Nájomná zmluva nie je registrovaná dôsledky. Kedy sa zaobídete bez štátnej registrácie nájomnej zmluvy V nájomnej zmluve nie sú registrované daňové dôsledky

Jednou z najčastejších a najčastejšie uzatváraných zmlúv v našom štáte je nájomná zmluva. Pri jej uzatváraní a realizácii je potrebné zohľadniť mnohé detaily, ktoré umožňujú v budúcnosti správne budovať pozície oboch zmluvných strán.

Právnej úprave tejto zmluvy je venovaná 34. kapitola Občianskeho zákonníka RF. Nájomná zmluva nespôsobuje zmenu vlastníctva, ale zabezpečuje len prevod majetku prenajímateľom na nájomcu buď len do užívania, alebo do užívania a držby súčasne. Nehnuteľnosť môže prenajímať len vlastník nehnuteľnosti. Ako signatár zmluvy však môže vystupovať nie vlastník, ale ním poverená osoba (agent, realitný maklér a pod.).

Rozdiely medzi prenájmom a prenájmom bytu.

Spolu s nájomnou zmluvou je možné uzavrieť aj nájomnú zmluvu na bývanie, pričom často dochádza k zmiešaniu týchto dvoch typov zmlúv. Poďme sa pozrieť na ich rozdiely a vlastnosti. Obidve zmluvy sú typmi zmlúv o prenájme majetku. Zmluvu o prenájme obytných priestorov upravuje kapitola 35 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, nájomnej zmluve je venovaná kapitola 34 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Keď sa obydlie prenajíma za odplatu na bývanie, uzatvára sa nájomná zmluva. V iných prípadoch: keď je dané niečo iné nehnuteľnosť, popri bytových priestoroch (kancelárie, budovy a pod.), alebo pri prenájme bytových priestorov právnickej osobe sa uzatvára nájomná zmluva. Použitý typ zmluvy teda závisí od zmluvných strán (fyzické resp subjekt), ako aj z predmetu zmluvy (bytový priestor alebo iná nehnuteľnosť).

Jedným z najdôležitejších praktických rozdielov medzi lízingom a prenájmom je to nájomnej zmluvy nie je predmetom štátna registrácia bez ohľadu na dátum spotreby. To znamená, že pri uzatvorení zmluvy o nájme bytu aj na 5 rokov stačí zmluvu podpísať a táto zmluva je platná, bez akýchkoľvek dodatočných úkonov. Naproti tomu nájomná zmluva uzavretá na rok a viac musí prejsť štátnou registráciou, bez ktorej bude mať značné vady. O tom si povieme podrobnejšie neskôr, no teraz sa vrátime k nájomnej zmluve.

Základné podmienky nájomnej zmluvy sú podmienky o predmete nájmu, ako aj podmienky o výške nájomného. Podľa článku 609 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie písomná forma nájomná zmluva sa vyžaduje, ak je aspoň jedna zo zmluvných strán právnickou osobou, a tiež ak je zmluva uzatvorená na dobu dlhšiu ako jeden rok.

Medzi podstatné podmienky nepatrí doba, na ktorú sa nájomná zmluva uzatvára, no napriek tomu je doba trvania zmluvy dôležitým bodom, pretože priamo súvisí s konaním o štátnej registrácii.

Registrácia nájomnej zmluvy je potrebná, ak je uzatvorená na dobu najmenej jedného roka.

Nájomca je oslobodený od registračného konania v dvoch prípadoch:

Ak je nájomná zmluva uzatvorená na dobu kratšiu ako jeden rok.
Zmluvné strany majú právo ustanoviť v nájomnej zmluve podmienku, podľa ktorej sa po uplynutí doby nájmu, ak strany nevznesú námietky, zmluva považuje za predĺženú za rovnakých podmienok. V tomto prípade, ak bola nájomná zmluva pôvodne uzatvorená na dobu kratšiu ako jeden rok, ak sa predĺži na rovnakú dobu, nebude potrebné zmluvu registrovať. Zákon nezakazuje takýmto spôsobom opakovane predlžovať zmluvu o prenájme nehnuteľnosti. Takéto predĺženie, ak sa vykonáva na obdobie kratšie ako jeden rok, samo osebe neznamená potrebu registrovať dohodu a nie je dôvodom na to, aby sa takáto dohoda považovala za uzavretú na obdobie dlhšie ako jeden rok. .
Ak je nájomná zmluva uzatvorená na dobu neurčitú.
V nájomnej zmluve možno priamo ustanoviť, že sa uzaviera na dobu neurčitú a navyše platnú. 2 polievkové lyžice. 610 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ak doba prenájmu nebola uvedená v zmluve (úmyselne alebo náhodne), potom sa má za to, že zmluva je uzavretá na dobu neurčitú.

V súlade s čl. 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie pri uzatváraní nájomnej zmluvy na nový termín podmienky zmluvy je možné meniť dohodou zmluvných strán. Uzavretie nájomnej zmluvy na novú dobu je uzavretím novej zmluvy. Toto je uvedené v odsekoch. 31-32 Prehľadu praxe pri riešení sporov súvisiacich s nájmom, schválený informačným listom Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 11.01.2002 č. 66. Ak teda termín takéhoto nová nájomná zmluva je kratšia ako rok, tiež nepodlieha štátnej registrácii.

Ak nájomná zmluva neprešla štátnou registráciou, je platná?

Áno, ale len pre zmluvné strany tejto zmluvy, pre tretie osoby nemá žiadne právne účinky. Inými slovami, nájomca nemôže odmietnuť zaplatiť nájomné z dôvodu, že zmluva nebola zaregistrovaná, ani nemôže prenajímateľ svojvoľne vyhodiť nájomcu z nehnuteľnosti, ktorú obýva.

Nájomca však nemá pred tretími osobami predkupné právo na uzavretie nájomnej zmluvy na novú dobu, nevydrží mu právo nájmu pri prevode vlastníctva nehnuteľnosti na inú osobu a pod. To znamená, že pre všetky ostatné osoby okrem nájomcu a prenajímateľa zrejme neexistuje žiadna nájomná zmluva. Okrem iného z toho vyplýva, že prenajímateľ môže na tú istú nehnuteľnosť uzavrieť nájomnú zmluvu s treťou osobou, zaregistrovať ju a nový nájomca bude mať potom prednosť pred predchádzajúcim užívajúcim priestory na základe neregistrovanej zmluvy.

Problém evidencie nájomných zmlúv uzatvorených 2. a 3.3.2013.

Pripomeňme, že koncom roka 2012 bol prijatý federálny zákon, ktorý stanovuje, že pravidlá štátnej registrácie zmluvy o prenájme nehnuteľností nepodliehajú uplatňovaniu na zmluvy uzavreté po 1. marci 2013. No akonáhle tento zákon vstúpil do platnosti, okamžite sa objavil nový, ktorý toto pravidlo zrušil a štátna evidencia zmluvy o prenájme nehnuteľnosti bola 4. marca 2013 obnovená. Dôvody na vykonanie zmien prijatý zákon zákonodarca nekomentoval. Ale zrušenie a následné obnovenie noriem o štátnej evidencii zmlúv o prenájme nehnuteľností, samozrejme, vyvolalo neistotu ohľadom dôsledkov zmlúv uzavretých 2. a 3. marca 2013: sú nájomné zmluvy, ktoré boli uzatvorené v týchto dňoch, resp. neprešli platnou štátnou registráciou?

Najvyšší arbitrážny súd Ruskej federácie v uznesení pléna č.98 zo dňa 25.12.2013 vysvetlil, že zmluva o nájme nehnuteľností uzavretá v dňoch 2. a 3. marca 2013 na dobu minimálne jedného roka, ktorá neuplynula štátna registrácia je záväzná len pre jej strany a neumožňuje nájomcovi brániť svojim právam tretím osobám. Inými slovami, takáto dohoda je platná pre strany, ale neexistuje pre tretie strany, teda ona právny režim plne zodpovedá tomu, čo sa uvažovalo skôr pre zmluvy, ktoré neprešli štátnou registráciou.

Relevantnosť článku a jeho súlad so zákonom sú potvrdené k 1. januáru 2017.

V súlade s odsekom 3 článku 607 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie musí nájomná zmluva obsahovať údaje, ktoré umožňujú definitívne určiť majetok, ktorý sa má previesť na nájomcu, ako predmet nájmu. V prípade absencie týchto údajov v zmluve sa stav predmetu prenájmu považuje za nedohodnutý zmluvnými stranami a príslušná zmluva sa nepovažuje za uzavretú. Nevyhnutnou podmienkou nájomnej zmluvy je jej predmet. Ak teda predmet nájmu (predmet nájmu) nie je jednoznačne identifikovaný, tak takúto zmluvu nemožno uznať za uzavretú.

Predmetom nájomnej zmluvy môže byť len vec vymedzená individuálnymi vlastnosťami. Tento znak predmetu zmluvy vyplýva z podstaty nájomného vzťahu, z ktorej vyplýva neodkladná držba a užívanie (alebo len užívanie) predmetu a jeho vrátenie prenajímateľovi po skončení platnosti zmluvy. Z tohto dôvodu obsahuje odsek 3 tohto článku požiadavku na opísanie predmetu zmluvy: zmluvné strany musia jasne uviesť údaje, ktoré umožňujú definitívne určiť nehnuteľnosť, ktorá má byť prevedená na nájomcu ako predmet nájmu.

Ak hovoríme o prenájme celej budovy alebo iného jediného komplexu nehnuteľností, tak v tomto prípade stačí uviesť jeho adresu a oblasť. Ak sa predmetom prenájmu stane časť budovy (napríklad jej určitá plocha, jedna alebo viac miestností a pod.), treba venovať pozornosť či je prenajatá časť samostatným predmetom zákona alebo je zahrnutá do celkovej plochy budovy. V prvom prípade identifikovať stačí uviesť adresu objektu a jeho katastrálne číslo. V druhom prípade nie bez výpisu z technický pas, vrátane výkladu a pôdorysu priestorov. kópiu plánu tento prípad k zmluve je vhodné vystaviť prílohu s vyznačením prenajatej plochy. Pri prenájme budovy, stavby, priestorov v nich alebo časti priestorov k zmluve o prenájme nehnuteľnosti predloženej na štátnu registráciu práv sú povinné katastrálne pasy budovy, stavby a priestorov s uvedením veľkosti prenajatej plochy. príloha. Nájomná zmluva na priestor alebo časť priestorov je zapísaná ako vecné bremeno na právach prenajímateľa príslušného priestoru (časť priestorov).

Katastrálny pas ako doklad, ktorý najúplnejšie a hlavne najspoľahlivejšie určuje jedinečné priestorové a iné vlastnosti nehnuteľnej veci, je výpis zo štátneho katastra nehnuteľností (§ 14 ods. federálny zákon zo dňa 24. júla 2007 N 221-FZ „Dňa štátny kataster nehnuteľnosť").

