¿Quién está obligado a registrar un contrato de arrendamiento de locales no residenciales? ¿Qué sanciones por la falta de inscripción de este contrato se pueden aplicar al arrendatario y al arrendador? Contrato de arrendamiento no registrado, ¿consecuencias? Qué hacer si el contrato de arrendamiento no está registrado.

Contrato de arrendamiento locales no residenciales podrá ser concluido por las partes:

a) por tiempo indefinido;

b) por un período inferior a un año especificado en el acuerdo;

c) por un período de un año o más especificado por el acuerdo.

Considere los detalles regulacion legal términos especificados del arrendamiento de locales no residenciales.

Término indefinido.

Según el apartado 2 del art. 610 del Código Civil de la Federación Rusa si el plazo del arrendamiento no está especificado en el contrato, el contrato de arrendamiento se considera celebrado por un período indefinido.

En este caso, cada una de las partes del contrato de arrendamiento de local no residencial tiene derecho a desistir del contrato en cualquier momento notificándolo a la otra parte con una antelación de tres meses.

Un contrato de arrendamiento no residencial celebrado por un período indefinido no está sujeto a registro estatal (a pesar de que el plazo real de dicho contrato puede exceder un año). Esta posición se deriva de la interpretación literal del apartado 2 del art. 651 del Código Civil de la Federación Rusa (que establece el registro estatal obligatorio solo contratos de duración determinada concluido por un período de al menos un año) y se confirma práctica de arbitraje(Resolución del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Volga-Vyatka del 8 de febrero de 2002 en el caso N A79-146-2001-SK2-170, Resolución del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de Moscú del 23 de enero de 2001 en el caso No. KG-A40/6418-00, Resolución de la FAS Distrito Noroeste de fecha 13 de mayo de 2004 en la causa N A56-27225/03, de fecha 25 de enero de 2008 en la causa N A26-394/2007).

No sujeto a registro estatal también un contrato de arrendamiento renovado de conformidad con el párrafo 2 del art. 621 del Código Civil de la Federación Rusa por un período indefinido después del final del período principal en ausencia de objeciones de las partes (ver cláusula 11 carta informativa del Presidium de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa del 16 de febrero de 2001 N 59 “Revisión de la práctica de resolución de disputas relacionadas con la aplicación ley Federal"Sobre el registro estatal de los derechos de bienes raíces y transacciones con él”, en lo sucesivo, la carta de información del Presidium de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa N 59).

Definido por tratado periodo inferior a un año.

Contrato de arrendamiento de locales no residenciales por un período de menos de un año no está sujeto a registro estatal.

Al extender un contrato de arrendamiento celebrado por un período de menos de un año, por el mismo período después del final del período de arrendamiento inicial, el contrato tampoco está sujeto a registro estatal. Del mismo modo, un contrato de arrendamiento celebrado por un período inferior a un año no está sujeto a registro estatal, en el que las partes han estipulado una condición sobre la prórroga automática (prórroga) del contrato después del final del período de arrendamiento inicial para el mismo período en ausencia de objeciones de las partes (ver cláusula 10 de la carta de información del Presidium de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa No. 59).

Un período de un año o más especificado en el contrato.

Contrato de arrendamiento de locales no residenciales (parte de locales no residenciales), concluido por un período de un año o más, sujeto a registro estatal y se considera concluido desde el momento de dicho registro (cláusula 2 del artículo 651 del Código Civil de la Federación Rusa, carta de información del Presidium de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa del 1 de junio de 2000 N 53). En ausencia de registro estatal, dicho contrato de arrendamiento de locales no residenciales no se concluye. Sin embargo, si una de las partes de dicho acuerdo elude su registro estatal, la otra parte tiene derecho, sobre la base del párrafo 3 del art. 165 del Código Civil de la Federación Rusa para presentar un reclamo por la obligación de registrar el contrato (ver cláusula 7 de la carta de información del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa N 59).

A los efectos de la aplicación del apartado 2 del art. 651 del Código Civil de la Federación Rusa, el plazo del contrato de arrendamiento, determinado desde el día 1 de cualquier mes del año en curso hasta el día 30 (31) del mes anterior del año siguiente, se reconoce como igual a un año (cláusula 3 de la carta de información del Presidium de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa N 66) . En consecuencia, dicho contrato de arrendamiento está sujeto a registro estatal.

Registro estatal el arrendamiento de bienes inmuebles se lleva a cabo mediante el registro estatal de un contrato de arrendamiento de estos bienes inmuebles. Una de las partes del contrato de arrendamiento de bienes inmuebles puede solicitar el registro estatal de un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles (cláusula 1, artículo 26 de la Ley N 122-FZ).

Tras el registro estatal de un contrato de arrendamiento de locales no residenciales, se presentará lo siguiente al organismo territorial del servicio federal de registro, catastro y cartografía estatal (Rosreestr):

A) una solicitud de registro estatal (que, por regla general, se redacta directamente en el organismo territorial servicio federal registro estatal, catastro y cartografía);

b) un contrato de arrendamiento redactado y ejecutado de conformidad con legislación actual, en al menos dos copias originales (una de las cuales, después del registro estatal de derechos, debe devolverse al titular del derecho, la segunda se coloca en el caso de los documentos de título). Como regla general, un contrato de arrendamiento se presenta para el registro estatal en tres copias originales: una copia para cada una de las partes, una copia - a la autoridad de registro (en el caso de documentos de título);

EN) pasaporte catastral locales que indiquen el tamaño del área arrendada;

D) documentos que confirmen estatus legal propietario e inquilino:

- por individuos- prueba de identidad (por ciudadanos rusos- pasaporte de un ciudadano de la Federación Rusa);

- para empresarios individuales - un documento de identidad y un certificado de registro estatal como empresario individual;

- para personas jurídicas - documentos constitutivos, certificado de registro estatal, documento sobre la elección de un propietario único cuerpo ejecutivo entidad legal(decisión del participante, protocolo reunión general participantes (accionistas)) y una orden sobre la entrada en funciones del órgano ejecutivo único;

E) documentos que confirmen los poderes de las personas que representan los intereses del arrendador o arrendatario durante la celebración y el registro estatal del contrato de arrendamiento (si el arrendador o arrendatario actúa a través de un representante);

E) consentimiento notariado del cónyuge (cónyuge) para celebrar un contrato de arrendamiento, redactado de conformidad con el párrafo 3 del art. 35 código de la Familia Federación de Rusia, o una declaración sobre la ausencia de relaciones maritales (si el propietario o el inquilino es un individuo, incluido un empresario individual);

g) el consentimiento del propietario del objeto de estado o propiedad municipal para la conclusión por parte de la empresa de un contrato de arrendamiento de locales no residenciales (en el caso de que el contrato de arrendamiento de locales no residenciales sea concluido por una empresa unitaria o de propiedad estatal, a la que se asigna la propiedad en el derecho de interés económico gestión o gestión operativa);

H) un documento que confirme el pago de la tasa estatal.

El registro estatal de un contrato de arrendamiento de un objeto inmobiliario solo es posible si existe un registro estatal de los derechos surgidos previamente del arrendador sobre el objeto arrendado (derechos de propiedad, gestión económica o gestión operativa). Entonces, por ejemplo, es imposible llevar a cabo el registro estatal de un contrato de arrendamiento a largo plazo para locales no residenciales ubicados en un edificio que se ha construido (y posiblemente incluso conectado a las comunicaciones), pero que no ha sido aceptado para operar en De acuerdo con orden establecido, en relación con la cual los documentos sobre el registro de la propiedad del propietario de este edificio no fueron transferidos a la autoridad de registro.

En la práctica, entre sujetos actividad empresarial a menudo también hay acuerdos de prearrendamiento, en virtud de los cuales las partes se comprometen a celebrar un contrato de arrendamiento principal en el futuro. Dichos contratos de arrendamiento preliminares no están sujetos a registro estatal, independientemente del período por el cual se supone que se concluye el contrato de arrendamiento principal (cláusula 14 de la carta de información del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa N 59).

