Sino ang kinakailangang magparehistro ng isang kasunduan sa pag-upa para sa hindi tirahan na lugar? Anong mga parusa para sa kawalan ng pagpaparehistro ng kasunduang ito ang maaaring ilapat sa nangungupahan at may-ari? Hindi rehistradong kasunduan sa pag-upa, mga kahihinatnan? Ano ang gagawin kung ang kasunduan sa pag-upa ay hindi nakarehistro.

Kontrata sa paghiram non-residential na lugar maaaring tapusin ng mga partido:

a) para sa isang hindi tiyak na panahon;

b) para sa isang panahon na mas mababa sa isang taon na tinukoy sa kasunduan;

c) para sa isang panahon ng isang taon o higit pang tinukoy ng kasunduan.

Isaalang-alang ang mga detalye legal na regulasyon tinukoy na mga tuntunin ng pag-upa ng mga non-residential na lugar.

Hindi tiyak na termino.

Ayon sa talata 2 ng Art. 610 ng Civil Code ng Russian Federation kung ang termino sa pag-upa ay hindi tinukoy sa kasunduan, ang kasunduan sa pag-upa ay itinuturing na natapos para sa isang walang tiyak na panahon.

Sa kasong ito, ang bawat isa sa mga partido sa non-residential premises lease agreement ay may karapatang umatras sa kasunduan anumang oras sa pamamagitan ng pag-abiso sa kabilang partido nitong tatlong buwan nang maaga.

Ang isang non-residential lease agreement na natapos para sa isang hindi tiyak na panahon ay hindi napapailalim sa state registration (sa kabila ng katotohanan na ang aktwal na termino ng naturang kasunduan ay maaaring lumampas sa isang taon). Ang posisyon na ito ay sumusunod mula sa literal na interpretasyon ng talata 2 ng Art. 651 ng Civil Code ng Russian Federation (na nagbibigay para sa mandatoryong pagpaparehistro ng estado lamang mga nakapirming kontrata natapos para sa isang panahon ng hindi bababa sa isang taon) at nakumpirma kasanayan sa arbitrasyon(Resolusyon ng FAS ng Distrito ng Volga-Vyatka noong Pebrero 8, 2002 kung sakaling N A79-146-2001-SK2-170, Resolution ng FAS ng Distrito ng Moscow noong Enero 23, 2001 kung sakaling N KG-A40 / 6418 -00, Resolusyon ng FAS Northwestern District may petsang Mayo 13, 2004 kung sakaling N A56-27225 / 03, may petsang Enero 25, 2008 kung sakaling N A26-394 / 2007).

Hindi napapailalim sa pagpaparehistro ng estado isa ring kasunduan sa pag-upa na na-renew alinsunod sa talata 2 ng Art. 621 ng Civil Code ng Russian Federation para sa isang hindi tiyak na panahon pagkatapos ng pagtatapos ng pangunahing panahon sa kawalan ng mga pagtutol mula sa mga partido (tingnan ang sugnay 11 liham ng impormasyon ng Presidium ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation noong Pebrero 16, 2001 N 59 "Pagsusuri ng kasanayan sa paglutas ng mga hindi pagkakaunawaan na may kaugnayan sa aplikasyon pederal na batas"Sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito", pagkatapos nito ay tinukoy bilang liham ng impormasyon ng Presidium ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation N 59).

Tinukoy ng kasunduan panahon na wala pang isang taon.

Kasunduan sa pag-upa para sa hindi tirahan na lugar para sa isang panahon na mas mababa sa isang taon ay hindi napapailalim sa pagpaparehistro ng estado.

Kapag ang pagpapalawig ng isang kasunduan sa pag-upa ay natapos para sa isang panahon na mas mababa sa isang taon, para sa parehong panahon pagkatapos ng pagtatapos ng unang panahon ng pag-upa, ang kasunduan ay hindi rin napapailalim sa pagpaparehistro ng estado. Katulad nito, ang isang kasunduan sa pag-upa na natapos para sa isang panahon na mas mababa sa isang taon ay hindi napapailalim sa pagpaparehistro ng estado, kung saan ang mga partido ay nagbigay ng isang kondisyon sa awtomatikong pagpapalawig (pagpapalawig) ng kasunduan pagkatapos ng pagtatapos ng unang panahon ng pag-upa para sa parehong panahon sa kawalan ng mga pagtutol mula sa mga partido (tingnan ang sugnay 10 ng liham ng impormasyon ng Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation No. 59).

Isang panahon ng isang taon o higit pang tinukoy sa kontrata.

Ang kasunduan sa pag-upa para sa mga lugar na hindi tirahan (bahagi ng mga lugar na hindi tirahan), natapos para sa isang panahon ng isang taon o higit pa, napapailalim sa pagpaparehistro ng estado at itinuturing na natapos mula sa sandali ng naturang pagpaparehistro (clause 2, artikulo 651 ng Civil Code ng Russian Federation, sulat ng impormasyon ng Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang Hunyo 1, 2000 N 53). Sa kawalan ng pagpaparehistro ng estado, ang naturang kasunduan sa pag-upa para sa mga lugar na hindi tirahan ay hindi natapos. Gayunpaman, kung ang isa sa mga partido sa naturang kasunduan ay umiwas sa pagpaparehistro ng estado nito, ang kabilang partido ay may karapatan, batay sa talata 3 ng Art. 165 ng Civil Code ng Russian Federation na maghain ng claim para sa obligasyon na irehistro ang kontrata (tingnan ang sugnay 7 ng liham ng impormasyon ng Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation N 59).

Para sa mga layunin ng paglalapat ng talata 2 ng Art. 651 ng Civil Code ng Russian Federation, ang termino ng kasunduan sa pag-upa, na tinutukoy mula sa unang araw ng anumang buwan ng kasalukuyang taon hanggang sa ika-30 (ika-31) araw ng nakaraang buwan ng susunod na taon, ay kinikilala bilang katumbas ng isang taon (sugnay 3 ng liham ng impormasyon ng Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation N 66) . Alinsunod dito, ang naturang kasunduan sa pag-upa ay napapailalim sa pagpaparehistro ng estado.

Pagrehistro ng estado Ang pag-upa ng real estate ay isinasagawa sa pamamagitan ng pagpaparehistro ng estado ng isang kasunduan sa pag-upa para sa real estate na ito. Ang isa sa mga partido sa kasunduan sa pagpapaupa ng real estate ay maaaring mag-aplay para sa pagpaparehistro ng estado ng isang kasunduan sa pagpapaupa ng real estate (sugnay 1, artikulo 26 ng Batas N 122-FZ).

Sa pagpaparehistro ng estado ng isang kasunduan sa pag-upa para sa mga hindi-tirahan na lugar, ang mga sumusunod ay dapat isumite sa teritoryal na katawan ng pederal na serbisyo para sa pagpaparehistro ng estado, kadastre at kartograpya (Rosreestr):

A) isang aplikasyon para sa pagpaparehistro ng estado (na, bilang panuntunan, ay direktang iginuhit sa katawan ng teritoryo Serbisyong Pederal pagpaparehistro ng estado, kadastre at kartograpya);

b) isang kasunduan sa pag-upa na ginawa at isinagawa alinsunod sa kasalukuyang batas, sa hindi bababa sa dalawang orihinal na kopya (isa sa mga ito, pagkatapos ng pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan, ay dapat ibalik sa may-hawak ng karapatan, ang pangalawa ay inilalagay sa kaso ng mga dokumento ng titulo). Bilang isang patakaran, ang isang kasunduan sa pag-upa ay isinumite para sa pagpaparehistro ng estado sa tatlong orihinal na kopya: isang kopya para sa bawat isa sa mga partido, isang kopya - sa awtoridad sa pagrerehistro (sa kaso ng mga dokumento ng pamagat);

SA) pasaporte ng kadastral lugar na nagsasaad ng laki ng inuupahang lugar;

D) mga dokumentong nagpapatunay legal na katayuan may-ari at nangungupahan:

- para sa mga indibidwal- patunay ng pagkakakilanlan (para sa mamamayang Ruso- pasaporte ng isang mamamayan ng Russian Federation);

- para sa mga indibidwal na negosyante - isang dokumento ng pagkakakilanlan at isang sertipiko ng pagpaparehistro ng estado bilang indibidwal na negosyante;

- para sa mga legal na entity - mga dokumentong bumubuo, sertipiko ng pagpaparehistro ng estado, dokumento sa halalan ng isang solong may-ari executive body legal na entidad(pagpasya ng kalahok, protocol pangkalahatang pulong mga kalahok (mga shareholder)) at isang utos sa pagpasok ng nag-iisang executive body sa opisina;

E) mga dokumento na nagpapatunay sa mga kapangyarihan ng mga taong kumakatawan sa mga interes ng nagpapaupa o nagpapaupa sa panahon ng pagtatapos at pagpaparehistro ng estado ng kasunduan sa pagpapaupa (kung ang nagpapaupa o nagpapaupa ay kumilos sa pamamagitan ng isang kinatawan);

E) notarized na pahintulot ng asawa (asawa) upang tapusin ang isang lease, na iginuhit alinsunod sa talata 3 ng Art. 35 code ng pamilya Russian Federation, o isang pahayag tungkol sa kawalan ng relasyon sa mag-asawa (kung ang may-ari o nangungupahan ay isang indibidwal, kabilang ang isang indibidwal na negosyante);

G) ang pahintulot ng may-ari ng bagay ng estado o ari-arian ng munisipyo para sa konklusyon ng enterprise ng isang kasunduan sa pag-upa para sa mga non-residential na lugar (sa kaganapan na ang kasunduan sa pag-upa para sa non-residential na lugar ay natapos ng isang unitary o state-owned enterprise, kung saan ang ari-arian ay itinalaga sa karapatan ng ekonomiya pamamahala o pamamahala sa pagpapatakbo);

H) isang dokumento na nagpapatunay sa pagbabayad ng bayad ng estado.

Ang pagpaparehistro ng estado ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagay na real estate ay posible lamang kung mayroong pagpaparehistro ng estado ng mga dating arisen na karapatan ng nagpapaupa sa naupahang bagay (mga karapatan sa pagmamay-ari, pamamahala sa ekonomiya o pamamahala sa pagpapatakbo). Kaya, halimbawa, imposibleng isakatuparan ang pagpaparehistro ng estado ng isang pangmatagalang kasunduan sa pag-upa para sa mga hindi tirahan na lugar na matatagpuan sa isang gusali na itinayo (at posibleng konektado pa sa mga komunikasyon), ngunit hindi tinanggap para sa operasyon sa alinsunod sa itinatag na kaayusan, na may kaugnayan kung saan ang mga dokumento sa pagpaparehistro ng pagmamay-ari ng may-ari ng gusaling ito ay hindi inilipat sa awtoridad sa pagrerehistro.

Sa pagsasagawa, sa pagitan ng mga paksa aktibidad ng entrepreneurial kadalasan mayroon ding mga pre-lease na kasunduan kung saan ang mga partido ay nagsasagawa na pumasok sa isang hinaharap na pangunahing kasunduan sa pag-upa. Ang nasabing mga paunang kasunduan sa pag-upa ay hindi napapailalim sa pagpaparehistro ng estado, anuman ang panahon kung saan ang pangunahing kasunduan sa pag-upa ay dapat na tapusin (sugnay 14 ng liham ng impormasyon ng Presidium ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation N 59).