Nejednotnosť v predmete nájomnej zmluvy môže viesť k rôznym Negatívne dôsledky najmä dodatočné dane a daňové sankcie.

Podnikateľ tak niesol zodpovednosť za to, že osobitným daňovým režimom vypočítal a zaplatil daň z výmery, ktorá nesplnila podmienky zmluvy (Uznesenie Rozhodcovského súdu UO zo dňa 20.5.2016 N Ф09 -3964 / 16), ktorý podľa daňové úrady a súdu, je bezdôvodné poberanie daňového zvýhodnenia.

Súdy zároveň, na rozdiel od daňových úradov, majú tendenciu považovať skutočné užívanie prenajatých priestorov za dôvod na priradenie zodpovedajúcich nákladov do výdavkov pri výpočte dane z príjmov pri užívaní ekonomickým subjektom. spoločný systém zdanenie (uznesenie FAS MO zo dňa 6.3.2014 vo veci N A41-18838 / 13).

Zároveň pri riešení sporov týkajúcich sa priamo zmluvných strán sú súdy kategorickejšie. Ak predmet zmluvy nie je definovaný ani v texte, ani v akceptačnom liste, zmluva sa považuje za neuzatvorenú a nájomca, hoci začal nehnuteľnosť užívať, vzniká povinnosť uvoľniť obývané priestory ( Odvolací rozsudok Krajský súd v Jaroslavli zo dňa 11. septembra 2014 vo veci č. 33-5241/2014).

Majte však na pamäti nasledovné: v súlade s odsekom 15 uznesenia pléna Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 17.11.2011

N 73 (v znení z 25.12.2013) „K niektorým otázkam praxe pri uplatňovaní pravidiel Občianskeho zákonníka Ruská federácia o nájomnej zmluve“ ak prenajatá vec v nájomnej zmluve nie je riadne individualizovaná, avšak zmluva bola stranami skutočne plnená (napr. vec prešla na nájomcu a zároveň došlo k sporu o nesprávny výkon nevznikla povinnosť prenajímateľa predmet nájmu previesť medzi zmluvnými stranami), zmluvné strany nie sú oprávnené túto zmluvu spochybňovať z dôvodov súvisiacich s nesprávnym popisom predmetu nájmu, vrátane poukazovania na jeho neuzavretie alebo neplatnosť.

Odpovede na bežné otázky o práci s návrhárom vyhlásenia o nároku a sťažnostiAdministratívne spory. Právne poradenstvo Obraciame sa na rozhodcovský súd. Právne poradenstvo Obraciame sa na Magistrátny súd. Právne poradenstvo Poďme na súd všeobecná jurisdikcia(okresné, mestské, krajské). Právne poradenstvo Kalkulačky štátnej povinnosti, penále, úroku, náhrady Autorské práva. Právne poradenstvoAdministratívna zodpovednosť. Právne poradenstvo Výživné Právne poradenstvo Nájomné. Právne poradenstvo Konkurz. Právne poradenstvo Vymáhanie škody, bezdôvodné obohatenie. Náhrada škody. Právne poradenstvo Povinnosť štátu. Právne poradenstvo Štátne (komunálne) obstarávanie. Právne poradenstvo Zmluva o spoločnej účasti. Právne poradenstvoDohoda: uzavretie, ukončenie, dodatok, výzva. Právne poradenstvo Predsúdne riešenie sporu. Právne poradenstvo Bytové záležitosti. Právne poradenstvo Pôžičky a úvery.

Ak zmluva o prenájme pozemku nie je registrovaná

Právne poradenstvo Ochrana práv spotrebiteľa. Právne poradenstvo Ochrana cti, dôstojnosti, obchodnej povesti. Právne poradenstvoZdravie. Platba práceneschopnosť. Právne poradenstvoPozemková legislatíva. Právne poradenstvo Cudzinci. Prijatie a vzdanie sa občianstva. Právne poradenstvoVýkonné konanie. Právne poradenstvoFiremné sporyDaňové audity. Dane a odvody. Právne poradenstvo Dedičstvo. Notári. Právne poradenstvoNehnuteľnosti. Všeobecné otázky Dôchodková legislatíva. Právne poradenstvoZastupovanie. Právne poradenstvo Vlastnícke právo: uznanie, ochrana, obnovenie a ukončenie. Právne poradenstvo Písomné konanie. Právne poradenstvo Prijímanie náhrad, náhrady výdavkov Kontroly organizácií a fyzických osôb podnikateľov. Právne poradenstvo Registrácia nehnuteľností. Právne poradenstvo Registrácia, rozvod, rozdelenie majetku. Právne poradenstvo Rodinné spory. Spory o deti. Právne poradenstvo Poistenie. Právne poradenstvoStavebníctvo. Právne poradenstvoSúdne trovy.Právne poradenstvoObchodovanie (aukcie, súťaže)Rozhodcovské konania.Právne poradenstvoPracovné právo. Právne poradenstvo Prevádzkareň právne skutočnosti. Právne poradenstvoFinančný leasing (lízing). Právne poradenstvoTrestný proces. Právne poradenstvo

V poslednom čase sa súdna prax naďalej rozvíja, pokiaľ ide o uznávanie neregistrovanej nájomnej zmluvy za uzavretú 1 .

Problematika registrácie zmluvy o prenájme nehnuteľnosti

Okrem toho sa od 1. júna 2015 zmenili ustanovenia Občianskeho zákonníka Ruskej federácie (ďalej len Občiansky zákonník Ruskej federácie), ktoré sa týkajú určenia okamihu uzavretia zmluvy. Podľa zmeneného a doplneného odseku 3 článku 433 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa dohoda podliehajúca štátnej registrácii považuje za uzavretú pre tretie strany od okamihu jej registrácie. V dôsledku toho z nájomných zmlúv, ktoré neprešli štátnou registráciou, vznikajú práva a povinnosti pre zmluvné strany, a to aj napriek nasledujúcim ustanoveniam o štátnej registrácii:

Ustanovenie 1 článku 164 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie „V prípadoch, keď zákon ustanovuje štátnu registráciu transakcií, právne následky transakcie nastanú po jej registrácii“;
Ustanovenie 2 článku 609 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie „Zmluva o prenájme nehnuteľností podlieha štátnej registrácii, pokiaľ zákon neustanovuje inak“;
Ustanovenie 2 článku 651 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie „Zmluva o prenájme budovy alebo stavby uzavretá na obdobie najmenej jedného roka podlieha štátnej registrácii a považuje sa za uzavretú od okamihu takejto registrácie. ."

Zmeny nie sú úplnou novinkou, keďže formovanie súdnej praxe v otázke záväzku inter partes neregistrovaných zmlúv sa začalo rozhodnutím pléna Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo 17. novembra 2011 č. 73 „Dňa Niektoré otázky v praxi uplatňovania pravidiel Občianskeho zákonníka Ruskej federácie o nájomnej zmluve“. Podľa bodu 14 tohto uznesenia, ak sa zmluvné strany dohodli na všetkých podstatných náležitostiach nájomnej zmluvy, vrátane výšky nájomného, vlastník previedol a nájomca prevzal nehnuteľnosť do užívania, potom existujúce vzťahy nemožno svojvoľne zmeniť. zmenená jednou zo strán, ale musí byť vykonaná a zaplatená v súlade s podmienkami zmluvy.

Povinnosť zmluvných strán takejto zmluvnej podmienky, akou je jej zmluvná doba, opakovane potvrdili súdy: napríklad, ak tým nie sú dotknuté práva tretích osôb, potom až do konca doby používania stanovenej dohodou Nájomca má právo užívať priestory, pričom platí za to poplatok stanovený dohodou zmluvných strán, a teda požadovať vrátenie priestorov možné až po jej uplynutí (bod 3. informačný list Prezídium Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z 25. februára 2014 č. 165 "Preskúmanie súdnej praxe v sporoch súvisiacich s uznávaním neuzavretých zmlúv" (ďalej - Informačný list č. 165), rozhodnutie Rozhodcovského súdu Centrálny obvod zo dňa 06.08.2015 č. F10-2597/2015).

Zároveň, napriek tomu, že štátna registrácia zmluvy nemá vplyv na uzavretie zmluvy, treba poznamenať, že v prípade jej neexistencie môžu vzniknúť tieto obmedzenia:

odsek 1 článku 617 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa na takéto vzťahy nevzťahuje, to znamená, že nájomca sa nebude môcť odvolávať na zachovanie zmluvy pri zmene vlastníka (odsek 4 informačného listu č. 165 );
nájomca nemá predkupné právo na uzavretie zmluvy na novú dobu platnosti (čl. 1 článku 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) (Rozhodnutie Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 27.08.2013 č. VAS-11154/13);
predĺženie nájomnej zmluvy na dobu neurčitú, môže vyplynúť len z uzatvorenej nájomnej zmluvy (uznesenie 13. Odvolací súd zo dňa 04.08.2015 č. 13AP-13821/2015);
po obdržaní stavebného povolenia / povolenia na uvedenie do prevádzky bude ich vydanie zamietnuté, pretože pre tretie strany práva nájomcu pozemok nevznikol (rozhodnutie odvolacieho 17. rozhodcovského súdu zo dňa 15.07.2015 č. j. 17AP-7454/2015-GK, rozhodnutie odvolacieho 14. rozhodcovského súdu zo dňa 12.05.2015).

Okrem vyššie uvedeného je potrebné poznamenať, že ak podmienky nájomnej zmluvy ukladajú jednej zo zmluvných strán povinnosť zorganizovať štátnu registráciu zmluvy, potom nesplnenie takejto povinnosti je základom pre ukončenie zmluvy (definícia najvyšší súd Ruská federácia z 25. marca 2015 č. 301-ES14-7672, rozsudok Najvyššieho súdu Ruskej federácie z 12. mája 2015 č. 305-ES15-4247).

Na záver treba poznamenať všeobecná zmena prístup zákonodarcu k problematike zápisu vecných bremien, tak vo vzťahu k vyššie diskutovanému nájmu, ako aj k hypotékam. Tento prístup je v súlade s prevládajúcim v posledných rokoch súdna prax, podľa ktorého aj v prípade absencie štátnej registrácie zmluvy sa vzťahy medzi zmluvnými stranami riadia špecifikovanou zmluvou.

1 Uznesenie 4. odvolacieho rozhodcovského súdu z 18. júna 2015 č. 04AP-2643/2015, uznesenie 17. odvolacieho rozhodcovského súdu zo dňa 15. júla 2015 č. 17AP-7454/2015-GK, uznesenie Rozhodcovského súdu Eleven Odvolací súd zo dňa 24. júla 2015 číslo 11AP- 7421/2015, uznesenie Rozhodcovského súdu okresu Volga zo dňa 27. júla 2015 číslo Ф06-9151/2011.

