В договора за наем не са регистрирани последици. Когато можете да направите без държавна регистрация на договора за лизинг Договорът за лизинг не е регистриран данъчни последици

Един от най-често срещаните и често сключвани договори в нашата държава е договорът за наем. При сключването и изпълнението му е необходимо да се вземат предвид много детайли, които позволяват в бъдеще правилно да се изградят позициите на двете страни по договора.

Глава 34 е посветена на правната уредба на това споразумение Граждански кодекс RF. Договорът за наем не води до промяна на собствеността, а само предвижда прехвърляне на имущество от наемодателя на наемателя или само за ползване, или за ползване и владение едновременно. Само собственикът на имота може да отдава имота под наем. Въпреки това, не собственикът, а упълномощено от него лице (агент, брокер и т.н.) може да бъде подписал договора.

Разлики между отдаване под наем и наемане на апартамент.

Заедно с договора за наем може да се сключи и договор за наем на жилище, като често тези два вида договори се смесват. Нека да разгледаме техните разлики и характеристики. И двата договора са вид договори за наем на имущество. Договорът за наем на жилищни помещения се регулира от глава 35 от Гражданския кодекс на Руската федерация, глава 34 от Гражданския кодекс на Руската федерация е посветена на договора за наем. При наемане на жилище срещу заплащане за живеене в него се сключва договор за наем. В други случаи: когато се дава нещо друго недвижим имот, освен жилищни помещения (офиси, сгради и др.), или когато жилищни помещения се отдават под наем на юридическо лице, се сключва договор за наем. По този начин, видът на използвания договор зависи от страните по договора (физически или субект), както и от обекта на договора (жилищно помещение или друг недвижим имот).

Една от най-важните практически разлики между лизинг и наемане е, че договорът за наем не подлежи на държавна регистрация независимо от срока на годност. Тоест, при сключване на договор за наем на апартамент дори за 5 години е достатъчно да подпишете споразумението и това споразумение ще бъде валидно, без допълнителни действия. За разлика от това, договор за лизинг, сключен за една година или повече, трябва да бъде подложен на държавна регистрация, без която ще има значителни дефекти. Ще говорим за това по-подробно по-късно, но сега ще се върнем към договора за наем.

Основни условия на договора за наемса условията върху обекта на лизинга, както и условията върху размера на наема. Съгласно член 609 от Гражданския кодекс на Руската федерация писмена формадоговор за наем е необходим, ако поне една от страните по договора е юридическо лице, а също и ако договорът е сключен за срок повече от една година.

Съществените условия не включват срока, за който е сключен договорът за наем, но въпреки това срокът на договора е важен момент, тъй като е пряко свързан с процедурата за държавна регистрация.

Регистрация на договор за наем е необходима, ако е сключен за срок от най-малко една година.

Наемателят е освободен от процедурата по регистрация в два случая:

Ако договорът за наем е сключен за срок по-малък от една година.
Страните имат право да предвидят в договора за наем условие, според което след изтичане на срока на наем, при липса на възражения от страните, договорът се счита за продължен при същите условия. В този случай, ако първоначално договорът за наем е сключен за период по-малък от една година, ако бъде удължен за същия период, няма да е необходимо да се регистрира договорът. Законът не забранява многократно подновяване на договор за наем на недвижим имот по този начин. Само по себе си подобно удължаване, ако е извършено за период по-малко от една година, не води до необходимост от регистриране на споразумение и не е основание да се счита такова споразумение за сключено за период от повече от година .
Ако договорът за наем е сключен за неопределен срок.
В договора за наем може директно да се установи, че е сключен за неопределен срок, а освен това и в сила. 2 супени лъжици 610 от Гражданския кодекс на Руската федерация, ако срокът за наем не е посочен в договора (умишлено или случайно), тогава се счита, че договорът е сключен за неопределен срок.

В съответствие с чл. 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация при сключване на договор за наем за нов срокусловията на договора могат да се променят по споразумение на страните. Сключването на договор за наем за нов срок е сключване на нов договор. Това е посочено в параграфи. 31-32 от Прегледа на практиката за разрешаване на спорове, свързани с наем, одобрен с информационно писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 11 януари 2002 г. № 66. Следователно, ако срокът на такъв нов договор за наем е по-малко от една година, той също не подлежи на държавна регистрация.

Ако договорът за лизинг не е преминал държавна регистрация, валиден ли е?

Да, но само за страните по този договор, за трети лица няма правно действие. С други думи, наемателят не може да откаже да плати наем с мотива, че договорът не е вписан, нито наемодателят може самоволно да изгони наемателя от имота, който заема.

Наемателят обаче няма право на предимство пред трети лица да сключи договор за наем за нов срок, не си запазва правото на наем при прехвърляне на собственост върху недвижим имот на друго лице и др. Тоест за всички останали лица, освен наемателя и наемодателя, май няма договор за наем. Освен всичко друго, това предполага, че наемодателят може да сключи договор за наем с трето лице по отношение на същия имот, да го регистрира и тогава новият наемател ще има предимство пред предишния, който заема помещението по нерегистриран договор.

Проблемът с регистрацията на договори за наем, сключени на 2 и 3 март 2013 г.

Припомняме, че в края на 2012 г. беше приет федерален закон, който установява, че правилата за държавна регистрация на договор за наем на недвижими имоти не подлежат на прилагане към споразумения, сключени след 1 март 2013 г. Но веднага след като този закон влезе в сила, веднага се появи нов, който отмени това правило и държавната регистрация на договор за наем на недвижим имот беше възобновена на 4 март 2013 г. Причини за извършване на промени в приет законзаконодателят не коментира. Но премахването и последващото възстановяване на нормите за държавна регистрация на договори за наем на недвижими имоти, разбира се, създаде несигурност по отношение на последиците от споразуменията, сключени на 2 и 3 март 2013 г.: дали договорите за наем, които бяха сключени в тези дни и не са преминали валидна държавна регистрация?

В решение на Пленума № 98 от 25 декември 2013 г. Върховният арбитражен съд на Руската федерация обясни, че договор за наем на недвижим имот, сключен на 2 и 3 март 2013 г. за срок от най-малко една година и който не е изтекъл държавната регистрация е задължителна само за своите страни и не позволява на наемателя да се противопоставя на правата си на трети лица. С други думи, такова споразумение е валидно за страните, но не съществува за трети лица, т.е правен режимнапълно съответства на разгледаното по-рано за договори, които не са преминали държавна регистрация.

Уместността на статията и нейното съответствие със закона се потвърждават към 01 януари 2017 г.

В съответствие с параграф 3 на член 607 от Гражданския кодекс на Руската федерация договорът за наем трябва да съдържа данни, които позволяват категорично да се установи имуществото, което ще бъде прехвърлено на наемателя като обект на наем. При липса на тези данни в договора, условието за отдавания обект се счита за неуговорено от страните, а съответният договор не се счита за сключен. Съществено условие на договора за наем е неговият предмет. По този начин, ако предметът на лизинга (наетият обект) не е ясно идентифициран, тогава такова споразумение не може да бъде признато за сключено.

Предмет на договор за наем може да бъде само вещ, определена от индивидуални особености. Този признак на предмета на договора произтича от същността на наемното правоотношение, което предполага спешно владение и ползване (или само ползване) на предмета и връщането му на лизингодателя след изтичане на договора. Поради тази причина параграф 3 на този член включва изискване за описание на предмета на договора: страните трябва ясно да посочат данните, които позволяват категорично да се установи имота, който ще бъде прехвърлен на наемателя като обект на наем.

Ако говорим за отдаване под наем на цяла сграда или друг единичен комплекс от недвижими имоти, то в този случай достатъчно е да посочите неговия адрес и район. Ако част от сграда стане предмет на наем (например определена площ от нея, една или повече стаи и т.н.), трябва да се обърне внимание на дали наета част е самостоятелен обект на правото или е включена в общата площ на сградата. В първия случай, за идентифициране достатъчно е да посочите адреса на обекта и неговия кадастрален номер. Във втория случай не правете без извлечение от технически паспорт, включително експликацията и етажния план на помещението.копие на плана до този случайпрепоръчително е да се издаде анекс към договора, като се отбелязва наета площ върху него. При отдаване под наем на сграда, конструкция, помещение в тях или част от помещението към договора за наем на недвижим имот, представен за държавна регистрация на права, кадастралните паспорти на сградата, конструкцията и помещенията, посочващи размера на наета площ, са задължителни приложение. Договорът за наем на помещението или част от помещението е вписан като тежест върху правата на наемодателя на съответното помещение (част от помещението).

Кадастралният паспорт като документ, който най-пълно и най-важното, надеждно определя уникалните пространствени и други характеристики на недвижима вещ, е извлечение от държавния кадастър на недвижимите имоти (чл. 14). федерален законот 24 юли 2007 г. N 221-FZ „На държавен кадастърнедвижим имот").

Несъответствието в предмета на договора за наем може да доведе до различни Отрицателни последиципо-специално допълнителни данъци и данъчни санкции.

