Проблеми державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. Проблеми державної реєстрації прав на нерухомість та угод з ним Проблеми державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та угод з ним

УДК 347.13

Н. А. Санісалова

ГРОМАДЯНСЬКО-ПРАВОВІ ПРОБЛЕМИ ДЕРЖАВНОЇ РЕЄСТРАЦІЇ ПРАВ НА НЕРУХОМУ МАЙНА І УГОДА З НИМ

У статті розглядаються проблемні аспекти, пов'язані з оформленням угод з нерухомим майном, проводиться співвідношення обов'язкової письмової форми договору, що вимагає державної реєстрації речових і самої державної реєстрації речових угоди з правовим последствиям. Автором виявлено особливості правового положення сторін договору купівлі-продажу житлового приміщення у разі виконання продавцем зобов'язання перед покупцем щодо передачі об'єкта нерухомості, але до моменту реєстрації переходу права власності до покупця, розглянуто дискусійні питання щодо вибору належного способу судового захистуінтересів сторони, контрагент якої ухиляється від здійснення державної реєстрації.

Угоди з нерухомим майном становлять значну частину російського майнового обороту. Така ситуація обумовлена залученням у цивільний оборот дедалі більшої кількості об'єктів нерухомості, і навіть відносною новизною, складним складом і недостатньою ясністю законодавства, регулюючого угоди з нерухомістю.

Специфіка правового режиму нерухомого майна полягає в тому, що виникнення, перехід, обмеження або припинення права власності та інших речових прав (іпотека, сервітут), а також деяких зобов'язальних (оренда, довірче управління) прав на нього відбуваються в особливому порядку, що вимагає дотримання письмової форми та обов'язкової державної реєстрації, за винятком прав на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання та космічні об'єкти, реєстрація яких здійснюється у спеціальних державних реєстрах, що ведуть по кожному виду об'єктів (наприклад, джерела підвищеної небезпеки реєструються у різних інспекціях з метою покладання на їх власників цивільно-правової відповідальності у разі завдання ними майнової або моральної шкоди).

Обов'язкова державна реєстрація здійснюється відповідно до Федерального закону від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майноі угод із ним» . Проведена державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права (п. 1 ст. 2 Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним») та засвідчується свідоцтвом про державну реєстрацію прав на нерухоме майно.

Встановлення цієї норми означає, що доти, доки судовому порядкуне оскаржено зареєстроване право (право, а чи не запис про державної реєстрації речових), переважають у всіх цивільних правовідносинах діє принцип непорушності права, що пройшов процедуру державної реєстрації речових. Водночас у рамках судового процесудержавна реєстрація не пов'язує суд як винятковий, незаперечний доказ права на нерухому річ.

Відповідно до ст. 425 ДК РФ договір набирає чинності та стає обов'язковим для сторін з моменту його укладання. Договір, що підлягає державної реєстрації речових, вважається укладеним з його реєстрації, якщо інше встановлено законом (ст. 433 ДК РФ). Важливо враховувати, що необхідність здійснення реєстрації пов'язана не з дотриманням форми правочину з нерухомістю, а з визначенням моменту переходу права власності на неї від продавця до покупця (ст. 132, 223 ЦК). Роз'яснення з цього питання містяться також у Інформаційному листі ВАС РФ від 13.11.1997 р. № 21 «Огляд практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості» (п. 3), у п. 14 Постанови Пленуму ВАС РФ від 25.02. 1998 р. № 8 «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав». Тут виникає питання: яка роль державної реєстрації - правовстановлююча чи правопідтверджуюча? Як зазначає О. Ю. Скворцов, «оскільки виникнення (зміна, перехід, обтяження, припинення) права на нерухому річ поставлено в залежність як мінімум від двох юридично значущих фактів - угоди та державної реєстрації - даному випадкуможна говорити про складний фактичний склад переходу права, в якому державна реєстрація виконує функції особливого юридичного факту». Отже, «дійсність правничий та угоди з нерухомістю обумовлюються як волевиявленням сторін щодо об'єкта нерухомості, оформленим як договору, а й актом визнання і підтвердження з боку держави від імені уповноважених органів, здійснюють реєстрацію права чи угоди» (п. 1 ст. 2 Закону про державну реєстрацію прав на нерухомість). Як юридичний акт держави, який визнає і підтверджує юридичні факти, що відбулися, державна реєстрація угоди за змістом ст. 158, 160, 163, 165, 434 ЦК України не належить до її форми. Угоди здійснюються у належній формі до державної реєстрації без участі реєструючого органу держави, який не може втручатися у здійснення сторонами цивільних прав на власний розсуд та порушувати принцип свободи договору. За недотримання вимог закону про державну реєстрацію правочину, згідно з буквальним тлумаченням п. 1 ст. 165 ДК РФ, така угода є нікчемною лише у тих виняткових випадках, коли це прямо встановлено законом. Надання вчиненому у належній формі договору за відсутності державної реєстрації речових статусу «ув'язненого» є особливим правовим наслідком, яке слід плутати з нікчемністю угоди. Саме собою відсутність державної реєстрації угоди з нерухомістю, за її відповідності іншим вимогам закону, не є підставою для визнання такої угоди недійсною. Але має місце й інша думка про те, що угода, що підлягає державній реєстрації, але не зареєстрована в встановленому порядку, нікчемна , що призводить до змішання понять неукладеного та недійсного договорів.