Alexey Sorokin Anatolyevich, vedúci právnik

Stav pomocou prvku povinná registrácia zmluvy o prenájme nehnuteľností pripisujú význam údajom právne vzťahy a uznáva právo nájomcu na používanie tretím osobám. Osud závisí od uzavretia nájomnej zmluvy a jej štátnej registrácie zmluvných vzťahov a správania sa strán v budúcnosti, môže tento faktor ovplyvniť výpočet povinných daní. Vzhľadom na rôznorodosť sporov vyplývajúcich pre zmluvné strany zo zmlúv o prenájme nehnuteľností je dôležité zaoberať sa dôsledkami nedodržania podmienky štátnej registrácie nájomnej zmluvy. Strany sa často vyhýbajú podmienke povinnej štátnej registrácie zmluvy o prenájme nehnuteľnosti, čo platí najmä pre malé podniky. Analýza súdnej praxe nám umožňuje pochopiť dôsledky a riziká neexistencie štátnej registrácie nájomnej zmluvy.

V prvom rade stojí za to rozhodnúť o objektoch, ktoré podliehajú štátnej registrácii na základe nájomnej zmluvy. Podľa odseku 2 článku 609 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie zmluva o prenájme nehnuteľností podlieha štátnej registrácii, pokiaľ zákon neustanovuje inak. Nájomná zmluva na budovu alebo stavbu uzavretá na obdobie najmenej jedného roka podlieha štátnej registrácii a považuje sa za uzavretú od okamihu takejto registrácie (článok 651 ods. 2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

V informačnom liste Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z 1. júna 2000 č. 53 „O štátnej registrácii zmlúv o nájme nebytových priestorov“ sa uvádza, že nájomné zmluvy na akékoľvek nebytových priestorov platia pravidlá článku 651 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. To zase znamená, že zmluva podlieha štátnej registrácii, na základe ktorej sa prenajímajú nehnuteľnosti ako kancelária, nebytové priestory, budova a stavba.

Najvyšší arbitrážny súd Ruskej federácie opakovane vyjadril rôzne právne stanoviská k dôsledkom absencie štátnej registrácie zmluvy o prenájme nehnuteľností. Takže napríklad v bode 14 uznesenia pléna Najvyššieho rozhodcovského súdu z 25. januára 2013 číslo 13 bolo uvedené, že ak sa strany v požadovanej forme dohodli na všetkých podstatných náležitostiach nájomnej zmluvy , ale uvedená zmluva nebola zapísaná, pri posudzovaní sporov medzi nimi by súdy mali vychádzať zo skutočnosti, že vlastník previedol nehnuteľnosť do užívania a iná osoba to prijala bez pripomienok. V tomto prípade je potrebné mať na pamäti, že zmluvné strany sú už viazané povinnosťou, ktorú nemôže jedna zo zmluvných strán svojvoľne zmeniť a nie sú dôvody na to, aby súd aplikoval ustanovenia § 1102, 1105 tohto zákonníka. . Podľa článku 309 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa musí majetok používať a platiť v súlade so záväzkami, ktoré na seba prevzala strana takejto dohody.

Zároveň v súlade s článkom 308 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie tretie strany nemôžu brániť právam udeleným osobe užívajúcej majetok na základe nájomnej zmluvy, ktorá neprešla štátnou registráciou. Takáto osoba nemá najmä prednostné právo na uzavretie zmluvy na novú dobu (odsek 1 článku 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) a na vzťah používateľa a tretej strany, ktorá nadobudla na základe zmluvy do užívania nehnuteľná vec, odsek 1 článku 617 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa neuplatňuje.

Inými slovami, v prípade, že si zmluvné strany skutočne splnia svoje povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o prenájme nehnuteľnosti, absencia štátnej registrácie takejto zmluvy nie je dôvodom na vyhlásenie transakcie za neplatnú. Obsah článku 165 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, podľa ktorého nedodržanie požiadavky registrácie akejkoľvek transakcie má za následok jej neplatnosť, by teda súdy mali vykladať odlišne.

V informačnom liste Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie z 25. februára 2015 č. 165 „Preskúmanie praxe v sporoch súvisiacich s uznávaním neuzavretých zmlúv“ dostávajú vyššie uvedené normy podrobnejší výklad. Listom sa končí všetka rôznorodosť súdnej praxe pri riešení sporov súvisiacich s dôsledkami chýbajúcej štátnej registrácie zmluvy o prenájme nehnuteľnosti.

Súd v liste na Ešte raz poukázal na to, že zmluva uzavretá v riadnej forme, ktorej všetky podstatné náležitosti boli zmluvnými stranami dohodnuté, ale nebola vykonaná požadovaná štátna registrácia, nevyvoláva všetky dôsledky, ku ktorým smeruje , pred vykonaním registrácie. Takáto dohoda zároveň od okamihu, keď sa zmluvné strany dohodnú na všetkých jej podstatných náležitostiach, so sebou nesie vo vzťahoch medzi nimi právne následky a môže mať za následok aj celý rad dôsledkov, ku ktorým priamo smeruje po tom, čo štát registrácia. Takáto dohoda môže byť napadnutá podľa pravidiel o neplatnosti transakcií, ale strana dohody, ktorá neprešla potrebnou štátnou registráciou, nie je na tomto základe oprávnená odvolávať sa na jej neuzavretie. Akýkoľvek iný výklad by vyústil do strany neplatná transakcia môže vyžadovať jeho registráciu na súde.

Súdny systém opakovane vyjadril rozdielne postoje k dopadu doby trvania nájomnej zmluvy a potrebe jej štátnej registrácie. V takýchto prípadoch sa predpokladá, že záver Prezídia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo 16. februára 2001 č. 59 v „Prehľade praxe pri riešení sporov súvisiacich s aplikáciou federálneho zákona „o Štátna registrácia práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi““, že na dobu kratšiu ako jeden rok bola uzatvorená nájomná zmluva, ktorá sa automaticky obnovuje na podobné obdobie, takže pri pridaní všeobecný pojem prenájom je viac ako jeden rok, nepodlieha štátnej registrácii .

V tom istom liste odznelo stanovisko, že dohoda strán o zmene výšky nájomného, ktorú uvádzajú v nájomnej zmluve za nehnuteľnosť podliehajúcu štátnej registrácii, by mala tiež podliehať štátnemu registračnému konaniu, keďže ide o integrálnu časti nájomnej zmluvy a mení obsah a podmienky vecných bremien vyplývajúcich z nájomnej zmluvy. Toto ustanovenie sa ukázalo ako logicky správne vo vzťahu k akejkoľvek dodatočnej zmluve k zmluve o nájme nehnuteľnosti.

Napríklad nájom by sa mal uskutočniť na základe vôle bývalého nájomcu, nového nájomcu a prenajímateľa, s výhradou požiadaviek na formu hlavnej transakcie vrátane štátnej registrácie, noriem článku 391 obč. Na tieto právne vzťahy sa vzťahuje zákonník Ruskej federácie .

Príklad z judikatúry

Súd zistil, že v dôsledku nájmu dochádza k nahradeniu nájomcu v povinnosti vyplývajúcej z nájomnej zmluvy, preto musí byť nájom realizovaný v súlade s normami občianskeho práva o postúpení pohľadávky a prechode nájmu. dlh v súlade s článkom 391 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Takáto transakcia sa uskutoční na základe vôle bývalých a nových dlžníkov a veriteľa v súlade s formálnymi požiadavkami kladenými na hlavnú transakciu. Podľa odseku 3 článku 433 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa dohoda podliehajúca štátnej registrácii považuje za uzavretú od okamihu jej registrácie. Pôvodná nájomná zmluva prešla štátnou registráciou, a preto musela byť nájomná zmluva zaregistrovaná. Znamená to, že túto dohodu v zmysle vyššie uvedených noriem ju nemožno považovať za uzavretú a došlo k zmene nájomcu v zmluve. V konečnom dôsledku súd vymáhal od nájomcu v prospech prenajímateľa nájomné len za skutočné užívanie priestorov (uznesenie Spolkového arbitrážneho súdu Severozápadný okres zo dňa 04.12.2006 vo veci č. А56-13599/2006).

Podobná situácia môže nastať, ak strany uzavreli nová zmluva alebo dodatočná dohoda k hlavnej zmluve. Ak takáto registrácia neexistuje, sú uznané ako neuzavreté a podmienky pôvodného záväzku sú uznané vzťahmi medzi stranami. . Na druhej strane to môže slúžiť ako podklad pre nájomcu na uplatnenie nároku voči prenajímateľovi na vydanie bezdôvodného obohatenia na nájomnom (ak je dohoda uznaná za neuzatvorenú).

neregistrovaný v v pravý čas zmluvu o prenájme nehnuteľnosti možno napadnúť podľa pravidiel o neplatnosti obchodov , a obchádzanie štátnej registrácie nájomnej zmluvy zo strany nájomcu môže mať za následok ukončenie nájomnej zmluvy.

Prípadová štúdia

Súd zamietol postúpenie kasačnej sťažnosti podnikateľa Súdnemu kolégiu pre hospodárske spory Najvyššieho súdu Ruskej federácie o nároku podnikateľa voči spoločnosti na neplatnosť jednostranného vypovedania nájomnej zmluvy. Súd zároveň správne ustálil, že nájomca prijal opatrenia na štátnu registráciu až po zániku nájomnej zmluvy, zmluva naopak bola ukončená z dôvodu nesplnenia povinnosti podnikateľa štátnej registrácie nájomnej zmluvy. nehnuteľnosť. Za takýchto okolností súdy uznali, že konanie Spoločnosti k jednostranné ukončenie spornej nájomnej zmluvy a prinútenie podnikateľa uvoľniť obývané priestory sú v súlade so zákonom a podmienkami nájomnej zmluvy, a preto žalobe odmietli vyhovieť (rozhodnutie Najvyššieho súdu Ruskej federácie zo dňa 25.03.2015 vo veci č. A29-6329 / 2013).

Podľa článku 432 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa dohoda považuje za uzavretú, ak medzi stranami dôjde k dohode vo forme požadovanej v príslušných prípadoch o všetkých podstatných podmienkach dohody.

Dohoda, ktorá nie je uzavretá z dôvodu nedohodnutia podstatných podmienok, nemôže byť vyhlásená za neplatnú, pretože nielenže nevyvoláva dôsledky, ku ktorým smerovala, ale v skutočnosti chýba z dôvodu, že strany nedosiahli žiadnu dohodu. , a preto nemôže vyvolať takéto následky.a v budúcnosti. Uvedené ustanovenia Občianskeho zákonníka Ruskej federácie v ich systémovom výklade, ak nedôjde k dohode o základnej podmienke zmluvy v požadovanej forme, nestanovujú neplatnosť zmluvy, ale iné dôsledky vo forme o jeho neuzavretí .