По този начин предприемачът е подведен под отговорност за това, че използвайки специален данъчен режим, е изчислил и заплатил данък върху площта, която не отговаря на условията на договора (Решение на Арбитражния съд на UO от 20.05.2016 г. N Ф09 -3964 / 16), което според данъчни властии съда, е неоснователно получаване на данъчно облекчение.

В същото време съдилищата, за разлика от данъчните органи, са склонни да разглеждат действителното използване на наети помещения като причина за приписване на съответните разходи към разходите при изчисляване на данък върху дохода, когато се използва от икономически субект. обща системаданъчно облагане (Решение на МО на ФАС от 6 март 2014 г. по дело N A41-18838 / 13).

В същото време при решаване на спорове, свързани пряко със страните по договора, съдилищата са по-категорични. Ако предметът на договора не е определен нито в неговия текст, нито в акта за приемане, договорът се признава за несключен и наемателят, въпреки че е започнал да използва имота, се задължава да освободи заеманото помещение ( Въззивно решениеЯрославски окръжен съд от 11 септември 2014 г. по дело № 33-5241/2014).

Имайте предвид обаче следното:в съответствие с параграф 15 от Резолюцията на Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 17 ноември 2011 г.

N 73 (изм. от 25 декември 2013 г.) „За някои въпроси от практиката по прилагане на правилата на Гражданския кодекс Руска федерацияпо договора за лизинг", ако наетият предмет в договора за лизинг не е правилно индивидуализиран, но споразумението действително е изпълнено от страните (например вещта е прехвърлена на наемателя и в същото време спорът за неправилно изпълнениене е имало задължение на наемодателя да прехвърли наетия обект между страните), страните нямат право да оспорват този договор на основания, свързани с неправилно описание на наетия обект, включително позоваване на неговото несключване или недействителност.

Отговори на често задавани въпроси относно работата с дизайнера искови молбии жалбиАдминистративни спорове. Правни съвети Ние кандидатстваме в арбитражния съд. Правни съвети Ние се обръщаме към магистратския съд. Правни съвети Да се обърнем към съда обща юрисдикция(област, град, област). Правни съветиКалкулатори на държавно мито, неустойки, лихви, компенсацииАвторско право. Правни съветиАдминистративна отговорност. Правни консултации Издръжка Правни консултации Наем. Правни консултации Фалит. Правни консултации Възстановяване на вреди, неоснователно обогатяване. Обезщетение за щети. Правни съвети Държавно мито. Правни консултации Държавни (общински) поръчки. Правни консултации Споразумение за споделено участие. Правни съвети Споразумение: сключване, прекратяване, изменение, оспорване. Правни консултации Досъдебно уреждане на спора. Правни съвети Жилищни въпроси. Правни консултации Заеми и кредити.

Ако договорът за наем на земя не е вписан

Правни съвети Защита на правата на потребителите. Правни консултации Защита на честта, достойнството, бизнес репутацията. Правни съветиЗдравеопазване. Плащане отпуск по болест. Правни съвети Законодателство за земя. Правни консултации Чуждестранни граждани. Влизане и отказ от гражданство. Правни консултации Изпълнително производство. Правни съветиКорпоративни споровеДанъчни ревизии. Данъци и вноски. Правни съвети Наследство. Нотариуси. Правни съвети Недвижими имоти. Общи въпроси Пенсионно законодателство. Правни съвети Представителство. Правни съвети Право на собственост: признаване, защита, възстановяване и прекратяване. Правни консултации Писмени производства. Правни съвети Получаване на обезщетение, възстановяване на разходи Проверки на организации и индивидуални предприемачи. Правни консултации Регистрация на недвижими имоти. Правни консултации Регистрация, развод, разделяне на имущество. Правни съвети Семейни спорове. Спорове за деца. Правни консултации Застраховка. Правни консултацииСтроителство. Правни консултации Съдебни разноски.Адвокатски съветиТърговия (аукциони, състезания)Арбитражни производства.Адвокатски съвети Трудово законодателство. Правни съвети Заведение юридически факти. Правни съветиФинансов лизинг (лизинг). Правни съвети Наказателен процес. Правен съвет

Напоследък продължава да се развива съдебната практика по отношение на признаването на нерегистриран договор за наем за сключен 1 .

Въпроси за регистриране на договор за наем на недвижим имот

Освен това от 01 юни 2015 г. се промениха разпоредбите на Гражданския кодекс на Руската федерация (наричан по-долу Гражданския кодекс на Руската федерация), относно определянето на момента на сключване на споразумение. Съгласно изменения параграф 3 на член 433 от Гражданския кодекс на Руската федерация, споразумение, подлежащо на държавна регистрация, се счита за сключено за трети лица от момента на регистрацията му. Следователно договорите за наем, които не са преминали държавна регистрация, пораждат права и задължения за страните по споразумението, въпреки следните разпоредби относно държавната регистрация:

клауза 1 от член 164 от Гражданския кодекс на Руската федерация „В случаите, когато законът предвижда държавна регистрация на сделките, правните последици от сделката настъпват след нейната регистрация“;
клауза 2 от член 609 от Гражданския кодекс на Руската федерация „Договорът за наем на недвижим имот подлежи на държавна регистрация, освен ако законът не предвижда друго“;
Клауза 2 от член 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация „Договор за наем на сграда или конструкция, сключен за период от най-малко една година, подлежи на държавна регистрация и се счита за сключен от момента на такава регистрация "

Промените не са напълно нови, тъй като формирането на съдебната практика по въпроса за задължението inter partes на нерегистрирани договори започна с решение на Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 17 ноември 2011 г. № 73 „На Някои въпроси в практиката на прилагане на правилата на Гражданския кодекс на Руската федерация относно договор за наем. Съгласно параграф 14 от тази резолюция, ако страните са постигнали споразумение по всички съществени условия на договора за наем, включително размера на наема, собственикът е прехвърлен и наемателят е приел имота за ползване, тогава съществуващите отношения не могат да бъдат произволни променено от една от страните, но трябва да бъде извършено и платено в съответствие с условията на договора.

Задължението на страните за такъв срок на договора като неговия срок е многократно потвърдено от съдилищата: например, ако това не засяга правата на трети страни, тогава до края на периода на използване, установен от споразумението , наемателят има право да обитава помещението, като заплаща такса за това, установена по споразумение на страните, и съответно да изисква връщането на помещението възможно само след изтичането му (точка 3 информационно писмоПрезидиумът на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 25 февруари 2014 г. № 165 „Преглед на съдебната практика по спорове, свързани с признаване на договори за несключени“ (по-нататък - Информационно писмо № 165), решение на Арбитражния съд Централен районот 06 август 2015 г. No F10-2597/2015 г.).

В същото време, въпреки факта, че държавната регистрация на договора не засяга сключването на договора, трябва да се отбележи, че при липсата му могат да възникнат следните ограничения:

параграф 1 от член 617 от Гражданския кодекс на Руската федерация не се прилага за такива отношения, тоест наемателят няма да може да се позовава на запазването на договора, когато собственикът се промени (параграф 4 от Информационно писмо № 165 );
наемателят няма право на предимство да сключи споразумение за нов срок (клауза 1 от член 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация) (Определение на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 27 август 2013 г. № VAS-11154/13);
подновяване на договора за наем за неопределен срок, може да произтича само от сключения договор за наем (реш. на Тринадесети арбитраж Апелативен съдот 04 август 2015 г. No 13АП-13821/2015 г.);
при получаване на разрешение за строеж/пускане в експлоатация, издаването им ще бъде отказано, тъй като за трети лица правата на наемателя поземлен имотне е възникнало (решение на XVII арбитражен апелативен съд от 15.07.2015 г. No 17AP-7454/2015-GK, решение на XIV арбитражен апелативен съд от 12.05.2015 г.).

В допълнение към горното, трябва да се отбележи, че ако условията на договора за лизинг налагат на една от страните задължението да организира държавна регистрация на споразумението, тогава неизпълнението на такова задължение е основание за прекратяване на споразумението (Определение върховен съдРуската федерация от 25 март 2015 г. № 301-ES14-7672, Решение на Върховния съд на Руската федерация от 12 май 2015 г. № 305-ES15-4247).

В заключение трябва да се отбележи обща промянаподходът на законодателя към въпросите за вписване на тежестите, както по отношение на разгледания по-горе договор за наем, така и по отношение на ипотеките. Този подход е в съответствие с преобладаващия през последните няколко години съдебна практика, според който дори и при липса на държавна регистрация на договора отношенията между страните се уреждат от посочения договор.

1 Постановление на Четвърти апелативен арбитражен съд от 18.06.2015 г. № 04АП-2643/2015 г., Решение на Седемнадесети апелативен арбитражен съд от 15.07.2015 г. № 17АП-7454/2015 г. Постановление на Г.К. Апелативен съд от 24 юли 2015 г. № 11AP-7421/2015 г., Решение на Арбитражния съд на Волжския окръг от 27 юли 2015 г. № Ф06-9151/2011.

