, evaluatorul trebuie:
🔺 Selectați unități de comparare și comparați obiectul de evaluare cu altele similare.
🔺 Ajustați valoarea unităților de evaluare, în funcție de caracteristicile obiectului de comparație și a analogilor.
🔺 Acordați asupra rezultatelor ajustării.
În funcție de scopurile analizei, se poate folosi o perioadă diferită de timp în care obiectele au fost vândute. În orice caz, evaluatorul selectează practic bunuri imobiliare similare. De exemplu, dacă trebuie să evalueze un apartament cu trei camere în centru fără balcon - trei ruble în centru. Apoi efectuează o analiză comparativă a imobilului selectat și a proprietății care este evaluată, ajustează prețurile și găsește media.
Această metodă necesită studierea unei cantități mari de informații și calcule, dar vă permite să determinați costul cât mai precis posibil. De exemplu, atunci când calculează valoarea de piață a unei proprietăți din centrul orașului, evaluatorul examinează numeroși analogi din centru.
Metoda venitului
Esența metodei venitului este următoarea. Valoarea imobilului la momentul evaluării este determinată ca sursă de venit viitor. Adică, evaluatorul determină profitul potențial al obiectului din momentul evaluării și până la finalizarea operațiunii.
La aplicarea metodei se iau în considerare riscurile specifice proprietății regiunii. De exemplu, aceasta ar putea fi pagube ca urmare a cutremurelor din Orientul Îndepărtat.
Metoda venitului este utilizată în evaluarea valorii de piață, precum și în activitati de investitii. Corespunde ideii cheie de a investi: nu are rost să plătești mai mult pentru imobiliare decât poate aduce profit.
Metoda costului
Ideea principală este simplă: o proprietate nu poate costa mai mult decât suma care ar trebui cheltuită acum pentru construcția ei.
Această metodă este folosită atunci când trebuie să evaluați imobile fără întrerupere terenuri pe care sunt amplasate. Cu metoda costului, evaluatorul ia în considerare, printre alți parametri, și costul parcelei.
La aplicarea metodei costului, expertul acționează după cum urmează:
🔸Estimează valoarea de piață a terenului.
🔸Determină costul de înlocuire al clădirii, inclusiv valoarea profitului afacerii.
🔸 Evaluează tipurile de uzură identificate.
🔸 Calculează costul final al obiectului. Pentru a face acest lucru, ajustează costul de înlocuire pentru uzură și adaugă costul terenului.
Cifra cea mai exactă se obține atunci când evaluatorul folosește trei metode simultan și ia în considerare rezultatele tuturor calculelor obținute. Dacă un specialist are un obiectiv neobișnuit, el poate utiliza alte metode de evaluare, de exemplu, analiza investițiilor ipotecare.
Ce afectează valoarea imobilului
Cel mai evident și principal factor care influențează prețul este costul imobilului. Costul imobiliar se referă de obicei la prețul de materiale de constructiiși costurile de construcție - salariile muncitorilor, costurile de documentatia proiectului, transport de materiale si altele. De exemplu, casă privată din caramida de 3 etaje inaltime va costa mai mult decat o cabana de o suprafata mai mica de 2 etaje inaltime din blocuri de spuma.
De asemenea, costul este influențat de mulți alți parametri care nu depind de costurile de construcție:
💎 situația pieței, de exemplu, dacă în ultimele 2-3 luni apartamentele din orașul tău au scăzut prețul cu 20-30%, cel mai probabil nu le vei putea vinde pe ale tale ca până acum cost integral: va trebui sa faci si o reducere;
💎 sezonalitate - unele obiecte depind de sezonul vânzării: de exemplu, cabanele de vară au un preț maxim vara, iar iarna scade cu 15–25% în funcție de regiune;
💎 locație - locuințele din centru sunt întotdeauna apreciate mai mult decât cele similare de la periferie, deoarece centrul orașului este mai diferit infrastructura dezvoltată;
💎 infrastructura unui cartier sau localitate - locuințele în sate mici cu 1-2 magazine costă mult mai puțin decât casele din oraș, în apropierea cărora se află grădinițe, școli, magazine, clinici și alte dotări importante;
💎 grad de uzură - cu cât casa este mai veche, cu atât mai multi bani va trebui sa investesti in reparatii, astfel ca obiectele vechi sunt evaluate mai putin;
💎Material de perete – depinde dacă va fi cald în cameră, așa că locuința din cărămidă sau lemn este evaluată mai mult decât o casă din bloc de zgârietură, bloc de spumă – acesta din urmă lasă mai mult frig;
💎 situatia ecologica- imobilele din apropierea lacurilor, pădurilor și parcurilor sunt mai apreciate decât locuințele din apropierea fabricilor mari și a fabricilor de procesare;
💎 prezența unui balcon - creează spațiu liber suplimentar, deci crește valoarea imobilului;
💎 caracteristici ale curții, de exemplu, dacă vorbim despre blocuri de apartamente, atunci apartamentele cu curte închisă cu supraveghere video vor costa mai mult decât locuințe similare cu curte deschisă;
💎 mulți alți parametri.
Evaluatorul ia în considerare toți acești parametri și îi reflectă neapărat în documentul final - raportul de evaluare.
Cum se evaluează imobilul
Evaluarea bunurilor imobiliare are loc în cadrul perioade diferite: de la 1–2 zile la 2–3 săptămâni. Totul depinde de cantitatea de date de intrare, de regiune și de numărul de comenzi de la evaluator. În general, procedura include 6 etape.
Etapa 1. Stabilirea sarcinii pentru evaluare
Sarcina de evaluare include următorii parametri:
🔍 scopul evaluării;
🔍 tipul de cost de stabilit;
🔍 stabilire drepturi de proprietate, care evaluează;
🔍 data evaluării.
În această etapă, contactați dezvoltatorul și îi explicați de ce aveți nevoie de o evaluare. De regulă, o evaluare este dispusă înainte de a solicita o ipotecă. În acest caz, contactați mai întâi dezvoltatorul pentru o listă de documente. Dă-le unui evaluator care va calcula valoarea de piață și de lichidare.
Dacă este necesară o evaluare pentru o companie de asigurări, se iau în considerare și valorile de piață și de lichidare.
Deja în această etapă, specialistul se familiarizează mai întâi cu obiectul: întreabă despre locația, zona, disponibilitatea acestuia. documentele necesare. De asemenea, stabilește și convine cu dvs. o dată pentru inspectarea proprietății și efectuarea altor lucrări.
În prima etapă, clientul trebuie să furnizeze evaluatorului toate documentele disponibile pentru proprietate:
🖋 plan de etaj, plan tehnic;
🖋 documentație tehnică;
🖋 un extras din Registrul Unificat de Stat al Proprietății Imobiliare în care se indică proprietarul, prezența grevelor, interdicțiilor, arestărilor;
🖋 pașaport tehnic, dacă este disponibil.
Dacă aveți nevoie de o evaluare a unei instalații în construcție, vor fi necesare alte documente. Verificați cu evaluatorul pentru o listă completă a documentelor necesare: lista se poate modifica în funcție de situație.
Etapa 2. Semnarea contractului
După stabilirea sarcinii, identificarea costului necesar și primirea documentelor, evaluatorul vă va cere să semnați un acord. Acesta va indica termenele limită pentru finalizarea lucrării, drepturile și obligațiile dumneavoastră și procedura de plată a serviciilor. Cel mai adesea, specialiștii acceptă plata integrală în avans. Costul serviciilor depinde de regiune, în medie este de 2000-5000 de ruble.
Etapa 3. Colectarea informațiilor
Specialistul colectează informații cu care își va fundamenta în continuare concluziile cu privire la valoarea proprietății. Ajunge la fața locului, îl inspectează și fotografiază, verifică conformitatea cu planul BTI a stării reale a lucrurilor și înregistrează defecțiunile. De asemenea, vă pune întrebări suplimentare, cum ar fi dacă utilizați obiectul în scopul propus.
Etapa 4. Calculul costurilor
În acest stadiu decidecum se estimează valoarea imobilului: selectează metoda de calcul. Cel mai des folosit metoda comparativa, pe lângă acesta, estimează costul cu 1-2 alții pentru a obține rezultate precise. Toate formulele utilizate pentru calcul și rezultatele acestuia sunt în mod necesar afișate în raportul final.
Etapa 5. Ținând cont de condiții
Evaluarea imobiliară este de obicei efectuată folosind trei abordări principale: cost, comparativ și venit. De exemplu, dacă un evaluator lucrează cu un apartament cu două camere în centru, iar pe piață au fost prezentate doar apartamente cu două camere la periferie, el folosește un factor crescător pentru că imobilele din centru sunt evaluate mai mult. Și dacă apartamentele de pe piață au fost vândute cu reparații bune, dar locuința trebuie evaluată doar cu prefinisare, atunci coeficientul se va reduce.