З викладеного випливає, що вчинення у належній формі правочину, що вимагає державної реєстрації без здійснення останньої, породжує певні правові наслідки, а саме право сторін здійснити її державну реєстрацію, та їх обов'язок – не ухилятися від її державної реєстрації. Між сторонами виникає обов'язок-

ное правовідносини, змістом якого є здійснення державної реєстрації вчиненого у належній формі договору.

З приводу правової природи державної реєстрації речових Конституційним Судом РФ сформульована правова позиція, яка полягає в тому, що державна реєстрація покликана лише засвідчити з боку держави юридичну силу відповідних правовстановлюючих документів. Тим самим державна реєстрація створює гарантії належного виконання сторонами зобов'язань і, отже, сприяє зміцненню громадянського оборотута її стабільності в цілому. Вона не зачіпає самого змісту зазначеного суб'єктивного громадянського права, не обмежує свободу договорів, юридичну рівність сторін, автономію їхньої волі та майнову самостійність і тому не може розглядатися як неприпустиме довільне втручання держави у приватні справи або як обмеження прав людини та громадянина. Звідси висновок, що реєстрація є і формою громадського контролю над діями приватних осіб, здійснюють свої суб'єктивні громадянські права у сфері приватного права, виявляє взаємозалежність цих двох галузей реалізації прав. Це стабілізує вплив на ринок нерухомості, надає впевненості його учасникам, різко знижує можливості зловживань у сфері обороту нерухомого майна. На думку дослідників, діяльність інституту державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним спрямована на створення єдиного банку даних з нерухомості і, тим самим, дозволяє уникнути зловживань, що допускаються на практиці, орієнтована на захист прав і законних інтересівгромадян та юридичних осіб, дозволяє здійснювати державний контроль за законністю угод, що здійснюються з нерухомістю, на користь як самих учасників, так і третіх осіб.

У той самий час право, що виникло з угоди, дійсне лише з його юридичного визнання державним органом, що здійснює реєстрацію. Однак, як справедливо зазначалося в юридичній літературі, незважаючи на те, що в період між укладенням угоди та державною реєстрацією переходу права покупець нерухомого майна ще не придбав речового правана нього, ця обставина не означає відсутності правового зв'язку, зобов'язання між сторонами по угоді, що стосується лише контрагентів за договором та не впливає на їх взаємовідносини з третіми особами.

Обов'язкова державна реєстрація передбачена для договорів купівлі-продажу житлових приміщень (п. 2 ст. 558 ЦК), а також частки у праві спільної власностіна дані об'єкти; договорів міни житлових приміщень (п. 2 ст. 567 ЦК), частки у праві спільної власності на них (ст. 251); договорів купівлі-продажу підприємств (ст. 560 ЦК); договорів оренди будинків, споруд, нежитлових приміщень, земельних ділянок, ділянок лісового фондутерміном не менше одного року (п. 2 ст. 651 ЦК), оренди підприємств (п. 2 ст. 658 ЦК); договорів про заставу нерухомості, а також акцесорних угод, укладених для зміни правовідносин за зареєстрованими угодами (відступлення вимоги (ст. 389 ЦК), переведення боргу (ст. 391 ЦК), угоду про зміну зареєстрованого договору (п. 1 ст. 452 ЦК) , Відмова обдаровуваного прийняти дар (ст. 573 ЦК)). Законодавство не передбачає обов'язкової державної реєстрації інших угод, та важливо не

плутати реєстрацію угоди з реєстрацією переходу права або його обтяження, що виробляється щодо будь-якої угоди з нерухомим майном і не надає за її відсутності впливу на визнання правочину недійсним. Так, реєстрація переходу права власності на нерухоме майно (ст. 551 ДК) означає реєстрації самого договору купівлі-продажу, і, керуючись вказівками ВАС РФ, договір вважається укладеним з його підписання відповідно до п. 1 ст. 433 ГК РФ, а чи не з державної реєстрації речових . Для сторін договір набирає чинності з його підписання. Роль державної реєстрації переходу права власності на нерухомість до покупця полягає в тому, що після реєстрації покупець стає власником нерухомого майна в очах третіх осіб. До такої реєстрації укладений договір обов'язковий лише продавця і покупця, яким у покупця виникає право вимоги від продавця його виконання - передачі проданого об'єкта нерухомості, і якщо продавець ухиляється від державної реєстрації речових переходу права власності чи угоди, покупець вправі вимагати реєстрації у судовому порядке , а також вимагати відшкодування збитків, понесених у зв'язку з ухиленням продавця від державної реєстрації, а у продавця - право вимагати його оплати (потрібно враховувати, що сторони в договорі можуть передбачити різні варіанти виконання договору стосовно моменту державної реєстрації переходу права, наприклад оплата або фактична передача нерухомості після акта реєстрації). Насправді виникали проблеми, пов'язані з розпорядженням нерухомим майном тією чи іншою стороною договору до здійснення реєстрації переходу права власності на неї. Судово-арбітражна практика визнає такі дії (зокрема, покупця, який став власником майна) неправомірними, зважаючи, передусім, інтереси третіх осіб (кредиторів продавця), які можуть звернути стягнення на нерухоме майно досі припинення права власності продавця, тобто. до реєстрації переходу права власності до покупця. Що стосується кредиторів покупця, вони не мають права претендувати на задоволення своїх вимог за рахунок цього майна. Певним своєрідністю відрізняється правове становище продавця, який виконав зобов'язання перед покупцем з передачі об'єкта нерухомості, досі реєстрації переходу права власності до покупателю. У цьому випадку продавець зберігає право власності на нерухомість і, отже, має правомочність власника, зокрема розпорядженням. Проте покупець має статус титульного власника, т.к. має непроданим нерухомим майном на законному підставі. Отже, в подібної ситуаціїжодна із сторін не може розпорядитися відповідним об'єктом нерухомості. Ця обставина підтверджується і офіційною позицією ВАС РФ. Отже, будь-яка угода з розпорядження об'єктів нерухомості, вчинена покупцем, недійсна як така, що суперечить закону, а вчинена продавцем - порушує умови договору і тягне за собою відповідальність за його невиконання. Особливі правила встановлені законодавством щодо договору купівлі-продажу підприємства, коли момент передачі підприємства покупцю не збігається з моментом переходу до нього права власності на це підприємство, що визначається датою державної реєстрації права власності.