Priebežná analýza vyššie uvedených súdnych aktov nám umožňuje dospieť k záveru, že neexistencia štátnej registrácie zmluvy o prenájme nehnuteľností má vplyv na uzavretie zmluvy, a nie na jej platnosť. Právne významnou okolnosťou, ktorú má určiť súd, je skutočný vzťah medzi stranami v závislosti od dĺžky trestu odňatia slobody. Samotná absencia štátnej registrácie nájomnej zmluvy nie je základom, na základe ktorého môže byť osoba zbavená práva súdna ochrana. To znamená, že na súde pri posudzovaní sporu nemusia strany ospravedlňovať dôvody chýbajúcej štátnej registrácie zmluvy.

Od 1. júla 2015 do civilné právo prichádzajú zmeny, ktoré ovplyvnia aj okamih uzavretia zmluvy: po nadobudnutí ich platnosti sa zmluva podliehajúca štátnej registrácii považuje za uzavretú pre tretie osoby od okamihu jej registrácie. Vo všeobecnosti to nemení trendy v prax presadzovania práva rozhodcovské súdy, ale iba oficiálne upevňuje pozíciu opakovane vyjadrenú v aktoch výkladu.

V daňovo-právnych vzťahoch sa prihliada aj na vzťahy k nájmu nehnuteľných predmetov. Prenajímateľ platí daň z nehnuteľnosti, ktorá je mu prenajatá, a nájomca po zaplatení nájomné zohľadňuje ich ako výdavky pri zisťovaní základu dane pre daň z príjmov. Nájomca v niektorých prípadoch vystupuje aj ako daňový agent pre daň z pridanej hodnoty (ďalej len DPH), ktorá je naopak zahrnutá do platieb na základe zmluvy o prenájme nehnuteľnosti.

Pri absencii registrácie zmluvy o prenájme nehnuteľnosti sa v praxi môže nájomca stretnúť s ťažkosťami pri kalkulácii nákladov, ministerstvo financií sa domnieva, že do momentu štátnej registrácie spoločnosť nie je nájomcom tohto objektu a ani mať zákonné dôvody platiť zaň nájom, čím si zníži základ dane o daň z príjmov. Podobné stanovisko obsahuje aj list Ministerstvo financií Ruska zo dňa 6. marca 2008 č. 03-03-06 / 1/152.

Vznikajúca judikatúra tieto špekulácie niektorých popiera úradníkov daňový úrad: ak nájomná zmluva nie je registrovaná, ale je potvrdená skutočnosť užívania prenajatej nehnuteľnosti a platenia platieb nájomného, vynaložené výdavky je možné zohľadniť ako výdavky, ktoré ďalej znižujú základ dane pre daň z príjmov (uznesenie Spolkového rozhodcovského súdu moskovského obvodu zo 16. augusta 2007 vo veci č. A40-51763/06-115-305).

Predmetom zdanenia pre DPH sú platby za prenájom. Podľa odseku 3 článku 161 daňového poriadku Ruskej federácie je daňovým agentom pre prenajatý majetok nájomca, ktorý je povinný vypočítať, zraziť z príjmu vyplácaného prenajímateľovi a zaplatiť príslušnú sumu dane. rozpočet. To vedie k logicky správnej otázke: existuje povinnosť platiť DPH, ak neexistuje registrovaná zmluva o prenájme nehnuteľnosti? Zdá sa správne, že chýbajúca registrácia nájomnej zmluvy neoslobodzuje od povinnosti platiť DPH.

Tieto závery sa potvrdzujú súdna prax. Tak napríklad súd zamietol ako nedôvodnú argumentáciu sťažovateľa, že nájomná zmluva z dôvodu nedodržania podmienok odseku 2 článku 651 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie nie je uzavretá a nemôže zakladať žiadne právne následky vrátane platenia daní. Vzhľadom na skutočné užívanie podnikateľom nebytových priestorov v jeho výrobné činnosti, absencia registrácie nájomnej zmluvy neoslobodzuje daňového agenta od plnenia jemu zverených povinností. Podnikateľ tiež nezohľadnil, že v súvislosti s ďalším užívaním nehnuteľnosti po zániku zmluvy, pri absencii námietok prenajímateľa, nájomná zmluva v súlade s odsekom 2 § 651 Občianskeho zákonníka. Ruskej federácie, bol obnovený na dobu neurčitú, a preto vo vzťahu k sledovanému obdobiu no nepodliehal štátnej registrácii (Rozhodnutie Rozhodcovského súdu Sachalinskej oblasti zo dňa 4. januára 2013 vo veci č. А59- 5129/2012).

Ak teda nájomná zmluva neprešla potrebným konaním štátnej registrácie, ale bola riadne uzavretá, zmluvné strany uvedenej zmluvy sú povinné splniť všetky prevzaté záväzky. Jediný rozdiel medzi takýmito dohodami je v tom, že z dôvodu chýbajúcej registrácie majú zmluvné strany práva, ktoré nemožno postaviť proti neurčitému okruhu osôb. Súdna prax preukazuje minimálne riziko dôsledkov absencie štátnej registrácie, v dôsledku čoho sa podmienka pre povinnú štátnu registráciu zmluvy o prenájme nehnuteľnosti uzavretej na obdobie dlhšie ako jeden rok môže stať formálnou.

Sorokin Alexey Anatolyevich, vedúci právnik,

Email : [e-mail chránený]

Do pozornosti predplatiteľov: otázky k téme článku môžete klásť priamo autorom.

Za odpovede platí redakcia ZhP.

Podmienky ústnych konzultácií a vedenie súdnych sporov si dohodnete sami. Redakcia nezodpovedá za konanie alebo nečinnosť odborníkov.

Nie je nezvyčajné, že nájomná zmluva podliehajúca štátnej registrácii nie je zaregistrovaná. V súlade s čl. 165 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, nedodržanie notárskej formy a v prípadoch ustanovených zákonom požiadavka štátnej registrácie transakcie znamená jej neplatnosť. Takáto transakcia sa považuje za neplatnú. Avšak p. 2 polievkové lyžice. 651 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie stanovuje, že nájomná zmluva na budovu alebo stavbu uzavretá na obdobie najmenej jedného roka podlieha štátnej registrácii a považuje sa za uzavretú od okamihu registrácie. Preto nedostatok registrácie nájomných zmlúv podliehajúcich štátnej registrácii v súlade s čl. 651 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie ovplyvňuje uzavretie zmluvy, a nie jej platnosť. Navyše si treba uvedomiť, že neuzavretá zmluva nemôže byť neplatná. V súvislosti so zmenami vykonanými v Občianskom zákonníku Ruskej federácie federálnym zákonom zo dňa 07.05.2013 N 100-FZ, ed. 165 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie vylučuje ustanovenia o neplatnosti (nevýznamnosti) transakcie, ktorá neprešla povinnou štátnou registráciou. V legislatívnej rovine je teda vyriešená otázka pomeru neuzavretia a neplatnosti nájomnej zmluvy. Tieto zmeny nadobudli platnosť dňa 01.09.2013.

K problematike možnosti prenajímateľa previesť prenajatý majetok na tretiu osobu po podpise zmluvy, avšak pred jej štátnou registráciou, pozri bod 2 materiálov k čl. 607 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Dňa 1. júna 2015 nadobudli účinnosť zmeny v odseku 3 čl. 433 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. V súlade s nimi sa zmluva podliehajúca štátnej registrácii považuje za uzavretú pre tretie osoby od okamihu jej registrácie, ak zákon neustanovuje inak. Vyššie uvedené závery a súdna prax vychádzajú z predchádzajúceho vydania Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, v ktorom neboli žiadne normy podobného obsahu.

12.1. Záver zo súdnej praxe:Účastníci nájomnej zmluvy uzatvorenej v požadovanej forme, ktorá bola stranami podpísaná, avšak nebola zaregistrovaná, sú povinní plniť všetky prevzaté záväzky, nie sú oprávnení svojvoľne meniť zmluvu a požadovať vrátenie bezdôvodného obohatenia.

Poznámka: K otázke, či nájomná zmluva, ktorá podliehala štátnej registrácii, no nebola zaregistrovaná, zostáva v platnosti aj po prevode vlastníctva prenajatej nehnuteľnosti, ak nový vlastník pri nadobudnutí nehnuteľnosti vedel o existencii takejto nehnuteľnosti. dohoda 165), pozri str. 4.1 materiálov k čl. 617 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Arbitrážna prax:

Ak uvedená dohoda stanovuje sankciu za porušenie podmienok používania majetku, podlieha vymáhaniu od dlžníka ... “

12.2. Záver zo súdnej praxe: Ak nájomná zmluva neprešla štátnou registráciou, osoba užívajúca nehnuteľnosť na základe takejto zmluvy nemá práva, ktoré by mohli byť v rozpore s právami tretích osôb (napríklad právo na prednostné uzavretie zmluvy o novej zmluve). ponechať zmluvu v platnosti pri zmene prenajímateľa).

Poznámka: K otázke, či nájomná zmluva, ktorá podliehala štátnej registrácii, ale nebola zaregistrovaná, zostáva v platnosti aj po prevode vlastníctva prenajatej nehnuteľnosti, ak nový vlastník pri nadobudnutí nehnuteľnosti o existencii takejto zmluvy vedel, pozri str. 4.1 materiálov k čl. 617 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Arbitrážna prax:

Vyhláška pléna Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo 17. novembra 2011 N 73 (v znení z 25. januára 2013) „O niektorých otázkach v praxi uplatňovania pravidiel Občianskeho zákonníka Ruskej federácie o a. Nájomná zmluva"

"...14. Podľa odseku 2 článku 609 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie zmluva o prenájme nehnuteľností podlieha štátnej registrácii, ak zákon neustanovuje inak.

Ak sa zmluvné strany v požadovanej forme dohodli na všetkých podstatných náležitostiach nájomnej zmluvy, ktorá v súlade s vyššie uvedeným ustanovením podlieha štátnej registrácii, no nebola zaregistrovaná, potom pri posudzovaní sporov medzi nimi bude súdy by mali vychádzať z nasledujúceho.

Ak súd zistí, že vlastník previedol nehnuteľnosť do užívania a iná osoba to bez pripomienok prijala, došlo medzi účastníkmi k dohode o výške úhrady za užívanie veci a o ďalších podmienkach užívania, ktorú uzavreli, potom v tomto prípade treba mať na pamäti, že ich zaväzuje povinnosťou, ktorú nemôže jedna zo strán svojvoľne zmeniť (článok 310 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) a neexistujú žiadne dôvody na to, aby sa súd ustanovenia článkov 1102, 1105 tohto zákonníka. Podľa článku 309 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa musí majetok používať a platiť v súlade so záväzkami, ktoré na seba prevzala strana takejto dohody.