Ayon sa talata 1 ng Art. 621 ng Civil Code ng Russian Federation, maliban kung itinatadhana ng batas o ng kasunduan sa pag-upa, pagkatapos ng pag-expire ng kasunduan sa pag-upa, ang nangungupahan ay may, ceteris paribus, isang priyoridad na karapatan kaysa sa ibang mga tao upang tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa para sa bagong termino. Ang mga kundisyon para gamitin ng nangungupahan ang pre-emptive na karapatan na ito ay ang mga sumusunod:

A) ang pre-emptive na karapatan ay maaari lamang gamitin ng isang bona fide na nangungupahan na nararapat na tumupad sa kanyang mga obligasyon sa ilalim ng kasunduan sa pag-upa. Alinsunod dito, halimbawa, sa mga kaso kung saan ang nangungupahan ay hindi nagbayad ng upa sa oras, ginamit ang naupahang bagay para sa iba pang mga layunin o sa paglabag sa mga tuntunin ng kontrata, nang hindi wasto natupad ang kanyang mga obligasyon para sa pagpapanatili ng naupahang bagay, atbp., preemptive right ang nangungupahan ay wala;

B) obligado ang nangungupahan na ipaalam sa may-ari sa pamamagitan ng sulat ang pagnanais na tapusin ang isang pag-upa para sa isang bagong termino. Ang nasabing paunawa ay dapat gawin ng nangungupahan sa loob ng panahong tinukoy sa kasunduan sa pag-upa, at kung ang naturang panahon ay hindi tinukoy sa kasunduan, makatwirang oras hanggang sa katapusan ng kontrata;

C) ang nangungupahan ay may karapatan na gamitin ang pre-emptive na karapatan upang tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino, lahat ng iba pang bagay ay pantay, na iniaalok sa iba pang mga potensyal na nangungupahan. Alinsunod dito, ang mga ito ay maaaring magkaiba (kung ihahambing sa orihinal na kasunduan sa pag-upa) na mga kondisyon para sa halaga ng upa, ang pamamaraan at mga layunin para sa paggamit ng naupahang bagay, atbp. Dapat tandaan na kapag nagtapos ng pag-upa para sa isang bagong termino, ang nangungupahan ay hindi karapat-dapat na ipataw sa may-ari ng lupa ang mga tuntunin ng orihinal na pag-upa. Tulad ng ipinaliwanag sa mga talata 31, 32 ng liham ng impormasyon ng Presidium ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation N 66, natapos ang isang kasunduan sa pag-upa alinsunod sa talata 1 ng Art. 621 ng Civil Code ng Russian Federation para sa isang bagong termino, ay isang bagong kasunduan sa pag-upa; kapag nagtatapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino, ang mga partido ay hindi nakatali sa mga tuntunin ng dating wastong kasunduan. Ang ganitong konklusyon ay sumusunod nang hindi direkta mula sa sec. 2 p. 1 sining. 621 ng Civil Code ng Russian Federation, ayon sa kung saan, kapag nagtapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong panahon, ang mga tuntunin ng kasunduan ay maaaring mabago sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido.

Paragraph 3, paragraph 1, Art. 621 ng Civil Code ng Russian Federation ay nagbibigay legal na kahihinatnan paglabag ng may-ari ng lupa sa pre-emptive na karapatan ng nangungupahan na tapusin ang isang lease para sa isang bagong termino: kung ang landlord ay tumanggi sa nangungupahan na tapusin ang isang kasunduan para sa isang bagong termino, ngunit sa loob ng isang taon mula sa petsa ng pag-expire ng kasunduan ay nagtapos ng isang lease kasunduan sa kanya sa ibang tao, ang nangungupahan ay may karapatan, sa kanyang pinili, na hilingin sa korte ang paglipat ng mga karapatan at obligasyon sa ilalim ng natapos na kasunduan at kabayaran para sa mga pagkalugi na sanhi ng pagtanggi na i-renew ang kasunduan sa pag-upa sa kanya, o kabayaran lamang para sa mga naturang pagkalugi. Kasabay nito, sa loob ng kahulugan ng pamantayang ito, hindi mahalaga kung ang nagpapaupa ay nagnanais na tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa sa ibang tao kaagad sa oras ng pag-expire ng nakaraang kasunduan sa pag-upa, o kung ang nagpapaupa ay may ganoong intensyon sa ibang pagkakataon. (loob ng isang taon).

Pakitandaan na ang talata 1 ng Art. 621 ng Civil Code ng Russian Federation ay may dispositive character. Alinsunod dito, ang mga partido sa kasunduan sa pag-upa ay may karapatan na ibukod ang pre-emptive na karapatan ng nangungupahan upang tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino.

Alinsunod sa talata 2 ng Art. 621 ng Civil Code ng Russian Federation, kung ang nangungupahan ay patuloy na gumagamit ng ari-arian pagkatapos ng pag-expire ng kontrata sa kawalan ng mga pagtutol mula sa lessor, ang kontrata ay itinuturing na na-renew sa parehong mga termino para sa isang hindi tiyak na panahon.

Karaniwan na ang isang kasunduan sa pag-upa na napapailalim sa pagpaparehistro ng estado ay hindi mairehistro. Alinsunod sa Art. 165 ng Civil Code ng Russian Federation, ang kabiguang sumunod sa notaryo na form, at sa mga kaso na itinatag ng batas, ang kinakailangan para sa pagpaparehistro ng estado ng transaksyon ay nangangailangan ng kawalan ng bisa nito. Ang nasabing transaksyon ay itinuturing na walang bisa. Gayunpaman, p. 2 tbsp. Ang 651 ng Civil Code ng Russian Federation ay nagbibigay na ang isang kasunduan sa pag-upa para sa isang gusali o istraktura na natapos para sa isang panahon ng hindi bababa sa isang taon ay napapailalim sa pagpaparehistro ng estado at itinuturing na natapos mula sa sandali ng pagpaparehistro. Alinsunod dito, ang kakulangan ng pagpaparehistro ng mga kasunduan sa pag-upa ay napapailalim sa pagpaparehistro ng estado alinsunod sa Art. 651 ng Civil Code ng Russian Federation, nakakaapekto sa pagtatapos ng kontrata, at hindi sa bisa nito. Bilang karagdagan, dapat itong isipin na ang isang hindi natapos na kontrata ay hindi maaaring maging hindi wasto. Kaugnay ng mga pagbabagong ginawa sa Civil Code ng Russian Federation ng Federal Law ng 07.05.2013 N 100-FZ, ed. Ang 165 ng Civil Code ng Russian Federation ay hindi kasama ang mga probisyon sa kawalan ng bisa (kawalang-halaga) ng isang transaksyon na hindi pumasa sa ipinag-uutos na pagpaparehistro ng estado. Kaya, ang isyu ng ratio ng hindi konklusyon at kawalan ng bisa ng kasunduan sa pag-upa ay nalutas sa antas ng pambatasan. Ang mga pagbabagong ito ay nagsimula noong 01.09.2013.

Sa isyu ng posibilidad na ilipat ng nagpapaupa ang naupahang ari-arian sa isang ikatlong partido pagkatapos lagdaan ang kontrata, ngunit bago ang pagpaparehistro ng estado nito, tingnan ang sugnay 2 ng mga materyales sa Art. 607 ng Civil Code ng Russian Federation.

Noong Hunyo 1, 2015, ang mga pagbabago sa talata 3 ng Art. 433 ng Civil Code ng Russian Federation. Alinsunod sa kanila, ang isang kasunduan na napapailalim sa pagpaparehistro ng estado ay itinuturing na natapos para sa mga ikatlong partido mula sa sandali ng pagpaparehistro nito, maliban kung itinakda ng batas. Ang mga konklusyon sa itaas at kasanayan sa hudisyal ay batay sa nakaraang bersyon ng Civil Code ng Russian Federation, kung saan walang mga pamantayan ng isang katulad na nilalaman.

12.1. Konklusyon mula sa hudisyal na kasanayan: Ang mga partido sa isang kasunduan sa pag-upa na natapos sa kinakailangang form, na isinagawa ng mga partido, ngunit hindi pa nakarehistro, ay obligadong tuparin ang lahat ng mga obligasyong ipinapalagay, ay hindi karapat-dapat na arbitraryong baguhin ang kasunduan at hilingin ang pagbabalik ng hindi makatarungang pagpapayaman.

Tandaan: Sa tanong kung ang kasunduan sa pag-upa, na napapailalim sa pagpaparehistro ng estado, ngunit hindi nakarehistro, ay nananatiling may bisa pagkatapos ng paglipat ng pagmamay-ari ng naupahan na ari-arian, kung ang bagong may-ari, kapag nakuha ang ari-arian, ay alam ang tungkol sa pagkakaroon ng naturang pag-aari. isang kasunduan 165), tingnan ang p. 4.1 materyales sa Art. 617 ng Civil Code ng Russian Federation.

Pagsasanay sa arbitrage:

Kung ang pinangalanang kasunduan ay nagtatatag ng isang parusa para sa paglabag sa mga kondisyon para sa paggamit ng ari-arian, ito ay napapailalim sa koleksyon mula sa may utang ... "

12.2. Konklusyon mula sa hudisyal na kasanayan: Kung ang kasunduan sa pag-upa ay hindi pumasa sa pagpaparehistro ng estado, ang taong gumagamit ng ari-arian batay sa naturang kasunduan ay walang mga karapatan na maaaring sumalungat sa mga karapatan ng mga ikatlong partido (halimbawa, ang karapatan na maagang tapusin ang isang kasunduan para sa isang bagong termino, upang mapanatili ang kasunduan na may bisa kapag binabago ang lessor).

Tandaan: Sa isyu kung ang isang kasunduan sa pag-upa na napapailalim sa pagpaparehistro ng estado ngunit hindi nakarehistro ay nananatiling may bisa pagkatapos ng paglipat ng pagmamay-ari ng naupahan na ari-arian, kung ang bagong may-ari, kapag nakuha ang ari-arian, ay alam ang tungkol sa pagkakaroon ng naturang kasunduan, tingnan ang p. 4.1 materyales sa Art. 617 ng Civil Code ng Russian Federation.

Pagsasanay sa arbitrage:

Decree of the Plenum of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation of November 17, 2011 N 73 (as amyended on January 25, 2013) "Sa Ilang Isyu sa Practice of Application of the Rules Civil Code Pederasyon ng Russia tungkol sa kasunduan sa pag-upa

"...14. Ayon sa talata 2 ng Artikulo 609 ng Civil Code ng Russian Federation, ang isang kasunduan sa pagpapaupa ng real estate ay napapailalim sa pagpaparehistro ng estado, maliban kung itinakda ng batas.

Kung ang mga partido ay umabot sa isang kasunduan sa kinakailangang porma sa lahat ng mahahalagang tuntunin ng kasunduan sa pag-upa, na, alinsunod sa probisyon sa itaas, ay napapailalim sa pagpaparehistro ng estado, ngunit hindi pa nakarehistro, kung gayon kapag isinasaalang-alang ang mga hindi pagkakaunawaan sa pagitan nila, ang ang mga korte ay dapat magpatuloy mula sa mga sumusunod.

Kung itinatag ng mga korte na inilipat ng may-ari ang ari-arian para sa paggamit, at tinanggap ito ng ibang tao nang walang anumang mga puna, isang kasunduan sa halaga ng pagbabayad para sa paggamit ng ari-arian at sa iba pang mga kondisyon ng paggamit ay naabot ng mga partido at isinagawa nila, kung gayon sa kasong ito ay dapat tandaan na ito ay nakatali sa kanila ng isang obligasyon na hindi maaaring basta-basta mabago ng isa sa mga partido (Artikulo 310 ng Civil Code ng Russian Federation), at walang mga batayan para sa korte na mag-aplay ang mga probisyon ng Artikulo 1102, 1105 ng Kodigong ito. Sa bisa ng Artikulo 309 ng Civil Code ng Russian Federation, ang paggamit ng ari-arian ay dapat na isagawa at bayaran alinsunod sa mga obligasyon na ipinapalagay ng partido sa naturang kasunduan.

Kung ang nasabing kasunduan ay nagtatatag ng isang parusa para sa paglabag sa mga kondisyon para sa paggamit ng ari-arian, ito ay napapailalim sa pagbawi mula sa may utang.