Según el apartado 1 del art. 621 del Código Civil de la Federación Rusa, a menos que la ley o el contrato de arrendamiento dispongan lo contrario, después de la expiración del contrato de arrendamiento, el inquilino tiene, ceteris paribus, un derecho de prioridad sobre otras personas para celebrar un contrato de arrendamiento para nuevo término. Las condiciones para que el arrendatario ejerza este derecho de suscripción preferente son las siguientes:

A) el derecho de suscripción preferente sólo puede ser utilizado por un arrendatario de buena fe que cumplió debidamente sus obligaciones en virtud del contrato de arrendamiento. En consecuencia, por ejemplo, en los casos en que el arrendatario no pagó el alquiler a tiempo, utilizó el objeto arrendado para otros fines o en violación de los términos del contrato, incorrectamente cumplió con sus obligaciones para el mantenimiento de la cosa arrendada, etc., derecho de suscripción preferente el inquilino no tiene;

B) el arrendatario está obligado a notificar por escrito al arrendador la voluntad de celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo. Dicho aviso debe ser realizado por el arrendatario dentro del plazo especificado en el contrato de arrendamiento, y si dicho plazo no está especificado en el contrato, tiempo razonable hasta el final del contrato;

C) el arrendatario tiene derecho a ejercer el derecho de suscripción preferente para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo, en igualdad de condiciones, ofrecido a otros arrendatarios potenciales. En consecuencia, estas pueden ser diferentes (en comparación con el contrato de arrendamiento original) condiciones para el monto del alquiler, el procedimiento y los propósitos para usar el objeto arrendado, etc. Debe tenerse en cuenta que al celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo término, el inquilino no tiene derecho a imponer al propietario los términos del contrato de arrendamiento original. Como se explica en los párrafos 31, 32 de la carta de información del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia N 66, un contrato de arrendamiento celebrado de conformidad con el párrafo 1 del art. 621 del Código Civil de la Federación de Rusia para un nuevo término, es un nuevo contrato de arrendamiento; al celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo término, las partes no están obligadas por los términos del contrato previamente válido. Tal conclusión se sigue indirectamente de la sec. 2 p.1 art. 621 del Código Civil de la Federación de Rusia, según el cual, al celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo período, los términos del contrato pueden modificarse por acuerdo de las partes.

Párrafo 3, párrafo 1, art. 621 del Código Civil de la Federación Rusa establece consecuencias legales violación por parte del arrendador del derecho de preferencia del arrendatario para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo: si el arrendador se negó al arrendatario a celebrar un contrato por un nuevo plazo, pero dentro de un año a partir de la fecha de vencimiento del contrato celebrado con él en un contrato de arrendamiento con otra persona, el arrendatario tiene derecho a exigir ante el tribunal, a su elección, la transferencia de los derechos y obligaciones en virtud del contrato celebrado y la compensación por las pérdidas causadas por la negativa a renovar el contrato de arrendamiento con él, o solo la compensación por tal pérdidas. Al mismo tiempo, en el sentido de esta norma, no importa si el arrendador tenía la intención de celebrar un contrato de arrendamiento con otra persona inmediatamente al momento de la expiración del contrato de arrendamiento anterior, o si el arrendador tenía tal intención con posterioridad. (dentro de un año).

Tenga en cuenta que el párrafo 1 del art. 621 del Código Civil de la Federación Rusa tiene carácter dispositivo. En consecuencia, las partes del contrato de arrendamiento tienen derecho a excluir el derecho de suscripción preferente del arrendatario para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo.

De conformidad con el apartado 2 del art. 621 del Código Civil de la Federación Rusa, si el arrendatario continúa utilizando la propiedad después de la expiración del contrato en ausencia de objeciones por parte del arrendador, el contrato se considera renovado en los mismos términos por un período indefinido.

No es raro que un contrato de arrendamiento sujeto a registro estatal no se registre. De conformidad con el art. 165 del Código Civil de la Federación de Rusia, el incumplimiento de la forma notarial, y en los casos establecidos por la ley, el requisito de registro estatal de la transacción implica su invalidez. Tal transacción se considera nula. Sin embargo, pág. 2 cucharadas. 651 del Código Civil de la Federación de Rusia establece que un contrato de arrendamiento de un edificio o estructura celebrado por un período de al menos un año está sujeto a registro estatal y se considera concluido desde el momento del registro. En consecuencia, la falta de registro de los contratos de arrendamiento sujetos a registro estatal de conformidad con el art. 651 del Código Civil de la Federación Rusa, afecta la celebración del contrato, y no su validez. Además, debe tenerse en cuenta que un contrato no celebrado no puede ser inválido. En relación con los cambios realizados en el Código Civil de la Federación Rusa por la Ley Federal del 05/07/2013 N 100-FZ, ed. 165 del Código Civil de la Federación de Rusia excluye las disposiciones sobre la invalidez (insignificancia) de una transacción que no ha pasado el registro estatal obligatorio. Así, la cuestión de la relación de no celebración y nulidad del contrato de arrendamiento se resuelve a nivel legislativo. Estos cambios entraron en vigor el 01.09.2013.

Sobre la cuestión de la posibilidad de que el arrendador transfiera la propiedad arrendada a un tercero después de la firma del contrato, pero antes de su registro estatal, véase la cláusula 2 de los materiales al art. 607 del Código Civil de la Federación Rusa.

El 1 de junio de 2015, se modifica el apartado 3 del art. 433 del Código Civil de la Federación Rusa. De acuerdo con ellos, un acuerdo sujeto a registro estatal se considera celebrado para terceros desde el momento de su registro, a menos que la ley disponga lo contrario. Las conclusiones anteriores y la práctica judicial se basan en la edición anterior del Código Civil de la Federación de Rusia, en la que no había normas de contenido similar.

12.1. Conclusión de la práctica judicial: Las partes de un contrato de arrendamiento celebrado en la forma requerida, que fue ejecutado por las partes, pero no ha sido registrado, están obligados a cumplir con todas las obligaciones asumidas, no tienen derecho a cambiar arbitrariamente el contrato y exigir la devolución del enriquecimiento injusto.

Nota: Sobre la cuestión de si el contrato de arrendamiento, que estaba sujeto a registro estatal, pero no fue registrado, sigue en vigor después de la transferencia de la propiedad de la propiedad arrendada, si el nuevo propietario, al adquirir la propiedad, sabía de la existencia de tal un acuerdo 165), ver p. 4.1 materiales al art. 617 del Código Civil de la Federación Rusa.

Práctica de arbitraje:

Si el convenio mencionado establece una sanción por violación de las condiciones para el uso de los bienes, está sujeta a cobro del deudor..."

12.2. Conclusión de la práctica judicial: Si el contrato de arrendamiento no ha pasado el registro estatal, la persona que usa la propiedad sobre la base de dicho contrato no tiene derechos que puedan oponerse a los derechos de terceros (por ejemplo, el derecho a celebrar de forma preferente un contrato de un nuevo plazo, para mantener vigente el contrato al cambiar de arrendador).

Nota: Sobre la cuestión de si un contrato de arrendamiento que estaba sujeto a registro estatal pero no fue registrado sigue en vigor después de la transferencia de la propiedad de la propiedad arrendada, si el nuevo propietario, al adquirir la propiedad, sabía de la existencia de dicho contrato, ver pág. 4.1 materiales al art. 617 del Código Civil de la Federación Rusa.

Práctica de arbitraje:

Decreto del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia del 17 de noviembre de 2011 N 73 (modificado el 25 de enero de 2013) "Sobre ciertas cuestiones en la práctica de la aplicación de las Reglas Código Civil Federación Rusa sobre el contrato de arrendamiento

"...14. De acuerdo con el párrafo 2 del artículo 609 del Código Civil de la Federación Rusa, un contrato de arrendamiento de bienes raíces está sujeto a registro estatal, a menos que la ley disponga lo contrario.

Si las partes han llegado a un acuerdo en la forma requerida sobre todos los términos esenciales del contrato de arrendamiento, que, de acuerdo con la disposición anterior, está sujeto a registro estatal, pero no ha sido registrado, entonces al considerar disputas entre ellos, el los tribunales deben proceder de lo siguiente.

Si los tribunales establecen que el propietario transfirió la propiedad para su uso, y otra persona la aceptó sin ninguna observación, las partes llegaron a un acuerdo sobre el monto del pago por el uso de la propiedad y sobre otras condiciones de uso y lo ejecutaron. entonces, en este caso, debe tenerse en cuenta que los vincula con una obligación que una de las partes no puede cambiar arbitrariamente (artículo 310 del Código Civil de la Federación Rusa), y no hay motivos para que el tribunal aplique lo dispuesto en los artículos 1102, 1105 de este Código. En virtud del artículo 309 del Código Civil de la Federación Rusa, el uso de la propiedad debe realizarse y pagarse de acuerdo con las obligaciones asumidas por la parte de dicho acuerdo.

Si dicho acuerdo establece una sanción por violación de las condiciones de uso de los bienes, está sujeta a recuperación por parte del deudor.