Toate formulele utilizate pentru calcularea costului sunt, de asemenea, introduse în raport.
Etapa 6. Generarea raportului
În ultima etapă, specialistul generează un raport de evaluare, pe care îl transmite clientului. Conform legii, procesul-verbal trebuie să fie legat și numerotat. Documentul trebuie să conțină următoarele informații:
▪ fapte și concluzii principale;
▪ sarcina de evaluare care respectă legile și standardele federale;
▪ informații despre client și evaluator;
▪ ipotezele şi condiţiile restrictive utilizate de evaluator;
▪ standarde pentru activităţile de evaluare;
▪ analiza pieţei şi altele factori externi, care afectează costul;
▪ descrierea procesului de evaluare;
▪ acord asupra rezultatelor;
▪ un ataşament la raport cu copii ale documentelor utilizate de evaluator.
Documentul trebuie să fie numerotat pagină cu pagină, legat, semnat de evaluator și sigilat cu sigiliul său personal. Dacă evaluarea a fost efectuată de mai mulți specialiști, toți și șeful firmei de evaluare trebuie să semneze și să sigileze.
Evaluare imobiliară necesară pentru ipotecăîn primul rând, către bancă - pentru ca aceasta să înțeleagă câți bani să emită împrumutatului. De asemenea, devizul de cost vă permite să înțelegeți câți bani va primi banca dacă împrumutatul încetează să-și mai îndeplinească obligațiile, adică să plătească ipoteca. Mai mult, banca ține cont de două valori: piață și lichidare, și ține cont de cea mai mică: de obicei aceasta este lichidare. Valoarea ipotecii este de obicei egală sau mai mică decât valoarea de lichidare a locuinței, deoarece împrumutatul asigură el însuși o parte din fonduri.🔔 La reorganizarea unei întreprinderi.Evaluarea imobiliară în acest caz este folosită pentru a înțelege câte active are o companie. Puteți evalua toate obiectele existente deținute de companie și puteți vedea valoare totală active.
🔔 Când vindeți imobile.Atât vânzătorul, cât și cumpărătorul au nevoie de o estimare a costurilor. Pentru vânzător - să înțeleagă la ce preț poate fi vândută o proprietate rezidențială. Pentru cumpărător - pentru a se asigura că nu este înșelat și prețul nu este umflat artificial.
🔔Pentru schimb de locuințe.Când două părți la o tranzacție fac un schimb, ambele vor să „nu greșească”. Evaluarea bunurilor imobiliare rezidențiale va ajuta în acest sens: participanții la tranzacție vor putea evalua în mod adecvat valoarea ambelor obiecte și niciunul dintre ele nu va fi lăsat în roșu.
🔔 Pentru cauțiune.Imobilul rezidențial poate fi folosit ca garanție. În acest caz, banca solicită și o evaluare a valorii. Acest lucru este necesar pentru ca banca să cunoască suma pe care o poate obține dacă împrumutatul nu plătește împrumutul. Ca și în cazul unui credit ipotecar, se ia în considerare valoarea mai mică, adică valoarea de lichidare.
De exemplu, doriți să cunoașteți valoarea de piață a unei garsoniere mari, cu o suprafață de 63 m². Pentru a face acest lucru, trebuie să vă uitați la cât costă proprietăți similare. Deoarece nu ai acces la Registrul Unificat de Stat al Imobiliare, care stochează informații despre tranzacțiile finalizate, trebuie să studiezi ofertele disponibile pe piață. Vizitați orice site cu reclame imobiliare. Pentru a vă ușura munca, căutați proprietăți similare în zona dvs.
Găsiți 5-6 apartamente cât mai asemănătoare cu ale dvs. în următoarele caracteristici:
🔹 amplasarea, infrastructura zonei;
🔹 tip, design case;
🔹 clasa de finisare;
🔹numar de camere;
🔹 stare - sub capital, reparatii cosmetice, cu finisare proaspata;
🔹 etaj, disponibilitate balcoane, loggii;
🔹 zonă de bucătărie.
Selectați analogi și ajustați prețul fiecăruia cu 3–5% - suma posibilă a reducerii în timpul licitației. Calculați costul de 1 m² în fiecare apartament similar. Pentru a calcula valoarea de piață, determinați media aritmetică a prețului de 1 m² pentru apartamente similare și înmulțiți cu suprafața apartamentului dvs.
Adunați costul tuturor obiectelor găsite și împărțiți la numărul de obiecte - așa veți găsi prețul mediu de piață. De exemplu, în cazul nostru va fi 3.160.000 ₽.
Dacă îți scoți casa la vânzare la prețul mediu al pieței și nu primești niciun răspuns, încearcă să reducă puțin prețul - poate fi mare.
Puteți efectua singur o evaluare imobiliară, dar rezultatele pot fi departe de realitate, iar opinia dumneavoastră nu va fi acceptată de o bancă sau de o agenție guvernamentală. O evaluare imobiliara de catre un specialist este necesara pentru multe tipuri de tranzactii, pentru obtinerea unui credit ipotecar, a unui credit cu garantie. Costă bani, dar este mai precis.
Iuri Karlovici Pilcevski
Timp de citire: 5 minute
A A
Atunci cand se fac multe tipuri de tranzactii cu spatiu rezidential, evaluarea imobiliara este o necesitate care nu poate fi evitata. Ce este evaluarea zonei și în ce cazuri este necesară? Cine are dreptul să o conducă? Ce documente trebuie pregătite pentru procedură? În ce ordine se efectuează evaluarea și cât de scump va costa proprietarul? metri patrati? Ce trebuie să știți pentru a nu greși în alegerea unui evaluator? Cum să nu fii înșelat și să plătești de două ori pentru același serviciu? O vom afla în acest articol.
Ce este o evaluare imobiliară?
Evaluarea locuinței este determinarea valorii unui obiect de pe piață sau a oricăror drepturi asupra acestuia. Evaluarea include calcularea costului de proprietate, leasing, utilizare etc.
Tipuri de costuri la efectuarea unei evaluări:
- Piaţă.
- Lichidare.
- Investiție.
- Cadastral.
Determinarea valorii de piata a unui apartament
Se calculează cea mai probabilă sumă care poate fi obținută pentru spațiul de locuit într-un mediu competitiv.
În acest caz, trebuie îndeplinite următoarele condiții:
- Nicio obligație pentru nicio parte de a cumpăra sau de a vinde.
- Părțile au informatii complete despre obiect și să efectueze acțiuni exclusiv în interesul lor.
- Imobilul este prezentat pe piata printr-o oferta publica.
- Pret rezonabil pentru locuinta.
- Costul se plătește în numerar.
Calculul prețului de lichidare
Suma care poate fi obținută pentru proprietate se calculează în condițiile în care vânzătorul este obligat să vândă proprietatea pentru Termen limită. În această situație, există circumstanțe extraordinare, sub influența cărora metri pătrați sunt nevoiți să fie vânduți la un preț mai mic decât prețul pieței.
Costul investiției
Acest tip de preț este determinat pentru o anumită persoană sau grup de persoane în funcție de scopul utilizării spațiului (de exemplu, venituri din chirie). În acest caz, luarea în considerare a probabilității de vânzare la un preț de investiție pe piață nu este necesară.
Calculul prețului cadastral
Efectuat în scopul calculării impozitului pe obiect imobil. Determinarea se face de către un măsurator.
Scopul evaluării obiectului
Scopul depinde în primul rând de tipul de tranzacție care trebuie finalizată. Conform Standardului Federal de Evaluare „Scopul evaluării și tipurile de valoare (FSO N 2)”, aprobat prin Ordinul Ministerului Dezvoltării Economice din Rusia din 20 iulie 2007 N 255, se disting următoarele obiective:
- , transferuri in folosinta inchiriere, managementul increderii.
- Pentru semnarea unui contract de căsătorie sau la împărțirea proprietății în caz de divorț.
- La furnizarea unui obiect ca garanție.
- Pentru a controla plata impozitului în cazul unui litigiu privind baza de impozitare.
- În cazul înstrăinării locuințelor.
- În caz de răscumpărare, confiscarea unui obiect pt nevoile statului.
- și cumpărarea în cadrul programului de credit ipotecar pentru locuințe secundare.
- La cesionarea datoriilor în legătură cu imobile.
- În situația în care obiectul este transferat către persoane juridice.
Lista nu este exhaustivă.