Kasabay nito, sa bisa ng Artikulo 308 ng Civil Code ng Russian Federation, ang mga karapatan na ipinagkaloob sa isang tao na gumagamit ng ari-arian sa ilalim ng isang kasunduan sa pag-upa na hindi pumasa sa pagpaparehistro ng estado ay hindi maaaring tutol sa kanila ng mga ikatlong partido. Sa partikular, ang naturang tao ay walang pre-emptive na karapatang magtapos ng isang kasunduan para sa isang bagong termino (sugnay 1 ng Artikulo 621 ng Civil Code ng Russian Federation), at sa relasyon sa pagitan ng gumagamit at isang ikatlong partido na ay nakuha, batay sa isang kasunduan, na inilipat para magamit bagay na hindi natitinag, ang talata 1 ng Artikulo 617 ng Civil Code ng Russian Federation ay hindi nalalapat ... "

Gabay sa Judicial Practice. upa. Mga pangkalahatang probisyon (ConsultantPlus)

12.3. Konklusyon mula sa hudisyal na kasanayan: Ang isang kasunduan sa pag-upa na napapailalim sa pagpaparehistro ng estado, kung walang ganoon, ay hindi natapos.

Tandaan: Alinsunod sa sp. 8 sining. 2 ng Pederal na Batas No. 302-FZ ng Disyembre 30, 2012 "Sa Mga Susog sa Kabanata 1, 2, 3 at 4 ng Bahagi Una ng Civil Code ng Russian Federation" (simula dito - Batas No. 302-FZ), na ipinatupad noong Marso 1, 2013, ang mga patakaran sa pagpaparehistro ng estado ng mga transaksyon sa real estate na nakapaloob sa sining. Art. Ang 609 at 651 ng Civil Code ng Russian Federation ay hindi naaangkop sa mga kontratang natapos pagkatapos ng Marso 1, 2013.

Gayunpaman, ang Art. 3 ng Federal Law No. 21-FZ ng Marso 4, 2013 "Sa Mga Pagbabago sa Ilang mga gawaing pambatasan ng Russian Federation at ang pagpapawalang-bisa ng ilang mga probisyon ng mga pambatasan na gawa ng Russian Federation "ibinukod ang artikulo 609.651 ng Civil Code ng Russian Federation mula sa listahan na ibinigay sa talata 8 ng artikulo 2 ng Batas N 302-FZ. Kaugnay nito , ang pagpaparehistro ng estado ng mga kasunduan sa pag-upa ng real estate na natapos sa loob ng isang taon at higit pa, ay na-renew. Ang nasabing Batas ay nagsimula noong Marso 4, 2013.

Ang tanong ay lumitaw tungkol sa mga kahihinatnan ng kakulangan ng pagpaparehistro ng estado ng naturang mga kasunduan kung sila ay natapos noong Marso 2 at 3, 2013. Ito ay nalutas sa talata 27 ng Decree of the Plenum ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang Nobyembre 17, 2011 N 73 "Sa Ilang Isyu sa Practice ng Paglalapat ng Mga Panuntunan ng Civil Code ng Russian Federation sa isang Kasunduan sa Pag-upa" . Alinsunod sa posisyong itinakda dito, ang mga korte na may kaugnayan sa mga kontratang ito ay dapat maglapat ng mga paliwanag na nakapaloob sa Art. 14 ng Dekretong ito. Sa partikular, sinasabi nito na ang nangungupahan ay walang pre-emptive na karapatan upang tapusin ang isang kasunduan para sa isang bagong termino (sugnay 1, artikulo 621 ng Civil Code ng Russian Federation). Bilang karagdagan, ang relasyon sa pagitan niya at ng isang ikatlong partido na nakakuha ng isang hindi natitinag na bagay na inilipat para gamitin batay sa isang kasunduan ay hindi nalalapat sa Art. 1 st. 617 ng Civil Code ng Russian Federation.

Sa isyu ng mga legal na kahihinatnan ng kakulangan ng pagpaparehistro ng estado ng isang kasunduan sa pag-upa na napapailalim sa naturang pagpaparehistro, tingnan ang sugnay 12.1 ng mga materyales sa Art. 609 ng Civil Code ng Russian Federation.

Ang mga korte, na binabanggit na ang isang hindi rehistradong kasunduan sa pag-upa ay nagbubuklod sa mga partido nito sa isang obligasyon, ay maaaring ituro ang konklusyon nito.

Pagsasanay sa arbitrage:

Liham ng impormasyon ng Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang Pebrero 16, 2001 N 59

"...7. Sa kawalan ng pagpaparehistro ng estado, ang isang kasunduan sa pagpapaupa ng real estate ay hindi natapos. Kung ang isa sa mga partido sa naturang kasunduan ay umiwas sa pagpaparehistro ng estado nito, ang kabilang partido ay may karapatan, batay sa talata 3 ng Artikulo 165 ng Civil Code, na maghain ng claim para sa obligasyong irehistro ang kasunduan ..."

Gabay sa Judicial Practice. upa. Mga pangkalahatang probisyon (ConsultantPlus)

12.4. Konklusyon mula sa hudisyal na kasanayan: Sa isyu kung ang isang kasunduan sa pag-upa para sa isang panahon ng isang taon o higit pa, na hindi pumasa sa pagpaparehistro ng estado, ay itinuturing na natapos, kung ang mga partido ay kasunod na susugan ang termino ng kasunduan sa pag-upa sa pamamagitan ng isang karagdagang kasunduan, na itinatakda ito sa mas mababa sa isang taon, mayroong dalawang posisyon ng mga korte.

Posisyon 1. Kung ang isang kasunduan sa pag-upa para sa isang panahon ng isang taon o higit pa ay hindi pumasa sa pagpaparehistro ng estado, at pagkatapos ang mga partido, sa pamamagitan ng isang karagdagang kasunduan, ay susugan ang termino ng kasunduan sa pag-upa, na nagtatakda nito ng mas mababa sa isang taon, ang naturang kasunduan ay isinasaalang-alang pa rin hindi natapos.

Tandaan:

Pagsasanay sa arbitrage:

Dekreto ng Federal Antimonopoly Service ng Ural District na may petsang Marso 23, 2010 N F09-1742 / 10-C3 kung sakaling N A50-23758 / 2009

"... Sa cassation appeal, hinihiling ng negosyante na kanselahin ang desisyon ng korte ng apela, na tumutukoy sa pagkakaiba sa pagitan ng mga konklusyon ng korte ng apela at ang aktwal na mga pangyayari ng kaso. Ayon sa nagsasakdal, ang konklusyon ng korte hukuman ng apela sa kabiguan na tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa na may petsang Abril 1, 2008, na natapos sa pagitan ng nagsasakdal at ng Cinderella Limited Liability Company (mula rito ay tinutukoy bilang ang Cinderella Company, isang ikatlong partido), ay mali at hindi sumusunod sa naaangkop na batas. Itinuturo ng negosyante na ang mga probisyon ng Art. 450, 451, 452, 453 ng Civil Code ng Russian Federation ay hindi nagbabawal sa paggawa, sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido, mga pagbabago sa kontrata bago ang pagpaparehistro ng estado nito, kabilang ang mga pagbabago na nagtatatag ng isang bagong termino para sa kontrata, kung saan ang pagpaparehistro ng estado nito hindi kailangan.

Tulad ng mga sumusunod mula sa mga materyales ng kaso, noong Abril 1, 2008, ang kumpanya ng Cinderella (may-ari ng lupa) at ang negosyante (nangungupahan) ay pumirma ng isang kasunduan sa pag-upa ng real estate, ayon sa kung saan ibinibigay ng may-ari, at tinatanggap ng nangungupahan para sa pansamantalang paggamit ng isang silid. na may kabuuang lawak na 165 sq. m, na matatagpuan sa address: Berezniki, st. Gagarina, d. 1.

Ayon sa talata 2 ng Art. 651 ng Civil Code ng Russian Federation, ang isang kasunduan sa pag-upa para sa isang gusali o istraktura na natapos para sa isang panahon ng hindi bababa sa isang taon ay napapailalim sa pagpaparehistro ng estado at itinuturing na natapos mula sa sandali ng naturang pagpaparehistro.

Ang pagkakaroon ng itinatag na ang termino ng kasunduan sa pag-upa na may petsang 04/01/2008 ay natukoy ng mga partido mula 04/01/2008 hanggang 03/31/2009, ang kasunduang ito ay hindi nakarehistro sa paraang itinakda ng batas, ang mga korte ay makatwirang kinikilala ang pinangalanang kasunduan bilang hindi natapos.

Kasabay nito, ang korte ng cassation ay nagsasaad na, ayon sa talata 1 ng Art. 651 ng Civil Code ng Russian Federation, ang isang kasunduan sa pag-upa para sa isang gusali o istraktura ay natapos sa pagsulat sa pamamagitan ng pagguhit ng isang dokumento na nilagdaan ng mga partido (sugnay 2, artikulo 434 ng Civil Code ng Russian Federation).

Kaya, sa bisa ng isang direktang indikasyon ng batas, ang kasunduan sa pag-upa ng gusali ay dapat iguhit sa anyo ng isang solong dokumento na nilagdaan ng mga partido.

Sa ilalim ng gayong mga pangyayari, ang korte ng apela ay may karapatang hindi isinasaalang-alang ang karagdagang kasunduan na may petsang Abril 17, 2008, na binabago ang kondisyon sa bisa ng kasunduan sa pag-upa, na nilagdaan ng negosyante at ng kumpanya ng Cinderella ... "

Posisyon 2. Kung ang isang kasunduan sa pag-upa para sa isang panahon ng isang taon o higit pa ay hindi nakapasa sa pagpaparehistro ng estado, at pagkatapos ay ang mga partido sa pamamagitan ng isang karagdagang kasunduan ay nag-amyendahan sa termino ng kasunduan, na nagtatakda nito ng mas mababa sa isang taon, ang kasunduan ay itinuturing na natapos para sa panahong tinukoy sa karagdagang kasunduan.

Tandaan: Alinsunod sa talata 8 ng Art. 2 ng Pederal na Batas ng Disyembre 30, 2012 N 302-FZ "Sa Mga Pagbabago sa Kabanata 1, 2, 3 at 4 ng Bahagi Una ng Civil Code ng Russian Federation" (simula dito - Batas N 302-FZ), na pumasok sa puwersa noong Marso 1, 2013. , ang mga patakaran sa pagpaparehistro ng estado ng mga transaksyon sa real estate na nakapaloob sa Art. Art. Ang 609 at 651 ng Civil Code ng Russian Federation ay hindi naaangkop sa mga kontratang natapos pagkatapos ng Marso 1, 2013.

Gayunpaman, ang Art. 3 ng Pederal na Batas ng 04.03.2013 N 21-FZ "Sa Mga Pagbabago sa Ilang Mga Batas sa Pambatasan ng Russian Federation at ang Pagkilala sa Ilang Mga Probisyon ng Mga Batas sa Pambatasan ng Russian Federation bilang hindi wasto" Art. Art. 609, 651 ng Civil Code ng Russian Federation mula sa listahan na ibinigay sa talata 8 ng Art. 2 ng Batas N 302-FZ. Sa pagsasaalang-alang na ito, ang pagpaparehistro ng estado ng mga kasunduan sa pagpapaupa ng real estate na natapos para sa isang panahon ng isang taon o higit pa ay ipinagpatuloy. Ang Batas na ito ay nagsimula noong Marso 4, 2013.