Al mismo tiempo, en virtud del artículo 308 del Código Civil de la Federación de Rusia, los derechos otorgados a una persona que usa una propiedad en virtud de un contrato de arrendamiento que no haya pasado el registro estatal no pueden ser objetados por terceros. En particular, dicha persona no tiene derecho de preferencia para concluir un acuerdo por un nuevo término (cláusula 1 del Artículo 621 del Código Civil de la Federación Rusa), y a la relación entre el usuario y un tercero que ha adquirido, sobre la base de un acuerdo, transferido para su uso cosa inamovible, el párrafo 1 del artículo 617 del Código Civil de la Federación de Rusia no se aplica ... "

Guía de la Práctica Judicial. Renta. Disposiciones generales (ConsultantPlus)

12.3. Conclusión de la práctica judicial: Un contrato de arrendamiento sujeto a registro estatal, en ausencia de tal, no se concluye.

Nota: De acuerdo con sp. 8 arte. 2 de la Ley Federal No. 302-FZ del 30 de diciembre de 2012 "Sobre las Enmiendas a los Capítulos 1, 2, 3 y 4 de la Primera Parte del Código Civil de la Federación Rusa" (en lo sucesivo, Ley No. 302-FZ) , que entró en vigor el 1 de marzo de 2013, las reglas sobre el registro estatal de transacciones con bienes inmuebles contenidas en el art. Arte. 609 y 651 del Código Civil de la Federación de Rusia no se aplican a los contratos celebrados después del 1 de marzo de 2013.

Sin embargo, el art. 3 de la Ley Federal N° 21-FZ del 4 de marzo de 2013 "Sobre Modificaciones a Ciertos actos legislativos de la Federación Rusa y la invalidación de ciertas disposiciones de los actos legislativos de la Federación Rusa "excluyeron el artículo 609.651 del Código Civil de la Federación Rusa de la lista que figura en el párrafo 8 del artículo 2 de la Ley N 302-FZ. En este sentido , se renueva el registro estatal de contratos de arrendamiento de bienes inmuebles celebrados por un período de un año y más. Dicha Ley entró en vigor el 4 de marzo de 2013.

Surge la pregunta sobre las consecuencias de la falta de registro estatal de dichos acuerdos si se concluyeron el 2 y 3 de marzo de 2013. Se resuelve en el párrafo 27 del Decreto del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de noviembre. 17, 2011 N 73 "Sobre ciertas cuestiones en la práctica de la aplicación de las normas del Código Civil de la Federación Rusa en un contrato de arrendamiento". De acuerdo con la posición en él establecida, los tribunales en relación con estos contratos deben aplicar las explicaciones contenidas en el art. 14 de este Decreto. En particular, dice que el inquilino no tiene derecho de preferencia para celebrar un acuerdo por un nuevo término (cláusula 1, artículo 621 del Código Civil de la Federación Rusa). Además, la relación entre él y un tercero que ha adquirido una cosa inmueble cedida para su uso sobre la base de un contrato no se aplica al art. 1 er. 617 del Código Civil de la Federación Rusa.

Sobre la cuestión de las consecuencias jurídicas de la falta de registro estatal de un contrato de arrendamiento sujeto a dicho registro, véase la cláusula 12.1 de los materiales al art. 609 del Código Civil de la Federación Rusa.

Los tribunales, teniendo en cuenta que un contrato de arrendamiento no registrado vincula a sus partes a una obligación, pueden señalar su celebración.

Práctica de arbitraje:

Carta de información del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 16 de febrero de 2001 N 59

"...7. A falta de registro estatal, no se celebra un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles. Si una de las partes de dicho contrato elude su registro estatal, la otra parte tiene derecho, sobre la base del párrafo 3 del artículo 165 del Código Civil, para interponer demanda por la obligación de registrar el contrato…”

Guía de la Práctica Judicial. Renta. Disposiciones generales (ConsultantPlus)

12.4. Conclusión de la práctica judicial: Sobre la cuestión de si un contrato de arrendamiento por un período de un año o más, que no haya pasado el registro estatal, se considera concluido, si las partes modificaron posteriormente el término del contrato de arrendamiento mediante un acuerdo adicional, fijándolo a menos de un año, hay dos posiciones de los tribunales.

Posición 1. Si un contrato de arrendamiento por un período de un año o más no ha pasado el registro estatal, y posteriormente las partes, mediante un acuerdo adicional, modificaron el término del contrato de arrendamiento, fijándolo por menos de un año, tal acuerdo todavía se considera no concluido.

Nota:

Práctica de arbitraje:

Decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de los Urales del 23 de marzo de 2010 N F09-1742 / 10-C3 en el caso N A50-23758 / 2009

"... En el recurso de casación, el empresario solicita anular la decisión del tribunal de apelación, refiriéndose a la discrepancia entre las conclusiones del tribunal de apelación y las circunstancias reales del caso. Según el demandante, la conclusión del tribunal Tribunal de Apelación sobre la falta de celebración de un contrato de arrendamiento de fecha 1 de abril de 2008, celebrado entre la demandante y Cinderella Limited Liability Company (en adelante, Cinderella Company, un tercero), es erróneo y no se ajusta a la ley aplicable. El empresario señala que lo dispuesto en el art. 450, 451, 452, 453 del Código Civil de la Federación de Rusia no prohíben realizar, por acuerdo de las partes, cambios en el contrato antes de su registro estatal, incluidos los cambios que establecen un nuevo término para el contrato, en el que su registro estatal no es requerido.

Como se desprende de los materiales del caso, el 1 de abril de 2008, la empresa Cenicienta (propietario) y el empresario (inquilino) firmaron un contrato de arrendamiento de bienes raíces, según el cual el propietario proporciona y el inquilino acepta para uso temporal una habitación con una superficie total de 165 m2. m, ubicado en la dirección: Berezniki, st. Gagarina, d. 1.

Según el apartado 2 del art. 651 del Código Civil de la Federación Rusa, un contrato de arrendamiento de un edificio o estructura celebrado por un período de al menos un año está sujeto a registro estatal y se considera concluido desde el momento de dicho registro.

Habiendo establecido que el plazo del contrato de arrendamiento de fecha 01/04/2008 fue determinado por las partes desde el 01/04/2008 hasta el 31/03/2009, dicho contrato no fue registrado en la forma prevista por la ley, los tribunales reconocieron razonablemente la acuerdo mencionado como no concluido.

Al mismo tiempo, el tribunal de casación señala que, según el apartado 1 del art. 651 del Código Civil de la Federación Rusa, un contrato de arrendamiento de un edificio o estructura se concluye por escrito mediante la redacción de un documento firmado por las partes (cláusula 2, artículo 434 del Código Civil de la Federación Rusa).

Así, en virtud de una indicación directa de la ley, el contrato de arrendamiento del inmueble debe formalizarse en un documento único firmado por las partes.

En tales circunstancias, el tribunal de apelación con razón no tuvo en cuenta el acuerdo adicional de fecha 17 de abril de 2008, cambiando la condición sobre la validez del contrato de arrendamiento, firmado por el empresario y la empresa Cinderella ... "

Posición 2. Si un contrato de arrendamiento por un período de un año o más no ha pasado el registro estatal, y posteriormente las partes mediante un acuerdo adicional modificaron el término del contrato, fijándolo por menos de un año, el contrato se considera concluido por el período especificado en el acuerdo adicional.

Nota: De conformidad con el apartado 8 del art. 2 de la Ley Federal del 30 de diciembre de 2012 N 302-FZ "Sobre las enmiendas a los Capítulos 1, 2, 3 y 4 de la Primera Parte del Código Civil de la Federación Rusa" (en adelante, la Ley N 302-FZ), que entró en vigor el 1 de marzo de 2013. , las reglas sobre el registro estatal de transacciones con bienes inmuebles contenidas en el art. Arte. 609 y 651 del Código Civil de la Federación de Rusia no se aplican a los contratos celebrados después del 1 de marzo de 2013.

Sin embargo, el art. 3 de la Ley Federal del 04.03.2013 N 21-FZ "Sobre las enmiendas a ciertos actos legislativos de la Federación Rusa y el reconocimiento de ciertas disposiciones de los actos legislativos de la Federación Rusa como inválidas" art. Arte. 609, 651 del Código Civil de la Federación de Rusia de la lista que figura en el párrafo 8 del art. 2 de la Ley N 302-FZ. En este sentido, se reanuda el registro estatal de los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles celebrados por un período de un año o más. Esta Ley entró en vigor el 4 de marzo de 2013.