Cine are dreptul să efectueze o evaluare?
Determinarea costului metrilor pătrați se realizează de către organizațiile de evaluare acreditate din țară.
Cele mai faimoase și de încredere includ:
- Scorul Atlant.
- Grand Real. O caracteristică aparte a companiei este că specialiștii oferă și servicii juridice (contestare a valorii, împărțire în situație de divorț, litigii etc.).
- Expert 365.
- În sus.
- ABC-consultații active de afaceri. Lucrează în domeniul afacerilor, evidențiind în special firme străine care desfășoară activități comerciale în țara noastră.
Intr-o situatie in care esti interesat valoarea cadastrală, vă rugăm să contactați Centrul de inventar tehnic.
Ce este necesar pentru a efectua o evaluare?
O persoană care dorește să determine costul locuinței va trebui să se pregătească:
- Paşaport.
- Un document care confirmă proprietatea. Dacă sediul este situat într-o casă nou construită și nu există încă un certificat de titlu, atunci va trebui să furnizați contractul care a devenit baza tranzacției, precum și un pașaport cadastral.
- Pașaport pentru spațiu de locuit de la BTI.
- Dovada că nu există sarcini asupra proprietății.
- Autorizație de reamenajare eliberată de ITO (dacă a avut loc reamenajare).
- Planul clădirii și explicația apartamentului.
Cum se evaluează imobilul?
Procesul de calcul al costurilor este împărțit în 5 etape:
- Determinarea obiectului și scopului evaluării, adică ce se evaluează și de ce. Atunci când desemnați un obiectiv, trebuie să vă amintiți că prețul serviciilor evaluatorului depinde direct de acest lucru.
- Alegere organizarea de evaluare. Trebuie amintit că, în conformitate cu Legea federală „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” din 29 iulie 1998 nr. 135-FZ, compania trebuie să fie acreditată și să aibă cel puțin 2 angajați.
- Semnarea unui contract cu firma.
- Furnizarea de bunuri imobiliare în scopul inspecției.
- Ia o concluzie. Documentul se produce în termen de 3 zile de la data verificării.
Cât costă evaluarea proprietăților?
Costul serviciilor consta in:
- regiunea în care se află proprietatea și gradul de distanță față de organizația expertă;
- zona camerei;
- obiectivele de evaluare;
- calificări profesionale;
- scopul terenului (dacă vorbim de un teren).
Prețurile medii variază între 2.500 și 25.000 de ruble.
Procesul de stabilire a costurilor imobiliare efectuate după anumite principii, folosind metode consacrate. Evaluarea imobilului include mai multe etape.
Etapa 1. Enunțarea problemei - de ce este necesar să se determine costul obiectului. În această etapă, este necesar să se clarifice scopul procedurii. De exemplu, pentru a vinde un apartament sau pentru a obține un credit ipotecar.
Este necesar să aflați exact ce preț urmează să fie stabilit. Acest lucru va depinde de scopul activității de evaluare. Deci, pentru a vinde o proprietate, trebuie să determinați valoarea de piață, să vă înregistrați polita de asigurare- asigurare. Valoarea garanției este de obicei calculată atunci când contractați un credit ipotecar pe o proprietate pentru a oferi un împrumut.
Trebuie stabilită data lucrării. Sunt înregistrate toate condițiile și circumstanțele posibile care pot afecta costul final.
Etapa 2. Formarea unui plan și a acordului. Evaluatorul, după familiarizarea prealabilă cu proprietatea, întocmește o procedură pentru efectuarea lucrărilor de evaluare, care începe cu o inspecție vizuală a proprietății și familiarizarea cu informațiile furnizate. Dacă obiectul este suficient de mare, atunci este determinată necesitatea de a atrage experți evaluatori suplimentari.
La sfârșitul acestei etape, se cere să întocmească și să semneze un acord, care să indice părțile care îl încheie.
Asemenea 
Etapa 3. Colectarea informațiilor și fundamentarea concluziilor. Această etapă este cea mai responsabilă. Rezultatul final depinde de ce informații sunt colectate.
Proprietatea este studiată mai detaliat și descrisă în detaliu. Sunt indicate posibilele defecte și este descrisă zona înconjurătoare a obiectului. Sunt analizate documentele juridice disponibile și se verifică acuratețea acestora. Obiectul este considerat din punct de vedere al amplasării economice și sociale a acestuia.
În cele din urmă, toate informațiile colectate și furnizate sunt analizate de un specialist.
Etapa 4. Este selectată modalitatea cea mai acceptabilă și eficientă de utilizare a teritoriului dat, atât un loc dezvoltat, cât și unul presupus vacant. Se stabilește cel mai mare preț de utilizare a terenului pe care se află instalația.
Etapa 5. Procedura de calcul al costului unui obiect. Se efectuează pe baza a trei metode principale de calcul:
- Abordarea veniturilor se bazează pe determinarea posibilei încasări de beneficii economice din utilizarea unui anumit obiect.
- Metoda comparativă se bazează pe compararea proprietăților similare. Această metodă nu poate fi aplicată obiectelor unice, întrucât imobilul trebuie să fie comparabil.
- Abordarea costurilor se bazează pe includerea acelor cheltuieli care au fost suportate anterior și care ar trebui făcute suplimentar pentru refacerea obiectului, ținând cont de uzura acestuia.
Etapa 6. Coordonarea rezultatelor obtinute tinand cont de toate conditiile. În această etapă, sunt identificate posibile inexactități și erori. Se formează costul total final.
Etapa 7.Întocmirea unui raport de evaluare, care se transferă clientului lucrării.
Acesta trebuie să conțină următoarele informații:
- data raportului;
- informatii despre evaluator;
- baza pentru efectuarea lucrărilor de evaluare;
- descrierea proprietății;
- o listă a metodelor și metodelor de evaluare utilizate;
- toleranțe și restricții la determinarea costului;
- lista documentatiei;
- costul total al obiectului.
Criterii de cost obiect
Prețul final al bunurilor imobiliare este afectat de cantitate uriașă criterii si factori:
Pentru imobile, valoarea este influențată semnificativ de anul în care a fost construită clădirea, precum și de materialul din care a fost construită.
Cum se realizează evaluarea în practică: procedură
De obicei, atunci când are loc o evaluare imobiliară, cele două părți la tranzacție au opinii diferite asupra rezultatului final. Banca este interesată să subestimeze valoarea bunurilor imobiliare. Dacă este mai mică, atunci vânzarea obiectului ca garanție poate fi mai rapidă.
Pentru debitor, un cost mai mare garantează o cantitate mareîmprumut. Această situație trebuie luată în considerare când organizatie bancara oferă propriul evaluator.
Mai mult, atunci când munca de evaluare este efectuată de un specialist independent, banca poate refuza să accepte un astfel de raport.
Evaluarea imobiliară este o procedură care este necesară pentru a stabili valoarea unui obiect la un moment dat. Evaluatorii de specialitate efectuează lucrări pentru a determina valoarea. Procedura de evaluare constă din mai multe etape, fiecare dintre acestea fiind importantă pentru stabilirea costului final exact.
Timp de citire: 13 minute
Imobilul ca subiect al relațiilor de piață tinde să se schimbe în preț. Cu toate acestea, valoarea obiectivă este o componentă importantă a oricăror tranzacții cu bunuri imobiliare: plata impozitelor, moștenirea, cumpărarea și vânzarea și alte tranzacții. Defini figura reală poate evalua numai imobile. Să discutăm ce include acest serviciu, cine are dreptul să desfășoare astfel de evenimente și cât vor costa clienții în 2019.
- terenuri, indiferent de destinația lor;
- acțiuni agricole;
- apartamente, case și alte tipuri de imobile rezidențiale;
- spatii industriale si comerciale;
- cladiri de birouri si spatii;
- spații de vânzare cu amănuntul;
- proiecte de construcții neterminate;
- garaje capitale, cladiri comerciale nerezidentiale si alte obiecte de valoare.
ÎN vedere generală Răspunsul la întrebarea ce este evaluarea imobiliară include analiza:
- starea generală a economiei într-o anumită regiune;
- caracteristicile individuale ale obiectului: locația, starea, caracteristicile cantitative, caracteristicile arhitecturale, decorarea și așa mai departe;
- prețuri pentru alte obiecte cu caracteristici calitative și cantitative similare.
Un astfel de studiu ne permite să stabilim relația dintre principiile, factorii și parametrii care formează valoarea articolului evaluat. Această formulare este cea care descrie cel mai precis conceptul și scopurile evaluării imobiliare.
