Зберегти інформацію собі або відправити Ваше оголошення в соц.мережі можна просто натиснувши кнопки:
Переведення нежитлової будівлі (приміщення, будівлі) у житлову (житловий будинок).
РІШЕННЯ
Ім'ям Російської Федерації
12 квітня 2010 року Кіровський районний суд м.Астрахані у складі головуючого судді Стороженка І.М. при секретарі Михайлівському Д.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за заявою В. про заперечення рішення Комітету майнових відносинм. Астрахані про відмову в перекладі нежитлового приміщенняу житлове,
у с т а н о в і л:
Рішенням Комітету майнових відносин міста Астрахані від 28.01.2010 р. № 05-369 переклад В. було відмовлено у перекладі нежитлової будови літер А, розташованої: м. Астрахань, Кіровський район, Садівниче товариство «М» по вул. С. №, у житлове.
Не погодившись із зазначеним рішенням, В. звернувся до суду із заявою про визнання його недійсним та покладення на Комітет майнових відносин м. Астрахані здійснити цей переклад.
У судовому засіданні В.. свої вимоги підтримав і пояснив, що незважаючи на позитивні висновки про технічний, санітарний стан житлової будівлі, що належить йому на праві власності, Комітет відмовив йому в переведенні нежитлового приміщення в житлове, не вказавши конкретних причинвідмови та пославшись на загальні формулювання, що містяться у житловому та містобудівному законодавстві.
Представники Комітету майнових відносин міста Астрахані З. та К. просили заяву залишити без задоволення, оскільки спірна будова знаходиться на земельній ділянці, призначеній для садівництва, а не експлуатації житлового будинку. У разі визнання права власності В. на житловий будинок судовому порядкуможливо було б змінити і цільове призначення земельної ділянки. В даному випадку слід спочатку змінити цільове призначення земельної ділянки, а тільки потім переводити будинок в житловий.
Зацікавлена особа В. у судовому засіданні підтримала заяву В. та пояснила, що вони із сином проживають у побудованому на належному синові земельному ділянці будинку. Однак, оскільки будинок не визнаний житловим, то вони не можуть зареєструватися в ньому як за місцем проживання, що не дає синові влаштуватися на роботу, а їй звертатися за медичною допомогоюу поліклініку.
Вислухавши осіб, які у справі, дослідивши матеріали справи, суд знаходить заяву підлягає задоволенню з таких підстав.
Судом встановлено, що В. на праві власності належить земельна ділянка площею 700 кв. м., розташований у СТ "М" по вул. З. №. Категорія земель: землі для садівництва. На зазначеній земельній ділянці розташована одноповерхова житлова будівля без права реєстрації проживання загальною площею 42,6 кв.м. Вказані обставини підтверджуються свідоцтвами про державної реєстраціїправа власності на земельну ділянку та права власності на житлову будівлю, розташовану на даній ділянці.
Відповідно до ст. 23 ЖК РФ переведення житлового приміщення в нежитлове приміщення та нежитлового приміщення в житлове приміщення здійснюється органом місцевого самоврядування(далі - орган, який здійснює переведення приміщень). Зазначені повноваження відповідно до Положення про Комітет майнових відносин міста Астрахані, затвердженого рішенням міської Ради міста Астрахані № 123 від 30.11.2004 р., належать до компетенції зазначеного Комітету.
З огляду на ст. 23 ЖК РФ для переведення житлового приміщення в нежитлове приміщення або нежитлового приміщення в житлове приміщення власник відповідного приміщення або уповноважена ним особа в орган, який здійснює переведення приміщень, за місцем знаходження приміщення, що перекладається, представляє:
1) заяву про переведення приміщення;
2) правовстановлюючі документи на приміщення, що перекладається (оригінали або засвідчені в нотаріальному порядку копії);
3) план приміщення, що перекладається, з його технічним описом (у разі, якщо приміщення, що перекладається, є житловим, технічний паспорт такого приміщення);
4) поверховий план будинку, в якому знаходиться приміщення, що переводиться;
5) підготовлений та оформлений в установленому порядку проект перебудови та (або) перепланування приміщення, що переводиться (у разі, якщо перебудова та (або) перепланування потрібні для забезпечення використання такого приміщення як житлового або нежитлового приміщення).
Орган, який здійснює переведення приміщень, не має права вимагати подання інших документів крім документів, встановлених частиною 2 цієї статті. Заявнику видається розписка в отриманні документів із зазначенням їх переліку та дати їх отримання органом, який здійснює переведення приміщень.
Рішення про переведення або про відмову в переведенні приміщення має бути прийняте за результатами розгляду відповідної заяви та інших поданих відповідно до частини 2 цієї статті документів органом, що здійснює переведення приміщень, не пізніше ніж через сорок п'ять днів з дня подання зазначених документів до цього органу.
Орган, що здійснює переведення приміщень, не пізніше ніж через три робочі дні з дня прийняття одного із зазначених у частині 4 цієї статті рішень видає або надсилає на адресу, зазначену в заяві, заявнику документ, що підтверджує прийняття одного із зазначених рішень. Форма та зміст цього документавстановлюються уповноваженим Урядом Російської Федерації федеральним органом виконавчої влади. Орган, що здійснює переведення приміщень, одночасно з видачею або направленням заявнику даного документа інформує про прийняття зазначеного рішення власників приміщень, що примикають до приміщення, щодо якого прийнято зазначене рішення.
У разі необхідності проведення перебудови, та (або) перепланування приміщення, що переводиться, та (або) інших робіт для забезпечення використання такого приміщення як житлового або нежитлового приміщення зазначений у частині 5 цієї статті документ повинен містити вимогу про їх проведення, перелік інших робіт, якщо їх проведення необхідне.
Передбачений частиною 5 цієї статті документ підтверджує закінчення переведення приміщення та є підставою для використання приміщення як житлового або нежитлового приміщення, якщо для такого використання не потрібне проведення його перебудови, та (або) перепланування, та (або) інших робіт.
Якщо для використання приміщення як житлового або нежитлового приміщення потрібне проведення його перебудови, та (або) перепланування, та (або) інших робіт, документ, зазначений у частині 5 цієї статті, є підставою для проведення відповідних перебудов, та (або) перепланування з урахуванням проекту перебудови та (або) перепланування, що представлявся заявником відповідно до пункту 5 частини 2 цієї статті, та (або) інших робіт з урахуванням переліку таких робіт, зазначених у передбаченому частиною 5 цієї статті документі.
Завершення зазначених у частині 8 цієї статті перебудови, та (або) перепланування, та (або) інших робіт підтверджується актом приймальної комісії, сформованої органом, який здійснює переведення приміщень (далі - акт приймальної комісії). Акт приймальної комісії, що підтверджує завершення перебудови та (або) перепланування, повинен бути направлений органом, який здійснює переведення приміщень, до органу або організації, що здійснюють державний облік об'єктів. нерухомого майнавідповідно до Федерального закону від 24 липня 2007 року N 221-ФЗ «Про державний кадастр нерухомості». Акт приймальної комісії підтверджує закінчення переведення приміщення та є підставою для використання переведеного приміщення як житлового або нежитлового приміщення.
При використанні приміщення після його переведення як житлове або нежитлове приміщення повинні дотримуватися вимог пожежної безпеки, санітарно-гігієнічні, екологічні та інші встановлені законодавством вимоги, у тому числі вимоги щодо використання нежитлових приміщень у багатоквартирних будинках.
Як встановлено судом, рішенням Комітету майнових відносин міста Астрахані від 28.01.2010 р. № 05-369 Волкову В.В. дійсно було відмовлено у переведенні спірної нежитлової будови в житлову відповідно до п.3 ч. 1 ст.24 ЖК РФ.
Стаття 24 ЖК РФ передбачає, що відмова у переведенні житлового приміщення в нежитлове приміщення або нежитлового приміщення в житлове приміщення допускається у разі:
1) неподання визначених частиною 2 статті 23 цього Кодексу документів;
2) подання документів до неналежного органу;
3) недотримання передбачених статтею 22 цього Кодексу умов переведення приміщення;
4) невідповідності проекту перебудови та (або) перепланування житлового приміщення вимогам законодавства.
Стаття 22 ЖК РФ містить такі умови для переведення нежитлового приміщення в жиле:
переведення нежитлового приміщення до житлового приміщення допускається з урахуванням дотримання вимог цього Кодексу та законодавства про містобудівної діяльності;
Переведення нежитлового приміщення в житлове приміщення не допускається, якщо таке приміщення не відповідає встановленим вимогам або відсутня можливість забезпечити відповідність такого приміщення встановленим вимогам або якщо право власності на таке приміщення обтяжене правами будь-яких осіб.
З поданих до суду документів випливає, що згідно з технічним висновком ТОВ ВКФ «СІНТЕХ» основні будівельні конструкції садового будинкуна ділянці № 54 СТ «Моряк» на момент обстеження (2009 р.) перебувають у працездатному стані та дозволяють використовувати дану будівлю як житлове приміщення без виконання додаткових робітз перепланування та перебудови. Аналогічна думка містить і експертний висновок ФГУЗ «Центр гігієни та епідеміології в Астраханській області», з якого випливає, що спірний садовий будинок відповідає вимогам санітарних правилта норм СанПін 2.1.2.1002-00 «Санітарно-епідеміологічні вимоги до житлових будівель та приміщень» та може бути використаний як житловий будинок.
Порядок проведення будівництва (реконструкції) та введення об'єктів капітального будівництвав експлуатацію визначено ст. 51 та ст. 55 Містобудівного кодексуРФ, яким передбачено отримання забудовником дозволів на будівництво (реконструкцію) та введення об'єкта в експлуатацію.
З посиланням саме на ці статті Містобудівного кодексу Комітет з будівництва адміністрації міста Астрахані, куди В. після отримання відмови, зазначив заявнику, що оскільки реконструкція садового будинку проводилася без отримання зазначених дозволів, Комітет з будівництва не може дати дозвіл на введення в експлуатацію даного об'єкта та радить Волкову В.В. вирішити питання про визнання права власності на житловий будинок у судовому порядку.
Однак, при цьому не прийнято до уваги, що право власності на реконструйований будинок вже належить В, що підтверджується свідоцтвом про реєстрацію права власності на житлову будову, а також технічним висновком, з якого випливає, що використання спірної будови як житлового будинку можливе без проведення додаткових робіт з перепланування та перебудови.
Таким чином, переведення даної нежитлової будівлі (житлової будівлі, як зазначено у свідоцтві про реєстрацію права) в житловий будинок належить не до компетенції суду, а до компетенції органу, що здійснює переведення приміщень.
Суд не вбачає жодних перешкод до переведення даного нежитлового приміщення в житлове, що спричинить зміну встановленому порядкуцільового призначення земель.
Щодо вимог заявника щодо реєстрації його за місцем проживання та державної реєстрації права власності на житловий будинок, то постановка на облік провадиться органом реєстраційного облікувідповідно до Закону РФ від 25.06.93 «Про право громадян Російської Федерації на свободу пересування, вибір місця перебування і проживання» на підставі рішення суду, а в силу ст. 28 ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» права на нерухоме майно, встановлені рішенням суду, підлягають державній реєстрації, в якій державний реєстратор має право відмовити тільки на підставах, зазначених в абзацах четвертому, шостому, сьомому, дев'ятому, десятому , одинадцятому та дванадцятому пункту 1 статті 20 цього Федерального закону.
Отже, заявлені Волковим В.В. у цій частині вимоги є зайвими та задоволенню не підлягають.
З викладеного, керуючись ст.194-198 ЦПК РФ, суд
Р І Ш І Л:
Визнати незаконною відмову Комітету майнових відносин міста Астрахані у переведенні нежитлового приміщення до житлового.
Зобов'язати Комітет майнових відносин здійснити переведення нежитлового приміщення – будинку літер А, розташованого м. Астрахань Кіровський район Садівниче товариство «М» на вул. С., ділянка № у житлове.
В решті заяви відмовити.
Рішення суду може бути оскаржено до Астраханського обласного суду протягом 10 днів.
Матеріал підготовлений:
РІШЕННЯ
Іменем Російської Федерації
Багратіонівський районний суд Калінінградської області у складі:
головуючого судді Останіна А.В.,
за секретаря Загербекової О.Г.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом Котік Л.І. до адміністрації МО «Х» про визнання права власності на житловий будинок,
ВСТАНОВИВ:
Позивач у своїй позовній заяві вказала, що у Х році їй було надано земельну ділянку площею Х кв.м. під господарські споруди. Спочатку на цій ділянці ними було збудовано гараж, який згодом був перебудований у житловий будинок.
За її заявою рішенням міжвідомчої комісіїнежитлова будівля була переведена в житлову. Після завершення будівництва та отримання технічних умов на водопостачання та водовідведення нею було отримано дозвіл на введення житлового будинку в експлуатацію. Нині вона із членами своєї сім'ї, лише 11 осіб, проживають у цьому будинку. Зареєструвати право власності вона не може, оскільки УФРС їй відмовило у зв'язку з ненаданням документів, що підтверджують переведення будівлі в житлову, згідно зі ст. 23 Житлового кодексуРФ.
Вона просить суд визнати право власності на житловий будинок, розташований за адресою: Х.
До суду Котик Л.І. не з'явилася, заявивши клопотання про розгляд справи за її відсутності.
Представник позивача за довіреністю - Пушкіна Г.А. позовні вимогипідтримала.
Представник відповідача - адміністрації МО «Х» до суду не з'явився, заявивши клопотання про розгляд справи за її відсутності та пояснивши, що заперечень щодо заявлених вимог у адміністрації муніципальної освітиНЕ мається.
Вислухавши пояснення представника позивачки, дослідивши подані докази і давши їм оцінку, суд дійшов таких висновків.
Х року постановою Глави Х сільської адміністрації Багратіонівського району №Х, земельну ділянку, розміром Х кв.м., розташовану безпосередньо біля домоволодіння за адресою: Х переданий у користування Котик Л.І. у зв'язку з господарськими спорудами.
Як вказує у своїй заяві позивачка, за період з Х по Х рік їх сім'я збільшилася до 11 осіб. Місця для проживання великої сім'ї стало недостатньо, і вони на даній земельній ділянці, на якій вже знаходився збудований гараж, збудували житловий будинок.
Після закінчення будівництва позивачка звернулася до адміністрацію Багратіонівського району із заявою про переведення збудованої будівлі з нежитлової до житлової.
Х року постановою заступника Глави адміністрації МО «Багратіонівський міський округ» №Х, будівлі, незакінченій будівництвом, розташованому за Х у Х, присвоєно номер Х.
Рішенням міжвідомчої комісії адміністрації МО «Багратіонівський муніципальний район» №Х надано згоду на переведення нежитлової будівлі в житлову відповідно до пред'явленого плану.
Цим же рішенням комісія зобов'язала Котик Л. І. здійснити перебудову житлового приміщення відповідно до плану та з дотриманням вимог норм та правил БНіП; отримати у відділі архітектури та містобудування адміністрації МО «Багратіонівський муніципальний район» дозвіл на введення об'єкта в експлуатацію відповідно до ст. 55 п.4 Містобудівного кодексу РФ.
Х року позивачкою були отримані технічні умовина водопостачання та водовідведення.
Х року начальником відділу архітектури та містобудування адміністрації МО «Багратіонівський муніципальний район» було видано дозвіл на введення об'єкта в експлуатацію №Х, згідно з яким дозволено введення в експлуатацію реконструйованого житлового будинку, розташованого за адресою: Х.