Surge la cuestión de las consecuencias de la falta de registro estatal de dichos acuerdos si se concluyeron el 2 y 3 de marzo de 2013. Se resuelve en el párrafo 27 de la Resolución del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia con fecha de noviembre. 17, 2011 N 73 "Sobre ciertas cuestiones en la práctica de la aplicación de las normas del Código Civil de la Federación Rusa en un contrato de arrendamiento". De acuerdo con la posición en ella establecida, los tribunales en relación con estos contratos deberán aplicar las explicaciones contenidas en el numeral 14 de esta Resolución. En particular, dice que el inquilino no tiene derecho de preferencia para celebrar un acuerdo por un nuevo término (cláusula 1, artículo 621 del Código Civil de la Federación Rusa). Además, el apartado 1 del art. 617 del Código Civil de la Federación Rusa.

Práctica de arbitraje:

Decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de los Urales del 25 de octubre de 2010 N F09-8797 / 10-C6 en el caso N A50-6727 / 2010

"... Al mismo tiempo, antes del final del período de tres meses desde el momento de la advertencia sobre el rechazo del contrato de arrendamiento, las mismas partes celebraron un contrato de arrendamiento con fecha 10.01.2007 N 1825-07 y válido desde 12.01.2006 al 12.01.2009, firmando acta de aceptación a la misma - emisiones de fecha 12.01.2006.

Al mismo tiempo, según lo establecido por el tribunal de primera instancia, el solicitante presentó al expediente la modificación N° 1 suscrita por las partes el 06/06/2007 al contrato de arrendamiento de la instalación de fecha 01/10. Objeto período de arrendamiento desde el 01/12/2006 al 28/11/2007, es decir, menos de un año.

Teniendo en cuenta que no se requería el registro estatal obligatorio del acuerdo mencionado, celebrado por un período inferior a un año, el tribunal de primera instancia llegó a la conclusión de que dicho contrato estuvo preso y regulaba sus relaciones durante el período en disputa.

Revocando la decisión del tribunal de primera instancia y negándose a cumplir con los requisitos establecidos, el tribunal de apelación partió del hecho de que la negativa del Departamento a privatizar la propiedad es legítima, ya que el empresario Kalashnikov Yew.The. no es un sujeto que, de conformidad con las disposiciones de la Ley Federal N 159-FZ, tiene derecho de preferencia para adquirir bienes arrendados, debido a que se encuentran en el uso temporal del solicitante por menos de dos años antes de la fecha de entrada en vigor de dicha Ley, el contrato de arrendamiento de fecha 01.10.2007 N 1825-07I no se celebra por falta de su registro estatal, modificaciones de fecha 06.06.2007 N 1 al contrato no celebrado en cuanto a su período de vigencia no tener fuerza legal y no tienen consecuencias legales.

Sin embargo, al hacer esta conclusión sobre la no celebración del contrato, el tribunal de apelación no indicó qué reglas de derecho contradicen la voluntad de las partes de modificar el contrato de arrendamiento por su duración.

De conformidad con el art. 609, 651 del Código Civil de la Federación Rusa sujeto a registro estatal es un contrato de arrendamiento de bienes raíces celebrado por un período de al menos un año.

Teniendo en cuenta el hecho de que la Ley Federal de 21 de julio de 1997 N 122-FZ "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos" y las normas de derecho civil que rigen las relaciones de arrendamiento no establecen los límites de tiempo durante los cuales un contrato de arrendamiento acuerdo está sujeto a registro, pero también, la prohibición de que las partes cambien los términos del contrato en el período anterior a su registro, la conclusión del tribunal de apelación sobre el reconocimiento de los cambios de 06/06/2007 N 1 en el contrato de 10/01/2007 N 1825-07 Y en cuanto al término de su vigencia como nulo no puede ser reconocido como correcto.

Por lo tanto, el contrato de arrendamiento especificado, teniendo en cuenta las modificaciones que se le hicieron, se celebró por un período de menos de un año, no requirió el registro estatal obligatorio y reguló las relaciones de las partes con respecto a la propiedad arrendada durante el período de su validez.

En vista de lo anterior, la decisión del Decimoséptimo Tribunal de Apelación de Arbitraje está sujeta a cancelación (parte 2 del artículo 288 del Código de Procedimiento de Arbitraje de la Federación Rusa), la decisión del tribunal de primera instancia, para ser confirmada. . "

12.5. Conclusión de la práctica judicial: Si un contrato de arrendamiento por un período de un año o más no ha pasado el registro estatal, y posteriormente las partes, mediante un acuerdo adicional, modificaron el término del contrato de arrendamiento, indicando que se celebró por un período indefinido, dicho acuerdo es aún se considera no concluido.

Práctica de arbitraje:

Decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Volga-Vyatka de fecha 18 de marzo de 2011 en el caso N A43-19065 / 2010

"... La Administración Territorial (arrendador) y la Compañía (inquilino), con la participación de la empresa unitaria municipal "Departamento de un Cliente Único de la Región de Nizhny Novgorod" (titular del saldo), firmaron un contrato de arrendamiento con fecha 04.08.2004 N 01-01/0186 del local citado con una superficie de 114,2 metro cuadrado para su uso como fitoestudio y floristería.

En el párrafo 1.2 del contrato, el período de su vigencia se determina desde el 01/06/2004 hasta el 16/07/2008.

Mediante acuerdo adicional de fecha 25.04.2008 al contrato de arrendamiento de fecha 04.08.2004, se estableció que dicho contrato se celebraba por tiempo indefinido.

De acuerdo con el párrafo 2 del artículo 651 del Código Civil de la Federación Rusa, un contrato de arrendamiento de un edificio o estructura celebrado por un período de al menos un año está sujeto a registro estatal y se considera concluido desde el momento de dicho registro.

El tribunal estableció y el demandado no discute que el contrato de arrendamiento de fecha 04.08.2004 N 01-01/0186 por un período de más de un año no pasó el registro estatal en la forma prescrita por la ley, por lo que no se concluye.

La conclusión del tribunal de primera instancia de que las contrapartes mantuvieron relaciones contractuales por el arrendamiento del inmueble señalado a partir del 25/04/2008 luego de la celebración de un acuerdo adicional al contrato de arrendamiento de fecha 04/08/2004 es errónea, ya que en virtud de las reglas de los artículos 453 (párrafo 2), 433 (párrafo 3) y 651 (párrafo 2) del Código Civil de la Federación de Rusia, el acuerdo está sujeto al requisito (que no se cumple) de su registro estatal para para darle fuerza legal. Esta circunstancia no dio lugar a la adopción de una decisión incorrecta en el presente caso en virtud de lo anterior…”

12.6. Conclusión de la práctica judicial: El reconocimiento del contrato de arrendamiento como no celebrado debido a la falta de registro estatal por culpa del arrendador no es una base para la liberación de la propiedad por parte del arrendatario si el período de arrendamiento especificado en el contrato no ha expirado.

Práctica de arbitraje:

Decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito del Cáucaso Norte de fecha 15 de marzo de 2010 en el caso N A01-776/2009

"... Como se desprende del expediente y establecido por el tribunal de primera instancia y de apelación, sobre la base de la solicitud del empresario, por decisión del jefe de la administración del 12 de mayo de 2005 N 669 (en adelante, Resolución N 669), se resolvió arrendar el terreno a la demandada por un período de 49 años, cubierto de agua, con una superficie de 2,4 hectáreas, perteneciente a la categoría de terreno “tierra agrícola”, para la piscicultura. De acuerdo con el párrafo 3 de dicha decisión, el demandado está obligado, antes del 15.08.2005 después de firmar el contrato de arrendamiento, a registrarlo en el departamento de registro estatal del Servicio de Registro Federal en la República de Adygea en el distrito de Takhtamukaysky.

El 14 de julio de 2005, la actora y la demandada celebraron un contrato de arrendamiento parcela N 114 (en adelante, el contrato de arrendamiento) por un período de 49 años. El párrafo 4.4.5 de dicho acuerdo estipula que después de firmar el acuerdo y sus enmiendas, el empresario está obligado a realizar su (su) registro estatal. En ausencia de registro estatal dentro del período establecido, el contrato se consideró no concluido y la parcela de tierra transferida estaba sujeta a embargo.

Satisfactorio afirmar al reconocer el contrato de arrendamiento como no celebrado y negarse a exigir la liberación del terreno en disputa, los tribunales partieron de las relaciones de arrendamiento que se han desarrollado entre las partes, a las que se aplican las normas del Capítulo 34 del Código.