венності. Однак, не будучи власником переданого підприємства (до реєстрації), покупець отримує право розпоряджатися майном підприємства тією мірою, якою це необхідно для реалізації цілей придбання. І, відповідно, продавець, який зберігає право власності на передане підприємство досі державної реєстрації речових, позбавляється такого права (ст. 564 ДК РФ).

Потрібно враховувати, що сам факт реєстрації переходу права власності на об'єкт нерухомості до покупця не впливає на зобов'язання сторін за договором продажу нерухомості та не є підставою для їх припинення. При вирішенні спорів за вимогами продавців про розірвання договорів продажу нерухомості, за якими здійснено державну реєстрацію переходу до покупця права власності, арбітражні суди враховують, що якщо покупець нерухомості зареєстрував перехід права власності, але не сплатив майно, продавець на підставі п. 3 ст. 486 ГК РФ вправі вимагати оплати нерухомості та сплати відсотків за ст. 395 ЦК України. У тих випадках, коли законом або договором передбачено можливість розірвання договору з поверненням отриманого сторонами за договором, реєстрація переходу права власності на продане майно не перешкоджає розірванню договору на підставах, передбачених ст. 450 ГК РФ, у тому числі і у зв'язку з несплатою покупцем майна.

Незважаючи на те, що судова практика з питань, пов'язаних із застосуванням Федерального закону«Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод із ним», складається протягом тривалого часу, багато норм цього Закону продовжують залишатися дискусійними, а питання їх тлумачення – невирішеними. Свідоцтво цьому - велика кількість суперечок і відсутність однаковості в арбітражно- судовій практиці. Зокрема, виникає чимало питань щодо вибору належного способу судового захисту інтересів сторони, контрагент якої ухиляється від здійснення державної реєстрації. Суперечки навіть виникають у тому, у разі бездіяльність відповідача слід кваліфікувати як ухилення від державної реєстрації речових права. Чи мало місце, якщо позивач не звертався до реєструючого органу із заявою про реєстрацію договору і не пред'являв до відповідача таких вимог? Одні правозастосовники вважали, що в такому разі факт ухилення позивачем не доведений, інші вважали, що достатньо встановлення факту самого бездіяльності з боку відповідача, а самі заперечення відповідача проти позову розцінювалися судами як його намір ухилитися від реєстрації договору. Щоб уникнути подібних негативних наслідківсторонам слід у договорі детально прописувати обов'язки (наприклад, повідомляти про зміну місця проживання) та порядок дій сторін щодо здійснення державної реєстрації, а також вказувати термін таких дій. Оскільки чинним законодавством не встановлено будь-яких визначених строків здійснення державної реєстрації, при встановленні таких строків слід керуватися ст. 314 ЦК України. Як зазначає суддя Д. С. Васильєв: «Відсутність чіткого визначення форми судового захисту у нормах ст. 165, 551 ДК РФ призвело до того, що в суди пред'являються позови під всілякими найменуваннями: про примусову реєстрацію, про примус до державної реєстрації, про зобов'язання відповідача взяти участь у реєстрації, про зобов'язання

установі з реєстрації зареєструвати угоду (перехід права), про реєстрацію угоди (переходу права)». Причому кожен із перелічених видів позовів у тому чи іншою мірою суперечить законодавству та не зовсім правильно відображає суть реєстраційної дії, повноваження реєструючих органів та судів. Позов про державну реєстрацію права не може бути визначений як виконавчий позов, т.к. у разі винесення судом рішення відповідно до Закону про реєстрацію «угода (перехід права) реєструється відповідно до рішення суду», що виключає подальшу участь відповідача у реєстрації угоди (переходу права). Покладання на установу з реєстрації обов'язку зареєструвати правочин (перехід права) також не є правильним, оскільки така дія є мірою державного примусу до органу, який не допустив правопорушення, та порушує заявний характер реєстрації. Щодо позову про реєстрацію, то саме судове рішення безпосередньо не є юридичним фактом, з моменту вступу до законну силуякого правочин вважається укладеним, а право власності - таким, що виник або перейшов. Таким юридичним фактом є рішення суду, а державна реєстрація угоди (переходу права). На практиці часто вважають правильнішим пред'являти позов про визнання права власності на об'єкт нерухомості, що надалі не викличе питань при реєстрації (погодимося, але щодо права на самовільне будівництво, безгосподарні речі тощо). Але, з іншого боку, коли право (перехід права) засноване на незареєстрованому договорі про відчуження нерухомого майна, пред'явлення позову про визнання права власності нічого очікувати адекватним способом захисту, т.к. право ще виникло. Найвірнішим є пред'явлення позову про визнання права регистрации. Тому можна погодитися з думкою Д. С. Васильєва, який пропонує використовувати позов про державну реєстрацію права, змістом якого є вимога до суду