Алексей Сорокин Анатолиевич, водещ адвокат

Състояние, използващо елемент задължителна регистрациядоговорите за наем на недвижими имоти придава значение на данните правоотношенияи признава правото на ползване на наемателя на трети лица. Съдбата зависи от сключването на договора за наем и неговата държавна регистрация договорни отношенияи поведението на страните в бъдеще, този фактор може да повлияе на изчисляването на задължителните данъци. Като се има предвид цялото разнообразие от спорове, произтичащи от договори за наем на недвижими имоти за страните, е важно да се справят с последиците от неспазване на условието за държавна регистрация на договора за наем. Често страните избягват условието за задължителна държавна регистрация на договор за наем на недвижим имот, това е особено вярно за малкия бизнес. Анализът на съдебната практика ни позволява да разберем последиците и рисковете от липсата на държавна регистрация на договор за наем.

На първо място, струва си да вземете решение за обектите, подлежащи на държавна регистрация по договор за наем. Съгласно параграф 2 на член 609 от Гражданския кодекс на Руската федерация, договорът за наем на недвижим имот подлежи на държавна регистрация, освен ако законът не предвижда друго. Договорът за наем на сграда или конструкция, сключен за период от най-малко една година, подлежи на държавна регистрация и се счита за сключен от момента на такава регистрация (параграф 2 от член 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 1 юни 2000 г. № 53 „За държавна регистрация на договори за наем на нежилищни помещения“ гласи, че договорите за наем на всякакви нежилищни помещениясе прилагат правилата на член 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Това от своя страна означава, че споразумението подлежи на държавна регистрация, при което се отдава под наем недвижими имоти като офис, нежилищни помещения, сграда и конструкция.

Различни правни позиции относно последиците от липсата на държавна регистрация на договор за наем на недвижими имоти са многократно изразявани от Върховния арбитражен съд на Руската федерация. Така например в параграф 14 от Решението на Пленума на Върховния арбитражен съд от 25 януари 2013 г. № 13 беше посочено, че ако страните постигнат споразумение в необходимата форма по всички съществени условия на договора за наем , но посоченият договорне е регистриран, при разглеждане на спорове между тях съдилищата следва да изхождат от това, че собственикът е прехвърлил имота за ползване, а друго лице го е приело без коментар. В този случай следва да се има предвид, че страните вече са обвързани със задължение, което не може да бъде произволно променено от една от страните, и няма основания съдът да приложи разпоредбите на чл. 1102, 1105 от този кодекс. . По силата на член 309 от Гражданския кодекс на Руската федерация, използването на имущество трябва да се извършва и заплаща в съответствие със задълженията, поети от страната по такова споразумение.

В същото време, в съответствие с член 308 от Гражданския кодекс на Руската федерация, правата, предоставени на лице, което използва имущество по договор за наем, който не е преминал държавна регистрация, не може да им се противопоставя от трети страни. По-специално, такова лице няма право на предимство да сключи споразумение за нов срок (параграф 1 от член 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация) и към отношенията на потребителя и трето лице, което е придобил, въз основа на споразумение, прехвърлен за ползване недвижима вещ, параграф 1 на член 617 от Гражданския кодекс на Руската федерация не се прилага.

С други думи, в случай, че страните действително изпълняват задълженията си по договор за наем на недвижим имот, липсата на държавна регистрация на такова споразумение не е основание за обявяване на сделката за недействителна. По този начин съдържанието на член 165 от Гражданския кодекс на Руската федерация, според което неспазването на изискването за регистрация на всяка сделка води до нейната недействителност, трябва да се тълкува различно от съдилищата.

В информационното писмо на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 25 февруари 2015 г. № 165 „Преглед на практиката по спорове, свързани с признаването на договори за несключени“, горните норми получават по-подробно тълкуване. Писмото слага край на цялото разнообразие от съдебна практика при разрешаване на спорове, свързани с последиците от липсата на държавна регистрация на договор за наем на недвижим имот.

Съд в писмо до отновопосочи, че сключен в надлежната форма договор, чиито съществени условия са уговорени от страните, но не е извършена изискуемата държавна регистрация, не поражда всички последици, към които е насочен. , преди да бъде извършена регистрацията. В същото време такова споразумение, от момента на постигане на споразумение между страните по всички негови съществени условия, води до правни последици в отношенията между тях, а също така може да породи целия спектър от последици, към които е пряко насочено след като държавата Регистрация. Такова споразумение може да бъде оспорено съгласно правилата за недействителност на сделките, но страна по споразумение, която не е преминала необходимата държавна регистрация, няма право на това основание да се позовава на несключването му. Всяко друго тълкуване би довело до партията невалидна сделкаможе да изисква регистрацията му в съда.

Съдебната система многократно е изразявала различни позиции относно влиянието на срока на договора за наем и необходимостта от неговата държавна регистрация. В такива случаи се приема, че заключението на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 16 февруари 2001 г. № 59 в „Преглед на практиката за разрешаване на спорове, свързани с прилагането на Федералния закон „За Държавна регистрация на права върху недвижим имот и сделки с него””, сключен за срок по-малко от година, наем, който автоматично се подновява за подобен период, така че при добавяне общ терминлизингът е повече от една година, не подлежи на държавна регистрация .

В същото писмо е изразено мнение, че споразумението на страните за промяна на размера на наема, посочен от тях в договора за наем на недвижим имот, подлежащ на държавна регистрация, също трябва да подлежи на процедура за държавна регистрация, тъй като е неразделна част от част от договора за наем и променя съдържанието и условията на тежести, произтичащи от договора за наем. Тази разпоредба се оказа логично правилна по отношение на всяко допълнително споразумение към договора за наем на недвижим имот.

Така, например, наемът трябва да се извършва по волята на бившия наемател, новия наемател и наемодателя, при спазване на изискванията за формата на основната сделка, включително държавна регистрация, нормите на член 391 от Гражданския кодекс. Кодексът на Руската федерация се прилага към тези правоотношения .

Пример от съдебната практика

Съдът констатира, че в резултат на наема наемателят се заменя в задължението, произтичащо от договора за наем, поради което наемът трябва да се осъществи при спазване на нормите на гражданското право относно прехвърлянето на вземане и прехвърлянето на дълг в съответствие с член 391 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Такава сделка се извършва по желание на бившите и новите длъжници и кредитора при спазване на изискванията за формата, наложени на основната сделка. По силата на член 433, параграф 3 от Гражданския кодекс на Руската федерация споразумението, подлежащо на държавна регистрация, се счита за сключено от момента на регистрацията му. Първоначалният договор за лизинг премина държавната регистрация и следователно договорът за наем трябваше да бъде регистриран. Означава, че това споразумениев съответствие с посочените по-горе норми, не може да се счита за сключен, а смяната на наемателя в договора е извършена. В крайна сметка съдът изиска от наемателя в полза на наемодателя наема само за действителното използване на помещението (Резолюция на Федералния арбитражен съд Северозападен окръгот 04.12.2006 г. по дело No А56-13599/2006 г.).

Подобна ситуация може да възникне, ако страните са влезли в нея нов договорили допълнително споразумение към основния договор. При липса на такава регистрация те се признават за несключени и условията на първоначалното задължение се признават за отношенията между страните. . От друга страна, това може да послужи като основание наемателят да предяви иск срещу наемодателя за неоснователно обогатяване на наемни плащания (ако договорът бъде признат за несключен).

нерегистриран в своевременнодоговор за наем на недвижим имот може да се оспори по правилата за недействителност на сделките , ноИзбягването на държавната регистрация на договора за наем от страна на наемателя може да доведе до прекратяване на договора за наем.

Казус

Съдът отказа да прехвърли касационната жалба на предприемача до Съдебната колегия по икономически спорове на Върховния съд на Руската федерация по иска на предприемача срещу Компанията за обезсилване на едностранното прекратяване на договора за наем. В същото време съдът правилно установи, че наемателят е предприел мерки за държавна регистрация едва след прекратяването на договора за лизинг, а споразумението от своя страна е прекратено поради неизпълнение от страна на предприемача на задължението за държавна регистрация на договора за наем на недвижим имот. При тези обстоятелства съдилищата признаха, че действията на Дружеството за едностранно прекратяванена оспорения договор за наем и принуждаването на предприемача да освободи заетите помещения в съответствие със закона и условията на договора за наем, поради което са отказали да удовлетворят иска (Решение на Върховния съд на Руската федерация от 25.03.2015 г. по дело No А29-6329 / 2013 г.).

Съгласно член 432 от Гражданския кодекс на Руската федерация споразумението се счита за сключено, ако е постигнато споразумение между страните във формата, изисквана в съответните случаи, по всички съществени условия на споразумението.

Споразумение, което не е сключено поради несъгласие на съществени условия, не може да бъде обезсилено, тъй като не само не поражда последиците, към които е насочено, но и реално липсва поради непостигане на споразумение между страните. , и следователно не може да доведе до такива последици.и в бъдеще. Посочените разпоредби на Гражданския кодекс на Руската федерация в тяхното системно тълкуване, ако споразумение относно същественото условие на договора не бъде постигнато в необходимата форма, не предвиждат недействителност на договора, а други последици във формата от несключването му .

Междинният анализ на горните съдебни актове ни позволява да заключим, че липсата на държавна регистрация на договор за наем на недвижим имот влияе върху сключването на споразумението, а не върху неговата валидност. Правно значимо обстоятелство, което следва да се определи от съда, е действителната връзка между страните в зависимост от срока на лишаване от свобода. Самата липса на държавна регистрация на договор за наем не е основанието, въз основа на което лице може да бъде лишено от правото да съдебна защита. Това означава, че в съда, когато разглеждат спор, страните не трябва да обосновават причините за липсата на държавна регистрация на договора.