De acuerdo con el párrafo 2 del artículo 609 del Código, el contrato de arrendamiento de bienes inmuebles está sujeto a registro estatal, salvo que la ley disponga lo contrario. Artículo 25 Código de tierra dispone que los derechos sobre terrenos previstos en los Capítulos 3 y 4 del Código Agrario surgen por las causales establecidas por ley civil, leyes federales, y están sujetos a registro estatal de conformidad con la Ley Federal del 21 de julio de 1997 N 122-FZ "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él" (en adelante, Ley N 122-FZ).

Dado que no hay evidencia del registro estatal del contrato de arrendamiento en el expediente del caso, los tribunales llegaron a la conclusión correcta sobre su no celebración.

El tribunal estableció que la parcela de tierra se transfirió al demandado sobre la base del certificado de aceptación de transferencia de fecha 14.07.2005. El pago del arrendamiento de la parcela de tierra especificada es pagado por el empresario en su totalidad y dentro del período establecido por el acuerdo. De las explicaciones del demandado se desprende que no puede registrar el contrato de arrendamiento en relación con la cancelación por parte del demandante de la resolución N 669. Las acciones de la administración fueron apeladas por el demandado ante el tribunal.

El artículo 26 de la Ley N 122-FZ establece que si una de las partes del contrato elude su registro estatal, la otra parte tiene derecho, sobre la base del párrafo 3 del artículo 165 del Código, a presentar una demanda por la obligación de registrar el contrato.

EN este caso las partes bajo el acuerdo en disputa tienen derecho a solicitar a la autoridad de registro el registro del acuerdo en disputa antes de la fecha de vencimiento de su validez, así como el derecho a apelar contra la denegación del registro estatal, la evasión del registro por parte del arrendador o inquilino el contrato de arrendamiento de terrenos.

Dado que, no se pierde la posibilidad de registrar un contrato de arrendamiento, teniendo en cuenta el plazo del arrendamiento, tribunales llegó a una conclusión razonable sobre la requisición prematura por parte de la administración del empresario del terreno que se le transfirió ... "

12.7. Conclusión de la práctica judicial: Si se realizan modificaciones a un contrato de arrendamiento por un período inferior a un año y el plazo del contrato se establece por más de un año, pero posteriormente el contrato no fue registrado, entonces el nuevo contrato se considera no celebrado, y el anterior acuerdo (edición) se renueva por tiempo indefinido.

Práctica de arbitraje:

Decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito del Volga del 16 de junio de 2010 en el caso N A55-31126 / 2009

"... Todos los años desde 1996, el demandado ha celebrado contratos de arrendamiento con el demandante de locales ubicados en Syzran en 34 Gogol St., incluido el contrato No. 00968 con fecha 01.01.2007 celebrado por el período hasta el 30/11/2007 .

Mediante sentencia judicial de fecha 01/07/2008 en el caso N A55-2325/2008 entre las partes, se resolvió una controversia precontractual surgida durante la celebración del contrato de arrendamiento de fecha 01/01/2007 N 00968. .2007 a 01/07/2011.

De acuerdo con el artículo 609 del Código Civil de la Federación Rusa, un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles celebrado por un período de al menos un año está sujeto a registro estatal.

El término de vigencia del contrato de arrendamiento suscrito entre actor y demandado con fecha 01.01.2007 es superior a un año, sin embargo, conforme al procedimiento establecido por la ley, las partes no se inscribieron, por lo que el contrato fue reconocido por el tribunal como no concluido.

Con base en lo anterior, el tribunal llegó a la conclusión de que entre las partes continúa vigente el contrato de fecha 01.01.2007 N 00968, que, en virtud del artículo 621 del Código Civil de la Federación Rusa, ha sido renovado por tiempo indefinido. .

La decisión de la Corte de Arbitraje de la Región de Samara del 29 de diciembre de 2009, la decisión de la Undécima Corte de Apelaciones de Arbitraje del 12 de abril de 2010 en el caso N A55-31126 / 2009 se mantiene sin cambios, recurso de casación- ninguna satisfacción...

12.8. Conclusión de la práctica judicial: Si el contrato de arrendamiento de un edificio o estructura, celebrado por un período de al menos un año, no ha sido registrado, esto no priva al arrendatario del derecho a protección judicial.

Práctica de arbitraje:

Definición Corte Constitucional RF de fecha 05.07.2001 N 154-O

"... A pesar de que el registro estatal de un contrato de arrendamiento de un edificio o estructura concluido por un período de al menos un año es obligatorio, su ausencia, en el sentido de estas disposiciones legales, en sí misma no priva al solicitante de el derecho a la protección judicial: en apoyo de sus pretensiones, ZAO SEVENT "podría aportar pruebas que atestigüen la imposibilidad de registro estatal del contrato, así como qué acciones realizó para estos fines, o pruebas que atestigüen la conducta deshonesta del propietario , etc., lo cual es confirmado por las sentencias judiciales adjuntas a la demanda. .."

Guía de la Práctica Judicial. Renta. Provisiones generales(Consultor Plus)

Concluido por un período de al menos un año, debe ser registrado. Es a partir del momento de tal registro que el contrato se considera concluido (Artículo 651 del Código Civil de la Federación Rusa).

Qué reglas deben observarse al registrar un contrato. Tanto el inquilino como el propietario pueden solicitar un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles. Así lo establece el artículo 26 de la Ley Federal del 21 de julio de 1997 No. 122-FZ "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él". Si se alquila un edificio o un local en él, los planos de planta del edificio deben adjuntarse al contrato de arrendamiento, que se presenta para el registro estatal, indicando el local arrendado y el tamaño del área arrendada.

hay bastante manera legal evitar el registro estatal del contrato de arrendamiento: por un período de menos de un año, y después de la expiración del plazo - para prolongar. Sin embargo, esta sutileza debe ser tenida en cuenta. Un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles, cuyo período de validez se indica desde el día 1 de cualquier mes del año en curso hasta el último día del mes anterior del año siguiente, se reconoce en la práctica como celebrado por un año. Por lo tanto, un contrato de arrendamiento con dicho período está sujeto a registro estatal (cláusula 3 de la carta de información del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia con fecha 11 de enero de 2002 No. 66). Por lo tanto, si desea evitar el registro estatal, el período de arrendamiento debe ser de un máximo de 364 días (365 días si el arrendamiento cae en un año bisiesto).

Ejemplo

Moscow Printing House LLC arrendó el edificio a Stroymontazh CJSC. Consideremos dos situaciones.

Situación 1. El contrato de arrendamiento se celebró desde el 1 de febrero de 2014 hasta el 31 de enero de 2015 inclusive. En este caso, el contrato debe ser registrado.

Situación 2. El contrato de arrendamiento se celebró desde el 1 de febrero de 2014 hasta el 30 de enero de 2015 inclusive. Este acuerdo no es necesario registrarse.

¿Es posible reconocer los gastos de alquiler si el contrato no está registrado?

Cuáles serán las consecuencias si no se registra un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles a largo plazo. Supongamos que una empresa ha alquilado un edificio a largo plazo (más de un año), pero auditoria de impuestos Resultó que el contrato de arrendamiento no estaba registrado. ¿Qué amenaza a la empresa? La respuesta depende de la situación. En la práctica, son posibles los siguientes casos:

el contrato de arrendamiento no se presentó para el registro en absoluto;
el contrato se presentó para el registro estatal, pero en el momento de la verificación aún no se había registrado;
el contrato se registró en el pedido, pero posteriormente se le hicieron cambios que no se registraron.

Consideremos cada una de estas situaciones en detalle.

Situación 1. No se presentó para el registro un contrato de arrendamiento a largo plazo de bienes inmuebles. Veamos qué problemas puede tener la empresa en este caso a la hora de reconocer los gastos de alquiler en la contabilidad fiscal.

Por regla general los pagos en virtud de un contrato de arrendamiento en la contabilidad fiscal se incluyen en los gastos (subpárrafo 10, párrafo 1, artículo 264 del Código Fiscal de la Federación Rusa). Sin embargo, si no se ha registrado un contrato de arrendamiento celebrado por un período superior a un año, las autoridades fiscales pueden no permitir que se tengan en cuenta los gastos correspondientes a efectos fiscales. La posición de los funcionarios se basa en el hecho de que un contrato que no ha pasado el registro estatal (en el caso de que, según el Código Civil de la Federación Rusa, sea obligatorio), no se considera concluido, y los costos de un no concluido contrato no puede ser tenido en cuenta. Los funcionarios han expresado repetidamente esta opinión (ver, por ejemplo, cartas de fecha 12 de julio de 2006 No. 03-03-04/2/172, de fecha 17 de febrero de 2006 No. 2005 No. 02-1-07/66 etc.) .