про визнання угод (переходу прав) такими, що підлягають державній реєстрації на підставі заяви однієї зі сторін договору, а його предметом - визнання права сторони зареєструвати договір про відчуження нерухомості незалежно від участі іншої сторони.

Часто трапляються помилки, коли особи заперечують запис про державну реєстрацію, а не зареєстроване право. Наприклад, державне підприємство «Редакція літературно-художнього ілюстрованого журналу «Кіносценарії» звернулося до Арбітражного суду з позовом до Департаменту державного та муніципального майна про визнання недійсним свідченняна право власності на будинок, виданий закритому акціонерному товариству «Тіскіно». Але оскільки державна реєстрація в силу ст. 2 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість є юридичним актом визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу чи припинення прав на нерухоме майно, у судовому порядку може бути оскаржене зареєстроване право, а не запис про реєстрацію. Тому відповідачем на таку вимогу є також правовласник зареєстрованого права. Подібний підхід до формулювання позовних вимогзнайшов закріплення і в судово-арбітражній практиці.

Слід зазначити, що ДК РФ і Федеральним законом «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» не урегу-

льовані відносини, що виникають у разі припинення правоздатності однієї зі сторін до здійснення державної реєстрації переходу права власності. Водночас померлі громадяни та ліквідовані в установленому порядку юридичні особи не можуть вважатися такими, що ухиляються від державної реєстрації права, отже, учасники цивільних правовідносин ніяк не захищені від подібних випадків. В даному випадку, можливо, інтереси сторони можуть бути захищені в порядку застосування наслідків недійсності нікчемного правочину та повернення всього отриманого за договором, або має здійснюватися державна реєстрація на підставі рішення суду за аналогією закону як при ухиленні однієї зі сторін від здійснення державної реєстрації (з огляду на п. 1 ст.6 ГК РФ)1, , думається, що можна застосувати п. 1 ст. 1112 ЦК ДФ, зобов'язавши спадкоємців, які прийняли спадщину (в даному випадку та щодо майнового обов'язку), взяти участь у здійсненні державної реєстрації.

Таким чином, законодавство про державну реєстрацію прав та угод з нерухомим майном, про нерухомість як об'єкт цивільних прав має удосконалюватися, враховуючи, перш за все, проблеми,

що виникають у правозастосуванні, і навіть зміни громадських відносин, складаються щодо такого майна.

Список літератури

1. Відомості Верховної. – 1997. – № 17. – Ст. 1913.

2. Вісник ВАС РФ. – 1998. – № 1. – С. 81-90.

3. Вісник ВАС РФ. – 1998. – № 10. – С. 14-21.

4. Скворцов, О. Ю. Угоди з нерухомістю в комерційному обороті (навчально-практичний посібник) / О. Ю. Скворцов. - М.: "Волтерс Клувер", 2006. / / УПС "Гарант". Версія від 26.03.06.

5. Вітрянський, В. В. Договір продажу нерухомості / В. В. Вітрянський // Вісник ВАС РФ. – 1999. – № 9.

6. Козир, О. М. Поняття нерухомого майна в російському цивільному праві. Угоди з нерухомістю / О. М. Козир // Закон. – 1999. – № 4. – С. 22.

7. Пункт 14 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 лютого 1998 № 8 // Вісник ВАС РФ. – 1998.- № 10.

8. Визначення Конституційного СудуРФ від 5 липня 2001 р. № 132-О «Про відмову у прийнятті до розгляду скарги закритого акціонерного товариства«РЕБАУ АГ» на порушення конституційних правта свобод пунктом 1 статті 165 та пунктом 3 статті 651 Цивільного кодексу Російської Федерації»// ВКС РФ. -

9. Коментар до Цивільного кодексу РФ, частини першої / відп. ред. О. Н. Садіков. -М., 1998. – С. 278.

10. Бюлетень Міністерства юстиції РФ. – 1998. – № 1. – С. 46.

11. Брагінський, М. І. Коментар до закону Російської Федерації «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» / М. І. Брагінський. – М., 1998. – С. 4.

12. Цивільне право: підручник / за ред. А. П. Сергєєва, Ю. К. Толстого. - М.: Проспект, 1997. - Ч. 2. - С. 98.

1 Висновок про те, що при розгляді позову про реєстрацію правочину (переходу права) у разі ліквідації організації-продавця до здійснення реєстрації правочину необхідно застосовувати п. 3 ст. 165 ГК РФ за аналогією, міститься в Постанові Президії Вищого Арбітражного суду РФ від 27 травня 2003 № 1069/03.

13. Пункт 3 Огляду практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості (інф. Лист ВАС РФ від 13.11.1997 р. № 21) // Вісник ВАС РФ. – 1998. – № 1. – С. 82-83.