Ang tanong ay lumitaw sa mga kahihinatnan ng kakulangan ng pagpaparehistro ng estado ng naturang mga kasunduan kung sila ay natapos noong Marso 2 at 3, 2013. Ito ay nalutas sa talata 27 ng Resolution of the Plenum ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang Nobyembre 17, 2011 N 73 "Sa Ilang Isyu sa Practice ng Paglalapat ng Mga Panuntunan ng Civil Code ng Russian Federation sa isang Kasunduan sa Pag-upa ". Alinsunod sa posisyong itinakda dito, dapat ilapat ng mga hukuman na may kaugnayan sa mga kontratang ito ang mga paliwanag na nakapaloob sa talata 14 ng Resolusyong ito. Sa partikular, sinasabi nito na ang nangungupahan ay walang pre-emptive na karapatan upang tapusin ang isang kasunduan para sa isang bagong termino (sugnay 1, artikulo 621 ng Civil Code ng Russian Federation). Bilang karagdagan, ang talata 1 ng Art. 617 ng Civil Code ng Russian Federation.

Pagsasanay sa arbitrage:

Dekreto ng Federal Antimonopoly Service ng Ural District ng Oktubre 25, 2010 N F09-8797 / 10-C6 kung sakaling N A50-6727 / 2010

"... Kasabay nito, bago matapos ang tatlong buwang panahon mula sa sandali ng babala tungkol sa pagtanggi sa kasunduan sa pag-upa, ang parehong mga partido ay pumasok sa isang kasunduan sa pag-upa na may petsang 10.01.2007 N 1825-07 at may bisa mula sa 01.12.2006 hanggang 01.12.2009, pinirmahan ang isang sertipiko ng pagtanggap dito - mga broadcast na may petsang 01.12.2006.

Kasabay nito, gaya ng itinatag ng court of first instance, ang aplikante ay nagsumite sa case file amendment No. 1 na nilagdaan ng mga partido noong 06.06.2007 sa facility lease agreement na may petsang 10.01. object lease period mula 12/01/2006 hanggang 11/28/2007, ibig sabihin, wala pang isang taon.

Isinasaalang-alang na ang ipinag-uutos na pagpaparehistro ng estado ng nasabing kontrata, na natapos para sa isang panahon na mas mababa sa isang taon, ay hindi kinakailangan, ang korte ng unang pagkakataon ay dumating sa konklusyon na sinabing kontrata ay isang bilanggo at kinokontrol na mga relasyon sa panahon ng pinagtatalunang panahon.

Binabaliktad ang desisyon ng korte ng unang pagkakataon at pagtanggi na matugunan ang nakasaad na mga kinakailangan, ang hukuman ng apela ay nagpatuloy mula sa katotohanan na ang pagtanggi ng Kagawaran na isapribado ang ari-arian ay lehitimo, dahil ang negosyanteng Kalashnikov Yew.The. ay hindi isang paksa na, alinsunod sa mga probisyon ng Pederal na Batas N 159-FZ, ay may pre-emptive na karapatan na kumuha ng naupahang ari-arian, dahil sa pansamantalang paggamit nito ng aplikante nang wala pang dalawang taon bago ang petsa ng pagpasok sa puwersa ng nasabing Batas, ang kasunduan sa pag-upa na may petsang 10.01.2007 N 1825-07I ay hindi natapos dahil sa kakulangan ng pagpaparehistro ng estado nito, mga pagbabago na may petsang 06.06.2007 N 1 sa hindi natapos na kontrata sa mga tuntunin ng panahon ng bisa nito wala legal na epekto at walang legal na kahihinatnan.

Gayunpaman, sa paggawa ng konklusyong ito tungkol sa hindi pagtatapos ng kontrata, hindi ipinahiwatig ng korte ng apela kung anong mga alituntunin ng batas ang sumasalungat sa kalooban ng mga partido na amyendahan ang kasunduan sa pag-upa ayon sa tagal nito.

Alinsunod sa Art. 609, 651 ng Civil Code ng Russian Federation na napapailalim sa pagpaparehistro ng estado ay isang kasunduan sa pag-upa ng real estate na natapos para sa isang panahon ng hindi bababa sa isang taon.

Isinasaalang-alang ang katotohanan na ang Pederal na Batas ng Hulyo 21, 1997 N 122-FZ "Sa Pagpaparehistro ng Estado ng Mga Karapatan sa Real Estate at Mga Transaksyon dito" at ang mga regulasyon ng batas sibil na namamahala sa mga relasyon sa pag-upa ay hindi nagtatatag ng mga limitasyon sa panahon kung kailan ang isang pag-upa. ang kasunduan ay napapailalim sa pagpaparehistro, ngunit din, ang pagbabawal sa mga partido na baguhin ang mga tuntunin ng kontrata sa panahon bago ang pagpaparehistro nito, ang pagtatapos ng korte ng apela sa pagkilala sa mga pagbabago ng 06/06/2007 N 1 sa kontrata ng 01/10/2007 N 1825-07 At sa mga tuntunin ng termino ng bisa nito bilang null and void ay hindi makikilala bilang tama.

Kaya, ang tinukoy na kasunduan sa pag-upa, na isinasaalang-alang ang mga susog na ginawa dito, natapos para sa isang panahon na mas mababa sa isang taon, ay hindi nangangailangan ng ipinag-uutos na pagpaparehistro ng estado, at kinokontrol ang mga relasyon ng mga partido na may paggalang sa naupahan na ari-arian sa panahon ng ang bisa nito.

Sa view ng nabanggit, ang desisyon ng Ikalabinpitong Arbitration Court of Appeal ay napapailalim sa pagkansela (bahagi 2 ng artikulo 288 ng Arbitration Procedure Code ng Russian Federation), ang desisyon ng court of first instance - na paninindigan .. ."

12.5. Konklusyon mula sa hudisyal na kasanayan: Kung ang isang kasunduan sa pag-upa para sa isang panahon ng isang taon o higit pa ay hindi nakapasa sa pagpaparehistro ng estado, at pagkatapos ang mga partido, sa pamamagitan ng isang karagdagang kasunduan, ay binago ang termino ng kasunduan sa pag-upa, na nagpapahiwatig na ito ay natapos para sa isang hindi tiyak na panahon, ang naturang kasunduan ay itinuturing pa rin na hindi natapos.

Pagsasanay sa arbitrage:

Dekreto ng Federal Antimonopoly Service ng Volga-Vyatka District na may petsang Marso 18, 2011 kung sakaling N A43-19065 / 2010

"... Ang Territorial Administration (lessor) at ang Kumpanya (nangungupahan), kasama ang partisipasyon ng munisipal na unitary enterprise na "Department of a Single Customer ng Nizhny Novgorod Region" (balanse holder), ay nilagdaan ang isang kasunduan sa pag-upa na may petsang 04.08.2004 N 01-01 / 0186 ng pinangalanang lugar na may lawak na 114.2 metro kwadrado para gamitin bilang isang phytostudio at isang flower shop.

Sa talata 1.2 ng kontrata, ang panahon ng bisa nito ay tinutukoy mula 06/01/2004 hanggang 07/16/2008.

Sa pamamagitan ng karagdagang kasunduan na may petsang 25.04.2008 hanggang sa kasunduan sa pag-upa na may petsang 04.08.2004, itinatag na ang nasabing kasunduan ay natapos para sa isang walang tiyak na panahon.

Ayon sa talata 2 ng Artikulo 651 ng Civil Code ng Russian Federation, ang isang kasunduan sa pag-upa para sa isang gusali o istraktura na natapos para sa isang panahon ng hindi bababa sa isang taon ay napapailalim sa pagpaparehistro ng estado at itinuturing na natapos mula sa sandali ng naturang pagpaparehistro.

Ang korte ay itinatag at ang nasasakdal ay hindi pinagtatalunan na ang kasunduan sa pag-upa na may petsang 04.08.2004 N 01-01/0186 para sa isang panahon ng higit sa isang taon ay hindi pumasa sa pagpaparehistro ng estado sa paraang inireseta ng batas, samakatuwid ito ay hindi natapos.

Ang konklusyon ng court of first instance na ang mga counterparty ay may mga kontraktwal na relasyon para sa pag-upa ng pinangalanang ari-arian mula 04/25/2008 pagkatapos ng pagpapatupad ng karagdagang kasunduan sa kasunduan sa pag-upa na may petsang 08/04/2004 ay mali, dahil sa bisa ng mga patakaran ng Mga Artikulo 453 (talata 2), 433 (talata 3) at 651 (talata 2) ng Civil Code ng Russian Federation, ang kasunduan ay napapailalim sa kinakailangan (na hindi natutugunan) para sa pagpaparehistro ng estado nito sa pagkakasunud-sunod para bigyan ito ng legal na puwersa. Ang sitwasyong ito ay hindi humantong sa pag-ampon ng isang maling desisyon sa kasalukuyang kaso sa pamamagitan ng nabanggit na ... "

12.6. Konklusyon mula sa hudisyal na kasanayan: Ang pagkilala sa kasunduan sa pag-upa bilang hindi natapos dahil sa kakulangan ng pagpaparehistro ng estado dahil sa kasalanan ng may-ari ay hindi batayan para sa pagpapalabas ng ari-arian ng nangungupahan kung ang panahon ng pag-upa na tinukoy sa kasunduan ay hindi pa nag-expire.

Pagsasanay sa arbitrage:

Dekreto ng Federal Antimonopoly Service ng North Caucasus District na may petsang Marso 15, 2010 kung sakaling N A01-776 / 2009

"... Tulad ng mga sumusunod mula sa file ng kaso at itinatag ng korte ng una at mga pagkakataon ng apela, batay sa aplikasyon ng negosyante, sa pamamagitan ng desisyon ng pinuno ng administrasyon noong Mayo 12, 2005 N 669 (mula rito ay tinutukoy bilang Resolution N 669), napagpasyahan na paupahan ang lupain sa nasasakdal sa loob ng 49 na taon, na natatakpan ng tubig, na may lawak na 2.4 ektarya, na kabilang sa kategorya ng lupang "agricultural land", para sa pagsasaka ng isda. Ayon sa talata 3 ng nasabing desisyon, ang nasasakdal ay obligado, bago ang 15.08.2005 pagkatapos lagdaan ang kasunduan sa pag-upa, na irehistro ito sa departamento ng pagpaparehistro ng estado ng Federal Registration Service sa Republika ng Adygea sa distrito ng Takhtamukaysky.

Noong Hulyo 14, 2005, ang nagsasakdal at ang nasasakdal ay pumasok sa isang lease kapirasong lupa N 114 (mula rito ay tinutukoy bilang ang kasunduan sa pag-upa) sa loob ng 49 na taon. Ang sugnay 4.4.5 ng nasabing kasunduan ay nagsasaad na pagkatapos lagdaan ang kasunduan at mga pagbabago dito, obligado ang negosyante na isagawa ang kanyang (kanilang) pagpaparehistro ng estado. Sa kawalan ng pagpaparehistro ng estado sa loob ng itinatag na panahon, ang kontrata ay itinuturing na hindi natapos, at ang inilipat na land plot ay napapailalim sa pag-agaw.

Nakakabusog paghahabol sa pagkilala sa kasunduan sa pag-upa bilang hindi natapos at pagtanggi na hilingin na ilabas ang pinagtatalunang lupain, ang mga korte ay nagpatuloy mula sa mga relasyon sa pag-upa na nabuo sa pagitan ng mga partido, kung saan nalalapat ang mga pamantayan ng Kabanata 34 ng Kodigo.

Ayon sa talata 2 ng Artikulo 609 ng Kodigo, ang isang kasunduan sa pagpapaupa ng real estate ay napapailalim sa pagpaparehistro ng estado, maliban kung itinatadhana ng batas. Artikulo 25 Land Code nagtatadhana na ang mga karapatan sa mga lupang itinatadhana sa Kabanata 3 at 4 ng Kodigo sa Lupa ay lumitaw sa mga batayan na itinatag ng batas sibil, mga pederal na batas, at napapailalim sa pagpaparehistro ng estado alinsunod sa Pederal na Batas ng Hulyo 21, 1997 N 122-FZ "Sa Pagpaparehistro ng Estado ng Mga Karapatan sa Real Estate at Mga Transaksyon kasama Ito" (simula dito - Batas N 122-FZ).