Ak je v uvedenej dohode stanovená sankcia za porušenie podmienok užívania majetku, podlieha vymáhaniu od dlžníka.

Zároveň podľa článku 308 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie tretie strany nemôžu brániť právam udeleným osobe užívajúcej majetok na základe nájomnej zmluvy, ktorá neprešla štátnou registráciou. Takáto osoba nemá najmä prednostné právo na uzavretie zmluvy na novú dobu (článok 1 článku 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) a článok 1 článku 617 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Ruská federácia sa nevzťahuje na vzťah medzi užívateľom a treťou osobou, ktorá nadobudla nehnuteľný majetok odovzdaný do užívania na základe zmluvy ... “

Sprievodca súdnou praxou. Nájomné. Všeobecné ustanovenia (ConsultantPlus)

12.3. Záver zo súdnej praxe: Nájomná zmluva podliehajúca štátnej registrácii, ak taká neexistuje, sa neuzatvára.

Poznámka: V súlade so sp. 8 čl. 2 federálneho zákona č. 302-FZ z 30. decembra 2012 „o zmene a doplnení kapitol 1, 2, 3 a 4 prvej časti Občianskeho zákonníka Ruskej federácie“ (ďalej len zákon č. 302-FZ) , ktorý nadobudol účinnosť 1. marca 2013, pravidlá o štátnej registrácii transakcií s nehnuteľnosťami obsiahnuté v čl. čl. 609 a 651 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa nevzťahujú na zmluvy uzavreté po 1. marci 2013.

Avšak čl. 3 federálneho zákona č. 21-FZ zo 4. marca 2013 „o zmene a doplnení niektorých legislatívne akty Ruskej federácie a zrušenie niektorých ustanovení legislatívnych aktov Ruskej federácie "vylúčil článok 609.651 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie zo zoznamu uvedeného v odseku 8 článku 2 zákona N 302-FZ. V tejto súvislosti , štátna evidencia zmlúv o nájme nehnuteľností uzatvorených na obdobie jedného roka a viac. Uvedený zákon nadobudol účinnosť 4. marca 2013.

Vzniká otázka o dôsledkoch chýbajúcej štátnej registrácie takýchto dohôd, ak by boli uzavreté 2. a 3. marca 2013. Rieši to paragraf 27 vyhlášky pléna Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z novembra 17, 2011 N 73 „O niektorých otázkach v praxi uplatňovania pravidiel Občianskeho zákonníka Ruskej federácie o nájomnej zmluve“ . V súlade s postojom v ňom uvedeným by súdy vo vzťahu k týmto zmluvám mali aplikovať vysvetlenia obsiahnuté v čl. 14 tejto vyhlášky. Najmä hovorí, že nájomca nemá predkupné právo na uzavretie zmluvy na novú dobu (odsek 1, článok 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Na vzťah medzi ním a treťou osobou, ktorá nadobudla nehnuteľný majetok prevedený do užívania na základe dohody, sa navyše nevzťahuje čl. 1 st. 617 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

K otázke právnych následkov absencie štátnej registrácie nájomnej zmluvy podliehajúcej takejto registrácii pozri bod 12.1 materiálov k čl. 609 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Na jej uzavretie môžu poukázať súdy, poznamenávajúc, že neregistrovaná nájomná zmluva zaväzuje jej strany k povinnosti.

Arbitrážna prax:

Informačný list Prezídia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo 16. februára 2001 N 59

"...7. V prípade absencie štátnej registrácie sa zmluva o prenájme nehnuteľnosti neuzatvára. Ak sa jedna zo strán takejto zmluvy svojej štátnej registrácii vyhne, druhá strana je oprávnená na základe odseku 3 čl. 165 Občianskeho zákonníka podať žalobu o povinnosť registrovať dohodu...“

Sprievodca súdnou praxou. Nájomné. Všeobecné ustanovenia (ConsultantPlus)

12.4. Záver zo súdnej praxe: V otázke, či sa nájomná zmluva na obdobie jedného roka alebo dlhšie, ktorá neprešla štátnou registráciou, sa považuje za uzavretú, ak zmluvné strany dodatočne zmenili dobu trvania nájomnej zmluvy dodatočnou dohodou, ktorá ju stanovila na menej ako ročníka sú dve pozície súdov.

1. pozícia Ak nájomná zmluva na obdobie jedného roka alebo dlhšie neprešla štátnou registráciou a následne strany dodatočnou dohodou upravili dobu trvania nájomnej zmluvy a stanovili ju na dobu kratšiu ako jeden rok, takáto zmluva sa stále považuje za neuzavretý.

Poznámka:

Arbitrážna prax:

Vyhláška Federálnej protimonopolnej služby Uralského okresu z 23. marca 2010 N F09-1742 / 10-C3 vo veci N A50-23758 / 2009

"... Podnikateľ v kasačnej sťažnosti žiada zrušiť uznesenie odvolacieho súdu s poukazom na rozpor medzi závermi odvolacieho súdu a skutočnými okolnosťami prípadu. Podľa žalobcu je záver súdu v zmysle § 12 ods. odvolací súd o neuzavretí nájomnej zmluvy zo dňa 01.04.2008, uzavretej medzi žalobcom a spoločnosťou Popoluška s ručením obmedzeným (ďalej len spoločnosť Popoluška, tretia osoba), je chybná a nie je v súlade s platnou právnou úpravou. Podnikateľ upozorňuje, že ustanovenia čl. 450, 451, 452, 453 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie nezakazujú vykonávať na základe dohody strán zmeny zmluvy pred jej štátnou registráciou vrátane zmien, ktoré stanovujú novú lehotu zmluvy, v ktorej je jej štátna registrácia sa nevyžaduje.

Ako vyplýva z materiálov prípadu, dňa 1.4.2008 spoločnosť Popoluška (prenajímateľ) a podnikateľ (nájomca) podpísali zmluvu o nájme nehnuteľnosti, podľa ktorej prenajímateľ poskytuje a nájomca prijíma do dočasného užívania izbu. s celkovou rozlohou 165 m2. m, ktorý sa nachádza na adrese: Berezniki, ul. Gagarina, zomrel 1.

Podľa odseku 2 čl. 651 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie zmluva o prenájme budovy alebo stavby uzavretá na obdobie najmenej jedného roka podlieha štátnej registrácii a považuje sa za uzavretú od okamihu takejto registrácie.

po zistení, že doba trvania nájomnej zmluvy zo dňa 04.01.2008 je zmluvnými stranami určená od 01.04.2008 do 31.03.2009, túto dohodu nezaevidovaná zákonom ustanoveným postupom, súdy dôvodne uznali uvedenú zmluvu za neuzatvorenú.

Kasačný súd zároveň poznamenáva, že podľa odseku 1 čl. 651 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa zmluva o prenájme budovy alebo stavby uzatvára písomne vypracovaním jedného dokumentu podpísaného stranami (odsek 2, článok 434 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Zmluva o prenájme budovy teda musí byť na základe priameho ustanovenia zákona vyhotovená vo forme jedného dokumentu podpísaného zmluvnými stranami.

Za takýchto okolností odvolací súd oprávnene neprihliadol na dodatkovú zmluvu zo dňa 17.04.2008, meniacu podmienku platnosti nájomnej zmluvy, podpísanú podnikateľom a spoločnosťou Popoluška ... “

2. pozícia Ak nájomná zmluva na obdobie jedného roka alebo dlhšie neprešla štátnou registráciou a následne zmluvné strany dodatočnou dohodou upravili dobu trvania zmluvy a stanovili ju na dobu kratšiu ako jeden rok, zmluva sa považuje za uzavretú na uvedené obdobie. v dodatkovej dohode.

Poznámka: V súlade s odsekom 8 čl. 2 federálneho zákona z 30. decembra 2012 N 302-FZ „o zmene a doplnení kapitol 1, 2, 3 a 4 prvej časti Občianskeho zákonníka Ruskej federácie“ (ďalej len zákon N 302-FZ), ktorý vstúpil nadobudli účinnosť 1. marca 2013. Pravidlá štátnej evidencie obchodov s nehnuteľnosťami obsiahnuté v čl. čl. 609 a 651 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa nevzťahujú na zmluvy uzavreté po 1. marci 2013.

Avšak čl. 3 federálneho zákona zo dňa 04.03.2013 N 21-FZ „O zmene a doplnení niektorých právnych predpisov Ruskej federácie ao uznaní niektorých ustanovení právnych predpisov Ruskej federácie za neplatné“ čl. čl. 609, 651 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie zo zoznamu uvedeného v odseku 8 čl. 2 zákona N 302-FZ. V tejto súvislosti sa obnovuje štátna evidencia zmlúv o prenájme nehnuteľností uzatvorených na obdobie jedného roka alebo dlhšie. Tento zákon nadobudol účinnosť 4. marca 2013.

Vzniká otázka dôsledkov absencie štátnej registrácie takýchto dohôd, ak by boli uzavreté 2. a 3. marca 2013. Rieši to paragraf 27 uznesenia pléna Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z novembra 17, 2011 N 73 „O niektorých otázkach v praxi uplatňovania pravidiel Občianskeho zákonníka Ruskej federácie o nájomnej zmluve “. V súlade s postojom v ňom uvedeným by mali súdy vo vzťahu k týmto zmluvám aplikovať vysvetlenia uvedené v bode 14 tohto uznesenia. Najmä hovorí, že nájomca nemá predkupné právo na uzavretie zmluvy na novú dobu (odsek 1, článok 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Okrem toho odsek 1 čl. 617 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Arbitrážna prax:

Vyhláška Federálnej protimonopolnej služby Uralského okresu z 25. októbra 2010 N F09-8797 / 10-C6 vo veci N A50-6727 / 2010

„... Zároveň pred uplynutím trojmesačnej lehoty od okamihu upozornenia na odmietnutie nájomnej zmluvy uzatvorili tie isté strany nájomnú zmluvu zo dňa 10.01.2007 N 1825-07 s platnosťou od r. 01.12.2006 až 01.12.2009, podpísanie akceptačného listu k nemu - vysielanie zo dňa 01.12.2006.

Zároveň, ako zistil súd prvej inštancie, sťažovateľ predložil do spisového materiálu dodatok č.1 podpísaný účastníkmi dňa 06.06.2007 k zmluve o nájme objektu zo dňa 10.01. do 28.11.2007, teda necelý rok.

Vzhľadom na to, že nebola potrebná povinná štátna registrácia predmetnej zmluvy uzatvorenej na dobu kratšiu ako jeden rok, súd prvého stupňa dospel k záveru, že predmetná zmluva bola uzavretá a upravovala vzťahy v spornom období.