14. Вітрянський В. Купівля-продаж нерухомості / / УПС «Консультант плюс». -

15. Пункт 2 Огляду практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості (інф. Лист ВАС РФ від 13.11.1997 р. № 21) // Вісник ВАС РФ. – 1998. – № 1. – С. 82.

16. Постанова Пленуму від 25 лютого 1998 р. № 8 «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав» // Вісник ВАС РФ. – 1998. – № 10. – С. 18.

17. Васильєв, Д. С. Питання розгляду судами справ за позовами про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним / Д. С. Васильєв // Відомості Верховної Ради. - 2006. - № 2.

18. Пономарьова, Н. Г. Коментар до арбітражної практики з операцій з нерухомістю / Н. Г. Пономарьова // УПС «Гарант». – 2005.

19. Постанова Президії ВАС РФ від 8 липня 2003 № 1048/03 // Вісник ВАС РФ. – 2003. – № 12.

20. Постанова Президії ВАС РФ від 14 жовтня 2003 № 4849/03 // Вісник ВАС РФ. – 2004. – № 2. – С. 32-35.

21. Постанови Президії Вищого Арбітражного суду РФ від 27 травня 2003 № 1069/03 // Вісник ВАС РФ. – 2003. – № 10.

Стаття присвячена дослідженню законодавчих протиріч у сфері державної реєстрації договору іпотеки та самої іпотеки, розроблення пропозицій щодо їх усунення. Автором зроблено висновок про необхідність державної реєстрації угод з нерухомим майном та збереження лише реєстрації прав на нерухоме майно.

Договір про іпотеку та сама іпотека як обмеження (обтяження) речового права на об'єкт нерухомого майна підлягають державній реєстрації в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод із ним. Державна реєстрація іпотеки здійснюється за місцем знаходження майна, що є предметом іпотеки.

Державна реєстрація прав на нерухомість є юридичним актом визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу чи припинення прав на нерухоме майно відповідно до Цивільного кодексу РФ. Державна реєстрація є єдиним підтвердженням існування зареєстрованого права. Зареєстроване право на нерухоме майно може бути оскаржене лише у судовому порядку. Державна реєстрація прав проводиться по всій території Російської Федерації шляхом внесення записів до Єдиного державний реєстрправ на нерухоме майно та угод із ним. Відмова у реєстрації прав або ухилення відповідного органу від державної реєстрації може бути оскаржені зацікавленою особоюу судові органи.

Державній реєстрації підлягають право власності та інші речові права на нерухоме майно та правочини з ним. Поряд із державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно підлягають державній реєстрації обмеження (обтяження) прав на нього, у тому числі сервітут, іпотека, довірче управління, оренда.

Зміст ст. 131, 164, 223 та інших статей ГК РФ і Федерального закону від 21 липня 1997 р. N 122-ФЗ (в ред. від 22.07.2008) «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» дозволяє зробити висновок, що нерідко потрібна подвійна реєстрація: по-перше, наявності, виникнення, припинення, переходу, обмеження (обтяження) прав на нерухоме майно; по-друге, угод із нерухомим майном. У цьому угода, підлягає державної реєстрації речових, породжує правничий та обов'язки з її державної реєстрації речових (ст. 164 ДК РФ); права на майно, що підлягають державній реєстрації, виникають з реєстрації відповідних прав нею (п. 2 ст. 8 ДК РФ).

Відповідно до законодавства договір про іпотеку підлягає обов'язковій державній реєстрації. Слід зазначити, що нині скасовано обов'язкове нотаріальне посвідчення договору про іпотеку, потрібна лише державна реєстрація договору. У зв'язку із цим посилюється відповідальність державних реєстраторів. На підвищення надійності держреєстрації прав Федеральний закон від 16 липня 1998 р. N 102-ФЗ (в ред. від 13.05.2008) «Про іпотеку (заставу нерухомості)» (далі — Закон про іпотеку) у п. 1 ст. 20 передбачає, щоб до реєструючого органу зверталися одразу дві сторони договору про іпотеку, подаючи спільну заяву. Раніше коли договір про іпотеку засвідчував нотаріус, достатньо було заяви тільки однієї зі сторін. При цьому це правило зберігається для тих, хто звернувся до нотаріуса добровільно.

Водночас у п. 1 ст. 29 ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» зазначено, що державна реєстрація іпотеки проводиться на підставі заяви заставника або заставоутримувача, що суперечить положенням Закону про іпотеку. Оскільки названа норма є загальною, вона в цей період має поширюватись і на випадки, коли нотаріус договір про іпотеку не засвідчує.

Вважаємо, що у цьому випадку має застосовуватися Закон про іпотеку, оскільки він є спеціальним і у ньому закріплені особливості державної реєстрації речових іпотеки. Цей висновок випливає із п. 5 ст. 29 ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», який встановлює, що особливості державної реєстрації речових іпотеки можуть передбачатися також Законом про іпотеку.