Dahil walang ebidensya ng pagpaparehistro ng estado ng kasunduan sa pag-upa sa file ng kaso, ang mga korte ay dumating sa tamang konklusyon tungkol sa hindi nito konklusyon.

Itinatag ng korte na ang land plot ay inilipat sa nasasakdal batay sa sertipiko ng paglipat-pagtanggap na may petsang 14.07.2005. Ang pagbabayad ng lease para sa tinukoy na land plot ay binabayaran ng negosyante nang buo at sa loob ng panahon na itinatag ng kasunduan. Ito ay kasunod ng mga paliwanag ng nasasakdal na hindi niya mairehistro ang kasunduan sa pag-upa kaugnay sa pagkansela ng nagsasakdal ng resolusyon N 669. Ang mga aksyon ng administrasyon ay inapela ng nasasakdal sa korte.

Ang Artikulo 26 ng Batas N 122-FZ ay nagbibigay na kung ang isa sa mga partido sa kontrata ay umiwas sa pagpaparehistro ng estado nito, ang kabilang partido ay may karapatan, batay sa talata 3 ng Artikulo 165 ng Kodigo, na maghain ng isang paghahabol para sa obligasyon na irehistro ang kontrata.

SA kasong ito ang mga partido sa ilalim ng pinagtatalunang kasunduan ay may karapatang mag-aplay sa awtoridad sa pagpaparehistro para sa pagpaparehistro ng pinagtatalunang kasunduan bago ang petsa ng pag-expire ng bisa nito, pati na rin ang karapatang mag-apela laban sa pagtanggi sa pagpaparehistro ng estado, ang pag-iwas ng nagpapaupa o nangungupahan sa pagpaparehistro ang kasunduan sa pagpapaupa ng lupa.

Dahil, ang posibilidad ng pagrehistro ng isang kasunduan sa pag-upa, na isinasaalang-alang ang termino ng pag-upa, ay hindi nawala, mga korte dumating sa isang makatwirang konklusyon tungkol sa napaaga na kahilingan ng administrasyon mula sa negosyante ng land plot na inilipat sa kanya ... "

12.7. Konklusyon mula sa hudisyal na kasanayan: Kung ang mga pagbabago ay ginawa sa isang kasunduan sa pag-upa para sa isang panahon na mas mababa sa isang taon at ang termino ng kasunduan ay itinakda para sa higit sa isang taon, ngunit pagkatapos ay ang kasunduan ay hindi nakarehistro, kung gayon ang bagong kasunduan ay itinuturing na hindi natapos, at ang nakaraang ang kasunduan (edisyon) ay na-renew para sa isang hindi tiyak na panahon.

Pagsasanay sa arbitrage:

Dekreto ng Federal Antimonopoly Service ng Volga District na may petsang Hunyo 16, 2010 kung sakaling N A55-31126 / 2009

"... Bawat taon mula noong 1996, ang nasasakdal ay pumasok sa mga kasunduan sa pag-upa sa nagsasakdal para sa mga lugar na matatagpuan sa Syzran sa 34 Gogol St., kasama ang kasunduan No. 00968 na may petsang 01.01.2007 na natapos para sa panahon hanggang 11/30/2007 .

Sa pamamagitan ng desisyon ng korte na may petsang 07/01/2008 sakaling N A55-2325 / 2008 sa pagitan ng mga partido, isang pre-contractual na hindi pagkakaunawaan na lumitaw sa pagtatapos ng kasunduan sa pag-upa na may petsang 01/01/2007 N 00968 ay nalutas. .2007 hanggang 07/01/2011.

Ayon sa Artikulo 609 ng Civil Code ng Russian Federation, ang isang kasunduan sa pag-upa ng real estate na natapos para sa isang panahon ng hindi bababa sa isang taon ay napapailalim sa pagpaparehistro ng estado.

Ang termino ng bisa ng kasunduan sa pag-upa na nilagdaan sa pagitan ng nagsasakdal at ng nasasakdal na may petsang 01.01.2007 ay higit sa isang taon, gayunpaman, alinsunod sa pamamaraan na itinatag ng batas, ang mga partido ay hindi nakarehistro, at samakatuwid, ang kasunduan ay kinikilala ng ang hukuman bilang hindi natapos.

Batay sa naunang nabanggit, ang korte ay dumating sa konklusyon na sa pagitan ng mga partido ang kontrata na may petsang 01.01.2007 N 00968 ay patuloy na gumagana, na, sa bisa ng Artikulo 621 ng Civil Code ng Russian Federation, ay na-renew para sa isang hindi tiyak na panahon .

Ang desisyon ng Arbitration Court ng Samara Region noong Disyembre 29, 2009, ang desisyon ng Eleventh Arbitration Court of Appeal noong Abril 12, 2010 kung sakaling ang N A55-31126 / 2009 ay hindi nababago, apela sa cassation- walang kasiyahan...

12.8. Konklusyon mula sa hudisyal na kasanayan: Kung ang kasunduan sa pag-upa para sa isang gusali o istraktura, na natapos sa loob ng hindi bababa sa isang taon, ay hindi nakarehistro, hindi nito inaalis ang karapatan ng nangungupahan sa proteksyon ng hudisyal.

Pagsasanay sa arbitrage:

Kahulugan Korteng konstitusyunal RF na may petsang 05.07.2001 N 154-O

"... Sa kabila ng katotohanan na ang pagpaparehistro ng estado ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang gusali o istraktura na natapos para sa isang panahon ng hindi bababa sa isang taon ay ipinag-uutos, ang kawalan nito, sa loob ng kahulugan ng mga legal na probisyon na ito, ay hindi sa kanyang sarili ay nag-aalis sa aplikante ng ang karapatan sa proteksyon ng hudisyal: bilang suporta sa kanyang mga pag-aangkin, ang CJSC SEVENT " ay maaaring magbigay ng ebidensya na nagpapatotoo sa imposibilidad ng pagpaparehistro ng estado ng kontrata, pati na rin kung anong mga aksyon ang ginawa niya para sa mga layuning ito, o ebidensya na nagpapatotoo sa hindi tapat na pag-uugali ng may-ari. , atbp., na kinumpirma ng mga desisyon ng hukuman na kalakip sa reklamo. ..."

Gabay sa Judicial Practice. upa. Pangkalahatang probisyon(Consultant Plus)

Natapos para sa isang panahon ng hindi bababa sa isang taon, dapat itong nakarehistro. Ito ay mula sa sandali ng naturang pagpaparehistro na ang kontrata ay itinuturing na natapos (Artikulo 651 ng Civil Code ng Russian Federation).

Anong mga patakaran ang dapat sundin kapag nagrerehistro ng isang kontrata. Parehong ang nangungupahan at ang may-ari ay maaaring mag-aplay para sa isang kasunduan sa pagpapaupa ng real estate. Ito ay nakasaad sa Artikulo 26 ng Pederal na Batas ng Hulyo 21, 1997 No. 122-FZ "Sa Pagpaparehistro ng Estado ng Mga Karapatan sa Real Estate at mga Transaksyon kasama Ito." Kung ang isang gusali o lugar sa loob nito ay inuupahan, ang mga floor plan ng gusali ay dapat na nakalakip sa kasunduan sa pag-upa, na isinumite para sa pagpaparehistro ng estado, na nagpapahiwatig ng inuupahang lugar na nagpapahiwatig ng laki ng naupahang lugar.

medyo meron legal na paraan iwasan ang pagpaparehistro ng estado ng kasunduan sa pag-upa: para sa isang panahon na mas mababa sa isang taon, at pagkatapos ng pag-expire ng termino - upang pahabain. Gayunpaman, ang subtlety na ito ay dapat isaalang-alang. Ang isang kasunduan sa pag-upa ng real estate, ang panahon ng bisa kung saan ay ipinahiwatig mula sa unang araw ng anumang buwan ng kasalukuyang taon hanggang sa huling araw ng nakaraang buwan ng susunod na taon, ay kinikilala sa pagsasanay bilang natapos para sa isang taon. Samakatuwid, ang isang kasunduan sa pag-upa na may ganoong panahon ay napapailalim sa pagpaparehistro ng estado (sugnay 3 ng liham ng impormasyon ng Presidium ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation na may petsang Enero 11, 2002 No. 66). Kaya, kung gusto mong maiwasan ang pagpaparehistro ng estado, ang panahon ng pag-upa ay dapat na isang maximum na 364 araw (365 araw kung ang lease ay bumagsak sa isang taon ng paglukso).

Halimbawa

Pinaupahan ng Moscow Printing House LLC ang gusali mula sa Stroymontazh CJSC. Isaalang-alang natin ang dalawang sitwasyon.

Sitwasyon 1. Ang kasunduan sa pag-upa ay natapos mula Pebrero 1, 2014 hanggang Enero 31, 2015 kasama. Sa kasong ito, dapat na nakarehistro ang kontrata.

Sitwasyon 2. Ang kasunduan sa pag-upa ay natapos mula Pebrero 1, 2014 hanggang Enero 30, 2015 kasama. Itong pinagkasunduan hindi na kailangang magparehistro.

Posible bang makilala ang mga gastos sa pag-upa kung ang kontrata ay hindi nakarehistro

Ano ang mga kahihinatnan kung ang isang pangmatagalang pag-upa sa real estate ay hindi nakarehistro. Ipagpalagay na ang isang kumpanya ay umupa ng isang gusali sa loob ng mahabang panahon (mahigit isang taon), ngunit pag-audit ng buwis Hindi pala nakarehistro ang lease. Ano ang nagbabanta sa kumpanya? Ang sagot ay depende sa sitwasyon. Sa pagsasagawa, posible ang mga sumusunod na kaso:

ang kasunduan sa pag-upa ay hindi naisumite para sa pagpaparehistro sa lahat;
ang kontrata ay isinumite para sa pagpaparehistro ng estado, ngunit sa oras ng pag-verify ay hindi pa ito nakarehistro;
ang kontrata ay nakarehistro sa pagkakasunud-sunod, ngunit kasunod na mga pagbabago ay ginawa dito na hindi nakarehistro.

Isaalang-alang natin ang bawat isa sa mga sitwasyong ito nang detalyado.

Sitwasyon 1. Ang isang pangmatagalang kasunduan sa pagpapaupa para sa real estate ay hindi isinumite para sa pagpaparehistro. Tingnan natin kung anong mga problema ang maaaring magkaroon ng kumpanya sa kasong ito kapag kinikilala ang mga gastos sa pag-upa sa accounting ng buwis.

Sa pamamagitan ng pangkalahatang tuntunin Ang mga pagbabayad sa ilalim ng isang kasunduan sa pag-upa sa accounting ng buwis ay kasama sa mga gastos (subparagraph 10, talata 1, artikulo 264 ng Tax Code ng Russian Federation). Gayunpaman, kung ang isang pag-upa na natapos para sa isang panahon ng higit sa isang taon ay hindi nairehistro, ang mga awtoridad sa buwis ay maaaring hindi payagan ang mga nauugnay na gastos na isaalang-alang para sa mga layunin ng buwis. Ang posisyon ng mga opisyal ay batay sa katotohanan na ang isang kontrata na hindi pumasa sa pagpaparehistro ng estado (sa kaganapan na, ayon sa Civil Code ng Russian Federation, ito ay ipinag-uutos), ay hindi itinuturing na natapos, at ang mga gastos ng isang hindi natapos na hindi maaaring isaalang-alang ang kontrata. Ang mga opisyal ay paulit-ulit na nagpahayag ng opinyon na ito (tingnan, halimbawa, ang mga liham na may petsang Hulyo 12, 2006 Blg. 03-03-04/2/172, may petsang Pebrero 17, 2006 Blg. 2005 Blg. 02-1-07/66 atbp.) .