Zrušením rozhodnutia súdu prvého stupňa a odmietnutím vyhovieť uvedeným požiadavkám odvolací súd vychádzal zo skutočnosti, že odmietnutie ministerstva privatizovať majetok je legitímne, keďže podnikateľ Kalašnikov Yew.The. nie je subjekt, ktorý v súlade s ustanoveniami federálneho zákona N 159-FZ predkupné právo na nadobudnutie prenajatej nehnuteľnosti z dôvodu jej dočasného užívania žiadateľa menej ako dva roky predo dňom nadobudnutia účinnosti uvedeného zákona nájomná zmluva zo dňa 10.01.2007 N 1825-07I nie je uzatvorená. z dôvodu chýbajúcej štátnej registrácie zmeny od 06.06.2007 N 1 na neuzavretú zmluvu z hľadiska doby jej platnosti nemajú právnu silu a nemajú žiadne právne následky.

Týmto záverom o neuzavretí zmluvy však odvolací súd neuviedol, aké právne normy odporujú vôli zmluvných strán zmeniť nájomnú zmluvu jej trvaním.

V súlade s čl. 609, 651 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktorá podlieha štátnej registrácii, je zmluva o prenájme nehnuteľnosti uzavretá na obdobie najmenej jedného roka.

Berúc do úvahy skutočnosť, že federálny zákon z 21. júla 1997 N 122-FZ „O štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a úkonoch s nimi“ a občianskoprávne predpisy upravujúce nájomné vzťahy neustanovujú lehoty, počas ktorých nájom dohoda podlieha registrácii, ale aj zákaz zmluvným stranám meniť podmienky zmluvy v období pred jej registráciou, záver odvolacieho súdu o uznaní zmien zo 6. 6. 2007 N 1 do zmluvy z r. 01.10.2007 N 1825-07 A z hľadiska doby jej platnosti za nulitnú nemožno uznať za správnu.

Uvedená nájomná zmluva s prihliadnutím na zmeny v nej uzatvorená na dobu kratšiu ako jeden rok si teda nevyžadovala povinnú štátnu registráciu a upravovala vzťahy zmluvných strán vo vzťahu k prenajatému majetku počas obdobia jeho platnosť.

Vzhľadom na vyššie uvedené, rozhodnutie odvolacieho sedemnásteho arbitrážneho súdu podlieha zrušeniu (časť 2 článku 288 Rozhodcovského poriadku Ruskej federácie), rozhodnutie súdu prvého stupňa - treba potvrdiť. ."

12.5. Záver zo súdnej praxe: Ak nájomná zmluva na obdobie jedného roka alebo viac neprešla štátnou registráciou a následne zmluvné strany dodatočnou dohodou upravili dobu trvania nájomnej zmluvy s uvedením, že bola uzavretá na dobu neurčitú, takáto zmluva je platná. stále považované za neuzavreté.

Arbitrážna prax:

Výnos Federálnej protimonopolnej služby okresu Volga-Vjatka zo dňa 18.3.2011 vo veci N A43-19065 / 2010

"... Územná správa (prenajímateľ) a spoločnosť (nájomca) za účasti obecného podniku "Oddelenie jedného odberateľa regiónu Nižný Novgorod" (držiteľ zostatku) podpísali nájomnú zmluvu zo dňa 04.08.2004 N 01-01 / 0186 menovaného priestoru o výmere 114,2 meter štvorcový na využitie ako fytoštúdio a kvetinárstvo.

V odseku 1.2 zmluvy je určená doba jej platnosti od 1.6.2004 do 16.7.2008.

Dodatočnou zmluvou zo dňa 25.04.2008 k nájomnej zmluve zo dňa 08.04.2004 bolo zistené, že uvedená zmluva bola uzavretá na dobu neurčitú.

Podľa odseku 2 článku 651 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie nájomná zmluva na budovu alebo stavbu uzavretá na obdobie najmenej jedného roka podlieha štátnej registrácii a považuje sa za uzavretú od okamihu takejto registrácie.

Súd zistil a žalovaný nespochybňuje, že nájomná zmluva zo dňa 04.08.2004 N 01-01/0186 na dobu dlhšiu ako jeden rok neprešla štátnou registráciou zákonom ustanoveným spôsobom, preto nie je uzatvorená.

Záver súdu prvej inštancie, že protistrany mali zmluvné vzťahy o prenájme menovanej nehnuteľnosti od 25.04.2008 po uzavretí dodatku k nájomnej zmluve zo dňa 08.04.2004 je chybný, nakoľko z titulu ust. pravidiel článkov 453 (odsek 2), 433 (odsek 3) a 651 (odsek 2) Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, dohoda podlieha požiadavke (ktorá nie je splnená) na jej štátnu registráciu, aby dať tomu právnu silu. Táto okolnosť neviedla k prijatiu nesprávneho rozhodnutia v prejednávanej veci z dôvodu vyššie uvedeného...“

12.6. Záver zo súdnej praxe: Uznanie nájomnej zmluvy za neuzatvorenú pre chýbajúcu štátnu registráciu vinou prenajímateľa nie je podkladom na vydanie nehnuteľnosti nájomcom, ak neuplynula doba nájmu určená v zmluve.

Arbitrážna prax:

Výnos Federálnej protimonopolnej služby okresu Severný Kaukaz zo dňa 15.3.2010 vo veci N A01-776 / 2009

„... Ako vyplýva zo spisu a založeného súdom prvého a odvolacieho stupňa, na základe žiadosti podnikateľa rozhodnutím vedúceho správy z 12. mája 2005 N 669 (ďalej len uznesenie č. N 669), bolo rozhodnuté prenajať odporcovi pozemok na 49 rokov zaplavený, o výmere 2,4 ha, patriaci do kategórie pozemkov „poľnohospodárska pôda“, na chov rýb. Podľa odseku 3 uvedeného rozhodnutia je žalovaný povinný do 15.08.2005 po podpísaní nájomnej zmluvy zaregistrovať ho na oddelení štátnej registrácie Federálnej registračnej služby v Adygejskej republike v okrese Takhtamukaysky.

Dňa 14.07.2005 uzatvorili žalobca a žalovaný nájomnú zmluvu na pozemok parcela č.114 (ďalej len nájomná zmluva) na dobu 49 rokov. Bod 4.4.5 uvedenej zmluvy stanovuje, že po podpise zmluvy a dodatkov k nej je podnikateľ povinný vykonať svoju štátnu registráciu. V prípade absencie štátnej registrácie v stanovenej lehote sa zmluva považovala za neuzatvorenú a prevedený pozemok bol zabavený.

Uspokojivé nárokovať si o uznaní nájomnej zmluvy za neuzatvorenú a odmietnutí vydania sporného pozemku súdy vychádzali z nájomných vzťahov vzniknutých medzi účastníkmi, na ktoré sa vzťahujú normy kapitoly 34 zákonníka.

Podľa odseku 2 článku 609 zákonníka zmluva o prenájme nehnuteľnosti podlieha štátnej registrácii, ak zákon neustanovuje inak. Článok 25 Pozemkový zákonník stanovuje, že práva k pozemkom ustanovené v kapitolách 3 a 4 Pozemkového zákonníka vznikajú na základe občianskeho práva, federálnych zákonov a podliehajú štátnej registrácii v súlade s federálnym zákonom č. nehnuteľnosti a transakcie s nimi.“ (ďalej len zákon N 122-FZ).

Keďže v spise neexistuje dôkaz o štátnej registrácii nájomnej zmluvy, súdy dospeli k správnemu záveru o jej neuzavretí.

Súd zistil, že pozemok bol prevedený na žalovaného na základe potvrdenia o prijatí prevodu zo dňa 14.07.2005. Nájomné za určený pozemok platí podnikateľ v plnej výške a v lehote ustanovenej zmluvou. Z vysvetlení žalovaného vyplýva, že nájomnú zmluvu nemôže zaregistrovať v súvislosti so zrušením uznesenia N 669 žalobcom. Proti žalobám správy sa žalovaný odvolal na súd.

Článok 26 zákona N 122-FZ stanovuje, že ak sa jedna zo zmluvných strán vyhne štátnej registrácii, druhá zmluvná strana je oprávnená na základe článku 165 ods. zaregistrovať zmluvu.

V tomto prípade majú strany spornej dohody právo požiadať registračný orgán o registráciu spornej zmluvy pred uplynutím doby platnosti, ako aj právo odvolať sa proti zamietnutiu štátnej registrácie, vyhýbaniu sa prenajímateľovi alebo nájomcovi. registráciu zmluvy o prenájme pozemku.

Keďže sa nestráca možnosť registrácie nájomnej zmluvy s prihliadnutím na dobu prenájmu, súdov dospel k rozumnému záveru o predčasnej rekvizícii pozemku od podnikateľa, ktorý mu bol prevedený, správou ... “

12.7. Záver zo súdnej praxe: Ak dôjde k zmenám nájomnej zmluvy na dobu kratšiu ako jeden rok a doba trvania zmluvy je stanovená na viac ako rok, ale následne k registrácii zmluvy nedošlo, nová zmluva sa považuje za neuzatvorenú a predchádzajúca zmluva (vydanie) sa obnovuje na dobu neurčitú.

Arbitrážna prax:

Výnos Federálnej protimonopolnej služby okresu Volga zo dňa 16.6.2010 vo veci N A55-31126 / 2009

“... Žalovaný má so žalobcom uzatvorené ročné nájomné zmluvy od roku 1996 na priestory nachádzajúce sa v meste Syzran na ulici Gogol 34, vrátane zmluvy č. 00968 zo dňa 1.01.

Súdnym rozhodnutím zo dňa 07.01.2008 vo veci N A55-2325 / 2008 medzi účastníkmi bol vyriešený predzmluvný spor, ktorý vznikol uzavretím nájomnej zmluvy zo dňa 01.01.2007 N 00968. .2007 až 07/01/2011.

Podľa článku 609 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie zmluva o prenájme nehnuteľností uzavretá na obdobie najmenej jedného roka podlieha štátnej registrácii.

Doba platnosti nájomnej zmluvy podpísanej medzi žalobcom a žalovaným zo dňa 01.01.2007 je viac ako jeden rok, avšak postupom ustanoveným zákonom k registrácii zmluvných strán nedošlo, a preto došlo k uznaniu zmluvy do r. súd ako neuzavretý.

Na základe uvedeného súd dospel k záveru, že medzi zmluvnými stranami naďalej platí zmluva zo dňa 01.01.2007 N 00968, ktorá bola na základe článku 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie obnovená na dobu neurčitú. .

Rozhodnutie Rozhodcovského súdu regiónu Samara z 29. decembra 2009, rozhodnutie Jedenásteho odvolacieho súdu rozhodcovského súdu z 12. apríla 2010 vo veci N A55-31126 / 2009 sa nemení, kasačná sťažnosť- žiadna spokojnosť...