От 1 юли 2015 г гражданско правопредстоят промени, които ще засегнат и момента на сключване на договора: след влизането им в сила договорът, подлежащ на държавна регистрация, се счита за сключен за трети лица от момента на регистрацията му. Като цяло това не променя тенденциите в правоприлагаща практика арбитражни съдилища, а само официално затвърждава позицията, многократно изразявана в актове на тълкуване.

Отношенията по наем на недвижими имоти се отчитат и в данъчните правоотношения. Наемодателят плаща данък върху имота, който му се отдава под наем, а наемателят - при плащане наемни плащанияги отчита като разход при определяне на данъчната основа за данък общ доход. Наемателят в някои случаи действа и като данъчен агент по данък върху добавената стойност (наричан по-долу ДДС), който от своя страна се включва в плащанията по договор за наем на недвижим имот.

При липса на регистрация на договор за наем на недвижим имот, на практика наемателят може да срещне трудности при изчисляването на разходите, Министерството на финансите смята, че до момента на държавна регистрация фирмата не е наемател на този обект и не имат правни основанияплаща наем за него, като по този начин намалява данъчната основа за данък върху дохода. Подобна позиция се съдържа и в писмото Министерство на финансите на Русия от 6 март 2008 г. № 03-03-06 / 1/152.

Новата юриспруденция отрича тези спекулации на някои длъжностни лица данъчен офис: ако договорът за лизинг не е регистриран, но е потвърден фактът на използване на наетия имот и плащане на наемни плащания, направените разходи могат да се вземат предвид като разходи, които допълнително намаляват данъчната основа за данък върху дохода (Решение на Федералния арбитражен съд на Московския окръг от 16 август 2007 г. по дело No A40-51763/06-115-305).

Обектът на облагане с ДДС включва наемни плащания. Съгласно параграф 3 на член 161 от Данъчния кодекс на Руската федерация данъчният агент за нает имот е наемателят, който е длъжен да изчисли, удържа от дохода, изплатен на лизингодателя, и да плати съответната сума на данъка на бюджетът. Това води до логично правилния въпрос: има ли задължение за плащане на ДДС при липса на регистриран договор за наем на недвижим имот? Изглежда правилно липсата на регистрация на договор за наем не освобождава от изпълнение на задължението за плащане на ДДС.

Тези заключения се потвърждават съдебна практика. Така например съдът отхвърли като неоснователен довода на жалбоподателя, че договорът за наем поради неспазване на условията на параграф 2 на член 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация не е сключен и не може да доведе до правни последицивключително плащането на данъци. Предвид действителното използване от предприемача на нежилищни помещения в неговия производствени дейности, липсата на регистрация на договор за наем не освобождава данъчния агент от изпълнението на възложените му задължения. Предприемачът също не е съобразил, че във връзка с продължаването на ползването на имота след изтичане на договора, при липса на възражения от наемодателя, договорът за наем, в съответствие с ал.2 на чл.651 от Гражданския кодекс на Руската федерация, е подновен за неопределен срок, поради което по отношение на разглеждания период не подлежи на държавна регистрация (Решение на Арбитражния съд на Сахалинска област от 4 януари 2013 г. по дело № А59- 5129/2012).

По този начин, ако договорът за наем не е преминал необходимата процедура за държавна регистрация, но е бил правилно изпълнен, страните по него са длъжни да изпълнят всички поети задължения. Единствената разлика между такива споразумения е, че поради липса на регистрация страните имат права, които не могат да бъдат противопоставени на неопределен кръг от лица. Съдебната практика показва минимален риск от последиците от липсата на държавна регистрация, в резултат на което условието за задължителна държавна регистрация на договор за наем на недвижим имот, сключен за срок повече от една година, може да стане формално.

Сорокин Алексей Анатолиевич, водещ адвокат,

Електронна поща : [защитен с имейл]

На вниманието на абонатите: можете да задавате въпроси директно на авторите по темата на статията.

Редакторите на ZhP плащат за отговорите.

Вие сами се съгласявате с условията на устните консултации и воденето на съдебни дела. Редакторите не носят отговорност за действията или бездействието на експерти.

Не е необичайно договор за наем, подлежащ на държавна регистрация, да не бъде регистриран. В съответствие с чл. 165 от Гражданския кодекс на Руската федерация, неспазване на нотариалната форма и в случаите, установени от закона, изискването за държавна регистрация на сделката води до нейната недействителност. Такава сделка се счита за недействителна. Въпреки това, п. 2 супени лъжици 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация предвижда, че договорът за наем на сграда или конструкция, сключен за период от най-малко една година, подлежи на държавна регистрация и се счита за сключен от момента на регистрацията. Съответно липсата на регистрация на договори за наем, подлежащи на държавна регистрация в съответствие с чл. 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация засяга сключването на договора, а не неговата валидност. Освен това трябва да се има предвид, че несключен договор не може да бъде недействителен. Във връзка с промените, направени в Гражданския кодекс на Руската федерация от Федералния закон от 07.05.2013 N 100-FZ, изд. 165 от Гражданския кодекс на Руската федерация изключва разпоредбите относно недействителността (незначителността) на сделка, която не е преминала задължителна държавна регистрация. По този начин въпросът за съотношението на несключването и недействителността на договора за наем се решава на законодателно ниво. Тези промени влязоха в сила на 01.09.2013г.

По въпроса за възможността наемодателят да прехвърли наетия имот на трето лице след подписване на договора, но преди държавната му регистрация, виж клауза 2 от материалите към чл. 607 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

На 1 юни 2015 г. са внесени изменения в ал.3 на чл. 433 от Гражданския кодекс на Руската федерация. В съответствие с тях споразумение, подлежащо на държавна регистрация, се счита за сключено за трети лица от момента на регистрацията му, освен ако законът не предвижда друго. Горните заключения и съдебната практика се основават на предишната редакция на Гражданския кодекс на Руската федерация, в която нямаше норми с подобно съдържание.

12.1. Заключение от съдебната практика:Страните по договор за наем, сключен в необходимата форма, който е сключен от страните, но не е регистриран, се задължават да изпълнят всички поети задължения, нямат право да променят произволно договора и да искат връщане на неоснователно обогатяване.

Забележка:По въпроса дали договорът за наем, който подлежи на държавна регистрация, но не е регистриран, остава в сила след прехвърляне на собствеността върху наетия имот, ако новият собственик, когато е придобил имота, е знаел за съществуването на такъв споразумение 165), виж стр. 4.1 материали към чл. 617 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Арбитражна практика:

Ако посоченото споразумение установява неустойка за нарушаване на условията за ползване на имота, то подлежи на събиране от длъжника..."

12.2. Заключение от съдебната практика:Ако договорът за наем не е преминал държавна регистрация, лицето, което използва имота въз основа на такова споразумение, няма права, които могат да се противопоставят на правата на трети лица (например правото на превантивно сключване на споразумение за ново срок, за да запази договора в сила при смяна на лизингодателя).

Забележка:По въпроса дали договор за наем, който подлежи на държавна регистрация, но не е регистриран, остава в сила след прехвърляне на собствеността върху наетия имот, ако новият собственик при придобиване на имота е знаел за съществуването на такъв договор, виж стр. 4.1 материали към чл. 617 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Арбитражна практика:

Постановление на Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 17 ноември 2011 г. N 73 (изменен от 25 януари 2013 г.) „За някои въпроси от практиката на прилагане на правилата на Гражданския кодекс на Руската федерация по отношение на Договор за наем"

„...14. Съгласно параграф 2 на член 609 от Гражданския кодекс на Руската федерация, договорът за наем на недвижим имот подлежи на държавна регистрация, освен ако законът не предвижда друго.

Ако страните са постигнали споразумение в необходимата форма по всички съществени условия на договора за наем, който в съответствие с горната разпоредба подлежи на държавна регистрация, но не е регистриран, тогава при разглеждане на спорове между тях, съдилищата следва да изхождат от следното.

Ако съдилищата установят, че собственикът е прехвърлил имота за ползване, а друго лице го е приело без забележки, страните са постигнали споразумение за размера на плащането за ползване на имота и за други условия за ползване и са изпълнени от тях, тогава в този случай трябва да се има предвид, че ги обвързва със задължение, което не може да бъде произволно променено от една от страните (член 310 от Гражданския кодекс на Руската федерация), и няма основания съдът да приложи разпоредбите на членове 1102, 1105 от този кодекс. По силата на член 309 от Гражданския кодекс на Руската федерация, използването на имущество трябва да се извършва и заплаща в съответствие със задълженията, поети от страната по такова споразумение.

Ако посоченото споразумение установява неустойка за нарушаване на условията за ползване на имота, то подлежи на възстановяване от длъжника.