Відповідно до технічного паспорта, житловий будинок, розташований у Х, має загальну площу Х кв.м., у тому числі житлову - Х кв.м.
Даному об'єкту нерухомого майна надано кадастровий номер Х, що підтверджується кадастровим паспортом на будинок.
Відповідно до положення статті 218 Цивільного кодексу РФ, право власності на нову річ, виготовлену або створену особою для себе з дотриманням закону та інших правових актів, набуває цієї особи.
Стаття 219 ЦК України передбачає, що право власності на будівлі, споруди та інше новостворене нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації.
З повідомлення Управління Федеральної служби державної реєстрації, кадастру та картографії по Калінінградській області про відмову в державній реєстрації прав на нерухоме майно випливає, що в такій реєстрації відмовлено через те, що заявником не були представлені всі документи про переведення нежитлової будівлі до житлового за ст. 23 Житлового кодексу РФ.
Таким чином, у суді було встановлено, що житлова будівля була зведена позивачем на земельній ділянці, не відведеною для цього, тобто. воно є самовільною спорудою.
Відповідно до ст. 222 ГК РФ право власності на самовільну споруду може бути визнано судом, а в передбачених законом випадках в іншому встановленому законом порядку, за особою, у власності, довічному успадкованому володінні, постійному (безстроковому) користуванні якого знаходиться земельна ділянка, де здійснено будівництво.
Враховуючи, що в позивача у постійному користуванні знаходиться земельна ділянка, розташована біля домоволодіння у Х, суд вважає за можливе визнати за нею право власності на житловий будинок, спорудження якого здійснено нею самовільно на зазначеній земельній ділянці.
Відповідно до п.5 ч.1 ст. 17 ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» № 122 – ФЗ від 21 липня 1997 р., що вступило до законну силурішення суду є підставою для державної реєстрації наявності, виникнення, припинення, переходу прав на нерухоме майно та угод із ним.
Керуючись ст. ст. 194 -199 ЦПК України,
Позовні вимоги Котік Л.І. задовольнити.
Визнати за Котік Л.І. право власності на житловий будинок загальною площею Х кв.м., у тому числі житловий - Х кв.м., розташований за адресою: Х.
Рішення може бути оскаржене в 10 денний строк з дня виготовлення мотивованого рішення до судової колегії цивільним справамКалінінградського районного суду через Багратіонівський районний суд.
Суддя: (підпис) А.В.Останін
Копія вірна. Суддя: А.В.Останін
Матеріал підготовлений:
Судова колегія з цивільних справ Воронезького обласного суду
рішення суду залишила без зміни
РІШЕННЯ
Іменем Російської Федерації
гір. Россошь 2009 р.
Россошанський районний суд Воронезької області у складі:
головуючого судді Плакіда І.Д.,
за секретаря К.,
за участю представника заявника адвоката ААААА.,
представника відповідача Е++++++
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за заявою А***** про оскарження рішення Державного реєстратора Федерального Управління реєстраційної службипо Воронезькій області про відмову в реєстрації права власності на житлову будівлю,
ВСТАНОВИВ:
Ухвалою Россошанського райсуду Воронезької області від 3.04.2006 року визнано право власності на садовий будиночок, розташований за адресою Воронезька область м. Россош садівниче товариство «УуУу» вул. №, д. №, за А**** 5.12.2008 року Державним реєстратором Управління Федеральної реєстраційної служби по Воронезькій області А*****відмовлено у державній реєстрації права власності на житлову будову, розташовану за адресою Воронезька область м. Россошь садівниче товариство «УуУу» вул. № , д. № , зважаючи на відсутність документа, що підтверджує переведення нежитлового приміщення в житлове.
Вважаючи відмову в державній реєстрації права власності на нерухоме майно незаконним та таким, що порушує його права, А*****.звернувся до суду із заявою про оскарження рішення Державного реєстратора УФРС по Воронезькій області, посилаючись при цьому на те, що статус житлового будинку надано колишньому садовому будиночку відповідно до положень постанови Конституційного Суду РФ від 14.04.2008 року № 7-П. Раніше названий садовий будиночок належав ДДДДДД., про що є свідоцтво про державну реєстрацію права від 12.11.2004 року. За минулий період жодної реконструкції будинок не зазнавав, до складу житлового фонду не передавалося, житловим приміщенням не визнавалося. Статус житлової будівлі вивів садовий будиночок був наданий співробітниками Россошанського БТІ, які керувалися роз'ясненнями, отриманими ними від ГУП ВО «Воронежоблтехінвентаризація». На думку заявника, документів, що підтверджують переведення колишнього садового будиночка в житлову будову, він представляти не повинен, оскільки це випливає із норм чинного законодавства.
Опитана у судовому засіданні представник відповідача УФРС по Воронезькій області Е+++++.вважає, що подана А*****.скарга необґрунтована, її права рішенням Державного реєстратора не порушено, та у задоволенні заяви просила відмовити, посилаючись на таке. Зі змісту постанови Конституційного Суду РФ від 14.04.2008 року не випливає, що з його прийняття садових будиночків надано статусу житлових приміщень. Визнання житлових будівель придатними для постійного проживання може здійснюватися судами загальної юрисдикціїу порядку встановлення фактів, що мають юридичне значення. Такого судового акта заявник до УФРС не подав. Крім того, згідно з ухвалою Россошанського райсуду від 3.04.2006 року, за заявником визнано право власності на садовий будиночок, у поданому ж заявником кадастровому паспорті об'єкт права названо житловою будовою, при цьому рішення органу місцевого самоврядування про переведення нежитлового приміщення до житлового заявника також не надав . Зважаючи на те, що на реєстрацію заявником не подано документи, необхідні для державної реєстрації права, йому законно було відмовлено у державній реєстрації повідомленням від 5.12.2008 року.
Вислухавши пояснення представника заявника та представника відповідача, вивчивши матеріали справи, суд приходить до наступного.
Право власності заявника А*****.на садовий будиночок, розташований за адресою Воронезька область м. Россошь садівниче товариство «УуУу» вул. № , д. № , встановлено рішенням Россошанського райсуду Воронезької області, що набуло законної сили, від 3.04.2006 року (л.д. 6), і ніким не оспорюється.
Як видно з поданого заявником кадастрового паспорта, будівля, розташована за адресою Воронезька область м. Россош садівниче товариство «УуУу» вул. №, д. №, є житловим будовою(колишнім садовим будиночком) - л.д. 11.
У постанові Конституційного Суду РФ № 7-П від 14.04.2008 року перевірялася відповідність Конституції РФ абзацу другого статті 1 ФЗ «Про садівницькі, городницькі та дачні некомерційні об'єднання громадян» у тій частині, в якій їм обмежується право громадян на реєстрацію за місцем у придатномудля постійного проживання житловій будові, розташованому на садовій земельній ділянці, що відноситься до земель населених пунктів
Правовий статус садових будиночків змінено Федеральним законом №66-ФЗ від 15.04.1998 року «Про садівницькі, городницькі та дачні некомерційні об'єднання громадян», який визначив будови, розташовані на садових земельних ділянках, як житлові.
Введеним з 1.03.2005 року Житловим кодексом РФ встановлено поняття «житловий фонд»-сукупність всіх житлових приміщень, що знаходяться на території РФ. Відповідно до ст. 16 ЖК РФ, до житлових приміщень відносяться: житловий будинок, частина житлового будинку, квартира, частина квартири, кімната. У ст. 19 ЖК РФ визначено, що житловий фонд підлягає державного облікуу порядку, встановленому Урядом РФ. Відповідно до п. 2 Положення про державний облік житлового фонду в РФ, затвердженого постановою Уряду РФ від 13.10.1997 року № 1301, державному обліку підлягають незалежно від форми власності житлові будинки, спеціалізовані будинки (гуртожитки, готелі-притулки, будинки для одиноких людей похилого віку, будинки-інтернати для інвалідів, ветеранів та інші), квартири, службові житлові приміщення, інші житлові приміщення в інших будівлях, придатні до проживання.Таким чином, чинна в даний час система державного обліку житлового фонду як критерій називає фактичну придатність житлового будинку для постійного проживання і тим самим не виключає можливість віднесення придатних для проживання житлових будівель, розташованих на садових земельних ділянках, до індивідуального житлового фонду
Виходячи з викладеного, видно, що є суттєва різниця між поняттями «жилище будова» та «житлове приміщення», «Житловий хата». У разі, якби заявнику потрібно було перевести нежитлове приміщення в житлове, він мав би дотриматися порядку, передбаченого ст. 23 ЖК РФ. У тому випадку, якщо заявнику необхідно було б визнати садовий будиночок придатним для постійного проживання і зареєструватися в ньому, він повинен був би звернутися до суду, оскільки, згідно з вищезгаданою ухвалою Конституційного Суду РФ, визнання житлових будівель придатними для постійного проживання може бути здійснено на підставі рішення суду. Право ініціювати питання визнання житлового будовипридатним для постійного проживання та відповідно про зміну у цьому випадку статусу будівлі належить громадянину-власнику майна, оскільки, згідно зі ст. 209 ГК РФ, власнику належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном. В даному випадку заявник не має наміру змінювати статус будівлі, що знаходиться в садівничому товаристві, він не планує ні постійно проживати в садовому будиночку, ні зареєструватися в ньому, ні визнавати його житловим приміщенням, а передбачає його використовувати для відпочинку, що відповідає вимогам ФЗ «Про садівницькі , городницьких та дачних некомерційних об'єднаннях громадян».
З урахуванням викладеного, оскільки статус житлової будівлі садовим будиночкам надано нормами чинного законодавства (а саме- Федеральним законом «Про садівницькі, городницькі та дачні некомерційні об'єднання громадян» №66-ФЗ від 15.04.1998 року), пред'явлення спеціальних документів, що підтверджують будиночка, при реєстрації права власності на нього, на думку суду, не вимагається.
Таким чином, відмова Державного реєстратора у реєстрації права власності А*****на житлову будову, розташовану у садівничому товаристві «УуУу» через непредставлення заявником документів, що підтверджують переведення нежитлового приміщення в житлове, не відповідає вимогам закону. Заявник не ставить питання про визнання жилого будови(колишнього садового будиночка) житловим приміщеннямабо житловим будинком, придатним для постійного проживання.
Відповідно до ст. 8 ч. 2 ЦК України, право на майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту реєстрації відповідних прав на нього.
З урахуванням вищевикладеного суд вважає, що відповідач неправомірно відмовив заявнику в реєстрації права власності на об'єкт нерухомості, чим порушив права заявника А*****Відповідно до ст. 258 ЦПК РФ, суд, визнавши заяву громадянина обґрунтованим, приймає рішення про обов'язок відповідної особи усунути у повному обсязі допущене порушення прав громадянина.
З викладеного, керуючись ст.ст. 194-198 ст. 258 ЦПК України, суд
Визнати незаконним рішенняДержавного реєстратора Управління Федеральної реєстраційної служби по Воронезькій області від 5.12.2008 року про відмову у державній реєстрації права власності А*****на житлову будову (колишній садовий будиночок), розташоване за адресою Воронезька область місто Россош садівниче товариство «УуУу» вул. № , д. № , Зобов'язати УФРС по Воронезькій області провести державну реєстрацію права власності А*****на житлову будову (колишній садовий будиночок), розташоване за адресою Воронезька область місто Россош садівниче товариство «УуУу» вул. №, д. №, на підставі ухвали Россошанського райсуду Воронезької області від 3.04.2006 року.
Дане рішення в триденний термін з дня набрання ним законної сили направити керівнику Управління Федеральної реєстраційної служби по Воронезькій області для усунення допущеного порушення закону.
Рішення може бути оскаржено до Воронезького обласного суду через районний суд протягом 10 днів з дня його ухвалення в остаточній формі.
РІШЕННЯ
Іменем Російської Федерації
Суддя Находкінського міського суду Н.Л. Жила при секретарі Є.І.С. розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за заявою В. про встановлення факту придатності житлової будівлі для постійного проживання
У С Т А Н О В І Л:
В. звернулася до суду із зазначеним позовом. В обґрунтування пояснила суду, що з 2008 року вона фактично із сім'єю проживає у двоповерховому капітальному будинку, який розташований у м. Находка на вул. О. у садівничому товаристві «З.». Земельна ділянка, де розташований будинок, належить їй на праві власності з вересня 2008 року.
В установленому порядку вона звернулася за реєстрацією за вказаною адресою, але їй було відмовлено, оскільки будова на ділянці, згідно з свідоцтвом про реєстрацію права від травня 2009 року, є нежитловою.
Однак, ця будівля є цегляним двоповерховим будинком, з усіма комунальними зручностями та опаленням і є для заявниці та членів її сім'ї єдиним місцем проживання. Вони постійно проживають у цьому будинку, але не можуть у ньому зареєструватися, оскільки ділянка, на якій вона розташована, є садовою. В установленому порядку вона зареєструвала право власності на будинок, але у свідоцтві про право власності зазначено, що ця житлова будівля – без права реєстрації у ній, призначення – нежитлове. Через це вона не може зареєструватися за цією адресою. Іншого місця проживання та реєстрації вона не має, у зв'язку з чим, не може звернутися за соціальною та медичною допомогою.
Встановлення цього факту необхідне заявниці для переведення даної житлової будівлі призначення «нежитлове» до житлового будинку та внесення зміни до документа, що встановлює право. Вважає, що іншим порядком вона не може встановити цей факт, оскільки відсутні відповідні нормативні актищо визначають порядок визнання житлових будівель придатними для постійного проживання
Просить встановити в судовому порядку факт придатності житлової будівлі, що належить їй, для постійного проживання.
Представник зацікавленої особи- ОУФМС РФ з ПК у м. Знахідці (за довіреністю) Б. у судовому засіданні пояснила, що при відмові заявнику в реєстрації за місцем проживання ОУФМС РФ з ПК у м. Знахідці керувалося адміністративним регламентом, в якому сказано, що громадянин може бути зареєстрований за місцем проживання лише у житловому приміщенні. Оскільки у свідоцтві про державну реєстрацію права було зазначено призначення об'єкта як нежитлове, то у реєстрації за місцем проживання заявнику було відмовлено. Якщо документи будуть приведені у відповідність і будівля буде визнана житловим будинком, то можна буде провести реєстрацію заявника за місцем проживання.
Представник зацікавленої особи Адміністрації Находкінського міського округу судове засіданняне з'явився. Про день і час розгляду справи повідомлено належним чином, про що свідчить поштове повідомлення. Клопотань про відкладення справи не надійшло. За таких обставин суд вважає за можливе розглянути справу за його відсутності.
Суд, вислухавши сторони, дослідивши матеріали справи, знаходить заяву обґрунтованою і підлягає задоволенню.
Відповідно до ст. 265 ЦПК РФ, суд встановлює факти, що мають юридичне значення за неможливості отримання заявником в іншому порядку належних документів, що засвідчують ці факти.
У судовому засіданні встановлено, що заявник не може в іншому порядку встановити факт придатності житлового будинку для постійного проживання в силу наступного.
З 01.03.2005 року втратив чинність Закон РФ «Про основи Житлової політики» від 24.12.1992 року № 4218, який надавав громадянам можливість переоформити, наявні у власності житлові будівлі, розташовані на садових земельних ділянках, у житлові будинки з присадибною ділянкою на праві власності.