Водночас, щоб уникнути суперечностей, необхідно внести зміни до п. 1 ст. 29 ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», привівши його у відповідність до п. 1 ст. 20 Закону про іпотеку, що дозволить усунути зловживання цими протиріччями з боку несумлінних учасників правочину, а також створити стійкість громадянського обороту у сфері іпотечного кредитування. Пункт 1 ст. 29 ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» пропонуємо викласти у такій редакції:

«Державна реєстрація іпотеки, що виникає в силу договору про іпотеку, здійснюється на підставі спільної заяви заставника та заставоутримувача. Державна реєстрація іпотеки, що виникає в силу нотаріально засвідченого договору про іпотеку, здійснюється на підставі заяви заставника або заставоутримувача. До заяви додається договір про іпотеку разом із зазначеними у договорі документами».

У Законі про іпотеку державної реєстрації речових відведено ціла глава, яка переважно дублює положення Федерального закону «Про державної реєстрації речових прав на нерухоме майно і угод із нею». Це з тим, що у момент прийняття названих нормативних актів невідомо було, який їх буде прийнято раніше, тому законодавець запровадив у Закон про іпотеку главу про державної реєстрації речових іпотеки. У той же час необхідно відзначити особливість, яку передбачив Закон про іпотеку, — подання для державної реєстрації іпотеки, крім іншого, документа, що підтверджує виникнення забезпеченого іпотекою зобов'язання.

Для державної реєстрації речових іпотеки, що виникає в силу договору про іпотеку, повинні бути представлені:

Договір про іпотеку та її копія;

Документи, зазначені в договорі про іпотеку як додатки;

Документ про сплату державного мита;

Інші документи, необхідних державної реєстрації речових іпотеки відповідно до законодавством РФ про державної реєстрації речових прав на нерухомого майна і угод із нею.

Якщо права заставоутримувача засвідчуються заставною, до органу, який здійснює державну реєстрацію прав, одночасно з документами, зазначеними вище, надаються також:

Заставна, зміст якої має задовольняти вимоги п. 1 ст. 14 Закону про іпотеку, за винятком вимоги щодо дати видачі заставної та відомостей про державну реєстрацію іпотеки, та її копія;

Документи, названі в заставній як додатки, та їх копії.

Іпотека з закону також підлягає державної реєстрації речових, але у разі не потрібно подання окремої заяви, і навіть сплати державного мита. Державна реєстрація іпотеки з закону здійснюється одночасно з державною реєстрацією права власності особи, чиї права обтяжуються іпотекою, якщо інше встановлено федеральним законом. Права заставоутримувача з іпотеки в силу закону можуть бути засвідчені заставною.

Договір про іпотеку з державної реєстрації речових вважається укладеним і набирає чинності. Недотримання вимог про державну реєстрацію договору про іпотеку тягне за собою його недійсність. Таким чином, договір про іпотеку вважається укладеним і набирає чинності з його державної реєстрації, а право застави виникає з виникнення зобов'язання, забезпеченого іпотекою.

Необхідно враховувати, що законодавець передбачає державну реєстрацію договору про іпотеку (п. 3 ст. 339 ГК РФ та п. 2 ст. 10 Закону про іпотеку) та самої іпотеки (п. 1 ст. 20 Закону про іпотеку) як обмеження (обтяження) речового права на об'єкт нерухомого майна, тому не слід змішувати ці дві різні, хоч і взаємопов'язані процедури. Спочатку реєструється договір, а вже потім — обтяження права, що виникло з нього.

Сам інститут державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та угод із нею націлений створення гарантій права власності на нерухоме майно. Система державної реєстрації, здійснюючи облік і реєстрацію об'єктів нерухомості та закріплюючи їхню приналежність конкретним суб'єктам, зрештою забезпечує праву власності на нерухоме майно необхідну доказовість та правомірність. Введення даного інституту зумовило створення єдиного банку даних з нерухомості і цим дозволило уникнути зловживань, що допускаються на практиці. Державний контроль за законністю угод, що здійснюються з нерухомістю, встановлений на користь як самих учасників, так і третіх осіб. Однак існування одночасно державної реєстрації договору про іпотеку та реєстрації самої іпотеки як обтяження майна є зайвим.

У силу законодавства РФ предметом державної реєстрації є права на нерухоме майно, угоди з нерухомим майном та обтяження (обмеження) прав на нерухоме майно, але при цьому немає чітких підстав для класифікації, що дозволяють визначити, які саме дії з нерухомим майном підлягають реєстрації. У зв'язку з цим спостерігається необґрунтоване розширення предмета реєстрації.

Ряд протиріч містить сама ст. 131 ДК РФ, яка встановлює у пункті першому обов'язковість державної реєстрації речових саме прав на нерухоме майно, а п. 3 що вказує на орган, який здійснює реєстрацію як прав на нерухоме майно, а й угод із нею, тобто. у цьому пункті йдеться «про зареєстроване право чи угоду». На реєстрацію угод зазначається у ст. 164 ЦК України з посиланням на випадки, передбачені ст. 131 ЦК України. Тим часом у самій ст. 131 ЦК України такі випадки безпосередньо не вказуються. З наведеного прикладу видно, що у нормах ДК РФ є протиріччя, які потрібно усунути законодавчо.

Чітких та обґрунтованих підстав для державної реєстрації правочинів у законодавстві не міститься, при цьому є явна суперечність положень, що встановлюють обов'язкову реєстрацію для одних угод та виключають її для інших. Наприклад, за загальному правилупри продажу нерухомості реєстрації договору не потрібно (ст. 550 ЦК України), але закріплюється обов'язковість державної реєстрації переходу права власності на нерухомість (ст. 551 ЦК України). У цьому ст. 558 ДК РФ під час продажу житлових будинків, квартир (їх частин) вказує на обов'язковість державної реєстрації договору продажу названих об'єктів.