12.8. Záver zo súdnej praxe: Ak nie je zapísaná nájomná zmluva na budovu alebo stavbu uzavretá na dobu najmenej jedného roka, nezbavuje to nájomcu práva na súdnu ochranu.

Arbitrážna prax:

Definícia Ústavný súd RF zo dňa 05.07.2001 N 154-O

„... Napriek tomu, že štátna registrácia nájomnej zmluvy k budove alebo stavbe uzavretej na obdobie najmenej jedného roka je povinná, jej absencia v zmysle týchto zákonných ustanovení sama osebe nezbavuje žalobcu právo na súdnu ochranu: na podporu svojich tvrdení CJSC SEVENT " mohol poskytnúť dôkazy svedčiace o nemožnosti štátnej registrácie zmluvy, ako aj o tom, aké úkony na tieto účely vykonal, prípadne dôkazy svedčiace o nečestnom správaní majiteľa , atď., čo potvrdzujú aj rozhodnutia súdu pripojené k sťažnosti...“.

Sprievodca súdnou praxou. Nájomné. Všeobecné ustanovenia(Consultant Plus)

Zmluva o prenájme nehnuteľnosti podlieha štátnej registrácii v týchto prípadoch:

zmluva o prenájme budovy alebo stavby sa uzatvára na obdobie najmenej jedného roka (doložka 2, článok 651 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie);
nájomná zmluva na priestory nachádzajúce sa v budove alebo stavbe sa uzatvára na dobu najmenej jedného roka (informačný list Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 1. júna 2000 č. 53 „O štátnej registrácii nájmu zmluvy o nebytových priestoroch“);
nájomná zmluva na pozemok sa uzatvára na obdobie najmenej jedného roka (doložka 2, článok 26 zákona o krajine Ruskej federácie);
sa súčasne uzatvára viacero nájomných zmlúv na ten istý predmet nájmu, pričom lehota jednej z nich začína plynúť ihneď po skončení platnosti druhej zmluvy. Súdy považujú takéto zmluvy za jednu transakciu, ktorá podlieha registrácii za predpokladu, že celková doba prenájmu podľa týchto zmlúv je jeden rok alebo viac (vyhláška Federálnej protimonopolnej služby okresu Severný Kaukaz z 31. marca 2010 vo veci č. A53-17516 / 2009).

Štátna evidencia zmlúv o prenájme nehnuteľností sa nevyžaduje, ak sa nájomná zmluva uzatvára na dobu kratšiu ako jeden rok (napríklad na 11 mesiacov).

V praxi sa často vyskytujú prípady, keď sa nájomná zmluva najprv uzatvorí na dobu 11 mesiacov alebo na ďalšie obdobie kratšie ako rok a následne sa na to isté obdobie opakovane predĺži. Podľa právneho postavenia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie sa pri predĺžení nájomnej zmluvy uzatvorenej na dobu kratšiu ako jeden rok na rovnakú dobu po skončení pôvodnej doby nájmu vzťahy zmluvných strán riadia nová nájomná zmluva, ktorá nepodlieha štátnej registrácii na základe článku 651 ods. 2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie (str. 10 informačný list Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo 16. 2001 č. 59 „Prehľad praxe pri riešení sporov súvisiacich s aplikáciou federálneho zákona“ o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi „“; ďalej - informačný list č. 59).

Ak bola nájomná zmluva uzatvorená na dobu kratšiu ako jeden rok a následne predĺžená dodatočnou zmluvou najviac na jeden rok, nie je potrebné zmluvu ani dodatočnú zmluvu registrovať. Ak sa dodatočnou zmluvou predĺži zmluva o nájme nehnuteľnosti uzavretá na dobu kratšiu ako jeden rok, vzniká nová zmluva o nájme, ktorá nepodlieha štátnej registrácii, ak sa zmluva predĺži aj na dobu kratšiu ako jeden rok. ročníka (uznesenie FAS Volžsko-Vjatského okresu z 26. januára 2011 vo veci č. А82-104/2010).

Nájomná zmluva uzavretá alebo obnovená na dobu neurčitú nepodlieha štátnej registrácii. Dá sa to dokázať na základe článku 651 ods. 2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a objasnenia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie.

Z článku 651 ods. 2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie teda vyplýva, že dohoda podliehajúca štátnej registrácii musí spĺňať dve podmienky:

nastaviť dobu platnosti;
uvedené obdobie musí byť najmenej jeden rok.

Dohoda uzatvorená na dobu neurčitú nespĺňa žiadnu z týchto podmienok.

Po prvé, zmluva o prenájme budovy predĺžená na dobu neurčitú nevyžaduje štátnu registráciu, pretože podľa článku 651 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je zmluva o prenájme budovy uzavretá iba na obdobie najmenej jedného roka. podlieha štátnej registrácii (odsek 11 informačného listu č. 59).

Po druhé, Prezídium Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie vlastne prirovnalo k uzavretiu novej nájomnej zmluvy predĺženie zmluvy na rovnaké obdobie na konci jej platnosti (bod 10 informačného listu č. 59) .

Obnovenie nájomnej zmluvy na dobu neurčitú je následne aj uzavretím novej zmluvy, ktorá neobsahuje podmienku doby platnosti a je uznaná ako uzavretá na dobu neurčitú.

Na úrovni federálnych rozhodcovských súdov okresov sa tiež vyvinula takmer jednotná prax výkladu odseku 2 článku 651 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, podľa ktorej nájomná zmluva uzavretá (obnovená) na dobu neurčitú nepodlieha do štátnej registrácie (Výnos Federálnej protimonopolnej služby okresu Volga-Vjatka z 28. decembra 2010 č. vo veci č. A11-417 / 2010, FAS Západosibírskeho okresu z 12. mája 2011 vo veci č. A81- 3520 / 2010 FAS Centrálneho obvodu zo dňa 20.5.2011 vo veci č. A48-3783 / 2010).

Postup štátnej registrácie zmluvy.

Ktorákoľvek zo strán dohody môže požiadať o štátnu registráciu zmluvy o prenájme nehnuteľností (odsek 2, odsek 1, článok 26 federálneho zákona č. 122-FZ z 21. júla 1997 o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakcie s ním“ , ďalej len zákon o štátnej registrácii). V praxi to znamená, že si strany samy určia, ktorí právnici ktorej strany sa budú registráciou zmluvy zaoberať, kto bude platiť štátnu povinnosť za registráciu zmluvy, resp. dodatočné dohody k nemu a pod. Pre odstránenie neistoty v tejto veci sa odporúča napísať to do zmluvy.

Príklad doložky nájomnej zmluvy o postupe jej registrácie zmluvnými stranami

“Registráciu tejto zmluvy, ako aj Dodatočných zmlúv k nej, vykonáva prenajímateľ najneskôr do dvoch mesiacov odo dňa podpisu tejto zmluvy. Náklady spojené s prvotnou štátnou registráciou tejto zmluvy znáša prenajímateľ. V budúcnosti bude náklady na štátnu registráciu zmien tejto dohody znášať zmluvná strana, na podnet ktorej sa zmeny vykonali. Náklady na štátnu registráciu predčasné ukončenie zmluvy znáša zmluvná strana, z podnetu ktorej dôjde k ukončeniu zmluvy. Nájomca je povinný do 5 (piatich) pracovných dní odo dňa podpisu tejto zmluvy odovzdať prenajímateľovi požadovaný balík dokumenty na štátnu registráciu tejto zmluvy“.

Registrácia nájomnej zmluvy územné orgány Federálna službaštátna registrácia, kataster a kartografia v súlade s Pokynom o postupe pri štátnej registrácii zmlúv o prenájme nehnuteľností schváleným nariadením Ministerstva spravodlivosti Ruska zo dňa 6. augusta 2004 č.135.

Všeobecný zoznam dokladov predkladaných na registráciu nájomnej zmluvy je uvedený v odseku 8 metodické odporúčania podľa postupu na vykonávanie štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi, schváleného nariadením Ministerstva spravodlivosti Ruska z 1. júla 2002 č. 184.

Na štátnu registráciu nájomnej zmluvy na budovu, stavbu, priestor alebo ich časť bude potrebné predložiť registrujúcemu orgánu katastrálne pasy prenajatého majetku s uvedením veľkosti prenajatej plochy (článok 3, § 26 zákona o štátnej registrácii) a pre štátnu registráciu pozemku alebo jeho častí - katastrálny pas pozemok označujúci oblasť, ktorá sa má prenajať (klauzula 2, článok 26 zákona o štátnej registrácii).

Štátny poplatok za registráciu nájomnej zmluvy sa účtuje vo výške 1 000 rubľov. S jednotlivcov a 15 tisíc rubľov. od organizácií (odsek 22, odsek 1, článok 333.33 daňového poriadku Ruskej federácie). Rovnaká výška štátnej dane sa bude účtovať za registráciu dodatočných zmlúv k nájomnej zmluve, ako aj za registráciu ukončenia nájomnej zmluvy (list Federálnej daňovej služby Ruska z 1. novembra 2005 č. 04-3- 09 / 597 „Na štátna povinnosť»; ďalej - list č. 04-3-09 / 597).

Štátna registrácia podľa všeobecné pravidlo vykonaná do jedného mesiaca od dátumu prijatia žiadosti a dokumentov potrebných na štátnu registráciu (odsek 3, článok 13 zákona o štátnej registrácii).

Sú prípady, keď si prenajímateľ nesplní svoju povinnosť zaregistrovať nájomnú zmluvu, za takýchto okolností má nájomca dve možnosti: obrátiť sa na registračný orgán sám alebo sa domáhať registrácie na súde.

Na jednej strane sa nájomná zmluva registruje na žiadosť jednej zo strán. V dôsledku toho môže nájomca nezávisle požiadať registračný orgán o registráciu zmluvy namiesto prenajímateľa, pričom predloží všetky potrebné dokumenty.

V tomto prípade však nájomca čelí nasledujúcim rizikám:

samostatné odvolanie nájomcu na registračný orgán nebude môcť prinútiť prenajímateľa k plneniu povinností, ktoré mu ukladá zmluva. Napríklad, ak je v súlade so zmluvou povinnosť zaplatiť štátnu povinnosť za registráciu zmluvy prevedená na prenajímateľa. V tomto prípade bude musieť nájomca uhradiť všetky nevyhnutné výdavky sám, čo v r jednotlivé prípady môže byť pre neho veľmi zaťažujúce;

nezávislé odvolanie nájomcu na registračný orgán bude komplikované potrebou získať samostatné dokumenty ktoré si nájomca nevie zaobstarať sám, napríklad katastrálny pas priestorov. A bez týchto dokumentov nebude nájomca vo väčšine prípadov schopný samostatne zaregistrovať zmluvu. Potreba predložiť tieto dokumenty registračným orgánom sa spravidla vysvetľuje tým, že pre každú zaregistrovanú zmluvu sa otvorí nový registračný súbor (v skutočnosti samostatný priečinok), do ktorého je potrebné znova predložiť kópie primárne dokumenty, vrátane katastrálneho pasu nehnuteľnosti. Vzhľadom na ustanovenia uvedené v článku 33 ods. 10 zákona o štátnej registrácii možno legitímnosť takýchto vyhlásení zamestnancov registračných orgánov spochybniť. Ak však chcete takýto nárok napadnúť, budete sa musieť obrátiť na súd.