В същото време, по силата на член 308 от Гражданския кодекс на Руската федерация, правата, предоставени на лице, което използва имущество по договор за наем, който не е преминал държавна регистрация, не може да им се противопоставя от трети лица. По-специално, такова лице няма право на предимство да сключи договор за нов срок (клауза 1 от член 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация) и клауза 1 от член 617 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Руската федерация не се прилага за отношенията между потребителя и трето лице, което е придобило недвижима вещ, прехвърлена за ползване въз основа на договор ... "

Ръководство за съдебна практика. Под наем. Общи положения (ConsultantPlus)

12.3. Заключение от съдебната практика:Договор за наем, подлежащ на държавна регистрация, при липса на такава не се сключва.

Забележка:В съответствие със sp. 8 чл. 2 от Федерален закон № 302-FZ от 30 декември 2012 г. „За изменения в глави 1, 2, 3 и 4 от част първа от Гражданския кодекс на Руската федерация“ (по-нататък - Закон № 302-FZ), който влязъл в сила на 1 март 2013 г., правилата за държавна регистрация на сделки с недвижими имоти, съдържащи се в чл. Изкуство. 609 и 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация не се прилагат за договори, сключени след 1 март 2013 г.

Въпреки това чл. 3 от Федерален закон № 21-FZ от 4 март 2013 г. „За изменения на някои законодателни актовена Руската федерация и обезсилването на някои разпоредби на законодателните актове на Руската федерация "изключи член 609.651 от Гражданския кодекс на Руската федерация от списъка, даден в параграф 8 на член 2 от Закон N 302-FZ. В тази връзка , се подновява държавна регистрация на договори за наем на недвижими имоти, сключени за срок от една година и повече. Посоченият закон влезе в сила на 04.03.2013г.

Възниква въпросът за последиците от липсата на държавна регистрация на такива споразумения, ако те са сключени на 2 и 3 март 2013 г. Това е решено в параграф 27 от Постановление на Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от ноември 17, 2011 N 73 „Относно някои въпроси от практиката на прилагане на правилата на Гражданския кодекс на Руската федерация по договор за наем“. В съответствие с изложената в него позиция, съдилищата по отношение на тези договори следва да приложат разясненията, съдържащи се в чл. 14 от този указ. По-специално се казва, че наемателят няма право на предимство да сключи споразумение за нов срок (клауза 1, член 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Освен това отношенията между него и трето лице, което е придобило предадена за ползване въз основа на споразумение недвижима вещ, не се прилага по чл. 1 ст. 617 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

По въпроса за правните последици от липсата на държавна регистрация на договор за наем, подлежащ на такава регистрация, вижте клауза 12.1 от материалите към чл. 609 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Съдилищата, като отбелязват, че нерегистриран договор за лизинг обвързва страните със задължение, могат да посочат неговото сключване.

Арбитражна практика:

Информационно писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 16 февруари 2001 г. N 59

„...7. При липса на държавна регистрация не се сключва договор за наем на недвижим имот. Ако една от страните по такъв договор избягва държавната си регистрация, другата страна има право на основание ал.3 на чл. 165 от Гражданския кодекс, да предяви иск за задължението за вписване на споразумението..."

Ръководство за съдебна практика. Под наем. Общи положения (ConsultantPlus)

12.4. Заключение от съдебната практика:По въпроса дали договор за наем за срок от една година или повече, който не е преминал държавна регистрация, се счита за сключен, ако страните впоследствие промениха срока на договора за наем с допълнително споразумение, определяйки го на по-малко от година, има две позиции на съдилищата.

Позиция 1.Ако договорът за лизинг за период от една година или повече не е преминал държавна регистрация и впоследствие страните с допълнително споразумение промениха срока на договора за лизинг, определяйки го за по-малко от една година, такова споразумение все още се счита не е сключен.

Забележка:

Арбитражна практика:

Постановление на Федералната антимонополна служба на Уралския окръг от 23 март 2010 г. N F09-1742 / 10-C3 по дело N A50-23758 / 2009 г.

„... В касационната жалба предприемачът моли да се отмени решението на апелативния съд, като се позовава на несъответствие между изводите на въззивния съд и действителните обстоятелства по делото. Според ищеца заключението на съда апелативен съдотносно несключването на договор за наем от 01.04.2008 г., сключен между ищеца и дружество с ограничена отговорност „Пепеляшка” (наричано по-нататък Дружество „Пепеляшка”, трето лице), е погрешно и не е в съответствие с приложимото законодателство. Предприемачът посочва, че разпоредбите на чл. 450, 451, 452, 453 от Гражданския кодекс на Руската федерация не забраняват да се правят по споразумение на страните промени в договора преди неговата държавна регистрация, включително промени, установяващи нов срок за договора, в който неговата държавна регистрация не се изисква.

Както следва от материалите по делото, на 1 април 2008 г. фирма „Пепеляшка” (наемодател) и предприемач (наемател) сключват договор за наем на недвижим имот, съгласно който наемодателят предоставя, а наемателят приема за временно ползване помещение. с обща площ 165 кв. м, находящ се на адрес: Березники, ул. Гагарина, д. 1.

Съгласно параграф 2 на чл. 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация, договорът за наем на сграда или конструкция, сключен за период от най-малко една година, подлежи на държавна регистрация и се счита за сключен от момента на такава регистрация.

След като установи, че срокът на договора за наем от 04.01.2008 г. е определен от страните от 01.04.2008 г. до 31.03.2009 г., това споразумениенерегистриран по установения от закона ред, съдилищата основателно признават посочения договор за несключен.

Същевременно касационният съд отбелязва, че съгласно ал.1 на чл. 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация, договорът за наем на сграда или конструкция се сключва в писмена форма чрез съставяне на един документ, подписан от страните (клауза 2, член 434 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

По този начин, по силата на пряко указание на закона, договорът за наем на сграда трябва да бъде съставен под формата на единен документ, подписан от страните.

При тези обстоятелства апелативният съд правилно не взе предвид допълнителното споразумение от 17 април 2008 г., променящо условието за валидност на договора за наем, подписан от предприемача и фирма „Пепеляшка“ ... "

Позиция 2.Ако договорът за наем за период от една година или повече не е преминал държавна регистрация и впоследствие страните с допълнително споразумение промениха срока на договора, определяйки го за по-малко от една година, споразумението се счита за сключено за посочения период в допълнителното споразумение.

Забележка:В съответствие с параграф 8 на чл. 2 от Федералния закон от 30 декември 2012 г. N 302-FZ "За изменения в глави 1, 2, 3 и 4 от част първа от Гражданския кодекс на Руската федерация" (по-нататък - Закон N 302-FZ), който влезе в сила от 1 март 2013 г., правилата за държавна регистрация на сделки с недвижими имоти, съдържащи се в чл. Изкуство. 609 и 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация не се прилагат за договори, сключени след 1 март 2013 г.

Въпреки това чл. 3 от Федералния закон от 04.03.2013 N 21-FZ „За изменение на някои законодателни актове на Руската федерация и признаване на някои разпоредби от законодателните актове на Руската федерация за невалидни“ чл. Изкуство. 609, 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация от списъка, даден в параграф 8 на чл. 2 от Закон N 302-FZ. В тази връзка се възобновява държавната регистрация на договори за наем на недвижими имоти, сключени за период от една година или повече. Този закон влезе в сила на 4 март 2013 г.

Възниква въпросът за последствията от липсата на държавна регистрация на такива споразумения, ако те са сключени на 2 и 3 март 2013 г. Това е решено в параграф 27 от Резолюция на Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от ноември № 17 от 2011 г. N 73 „Относно някои въпроси от практиката на прилагане на правилата на Гражданския кодекс на Руската федерация относно договор за наем“. В съответствие с изложената в него позиция, съдилищата по отношение на тези договори следва да прилагат разясненията, съдържащи се в параграф 14 от настоящото решение. По-специално се казва, че наемателят няма право на предимство да сключи споразумение за нов срок (клауза 1, член 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Освен това, параграф 1 на чл. 617 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Арбитражна практика:

Указ на Федералната антимонополна служба на Уралския окръг от 25 октомври 2010 г. N F09-8797 / 10-C6 по дело N A50-6727 / 2010 г.

„... В същото време, преди изтичане на тримесечния период от момента на предупреждение за отказ от договора за наем, същите страни сключиха договор за наем от 10.01.2007 г. N 1825-07 и валиден от 01.12.2006 г. до 01.12.2009 г., подписване на акт за приемане към него - предавания от 01.12.2006 г.

В същото време, както е установено от първоинстанционния съд, жалбоподателят е представил към делото изменение № 1, подписано от страните на 06.06.2007 г. на договора за наем на обект от 10.01.Срок за наем на обект от 12.01.2006 г. до 28.11.2007 г., тоест по-малко от година.

Като се има предвид, че не е била необходима задължителна държавна регистрация на посоченото споразумение, сключено за срок по-малко от една година, първоинстанционният съд е стигнал до извода, че посоченото споразумение е сключено и е уреждало отношенията през спорния период.