O analiză mai completă a informațiilor vă permite să preziceți tendințele pieței, să determinați dinamica creșterii sau scăderii valorii și chiar să determinați atractivitatea investițională a unei anumite proprietăți în viitor.
Relevanța evaluării în condițiile moderne de piață
Puțini oameni obișnuiți sunt familiarizați cu specificul activităților de evaluare. Prin urmare, nu este de mirare că mulți oameni se întreabă ce înseamnă o evaluare imobiliară pentru astăzi. Există mai multe motive pentru relevanța sa:
- În unele cazuri, evaluarea bunurilor imobile este impusă de lege, de exemplu, atunci când este vorba de tranzacții cu bunuri imobiliare de stat și municipale sau când obiecte sunt gajate, de exemplu, la primirea unui împrumut.
- Stabilirea cuantumului plăților și taxelor fiscale, plata serviciilor notariale, clarificarea bazei de impozitare dacă cadastrul conține o cifră umflată.
- La evaluarea unei proprietăți se poate stabili nu numai valoarea de piață, ci și valoarea investiției, de exemplu, dacă proprietatea este transferată ca cotă-parte din capitalul autorizat al unei companii comerciale.
- La soluționarea litigiilor de proprietate cu privire la bunuri imobiliare: împărțirea proprietății moștenite sau proprietatea comună a soților, plata despăgubirilor etc.
- Pentru a efectua tranzacții de cumpărare și vânzare. Dacă prețul este prea mare, șansele de vânzare a proprietății sunt mult reduse, iar un preț mic este nerentabil pentru vânzător.
Deci, relevanța evaluării imobiliare în condițiile moderne de piață este de netăgăduit. Orice obiect are valoare atata timp cat este prezent pe piata.
Mediul de piață este baza formării prețurilor. Fără alte obiecte și subiecte ale relațiilor, imobilul în sine nu va avea valoare și, prin urmare, nicio valoare pentru proprietar și alte persoane. Prin urmare, prezența unui obiect pe piață este o condiție integrală pentru evaluare. Fără aceasta, imobilul nu este un volum de drepturi, ci doar o structură de beton sau un strat de sol.
Cadrul de evaluare a reglementărilor în Federația Rusă
Întrucât activitățile de evaluare sunt importante pentru funcționarea normală a pieței, ele necesită separat reglementare guvernamentală. Prin urmare, legiuitorul s-a format cadrul legal evaluări imobiliare. Acesta include:
- Legea federală nr. 135 din 29 iulie 1998 „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”. Legea discută:
- baza de reglementare a acestei activități;
- relațiile apărute între părți;
- persoanele care au dreptul de a furniza acest gen servicii;
- temeiuri pentru detinere actiuni de evaluare;
- procedura de înregistrare a rezultatelor acestora;
- elementele de bază ale controlului asupra activităților de evaluare;
- reguli pentru efectuarea evaluării cadastrale.
- Standard federal de evaluare FSO nr. 7, aprobat. Prin Ordinul Ministerului Energiei nr.611 din 25 septembrie 2014. Documentul specifica:
- obiecte de evaluare;
- cerințe pentru procedura de evaluare;
- procedura de atribuire a sarcinilor evaluatorului;
- caracteristici ale analizei informațiilor de piață;
- utilizarea diferitelor abordări în activitățile de evaluare;
- o procedură de armonizare a rezultatelor obținute prin diferite metode și abordări etc.
- respectă cerințele legislației privind evaluarea, regulile de afaceri și etica profesională;
- să asigure siguranța documentelor depuse, să nu dezvăluie informațiile obținute în urma activităților lor;
- păstrează copii ale rapoartelor timp de cel puțin trei ani și, la cerere, le înaintează autorităților de drept și judiciare;
- determina costul unui obiect pe baza unor informații fiabile, efectuează o evaluare în mod obiectiv, indiferent de cerințe părţile interesateși așa mai departe.
- evaluarea se efectuează exclusiv pe baza unui acord între evaluator și client;
- costul final este determinat pe baza informațiilor curente colectate de evaluator;
- prețul poate fi stabilit folosind diferite abordări și metode, pe care expertul are dreptul să le aleagă independent. Dacă sunt selectate mai multe abordări, acestea ar trebui coordonate;
- costul final, indiferent de natura sa, trebuie afișat în ruble;
- Evaluatorul întocmește un raport în care se indică valoarea estimată a proprietății. Valoarea finală trebuie să fie justificată, astfel că expertul în raport oferă cursul raționamentului său și probele în favoarea concluziilor sale.
- pe piata exista obiecte competitive;
- părțile la tranzacție dețin datele necesare, inclusiv informații despre situația pieței, și acționează în propriul interes;
- prețul este rezonabil și plata are o valoare monetară;
- imobilul este prezentat pe piata libera;
- părțile intră într-o tranzacție din proprie voință, nu sunt obligate să cumpere/să vândă;
- Investiție. Determinată de beneficiul pe care îl poate primi un investitor. Include calculul profitabilității așteptate și al ratei de capitalizare calculate pentru un anumit investitor.
- Lichidare. Prețul maxim pe care proprietarul îl va primi la lichidarea întreprinderii/obiectului sau înstrăinarea forțată a acesteia.
- Cadastral. Este determinat prin metode de evaluare în masă, motiv pentru care are o eroare mare. Este obligatoriu prin lege și se desfășoară sub controlul Rosreestr.
- Asigurare. Prețul pe care proprietarul îl va primi drept despăgubire la producerea unui eveniment asigurat. La achiziționarea unei polițe se efectuează o evaluare a valorii imobilelor în scopuri de asigurare. Este folosit pentru a calcula sume de asigurare, dobânda, valoarea remunerației către asigurător și așa mai departe.
- Reziduu – prețul la momentul evaluării, ținând cont de uzura naturală și de altă natură.
- Profitabil. Este folosit cel mai des pentru ca stabileste cel mai probabil pretul pe care beneficiarul il va primi, tinand cont de riscuri. Fiind o abordare predictivă, poate avea o eroare mare, deoarece nimeni nu este capabil să prezică în mod fiabil starea pieței pe termen lung.
- Scump. Implică studierea costului creării unei instalații existente. Prețul este definit ca expresia necesară pentru a construi o proprietate similară.
- Comparativ. Se bazează pe determinarea prețului, calculat luând în considerare costul obiectelor similare sau similare, informații despre care sunt publicate în surse deschise. Este utilizat la evaluarea valorii de lichidare, precum și a valorii de piață, cadastrală și altele.
Astfel, Legea federală nr. 135 definește temei legal desfășurarea activităților de evaluare, iar standardul de evaluare le clarifică, reglementând activitățile evaluatorilor și ale altor părți din punct de vedere procedural.
În plus, există și alte standarde de evaluare. De exemplu, OSF nr. 1 determină concepte generaleși abordări ale activităților de evaluare, indiferent de obiectul evaluării, OSF nr.2 înregistrează principalele tipuri de evaluări și valoarea calculată pe baza acestora. OFS nr. 3 clarifică aspectele legale ale prelucrării informațiilor rezultate.
Standardele și regulile de evaluare pot fi stabilite intern reglementărilor organizații de autoreglementare ale evaluatorilor, precum și acorduri privind implementarea activităților de evaluare.
Să aruncăm o privire mai atentă la cine are dreptul să efectueze o evaluare.
Cine face evaluarea
Evaluarea este încredințată evaluatorilor - experți cu abilități speciale, educație, echipament și permise. Cel mai complet răspuns la întrebarea cine este un evaluator imobiliar se găsește în art. 4 Legea federală nr. 135. Potrivit acestui document, evaluatorul este individual care sunt membri ai unei organizații profesionale de autoreglementare, au un certificat de calificare și și-au asigurat răspunderea în stabilit prin lege Bine.
Evaluatorul poate funcționa în mod privat sau ca angajat al unei organizații de evaluare.
Oricine face o evaluare imobiliară trebuie să îndeplinească cerințele art. 15 Legea federală nr. 135, în special:
Vă rugăm să rețineți că din 01.04. 2019, evaluatorul trebuie să aibă un certificat de calificare cu cel puțin o direcție deschisă, de exemplu, „Evaluare imobiliară”. Poate furniza doar serviciile enumerate în document.
Cerințe pentru procedura de evaluare a imobilelor
Pe lângă condițiile pe care trebuie să le îndeplinească subiectul activităților de evaluare, legea prevede și cerințe pe care trebuie să le îndeplinească procedura de evaluare în sine și informații despre rezultatele implementării acesteia.
Cerințele pentru evaluarea imobilelor sunt determinate de Secțiunea V a Standardului Federal nr. 7, conform prevederilor cărora:
Dacă toate cerințele sunt îndeplinite, prețul final din raport, în conformitate cu art. 12 Legea federală nr. 135, este recunoscută ca fiind de încredere, justificată și recomandată atunci când se efectuează tranzacții cu obiectul.