Стаття 165 ЦК України встановлює, що угода, яка не пройшла державну реєстрацію, у випадках, встановлених законом, є недійсною (нікчемною). Однак сторону, що ухиляється, можна примусити до реєстрації. Відповідно до ст. 433, 558 ДК РФ договір, що підлягає реєстрації та не зареєстрований, не є укладеним. Враховуючи, що сторону, що ухиляється від державної реєстрації речових, можна примусити до реєстрації через суд, слід говорити про примушення до укладання договору.

Отже, аналіз правових норм, що регламентують питання державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, угод з нерухомим майном та обтяжень (обмежень) прав на нерухоме майно, виявив необґрунтовані відмінності у правовому регулюванні обороту окремих видів нерухомого майна, а також протиріччя правових норм ДК РФ, що визначають предмет державної реєстрації.

У зв'язку з цим вважаємо за доцільне скасувати державну реєстрацію угод з нерухомим майном, передбачивши державну реєстрацію лише прав на нерухому річ у цілому та іпотеки зокрема. Нині відсутність факту державної реєстрації речових договору іпотеки ставить під загрозу дійсність зобов'язальних правовідносин по угоді, що відповідає інтересам її сторін і забезпечує стабільність громадянського обороту. Договір іпотеки повинен вважатися укладеним та пов'язувати ув'язнених осіб з моменту його укладання. Підтверджувати ж цей факт державної реєстрації угоди немає необхідності. Проте право заставоутримувача у пріоритетному перед іншими кредиторами порядку вимагати задоволення з вартості закладеного майна має виникати з державної реєстрації речових самої іпотеки як обмеження (обтяження) чужого речового права. Реалізація у законодавстві даної позиції з цього питання зможе усунути заперечення правом зобов'язальних правовідносин щодо угоди за відсутності її реєстрації.

Необхідно зазначити, що обов'язкове поєднання реєстрації прав на нерухоме майно з реєстрацією угод з ним необґрунтовано ускладнює процес юридичного оформленнясторонами заставних правовідносин.

Таким чином, жорстка умова про обов'язкову державну реєстрацію договору іпотеки, за відсутності якої договір вважається нікчемним, є невиправданою та створює зайві труднощі для її сторін, тому в законодавстві слід передбачити лише державну реєстрацію самої іпотеки як обмеження (обтяження) чужого речового права. По суті, йдеться про державну реєстрацію обмеженого речового права на конкретний об'єкт нерухомості.

Глава 1. Державна реєстрація як діяльність (цивільно- правовий аспект)

§ 1 Юридична природадержавної реєстрації речових прав на нерухоме майно та угод з ним

§ 2 Суб'єкти, об'єкти та підстави державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та угод з ним

Глава 2. Цивільні права на нерухоме майно та угоди з ним, що підлягають державній реєстрації

§ 1 Загальна характеристикаправ та угод

§ 2 Особливості державної реєстрації речових прав на окремі об'єкти нерухомого майна

§ 3 Особливості державної реєстрації речових прав на окремі об'єкти нерухомого майна

Введення дисертації (частина автореферату) на тему «Правові проблеми державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та угод з ним»

Актуальність теми дослідження. Донедавна необхідність реєстрації договорів з приводу нерухомого майна вказувалося лише у кількох статтях Цивільного кодексу. Потреба у формуванні єдиної системи реєстрації прав на всі види нерухомого майна та всіх вчинених щодо цього майна угод була продиктована, насамперед підвищенням значущості угод з нерухомими речамиу цивільному обороті, а також необхідністю визначеності правового статусуокремих об'єктів нерухомого майна, встановлення єдиного порядку проведення державної реєстрації, однозначності тлумачення правил її здійснення суб'єктами Російської Федерації та органами місцевого самоврядуваннята підвищення захисту прав та інтересів учасників цивільного обороту.

З прийняттям Закону РФ від 21.07.1997 р. № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» створюються установи юстиції, основним завданням яких є державна реєстрація прав власників нерухомого майна та володарів інших підлягають державній реєстрації прав на нього , а також створення і ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, який призначений для ведення уніфікованої в межах Російської Федерації системи записів про права на нерухоме майно, про угоди з ним, а також про обмеження (обтяження) цих прав.

Тим часом досліджуваний правовий інститут не вільний від недоліків. Деякі аспекти державної реєстрації, на жаль, поки що не отримали належного правового регулювання. Багато, існуючі на даний момент, правові рішення потребують удосконалення та наукового обґрунтування. Значна кількість норм чинного законодавствапро державну реєстрацію викликають дискусії та численні суперечки серед дослідників та у ряді випадків неоднозначно оцінюються судовою практикою.

Проблема державної реєстрації речових прав на нерухоме майно була предметом широкого кола досліджень у вітчизняній правової науці. Але в даний час ситуація докорінно змінюється і відзначається значне підвищення інтересу дослідників до цього питання. Це пояснюється тим, що норми чинного законодавства є далеко недостатніми для забезпечення діяльності держави в області реєстрації прав на нерухомість, а в ряді випадків складається ситуація їх повного протиріччя сформованій практиці.