Отменяйки решението на първоинстанционния съд и отказвайки да удовлетвори посочените изисквания, апелативният съд изхожда от факта, че отказът на отдела да приватизира имота е легитимен, тъй като предприемачът Калашников Ю.В. не е предмет, който в съответствие с разпоредбите на Федерален закон N 159-FZ преференциално правоза придобиване на наетия имот, поради намирането му във временно ползване на заявителя за по-малко от две години преди датата на влизане в сила на посочения закон, договорът за наем от 10.01.2007 г. N 1825-07I не е сключен. поради липса на държавната му регистрация нямат промени от 06.06.2007 г. N 1 към несключен договор по отношение на срока му на валидност. правна силаи нямат правни последици.

Правейки обаче този извод относно несключването на договора, въззивният съд не е посочил какви правни норми противоречат на волята на страните за изменение на договора за наем по неговата продължителност.

В съответствие с чл. 609, 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация, предмет на държавна регистрация е договор за наем на недвижим имот, сключен за период от най-малко една година.

Като се има предвид факта, че Федералният закон от 21 юли 1997 г. N 122-FZ "За държавна регистрация на правата върху недвижими имоти и сделките с него" и разпоредбите на гражданското законодателство, уреждащи наемните отношения, не установяват сроковете, през които наемът споразумение подлежи на регистрация, но също така, забраната страните да променят условията на договора в периода, предхождащ регистрацията му, заключението на апелативния съд за признаване на промените от 06.06.2007 г. N 1 в договора на 10.01.2007 г. N 1825-07 И по отношение на срока на действието му като нищожно не може да бъде признато за правилно.

По този начин посоченият договор за наем, като се вземат предвид направените в него изменения, сключен за период по-малко от година, не изисква задължителна държавна регистрация и регулира отношенията на страните по отношение на наетия имот през периода на неговата валидност.

С оглед на гореизложеното, решението на Седемнадесетия апелативен арбитражен съд подлежи на отмяна (част 2 от член 288 от Арбитражния процесуален кодекс на Руската федерация), решението на първоинстанционния съд - да бъде оставено в сила. ."

12.5. Заключение от съдебната практика:Ако договорът за наем за срок от една година или повече не е преминал държавна регистрация и впоследствие страните с допълнително споразумение промениха срока на договора за наем, като посочиха, че е сключен за неопределен срок, такъв договор е все още се счита за незавършен.

Арбитражна практика:

Постановление на Федералната антимонополна служба на Волжско-Вятския окръг от 18 март 2011 г. по дело N A43-19065 / 2010 г.

„... Териториалната администрация (лизингодател) и Компанията (наемател), с участието на общинското унитарно предприятие „Отдел за единичен клиент на Нижни Новгородска област“ (балансодържател), подписаха договор за наем от 04.08.2004 г. N 01-01 / 0186 на посоченото помещение с площ 114,2 квадратен метърза използване като фитостудио и магазин за цветя.

В параграф 1.2 от договора срокът на неговата валидност е определен от 01.06.2004 г. до 16.07.2008 г.

С допълнително споразумение от 25.04.2008 г. към договора за наем от 04.08.2004 г. е установено, че този договор е сключен за неопределен срок.

Съгласно параграф 2 на член 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация договорът за наем на сграда или конструкция, сключен за период от най-малко една година, подлежи на държавна регистрация и се счита за сключен от момента на такава регистрация.

Съдът установи и ответникът не оспорва, че договорът за наем от 04.08.2004 г. N 01-01/0186 за срок повече от една година не е преминал държавна регистрация по предвидения в закона ред, поради което не е сключен.

Погрешен е изводът на първоинстанционния съд, че контрагентите са имали договорни отношения за наем на посочения имот от 25.04.2008 г. след сключване на допълнително споразумение към договора за наем от 04.08.2004 г., тъй като по силата на от правилата на членове 453 (параграф 2), 433 (параграф 3) и 651 (параграф 2) от Гражданския кодекс на Руската федерация, споразумението подлежи на изискването (което не е изпълнено) за неговата държавна регистрация, за да да му придаде правна сила. Това обстоятелство не е довело до приемане на неправилно решение в настоящия случай по силата на гореизложеното...“

12.6. Заключение от съдебната практика:Признаването на договора за наем за несключен поради липса на държавна регистрация по вина на наемодателя не е основание за освобождаване на имота от наемателя, ако срокът за наем, посочен в договора, не е изтекъл.

Арбитражна практика:

Постановление на Федералната антимонополна служба на Севернокавказкия окръг от 15 март 2010 г. по дело N A01-776 / 2009 г.

„... Както следва от материалите по делото и установено от първоинстанционния и апелативния съд, въз основа на заявлението на предприемача, с решение на ръководителя на администрацията от 12 май 2005 г. N 669 (наричано по-долу Решение N 669), е решено парцелът да се отдаде под наем на ответника за срок от 49 години, покрит с вода, с площ от 2,4 хектара, принадлежащ към категорията земя "земеделска земя", за отглеждане на риба. Съгласно параграф 3 от посоченото решение, ответникът е длъжен преди 15.08.2005 г. след подписване на договора за наем да го регистрира в отдела за държавна регистрация на Федералната служба за регистрация в Република Адигея в района на Тахтамукайски.

На 14.07.2005 г. ищецът и ответникът сключват договор за наем на поземлен имот No 114 (наричан по-долу договор за наем) за срок от 49 години. Точка 4.4.5 от посоченото споразумение гласи, че след подписване на споразумението и изменения в него, предприемачът е длъжен да извърши своята (тяхната) държавна регистрация. При липса на държавна регистрация в установения срок договорът се счита за несключен и прехвърленият поземлен имот подлежи на изземване.

Задоволително искпри признаване на договора за наем за несключен и отказ да поиска освобождаването на спорния поземлен имот, съдилищата изхождаха от възникналите между страните арендни отношения, за които се прилагат нормите на глава 34 от Кодекса.

Съгласно член 609, параграф 2 от Кодекса, договорът за наем на недвижим имот подлежи на държавна регистрация, освен ако законът не предвижда друго. член 25 Поземлен кодекспредвижда, че правата върху поземлени участъци, предвидени в глави 3 и 4 от Кодекса на земята, възникват на основания, установени от гражданското законодателство, федералните закони, и подлежат на държавна регистрация в съответствие с Федералния закон № за недвижими имоти и сделки с него." (по-нататък - Закон N 122-FZ).

Тъй като по делото липсват доказателства за държавна регистрация на договора за наем, съдилищата стигнаха до правилното заключение за несключването му.

Съдът установява, че парцелът е прехвърлен на ответника въз основа на акт за приемане от 14.07.2005г. Наемното плащане за посочения поземлен имот се заплаща от предприемача изцяло и в срока, установен със споразумението. От обясненията на ответника следва, че не може да регистрира договора за наем във връзка с разваляне от ищеца на решение N 669. Действията на администрацията са обжалвани от ответника пред съда.

Член 26 от Закон N 122-FZ предвижда, че ако една от страните по договора избягва държавната му регистрация, другата страна има право, въз основа на параграф 3 на член 165 от Кодекса, да предяви иск за задължението да регистрирайте договора.

В този случай страните по оспореното споразумение имат право да подадат заявление до органа по регистрацията за регистрация на спорния договор преди датата на изтичане, както и правото да обжалват отказа за държавна регистрация, отклонението на наемодателя или наемателя от регистриране на договора за наем на земя.

Тъй като възможността за регистриране на договор за лизинг, като се вземе предвид срокът на лизинга, не се губи, съдилищастигна до разумно заключение за преждевременното изземване от страна на администрацията от предприемача на прехвърления му парцел ... "

12.7. Заключение от съдебната практика:Ако се направят промени в договора за лизинг за период по-малко от година и срокът на договора е определен за повече от една година, но впоследствие споразумението не е регистрирано, тогава новият договор се счита за несключен, а предишният споразумението (изданието) се подновява за неопределен срок.

Арбитражна практика:

Указ на Федералната антимонополна служба на Волжския окръг от 16 юни 2010 г. по дело N A55-31126 / 2009 г.

„... Ответникът има сключени годишни договори за наем с ищеца от 1996 г. за помещения, намиращи се в гр. Сизран на ул. Гогол 34, включително договор № 00968 от 01.01.

Със съдебно решение от 01.07.2008 г. по дело N A55-2325 / 2008 г. между страните е разрешен преддоговорен спор, възникнал при сключване на договора за наем от 01.01.2007 г. N 00968. .2007 г. до 01.07.2011 г.

Съгласно член 609 от Гражданския кодекс на Руската федерация договорът за наем на недвижим имот, сключен за период от най-малко една година, подлежи на държавна регистрация.

Срокът на валидност на договора за наем, подписан между ищеца и ответника от 01.01.2007 г., е повече от една година, но по предвидения от закона ред страните не са се регистрирали, поради което договорът е признат от съд като не е приключил.

Въз основа на гореизложеното съдът стигна до заключението, че между страните продължава да действа договорът от 01.01.2007 г. N 00968, който по силата на член 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация е подновен за неопределен срок .

Решението на Арбитражния съд на Самарска област от 29 декември 2009 г., решението на Единадесетия апелативен арбитражен съд от 12 април 2010 г. по дело N A55-31126 / 2009 г. остава непроменено, касационна жалба- никакво задоволство...

12.8. Заключение от съдебната практика:Ако договорът за наем на сграда или конструкция, сключен за срок от най-малко една година, не е регистриран, това не лишава наемателя от правото на съдебна защита.