Ayon sa may-akda, ang pamamaraang ito ay hindi maaaring ituring na ganap na makatwiran. Ang punto ay ang hindi pagsunod batas sibil hindi dapat makaapekto sa mga legal na relasyon sa buwis: hindi itinatadhana ng batas sibil na ang kakulangan ng wastong pagpaparehistro ay ginagawang hindi wasto ang kasunduan sa pag-upa. Ang nagbabayad ng buwis ay may karapatang isaalang-alang ang mga gastos na natamo niya para sa pag-upa ng ari-arian kahit na walang rehistro ng estado ng kontrata, kung ang mga gastos na ito ay makatwiran at dokumentado. Bilang karagdagan, tulad ng alam mo, upang idokumento ang mga gastos, sapat na magkaroon ng mga dokumento na nagpapatunay sa mga gastos na natamo. Sa sitwasyong isinasaalang-alang, ang mga naturang dokumento ay magiging isang kasunduan sa pag-upa na nilagdaan ng mga partido (hindi mahalaga kung ito ay nakarehistro o hindi), isang pagkilos ng pagtanggap at paglipat ng naupahang bagay at mga dokumento na nagpapatunay sa paglipat ng upa.

Dapat tandaan na ang gayong mga konklusyon ay kinumpirma ng maraming kasanayan sa hudisyal. Kaugnay nito, tandaan namin, halimbawa, ang mga desisyon ng FAS ng North-Western District noong Marso 7, 2008 sa kaso No. A56-19124 / 2007, ang FAS ng Ural District ng Enero 25, 2007 No. F09 -12242 / 06-C2.

Sitwasyon 2. Ang kontrata ay isinumite para sa pagpaparehistro ng estado, ngunit sa oras ng pag-verify ay hindi pa ito nakarehistro. Tulad ng alam mo, ang proseso ng pagpaparehistro ng estado ng kontrata ay maaaring maantala, kaya ang nangungupahan ay madalas na nagsisimulang gamitin ang gusali kaagad pagkatapos ng pagtatapos ng kontrata. Alinsunod dito, ang mga gastos sa anyo ng upa, mga bayarin sa utility, at iba pa ay lumabas mula sa nangungupahan bago pa man ang kontrata ay pumasa sa mandatoryong pagpaparehistro.

Samantala, sa pagkilala sa mga gastos sa katulad na sitwasyon maaaring may mga problema. Sa ganitong kaso, muling tinutukoy ng mga inspektor ang katotohanan na, bilang isang pangkalahatang tuntunin, ang isang kasunduan sa pag-upa ng real estate ay itinuturing na natapos lamang mula sa sandali ng pagpaparehistro ng estado nito (sugnay 2, artikulo 651 ng Civil Code ng Russian Federation). . Mula dito, napagpasyahan ng mga opisyal na hindi makumpirma ng kontrata ang mga gastos na ginawa bago ang pagpaparehistro ng estado nito (liham ng Ministri ng Pananalapi ng Russia na may petsang Hulyo 12, 2006 No. 03-03-04 / 2/172).

Kung magkaroon ng hindi pagkakaunawaan sa ganoong sitwasyon, maaaring ipagtanggol ng kumpanya ang sarili sa parehong mga argumento na nabanggit na namin sa itaas. Bilang karagdagan, ang mga korte, kapag nirelutas ang mga naturang hindi pagkakaunawaan, din, bilang panuntunan, ay pumanig sa mga negosyo (tingnan, halimbawa, ang mga desisyon ng Federal Antimonopoly Service ng West Siberian District na may petsang Mayo 2, 2007 No. F04-2578 / 2007 (33740-A75-25), Severo- Western District na may petsang Agosto 16, 2005 No. A56-46400 / 04).

Gayunpaman, ang mga salungatan sa mga inspektor ay maaaring iwasan nang buo - ang Ministri ng Pananalapi ng Russia mismo ang nagmungkahi kung paano makaalis sa sitwasyong ito (liham na may petsang Hulyo 12, 2006 No. 03-03-04 / 2/172). Kinakailangang gamitin ang talata 2 ng Artikulo 425 ng Civil Code ng Russian Federation at bigyan ang kontrata ng retroactive effect: pahabain ang epekto nito sa panahon mula sa sandaling ang gusali ay inilipat sa isang potensyal na nangungupahan. Pagkatapos ang kontrata, kahit na hindi pa nakarehistro, ay magiging isang dokumento na nagpapatunay na ang pag-upa ay nagsimula na. At nangangahulugan ito na ang mga kinakailangan ng Tax Code ng Russian Federation sa dokumentaryo na katibayan ng mga gastos ay matutugunan.

Kaya, upang maiwasan ang mga hindi pagkakaunawaan sa mga awtoridad sa buwis, ang isang probisyon ay dapat gawin sa kasunduan sa pag-upa, ayon sa kung saan ang mga tuntunin ng natapos na kasunduan ay nalalapat sa mga relasyon na lumitaw mula sa sandali ng pag-sign nito. Ang probisyong ito (isang sugnay ng kasunduan) ay maaaring buuin tulad ng sumusunod: "Ang mga tuntunin ng kasunduan ay nalalapat sa mga relasyon na lumitaw mula nang ilipat ang gusali mula sa nagpapaupa patungo sa nangungupahan."

Tandaan na kung ang mga partido ay hindi unang nagbigay para sa kontrata retroaktibo, ang kundisyong ito ay maaari ding itakda sa isang karagdagang kasunduan. Totoo, ang naturang kasunduan, tulad ng pangunahing kontrata, ay kailangang mairehistro. Pagkatapos ay makikilala ng nangungupahan ang kanyang mga gastos sa panahon kung kailan talaga siya nagsimulang gumamit ng ari-arian.

Sitwasyon 3. Ang kontrata ay nairehistro, ngunit kalaunan ay na-amyendahan. Ipagpalagay na ang kasunduan sa pag-upa ay nakarehistro, ngunit pagkatapos ng pagpaparehistro ng estado, binago ng mga partido (tinaas) ang halaga ng upa sa pamamagitan ng isang bilateral na kasunduan. Sa ganoong kaso, may karapatan ba ang nangungupahan na isaalang-alang ang buong halaga ng bagong upa sa tax accounting kung ang karagdagang kasunduan ay hindi pa nakarehistro?

Iginiit ng mga espesyalista ng Ministri ng Pananalapi ng Russia na hindi ito magiging posible. Ayon sa mga opisyal, ang mas mataas na mga pagbabayad sa pag-upa ay isasama sa mga gastos lamang pagkatapos ng pagpaparehistro ng estado ng isang kasunduan upang baguhin ang kontrata (tingnan, halimbawa, ang sulat ng Russian Ministry of Finance na may petsang Disyembre 30, 2005 No. 03-03-04 /1/471). Totoo, pagkatapos ay medyo pinalambot nila ang kanilang posisyon sa isyung ito: kung ang mga tuntunin ng karagdagang kasunduan para sa panahon hanggang sa sandali ng pagpaparehistro ng estado, ang mga pagbabayad sa pag-upa sa halagang itinatag ng kasunduan na nakarehistro ay maaaring isaalang-alang mula sa sandaling ito. ng pagbabagong ito (liham ng Ministri ng Pananalapi ng Russia na may petsang Hulyo 11, 2008 No. 03-03-05/77). Ang isang katulad na opinyon ay ipinahayag sa liham ng Federal Tax Service ng Russia para sa lungsod ng Marso 28, 2008 No. 20-12 / 030173.

Ayon sa may-akda, ang pagtatapos ng isang karagdagang kasunduan (hindi alintana kung ito ay nakarehistro o hindi) ay hindi nakakaapekto sa kakayahang isaalang-alang ang mga gastos sa pag-upa sa pagbubuwis. Ang mga argumento ay pareho: ang pagbabago ng halaga ng upa ay hindi ginagawang hindi natapos ang kasunduan sa pag-upa. Samakatuwid, ang tumaas na halaga pagbabayad ng upa maaaring isaalang-alang para sa mga layunin ng buwis sa kita kung ang mga kaukulang gastos ay makatwiran sa ekonomiya at dokumentado. Kinukumpirma rin ng kasanayang panghukuman ang konklusyong ito (tingnan, halimbawa, ang desisyon ng Federal Antimonopoly Service ng North-Western District ng Pebrero 27, 2008 sa kaso No. A56-30518/2006).

Alexander Yelin,

Kumpanya "ACADEMY AUDIT"

Ang isang kasunduan sa pagpapaupa ng real estate ay napapailalim sa pagpaparehistro ng estado sa mga sumusunod na kaso:

ang isang kasunduan sa pag-upa para sa isang gusali o istraktura ay natapos para sa isang panahon ng hindi bababa sa isang taon (sugnay 2, artikulo 651 ng Civil Code ng Russian Federation);
ang isang kasunduan sa pag-upa para sa mga lugar na matatagpuan sa isang gusali o istraktura ay natapos para sa isang panahon ng hindi bababa sa isang taon (liham ng impormasyon ng Presidium ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation na may petsang Hunyo 1, 2000 No. 53 "Sa Pagpaparehistro ng Estado ng Pag-upa. Mga Kasunduan para sa Non-Residential Premises”);
ang isang kasunduan sa pag-upa para sa isang land plot ay natapos para sa isang panahon ng hindi bababa sa isang taon (sugnay 2, artikulo 26 ng Land Code ng Russian Federation);
ilang mga kasunduan sa pag-upa para sa parehong bagay sa pag-upa ay natapos nang sabay-sabay, at ang termino ng isa sa mga ito ay magsisimula kaagad pagkatapos ng pag-expire ng isa pang kasunduan. Itinuturing ng mga korte ang mga naturang kontrata bilang isang transaksyon na napapailalim sa pagpaparehistro, sa kondisyon na iyon pangkalahatang termino ang pag-upa sa ilalim ng mga kasunduang ito ay isang taon o higit pa (decree ng Federal Antimonopoly Service ng North Caucasus District na may petsang Marso 31, 2010 kung sakaling No. A53-17516 / 2009).

Ang pagpaparehistro ng estado ng mga kasunduan sa pagpapaupa ng real estate ay hindi kinakailangan kung ang kasunduan sa pag-upa ay natapos para sa isang panahon na wala pang isang taon (halimbawa, sa loob ng 11 buwan).

Sa pagsasagawa, kadalasang may mga kaso kapag ang isang kasunduan sa pag-upa ay unang natapos para sa isang panahon ng 11 buwan o para sa isa pang panahon na mas mababa sa isang taon, at pagkatapos ay paulit-ulit na pinalawig para sa parehong panahon. Ayon sa ligal na posisyon ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation, kapag ang pagpapalawak ng isang kasunduan sa pag-upa ay natapos para sa isang panahon na mas mababa sa isang taon para sa parehong panahon pagkatapos ng pagtatapos ng unang panahon ng pag-upa, ang mga relasyon ng mga partido ay pinamamahalaan ng isang bagong kasunduan sa pag-upa, na hindi napapailalim sa pagpaparehistro ng estado sa bisa ng talata 2 ng Artikulo 651 ng Civil Code ng Russian Federation (p. 10 information letter ng Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang Pebrero 16, 2001 No. 59 "Repasuhin ang kasanayan sa paglutas ng mga hindi pagkakaunawaan na may kaugnayan sa aplikasyon ng Pederal na Batas" Sa Pagpaparehistro ng Estado ng Mga Karapatan sa Real Estate at Mga Transaksyon na Kasama Nito ""; pagkatapos nito - liham ng impormasyon Blg. 59).