Житловий кодекс РФ також прямо не передбачає можливість переоформлення житлових будівель у житлові будинки.
З Постанови Конституційного Судна РФ від 14.04.2008 року № 7-п випливає, що на рівні федеративного законодавства відсутня нормативна база, що передбачає порядок віднесення житлових будівель до житлових будинків. У цьому виключається можливість запровадження суб'єктами Російської Федерації зазначеного правового регулювання в випереджальному порядку. До прийняття відповідних нормативних актів визнання житлових будівель придатними для постійного проживання може здійснюватися судами загальної юрисдикції у порядку, встановлення фактів, що мають юридичне значення (глава 28 ЦПК України). І оскільки на рівні суб'єкта Приморського краю в даний час відсутні нормативні акти правової реєстраціївіднесення житлових будівель до житлових будинків, заявник обґрунтовано звернувся до суду із заявою про вирішення цього питання у порядку особливого провадження.
Як встановлено в судовому засіданні, заявником на земельній ділянці, що належить йому на праві власності, площею 739,9 кв.м., призначеній для ведення садівництва, розташованому за адресою: м. Знахідка, садівниче товариство «З.», вул. О. та віднесеному до земель населених пунктів, було зведено житлову будову. Через відсутність порядку визнання, переоформлення садового будинку в житловий на підставі чинних норм та правил, заявнику було видано свідоцтво про реєстрацію права на дане житлове будовою без права реєстрації проживання, оскільки реєстрація можлива лише у житловому приміщенні, та з визначенням призначення об'єкта, як нежитлове, що пов'язане із розташуванням його на садовій ділянці.
Відповідно до висновку спеціаліста «Н.Ц.Д.» від 19 квітня 2010 року про технічному станіоб'єкта, будова, розташована за адресою: м. Знахідка, садівницьке товариство "З.", вул. О. придатне для постійного проживання та його призначення визначається як житлове.
Крім того, у судовому засіданні було встановлено, що для заявниці та членів її сім'ї дана будівля є єдиним житлом, оскільки з 15 березня 2010 року її знято з реєстраційного обліку за адресою вул. А. у м. Знахідка. Дана квартира належить на праві власності свекрухи заявниці та була для В. лише місцем реєстрації, але не проживання.
Враховуючи викладене, суд вважає заяву В. про встановлення факту придатності житлової будівлі для постійного проживання, що підлягає задоволенню та знаходить, що ця обставина є підставою для внесення зміни до документа, що встановлює право.
На підставі вищевикладеного та керуючись ст. 262-268 ЦПК Російської Федерації, суд
Заява В. про встановлення факту придатності житлової будівлі для постійного проживання – задовольнити.
Встановити факт придатності житлової будови, розташованої за адресою: м. Знахідка, садівницьке товариство "З.", вул. О., для постійного проживання.
Рішення може бути оскаржено до Приморського крайового суду через Находкінський міський суд протягом 10 днів.
Суддя Н.Л. Жила
КАСАЦІЙНЕ ВИЗНАЧЕННЯ
Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду КБР у складі:
головуючого – Макоєва А.А.
суддів – Пазовий Н.М., Кануннікова М.А.
розглянула у відкритому судовому засіданні у м. Нальчику
за доповіддю судді Макоєва А.А.
за участю- Бабаєвої Н.Є., її представника Кольченко І.Г., представника Місцевої адміністрації м.Нальчика – Калабекова С.Е.
справу за позовом Бабаєвої Нафіси Ємадіївни до Місцевої адміністрації м. Нальчика та Управління архітектури та містобудування м. Нальчика про визнання відмови в переведенні садової ділянки та садового будинку під індивідуальне житлове будівництво незаконним, покладення обов'язку з переведення садової ділянкипід індивідуальне житлове будівництво та садового будинку в житловий будинок;
за касаційною скаргою Місцевої адміністрації м.Нальчика на рішення Нальчикського міськсуду КБР від 20.05.2009р.
Судова колегія
ВСТАНОВИЛА:
На підставі свідоцтв про державну реєстрацію права від 10.10.2006 р. та 24.03.2009 р. Бабаєвої Н.Є. на праві власності належить земельна ділянка, загальною площею 565 кв.м., та садовий будинок, загальною площею 126,7 кв.м., розташовані за адресою: м. Нальчик, садівницьке товариство «Дружба», дільниця №164.
У березні 2009 року Бабаєва Н.Є. звернулася до місцевої адміністрації м. Нальчика із заявою про переведення належної їй садової ділянки під індивідуальне житлове будівництво, а садового будинку до житлового будинку.
Листом заступника голови місцевої адміністрації м. Нальчика від 09.04.2009 р. Бабаєвої Н.Є. відмовлено у позитивному вирішенні питання у зв'язку з відсутністю проекту реконструкції території садівничого товариства «Дружба» під індивідуальне житлове будівництво.
Бабаєва Н.Є. звернулася до суду з позовом, у якому просила визнати цю відмову незаконною та покласти на відповідача - місцеву адміністрацію м. Нальчика обов'язок перевести садову ділянку № 164 садівницького товариства «Дружба», загальною площею 565 кв.м., під індивідуальне житлове будівництво, а садовий 2-х поверховий будинок, позначений у техпаспорті під літ. «А», загальною площею 126,7 кв.м., до житлового будинку, посилаючись на те, що зведений садовий будинок використовується нею для проживання. Будинок відповідає всім вимогам до житлового приміщення, до нього підведено газ, водогін, електроенергія, опалення, обладнана каналізація. З 2006 р. вона проживає за вказаною адресою та зареєстрована за місцем проживання. У листопаді 2006 року рішенням місцевої адміністрації м. Нальчика № 165 від 07.11.2006 р. їй дозволено будівництво 2-х поверхової прибудови до садового будинку, розмірами 7,90 х 7,90 м. та гаража, розмірами 5,0 х 5, 0 м. Земельна ділянка належить їй на праві власності та, як власник, вона має право на свій розсуд використати її, у тому числі і для проживання.
Бабаєва Н.Є., належним чином сповіщена про час і місце слухання справи, до суду не з'явилася, подавши письмову заяву з проханням розглянути справу за її відсутності.
Представник позивача Кольченко І.Г., яка діє на підставі довіреності від 21.04.2009 р., підтримала позовні вимоги та просила їх задовольнити у повному обсязі.
Представник відповідача – місцевої адміністрації м. Нальчика – Чехоєв А.С., який діє на підставі довіреності від 11.01.2009 р. позовні вимоги не визнав, просив у їх задоволенні відмовити. Суду пояснював, що збудований позивачем будинок не введений в експлуатацію, відсутня висновок санітарно-епідеміологічної служби про придатність зведеної позивачем будівлі для проживання, також відсутній висновок СанПіН. За своїм призначенням земельна ділянка не призначена для проживання, вона входить до категорії земель сільськогосподарського призначення.
Представник відповідача – Управління архітектури та містобудування м. Нальчика Улімбашев М.М, який діє на підставі довіреності від 12.01.2009 р., позовні вимоги не визнав, просив у їх задоволенні відмовити.
Визнати незаконною відмову місцевої адміністрації м. Нальчика у переведенні садової ділянки № 164 садівницького товариства «Дружба» під індивідуальне житлове будівництво та переведення садового будинку до житлового будинку.
Зобов'язати місцеву адміністрацію м. Нальчика перевести садову ділянку № 164 садівницького товариства «Дружба» загальною площею 565 кв.м. під індивідуальне житлове будівництво, а 2-х поверховий садовий будинок під літ. "А", загальною площею 126,7 кв.м., перевести в житловий будинок.
У касаційній скарзі Місцева адміністрація м.Нальчика просить скасувати його як незаконне та необґрунтоване та направити справу на новий розгляд до суду першої інстанції в іншому складі суддів. В обґрунтування цих вимог зазначено, що відповідно до статті 263 ЦК України власник земельної ділянки може зводити на ньому будівлі та споруди, здійснювати їх розбудову або знесення, дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам. Ці права здійснюються за умови дотримання містобудівних та будівельних норм та правил, а також вимог щодо цільового призначення земельної ділянки.
Крім того, згідно з п.п.2 пункту 1 стаття 40 ЗК РФ власник земельної ділянки має право зводити житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі, будівлі-споруди відповідно до цільового призначення земельної ділянки та її дозволеного використання з дотриманням вимог містобудівних регламентів, будівельних, екологічних, санітарно-гігієнічних, протипожежних та інших правил, нормативів.
Відповідно до статті 36 Містобудівного кодексу РФ містобудівним регламентом визначається правовий режим земельних ділянок, Так само як всього, що знаходиться над і під поверхнею земельних ділянок і використовується в процесі їх забудови та подальшої експлуатації об'єктів капітального будівництва.
Стаття 35 ГрК РФ містить перелік видів та склад територіальних зон:
житлові, громадсько-ділові, виробничі зони, зони інженерної та транспортної інфраструктур, зони сільськогосподарського використання, зони рекреаційного призначення, зони територій, що особливо охороняються, зони спеціального призначення, зони розміщення військових об'єктів та інші види територіальних зон
Таким чином, враховуючи те, що у кадастровому плані земельної ділянки зазначено дозволене використання земельної ділянки - сільськогосподарське призначення, адміністрація м.Нальчика вважає незаконним покладання на них обов'язків щодо переведення садової ділянки № 164 с/т «Дружба», загальною площею 565 кв.м. . під індивідуальне житлове будівництво, а 2-х поверховий садовий будинок під літ. "А", загальною площею 126,7 кв.м., перевести в житловий будинок.
Незаконність оспорюваного судового рішенняпідтверджується також ст. 8 ЗК РФ, згідно з якою переклад земель з однієї категорії в іншу здійснюється щодо: земель, що знаходяться у власності суб'єктів Російської Федерації, та земель сільськогосподарського призначення, що перебувають у муніципальній власності, - органами виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації.
Вивчивши матеріали справи; заслухавши доповідь судді Макоєва А.А.; обговоривши доводи касаційної скарги, підтриманої представником Місцевої адміністрації м.Нальчика – Калабековим С.Е.; вислухавши заперечення Бабаєвої Н.Є. та її представника Кольченко І.Г., судова колегія знаходить рішення суду таким, що підлягає частковому скасуванню з винесенням нового рішення в цій частині. У решті рішення суду слід залишити без зміни з таких підстав.
Відповідно до ст.362 ЦПК РФ підставами для скасування рішення суду касаційному порядкує: неправильне визначення обставин та недоведеність встановлених судом першої інстанції обставин, що мають значення для справи; невідповідність висновків суду першої інстанції, викладених у рішенні суду, обставинам справи; порушення або неправильне застосування норм матеріального або процесуального права.
Подібних порушень судом першої інстанції при вирішенні справи не допущено, і рішення суду відповідає вимогам ст.195 ЦПК України.
Суд першої інстанції правильно послався у своєму рішенні на ухвалу Конституційного судуРФ від 14 квітня 2008 р. №7-г, яким визнано таким, що не відповідає Конституції РФ абзац другий статті першої Федерального закону «Про садівницькі, городницькі та дачні некомерційні об'єднання громадян» у тій частині, в якій їм обмежується право громадян на реєстрацію за місцем проживання у придатному для постійного проживання житловому будинку, розташованому на садовій земельній ділянці, що відноситься до земель населених пунктів.
Позивач, звертаючись до суду, вбачала порушення своїх прав без можливості реєстрації за місцем проживання в будівлі, розташованому на садовій ділянці. Це право, безумовно, визначено позицією Конституційного суду РФ з цього питання. Позивач і зараз зареєстрований за адресою іншої садової ділянки, щоправда, належить іншим особам.
Бабаєва Н.Є. обґрунтовано вважала, що без переведення будівель на її садовій ділянці до розряду житлових приміщень вона не має права зареєструватися за цією адресою. Дійсно позиція Конституційного суду РФ полягає в тому, що умовою реєстрації за адресою садової ділянки є наявність на території садової ділянки, придатної для постійного проживання житлового будинку. У свідоцтві про державну реєстрацію права власності, виданому 24.03.06 р. Бабаєвої Н.Є. зазначено, що об'єктом права є садовий будинок нежитлового призначення (л.д.30).
Цей документ і є перешкодою для її реєстрації за місцем свого проживання.
Тому вона й зверталася спочатку до Адміністрації м.Нальчика, а потім до суду з метою переведення будови з розряду житлового, стверджуючи, що фактично нею зведено житлові будови та вона в них проживає, до будинку підведено газ, електрику, водогін, каналізація.
На підтвердження своїх вимог Бабаєва подала до суду відповідні докази, і суд дав їм належну оцінку. На аркуші справи 15 є довідка президії міської ради садівників №41 від 04.03.09 р., де зазначено, що Бабаєва Н.Є. дійсно постійно мешкає на своїй садовій ділянці №164 садівницького товариства «Дружба». З дозволу Управління Архітектури та містобудування м.Нальчика №165 від 07.11.06 р. вбачається, що позивачеві дозволено будівництво двоповерхової прибудови до садового будинку та гаража.
Бабаєва Н.Є. також представила суду технічну документацію та проект з натури прибудови до садового будинку, що складається з кількох службових приміщень та ванної, які можна перевести в розряд житлових, а також у передпокій, кухню, ванну кімнату та хол.
Рішення суду в цій частині є законним, обґрунтованим та скасування не підлягає. У касаційній скарзі, хоч і міститься прохання про скасування всього рішення суду, насправді не наведено доводів, які ставлять під сумнів рішення суду у цій частині. Усі доводи скарги присвячені садовій ділянці та суд касаційної інстанції визнає їх обґрунтованими. Суд першої інстанції не мотивував у вирішенні своїх висновків щодо земельної ділянки, але у справі є достатньо доказів, які дозволяють ухвалити нове рішення.
По-перше, Бабаєва Н.Є. судової колегіїзаявила, що статус садової ділянки її мало цікавить і порушень своїх прав вона не знаходить, тому що вона має право розпоряджатися як власник своєю ділянкою, у тому числі продавати, дарувати, будувати на ньому. Її цікавить лише питання її реєстрації, але на це статус земельної ділянки не впливає.
По-друге, окремій садовій ділянці не може бути надано іншого статусу. З цієї категорії до іншої можуть бути переведені лише території всього садового товариства. Даних про те, що категорію земель садівничого товариства «Дружба» змінено, у справі немає.
13.11.97 р. Головою адміністрації м.Нальчика на виконання рішення Нальчикської міськради місцевого самоврядування від 25.12.96 р. було затверджено Положення «Про порядок переведення території садівницьких товариств, розташованих у межах міста, під індивідуальне житлове будівництво». Даних про те, що ця постанова була виконана щодо с/т «Дружба» немає.
У кадастровому плані земельної ділянки зазначено дозволене використання земельної ділянки - сільськогосподарське призначення, а відповідно до ст.8 чинної наразі Земельного кодексуРФ переклад земель із однієї категорії до іншої здійснюється щодо земель сільськогосподарського призначення, що у муніципальної власності, органами виконавчої суб'єктів РФ. Органи місцевого самоврядування не належать до органів державної влади.
З урахуванням викладеного, судова колегія знаходить рішення суду підлягаючим скасуванню з винесенням нового рішення в частині визнання незаконною відмови Місцевої адміністрації м.Нальчика у переведенні садової ділянки під індивідуальне житлове будівництво та покладенні на відповідача на обов'язок зробити цей переклад.