Faceți un sondaj sociologic!
Tipuri de evaluări
Evaluarea de piață a bunurilor imobiliare este cel mai frecvent tip de activități de evaluare desfășurate în mod privat în Federația Rusă. Aceasta implică determinarea prețului cel mai probabil pentru care proprietatea în cauză poate fi înstrăinată la un anumit moment, inclusiv în trecut.
Condiții importante pentru evaluarea de piață:
Pe lângă valoarea de piață, există și alte tipuri principale de valoare utilizate în evaluarea imobiliară:
Abordări ale evaluării
În conformitate cu clauza 11 din OFS nr. 1, aprobat. Prin Ordinul Ministerului Economiei nr. 297 din 20 mai 2015, există o serie de abordări ale acțiunilor de evaluare, iar desemnarea unei evaluări imobiliare presupune alegerea uneia sau mai multor deodată. Printre acestea se numără:
Fiecare dintre aceste abordări are propriile sale metode. Evaluatorul efectuează selecția și combinarea acestora în mod independent, ținând cont de scopurile și obiectivele care i-au fost atribuite. În raportul final, el ar trebui să justifice alegerea unei abordări sau alteia.
Regulile pe care evaluatorul ar trebui să le respecte sunt definite în Secțiunea VII a OFS nr. 7.
Procedura de evaluare
Să ne uităm pe scurt la procesul de evaluare imobiliară și etapele acestuia. Include un lanț de evenimente și interacțiune între evaluator și client:
- Încheierea unui acord și cesiune.
- Colectarea si analiza informatiilor necesare obtinerii celui mai fiabil pret.
- Selectarea abordărilor și metodelor, efectuarea calculelor.
- Dacă sunt selectate mai multe metode, este necesară coordonarea acestora. Calculele pentru evaluarea imobilelor efectuate în cadrul diferitelor metode și abordări sunt aduse în conformitate.
- Întocmirea unui raport scris care descrie munca depusă, justifică rezultatele evaluării, enumerând principalele fapte și concluzii la care a ajuns expertul.
Raportul este transmis clientului în formă scrisă și, dacă este necesar, electronic.
Dacă plata nu a fost efectuată în avans, onorariul evaluatorului se plătește la livrarea raportului. Cine plătește pentru evaluarea imobilului, vânzătorul sau cumpărătorul, depinde de acordul prealabil al părților și de scopul evaluării. De exemplu, la întocmirea unui contract de ipotecă, costurile sunt suportate de cumpărător. Dacă este necesar în scopuri fiscale - pentru contribuabil, la înregistrarea unei polițe de asigurare - pentru cumpărătorul asigurării și alții în interesul cărora se efectuează evaluarea.
Principiile evaluării imobilelor
Conceptele și principiile de bază ale evaluării nu sunt definite în Legea federală nr. 135 - acestea sunt doar reguli teoretice care nu sunt reflectate în legislație. Ele stau la baza efectuării lucrărilor de evaluare, pe care evaluatorul trebuie să le urmeze în primul rând.
Există 3 grupuri de principii, fiecare dintre ele include:
- Principiul poziției utilizatorului. Ea implică reflectarea beneficiilor unui obiect, determinarea celui mai favorabil preț pentru acesta și evaluarea beneficiilor viitoare.
- Principiile de interconectare a părților imobiliare, în cadrul cărora prețul se bazează pe cea mai profitabilă utilizare a fiecărei părți individuale a unui singur imobil.
- Principii de poziție pe piață prin care prețul este determinat în funcție de condițiile dictate de piață.
Principiul este cel mai mult utilizare eficientă generalizează aceste trei grupe, reflectând pe deplin sarcinile de evaluare imobiliară.
Metodologia de evaluare
Există câteva cele mai comune calitate și metode cantitative evaluări, precum și multe combinații ale acestora. Selecția lor este efectuată de evaluator este permisă o combinație de metode. Acestea reflectă modul în care este evaluată imobilul în funcție de scopurile și obiectivele stabilite de client.
Cele mai comune metode includ:
- Comparativ - analiza prețurilor medii ale segmentului de piață din care face parte subiectul evaluării și calculul costului pe baza unei comparații a caracteristicilor obiectelor studiate și ale altor obiecte.
- Metoda capitalizării. Presupune determinarea valorii actualizate sub forma venitului net care poate fi primit.
- Metoda de actualizare a fluxurilor financiare. Vă permite să determinați suma actuală a venitului potențial instabil pe care proprietarul îl va primi în viitor.
Tehnologia de evaluare imobiliară poate implica utilizarea mai multor metode simultan.
Evaluarea proprietatilor comerciale
Orice obiect a cărui exploatare ar trebui să aducă profit este considerat comercial. Prin urmare, alegerea abordării evaluării veniturilor este logică. Adică, valoarea rezonabilă prezentă trebuie să includă profiturile viitoare pe care proprietarul le poate și cel mai probabil le va primi din exploatarea sau înstrăinarea unui astfel de obiect.
Principalul tip de profit din proprietăți comerciale este chiria, prin urmare, atunci când le evaluăm, trebuie calculat venitul net din chirie, minus principalele cheltuieli ale proprietarului pentru:
- reparații curente;
- facturi de utilitati;
- servicii de compensare;
- asigurare si asa mai departe.
În această situație, la evaluarea unui imobil, o inspecție este obligatorie, deoarece calcularea prețului de închiriere necesită studierea stării imobilului.
Se folosește și o abordare comparativă. Atunci când calculează prețul unei proprietăți comerciale, evaluatorul presupune că cumpărătorul nu va plăti mai mult decât costă o proprietate similară pe piață.
Mai multe informații despre caracteristicile obiectelor de afaceri în articolul „”.
Evaluarea proprietatilor rezidentiale
Estimarea valorii spațiilor dintr-o clădire rezidențială este cel mai frecvent tip de acțiune de evaluare. Locuință este orice proprietate care, conform standardelor sanitare și tehnice, este destinată rezidenței permanente a oamenilor: apartamente și cămine, case și case de țară, cabane, apartamente, penthouse-uri etc.
Principalele motive pentru evaluarea sa:
- obținerea unui credit ipotecar și înregistrarea garanțiilor;
- intrarea in mostenire;
- executarea tranzacțiilor - evaluarea bunurilor imobile în timpul vânzării, înregistrarea actului de donație, încheierea unui contract de schimb, rentă viagerăși așa mai departe;
- soluționarea litigiilor de proprietate, inclusiv în timpul împărțirii acesteia.
La evaluarea bunurilor imobiliare rezidentiale se foloseste cel mai des metoda comparativa. Cel mai corect preț va fi unul echitabil ținând cont de situația pieței, prețurile pentru alte obiecte similare, cererea și oferta.
Luarea în considerare a caracteristicilor individuale este, de asemenea, importantă. De exemplu, procedura de evaluare a locuințelor economice de dimensiuni mici va diferi de modul de evaluare corectă a bunurilor imobiliare de lux.
Evaluare și examinare
Evaluarea bunurilor imobiliare se bazează pe identificarea prețului probabil, ținând cont de circumstanțele obiective ale pieței și de caracteristicile subiective ale proprietății evaluate. În același timp, evaluarea caracteristicilor subiective se realizează pe baza informațiilor vizibile și disponibile public despre obiect, fără a ține cont de eventualele defecte ascunse. Prezența lor explică neajunsurile raportului de evaluare imobiliară – raportul nu va fi obiectiv.
Pentru a obține cele mai fiabile informații despre starea proprietății, mai ales dacă există îndoieli cu privire la aceasta, se recomandă efectuarea unei examinări a proprietății. Rezultatele sale dezvăluie uneori, de exemplu:
- defecte ale structurilor de susținere;
- defecțiuni ascunse sau uzură severă a comunicațiilor interne;
- reamenajări nedocumentate și neautorizate;
- alţi factori calitativi care ar trebui să influenţeze rezultatul evaluării.
O examinare este efectuată atunci când coordonarea rezultatelor unei evaluări imobiliare a dat un rezultat umflat care nu corespunde intereselor clientului.
Evaluare pentru judecată
O evaluare pentru instanță este de obicei cauzată de un litigiu de proprietate. Aceasta implică cel mai adesea împărțirea proprietății succesorale sau conjugale, mai ales când vine vorba de suma despăgubirii pe care o parte trebuie să o plătească în schimbul proprietății unice.
Evaluare pentru proces poate fi efectuată fie din inițiativa uneia dintre părțile în litigiu, fie prin decizie a judecătorului.