Según el autor, este enfoque no puede considerarse plenamente justificado. El caso es que el incumplimiento ley civil No debe afectar a las relaciones jurídicas tributarias: el derecho civil no prevé que la falta de un debido registro invalide el contrato de arrendamiento. El contribuyente tiene derecho a tener en cuenta los costos incurridos por él para el arrendamiento de la propiedad incluso sin el registro estatal del contrato, si estos costos están justificados y documentados. Además, como sabes, para documentar los gastos, basta con tener documentos que acrediten los gastos incurridos. En la situación bajo consideración, dichos documentos serán un contrato de arrendamiento firmado por las partes (no importa si está registrado o no), un acto de aceptación y transferencia del objeto arrendado y documentos que confirman la transferencia de la renta.

Cabe señalar que tales conclusiones están confirmadas por numerosas prácticas judiciales. En este sentido, tomamos nota, por ejemplo, de las decisiones de la FAS del Distrito Noroeste del 7 de marzo de 2008 en el caso No. A56-19124 / 2007, la FAS del Distrito de los Urales del 25 de enero de 2007 No. F09 -12242/06-C2.

Situación 2. El contrato se presentó para el registro estatal, pero en el momento de la verificación aún no se había registrado. Como saben, el proceso de registro estatal del contrato puede retrasarse, por lo que el inquilino suele comenzar a utilizar el edificio inmediatamente después de la celebración del contrato. En consecuencia, los costos en forma de alquiler, facturas de servicios públicos, etc. surgen del inquilino mucho antes de que el contrato pase el registro obligatorio.

Mientras tanto, con el reconocimiento de gastos en situación similar puede haber problemas. En tal caso, los inspectores nuevamente se refieren al hecho de que, como regla general, un contrato de arrendamiento de bienes raíces se considera concluido solo desde el momento de su registro estatal (cláusula 2, artículo 651 del Código Civil de la Federación Rusa) . De esto, los funcionarios concluyen que el contrato no puede confirmar los gastos que se realizaron antes de su registro estatal (carta del Ministerio de Finanzas de Rusia del 12 de julio de 2006 No. 03-03-04 / 2/172).

Si surge una disputa en tal situación, la empresa puede defenderse con los mismos argumentos que ya hemos mencionado anteriormente. Además, los tribunales, al resolver tales disputas, también, por regla general, se ponen del lado de las empresas (ver, por ejemplo, las decisiones del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de Siberia Occidental del 2 de mayo de 2007 No. F04-2578 / 2007 (33740-A75-25), Severo- Distrito Oeste de fecha 16 de agosto de 2005 No. A56-46400/04).

Sin embargo, los conflictos con los inspectores se pueden evitar por completo: el propio Ministerio de Finanzas de Rusia sugirió cómo salir de esta situación (carta del 12 de julio de 2006 No. 03-03-04 / 2/172). Es necesario utilizar el párrafo 2 del artículo 425 del Código Civil de la Federación Rusa y dar efecto retroactivo al contrato: extender su efecto al período desde el momento en que el edificio fue transferido a un inquilino potencial. Entonces el contrato, aunque aún no registrado, se convertirá en un documento que confirma que el contrato de arrendamiento ya ha comenzado. Y esto significa que se cumplirán los requisitos del Código Fiscal de la Federación de Rusia sobre la documentación de los gastos.

Por lo tanto, para evitar disputas con las autoridades fiscales, se debe hacer una disposición en el contrato de arrendamiento, según la cual los términos del contrato celebrado se aplican a las relaciones que han surgido desde el momento de su firma. Esta disposición (una cláusula del contrato) se puede formular de la siguiente manera: “Los términos del contrato se aplican a las relaciones que han surgido desde la transferencia del edificio del arrendador al arrendatario”.

Nótese que si las partes no previeron inicialmente en el contrato retroactivo, esta condición también se puede establecer en un acuerdo adicional. Es cierto que dicho acuerdo, como el contrato principal, deberá registrarse. Entonces el inquilino podrá reconocer sus gastos en el período en que realmente comenzó a usar la propiedad.

Situación 3. El contrato fue registrado, pero luego fue modificado. Supongamos que el contrato de arrendamiento se registró, pero después del registro estatal, las partes cambiaron (aumentaron) el monto del alquiler mediante un acuerdo bilateral. En tal caso, ¿tiene derecho el arrendatario a tener en cuenta el importe total de la nueva renta en la contabilidad fiscal si no se ha registrado el acuerdo adicional?

Los especialistas del Ministerio de Finanzas de Rusia insisten en que esto no será posible. Según los funcionarios, los pagos de arrendamiento más altos se incluirán en los gastos solo después del registro estatal de un acuerdo para modificar el contrato (ver, por ejemplo, carta del Ministerio de Finanzas de Rusia del 30 de diciembre de 2005 No. 03-03-04 /1/471). Es cierto que suavizaron un poco su posición sobre este tema: si los términos del acuerdo adicional por el período hasta el momento del registro estatal, los pagos de arrendamiento en la cantidad establecida por el acuerdo que se está registrando pueden tenerse en cuenta desde el momento de este cambio (carta del Ministerio de Finanzas de Rusia del 11 de julio de 2008 No. 03-03-05/77). Se expresó una opinión similar en la carta del Servicio Federal de Impuestos de Rusia para la ciudad del 28 de marzo de 2008 No. 20-12 / 030173.

Según el autor, la conclusión de un acuerdo adicional (independientemente de si está registrado o no) no afecta la capacidad de tener en cuenta los costos de alquiler en los impuestos. Los argumentos son los mismos: cambiar el monto de la renta no hace que el contrato de arrendamiento quede sin celebrar. Por lo tanto, la mayor cantidad pagos de alquiler pueden tenerse en cuenta para efectos del impuesto sobre la renta si los gastos correspondientes están económicamente justificados y documentados. La práctica judicial también confirma esta conclusión (ver, por ejemplo, la decisión del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Noroccidental del 27 de febrero de 2008 en el caso No. A56-30518/2006).

Alejandro Yelín,

Empresa "ACADEMIA DE AUDITORÍA"

Un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles está sujeto a registro estatal en los siguientes casos:

se concluye un contrato de arrendamiento de un edificio o estructura por un período de al menos un año (cláusula 2, artículo 651 del Código Civil de la Federación Rusa);
se concluye un contrato de arrendamiento de locales ubicados en un edificio o estructura por un período de al menos un año (carta de información del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia con fecha 1 de junio de 2000 No. 53 "Sobre el registro estatal de arrendamiento Contratos de Local No Residencial”);
se concluye un contrato de arrendamiento de una parcela de tierra por un período de al menos un año (cláusula 2, artículo 26 del Código de Tierras de la Federación Rusa);
Varios contratos de arrendamiento para el mismo objeto de arrendamiento se celebran simultáneamente, y el plazo de uno de ellos comienza inmediatamente después del vencimiento del otro contrato. Los tribunales tratan tales contratos como una sola transacción sujeta a registro, siempre que termino general el arrendamiento bajo estos acuerdos es de un año o más (decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito del Cáucaso Norte del 31 de marzo de 2010 en el caso No. A53-17516 / 2009).

No se requiere el registro estatal de contratos de arrendamiento de bienes inmuebles si el contrato de arrendamiento se celebra por un período de menos de un año (por ejemplo, por 11 meses).

En la práctica, a menudo hay casos en los que un contrato de arrendamiento se celebra inicialmente por un período de 11 meses o por otro período de menos de un año, y luego se prorroga repetidamente por el mismo período. De acuerdo con la posición legal del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa, al extender un contrato de arrendamiento celebrado por un período de menos de un año por el mismo período después del final del período de arrendamiento inicial, las relaciones de las partes se rigen por un nuevo contrato de arrendamiento, que no está sujeto a registro estatal en virtud del párrafo 2 del artículo 651 del Código Civil de la Federación Rusa (p. 10 carta de información del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 16 de febrero, 2001 No. 59 "Revisión de la práctica de resolución de disputas relacionadas con la aplicación de la Ley Federal" Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con los mismos ""; en adelante, carta informativa No. 59).