З викладеного, керуючись ст. 361 ЦПК України,
судова колегія
ВИЗНАЧИЛА:
Рішення Нальчикського міського суду КБР від 20 травня 2009 року скасувати у частині визнання незаконною відмови Місцевої адміністрації м.Нальчика Бабаєвої Н.Є. у перекладі садової ділянки №164 садівницького товариства «Дружба» під індивідуальне житлове будівництво та покладення обов'язку на відповідача здійснити переведення та в цій частині позовних вимог Бабаєвої Н.Є. відмовити. В решті рішення суду залишити без зміни, а касаційну скаргу Місцевої адміністрації м. Нальчика без задоволення.
Рішення суду: Визнати будівлю, розташовану за адресою, житловим приміщенням, індивідуальним житловим будинком, придатним для проживання громадян.
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ
Камишинський федеральний міський суд Волгоградській областіу складі:
головуючого судді КОРОБІЦИНА О.Ю.
позивача Погодіної Т.Є.
за секретаря Пономарьової Є.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні у місті Камишині 10 серпня 2010 року цивільну справу за позовом Погодіною Тетяни Єгорівни до Адміністрації Камишинського муніципального районуВолгоградської області про визнання права власності на житловий будинок, суд
У С Т А Н О В І Л:
Позивач Погодіна Т.Є. звернулася з позовною заявоюдо суду до Адміністрації Камишинського муніципального району Волгоградської області, в якому просить визнати будівлю, розташовану за адресою: …, житловим приміщенням, індивідуальним житловим будинком, придатним для проживання громадян., визнати за Погодиною Тетяною Єгорівною право власності на індивідуальний житловий будинок будова загальною площею 40,3 кв.м., житловою площею 30,4 кв.м., літер А, кадастровий номер …, розташований за адресою: ….
У судовому засіданні позивачка Погодіна Т.Є. свої позовні вимоги підтримала, пояснивши що 28 травня 1998 року нею Погодіною Тетяною Єгорівною, згідно з квитанцією до прибуткового касового ордера № … від … року, було придбано у П. будівлю магазину, розташовану за адресою: …. Згідно з цією квитанцією до прибуткового касового ордера нею було сплачено в касу П. одинадцять тисяч рублів. Більше ніяких документів, що підтверджують факт купівлі вищезгаданого будинку, їй представлено не було.
З боку П., було пояснено, що оскільки вона заплатила в касу грошову суму в розмірі одинадцяти тисяч рублів, їй передані ключі від даного будинку, дана будівля списана з балансу П., то вона може з цього моменту користуватися даним будинком по власному розсуду.
Згодом, ця будівля магазину, придбана нею, була переобладнана під індивідуальний житловий будинок, оскільки будівництво даної будівлі магазину повністю співпадало з будівництвом індивідуального житлового будинку, де є опалення, кухня, а також житлові кімнати.
У цьому житловому приміщенні, розташованому за адресою: …, вона мешкає з 1998 року.
На сьогоднішній момент право власності на нерухоме майно підлягає реєстрації в органах, що здійснюють державну реєстрацію, прав на нерухоме майно та угод з ним.
Зареєструвати своє право власності на домоволодіння вона не може, оскільки в неї немає жодних правовстановлюючих документів на нього.
Вона звернулася до Адміністрації Лебяженського сільського поселення Камишинського муніципального району Волгоградської області з проханням про допомогу у збиранні необхідних документів для реєстрації права власності на домоволодіння, розташоване за адресою: ….
Проте в Адміністрації Лебяженського сільського поселення Камишинського муніципального району Волгоградської області, їй пояснили, що за визнанням права власності на домоволодіння, не маючи жодних правовстановлюючих документів, їй краще звернутися до суду.
Для більш об'єктивного розгляду справи в Адміністрації Лебяженського сільського поселення Камишинського муніципального району Волгоградської області їй було видано Постанови № 1-П від 02.02.1998 року «Про проведення інвентаризації та присвоєння адреси установам, домоволодінням та земельним ділянкам, розташованим у населених пунктахадміністрації Леб'яженської сільської Ради» та довідка про те, що власником будівлі розташованої за адресою: … є Погодіна Тетяна Єгорівна.
Після цього були запрошені працівники БТІ для складання технічного паспорта на будівлю, розташовану за адресою: …, оскільки підтверджуючих документів про те, що ця будівля є житловим будинком, у неї немає.
Однак при обстеженні працівниками БТІ вищезгаданого приміщення ними було прийнято рішення про складання технічного паспорта індивідуального житлового будинку, оскільки всі характеристики даного приміщення відповідають індивідуальному житловому будинку.
Визнання права власності на вищезгаданий житловий будинок, в якому вона проживає їй так само необхідно для звернення до Адміністрації Камишинського муніципального району Волгоградської області для надання у власність земельної ділянки для ведення особистого підсобного господарства.
Відповідно до технічного паспорта та довідки № … від … року виданих Камишинською філією муніципального унітарного підприємства «Центральне міжрайонне бюро технічної інвентаризації», індивідуальний житловий будинок є: Одноповерхова дерев'яна будівля загальною площею 40,3 кв.м., житловою площею 30,4 м., літер А, кадастровий номер ….
Відповідно до п.1 ст. 25 ФЗ РФ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 21.07.1997г. № 122-ФЗ право на новостворений об'єкт нерухомого майна реєструється на підставі документів, що підтверджують факт його створення, теперішній моментвона не має можливості надати такі документи на реєстрацію, оскільки вона не має.
Відповідно до абзацу 5 п.1 ст. 17 Закону підставою для державної реєстрації наявності, виникнення, припинення, переходу, обмеження права на нерухоме майно та угод з ним є ті, що набрали чинності судові акти.
Встановлення права власності на домоволодіння необхідне їй для реєстрації цього права в установленому законом порядку, інакше зареєструвати своє право власності вона не має можливості, оскільки довідка Адміністрації Лебяженського сільського поселення Камишинського району Волгоградської області не може бути правовстановлюючим документом, оскільки не відповідає вимогам чинного законодавства РФ.
Відповідно до довідки № … від … року виданої Камишинською філією муніципального унітарного підприємства«Центральне міжрайонне бюро технічної інвентаризації» інвентаризаційна вартість на 2010 рік становить: 125642 рубля.
Індивідуальний житловий будинок є одноповерховою дерев'яною будовою загальною площею 40,3 кв.м., житловою площею 30,4 кв.м., Літер А, кадастровий номер …, розташований за адресою: …, не зачіпає права та інтереси третіх осіб, не створює загрозу їх життю чи здоров'ю.
Індивідуальний житловий будинок є одноповерховою дерев'яною будовою загальною площею 40,3 кв.м., житловою площею 30,4 кв.м., Літер А, кадастровий номер …, розташований за адресою: …, відповідає вимогам Положення про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання та багатоквартирного будинкуаварійним і підлягаючим знесення або реконструкції, затверджених Постановою уряду РФ від 28 січня 2006 № 47.
Також нею було написано заяву на ім'я голови Адміністрації Камишинського муніципального району Волгоградської області з проханням перевести будівлю колишнього магазину, розташовану за адресою: …, у житлове приміщення індивідуальний житловий будинок придатного для проживання громадян, на яке вона отримала Постанову № 568-п від 11.05. 2010 року у відмові у перекладі нежитлового приміщення до індивідуального житлового будинку через неподання певних ч. 2, ст. 23 ЖК РФ документів, а саме правовстановлюючих документів на нежитлову будівлю, що перекладається.
Ненадання документів зазначених у ч. 2, ст. 23 ЖК РФ, обумовлено тим, що дані документи у неї відсутні, що й стало підставою її звернення до суду.
Відповідно до висновку про технічний стан конструкцій будівлі, розташованого за адресою: …. виданого Камишинським філіалом муніципального унітарного підприємства «Центральне міжрайонне бюро технічної інвентаризації», дану будову можна визнати житловим будинком, так як відповідає вимогам СНиП 2.0801-89 «Житлові будівлі» і складається з двох житлових кімнат, а також приміщення призначених задоволення громадянами побутових та інших потреб, що з їх проживанием.
Представник відповідача до судового засідання звернувся на адресу суду з письмовою заявою, в якій повністю визнає позовні вимоги позивачки та просить розглянути цю справу за його відсутності.
Наслідки визнання позову відповідно до ст.173 ЦПК РФ представнику відповідача роз'яснені та зрозумілі.
Вислухавши сторони, дослідивши матеріали справи, суд знаходить позовні вимоги обґрунтованими та підлягають задоволенню повністю, оскільки вони визнані відповідачем, дане визнання позову не порушує прав інших осіб та приймається судом.
Переведення житлового приміщення в нежитловеє певний вид діяльності, суспільних відносин, що виникають у власника житлового приміщення. Переведення житлового приміщення в нежитлове та навпаки означає зміну правового статусу такого об'єкта нерухомого майна, як будівлю, споруду або її частину. Якщо житлове приміщення переводять у нежитлове, то щодо першого перестають діяти норми права, встановлені житловим законодавствомі починають поширювати свою дію норми цивільного законодавства. Звичайно, до суспільним відносинам, що складається щодо житлових приміщень, застосовують і деякі загальні норми цивільного законодавства. Проте слід звернути увагу на те, що цивільне законодавство має на меті сприяння комерційним, підприємницьким процесам у суспільстві, а житлове законодавство спрямоване на забезпечення конституційного правагромадян на житло. Саме тому цивільне право застосовується до житлових відносин із тими особливостями, що передбачені житловим законодавством. Якщо держава буде підходити до питання забезпечення своїх громадян житлом виключно на користь підприємців та інших комерційних організацій, то більшість громадян країни неспроможна забезпечити себе житловими приміщеннями.
Найбільш поширені випадки, коли житлове приміщення переводять у нежитлове, а чи не навпаки. Раніше діюче житлове законодавство дещо інакше стосувалося питання переведення житлового приміщення в нежитлове і до наступного за ним перебудови (перепланування) житлового приміщення. Житловий кодекс РФ у розділі 3 регулює питання переведення житлового приміщення у нежитлове. По суті законодавець дав більше можливостейдля власників, які бажають змінити правовий статусжитлове приміщення. Якщо раніше для переведення житлового приміщення в нежитлове потрібна згода сусідів, то тепер цього положеннязаконом не передбачено.
Порядок переведення житлового приміщення в нежитлове носить швидше повідомлювальний, ніж дозвільний характер. Для переведення житлового приміщення до нежитлового необхідно надати документи, зазначені у ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. Орган, який прийматиме рішення про переведення житлового приміщення в нежитлове, перевірить їх наявність та належне оформлення, але він зовсім не зобов'язаний перевіряти достовірність відомостей, зазначених у цих документах. Такий висновок випливає із ст. 24 ЖК РФ, яка перераховує підстави для відмови в переведенні житлового приміщення в нежитлове.
Можна виділити два основних напрямки діяльності власника житлового приміщення щодо переведення житлового приміщення. По перше, власник житлового приміщення повинен юридично дотримуватись порядку переведення житлового приміщення в нежитлове. Власник повинен своєчасно та потрібний органподати все необхідні документи, отримувати погодження тощо. По-друге, Переведення житлового приміщення в нежитлове практично завжди пов'язане з його перебудовою (переплануванням). Перебудову та перепланування приміщення можна починати не раніше, ніж буде складено проект перебудови (перепланування) та отримано дозвіл на перебудову (перепланування). Для складання проекту з перебудови (перепланування) житлового приміщення необхідно провести експертизу, результати якої покажуть, чи можна перепланувати приміщення.
Ст. 22 ЖК РФ встановлені умови, які необхідно дотриматися для переведення житлового приміщення в нежитлове. Як встановлює ч. 1 зазначеної статті, переведення житлового приміщення в нежитлове та нежитлове приміщення в житлове допускається з урахуванням дотримання вимог Житлового кодексу РФ та законодавства про містобудівну діяльність. Тому можна говорити про дві сфери правового регулювання переведення житлового приміщення в нежитлове та навпаки: житлове та технічне ( будівельні нормита правила).
Розглянемо умови та вимоги, які встановлені житловим законодавством РФ Вони стосуються порядку (процедури) переведення житлового приміщення у нежитлове та навпаки.
Переведення житлового приміщення в нежитлове не допускається, якщо доступ до приміщення, що переводиться, неможливий без використання приміщень, що забезпечують доступ до житлових приміщень, або відсутня технічна можливість обладнати такий доступ до даного приміщення, якщо приміщення, що переводиться, є частиною житлового приміщення або використовується власником. даного приміщенняабо іншим громадянином як місце постійного проживання, а також якщо право власності на приміщення, що переводиться, обтяжене правами будь-яких осіб. Переклад квартири у багатоквартирному будинкуу нежитлове приміщення допускається лише у випадках, якщо така квартира розташована на першому поверсі зазначеного будинку або вище за перший поверх, але приміщення, розташовані безпосередньо під квартирою, що переводиться в нежитлове приміщення, не є житловими. Переведення нежитлового приміщення в житлове не допускається, якщо таке приміщення не відповідає встановленим вимогам або відсутня можливість забезпечити відповідність такого приміщення встановленим вимогам або якщо право власності на таке приміщення обтяжене правами будь-яких осіб.
Таким чином, можна виділити два види умов, встановлених житловим законодавством, які дозволяють змінити цільове призначення житлового приміщення:
1) необхідно виконати умови входу до зазначеного приміщення;
2) щодо приміщення, що переводиться, не повинно бути жодних діючих обтяжень права. Сказане означає, що квартира, що перекладається, не повинна бути предметом застави, щодо неї (або їй частини) не повинен бути встановлений сервітут, вона не повинна бути здана в оренду, найм, щодо неї не повинен бути укладений договір ренти і т.д.
Переведення житлового приміщення в нежитлове та нежитлове приміщення в житлове здійснюється органом місцевого самоврядування. Кожне муніципальне освіту самостійно вирішує питання, яким органом прийматиметься рішення про переведення житлових приміщень у нежитлові та навпаки. Це має регулюватися нормативними правовими актами органів місцевого самоврядування. Наприклад, у місті Саратові діє рішення, ухвалене Саратовською міською думою. Відповідно до зазначеного рішення, уповноваженим органому місті Саратові щодо прийняття рішень про порядок переведення житлових приміщень до нежитлових є Комітет з управління майном Адміністрації м. Саратова. Належним заявником на переведення приміщень із категорії житлових у нежитлові та навпаки, згідно з Житловим кодексом, є власник житлового приміщення. Розглянутим Рішенням Саратовської міської думи встановлено, що у разі, коли житлові приміщення перебувають у балансі муніципального освіти (тобто. є власністю муніципалітету), належним заявником виступатиме адміністрація того району м. Саратова, біля якої перебуває це житлове приміщення.
Для переведення житлового приміщення до нежитлового або нежитлового приміщення до житлового приміщення власник відповідного приміщення або уповноважена ним особа(далі у цьому розділі – заявник) до органу, що здійснює переведення приміщень, за місцем знаходження приміщення, що переводиться, представляє:
1) заяву про переведення приміщення;
2) правовстановлюючі документи на приміщення, що перекладається (оригінали або засвідчені в нотаріальному порядку копії);
3) план приміщення, що перекладається, з його технічним описом (у разі якщо приміщення, що перекладається, є житловим, технічний паспорт такого приміщення);
4) поверховий план будинку, в якому знаходиться приміщення, що переводиться;
5) підготовлений та оформлений в установленому порядку проект перебудови та (або) перепланування приміщення, що переводиться (у разі якщо перебудова та (або) перепланування потрібні для забезпечення використання такого приміщення як житлового або нежитлового).