Mulți oameni se străduiesc să evalueze imobilul ieftin. Dar acest tip de evaluare ar trebui să fie cel mai obiectiv, deoarece rezultatele sale, examinate cu atenție de judecător, pot fi puse sub semnul întrebării.
Dacă obiectivitatea raportului de evaluare i se pare îndoielnică judecătorului, rezultatele acestuia nu vor fi luate în considerare, iar instanța va dispune o nouă examinare.
O altă caracteristică: o astfel de evaluare va trebui plătită nu de persoana care o comandă, ci de persoana care este suportată de cheltuielile de judecată. De regulă, acest lucru este făcut de învins sau de ambele părți, în funcție de ceea ce decide judecătorul.
Rezultatele evaluării și raportarea
Raportul, conform clauzei 3 din OFS nr. 3, este un document cu valoare probatorie, care contine valoarea de piata si alte valori bazate pe scopurile si obiectivele actiunilor de evaluare. Un raport privind evaluarea valorii de piață a unei proprietăți include concluziile și judecata în cunoștință de cauză a unui specialist, care sunt formulate pe baza informațiilor deschise și de încredere primite de acesta.
La întocmirea unui raport, evaluatorul ia în considerare trei principii principale:
- include orice informație pe care autorul le consideră semnificative;
- informațiile care stau la baza determinării valorii studiate trebuie să fie de încredere și confirmate;
- Datele reflectate în document nu trebuie să implice o interpretare ambiguă și să inducă în eroare clientul.
Raportul acoperă fiecare detaliu al modului în care este evaluată proprietatea, inclusiv:
- informatii despre toti specialistii implicati si obiectele studiate;
- analiza condițiilor de piață, utilizarea unor factori de preț specifici;
- descrierea procesului de evaluare: justificarea utilizării anumitor abordări, succesiunea utilizării metodelor, precum și rezultatele finale;
- procedura de armonizare a rezultatelor evaluării obținute prin diferite metode;
- principalele concluzii, rezultate în termeni valorici.
Procedura de evaluare a imobilelor presupune intocmirea unui raport in format hartie si electronic. Document de hârtie trebuie să fie numerotate, cusute și semnate personal de subiectul activității de evaluare.
Contract de evaluare
Potrivit art. 9 F Nr. 135, contractul este principala si baza obligatorie desfasurarea activitatilor de evaluare. În plus, evaluarea poate fi efectuată numai pe baza unei hotărâri judecătorești.
Contractul dintre client și evaluator definește principalele responsabilități ale părților, inclusiv modul în care se realizează evaluarea imobilului. Punctele reflectate în acesta vor determina ulterior conținutul raportului de evaluare.
- obiectivele de evaluare;
- descrierea obiectului studiat;
- tipul valorii de determinat;
- cuantumul onorariului evaluatorului și procedura de plată a acestuia;
- termene pentru realizarea acțiunilor de evaluare și întocmirea unui raport;
- informatii despre asigurarea de raspundere civila a expertului, informatii despre SRO;
- FSO care va fi utilizat în timpul lucrărilor și alte informații.
Vă invităm să vă familiarizați cu un exemplu de acord de evaluare.
Termeni de referință
Înainte de procedură, a termeni de referință pentru evaluarea imobilelor. Conform clauzei 21 din OFS nr. 1, clauza 8 din OFS nr. 7, acesta trebuie să conţină:
- o descriere a obiectului care vă permite să identificați fiecare dintre părțile sale;
- o listă de drepturi care fac obiectul evaluării, precum și sarcinile și alte restricții care afectează prețul;
- caracteristicile obiectului;
- scopul studiului și utilizarea prevăzută a raportului;
- tipul de preț și data la care ar trebui stabilit;
- ipoteze care susțin rezultatele evaluării și alte informații importante.
Caietul de sarcini pentru evaluarea imobilelor poate contine si alte cantitati de luat in considerare: dimensiunea chirie, costuri de reparații, pierderi și așa mai departe. De obicei, este întocmit de însuși evaluatorul, ținând cont de scopurile și obiectivele enunțate la semnarea contractului cu clientul.
Sarcina este parte integrantă a raportului de evaluare, deoarece descrie principalele metrici din care pornește executantul muncii de evaluare.
Perioada de valabilitate a rezultatelor evaluării
Legislația relevantă nu determină perioada de valabilitate a evaluării valorii de piață a imobilelor. Acest lucru se datorează faptului că raportul este întocmit pentru o anumită dată: la ora curentă sau la un anumit moment din trecut. Prin urmare, un astfel de document pur și simplu nu poate avea o dată de expirare, este nelimitat. Cu toate acestea, determină prețul exact pentru data indicată în document și nu pentru oricare alta.
Totuși, acest lucru nu înseamnă că raportul poate fi utilizat doar în ziua pentru care este stabilit prețul. Perioada aproximativă pentru care este valabilă evaluarea imobiliară este determinată de clauza 2 a art. 12 Legea federală nr. 135.
Potrivit legii, prețul obținut pe baza rezultatelor evaluării poate fi recomandat pentru finalizarea unei tranzacții în termen de șase luni de la data întocmirii raportului.
De exemplu, la vânzarea unui apartament, valoarea de piață bazată pe rezultatele evaluării rămâne valabilă timp de 6 luni. După acest timp, situația pieței este probabil să se schimbe, ceea ce va afecta și prețul pieței.
Valoarea remunerației evaluatorului
Pretul serviciilor de evaluator imobiliar nu este reglementat de lege. Fiecare subiect al activităților de evaluare desfășurate cabinet privat, este liber să reglementeze în mod independent costul serviciilor sale.
De regulă, onorariul evaluatorului depinde de pregătirea sa, autoritatea printre alți specialiști și garanțiile de obiectivitate a rezultatelor pe care le poate oferi clientului.
Alți factori subiectivi influențează, de asemenea, cât costă o evaluare imobiliară:
- locația obiectului și regiunea locației;
- clasa imobiliara. Evaluarea bunurilor imobiliare de afaceri este mai costisitoare;
- zona obiectului. Cu cât obiectul este mai mare, cu atât evaluarea este mai costisitoare;
- urgența prestării serviciilor;
- scopurile pentru care se efectuează calculul costurilor;
- profunzimea cercetării și alte caracteristici ale situației.
Costul serviciilor trebuie specificat în contract. Prețurile medii variază de la o regiune la alta. În capitală, costul evaluării proprietăților comerciale începe de la 20 de mii de ruble, rezidențiale - de la 5-6 mii de ruble.
Autoevaluarea bunurilor imobiliare
Nu toată lumea este dispusă să plătească pentru evaluări, mai ales dacă prețul este necesar pentru a publica o reclamă pentru vânzarea unui apartament. Cel mai simplu mod de a evalua singur imobilul este să studiezi ofertele disponibile pe piață, să găsești proprietăți similare, să le compari caracteristicile și să calculezi prețul tău aproximativ, ținând cont de caracteristicile individuale ale apartamentului tău.
De regulă, prețul este influențat de următorii factori:
- podea. Etajele exterioare au un preț mai ieftin;
- dezvoltarea infrastructurii. Prezența grădinițelor, școlilor, stațiilor de transport, supermarketurilor, spitalelor, parcărilor și altor infrastructuri în apropiere crește costul, în timp ce absența acestora îl reduce;
- Starea locuinței. Renovările proaspete, echipamentele și instalațiile sanitare noi pot crește prețul.
Aflați mai multe despre alți factori de preț din materialul „”.
Preț cadastral
Unul dintre tipurile de prețuri imobiliare disponibile publicului este (KS). Se determină pe baza rezultatelor unei evaluări efectuate sub controlul Rosreestr. Acest cost este calculat în scopuri fiscale și este stabilit în fiecare regiune separat prin decizie a autorităților locale.
Evaluarea bunurilor imobiliare BTI presupune utilizarea metodelor de evaluare în masă, ceea ce implică inevitabil o mare eroare în determinarea valorii și poate supraestima/subestima valoarea impozitului de plătit.
Informațiile despre CS ale obiectelor evaluate sunt disponibile publicului. Cel mai simplu mod de a le obține este prin Harta Publică Cadastrală. Pentru a face acest lucru, urmați linkul și faceți clic pe zona de interes de pe hartă.
Concluzie
Evaluarea imobiliară este un set de acțiuni ale unui evaluator care vizează determinarea celei mai probabile valori a unui obiect în circumstanțe date. Procedura se desfășoară din diverse motive, dar numai de către experți evaluatori cu certificat de calificare. Ei colectează și analizează informațiile necesare și, pe baza rezultatelor analizei, calculează prețul cel mai probabil. Rezultatele sunt incluse în raport, care este rezultatul evaluării. Este considerat un act probator si, pana la proba contrarie in instanta, este considerat obiectiv.