Kung ang kasunduan sa pag-upa ay natapos nang mas mababa sa isang taon at pagkatapos ay pinalawig ng isang karagdagang kasunduan nang hindi hihigit sa isang taon, kung gayon ang kasunduan o ang karagdagang kasunduan ay hindi kailangang irehistro. Kung ang isang kasunduan sa pagpapaupa ng real estate na natapos para sa isang panahon na mas mababa sa isang taon ay pinalawig ng isang karagdagang kasunduan, kung gayon bagong kasunduan lease, na hindi napapailalim sa pagpaparehistro ng estado, sa kondisyon na ang kontrata ay pinalawig din para sa isang panahon na mas mababa sa isang taon (decree ng Federal Antimonopoly Service ng Volga-Vyatka District ng Enero 26, 2011 sa kaso No. A82-104 / 2010).

Ang isang kasunduan sa pag-upa na natapos o na-renew para sa isang hindi tiyak na panahon ay hindi napapailalim sa pagpaparehistro ng estado. Ito ay maaaring patunayan batay sa talata 2 ng Artikulo 651 ng Civil Code ng Russian Federation at ang paglilinaw ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation.

Kaya, sumusunod mula sa talata 2 ng Artikulo 651 ng Civil Code ng Russian Federation na ang isang kasunduan na napapailalim sa pagpaparehistro ng estado ay dapat matugunan ang dalawang kundisyon:

itakda ang panahon ng bisa nito;
ang tinukoy na panahon ay dapat na hindi bababa sa isang taon.

Ang isang kasunduan na natapos para sa isang hindi tiyak na panahon ay hindi nakakatugon sa alinman sa mga kundisyong ito.

Una, ang isang kasunduan sa pag-upa ng gusali na na-renew para sa isang hindi tiyak na panahon ay hindi nangangailangan ng pagpaparehistro ng estado, dahil, ayon sa talata 2 ng Artikulo 651 ng Civil Code ng Russian Federation, ang isang kasunduan sa pag-upa ng gusali na natapos lamang para sa isang panahon ng hindi bababa sa isang taon ay napapailalim sa pagpaparehistro ng estado (talata 11 ng liham ng impormasyon blg. 59).

Pangalawa, ang Presidium ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation ay aktwal na katumbas sa pagtatapos ng isang bagong kasunduan sa pag-upa ang pagpapalawig ng kasunduan para sa parehong panahon sa pagtatapos ng panahon ng bisa nito (sugnay 10 ng liham ng impormasyon No. 59) .

Dahil dito, ang pag-renew ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang hindi tiyak na panahon ay ang pagtatapos din ng isang bagong kasunduan, na hindi naglalaman ng isang kondisyon sa panahon ng bisa nito at kinikilala bilang natapos para sa isang hindi tiyak na panahon.

Sa antas ng pederal mga korte ng arbitrasyon Ang mga distrito ay bumuo din ng halos pare-parehong kasanayan sa pagbibigay-kahulugan sa talata 2 ng Artikulo 651 ng Civil Code ng Russian Federation, ayon sa kung saan ang isang kasunduan sa pag-upa ay natapos (na-renew) para sa isang hindi tiyak na panahon ay hindi napapailalim sa pagpaparehistro ng estado (mga desisyon ng Federal Antimonopoly Service ng Volga-Vyatka District ng Disyembre 28, 2010 sa kaso No. A11- 417/2010, FAS ng West Siberian District ng Mayo 12, 2011 sa kaso No. А81-3520/2010 FAS Central District na may petsang Mayo 20, 2011 sa kaso No. A48-3783/2010).

Ang pamamaraan para sa pagpaparehistro ng estado ng kontrata.

Ang sinuman sa mga partido sa kasunduan ay maaaring mag-aplay para sa pagpaparehistro ng estado ng isang kasunduan sa pagpapaupa ng real estate (talata 2, sugnay 1, artikulo 26 ng Pederal na Batas ng Hulyo 21, 1997 No. 122-FZ "Sa Pagpaparehistro ng Estado ng Mga Karapatan sa Real Estate at Mga Transaksyon kasama Ito” ; pagkatapos nito ay tinutukoy bilang Batas sa Pagpaparehistro ng Estado). Sa pagsasagawa, nangangahulugan ito na ang mga partido mismo ang nagpapasiya kung aling mga abogado ng aling partido ang haharap sa pagpaparehistro ng kontrata, na magbabayad ng tungkulin ng estado para sa pagpaparehistro ng kontrata, at karagdagang mga kasunduan sa kanya, atbp. Upang maalis ang kawalan ng katiyakan sa bagay na ito, inirerekomenda na isulat ito sa kontrata.

Isang halimbawa ng isang sugnay ng isang kasunduan sa pag-upa sa pamamaraan para sa pagpaparehistro nito ng mga partido

“Ang pagpaparehistro ng Kasunduang ito, pati na rin ang mga Karagdagang kasunduan dito, ay isinasagawa ng Lessor nang hindi lalampas sa dalawang buwan mula sa petsa ng pagpirma sa Kasunduang ito. Ang mga gastos na nauugnay sa paunang pagpaparehistro ng estado ng Kasunduang ito ay sasagutin ng Lessor. Sa hinaharap, ang mga gastos sa pagpaparehistro ng estado ng mga pagbabago sa Kasunduang ito ay sasagutin ng Partido kung saan ang inisyatiba ay ginawa ang mga pagbabago. Mga gastos para sa pagpaparehistro ng estado maagang pagwawakas ng Kasunduan ay sasagutin ng partido kung saan ang inisyatiba ng Kasunduan ay napapailalim sa pagwawakas. Ang Lessee ay obligado, sa loob ng 5 (limang) araw ng trabaho mula sa petsa ng pagpirma sa Kasunduang ito, na ilipat sa Lessor kinakailangang pakete mga dokumento para sa pagpaparehistro ng estado ng Kasunduang ito”.

Pagpaparehistro ng kasunduan sa pag-upa mga katawan ng teritoryo Serbisyong Pederal para sa Pagpaparehistro ng Estado, Cadastre at Cartography alinsunod sa Instruksyon sa pamamaraan para sa pagpaparehistro ng estado ng mga kasunduan sa pag-upa ng real estate, na inaprubahan sa pamamagitan ng utos ng Ministry of Justice ng Russia na may petsang Agosto 6, 2004 No. 135.

Ang pangkalahatang listahan ng mga dokumento na isinumite para sa pagpaparehistro ng isang kasunduan sa pag-upa ay tinukoy sa talata 8 mga rekomendasyong metodolohikal ayon sa pamamaraan para sa pagsasagawa ng pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito, na inaprubahan ng utos ng Ministry of Justice ng Russia na may petsang Hulyo 1, 2002 No. 184.

Para sa pagpaparehistro ng estado ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang gusali, istraktura, lugar o bahagi nito, kakailanganing isumite sa awtoridad sa pagrehistro ng mga kadastral na pasaporte ng naupahang ari-arian na nagpapahiwatig ng laki ng naupahang lugar (sugnay 3, artikulo 26 ng Batas sa Pagpaparehistro ng Estado), at para sa pagpaparehistro ng estado ng isang land plot o mga bahagi nito - isang cadastral passport ng land plot na nagpapahiwatig ng lugar na uupahan (sugnay 2, artikulo 26 ng Batas sa Pagpaparehistro ng Estado).

Ang bayad ng estado para sa pagpaparehistro ng isang kasunduan sa pag-upa ay sinisingil sa halagang 1 libong rubles. mula sa mga indibidwal at 15 libong rubles. mula sa mga organisasyon (subclause 22, clause 1, artikulo 333.33 ng Tax Code ng Russian Federation). Ang parehong halaga ng tungkulin ng estado ay sisingilin para sa pagpaparehistro ng mga karagdagang kasunduan sa kasunduan sa pag-upa, gayundin para sa pagpaparehistro ng pagwawakas ng kasunduan sa pag-upa (liham ng Federal Tax Service ng Russia na may petsang Nobyembre 1, 2005 No. 04-3- 09 / 597 “Sa tungkulin ng estado»; pagkatapos nito - liham Blg. 04-3-09 / 597).

Ang pagpaparehistro ng estado, bilang pangkalahatang tuntunin, ay isinasagawa sa loob ng isang buwan mula sa petsa ng pagtanggap ng aplikasyon at mga dokumentong kinakailangan para sa pagpaparehistro ng estado (sugnay 3, artikulo 13 ng Batas sa Pagpaparehistro ng Estado).

May mga kaso kapag ang may-ari ay nabigo upang matupad ang kanyang obligasyon na irehistro ang kasunduan sa pag-upa, sa mga ganitong pagkakataon ang nangungupahan ay may dalawang pagpipilian: mag-aplay sa mismong awtoridad sa pagpaparehistro o humingi ng pagpaparehistro sa korte.

Sa isang banda, ang kasunduan sa pag-upa ay nakarehistro sa kahilingan ng isa sa mga partido. Dahil dito, ang nangungupahan ay maaaring nakapag-iisa na mag-aplay sa awtoridad sa pagpaparehistro para sa pagpaparehistro ng kontrata sa halip na ang nagpapaupa, na isumite ang lahat ng kinakailangang mga dokumento.

Gayunpaman, sa kasong ito, nahaharap ang nangungupahan sa mga sumusunod na panganib:

ang independiyenteng apela ng nangungupahan sa awtoridad sa pagpaparehistro ay hindi magagawang pilitin ang may-ari na tuparin ang mga obligasyong itinalaga sa kanya ng kontrata. Halimbawa, kung, alinsunod sa kontrata, ang obligasyon na bayaran ang tungkulin ng estado para sa pagpaparehistro ng kontrata ay itinalaga sa lessor. Sa kasong ito, ang nangungupahan ay kailangang magbayad ng lahat ng kinakailangang gastos sa kanyang sarili, na sa indibidwal na mga kaso maaaring maging napakabigat para sa kanya;

independiyenteng apela ng nangungupahan sa awtoridad sa pagpaparehistro ay magiging kumplikado sa pamamagitan ng pangangailangang makakuha magkahiwalay na mga dokumento na hindi makuha ng nangungupahan sa kanyang sarili, halimbawa, ang cadastral passport ng lugar. At kung wala ang mga dokumentong ito, ang nangungupahan sa karamihan ng mga kaso ay hindi makakapag-iisa na irehistro ang kontrata. Ang pangangailangan na isumite ang mga dokumentong ito sa mga awtoridad sa pagpaparehistro, bilang panuntunan, ay ipinaliwanag sa pamamagitan ng katotohanan na ang isang bagong file ng pagpaparehistro (talagang isang hiwalay na folder) ay binuksan para sa bawat nakarehistrong kontrata, kung saan ang mga kopya ay dapat isumite muli. pangunahing mga dokumento, kasama ang cadastral passport ng property. Sa liwanag ng mga probisyon na tinutukoy sa talata 10 ng Artikulo 33 ng Batas sa Pagpaparehistro ng Estado, ang pagiging lehitimo ng naturang mga pahayag ng mga empleyado ng mga awtoridad sa pagpaparehistro ay maaaring tanungin. Gayunpaman, upang hamunin ang naturang paghahabol, kailangan mong pumunta sa korte.

Sa kabilang banda, alinsunod sa talata 3 ng Artikulo 165 ng Civil Code ng Russian Federation, kung ang isa sa mga partido ay umiwas sa pagpaparehistro ng kontrata, kung gayon ang korte, sa kahilingan ng kabilang partido, ay may karapatang gumawa isang desisyon sa pagpaparehistro ng kontrata. Samakatuwid, kung hindi matupad ng may-ari ang kanyang obligasyon na irehistro ang kontrata, sa karamihan ng mga kaso, mas kapaki-pakinabang para sa nangungupahan na magpadala ng naaangkop na nakasulat na paghahabol sa may-ari, o agad na mag-aplay sa korte na may kahilingang irehistro ang kontrata. Sa kasong ito, ang kontrata ay irerehistro sa pamamagitan ng desisyon ng korte (sugnay 3, artikulo 165 ng Civil Code ng Russian Federation).

Kung wala sa mga partido ang nag-apply sa awtoridad sa pagpaparehistro na may kahilingan na irehistro ang kontrata, ituturing na hindi natapos ang kontrata.