Орган, який здійснює переведення приміщень, немає права вимагати подання інших документів, крім вищезгаданого переліку. Заявнику видається розписка в отриманні документів із зазначенням їх переліку та дати їх отримання органом, який здійснює переведення приміщень. Рішення про переказ або про відмовуу переведенні приміщення має бути прийнято за результатами розгляду відповідної заяви та інших поданих документів органом, що здійснює переведення приміщень, не пізніше ніж через сорок п'ять днів з дня подання зазначених документів до цього органу. Орган, що здійснює переведення приміщень, не пізніше ніж через три робочі дні з дня прийняття одного з рішень видає або надсилає на адресу, зазначену в заяві, заявнику документ, що підтверджує прийняття одного із зазначених рішень. Форма та зміст цього документа встановлюються Урядом РФ. Орган, що здійснює переведення приміщень, одночасно з видачею або направленням заявнику даного документа інформує про прийняття зазначеного рішення власників приміщень, що примикають до приміщення, щодо якого прийнято зазначене рішення. У разі необхідності проведення перебудови та (або) перепланування приміщення, що переводиться, та (або) інших робіт для забезпечення використання такого приміщення як житлового або нежитлового рішення має містити вимогу про їх проведення, перелік інших робіт, якщо їх проведення необхідне. Якщо для переведення житлового приміщення в нежитлове не потрібне проведення перебудови та перепланування, то рішення буде остаточним документом, що підтверджує завершення переведення житлового приміщення в нежитлове. Якщо для використання приміщення як житлового або нежитлового необхідне проведення його перебудови та (або) перепланування та (або) інших робіт, то рішення органу місцевого самоврядування про переведення житлового приміщення нежитлове є підставою для проведення відповідних перебудов та (або) перепланування з урахуванням проекту перебудови та (або) перепланування. Завершення перебудови чи перепланування та (або) інших робіт підтверджується актом приймальної комісії, сформованої органом, який здійснює переведення приміщень (далі – акт приймальної комісії).
Акт приймальної комісії, що підтверджує завершення перебудови та (або) перепланування, повинен бути направлений органом, який здійснює переведення приміщень, до організації (органу) з обліку об'єктів нерухомого майна. Акт приймальної комісії підтверджує закінчення переведення приміщення та є підставою для використання переведеного приміщення як житлового або нежитлового.
При використанні приміщення після його переведення як житлове або нежитлове повинні дотримуватися вимог пожежної безпеки, санітарно-гігієнічні, екологічні та інші встановлені законодавством вимоги, у тому числі вимоги до використання нежитлових приміщень у багатоквартирних будинках.
Відмова у переведенні житлового приміщення до нежитлового або нежитлового приміщення до житлового допускається у разі:
1) неподання певних документів;
3) недотримання умов переведення приміщення;
4) невідповідності проекту перебудови та (або) перепланування житлового приміщення вимогам законодавства.
Рішення про відмову в переведенні приміщення має містити підстави для відмови з обов'язковим посиланням на порушення, передбачені вище. Рішення про відмову в переведенні приміщення видається або надсилається заявнику не пізніше ніж через три робочі дні з дня прийняття такого рішення та може бути оскаржене заявником у судовому порядку.
Законодавець на федеральному рівні визначив перелік документів, які необхідно надати, та порядок прийняття рішень про переведення (підстави для відмови, варіанти можливих рішень). Муніципалітетам надано повноваження щодо визначення органу, який компетентний приймати рішення. При цьому рішення про відмову у переведенні житлового приміщення до нежитлового може бути оскаржене в судовому порядку. Закон не передбачає адміністративного порядку оскарження щодо цих рішень.
Однак це зовсім не означає відсутність адміністративного порядкуоскарження. Відповідно до ст. 52 Федерального закону від 6 жовтня 2003 р. № 131-ФЗ «Про загальних принципахорганізації місцевого самоврядування в Російській Федерації» (з ізм. І доп. від 19 червня, 12 серпня, 28, 29, 30 грудня 2004 р., 18 квітня, 29 червня, 21 липня, 12 жовтня 2005 р.), всі рішення, дії органів місцевого самоврядування можуть бути оскаржені у суді, арбітражному суді. Виходить, що жодного адміністративного порядку оскарження даний законтакож не передбачає. У ст. 4 Закону РФ від 27 квітня 1993 р. № 4866-I «Про оскарження до суду дій та рішень, що порушують права та свободи громадян» (зі зм. і доп. від 14 грудня 1995 р.) встановлено, що громадянин має право звернутися зі скаргою на дії (рішення), що порушують його права і свободи, або безпосередньо до суду, або до вищого порядку підпорядкованості органу місцевого самоврядування. Тому спочатку дане рішенняможна оскаржити у тому самому муніципалітеті. Усе залежить від того, який орган чи посадова особа має право скасовувати, змінювати рішення органу, який ухвалив рішення. Важливо завжди пам'ятати, що рішення (і будь-які інші нормативні акти, не нормативно-правові акти органів місцевого самоврядування) не можна оскаржити у виконавчі, представницькі органи державної владибудь-якого рівня. Слід звернути увагу до формулювання ст. 4 зазначеного Закону: саме громадянин, а не юридична особавправі звернутися зі скаргою до вищестоящого за підпорядкованістю орган або посадової особи.
Законом РФ «Про оскарження в суді дій та рішень, що порушують права та свободи громадян» встановлено і порядок адміністративного оскарження, і судовий порядок оскарження.Вище підпорядкованості орган, об'єднання, посадова особа зобов'язані розглянути скаргу в місячний термін. Якщо громадянинові у задоволенні скарги відмовлено або він не отримав відповіді протягом місяця з дня її подання, він має право звернутися зі скаргою до суду. Скарга може бути подана громадянином, права якого порушено, або його представником. Скарга подається на розсуд громадянина або до суду за місцем його проживання, або до суду за місцем знаходження органу, посадової особи. Щодо дій, які оскаржуються(у нашому випадку це рішення органу місцевого самоврядування про відмову у переведенні житлового приміщення), необхідно, щоб це рішення:
1) порушувало права та свободи громадянина;
2) створювало перешкоди здійсненню громадянином його права і свободи;
3) незаконно на громадянина покладало будь-які обов'язки або його незаконно притягнуто до будь-якої відповідальності.
Прийнявши скаргу до розгляду, суд на прохання громадянина або з власної ініціативи має право призупинити виконанняоскаржуваної дії (рішення).
Подання скарги оплачується державним митом встановленому розмірі. Суд може звільнити громадянина від сплати мита або зменшити його розмір. Відповідно до ст. 333.19 Податкового кодексу РФ (зі ізм. І доп. від 30 березня, 9 липня 1999 р., 2 січня, 5 серпня, 29 грудня 2000 р., 24 березня, 30 травня, 6, 7, 8 серпня, 27, 29 листопада , 28, 29, 30, 31 грудня 2001 р., 29 травня, 24, 25 липня, 24, 27, 31 грудня 2002 р., 6, 22, 28 травня, 6, 23, 30 червня, 7 липня, 11 листопада , 8, 23 грудня 2003 р., 5 квітня, 29, 30 червня, 20, 28, 29 липня, 18, 20, 22 серпня, 4 жовтня, 2, 29 листопада, 28, 29, 30 грудня 2004 р., 18 травня, 3, 6, 18, 29, 30 червня, 1, 18, 21, 22 липня, 20 жовтня 2005 р.), розмір державного мита для громадян становить 100 рублів. Для звернення до суду зі скаргою встановлюються такі строки:
1) три місяці з дня, коли громадянинові стало відомо про порушення його прав;
2) один місяць з дня отримання громадянином письмового повідомлення про відмову вищого органу, об'єднання, посадової особи у задоволенні скарги або з дня закінчення місячного строку після подання скарги, якщо громадянином не було отримано на неї письмової відповіді.
Пропущений з поважної причини термін подання скарги може бути відновлено судом. Поважною причиноювважаються будь-які обставини, що ускладнили отримання інформації про оскаржені дії (рішення) та їх наслідки у вигляді порушення прав і свобод громадянина.
На органи місцевого самоврядування, рішення якого оскаржується громадянином, покладається процесуальний обов'язокдокументально довести законність оскаржуваних дій (рішень); громадянин звільняється з обов'язку доводити незаконність оскаржуваних дій (рішень), але має довести факт порушення своїх права і свободи. Довести факт порушення своїх прав та свобод не складає особливої праці: завжди можна сказати, що дане приміщення буде використовуватися в підприємницької діяльностідля отримання прибутку.
Необхідно звернути увагу на той факт, що Закон РФ «Про оскарження в суді дій та рішень, що порушують права та свободи громадян» був прийнятий у 1993 р., а всі судові процедури з оскарження проходять у рамках цивільного та арбітражних процесів. У нашій країні діють Цивільний процесуальний кодекс РФ від 14 листопада 2002 р. № 138-ФЗ (ДПК РФ) (зі зм. І доп. Від 30 червня 2003 р., 7 червня, 28 липня, 2 листопада, 29 грудня 2004 р. , 21 липня 2005 р.) і Арбітражний процесуальний кодекс РФ від 24 липня 2002 р. № 95-ФЗ (АПК РФ) (зі зм. І доп. Від 28 липня, 2 листопада 2004 р., 31 березня 2005 р.). Дані законодавчі актипередбачають можливість для оскарження в суді не лише для громадян, на відміну від Закону РФ «Про оскарження в суді дій та рішень, що порушують права та свободи громадян», але й для юридичних осіб. Звертаючись до арбітражного суду, юридична особа сплачує державне митоу розмірі 2000 рублів. Юридична особа при зверненні до суду загальної юрисдикції сплатить 2000 рублів. ЦПК РФ та АПК РФ передбачають майже ідентичні правила для оскарження, лише термін для розгляду справи судом встановлено у 10 днів. У цих випадках виникає питання про підвідомчість справ між судом загальної юрисдикції та арбітражним судом. Помилковим є уявлення про те, що до суду загальної юрисдикції звертаються лише громадяни. До нього може звернутися і юридична особа, якій дане приміщення необхідне будь-яких інших цілей, не пов'язаних з економічною та підприємницькою діяльністю.
Важливо звернути увагу на наступний момент Житлового кодексу РФ: він прямо говорить про оскарження в суді рішення про відмову в переведенні житлового приміщення в нежитлове, але не говорить про оскарження в суді рішення про переведення житлового приміщення в нежитлове. Звичайно, це зовсім не означає відмову в судовому оскарженнірішень, якими задоволені вимоги заявників щодо переведення житлового приміщення до нежитлового. Однак, як видно зі змісту Житлового кодексу РФ, у разі прийняття органом місцевого самоврядування рішення про переведення житлового приміщення до нежилого, орган місцевого самоврядування зобов'язаний повідомити сусідів власника такого житлового приміщення про переведення. При цьому, якщо в приміщенні, що переводиться, належить проводити перебудову (перепланування), сусіди власника не будуть про це знати, поки не почнуться самі роботи. На наш погляд, це не зовсім правильно і ущемляє права сусідів власника приміщення, що переводиться. Зауважимо, що при поданні документів до органу місцевого самоврядування він не зобов'язаний перевіряти на технічна відповідністьтехнічним нормам та правилам проект з перебудови чи перепланування приміщень, на нього законом не покладено такий обов'язок. Отже, можливо, що органи місцевого самоврядування власної ініціативиперевіряти ці проекти. Потім, можливо, що сам проект цілком відповідає всім будівельним вимогам, але самі роботи з перебудови (перепланування) приміщення проводитимуться такими способами, що завдадуть шкоди самому житловому приміщенню (сусідним житловим приміщенням).
На практиці складаються дуже неприємні ситуації, коли власник переводить житлове приміщення у нежитлове та наймає дешеву робочу силу, яка не має достатньої кваліфікації для проведення робіт подібного роду. На даний момент практично немає того державного органу, куди можна було б звернутися контролю за проведенням робіт із боку сусідів. Ні власник, ні орган місцевого самоврядування зобов'язані представляти їм проект із перебудови (переплануванні) житлового приміщення. Якщо під час робіт найняті з вулиці працівники замкнуть електропроводку, самостійно переріжуть газопровід у такій квартирі, то у разі виклику, наприклад, аварійної газової служби вона не зможе увійти до цієї квартири та перевірити її, якщо тільки власник їх не впустить. Крім того, як відомо, зараз більше 70% житлового фонду країни перебуває у старому стані - як перевірити заздалегідь, що власник житлового приміщення, що переводиться, не буде довбати несучі стіни будинку в ході перебудови (перепланування)? При зверненні до житлової інспекції її співробітники просто обмежуються перевіркою документів власника, виїзд та огляд дома буває вкрай рідко, до того ж власник може їх впустити. Раніше архбуднагляд мав право перевіряти технічну безпекуробіт, що проводяться, однак з прийняттям нового містобудівного кодексу дані повноваження у архбуднагляду відсутні.
Єдине, що можуть сусіди – це звернутися до суду із заявою про оскарження рішення органу місцевого самоврядування, якою прийнято рішення про перебудову (перепланування) приміщення, або із позовною заявою про припинення незаконних дій, створюють загрозу втрати права власності.
Якщо ж у процесі робіт з перебудови та перепланування житлового приміщення виникають різноманітні аварійні ситуації, то мешканцям (сусідам) такого будинку слід викликати представників експлуатаційних організацій для усунення аварій та обов'язкового складання акта, в якому працівники експлуатаційних органів повинні відобразити причини виникнення аварійної ситуації. Залежно від природи аварії, що виникла (замикання електропроводу, витік газу, порушення холодного, гарячого водопостачання, каналізації, пожежа), це можуть бути місцеві міські електромережі, аварійна газова служба, ЖЕУ, МУ ДЕЗ, водоканал. Акти, складені цими організаціями, можуть послужити доказами в суді, для підтвердження факту невідповідності робіт працівниками, найнятими власником квартир, санітарним та технічним вимогам.
Другий напрямок діяльності власника житлового приміщення пов'язаний з проведенням робіт з перебудови та перепланування житлового приміщення.
2.2 Перебудова та перепланування житлового приміщення.
Відразу слід зазначити, що у ст. 25 ЖК РФ дано точне визначення перебудови та перепланування житлового приміщення. Перебудова житлового приміщенняє установкою, заміною або перенесенням інженерних мереж, санітарно-технічного, електричного чи іншого обладнання, що потребують внесення зміни до технічного паспорту житлового приміщення. Перепланування житлового приміщенняє зміною його конфігурації, що вимагає внесення зміни до технічного паспорта житлового приміщення. Звернемо увагу на те, що і при проведенні перебудови, і при проведенні перепланування необхідно внести зміни до технічного паспорта житлового приміщення. Технічний паспорт житлового приміщення складається під час його введення в експлуатацію. Він повністю відображає всі технічні параметри житлового приміщення: матеріали перекриттів, стін, підлог, система газо- та водопостачання, електропроводки, рівень її напруги тощо.
Чинне законодавство практично не регулює проведення робіт з перебудови (перепланування) житлових приміщень. Зі змісту ст. 1 і 4 Містобудівного кодексу РФ видно, що його норми не можуть застосовуватися до відносин з перебудови (перепланування) житлових приміщень. Щодо перебудови та перепланування можна сказати, що єдиною законодавчою вимогою буде:
1) отримання дозволу на перебудову (перепланування);
2) проводити роботи таким чином, щоб не призвести до псування житлового приміщення (як свого, так і сусідів).