Si el contrato de arrendamiento se celebró por un período inferior a un año y posteriormente se prorrogó mediante un contrato adicional por no más de un año, entonces no es necesario registrar ni el contrato ni el contrato adicional. Si un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles celebrado por un período inferior a un año se prorroga mediante un contrato adicional, entonces nuevo tratado arrendamiento, que no está sujeto a registro estatal, siempre que el contrato también se extienda por un período de menos de un año (decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Volga-Vyatka del 26 de enero de 2011 en el caso No. A82-104 / 2010).

Un contrato de arrendamiento celebrado o renovado por un período indefinido no está sujeto a registro estatal. Esto se puede probar con base en el párrafo 2 del Artículo 651 del Código Civil de la Federación Rusa y la aclaración del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa.

Por lo tanto, del párrafo 2 del artículo 651 del Código Civil de la Federación de Rusia se desprende que un acuerdo sujeto a registro estatal debe cumplir dos condiciones:

fijar su período de validez;
el período especificado debe ser de al menos un año.

Un acuerdo celebrado por tiempo indefinido no cumple ninguna de estas condiciones.

En primer lugar, un contrato de arrendamiento de edificio renovado por un período indefinido no necesita registro estatal, ya que, de acuerdo con el párrafo 2 del Artículo 651 del Código Civil de la Federación Rusa, un contrato de arrendamiento de edificio celebrado solo por un período de al menos un año es sujeto a registro estatal (párrafo 11 de la carta de información no. 59).

En segundo lugar, el Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa en realidad equivalió a la conclusión de un nuevo contrato de arrendamiento la extensión del contrato por el mismo período al final de su período de validez (cláusula 10 de la carta de información No. 59) .

En consecuencia, la renovación de un contrato de arrendamiento por un período indefinido es también la celebración de un nuevo contrato, que no contiene una condición sobre su período de validez y se reconoce como celebrado por un período indefinido.

A nivel federal tribunales de arbitraje Los distritos también desarrollaron una práctica casi uniforme de interpretar el párrafo 2 del artículo 651 del Código Civil de la Federación de Rusia, según el cual un contrato de arrendamiento celebrado (renovado) por un período indefinido no está sujeto a registro estatal (decisiones del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Volga-Vyatka del 28 de diciembre de 2010 en el caso No. A11-417/2010, FAS del Distrito de Siberia Occidental del 12 de mayo de 2011 en el caso No. А81-3520/2010 FAS Distrito Central de 20 de mayo de 2011 en el expediente No. A48-3783/2010).

El procedimiento para el registro estatal del contrato.

Cualquiera de las partes del acuerdo puede solicitar el registro estatal de un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles (párrafo 2, cláusula 1, artículo 26 de la Ley Federal del 21 de julio de 1997 No. 122-FZ "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ella”; en lo sucesivo, la Ley de Registro del Estado). En la práctica, esto significa que las propias partes determinan qué abogados de qué parte se ocuparán del registro del contrato, quién pagará la tasa estatal por el registro del contrato, y acuerdos adicionales a él, etc. Para eliminar la incertidumbre en este asunto, se recomienda escribir esto en el contrato.

Un ejemplo de una cláusula de un contrato de arrendamiento sobre el procedimiento para su registro por las partes.

“El registro de este Acuerdo, así como de los acuerdos Adicionales al mismo, lo realiza el Arrendador a más tardar dos meses a partir de la fecha de firma de este Acuerdo. Los costos asociados con el registro estatal inicial de este Acuerdo correrán a cargo del Arrendador. En el futuro, los costos de registro estatal de los cambios a este Acuerdo correrán a cargo de la Parte por cuya iniciativa se realicen los cambios. Gastos de registro estatal. terminación anticipada del Acuerdo correrá a cargo de la parte por cuya iniciativa el Acuerdo esté sujeto a terminación. El Arrendatario se obliga, dentro de los 5 (cinco) días hábiles siguientes a la firma del presente Contrato, a transferir al Arrendador paquete requerido documentos para el registro estatal de este Acuerdo”.

Registro del contrato de arrendamiento organismos territoriales Servicio Federal de Registro Estatal, Catastro y Cartografía de acuerdo con la Instrucción sobre el procedimiento para el registro estatal de contratos de arrendamiento de bienes raíces, aprobada por orden del Ministerio de Justicia de Rusia con fecha 6 de agosto de 2004 No. 135.

La lista general de documentos presentados para el registro de un contrato de arrendamiento se especifica en el párrafo 8 recomendaciones metodológicas de acuerdo con el procedimiento para realizar el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él, aprobado por orden del Ministerio de Justicia de Rusia con fecha 1 de julio de 2002 No. 184.

Para el registro estatal de un contrato de arrendamiento de un edificio, estructura, local o parte del mismo, será necesario presentar a la autoridad de registro pasaportes catastrales de la propiedad arrendada que indiquen el tamaño del área arrendada (cláusula 3, artículo 26 de la Ley en el Registro Estatal), y para el registro estatal de una parcela de tierra o sus partes: un pasaporte catastral de la parcela que indica el área que se arrendará (cláusula 2, artículo 26 de la Ley de Registro Estatal).

La tarifa estatal para registrar un contrato de arrendamiento se cobra por un monto de 1 mil rublos. de particulares y 15 mil rublos. de organizaciones (subcláusula 22, cláusula 1, artículo 333.33 del Código Fiscal de la Federación Rusa). Se cobrará la misma cantidad de impuestos estatales por el registro de acuerdos adicionales al contrato de arrendamiento, así como por el registro de terminación del contrato de arrendamiento (carta del Servicio de Impuestos Federales de Rusia del 1 de noviembre de 2005 No. 04-3- 09 / 597 “En deber estatal»; en adelante - oficio N° 04-3-09/597).

El registro estatal, como regla general, se lleva a cabo dentro de un mes a partir de la fecha de recepción de la solicitud y los documentos requeridos para el registro estatal (cláusula 3, artículo 13 de la Ley de Registro Estatal).

Hay casos en que el arrendador no cumple con su obligación de registrar el contrato de arrendamiento, en tales circunstancias, el arrendatario tiene dos opciones: presentar una solicitud ante la autoridad de registro él mismo o exigir el registro en los tribunales.

Por un lado, el contrato de arrendamiento se inscribe a petición de una de las partes. En consecuencia, el arrendatario puede solicitar de forma independiente a la autoridad de registro el registro del contrato en lugar del arrendador, presentando todos los documentos necesarios.

Sin embargo, en este caso, el arrendatario se enfrenta a los siguientes riesgos:

la apelación independiente del inquilino a la autoridad de registro no podrá obligar al propietario a cumplir con las obligaciones que le asigna el contrato. Por ejemplo, si, de conformidad con el contrato, se asigna al arrendador la obligación de pagar el impuesto estatal para registrar el contrato. En este caso, el inquilino tendrá que pagar él mismo todos los gastos necesarios, que en casos individuales puede ser muy oneroso para él;

la apelación independiente del inquilino a la autoridad de registro se complicará por la necesidad de obtener documentos separados que el arrendatario no pueda obtener por sí mismo, por ejemplo, el pasaporte catastral del local. Y sin estos documentos, el inquilino en la mayoría de los casos no podrá registrar el contrato de forma independiente. La necesidad de presentar estos documentos a las autoridades de registro, por regla general, se explica por el hecho de que se abre un nuevo archivo de registro (en realidad, una carpeta separada) para cada contrato registrado, en el que se deben presentar copias nuevamente. documentos primarios, incluyendo el pasaporte catastral de la propiedad. A la luz de las disposiciones a que se refiere el párrafo 10 del artículo 33 de la Ley de registro estatal, puede cuestionarse la legitimidad de tales declaraciones de los empleados de las autoridades de registro. Sin embargo, para impugnar tal reclamación, tendrá que acudir a los tribunales.

Por otro lado, de conformidad con el párrafo 3 del artículo 165 del Código Civil de la Federación Rusa, si una de las partes elude el registro del contrato, entonces el tribunal, a petición de la otra parte, tiene derecho a hacer una decisión sobre el registro del contrato. Por lo tanto, si el arrendador no cumple con su obligación de registrar el contrato, en la mayoría de los casos es más conveniente que el arrendatario envíe una reclamación por escrito adecuada al arrendador o que presente inmediatamente una solicitud al tribunal para registrar el contrato. En este caso, el contrato será registrado por decisión judicial (cláusula 3, artículo 165 del Código Civil de la Federación Rusa).

Si ninguna de las partes se dirigió a la autoridad de registro con una solicitud para registrar el contrato, entonces el contrato se considerará no concluido.