Maestru stiinte juridiceîn direcţia „Civil şi dreptul familiei" În 2005 a absolvit Universitatea de Stat din Sankt Petersburg, în 2012, Facultatea de Economie a Universității de Stat din Moscova. M.V. Lomonosov cu o diplomă în analiză financiară. După ce a primit al doilea studii superioare a fondat o companie independentă de evaluare. Sunt angajat în evaluarea imobilelor, terenurilor și a altor proprietăți.
Cum se evaluează imobilul la intrarea în moștenire? Care sunt caracteristicile evaluării valorii proprietății întreprinderii? Cine conduce evaluare independentă proprietate în timpul divorțului?
Bună ziua, dragi cititori ai revistei online HeatherBober. Viktor Golikov este cu tine și astăzi vom înțelege procedura de evaluare a proprietății.
Aproape fiecare persoană cel puțin o dată în viață se confruntă cu nevoia de a afla valoarea de piață a unei mașini, a unui imobil sau a unui alt tip de proprietate. Serviciile unui evaluator sunt necesare pentru tribunal, asigurări și vânzări de proprietăți.
Deci, să aruncăm o privire mai atentă asupra subiectului articolului.
1. Ce este evaluarea proprietății și de ce se efectuează?
Mai întâi, să definim conceptul.
Determinarea valorii de piață și a legalității dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile și imobile în conformitate cu un scop prestabilit.
Se referă la cel mai comun tip de muncă de evaluare. Întrucât economia este un lucru inconstant, prețul bunurilor materiale tinde să se schimbe. Prin urmare, destul de des este necesar să se determine valoarea proprietății pentru persoane fizice sau persoane juridice in functie de conditiile pietei.
O evaluare este necesară în următoarele situații:
- cumpărare și vânzare;
- asigurare;
- împrumut;
- determinarea valorii cadastrale;
- evaluare pentru instanta (executarea hotararilor);
- evaluare pentru o bancă (lichidarea afacerii).
Un articol special este evaluarea proprietății la intrarea în moștenire. Constituția Federației Ruse garantează dreptul de a înregistra proprietatea asupra proprietății moștenite.
Pentru a primi o moștenire se întocmesc pas cu pas o serie de documente, dintre care unul este un raport de evaluare. Determinarea costurilor este efectuată de agenții guvernamentale sau organizații independente. Despre ce vrei să spui oferă un truc aflați în articolul de referință despre resursa noastră.
Moștenitorul poate folosi diverse mecanisme de evaluare, dar în orice caz va trebui să plătească o taxă de stat, a cărei valoare este proporțională cu valoarea bunului moștenit. Folosind oricare dintre mecanisme, puteți efectua.
Există trei tipuri de determinare a prețului unei moșteniri:
1) Costul inventarului
Determinat de evaluatorul BTI. Ia în considerare un număr mic de factori, din cauza cărora prețul este considerat mai mic decât cel real. Valoarea taxei este semnificativ mai mică decât pentru alte tipuri de stabilire a prețurilor.
2) Valoarea cadastrală
Se definește pentru evaluarea terenurilor și imobilelor ca fiind valoarea înscrisă în registrul cadastral imobiliar. Moștenitorii contactează adesea pentru compararea prețurilor sau concluzii alternative.
3) Valoarea de piata
Definită ca valoarea pentru care o moștenire poate fi vândută sau cumpărată. Doar cu această opțiune de evaluare bunuri mobile. Cel mai de încredere preț și taxă aparțin categoriei de piață a valorii proprietății.
Caracteristicile evaluării pot fi văzute clar în tabel:
Toate mecanismele sunt legale, iar rezultatele sunt obligatorii pentru a fi luate în considerare de către notar.
Informații suplimentare se găsesc în articolul „”.
2. Ce tipuri de evaluare a proprietății există - TOP 5 tipuri principale
O economie de piață presupune tranzacții între proprietari bazate pe valoarea de piață a bunurilor și a muncii. Pentru a iniția un contract, proprietarul trebuie mai întâi să afle prețul real al proprietății. Datorită cererii pentru o astfel de procedură, numărul companiilor implicate în acest proces este și el în creștere.
Casa unui porc ar trebui să fie o fortăreață!
Dar trebuie evaluat ca o porci, și nu ca un spațiu de locuit!
Experții fac concluzii ținând cont de varietatea aspectelor tipului de activitate. Să ne uităm la cele mai comune tipuri de evaluări.
Tipul 1. Evaluarea bunurilor imobile
Unul dintre cele mai comune servicii.
- teren;
- imobile industriale;
- evaluarea chiriei;
- evaluarea obiectelor neterminate.
Încheierea ofertelor imobiliare are o gamă largă de aplicații și poate fi necesară într-o varietate de situații, de la cumpărare și vânzare până la determinarea proprietății imobiliare.
Tipul 2. Evaluarea bunurilor mobile
LA bunuri mobile includ: transporturi și echipamente, mașini și instalații, mobilier și echipamente de birou, unelte și alte imobilizări corporale.
Pentru a determina corect costul, se folosesc nu numai abordări comparative, ci și alte - profitabile, de piață, de investiții, de cost.
Kitty, ești un provincial dens! În ziua de azi nimeni nu mai folosește casa de marcat există o fereastră de administrator pentru asta.
Când examinați raportul final, asigurați-vă că vi s-au prezentat principalele categorii de rating valide. În funcție de proprietăți, trebuie prezentați parametrii de prioritate ai proprietății.
Documentul de raportare include:
- date de lansare și punere în funcțiune;
- seria si numarul de inventar;
- Certificate de garanție și inspecție tehnică (reparație).
- intensitatea utilizării (normativitate).
Tip 3. Evaluarea afacerii
Calcularea valorii unei întreprinderi nu este altceva decât rezultatul activităților companiei. Afacerea este același produs, doar cu propriile caracteristici. Comerțul se calculează din punct de vedere al rentabilității, al atractivității investiționale și al complexului de vânzări.
Se face o estimare din cost:
- miza de control;
- o acțiune;
- complex imobiliar.
Evaluarea afacerii este determinată de metoda valorii de piață (venitul curent și profitul viitor), abordarea comparativă (se analizează activitățile unei companii similare) și metoda costului (cheltuielile companiei sunt deduse din active).
Tipul 5. Evaluarea proprietății intelectuale
articol special de lucru. Necesită specialiști înalt calificați, de aceea nu este recomandat pentru evaluare de către organizațiile comerciale.
Bobina este mică, dar scumpă.
Odată transformate într-un produs, dezvoltările dumneavoastră devin un atu fundamental al companiei și necesită o evaluare specializată. Adesea ideea (proprietatea intelectuală) depășește costul întregii întreprinderi! LA proprietate intelectuală includ francize și mărci comerciale.
Exemplu
Dezvoltarile comerciale de înaltă tehnologie reprezintă o cotă semnificativă din piața corporațiilor intercontinentale. Evaluarea activelor acestora determină valoarea de piață a acțiunilor acestor întreprinderi.
Bursa în continuă schimbare a unor astfel de companii complică semnificativ deciziile de evaluare, motiv pentru care clienții apelează cel mai adesea la serviciile agențiilor internaționale independente.
3. Cum se evaluează proprietatea - instrucțiuni pas cu pas pentru începători
Când se desfășoară activități de evaluare, apar întrebări. De unde să încep? Pe cine ar trebui să mă adresez? Ce se întâmplă dacă numără greșit? Nu vă faceți griji!
Diavolul nu este la fel de înfricoșător pe cât este pictat.
Să ne uităm la această procedură în ordine.
Pasul 1. Decideți asupra obiectului și scopului evaluării
Mai întâi să decidem CeŞi cu ce scop vrem să evaluăm.
Obiectele pot fi orice bunuri materiale, o colecție sau orice componente ale proprietății, servicii, informații, precum și drepturi de proprietate și revendicări. Este destul de simplu! Puteți afla costul orice forme de proprietate.
Daca ar exista un produs, ar exista un pret!
Cu obiectivul, totul este puțin mai complicat. Aici trebuie să formulați obiectivele de evaluare cât mai precis posibil, costul serviciilor evaluatorului va depinde de acest lucru.
Obiectivele evaluării sunt împărțite în obligatorii (prevazute de legislație) și proactive (realizate de partea interesată).
Preocupări obligatorii:
- proprietatea statului;
- asigurarea proprietății statului;
- procese;
- impozitare;
- împărțirea proprietății.