Перше вимога пов'язані з порядком належного оформлення перебудови (перепланування) житлових приміщень, і його повністю врегульовано Житловим кодексом РФ. Ст. 26 ЖК РФ називає такі підстави їх проведення. Перебудова та (або) перепланування житлового приміщення проводяться з дотриманням вимог законодавства за погодженням з органом місцевого самоврядування на підставі прийнятого ним рішення. Для проведення перебудови та (або) перепланування житлового приміщення власник даного приміщення або уповноважена ним особа (далі – заявник) до органу, який здійснює погодження, за місцем знаходження житлового приміщення, що перебудовується та (або) перепланується. представляє:
1) заяву про перебудову та (або) перепланування за формою, затвердженою Урядом РФ;
2) документи, що встановлюють право на влаштовуване та (або) переплановане житлове приміщення (оригінали або засвідчені в нотаріальному порядку копії);
3) підготовлений та оформлений в установленому порядку проект перебудови та (або) перепланування житлового приміщення, що перевлаштовується та (або) перепланується;
4) технічний паспорт житлового приміщення, що перевлаштовується та (або) перепланується;
5) згоду в письмовій формі всіх членів сім'ї наймача (у тому числі тимчасово відсутніх членів сім'ї наймача), які займають перебудову та (або) переплановане житлове приміщення на підставі договору соціального найму(у разі якщо заявником є уповноважений наймодавцем на подання передбачених цим пунктом документів наймач житлового приміщення, що перевлаштовується та (або) перепланується, за договором соціального найму);
6) укладання органу з охорони пам'яток архітектури, історії та культури про допустимість проведення перебудови та (або) перепланування житлового приміщення, якщо таке житлове приміщення або будинок, в якому воно знаходиться, є пам'яткою архітектури, історії чи культури.
Орган, який здійснює погодження, немає права вимагати подання інших документів, крім зазначених. Заявнику видається розписка в отриманні документів із зазначенням їх переліку та дати їх отримання органом, який здійснює погодження. Рішення про погодження або про відмову у погодженні має бути прийняте за результатами розгляду відповідної заяви та інших поданих документів органом, який здійснює погодження, не пізніше ніж через 45 днів з дня подання зазначених документів у цей орган.
Орган місцевого самоврядування, який здійснює погодження, не пізніше ніж через 3 робочі дні з дня прийняття рішення про погодження видає або надсилає за адресою, зазначеною в заяві, заявнику документ, що підтверджує прийняття такого рішення. Саме прийняте органом місцевого самоврядування рішення і буде підставою для проведення робіт з перебудови (перепланування) житлового приміщення.
Відмова у відповідності до перебудови та (або) перепланування житлового приміщення допускається у разі:
1) неподання всіх документів;
2) подання документів до неналежного органу;
3) невідповідності проекту перебудови та (або) перепланування житлового приміщення вимогам законодавства.
Рішення про відмову у відповідності до перебудови та перепланування житлового приміщення має містити підстави відмови з обов'язковим посиланням на порушення, передбачені ст. 27 ЖК РФ.
Рішення про відмову у відповідності до перебудови та перепланування житлового приміщення видається або надсилається заявнику не пізніше ніж через 3 робочі дні з дня прийняття такого рішення і може бути оскаржене заявником у судовому порядку.
Завершення перебудови та (або) перепланування житлового приміщення підтверджується актом приймальної комісії. Акт приймальної комісії має бути направлений органом, який здійснює погодження, в організацію (орган) з обліку об'єктів нерухомого майна.
Ще до прийняття чинного Житлового кодексу РФ усі питання щодо перебудови (перепланування) житлових приміщень вирішувалися регіональним законодавством. Майже у кожному суб'єкті РФ був прийнятий і діяв свій закон або нормативний правовий акт, що регулює правовідносини з перебудови (перепланування) житлових приміщень. Тепер, після набуття чинності Житлового кодексу, частина питань із перебудови (переплануванні) житлових приміщень врегульована на федеральному рівні, тому прийняті раніше нормативні акти суб'єктів РФ можуть застосовуватися остільки, оскільки де вони суперечать нормам, передбачених Житловому кодексі РФ. Наприклад, ст. 1 Закону Московської області від 16 квітня 2004 р. № 55/2004-ОЗ «Про порядок та умови переведення житлових приміщень (житлових будинків) у нежитлові» забороняє переобладнання та перепланування житлових будинків та квартир (кімнат), що ведуть до порушення міцності або руйнування несучих конструкцій будівель, порушення в роботі інженерних систем та обладнання, погіршення безпеки та зовнішнього вигляду фасадів, порушення протипожежних пристроїв. За змістом ця норма не суперечить новим положенням Житлового кодексу РФ у цій галузі.
Порядок оформлення дозволів на переобладнання та перепланування житлових та нежитлових приміщень у житлових будинках у Москві містить більшу кількість заборон у даній сфері. Вказаний нормативний правовий акт не допускає:
1) переобладнання та перепланування приміщень, що ведуть до порушення міцності або руйнування несучих конструкцій будівлі, погіршення безпеки і зовнішнього вигляду фасадів, порушення протипожежних пристроїв, що ускладнюють доступ до інженерних комунікацій та пристроїв, що відключають;
2) перепланування квартир, що погіршує умови експлуатації та проживання всіх чи окремих громадян будинку чи квартири;
3) встановлення або перебудову перегородок, якщо в результаті утворюється кімната без природного освітлення або без опалювальних приладів;
4) перепланування, в результаті якого утворюється кімната площею менше ніж 9 м2 або шириною менше ніж 2,25 м;
5) збільшення підсобної площі квартир за рахунок житлової;
6) переобладнання та перепланування за відсутності згоди всіх зацікавлених повнолітніх мешканців квартири та її власників;
7) переобладнання та перепланування приміщень, які перебувають на обліку Штабу у справах цивільної оборониі надзвичайних ситуацій, без дозволу начальника Штабу;
8) переобладнання та перепланування будівель, призначених для знесення протягом найближчих 3 років і включених до відповідних рішень та розпоряджень, якщо таке переобладнання не є необхідним для забезпечення безпеки проживання;
9) перепланування суміжних приміщень без попереднього внесення поправок до паспорту домоволодіння на підставі рішення міжвідомчої комісії.
Не викликає сумніву, що багато з наведених заборон є обґрунтованими. Однак, як уже зазначалося, з 1 березня 2005 визначення умов і порядку перебудови і перепланування житлових приміщень відноситься до ведення Російської Федерації. Тому видається, що одноманітний підхід до правового регулюваннязазначених відносин найближчим часом буде визначено у відповідних нормативних правових актах, прийняті на федеральному рівні. Відповідні правила мають стати єдиними для всієї країни, регіональна нормотворчість із цих питань не передбачається. Отже, більшість вимог колишнього Закону Москви не може застосовуватися практично при перебудові (переплануванні) житлового приміщення.
2.3 Самовільне перевлаштування (перепланування)
Самовільнимиє перебудова та (або) перепланування житлового приміщення, проведені за відсутності законної підстави, тобто за відсутності рішення органу місцевого самоврядування, передбаченого ч. 6 ст. 26 Житлового кодексу РФ, або з порушенням проекту перебудови та перепланування, що представлявся до органу місцевого самоврядування.
Самовільно перевпорядковане та (або) переплановане житлове приміщення особа несе передбачену законодавством відповідальність. Відповідальність передбачена Кодексом РФ про адміністративні правопорушення. Нині у ст. 7.21 КоАП РФ встановлена відповідальність за порушення правил користування житловими приміщеннями, яке може виражатися, зокрема, у самовільному переобладнанні житлових будинків та житлових приміщень (ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ) або у самовільному переплануванні житлових приміщень у багатоквартирних будинках (ч. 2 ст.7.21 КоАП РФ). Фахівці в області адміністративного правазазначають, що дії з самовільного переобладнання та перепланування житлових та нежитлових приміщень можуть кваліфікуватися правозастосовчими органами не лише за цією статтею, а й за ст. 19.1 КоАП РФ як самоврядність. Крім того, у ст. 7.22 КоАП РФ передбачена відповідальність за переобладнання житлових будинків та житлових приміщень без згоди наймача (власника), якщо переобладнання істотно змінює умови користування житловим будинком та житловим приміщенням.
Ст. 7.21 КоАП РФ передбачає адміністративну відповідальність за псування житлових приміщень, яка може виразитися в псуванні самого житлового приміщення, або в псуванні його обладнання. Псування житлових приміщеньозначає приведення в такий стан, що вони стають непридатними для проживання в них громадян. Під псуванням обладнанняможна розуміти приведення в стан непридатності опалювальної системи будинку, газо- та водопостачання і т. д. У даних випадках мешканцям будинку письмовому виглядіслід звертатися до Житлової інспекції. Житлова інспекція діє кожному суб'єкті РФ. Саме вона уповноважена розглядати всі випадки вчинення адміністративних правопорушеньщодо житлових приміщень і має це робити. У Житлової інспекціїтермін один місяць для розгляду вашої заяви та вжиття заходів щодо неї.
Проте звернутися із заявою не так просто. Досить часто громадяни пишуть не заяви, а «гнівні» листи, в яких вимагають, щоб конкретну людину притягнули до відповідальності тощо. На жаль, цінної інформації для Житлової інспекції у таких заявах немає, і, як правило, у таких випадках подібне заява не призведе до дійових заходів з боку Житлової інспекції. У заяві не варто категорично стверджувати, що винна саме ця особа. Громадяни часто «прикрашають» заподіяну їм шкоду, пишуть у заявах про тріщини, які пішли по будинку відразу ж після того, як в одній із квартир розпочали роботи з перебудови (перепланування). З боку службовців Житлової інспекції теж не завжди спостерігається сумлінне ставлення до своїх посадовим обов'язкам. Отримавши заяву від мешканців будинку про пошкодження в їх квартирах сантехніки, стін, стель тощо, вони при перевірці обмежуються лише тим, що запитують у власника приміщення, де ведуться роботи з перебудови (перепланування), план перебудови, а безпосередньо виїзд та огляд на місці житлових приміщень заявників та робіт у квартирі, що влаштовується, не проводять. Тим часом, сам проект перебудови (перепланування) може відповідати БНіП, а ось методи, якими ведуться роботи (обладнання, кваліфікація працівників), не відповідати. У цьому випадку будівлі також може бути завдано шкоди.
Крім обов'язку нести адміністративну відповідальність за самовільне перебудову та перепланування житлових приміщень, в осіб, винних у даних порушеннях, виникає додатковий обов'язок майнового характеру– вони повинні привести відповідні приміщення до попереднього стану в розумний термін. Порядок скоєння цих дій визначається органом, що здійснює погодження (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ). Ймовірно, цей самий орган повинен встановити, за чий рахунок приміщення приводиться в колишній стан.
Доцільно звернути увагу на те, що суб'єктом зазначеної вище відповідальності може бути не лише власник приміщення, а й наймач за договором найму соціального. У цьому зазначені положення слід тлумачити обмежливо: передбачені ст. 29 ЖК РФ заходи відповідальності за самовільне перебудову та (або) самовільне перепланування житлового приміщення не можуть бути застосовані до наймачів житлових приміщень, наданих за договорами найму спеціалізованих житлових приміщень, які передбачені статтями розділу IV ЖК РФ.
На підставі рішення судужитлове приміщення може бути збережено в перевлаштованому та (або) перепланованому стані, якщо цим не порушуються права та законні інтереси громадян або це не створює загрози їх життю чи здоров'ю. Виходить щось за аналогією із самовільною спорудою, яку можна офіційно оформити, якщо буде отримано рішення суду. Якщо перевлаштоване житлове приміщення відповідає всім технічним вимогам у галузі будівництва, санітарним, пожежним правилам, не обмежує прав сусідів, то суд винесе рішення на користь заявника, який самовільно перевлаштував житлове приміщення.
Якщо відповідне житлове приміщення не буде приведено до попереднього стануу строк, зазначений органом місцевого самоврядування, який має право вирішувати це питання, суд за позовом цього органу за умови неприйняття рішення про збереження перевлаштованого приміщення у новому вигляді приймає рішення:
1) щодо власника про продаж з публічних торгівтакого житлового приміщення з виплатою власнику виручених від продажу такого житлового приміщення коштів за вирахуванням витрат на виконання судового рішення з покладанням на нового власника такого житлового приміщення обов'язки щодо приведення його до колишнього стану;
2) щодо наймача такого житлового приміщення за договором найму соціального про розірвання даного договоруз покладанням на власника такого житлового приміщення, що був наймодавцем по зазначеним договором, обов'язки щодо приведення такого житлового приміщення в колишній стан
Якщо після закінчення терміну, встановленого органоммісцевого самоврядування, приміщення не буде приведено до колишнього стану, то буде встановлено (повторно) новий термін. Якщо і після закінчення даного термінуприміщення не буде приведено (в установленому порядку) у колишній стан, таке житлове приміщення підлягає продажу з публічних торгів.
Фролова Юлія Сергіївна
студентка 4 курси, Юридичний інститутФДБОУ ВПО "Держуніверситет-УНПК", м. Орел
Мельников Микола Миколайович
науковий керівник, кандидат юридичних наук,
доцент кафедри " Цивільне правоі процес»,
Юридичний інститут ФДБОУ ВПО
«Держуніверситет-УНПК», м. Орел
Відповідно до ч. 1 ст. 17 Житлового кодексу Російської Федерації (далі – ЖК РФ) житлове приміщення призначене проживання громадян. З цього правила ЖК РФ передбачає одне виняток: допускається осуществление в житловому приміщенні професійної чи індивідуальної підприємницької діяльності громадянами, але у разі, якщо це порушує правничий та законні інтереси інших громадян, і навіть вимоги, яким має відповідати житлове приміщення.
У літературі наголошувалося, що для здійснення підприємницької діяльності набагато зручніше та вигідніше використовувати приміщення, розташовані в житлових будинках на перших поверхах, ніж брати в оренду дорогі офіси у бізнес-центрах. Щоб така діяльність здійснювалася на законних підставах, відповідне приміщення необхідно перевести з житлового фонду в нежитловий.
Порядок переведення житлового приміщення в нежитлове (або, навпаки, з нежитлового приміщення в житлове, що також часто зустрічається практично) регулюється главою 3 ЖК РФ. Переклад допускається за дотримання низки умов, однією з яких є забезпечення технічної можливості обладнання доступу до приміщення, що переводиться без використання приміщень, що забезпечують доступ до житлових приміщень. Насправді це виявляється, насамперед, у необхідності влаштування окремого входу у відповідне приміщення. У разі перебування приміщення, що переводиться в багатоквартирному будинку, необхідно враховувати положення ст. 36, 40 ЖК РФ, згідно з якими зменшення розміру спільного майнау багатоквартирному будинку можливе лише за згодою всіх власників приміщень у даному будинку. При облаштуванні окремого входу в приміщення, що переводиться, вирішується питання про порядок використання земельної ділянки, для чого може знадобитися згадана вище згода власників. Судова практика в даному випадкувиходить із наступного: якщо земельна ділянка не сформована в порядку, передбаченому Федеральним законом від 29.12.2004 № 189-ФЗ «Про введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації» (Відомості Верховної, 03.01.2005. № 1. ст. 15), згоду власників приміщень на використання ділянки не потрібно, оскільки він не входить до загальної пайової власності власників багатоквартирного будинку, а значить їх права при проведенні робіт з обладнання окремого входу в житлове приміщення, що переводиться, не порушуються -26). В інших випадках згода власників приміщень на використання земельної ділянки необхідна, оскільки ділянку згідно зі ст. 36 ЖК РФ є спільним майном власників багатоквартирного будинку, а в результаті обладнання окремого входу режим користування такої земельної ділянки змінюється (Постанова ФАС Волго-Вятського округу від 09.06.2010 у справі № А11-12777/2009).