Si ninguna de las partes se dirige a la autoridad de registro con una solicitud para registrar el contrato, entonces, en este caso, el tribunal no tendrá motivos para tomar una decisión sobre el registro del contrato. El hecho es que si ninguna de las partes aplicó, entonces, en consecuencia, ninguna de las partes evitó tal registro. En este caso, el contrato se tendrá por no celebrado, no implicando el surgimiento de ningún derecho y obligación para las partes (decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Noroeste del 20 de abril de 2006 en el expediente N° A05-14505/ 2005-3).

En la práctica, esto significará que el arrendatario no tendrá derecho a la propiedad y uso del objeto arrendado y otros derechos derivados del contrato de arrendamiento, incluido el derecho de suscripción preferente para celebrar un contrato por un nuevo plazo, el derecho a subarrendar el bienes inmuebles, etc. A el arrendador, si existe un atraso en el pago de la renta, sólo puede acudir al tribunal con una demanda para el cobro del enriquecimiento injusto. Al mismo tiempo, en la situación que se examina, el pago por el uso de bienes inmuebles se cobrará no al precio promedio de alquiler de mercado de bienes similares, sino al precio acordado por las partes en el contrato, a menos que se pruebe lo contrario durante la consideración de una disputa judicial (por ejemplo, el inquilino prueba que la renta pactada en el contrato excede el promedio del mercado, o el arrendador prueba que la renta pactada está por debajo del promedio del mercado). Esto se debe a que al firmar el contrato, las partes expresaron su voluntad de pactar ciertas términos contractuales, en particular, el arrendador destinado a recibir la renta, y el arrendatario a pagar la renta en la cantidad pactada en el contrato.

Si la obligación de registrar el contrato se asigna al arrendador, el arrendatario debe asegurarse de que el arrendador registre el contrato sin mucha demora. Si el propietario no toma medidas para registrar el contrato, el inquilino debe tomar medidas oportunas para proteger sus intereses. El hecho es que el registro del contrato no solo elimina los riesgos asociados con la no celebración del contrato, sino que también sirve garantía adicional para el arrendatario en casos de actuaciones deshonestas del arrendador. Por ejemplo, puede resultar que el inquilino haya firmado dos acuerdos a largo plazo con diferentes inquilinos para el mismo objeto de arrendamiento. En esta situación, se registrará exactamente el contrato que se presentó por primera vez para el registro con todos documentos necesarios(Cláusula 35 de las Recomendaciones metodológicas sobre el procedimiento para llevar a cabo el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él, aprobado por orden del Ministerio de Justicia de Rusia con fecha 1 de julio de 2002 No. 184). El arrendatario bajo otro contrato sólo podrá reclamar daños y perjuicios.

Registro de acuerdos de modificación o extinción del contrato.

Dado que los acuerdos para modificar o rescindir el contrato son una parte integral del mismo, en la práctica surge la pregunta: ¿también debe registrarse cualquier acuerdo adicional a un contrato de arrendamiento que haya pasado el registro estatal?

De hecho, no es necesario registrar todos los acuerdos adicionales al contrato de arrendamiento. Como regla general, se registran acuerdos adicionales al contrato de arrendamiento en los casos en que modifican el contenido y las condiciones del gravamen generado por el contrato de arrendamiento (cláusula 9 de la carta informativa N° 59). En particular, los siguientes acuerdos del contrato de arrendamiento están sujetos a registro estatal obligatorio:

sobre el cambio del objeto arrendado, tanto en general (por ejemplo, según el acuerdo, en lugar del 8 ° piso, la organización ocupará el 7 °), como en parte (por ejemplo, sobre el aumento del área arrendada). En este caso, sujeto a cambios. condición esencial el contrato es su objeto;
en cambiar los términos del contrato de arrendamiento. Puede cambiar el monto fijo del alquiler (por ejemplo, de 10 mil a 20 mil rublos), o el procedimiento para determinar el monto de los pagos de arrendamiento (por ejemplo, de 100 a 200 dólares estadounidenses al tipo de cambio del Banco Central de la Federación Rusa en el momento del pago). El acuerdo de las partes para cambiar el monto de la renta especificada por ellas en el contrato de arrendamiento de bienes inmuebles registrado también está sujeto a registro estatal obligatorio, ya que es parte integrante del contrato de arrendamiento y cambia el contenido y las condiciones del gravamen generado por el contrato de arrendamiento (cláusula 9 de la carta informativa N° 59). La posición jurídica sobre la necesidad de registrar los convenios de modificación de la renta se divide práctica judicial(decisiones de la FAS del Distrito Volga-Vyatka del 5 de octubre de 2010 en el caso No. A17-9472 / 2009, FAS del Distrito de Siberia Oriental del 22 de abril de 2010 en el caso No. A78-3988 / 2009, FAS Distrito del Lejano Oriente de fecha 21 de febrero de 2011 No. Ф03-9792/2010 en el caso No. А73-279/2010, Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de Siberia Occidental de fecha 7 de abril de 2011 en el caso No. А02-247/2010, Servicio Federal Antimonopolio de la Distrito de Moscú del 17 de enero de 2011 No. KG-A40 / 16993-10 en el caso No. A40-33740 / 10-105-240, FAS del Distrito Volga del 15 de julio de 2010 en el caso No. A55-34696 / 2009, FAS del Distrito Noroeste de 6 de agosto de 2003 No. A56-38305/02, FAS del Distrito del Cáucaso del Norte de 9 de agosto de 2010 en el caso No. A32-46888/2009, FAS del Distrito de los Urales de 22 de junio de 2009 N° F09-7767/08-C6 en el expediente N° A50-1988/2008-G01, Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Central de fecha 26 de enero de 2010 N° F10-6120/09 en el expediente N° A23-1667/09G -2-79).

Si el contrato establece el procedimiento para determinar la renta, entonces el monto de la renta por períodos pagados puede variar. Esto no se considera un cambio en los términos del contrato de alquiler y, por lo tanto, no se requiere registro en estos casos.

Un importe diferente del importe de la renta determinado de acuerdo con el procedimiento para su cálculo establecido en el contrato no supondrá un cambio en los términos del contrato sobre renta, si el mecanismo para determinar la renta en sí permanece sin cambios. Tal posicion legal se establece en el párrafo 11 de la carta de información No. 66. Por ejemplo, si con una renta mensual de 1 mil dólares estadounidenses en enero, el tipo de cambio del dólar estadounidense fue más bajo que en febrero y, por lo tanto, el monto total de la renta de febrero en los rublos resultaron ser más, entonces esto no indicará un aumento establecido por el acuerdo el monto del alquiler y un cambio en los términos relevantes del acuerdo, ya que el mecanismo mismo para calcular el alquiler (USD 1,000 al tipo de cambio del Banco Central de la Federación Rusa en la fecha de pago) permanece sin cambios.

Dado que un cambio en el monto de la renta en el marco de un mecanismo único para determinarlo no se considera un cambio en los términos del contrato de arrendamiento, tal cambio en el monto de la renta no está sujeto a registro (Resolución del Presidium de el Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 26 de enero de 2010 No. 11487/09 en el caso No. A59-3535 / 07-C9(C-5)).

Se deben registrar los datos sobre el cambio de término del contrato de arrendamiento, esto se debe a que solo los contratos con un período de tiempo determinado están sujetos a registro y la información sobre el término del arrendamiento en sin fallar se ingresa en el USRR (Apéndice 3 de las Reglas para mantener el Unificado registro estatal derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos, aprobado por Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 18 de febrero de 1998 No. 219; en lo sucesivo denominadas Reglas para el mantenimiento de la USRR).

También será obligatorio registrar los acuerdos de terminación de los contratos de arrendamiento, ya que en este caso se realizarán cambios a la USRR respecto a la cancelación de la entrada sobre la terminación del derecho de arrendamiento (Sección VI de las Reglas para el Mantenimiento de la USRR) .

Si los datos bancarios de la parte en el contrato de arrendamiento han cambiado, estos cambios no necesitan ser registrados, ya que el cambio en los datos bancarios de las partes en el contrato de arrendamiento registrado no está sujeto a registro estatal (Resolución de la Federal Antimonopolio Servicio del Distrito del Lejano Oriente de 9 de marzo de 2010 N° F03-994/2010 en el expediente N° A51-8558/2009).

El deber estatal para el registro de acuerdos adicionales al contrato de arrendamiento, así como para el registro de la rescisión del contrato de arrendamiento, se cobra en la misma cantidad que para el registro estatal del contrato de arrendamiento (CARTA DE LOS FTS DE RUSIA N° 04-3-09/597 del 1 de noviembre de 2005).

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