Na druhej strane, v súlade s článkom 165 ods. 3 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ak sa jedna zo strán vyhýba registrácii zmluvy, potom má súd na žiadosť druhej strany právo rozhodnutie o registrácii zmluvy. Ak si teda prenajímateľ nesplní svoju povinnosť zaregistrovať zmluvu, vo väčšine prípadov je pre nájomcu účelnejšie buď zaslať prenajímateľovi primeranú písomnú žalobu, alebo sa ihneď obrátiť na súd so žiadosťou o registráciu zmluvy. V tomto prípade bude zmluva zaregistrovaná na základe rozhodnutia súdu (odsek 3, článok 165 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Ak sa žiadna zo strán neobrátila na registračný orgán so žiadosťou o registráciu zmluvy, zmluva sa bude považovať za neuzatvorenú.

Ak sa žiadna zo strán neobráti na registrujúci orgán so žiadosťou o registráciu zmluvy, potom súd v tomto prípade nebude mať dôvody na rozhodnutie o registrácii zmluvy. Faktom je, že ak sa žiadna zo strán neprihlásila, potom sa žiadna zo strán nevyhla takejto registrácii. V tomto prípade sa zmluva bude považovať za neuzatvorenú, z ktorej nevznikajú žiadne práva a povinnosti zmluvným stranám (vyhláška Federálnej protimonopolnej služby Severozápadného dištriktu z 20. apríla 2006 vo veci č. A05-14505 / 2005-3).

V praxi to bude znamenať, že nájomcovi nevznikne právo vlastniť a užívať predmet nájmu a ďalšie práva vyplývajúce z nájomnej zmluvy, vrátane predkupného práva na uzavretie zmluvy na novú dobu, právo dať do podnájmu nájomcu. majetok a pod. A prenajímateľ sa v prípade nedoplatkov na nájomnom môže obrátiť len na súd so žalobou na vymáhanie bezdôvodného obohatenia. Zároveň sa v posudzovanej situácii platba za užívanie nehnuteľnosti bude vyberať nie za priemernú trhovú cenu nájmu obdobnej nehnuteľnosti, ale za cenu dohodnutú zmluvnými stranami v zmluve, ak sa počas trvania zmluvy nepreukáže inak. prejednanie súdneho sporu (napr. nájomca preukáže, že dohodnuté nájomné v zmluve prevyšuje trhový priemer, alebo prenajímateľ preukáže, že dohodnuté nájomné je pod trhovým priemerom). Je to spôsobené tým, že pri podpise zmluvy zmluvné strany prejavili vôľu dohodnúť sa na určitom zmluvné podmienky, najmä prenajímateľ mal v úmysle prijímať nájomné a nájomca platiť nájomné vo výške dohodnutej v zmluve.

Ak je povinnosť registrácie zmluvy prevedená na prenajímateľa, nájomca musí zabezpečiť, aby zmluvu prenajímateľ zaregistroval bez zbytočného odkladu. Ak prenajímateľ neprijme opatrenia na registráciu zmluvy, musí nájomca urobiť včas opatrenia na ochranu svojich záujmov. Faktom je, že registrácia zmluvy nielen eliminuje riziká spojené s neuzavretím zmluvy, ale slúži aj dodatočná záruka pre nájomcu v prípadoch nečestného konania prenajímateľa. Môže sa napríklad ukázať, že nájomca podpísal dve dlhodobé zmluvy s rôznymi nájomcami na ten istý predmet nájmu. V tejto situácii bude zaregistrovaná presne tá zmluva, ktorá bola prvýkrát predložená na registráciu so všetkými potrebné dokumenty(Článok 35 metodických odporúčaní o postupe pri vykonávaní štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi, schválených nariadením Ministerstva spravodlivosti Ruska z 1. júla 2002 č. 184). Nájomca na základe inej zmluvy bude môcť žiadať len náhradu škody.

Registrácia dohôd o zmene alebo ukončení zmluvy.

Keďže dohody o zmene alebo ukončení zmluvy sú jej neoddeliteľnou súčasťou, v praxi vyvstáva otázka: je potrebné registrovať aj akúkoľvek dodatočnú zmluvu k prenájmu, ktorá prešla štátnou registráciou?

V skutočnosti nie je potrebné evidovať každú dodatočnú zmluvu k nájomnej zmluve. Dodatkové zmluvy k nájomnej zmluve sa spravidla evidujú v prípadoch, keď menia obsah a podmienky vecného bremena vzniknutého nájomnou zmluvou (bod 9 informačného listu č. 59). Povinnej štátnej registrácii podliehajú najmä tieto zmluvy k nájomnej zmluve:

o zmene predmetu nájmu, a to celkovo (napr. podľa dohody namiesto 8. poschodia organizácia obsadí 7. poschodie), ako aj čiastočne (napr. o zväčšení prenajatej plochy). V tomto prípade podlieha zmenám zásadná podmienka zmluva je jej predmetom;
o zmene podmienok nájomnej zmluvy. Môže sa zmeniť buď pevná výška nájomného (napríklad z 10 000 na 20 000 rubľov), alebo postup na určenie výšky lízingových platieb (napríklad od 100 do 200 USD podľa výmenného kurzu centrálnej banky). Ruskej federácie v čase platby). Povinnej štátnej registrácii podlieha aj dohoda zmluvných strán o zmene nimi určenej výšky nájomného v registrovanej zmluve o nájme nehnuteľnosti, nakoľko je neoddeliteľnou súčasťou nájomnej zmluvy a mení obsah a podmienky vecného bremena vygenerovaného nájomnej zmluvy (bod 9 informačného listu č. 59). Právne stanovisko k potrebe registrácie dohôd o zmenách nájomného zdieľa súdna prax (rozhodnutia Federálnej protimonopolnej služby okresu Volga-Vjatka z 5. októbra 2010 vo veci č. A17-9472 / 2009, Federálna protimonopolná služba východosibírskeho okresu zo dňa 22.04.2010 vo veci A78 -3988/2009, FAS. Ďaleký východný obvod zo dňa 21.02.2011 č. Ф03-9792/2010 vo veci č. А73-279/2010, Federálna protimonopolná služba Západosibírskeho okruhu zo dňa 7. apríla 2011 vo veci č. А02-247/2010 Federálnej protimonopolnej služby Moskovský okres zo dňa 17. januára 2011 č. KG-A40 / 16993-10 vo veci č. A40-33740 / 10-105-240, FAS okresu Volga z 15. júla 2010 vo veci č. A55-34696 / 2009, FAS Severozápadného okresu zo dňa 6. augusta 2003 č. A56-38305 / 02, FAS okresu Severný Kaukaz z 9. augusta 2010 vo veci č. A32-46888 / 2009, FAS okresu Ural z 22. júna, 2009 č. F09-7767 / 08-C6 vo veci č. A50-1988 /2008-G01, Federálna protimonopolná služba Centrálneho okresu zo dňa 26. januára 2010 č. F10-6120/09 vo veci č. A23-1667/09G -2-79).

Ak je v zmluve stanovený postup pri určovaní nájomného, potom sa výška nájomného za platené obdobia môže líšiť. Toto sa nepovažuje za zmenu podmienok nájomnej zmluvy, a preto v týchto prípadoch nie je potrebná registrácia.

Iná výška výšky nájomného určeného postupom pri jeho výpočte ustanoveným v dohode nebude znamenať zmenu podmienok zmluvy o nájomné, ak mechanizmus určovania samotného nájomného zostane nezmenený. Takéto právne postavenie je uvedené v odseku 11 informačného listu č. 66. Napríklad, ak pri mesačnom nájme 1000 amerických dolárov v januári bol kurz amerického dolára nižší ako vo februári, a teda celková výška nájomného za február v r. rubľov sa ukázalo byť viac , potom to nebude znamenať zvýšenie ustanovené dohodou výšku nájomného a zmenu príslušných podmienok zmluvy, keďže samotný mechanizmus výpočtu nájomného (1 000 USD podľa kurzu Centrálnej banky Ruskej federácie ku dňu platby) zostáva nezmenený.

Keďže zmena výšky nájomného v rámci jednotného mechanizmu jeho určenia sa nepovažuje za zmenu podmienok nájomnej zmluvy, takáto zmena výšky nájomného nepodlieha registrácii (uznesenie prezídia z r. Najvyšší arbitrážny súd Ruskej federácie zo dňa 26. januára 2010 č. 11487/09 vo veci č. A59-3535 / 07-C9(C-5)).

Údaje o zmene doby nájmu je potrebné evidovať, je to z dôvodu, že evidencii podliehajú len zmluvy s určitým časovým obdobím a informácie o dobe nájmu v r. celkom určite je zapísaná v USRR (Príloha 3 Pravidiel na udržiavanie Jednotného štátny register práva k nehnuteľnostiam a transakcie s nimi, schválené nariadením vlády Ruskej federácie z 18. februára 1998 č. 219; ďalej len Pravidlá pre zachovanie USRR).

Povinná bude aj evidencia zmlúv o ukončení nájomnej zmluvy, keďže v tomto prípade dôjde k zmenám v USRR o zrušení zápisu o zániku práva nájmu (časť VI. Pravidiel pre zachovanie zmluvy o prenájme) .

Ak sa zmenili bankové údaje zmluvnej strany nájomnej zmluvy, tieto zmeny nie je potrebné registrovať, keďže zmena bankových údajov zmluvných strán registrovanej nájomnej zmluvy nepodlieha štátnej registrácii (uznesenie Federálneho protimonopolného úradu Služba Ďalekého východu zo dňa 9. marca 2010 č. F03-994 / 2010 vo veci č. A51- 8558/2009).

Štátna povinnosť za registráciu dodatočných zmlúv k nájomnej zmluve, ako aj za registráciu výpovede nájomnej zmluvy sa účtuje v rovnakej výške ako za štátnu registráciu nájomnej zmluvy (LIST OF THE FTS of RUSSIA č. 04-3-09/597 zo dňa 1. novembra 2005).

Čo si myslíte o článku „Zápis nájomnej zmluvy“? Komentujte to, prosím!