Не потрібна згода власників, якщо при переведенні житлового приміщення в нежитлове не торкаються несучих конструкцій, а також не відбувається зменшення розміру загального майна (Постанова ФАС Волго-Вятського округу від 12.02.2010 у справі № А29-3219/2009). Згоди власників суміжних житлових приміщень для перекладу також не потрібно отримувати; вони повинні бути лише повідомлені про відповідне рішення )).
Порядок здійснення переказу регламентується ст. 23 ЖК РФ, відповідно до якої переклад здійснюється органом місцевого самоврядування. Ст. 23 ЖК РФ передбачає перелік документів, необхідних подання в уповноважений орган реалізації перекладу. Цей перелік є вичерпним і підлягає розширювальному тлумаченню. Насправді органи місцевого самоврядування найчастіше зловживають своїми повноваженнями, вимагаючи вчинити не передбачені закономПодії чи уявити додаткові документи. Слід зазначити, що муніципалітет немає права покладати на осіб, здійснюють переклад житлових приміщень в нежитлові, додаткові (не передбачені законом) обов'язки. Наприклад, зробити інвестиційні вкладення відновлення житлового фонду міста (Постанова ФАС Волго-Вятского округу від 08.08.2008 р. у справі № А31-5840/2007-28). Разом з тим, у ряді випадків можуть знадобитися документи на дозвілуповноважених органів. Так, наприклад, при переведенні приміщення, яке відноситься до об'єктів культурної або історичної спадщини, потрібне узгодження проекту перебудови з органом охорони таких об'єктів (Постанова ФАС Далекосхідного округу від 01.09.2010 № Ф03-6355/2010). Якщо ж з огляду на специфіку діяльності потрібне обладнання автостоянки, то необхідний дозвіл ДІБДР (Постанова ФАС Західно-Сибірського округу від 05.04.2006 у справі № Ф04-2161/2006(21143-А02-22)).
Із заявою про переведення вправі звертатися власник приміщення або уповноважена ним особа. Суб'єкт, який володіє приміщенням на законній підставі, але яка є власником і неуповноважений їм скоєння подібних дій, неспроможна звертатися з відповідним заявою до місцевого самоврядування. Із заявою про переведення нежитлового приміщення до житлового також не вправі звертатися установа, яка володіє таким приміщенням на праві оперативного управління(Постанова ФАС Далекосхідного округу від 28.05.2010 № Ф03-2872/2010).
Рішення про переведення чи відмову у перекладі приміщення приймається за результатами розгляду заяви уповноваженим органом пізніше як за 45 днів із дня подання документів (ч.3 ст. 23 ЖК РФ). Орган місцевого самоврядування немає права виходити межі встановленого ЖК РФ терміну (Постанова ФАС Західно-Сибірського округу від 05.04.2006 у справі №Ф04-2161/2006(21143-А02-22)).
У разі необхідності проведення робіт з перебудови або перепланування приміщення, що перекладається, уповноважений орган у документі, що підтверджує прийняття рішення про переведення, зобов'язаний вказати вимогу про їх проведення (ст. 23 ЖК РФ). При цьому не виключається можливість проведення робіт з перебудови чи перепланування приміщення ще до прийняття органом місцевого самоврядування рішення про переведення. Проте проект перебудови має бути узгоджений з уповноваженим органом (Постанова ФАС Західно-Сибірського округу від 04.12.2007 № Ф04-8302/2007 (40655-А27-31)).
При розробці проекту перебудови та перепланування необхідно враховувати Правила та норми технічної експлуатації житлового фонду, затверджені Постановою Держбуду РФ від 27.09.2003 № 170 (Російська газета. - 23.10.2003. - № 214). Наприклад, вимоги п. 4.2.4.9 Правил про неприпустимість розширення та пробивання прорізів у стінах великопанельних та великоблочних будівель. Інакше у перекладі може бути відмовлено (Визначення Вищого Арбітражного судуРФ від 26.05.2010 № ВАС-6391/10).
Підстави відмовити у перекладі передбачені ч. 1 ст. 24 ЖК РФ. Рішення про відмову в перекладі має містити підстави для відмови з обов'язковим посиланням на порушення, передбачені ч. 1 ст. 23 ЖК РФ. При цьому не допускається відмова за умови вчинення додаткових дій, наприклад: надати висновок державної експертизипо проекту; отримати в адміністрації міста розпорядження про дозвіл на реконструкцію приміщення під офіс (Постанова ФАС Східно-Сибірського округу від 10.03.2010 у справі № А33-16206/2009).
Відмова у перекладі може бути оскаржена заявником у судовому порядку. У разі визнання рішення органу місцевого самоврядування незаконним, суд повинен зобов'язати адміністрацію ухвалити рішення про переведення (Постанова ФАС Далекосхідного округу від 21.11.2007 № Ф03-А51/07-1/5290).
У висновку хотілося б відзначити таке: суперечки, пов'язані з переведенням житлових приміщень у нежитлові та нежитлові приміщення в житлові, широко поширені в судовій практиці. Як справедливо зазначається у літературі, усе це свідчить про недосконалість законодавства у цій сфері. Законодавцю необхідно звернути увагу на цю проблемута удосконалити норми з метою більш детальної регламентації та спрощення процедури перекладу. Таким чином, на наш погляд, кількість суперечок буде скорочено.
Список літератури:
1. Макєєв П. В. Про проблеми реалізації положень Житлового кодексу Російської Федерації при переведенні житлового приміщення в нежитлове // Житлове право. - 2009. - № 12. - С. 67-74.
2. Шевчук Д.О. Правові аспектипереведення приміщення з житлового фонду до нежитлового. // Право та економіка. - 2009. - № 9. - C. 14-16.
Ухвала СК у цивільних справах Верховного Суду РФ від 17 листопада 2015 р. N 18-КГ15-206 Суд скасував прийняті раніше судові акти та направив на новий розгляд справу про переведення житлового приміщення в нежитлове, оскільки обов'язковою умовою переведення житлового приміщення в нежитлове є наявність згоди всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку у разі, якщо перепланування приміщення неможливе без приєднання до нього частини спільного майна у багатоквартирному будинку
Судова колегія з цивільних справ Верховного Суду Російської Федерації у складі
головуючого Клікушина А.А.,
суддів Горохова Б.А., Вавіличової Т.Ю.
розглянула у судовому засіданні 17 листопада 2015 р. за касаційною скаргою департаменту майнових відносин адміністрації міста Сочі на рішення Адлерського районного суду міста Сочі Краснодарського краю від 14 січня 2015 р. та апеляційне визначеннясудової колегії з цивільних справ Краснодарського крайового судувід 16 квітня 2015 р. справу за позовом Візир Л.Ю. до філії державного унітарного підприємства Краснодарського краю "Крайтехінвентаризація" про переведення житлового приміщення до нежитлового.
Заслухавши доповідь судді Верховного Суду Російської Федерації Горохова Б.А. Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду Російської Федерації встановила:
Візир Л.Ю. звернулася до суду з позовом до філії державного унітарного підприємства Краснодарського краю "Крайтехінвентаризація" щодо переведення житлового приміщення до нежитлового.
В обґрунтування своїх вимог позивач вказала на те, що їй на праві власності належить квартира N... загальною площею... кв. м., розташована на першому поверсі багатоквартирного будинку за адресою: ..., ...
Оскільки дана квартира не використовується для проживання, у ній ніхто не зареєстрований, позивач без погодження з органом місцевого самоврядування здійснив її перепланування для використання як нежитлового приміщення, внаслідок чого змінилося призначення приміщення, а також його площу. Візир Л.Ю. посилалася на те, що переобладнана квартира з частковим переплануванням, що має окремий вхід, не порушує здатність існуючих конструкцій житлового будинку, що не несе, не забруднює навколишнє середовищешкідливими викидами. Однак у переведенні даного приміщення до нежитлового департаменту майнових відносин адміністрації міста Сочі їй відмовлено без пояснення причин.
У зв'язку з цим позивач просила зберегти квартиру... будинки... по вулиці... районі міста..., загальною площею... кв. м, у перепланованому стані, визнати цю квартиру нежитловим приміщенням, внести відповідні зміни до відома державного кадаструнерухомості в частині зміни виду приміщення, його площі, призначення, а також внести відповідні зміни до Єдиного державний реєстрправ на нерухоме майно та угод з ним та зареєструвати за нею право власності на дане нежитлове приміщення.
Рішенням Адлерського районного суду міста Сочі Краснодарського краю від 14 січня 2015 р. позов Візир Л.Ю. задоволений.
Апеляційним ухвалою судової колегії у цивільних справах Краснодарського крайового суду від 16 квітня 2015 р. зазначене рішення суду залишено без зміни.
У касаційній скарзі департаментом майнових відносин адміністрації міста Сочі порушується питання про відміну зазначених судових постановта винесення нового рішення про відмову у задоволенні позову.
За запитом судді Верховного Суду Російської Федерації від 27 серпня 2015 р. справа витребована до Верховного Суду Російської Федерації для перевірки в касаційному порядку та ухвалою судді Верховного Суду Російської Федерації від 19 жовтня 2015 р. касаційна скарга зі справою передана для розгляду в судовому засіданні Судової у цивільних справах Верховного Суду Російської Федерації.
Сторони, належним чином сповіщені про час і місце розгляду справи в касаційному порядку, на судове засідання не з'явилися і не повідомили про причину неявки.
Судова колегія у справах Верховного Судна Російської Федерації, керуючись статтею 385 Цивільного процесуального кодексуРосійської Федерації, вважає за можливе розглянути справу відсутність осіб, що брали участь у справі.
Перевіривши матеріали справи, обговоривши доводи касаційної скарги, Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду Російської Федерації знаходить судові постанови, що відбулися у справі, підлягають скасуванню з таких підстав.
Відповідно до статті 387 Цивільного кодексу Російської Федерації підставами для скасування або зміни судових постанов у касаційному порядку є суттєві порушення норм матеріального праваабо норм процесуального права, які вплинули на результат справи та без усунення яких неможливі відновлення та захист порушених прав, свобод та законних інтересів, а також захист охоронюваних законом громадських інтересів.
При розгляді справи судами було допущено такого характеру суттєві порушення норм матеріального та процесуального права.
Як вбачається із матеріалів справи, Візир Л.Ю. є власником житлового приміщення – квартири, загальною площею... кв. м., розташованої за адресою: ..., що підтверджується свідоцтвом про державну реєстрацію права серії... N ... від 21 травня 2014 р.
Візир Л.Ю. звернулася до адміністрації Адлерського району міста Сочі із заявою про переведення вищезгаданого житлового приміщення до нежитлового приміщення (офіс), представивши відповідні документи.
Листом виконувача обов'язків голови адміністрації Адлерського внутрішньоміського району міста Сочі від 10 грудня 2014 р. Візир Л.Ю. запропоновано звернутися до департаменту майнових відносин адміністрації міста Сочі з відповідною заявою та документами, зазначеними у Положенні про порядок перебудови та (або) перепланування житлових та нежитлових приміщень у житлових будинках та багатоквартирних будинках та переведення нежитлових будівель до житлових та нежитлових будинків у нежитлові будівліна території міста Сочі, затвердженої ухвалою адміністрації міста Сочі від 27 червня 2013 р. N 1366.
Відповідно до Положення про порядок перебудови та (або) перепланування житлових та нежитлових приміщень у житлових будинках та багатоквартирних будинках та переведення нежитлових будівель у житлові та нежитлові будинки у нежитлові будівлі на території міста Сочі, затвердженому постановою адміністрації міста Сочі від 27 червня 2013 р. N . (далі - Положення), для погодження переведення квартири позивача до нежитлового приміщення їй необхідно подати відповідну заяву із додатком низки документів, у тому числі: письмову згоду всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку (у зв'язку з влаштуванням окремого входу); висновок проектної організації, погоджений з керуючою організацією(при встановленні, заміні або перенесенні інженерних мереж, санітарно-технічного, електричного або іншого обладнання, що потребує внесення зміни до технічного паспорту житлового приміщення).
Задовольняючи заяву Візир Л.Ю., суд першої інстанції виходив з того, що перепланування та переобладнання квартири позивача здійснено відповідно до СП 118.13330.2012 Громадські будівлі та споруди. Актуалізована редакція СНіП 31-06-2009, СанПіН 2.2.1/2.1.1.1076-01 Гігієнічні вимогидо інсоляції та сонцезахисту приміщень житлових та громадських будівельта територій", Федеральним законом від 22 липня 2008 р. N 123-ФЗ " Технічний регламентпро вимоги пожежної безпеки". Перепланування квартири позивача не перешкоджає власникам сусідніх житлових квартир у користуванні своїми приміщеннями, не торкається конструктивних характеристик житлового будинку, не порушує законні інтереси громадян і не створює загрози їх життю та здоров'ю. На підставі зазначених обставин суд дійшов висновку про можливості збереження квартири позивача у перепланованому стані.
Виходячи із того, що квартира Візир Л.Ю. розташована на першому поверсі багатоквартирного житлового будинку, та пославшись на положення частин 1 та 3 статті 22 Житлового кодексу Російської Федерації, суд дійшов висновку про можливість визнання цієї квартири нежитловим приміщенням.
Судова колегія у справах Краснодарського крайового суду погодилася з висновками суду першої інстанції.
Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду Російської Федерації вважає висновки судів заснованими на неправильному застосуванні норм матеріального права, що регулюють правовідносини, що виникли, а крім того при вирішенні спору судом не були прийняті до уваги ті, що мають значення для правильного вирішення справи обставини, що призвело до винесення незаконного рішення .
В силу статті 36 Житлового кодексу Російської Федерації власникам приміщень у багатоквартирному будинку належить на праві спільної часткової власності спільне майно у багатоквартирному будинку, у тому числі земельна ділянка, на якій розташований даний будинок, з елементами озеленення та благоустрою, інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку та розташовані на вказаній земельній ділянці об'єкти. Межі та розмір земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, визначаються відповідно до вимог земельного законодавствата законодавства про містобудівну діяльність.
Власники приміщень у багатоквартирному будинку володіють, користуються та у встановлених названим кодексом та цивільним законодавством межах розпоряджаються спільним майном у багатоквартирному будинку.
Зменшення (збільшення) розміру загального майна можливе лише за згодою всіх власників приміщень у цьому будинку шляхом його реконструкції.
Відповідно до частини 2 статті 40 Житлового кодексу Російської Федерації якщо реконструкція, перебудова та (або) перепланування приміщень неможливі без приєднання до них частини загального майна в багатоквартирному будинку, на такі реконструкцію, перебудову та (або) перепланування приміщень має бути отримана згода всіх власників приміщень багатоквартирному будинку.