Арбитражна практика:

Определение Конституционен съд RF от 05.07.2001 N 154-O

„... Въпреки факта, че държавната регистрация на договор за наем на сграда или конструкция, сключен за срок от най-малко една година, е задължителна, липсата му, по смисъла на тези законови разпоредби, само по себе си не лишава заявителя от правото на съдебна защита: в подкрепа на своите претенции CJSC SEVENT " може да предостави доказателства, свидетелстващи за невъзможността за държавна регистрация на договора, както и какви действия са били извършени от него за тези цели, или доказателства, свидетелстващи за нечестното поведение на собственика и др., което се потвърждава от приложените към жалбата съдебни решения...“

Ръководство за съдебна практика. Под наем. Общи положения(Консултант плюс)

Договорът за наем на недвижим имот подлежи на държавна регистрация в следните случаи:

договор за наем на сграда или конструкция се сключва за период от най-малко една година (клауза 2, член 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация);
договор за наем на помещения, разположени в сграда или конструкция, се сключва за период от най-малко една година (информационно писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 1 юни 2000 г. № 53 „За държавна регистрация на наем“ Договори за нежилищни помещения”);
договор за наем на поземлен имот се сключва за период от най-малко една година (клауза 2, член 26 от Поземления кодекс на Руската федерация);
едновременно се сключват няколко договора за наем за един и същ обект за наем, като срокът на един от тях започва да тече веднага след изтичане на другия договор. Съдилищата разглеждат такива споразумения като единична сделка, която подлежи на регистрация, при условие че общият срок на наем по тези споразумения е една година или повече (постановление на Федералната антимонополна служба на Севернокавказкия окръг от 31 март 2010 г. по дело № A53-17516 / 2009).

Държавна регистрация на договори за наем на недвижими имоти не се изисква, ако договорът за наем е сключен за период, по-малък от една година (например за 11 месеца).

В практиката често има случаи, когато договор за наем първоначално се сключва за срок от 11 месеца или за друг период по-малък от година, след което многократно се удължава за същия период. Съгласно правната позиция на Върховния арбитражен съд на Руската федерация, при удължаване на договор за наем, сключен за срок по-малко от една година, за същия период след края на първоначалния период на наем, отношенията на страните се уреждат от нов договор за наем, който не подлежи на държавна регистрация по силата на параграф 2 на член 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация (стр. 10 информационно писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 16 февруари, 2001 № 59 „Преглед на практиката за решаване на спорове, свързани с прилагането на Федералния закон „За държавна регистрация на правата върху недвижими имоти и сделките с тях“; по-долу - информационно писмо № 59).

Ако договорът за наем е сключен за срок по-малко от една година и впоследствие е удължен с допълнително споразумение за не повече от една година, тогава нито договорът, нито допълнителното споразумение се регистрират. Ако договор за наем на недвижим имот, сключен за период по-малко от година, бъде удължен с допълнително споразумение, тогава възниква нов договор за наем, който не подлежи на държавна регистрация, при условие че договорът се удължава и за период, по-малък от един година (решение на ФАС на Волго-Вятския окръг от 26 януари 2011 г. по дело № А82-104/2010 г.).

Договорът за наем, сключен или подновен за неопределен срок, не подлежи на държавна регистрация. Това може да се докаже въз основа на параграф 2 на член 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация и разяснението на Върховния арбитражен съд на Руската федерация.

По този начин от параграф 2 на член 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация следва, че споразумение, подлежащо на държавна регистрация, трябва да отговаря на две условия:

задайте срока му на валидност;
посоченият период трябва да бъде най-малко една година.

Договор, сключен за неопределен срок, не отговаря на нито едно от тези условия.

Първо, договор за наем на сграда, подновен за неопределен срок, не се нуждае от държавна регистрация, тъй като съгласно параграф 2 на член 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация договорът за наем на сграда, сключен само за период от най-малко една година, е подлежи на държавна регистрация (параграф 11 от информационното писмо № 59).

Второ, Президиумът на Върховния арбитражен съд на Руската федерация всъщност приравни към сключването на нов договор за наем удължаването на споразумението за същия период в края на срока на неговата валидност (клауза 10 от информационното писмо № 59) .

Следователно подновяването на договор за наем за неопределен срок е и сключване на нов договор, който не съдържа условие за срока му на валидност и се признава за сключен за неопределен срок.

На нивото на федералните арбитражни съдилища на окръзите също се е развила почти еднаква практика за тълкуване на параграф 2 на член 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация, според който договорът за наем, сключен (подновен) за неопределен срок, не подлежи на за държавна регистрация (Постановление на Федералната антимонополна служба на Волжско-Вятския окръг от 28 декември 2010 г. № по дело № A11-417 / 2010 г., ФАС на Западносибирски окръг от 12 май 2011 г. по дело № A81- 3520 / 2010 г. на ФАС на Централен район от 20 май 2011 г. по дело No А48-3783 / 2010 г.).

Процедурата за държавна регистрация на договора.

Всяка от страните по споразумението може да кандидатства за държавна регистрация на договор за наем на недвижимо имущество (параграф 2, клауза 1, член 26 от Федералния закон от 21 юли 1997 г. № 122-FZ „За държавна регистрация на правата върху недвижими имоти и сделки с него”; наричан по-долу Закон за държавната регистрация). На практика това означава, че страните сами определят кои адвокати на коя страна ще се занимават с регистрацията на договора, кой ще плаща държавното мито за регистрация на договора и допълнителни споразумениякъм него и т. н. За премахване на несигурността по този въпрос се препоръчва това да се запише в договора.

Пример за клауза от договор за наем относно процедурата за регистрацията му от страните

„Регистрацията на този Договор, както и на Допълнителните споразумения към него, се извършва от Лизингодателя не по-късно от два месеца от датата на подписване на този Договор. Разходите, свързани с първоначалната държавна регистрация на този Договор, се поемат от Наемодателя. В бъдеще разходите за държавна регистрация на промените в настоящото споразумение се поемат от страната, по чиято инициатива са направени промените. Разходи за държавна регистрация предсрочно прекратяванеот Договора се поема от страната, по чиято инициатива Договорът подлежи на прекратяване. Наемателят е длъжен в срок от 5 (пет) работни дни от датата на подписване на този Договор да прехвърли на Наемодателя задължителен пакетдокументи за държавна регистрация на това споразумение“.

Регистрация на договора за наем териториални органи Федерална службадържавна регистрация, кадастър и картография в съответствие с Инструкцията за процедурата за държавна регистрация на договори за наем на недвижими имоти, одобрена със заповед на Министерството на правосъдието на Русия от 6 август 2004 г. № 135.

Общият списък на документите, представени за регистрация на договор за лизинг, е посочен в параграф 8 методически препоръкисъгласно процедурата за провеждане на държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях, одобрена със заповед на Министерството на правосъдието на Русия от 1 юли 2002 г. № 184.

За държавна регистрация на договор за наем на сграда, конструкция, помещение или част от тях ще е необходимо да се представят на регистриращия орган кадастрални паспорти на наетия имот, посочващи размера на наета площ (клауза 3, член 26 от закона). по държавна регистрация) и за държавна регистрация на поземлен имот или негови части - кадастрален паспортпоземлен имот, посочващ площта, която се отдава под наем (клауза 2, член 26 от Закона за държавната регистрация).

Държавната такса за регистрация на договор за лизинг се начислява в размер на 1 000 рубли. от лицаи 15 хиляди рубли. от организации (подклауза 22, клауза 1, член 333.33 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Същата сума на държавното мито ще бъде начислена за регистрация на допълнителни споразумения към договора за лизинг, както и за регистрация на прекратяване на договора за лизинг (писмо на Федералната данъчна служба на Русия от 1 ноември 2005 г. № 04 -3-09 / 597 „Вкл държавно мито»; по-нататък - писмо No 04-3-09 / 597).

Държавна регистрация съгласно основно правилосе извършва в рамките на един месец от датата на получаване на заявлението и документите, необходими за държавна регистрация (клауза 3, член 13 от Закона за държавната регистрация).

Има случаи, когато наемодателят не изпълни задължението си да регистрира договора за наем, при такива обстоятелства наемателят има две възможности: сам да се обърне към органа по регистрация или да поиска регистрация в съда.

От една страна, договорът за наем се регистрира по искане на една от страните. Следователно наемателят може самостоятелно да подаде молба до регистрационния орган за регистрация на договора вместо наемодателя, като представи всички необходими документи.

В този случай обаче наемателят е изправен пред следните рискове:

независимото обжалване на наемателя пред регистрационния орган няма да може да принуди наемодателя да изпълни задълженията, възложени му от договора. Например, ако в съответствие с договора задължението за плащане на държавното мито за регистрация на договора е възложено на лизингодателя. В този случай наемателят ще трябва сам да заплати всички необходими разходи, които в отделни случаиможе да бъде много натоварващо за него;

независимото обжалване на наемателя пред органа за регистрация ще бъде усложнено от необходимостта от получаване отделни документикоито наемателят не може да получи сам, например кадастралния паспорт на помещението. И без тези документи наемателят в повечето случаи няма да може самостоятелно да регистрира договора. Необходимостта от представяне на тези документи на регистрационните органи, като правило, се обяснява с факта, че за всеки регистриран договор се отваря нов регистрационен файл (всъщност отделна папка), в който трябва да се представят отново копия. първични документи, включително кадастралния паспорт на имота. В светлината на разпоредбите, посочени в параграф 10 на чл. 33 от Закона за държавната регистрация, легитимността на такива изявления от служители на органите по регистрацията може да бъде поставена под въпрос. За да оспорите такъв иск обаче, ще трябва да се обърнете към съда.