Inițiativele sunt legate de:
- executarea tranzactiilor;
- reorganizarea întreprinderilor;
- împrumut;
- chirie;
- asigurarea proprietatii private.
Un obiectiv corect formulat oferă un avantaj în alegerea unei metode și a abordării activităților de evaluare, ceea ce ajută la reducerea prețului muncii prestate.
Pasul 2. Selectați o companie de evaluare
Acordăm atenție costului serviciilor și specializării evaluatorului. Ieftin este, desigur, bun, dar o concluzie eronată despre preț poate costa mult mai mult. Prin urmare, comparați prețurile pentru aceleași servicii de la diferite companii.
Tot ce strălucește nu este aur!
Este posibil ca lucrurile care vă sunt dragi să nu corespundă cu valoarea lor de piață și invers! Evaluatorii cu experiență își vor declara reputația și vor oferi imediat sfaturi preliminare cu privire la lucrările ulterioare.
Dacă decideți să contactați o companie privată, asigurați-vă că solicitați o poliță de asigurare de la companie și asigurați-vă că firma care efectuează evaluarea are cel puțin doi angajați ( condiție prealabilă legea Federației Ruse).
Pasul 3. Aranjați o întâlnire și încheieți un acord
După ce ați hotărât asupra unei firme de evaluare, depuneți o cerere pentru a efectua lucrarea. Aceasta poate fi fie o declarație orală (convorbiri telefonice), fie formular electronic. Condițiile sunt aceleași în ambele cazuri. Este necesar să furnizați detaliile pașaportului, să indicați obiectul și scopul evaluării și să atribuiți timp convenabil pentru efectuarea lucrărilor.
La următoarea întâlnire se încheie un acord - din acel moment în care intrați acord legal cu evaluatorul. Pentru a semna tranzacția, trebuie să aveți la dumneavoastră documente de identificare, precum și identificatori ai obiectului și drepturile dumneavoastră asupra acestuia.
După semnarea contractului, trebuie să plătiți pentru serviciile firmei de evaluare, care va duce mai departe acordul încheiat. Acest lucru se poate face la orice sucursală bancară sau la biroul evaluatorului, cu condiția să vi se ofere chitanta de numerar, confirmând legalitatea tranzacției.
Pasul 4. Furnizăm obiectul de evaluare pentru inspecție
Nu este nevoie de prezența ta în viitor. Această sarcină poate fi îndeplinită de o persoană de încredere. Puteți întocmi o procură gratuit la biroul evaluatorului. În timpul inspecției, este posibil să fiți nevoit să răspundeți la orice întrebări care ar putea afecta valoarea proprietății, așa că mandatarul ar trebui să vă fie cineva apropiat!
Evaluatorul va întocmi o fișă de inspecție, va lua copii după documentele dumneavoastră justificative și va stabili o dată pentru finalizarea raportului de evaluare a proprietății.
Pasul 5. Primiți un raport de lucru
Incheierea se intocmeste, conform legii, in cel mult 3 zile. Se intocmeste in scris si reprezinta un raport al valorii estimative a proprietatii.
Studiați documentul și adresați orice întrebări care vă interesează. După ce explici toate nuanțele, semnezi certificatul de acceptare a documentului de evaluare a proprietății. Acest raport, original sau copie, este furnizat la locul solicitării.
În toate etapele lucrării, vă puteți consulta cu avocații profesioniști din cadrul companiei Pravoved. Puteți conta pe suport și rezoluție cu spectru complet probleme juridiceîn orice moment convenabil pentru dvs.
Vizualizare discutată subiecte actuale, să găsești răspunsul sau să-ți pui întrebarea pe pagina Avocat nu este deloc dificil. Este suficient să treci printr-o simplă înregistrare, doar să introduci e-mailul tău și să primești un răspuns cuprinzător și clar la întrebarea ta. Specialiștii site-ului vor răspunde la orice întrebări juridice.
4. Cine realizează evaluarea proprietății - revizuire a TOP 5 firme de evaluare
Să aruncăm o privire mai atentă la cele mai importante firme de evaluare din Rusia. Vom afla mai jos ce servicii ofera si in ce conditii.
1) Scorul Atlant
Specialiștii companiei furnizează previziuni de specialitate cu privire la fluctuațiile valorii proprietăților clientului și oferă cele mai recente informații despre factorii care influențează prețul de piață al proprietății.
Avantajele companiei includ:
- poziție bazată pe dovezi (rezultatele sunt justificate și pot fi confirmate în orice caz);
- viteza de finalizare a lucrărilor (sunt implicați maximum specialiști de diferite profiluri pentru a minimiza timpul de evaluare);
- abordare integrată (vă permite să reduceți prețul serviciilor);
- certificat financiar (lucrare corectă cu toate băncile din țară);
- calificări internaționale (formarea specialiștilor în străinătate și utilizarea experienței acestora).
Atlant Assessment garantează și este responsabil pentru îndeplinirea termenilor, cerințelor și condițiilor clientului. Compania operează în toată Rusia și efectuează lucrări de evaluare a tuturor tipurilor de active corporale și necorporale.
O companie independentă de evaluare oferă servicii de evaluare pentru toate tipurile de proprietate. Pe bază profesională în cât mai repede posibil si in conformitate cu legislatia actuala Vi se vor asigura toate etapele serviciului pentru obtinerea valorii finale a proprietatii. Compania organizează întreaga gamă de activități de evaluare de la consultanță privată până la proiecte de producție de anvergură.
Serviciile juridice sunt, de asemenea, furnizate separat:
- contestarea valorii cadastrale;
- moștenire în litigiu;
- împărțirea proprietății în timpul divorțului;
- reprezentare judiciară;
- aprobarea recondiționării spațiilor.
Grand Real este acreditat la Asociația Rusă evaluatori și asigurați de AlfaStrakhovanie OJSC. Toți specialiștii au o experiență de peste 3 ani în activități de evaluare.
Compania a dezvoltat și implementat o structură de verificare în mai multe etape a rapoartelor și concluziilor muncii angajaților săi.
O echipă de experți de profesioniști este specializată în întocmirea de rapoarte privind evaluarea activelor comerciale și imobiliare ale unei întreprinderi. Elaborează valoarea estimată a bunurilor imobiliare. Află și își dă o părere cu privire la pagubele produse în urma unui accident.
Compania își pune sarcina de a garanta protecția clienților săi împotriva tuturor factorilor nefavorabili care afectează resursele financiare ale proprietarilor.
Principiile companiei:
- transparența evaluării;
- munca pentru rezultate;
- fiabilitatea este ascunsă în verificarea încrucișată;
- dreptate pentru toti.
Grupul de consultanță oferă servicii de examinare a valorii în instanță și de evaluare a valorii proprietății. Abordarea profesională a specialiștilor noștri se datorează experienței de mai mulți ani pe piața de evaluare din străinătate și din Rusia.
Toate tipurile de proprietate sunt evaluate pentru orice scop al clientului.
Caracteristici ale activității companiei:
- abordare individuală a clientului (prețuri și reduceri);
- diagrama fluxului documentelor verificate;
- sistemul structural de relații între diviziile întreprinderii;
- metode și abordări moderne de pregătire a rapoartelor de lucru;
- relevanța evaluării (ținând cont de fluctuațiile factorilor de piață);
- analiză expresă.
Direcția prioritară de dezvoltare a organizației este o abordare integrată a fiecărui client!
Angajații companiei au experiență diversă de lucru cu clienți privați și agentii guvernamentale.
Firma de evaluare de succes. Activează în domeniul afacerilor mijlocii și mari cu capital atât privat, cât și public. Un grup special de clienți sunt companii străine care operează în Federația Rusă.
Principii de funcționare:
- etica profesională;
- confidențialitatea;
- asistență clienți de la început până la sfârșit;
- concentrați-vă pe relațiile de afaceri ulterioare.
Personalul organizației navighează rapid prin procesele moderne de afaceri, ceea ce face posibilă rezolvarea promptă a problemelor economice și anticiparea schimbărilor de pe piață.
Specialiștii companiei oferă consultanță gratuită tuturor clienților și îi informează despre toți pașii muncii lor.
Urmăriți un videoclip pe tema materialului.
Citiți articolul „” dacă doriți să cunoașteți caracteristicile examinării criminalistice.
5. Ce proprietate face obiectul evaluării obligatorii și când se poate renunța la această procedură?
O condiție indispensabilă pentru punerea în aplicare a unui număr de acte civile este evaluarea proprietății. Acest punct este obligatoriu și consacrat în „Legea privind activitățile de evaluare a Federației Ruse”.