Таким чином, виходячи з наведених положень Житлового кодексу Російської Федерації слід, що як обов'язкова умова переведення житлового приміщення в нежитлове необхідно наявність згоди всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку у разі, якщо реконструкція, перебудова та (або) перепланування приміщень неможливі без приєднання до них частини загального майна в багатоквартирному будинку або передачі у своїй частини загальної земельної ділянки.
Частиною 1 статті 22 Житлового кодексу Російської Федерації передбачено, що переведення житлового приміщення в нежитлове приміщення та нежитлового приміщення в житлове приміщення допускається з урахуванням дотримання вимог Кодексу та законодавства про містобудівну діяльність.
Відмова у переведенні житлового приміщення до нежитлового приміщення або нежитлового приміщення до житлового приміщення допускається у тому числі у разі недотримання передбачених статтею 22 названого кодексу умов переведення приміщення (пункт 3 частини 1 статті 24 Житлового кодексу Російської Федерації).
Відповідно до пункту 14 статті 1 Містобудівного кодексу Російської Федерації під реконструкцією об'єктів капітального будівництва розуміється зміна параметрів об'єкта капітального будівництва, його частин, у тому числі надбудова, перебудова, розширення об'єкта капітального будівництва, а також заміна та (або) відновлення несучих будівельних конструкційоб'єкт капітального будівництва.
Відповідно до пункту "в" частини 2 розділу 1 (визначення складу спільного майна) Правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, затверджених постановою Уряду Російської Федерації від 13 серпня 2006 р. N 491, до складу загального майна включаються огороджувальні несучі конструкції багатоквартирного будинку (включаючи фундаменти , що несуть стіни, плити перекриттів, балконні та інші плити, що несуть колони та інші конструкції, що захищають).
В силу частини 1 статті 16 Федерального закону від 29 грудня 2004 р. N 189-ФЗ (ред. від 28 лютого 2015 р. із змінами від 24 березня 2015 р.) "Про введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації" у існуючій забудові поселень земельна ділянка, на якій розташовані багатоквартирний будинок та інші об'єкти нерухомого майна, що входять до складу такого будинку, є спільною частковою власністю власників приміщень у багатоквартирному будинку.
Частиною 2 статті 16 названого закону передбачено, що земельна ділянка, на якій розташовані багатоквартирний будинок та інші об'єкти нерухомого майна, що входять до складу такого будинку, який сформований до введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації і щодо якого проведено державний кадастровий облік, переходить безкоштовно в загальну пайову власність власників приміщень у багатоквартирному будинку.
Згідно з представленими Візир Л.Ю. у суд технічним паспортомжитлового приміщення від 26 листопада 2014 р., кадастрового паспорту приміщення від 18 січня 2013 р., ескізного проекту переобладнаної квартири, виконаного товариством з обмеженою відповідальністю "Проект Адлер Буд" від 2014 р., висновку судової будівельно-технічної експертизи від 26 грудня ., проведеної експертом товариства з обмеженою відповідальністю "Проект Адлер Буд", при перебудові квартири в нежитлове приміщення було розібрано дверний блок та підвіконну частину між приміщенням N 1, площею 15,9 кв. м, і лоджією, лоджією утеплено, в ній встановлено батарею центрального опалення, в результаті чого утворено нове приміщення площею 23,4 кв. м.; у приміщенні N 2 у зовнішній огорожі влаштований віконно-дверний вітраж; з боку головного фасаду збудовано ганок площею 26,3 кв. зі сходами. Внаслідок перебудови змінилася загальна площа приміщення - вона збільшилася з... кв. м, до... кв. м., площа балконів та терас збільшилася з... кв. м, до... кв. м. Додатковий вхід до приміщення виходить безпосередньо на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок.
Таким чином, при переведенні спірного приміщення з житлового в нежитлове виникла необхідність влаштування окремого входу в приміщення та руйнування частини зовнішньої стіни багатоквартирного будинку, що є огороджувальною конструкцією, що несе, тобто перепланування спірного приміщення зумовило зміну окремих елементів майна, що знаходиться відповідно до статті 3 Російської Федерації у спільній частковій власності власників приміщень у цьому будинку. Крім того, при облаштуванні тераси площею... кв. м, і окремого входу виникла необхідність використання земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок і власників багатоквартирного житлового будинку, що належить до спільного майна. У зв'язку з чим виходячи з положень статті 36 Житлового кодексу Російської Федерації проведена позивачем перепланування вимагає згоди всіх власників приміщень у цьому будинку.
Проте доказів, які б підтверджували наявність згоди власників приміщень багатоквартирного будинку на використання спільного майна при здійсненні Візир Л.Ю. переведення житлового приміщення до нежитлового, заявником не було представлено.
Крім того, відповідачем у справі виступала не адміністрація міста Сочі – орган місцевого самоврядування, а філія державного унітарного підприємства Краснодарського краю "Крайтехінвентаризація – Крайове БТІ" – орган, який здійснює технічний облік та технічну інвентаризацію будівель, споруд, приміщень та їх комплексів.
Відповідно до частини 1 статті 23 Житлового кодексу Російської Федерації переведення житлового приміщення в нежитлове приміщення та нежитлового приміщення в житлове приміщення здійснюється органом місцевого самоврядування.
Відповідно до частини 1 статті 26 Житлового кодексу Російської Федерації перебудову та (або) перепланування житлового приміщення проводяться з дотриманням вимог законодавства за погодженням з органом місцевого самоврядування на підставі прийнятого ним рішення.
Таким чином, філія державного унітарного підприємства Краснодарського краю "Крайтехінвентаризація - Крайове БТІ" не є справжньою справою належним відповідачем. В силу частини першої статті 41, абзацу другого частини третьої статті 40 Цивільного кодексу Російської Федерації суд під час підготовки справи або під час її розгляду в суді першої інстанції може допустити за клопотанням або за згодою позивача заміну неналежного відповідача належним. У разі неможливості розгляду справи без участі співвідповідача чи співвідповідачів у зв'язку з характером спірних правовідносин суд залучає його або їх до участі у справі за власною ініціативою.
Непритягнення судом до участі у справі органу місцевого самоврядування є суттєвим порушеннямнорм процесуального права та призвело до винесення незаконного рішення.
На підставі викладеного Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду Російської Федерації вважає, що допущені судами порушення норм матеріального та процесуального права є суттєвими, вони вплинули на результат справи і без їх усунення неможливі відновлення та захист порушених прав та законних інтересів власників житлових приміщень у багатоквартирному будинку , у зв'язку з чим рішення Адлерського районного суду міста Сочі Краснодарського краю від 14 січня 2015 р. та апеляційне ухвалу судової колегії у цивільних справах Краснодарського крайового суду від 16 квітня 2015 р. підлягають скасуванню, а справа направлення на новий розгляд до суду першої інстанції.
При новому розгляді справи суду слід врахувати викладене, з урахуванням усіх встановлених у справі обставин і з дотриманням вимог матеріального та процесуального законувирішити спір, що виник. Суду слід також перевірити, хто на даний час є власником спірного приміщення, оскільки при розгляді справи в касаційному порядку до Судової колегії у цивільних справах Верховного Суду Російської Федерації надійшли заяви громадянина Зейтуняна Л.А., який, за його твердженням, за договором купівлі продажу від 30 жовтня 2015 р. придбав це приміщення у власність.
Керуючись статтями 387, 390 Цивільного процесуального кодексу Російської Федерації, Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду Російської Федерації визначила:
рішення Адлерського районного суду міста Сочі Краснодарського краю від 14 січня 2015 р. та апеляційне ухвалу судової колегії у цивільних справах Краснодарського крайового суду від 16 квітня 2015 р. скасувати.
Справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
Огляд документа
Громадянка звернулася до суду з метою перевести житлове приміщення до нежитлового.
Як зазначила позивачка, вона перепланувала житлове приміщення для використання як нежитлового.
Приміщення розташоване на першому поверсі багатоквартирного будинку та має окремий вхід. Переплануванням несуча здатність конструкцій будинку не порушена.
Суди двох інстанцій підтримали позицію позивачки.
При цьому вони виходили з того, що проведене перепланування не перешкоджає власникам сусідніх квартир у користуванні своїми приміщеннями, не торкається конструктивних характеристик будинку, не порушує інтереси громадян і не створює загрози їх життю та здоров'ю.
СК у цивільних справах ЗС РФ надіслала справу на новий розгляд, пояснивши таке.
У силу ЖК РФ власникам приміщень належить на праві спільної часткової власності спільне майно у багатоквартирному будинку, у т. ч. земельну ділянку, на якій вона розташована.
Зменшення (збільшення) розміру загального майна можливе шляхом його реконструкції лише за згодою всіх таких власників.
Якщо реконструкція, перебудова та (або) перепланування приміщень неможливі без приєднання до них частини спільного майна будинку, потрібно отримати цю згоду.
Таким чином, обов'язкова умовапереведення житлового приміщення в нежитлове - наявність згоди всіх власників приміщень у будинку у разі, якщо реконструкція, перебудова та (або) перепланування приміщень неможливі без приєднання до них частини спільного майна або передачі при цьому частини спільної землі.
У цьому випадку в результаті перебудови квартири змінилася її загальна площа. Додатковий вхід обладнаний таким чином, що він виходить на ділянку, де розташований багатоквартирний будинок.
При облаштуванні окремого входу в приміщення була зруйнована частина зовнішньої стіни будинку, що є конструкцією, що захищає.
Т. е. спірне перепланування зумовило зміну окремих елементів майна, що знаходиться в спільній частковій власності.
Крім того, при облаштуванні окремого входу виникла потреба використовувати землю, яка також належить до спільного майна власників.
Отже, на це перепланування потрібно отримати згоду всіх власників.
Різні причини спричиняють необхідність переведення житлового приміщення в нежитлове. Найчастіше переведення в нежитловий фонд піддаються квартири, розташовані на перших поверхах будинків. З них роблять магазини, аптеки, салони краси тощо. Однак, є спірні моменти, які можуть виникнути при отриманні відповідного дозволу Які це моменти, ми розповімо Вам у цьому аналізі судової практики.
Судова практика у цьому сегменті складається переважно з відмов у перекладі приміщення. Найчастіше органи МСУ відмовляють у перекладі через відсутність згоди власників квартир, розташованих у будинку, де планується зробити переклад.
Слід суворо пам'ятати, що квартиру можна перевести в нежитлове приміщення лише у двох випадках – якщо вона знаходиться на першому поверсі або якщо знаходиться вище першого поверху, але при цьому на поверхах нижче розташовані нежитлові приміщення.
Вишукуємо суть проблем
Всім відомо, що для переведення необхідно отримати дозвіл органу місцевого самоврядування (у Москві – МВК при Департаменті житлової політики). Відмови мотивовані найчастіше відсутністю серед документів згоди інших власників квартир.
Як показує практика, існує нерозуміння, коли потрібна згода, а коли можна уникнути нього. Головною причиноювиникнення суперечок є відсутність чіткої законодавчої регламентації цього питання. У ст.23 ЖК РФ зазначений перелік документів, який власник приміщення має надати до органу, який здійснює видачу дозволів на переклад. Цей перелік містить лише п'ять найменувань документів – заяву, документи, що встановлюють право власності на приміщення, план приміщення та його тех. паспорт, поверховий план будинку та проект перепланування. Найцікавіше, що закон закріплює цей список вичерпним, тому що суворо зазначено, що жодних інших документів не потрібне. Стаття 24 ЖК РФ дає вичерпний перелік ситуацій, коли може бути відмова у видачі дозволу - не представлені документи, які визначені ст. 23 ЖК РФ, документи представлені не в той орган, не виконані умови для перекладу та проект не відповідає законодавчим вимогам. Як видно нічого не кажучи про необхідність надання згоди сусідів. Однак інші положення ЖК РФ свідчать, що реконструкція житлового багатоквартирного будинку можлива лише за згодою загальних зборіввласників цих квартир. Стаття 44 ЖК РФ до компетенції загальних зборів власників відносить вирішення питань про реконструкцію будинку та про межі користування земельною ділянкою, на якій будинок розташований. Якщо йдеться про зменшення розміру загального, що належить всім мешканцям, майна у разі реконструкції будинку, потрібна згода загальних зборів, про це говорить стаття 36 ЖК РФ. Згода так само необхідна, якщо необхідно приєднати до конкретному приміщеннюпід час його перепланування чи реконструкції частини загального будинкового майна. Однак відсутність згоди на переклад з боку всіх власників не є підставою для відмови. Відповідно, якщо переведення з житлового фонду до нежитлового не супроводжується реконструкцією або зменшенням загального майна будинку, то немає необхідності в отриманні рішення загальних зборів власників.
Проте недосконалість законодавства є єдиною проблемою. Кожен суд розглядає конкретний випадок, і вже сам дійшов висновку, чи потрібна згода загальних зборів власників. Чи потрібна проста більшість голосів або суворо потрібна згода всіх власників. Звичайно, вирішується питання про те, чи вважається перепланування реконструкцією, і якою мірою вона зачіпає загальне будинкове майно.
Хто як хоче той, так і вирішує
Слід замислитися, що таке реконструкція. Стаття 1 Містобудівного кодексу РФ каже, що реконструкцією є зміна параметрів будови, її частин та зміна якості інженерного та технічного забезпечення. Проте, слід розрізняти реконструкцію та перепланування. Переплануванням є установка, заміна чи перенесення сантехнічного устаткування, електрики, інженерного устаткування, що вимагає внесення змін у технічний план. Перепланування насправді це зміна конфігурації приміщення. Незважаючи на те, що закон чітко дає визначення перепланування та реконструкції, найчастіше відсутнє повне розуміння різниці у цих термінах. Наприклад, щось органи МСУ визнають переплануванням, а суд визнає це реконструкцією чи навпаки.
Постановою ФАС Східно-Сибірського округу від 18.05.2011 № А33-10747/2010 суд визнав переплануванням пристрій у квартирі окремого входу та демонтаж простінка, тоді як адміністрація визнала це реконструкцією та вимагала документ, що підтверджує згоду інших власників.
Існує також багато розбіжностей щодо зменшення площі загального будинкового майна та приєднання його. Так ухвалою ФАС Поволзького округу від 24.12.2010 № А12-3630/2008 суд задовольнив позов підприємця до адміністрації, яка вважала, що будівництво сходів із підвального приміщення до магазину є зменшенням спільного майна та вимагало згоди всіх сусідів. Суд вважає, що дані дії не є приєднанням до спільного будинкового майна.
Земельні проблеми
Бажання встановити окремий вхід, козирок, ганок чи поріг пов'язане безпосередньо з рішенням земельного питання. Якщо використовується хоча б сантиметр землі біля території будинку, це вважається використанням загального майна. Про це говорять практично всі суди (постанови ФАС Західно-Сибірського округу від 07.04.2011 у справі № А70-6719/2010, ФАС Далекосхідного округу від 25.04.2011 № Ф03-1516/2011, ФАС Уральського округу від 2). 11380/10-С6).
Проте слід пам'ятати, що, на думку судів, згода власників потрібна лише у разі наявності земельної ділянки на кадастровому обліку. Якщо ділянка не перебуває на обліку, то вона не є спільною власністю. Про це чітко говорить Визначення Верховного судуРФ від 23.11.2009 № 80-В09-26.
Проаналізувавши судову практику можна дійти невтішного висновку, що у більшості випадків суди встають на бік підприємців, проте якщо справа не стосується земельних питань.