Kung wala sa mga partido ang nalalapat sa awtoridad sa pagpaparehistro na may kahilingan na irehistro ang kontrata, kung gayon sa kasong ito ang korte ay walang mga batayan upang gumawa ng desisyon sa pagpaparehistro ng kontrata. Ang katotohanan ay kung wala sa mga partido ang nag-apply, kung gayon, dahil dito, wala sa mga partido ang umiwas sa naturang pagpaparehistro. Sa kasong ito, ang kontrata ay ituturing na hindi natapos, na hindi kasama ang paglitaw ng anumang mga karapatan at obligasyon para sa mga partido (decree ng Federal Antimonopoly Service ng North-Western District ng Abril 20, 2006 sa kaso No. A05-14505 / 2005-3).

Sa pagsasagawa, ito ay mangangahulugan na ang nangungupahan ay hindi magkakaroon ng karapatang pagmamay-ari at gamitin ang naupahang bagay at iba pang mga karapatan na nagmumula sa kasunduan sa pag-upa, kabilang ang pre-emptive na karapatang magtapos ng isang kasunduan para sa isang bagong termino, ang karapatang i-sublease ang ari-arian, atbp. A ang nagpapaupa, kung may atraso sa mga pagbabayad sa upa, ay maaari lamang pumunta sa korte na may paghahabol para sa pagbawi ng hindi makatarungang pagpapayaman. Kasabay nito, sa sitwasyong isinasaalang-alang, ang pagbabayad para sa paggamit ng real estate ay kokolektahin hindi sa average na presyo ng pag-upa sa merkado ng katulad na ari-arian, ngunit sa presyong napagkasunduan ng mga partido sa kontrata, maliban kung mapatunayan sa panahon ng ang pagsasaalang-alang ng isang hindi pagkakaunawaan sa korte (halimbawa, ang nangungupahan ay nagpapatunay na ang napagkasunduang upa sa kontrata ay lumampas sa average ng merkado, o pinatunayan ng may-ari na ang napagkasunduang upa ay mas mababa sa average sa merkado). Ito ay dahil sa ang katunayan na kapag pumirma sa kontrata, ang mga partido ay nagpahayag ng kanilang kalooban na sumang-ayon sa tiyak mga tuntuning kontraktwal, sa partikular, ang nagpapaupa ay naglalayon na tumanggap ng upa, at ang nangungupahan na magbayad ng renta sa halagang napagkasunduan sa kontrata.

Kung ang obligasyong irehistro ang kontrata ay itinalaga sa lessor, kailangang tiyakin ng nangungupahan na ang kontrata ay nakarehistro ng lessor nang walang gaanong pagkaantala. Kung ang may-ari ay hindi gumawa ng mga hakbang upang irehistro ang kontrata, ang nangungupahan ay dapat gumawa ng napapanahong mga hakbang upang maprotektahan ang kanyang mga interes. Ang katotohanan ay ang pagpaparehistro ng kontrata ay hindi lamang nag-aalis ng mga panganib na nauugnay sa hindi pagtatapos ng kontrata, ngunit nagsisilbi rin karagdagang garantiya para sa nangungupahan sa mga kaso ng hindi tapat na aksyon ng may-ari. Halimbawa, maaaring lumabas na ang nangungupahan ay lumagda ng dalawang pangmatagalang kasunduan sa magkaibang mga nangungupahan para sa parehong bagay sa pagpapaupa. Sa sitwasyong ito, ito ay irerehistro nang eksakto ang kontrata na unang isinumite para sa pagpaparehistro sa lahat mga kinakailangang dokumento(Clause 35 ng Methodological Recommendations sa pamamaraan para sa pagsasagawa ng pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito, na inaprubahan ng utos ng Ministry of Justice ng Russia na may petsang Hulyo 1, 2002 No. 184). Ang nangungupahan sa ilalim ng isa pang kasunduan ay makakapag-claim lamang ng mga pinsala.

Pagpaparehistro ng mga kasunduan upang baguhin o wakasan ang kontrata.

Dahil ang mga kasunduan sa pag-amyenda o pagwawakas ng kontrata ay isang mahalagang bahagi nito, sa pagsasagawa ang tanong ay lumitaw: ang anumang karagdagang kasunduan sa isang pag-upa na lumipas sa pagpaparehistro ng estado ay kailangan ding irehistro?

Sa katunayan, hindi lahat ng karagdagang kasunduan sa kasunduan sa pag-upa ay kailangang irehistro. Bilang pangkalahatang tuntunin, ang mga karagdagang kasunduan sa kasunduan sa pag-upa ay nakarehistro sa mga kaso kung saan binago nila ang nilalaman at mga kondisyon ng encumbrance na nabuo ng kasunduan sa pag-upa (sugnay 9 ng liham ng impormasyon Blg. 59). Sa partikular, ang mga sumusunod na kasunduan sa kasunduan sa pag-upa ay napapailalim sa mandatoryong pagpaparehistro ng estado:

tungkol sa pagpapalit ng naupahang bagay, kapwa sa pangkalahatan (halimbawa, ayon sa kasunduan, sa halip na ika-8 palapag, sasakupin ng organisasyon ang ika-7), at sa bahagi (halimbawa, sa pagtaas ng naupahang lugar). Sa kasong ito, maaaring magbago mahalagang kondisyon ang kontrata ay ang paksa nito;
sa pagbabago ng mga tuntunin ng kasunduan sa pag-upa. Maaaring magbago ang nakapirming halaga ng upa (halimbawa, mula 10 libo hanggang 20 libong rubles), o ang pamamaraan para sa pagtukoy ng halaga ng mga pagbabayad sa lease (halimbawa, mula 100 hanggang 200 US dollars sa exchange rate ng Central Bank ng Russian Federation sa oras ng pagbabayad). Ang kasunduan ng mga partido na baguhin ang halaga ng upa na tinukoy nila sa rehistradong kasunduan sa pag-upa ng real estate ay napapailalim din sa ipinag-uutos na pagpaparehistro ng estado, dahil ito ay isang mahalagang bahagi ng kasunduan sa pag-upa at nagbabago sa nilalaman at mga kondisyon ng encumbrance na nabuo ng ang kasunduan sa pag-upa (sugnay 9 ng liham ng impormasyon Blg. 59). Ang legal na posisyon sa pangangailangang magrehistro ng mga kasunduan upang baguhin ang upa ay nahahati hudisyal na kasanayan(mga desisyon ng FAS ng Volga-Vyatka District noong Oktubre 5, 2010 sa kaso No. A17-9472 / 2009, FAS ng East Siberian District noong Abril 22, 2010 sa kaso No. A78-3988 / 2009, FAS Far Eastern District na may petsang Pebrero 21, 2011 No. Ф03-9792/2010 sa kaso No. А73-279/2010, Federal Antimonopoly Service ng West Siberian District na may petsang Abril 7, 2011 kung sakaling No. А02-247/2010, Federal Antimonopoly Service ng Federal Antimonopoly Service ng Moscow District na may petsang Enero 17, 2011 No. KG-A40 / 16993-10 sa kaso No. A40-33740 / 10-105-240, FAS ng Volga District noong Hulyo 15, 2010 sa kaso No. A55-34696 / 2009, FAS ng North-Western District ng Agosto 6, 2003 No. A56-38305 / 02, FAS ng North Caucasus District ng Agosto 9, 2010 sa kaso No. A32-46888 / 2009, FAS ng Ural District ng Hunyo 22, 2009 No. F09-7767 / 08-C6 sa kaso No. A50-1988 /2008-G01, Federal Antimonopoly Service ng Central District na may petsang Enero 26, 2010 No. F10-6120/09 sa kaso No. A23-1667/09G -2-79).

Kung ang kontrata ay nagtatatag ng pamamaraan para sa pagtukoy ng upa, kung gayon ang halaga ng upa para sa mga bayad na panahon ay maaaring mag-iba. Hindi ito itinuturing na pagbabago sa mga tuntunin ng kasunduan sa pag-upa, at samakatuwid ay walang kinakailangang pagpaparehistro sa mga kasong ito.

Ang ibang halaga ng halaga ng upa na tinutukoy alinsunod sa pamamaraan para sa pagkalkula nito na itinatag sa kasunduan ay hindi magsasaad ng pagbabago sa mga tuntunin ng kasunduan sa upa, kung ang mekanismo para sa pagtukoy ng upa mismo ay nananatiling hindi nagbabago. ganyan legal na posisyon ay itinakda sa talata 11 ng liham ng impormasyon Blg. 66. Halimbawa, kung may buwanang upa na 1 libong dolyar ng US noong Enero, ang halaga ng palitan ng dolyar ng US ay mas mababa kaysa noong Pebrero, at samakatuwid ang kabuuang halaga ng upa para sa Pebrero noong ang mga rubles ay naging higit pa , kung gayon hindi ito magpahiwatig ng pagtaas itinatag ng kasunduan ang halaga ng upa at isang pagbabago sa mga nauugnay na tuntunin ng kasunduan, dahil ang mismong mekanismo para sa pagkalkula ng upa (USD 1,000 sa exchange rate ng Central Bank ng Russian Federation sa petsa ng pagbabayad) ay nananatiling hindi nagbabago.

Dahil ang pagbabago sa halaga ng upa sa loob ng balangkas ng isang mekanismo para sa pagtukoy nito ay hindi itinuturing na pagbabago sa mga tuntunin ng kasunduan sa pag-upa, ang pagbabago sa halaga ng upa ay hindi napapailalim sa pagpaparehistro (Resolution of the Presidium of ang Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang Enero 26, 2010 No. 11487/09 sa kaso No. A59-3535 / 07-C9(C-5)).

Ang data sa pagbabago ng termino ng kasunduan sa pag-upa ay dapat na nakarehistro, ito ay dahil sa ang katunayan na ang mga kontrata lamang na may isang tiyak na tagal ng panahon ay napapailalim sa pagpaparehistro at impormasyon sa termino ng pag-upa sa walang sablay ay ipinasok sa USRR (Appendix 3 sa Mga Panuntunan para sa pagpapanatili ng Unified rehistro ng estado mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito, na inaprubahan ng Decree of the Government of the Russian Federation noong Pebrero 18, 1998 No. 219; pagkatapos nito ay tinukoy bilang Mga Panuntunan para sa pagpapanatili ng USRR).

Magiging mandatory din na magrehistro ng mga kasunduan sa pagwawakas ng mga kasunduan sa pag-upa, dahil sa kasong ito, ang mga pagbabago ay gagawin sa USRR tungkol sa pagkansela ng entry sa pagwawakas ng karapatan sa pag-upa (Seksyon VI ng Mga Panuntunan para sa Pagpapanatili ng USRR) .

Kung ang mga detalye ng bangko ng partido sa ilalim ng kasunduan sa pag-upa ay nagbago, ang mga pagbabagong ito ay hindi kailangang irehistro, dahil ang pagbabago sa mga detalye ng bangko ng mga partido sa nakarehistrong kasunduan sa pag-upa ay hindi napapailalim sa pagpaparehistro ng estado (Resolution of the Federal Antimonopoly Serbisyo ng Far Eastern District na may petsang Marso 9, 2010 No. F03-994 / 2010 sa kaso No. A51- 8558/2009).

Ang tungkulin ng estado para sa pagpaparehistro ng mga karagdagang kasunduan sa kasunduan sa pag-upa, pati na rin para sa pagpaparehistro ng pagwawakas ng kasunduan sa pag-upa, ay sinisingil sa parehong halaga tulad ng para sa pagpaparehistro ng estado ng kasunduan sa pag-upa (LETTER OF THE FTS OF RUSSIA No. 04-3-09/597 na may petsang Nobyembre 1, 2005).

Ano sa palagay mo ang artikulong "Pagpaparehistro ng kasunduan sa pag-upa"? I-comment mo, please!