От друга страна, в съответствие с параграф 3 на член 165 от Гражданския кодекс на Руската федерация, ако една от страните избягва регистрацията на договора, тогава съдът, по искане на другата страна, има право да направи решение за регистрация на договора. Следователно, ако наемодателят не изпълни задължението си за вписване на договора, в повечето случаи е по-целесъобразно наемателят или да изпрати подходящ писмен иск до наемодателя, или незабавно да се обърне към съда с искане за вписване на договора. В този случай договорът ще бъде регистриран със съдебно решение (клауза 3, член 165 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Ако нито една от страните не се е обърнала към регистрационния орган с искане за регистрация на договора, тогава договорът ще се счита за несключен.

Ако никоя от страните не се обърне към регистриращия орган с искане за регистрация на договора, тогава в този случай съдът няма да има основание да вземе решение за регистрацията на договора. Факт е, че ако нито една от страните не е кандидатствала, следователно, нито една от страните не е избегнала такава регистрация. В този случай договорът ще се счита за несключен, което не води до възникване на никакви права и задължения за страните (постановление на Федералната антимонополна служба на Северозападния окръг от 20 април 2006 г. по дело № A05-14505 / 2005-3).

На практика това ще означава, че наемателят няма да има право да притежава и ползва наетия обект и други права, произтичащи от договора за наем, включително правото на предимство за сключване на договор за нов срок, правото на преотдаване на имущество и др. А наемодателят, ако има просрочие по наемните плащания, може да се обърне към съда само с иск за възстановяване на неоснователно обогатяване. В същото време в разглежданата ситуация плащането за ползване на недвижим имот ще се събира не по средната пазарна наемна цена на подобен имот, а по цената, договорена от страните в договора, освен ако не е доказано друго по време на разглеждането на съдебен спор (например наемателят доказва, че договореният наем в договора надвишава средния пазар, или наемодателят доказва, че договореният наем е под средния за пазара). Това се дължи на факта, че при подписването на договора страните изразиха волята си да се споразумеят за определени договорни условия, по-специално наемодателят е възнамерявал да получи наем, а наемателят да плаща наем в размера, уговорен в договора.

Ако задължението за регистриране на договора е възложено на лизингодателя, наемателят трябва да гарантира, че договорът е регистриран от наемодателя без много забавяне. Ако наемодателят не предприеме мерки за регистриране на договора, наемателят трябва да вземе своевременни мерки за защита на своите интереси. Факт е, че регистрацията на договора не само елиминира рисковете, свързани с несключването на договора, но и служи допълнителна гаранцияза наемателя в случаи на нечестни действия на наемодателя. Например може да се окаже, че наемателят е подписал два дългосрочни договора с различни наематели за един и същ обект за наем. В тази ситуация ще бъде регистриран точно този договор, който е бил подаден за регистрация с всички необходими документи(Клауза 35 от Методическите препоръки относно процедурата за провеждане на държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях, одобрени със заповед на Министерството на правосъдието на Русия от 1 юли 2002 г. № 184). Наемателят по друг договор ще може да претендира само за щети.

Регистрация на споразумения за изменение или прекратяване на договора.

Тъй като споразуменията за изменение или прекратяване на договора са неразделна част от него, на практика възниква въпросът: трябва ли да се регистрира и допълнително споразумение към договор за наем, който е преминал държавна регистрация?

Всъщност не е необходимо всяко допълнително споразумение към договора за наем да бъде регистрирано. Като общо правило допълнителните споразумения към договора за наем се регистрират в случаите, когато променят съдържанието и условията на тежестта, породена от договора за лизинг (клауза 9 от информационно писмо № 59). По-специално, следните споразумения към договора за лизинг подлежат на задължителна държавна регистрация:

за промяна на наетия обект, както като цяло (например, според споразумението, вместо 8-ми етаж, организацията ще заема 7-ми), така и частично (например за увеличаване на наета площ). В този случай подлежи на промяна съществено условиедоговорът е негов предмет;
за промяна на условията на договора за наем. Фиксираната сума на наема може да се промени (например от 10 хиляди до 20 хиляди рубли), или процедурата за определяне на размера на лизинговите плащания (например от 100 до 200 щатски долара по обменния курс на Централната банка на Руската федерация към момента на плащане). Споразумението на страните за промяна на размера на наема, посочен от тях в регистрирания договор за наем на недвижим имот, също подлежи на задължителна държавна регистрация, тъй като е неразделна част от договора за наем и променя съдържанието и условията на тежестта, породена от договора за наем (клауза 9 от информационното писмо № 59). Правната позиция относно необходимостта от регистриране на споразумения за промени в наема се споделя от съдебната практика (решения на Федералната антимонополна служба на Волжско-Вятския окръг от 5 октомври 2010 г. по дело № A17-9472 / 2009 г., Федералната антимонополна служба на Източносибирски окръг от 22 април 2010 г. по дело № A78 -3988/2009, ФАС Далекоизточен окръгот 21 февруари 2011 г. № Ф03-9792/2010 г. по дело № А73-279/2010 г., Федерална антимонополна служба на Западносибирски окръг от 7 април 2011 г. по дело № А02-247/2010 г., Федерална антимонополна служба на Московска област от 17 януари 2011 г. № KG-A40 / 16993-10 по дело № A40-33740 / 10-105-240, ФАС на Волжка област от 15 юли 2010 г. по дело № A55-34696 / 2009 г. ФАС на Северозападен окръг от 6 август 2003 г. № A56-38305 / 02, ФАС на Севернокавказки окръг от 9 август 2010 г. по дело № A32-46888 / 2009 г., ФАС на Уралски окръг от 22 юни, 2009 г. № F09-7767 / 08-C6 по дело № A50-1988 /2008-G01, Федерална антимонополна служба на Централен район от 26 януари 2010 г. № F10-6120/09 по дело № A23-1667/09G -2-79).

Ако договорът установява процедурата за определяне на наема, тогава размерът на наема за платени периоди може да варира. Това не се счита за промяна в условията на договора за наем и следователно в тези случаи не се изисква регистрация.

Различен размер на размера на наема, определен в съответствие с реда за изчисляването му, установен в споразумението, няма да означава промяна в условията на споразумението за под наем, ако механизмът за определяне на самия наем остане непроменен. Такава правна позицияе посочено в параграф 11 от информационно писмо № 66. Например, ако при месечен наем от 1 хил. щатски долара през януари обменният курс на щатския долар е бил по-нисък от този през февруари и следователно общият размер на наема за февруари през рубли се оказа повече, тогава това няма да означава увеличение установено със споразумениеторазмера на наема и промяна в съответните условия на споразумението, тъй като самият механизъм за изчисляване на наема (1000 USD по обменния курс на Централната банка на Руската федерация към датата на плащане) остава непроменен.

Тъй като промяна в размера на наема в рамките на единен механизъм за определяне не се счита за промяна в условията на договора за наем, такава промяна в размера на наема не подлежи на регистрация (Решение на Президиума от Върховният арбитражен съд на Руската федерация от 26 януари 2010 г. № 11487/09 по дело № A59-3535 / 07-C9(C-5)).

Данните за промяна на срока на договора за наем трябва да бъдат регистрирани, това се дължи на факта, че само договори с определен период от време подлежат на регистрация и информация за срока на наем в без провалсе вписва в ЕГРП (Приложение 3 към Правилата за поддържане на Ун държавен регистърправа върху недвижими имоти и сделки с тях, одобрени с Постановление на правителството на Руската федерация от 18 февруари 1998 г. № 219; наричани по-долу Правилата за поддържане на USRR).

Също така ще бъде задължително да се регистрират споразумения за прекратяване на договори за лизинг, тъй като в този случай ще бъдат направени промени в USRR относно отмяната на вписването за прекратяване на правото на лизинг (раздел VI от Правилата за поддържане на USRR) .

Ако банковите данни на страната по договора за лизинг са променени, тези промени не е необходимо да се регистрират, тъй като промяната в банковите данни на страните по регистрирания договор за лизинг не подлежи на държавна регистрация (Резолюция на Федералния антимонопол Служба на Далекоизточен окръг от 09.03.2010 г. № F03-994 / 2010 г. по дело № А51-8558/2009 г.).

Държавното мито за регистрация на допълнителни споразумения към договора за лизинг, както и за регистрация на прекратяване на договора за лизинг, се начислява в същия размер като за държавна регистрация на договора за лизинг (ПИСМО НА FTS OF RUSSIA No 04-3-09/597 от 01.11.2005 г.).

Какво мислите за статията "Регистрация на договора за наем"? Коментирайте го, моля!