Інтереси економічного розвитку держави вимагають більш глибокого та всебічного дослідження проблем, що стосуються сутності та утримання системи державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, вирішення важливої проблеми визначення поняття державної реєстрації, визначення правового статусу суб'єктів досліджуваних відносин, вирішення проблем, що стосуються підстав державної реєстрації , питань співвідношення та відмежування системи реєстрації прав та системи реєстрації угод, а також безлічі проблем, що стосуються реєстрації прав та угод на окремі об'єкти нерухомості.

Викладені обставини, що дозволяють аргументувати актуальність проблем системи державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод із ним, визначили вибір автором цієї теми дослідження.

Метою дослідження є вивчення правових проблем системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та угод з ним, узагальнення російського та зарубіжного досвіду правового регулювання системи реєстрації, зіставлення існуючої практичної діяльності реєструючих органів чинним правовим нормам, а також вироблення на цій основі пропозицій щодо вдосконалення законодавства.

Відповідно до зазначеної мети поставлено такі завдання: - дослідити особливості змісту норм чинного законодавства про державну реєстрацію;

Визначити зміст основних понять, що використовуються у чинному законодавстві, що регулює сферу реєстрації;

Розкрити основні напрямки вдосконалення нормативно-правової бази, що регулює систему реєстрації;

Розглянути питання співвідношення реєстрації прав та угод з нерухомістю, а також проблеми, що виникають у процесі реєстрації угод та прав на окремі об'єкти нерухомого майна.

Об'єктом дослідження є норми вітчизняного та зарубіжного законодавства, що визначають правове регулювання сфери державної реєстрації, правозастосовна діяльність, пов'язана з реалізацією цих норм; а також основні науково-теоретичні концепції з проблематики досліджуваної теми.

Предметом дослідження виступають громадські відносиниу сфері державної реєстрації речових прав на нерухомого майна та угод із нею, погляди представників юридичної науки у досліджуваної області, практична діяльність установ, здійснюють процедуру державної реєстрації речових прав та угод з нерухомістю, особливості судової практики у цій сфері.

Методологічний базис даної роботи склав діалектичний підхід до вивчення правових явищ та процесів, що дозволяє бачити дані процеси та явища у їх розвитку, взаємодії, а також у суперечності один з одним.

Дослідження побудоване на критичному аналізі теоретичного матеріалу та підпорядковане логіці правозастосовного процесу.

У дисертації застосовуються загальнонаукові, спеціальні методи пізнання конкретно-історичний, системний, структурно-функціональний, порівняльно-правовий, нормативно-логічний, комплексний метод сходження від загального до приватного, від абстрактного до конкретного.

Теоретичну та емпіричну основу дослідження становлять наукові праці російських та зарубіжних учених у галузі історії держави, теорії держави та права, філософії права, конституційного, цивільного, цивільно-процесуального, адміністративного та міжнародного права.

Під час підготовки дисертації вивчено наукові праці вітчизняних учених, таких як: Є. Богданова, М.І. Брагінського, Б. Гонгало, В.Б. Ісакова, В.П. Камишанського, О.А. Красавчикова, І.А. Покровського, Н.А. Сиродоєва, Г.Ф. Шершеневича та інших., і навіть зарубіжних авторів: А. Кларка, А. Говарда, Д. Фрайдрихса, Ф. Баура, А. Гудмена, JI. Бекер та ін.

Наукова новизна дисертації проявляється в тому, що дана робота є одним з перших комплексних досліджень питань державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. У ній:

Виділяються основні ознаки, що узагальнюють російську та зарубіжні системидержавну реєстрацію;

Пропонується нове визначення документа, що встановлює право.

Аналізується проблема невідповідності норм закону, що стосуються державної реєстрації речових прав на підприємство як майновий комплекс, що склалася практиці;

Вперше порушується проблема реєстрації прав на земельні ділянки, призначені для використання у різних (під забудову, для оренди, під самовільно зведеними об'єктами нерухомого майна та ін.

На захист виносяться положення, у яких відбивається наукова новизна дисертаційного дослідження. 1. Державна реєстрація розглядається як правового інституту, і є сукупність правових норм, що регулюють суспільні відносини з приводу визнання та підтвердження спеціально уповноваженими органамидержави прав на нерухоме майно та роззмін даних прав; юридичного акта, що є адміністративно - правовим рішенням; правозастосовної діяльності реєструючих органів, а також як результат даної діяльності.

2. З метою приведення Закону про реєстрацію у відповідність із Цивільним Кодексом є доцільним внести уточнення до п. 1 ст. 12 Закону про реєстрацію РФ у частині конкретизації прав та угод, що підлягають державній реєстрації.

3. З метою одноманітного розуміння та застосування ст. 131 ГК РФ та ст. 4 Закону про реєстрацію бажано більш чітко визначити у них види прав та обмежень (обтяжень) цих прав, що підлягають державній реєстрації.

4. Видається доцільним визначити у ч. 1 ст. 130 чіткі критерії, згідно з якими майно може бути віднесене до нерухомого. Виключити із абз. 2 п. 1 ст. 130 ЦК вказівка на віднесення до нерухомих речей повітряних та морських суденвнутрішнього плавання, космічних об'єктів. Віднести їх у п. 2 зазначеної статті до рухомих речей з обов'язковою реєстрацією права на них у випадках, передбачених спеціальним Федеральним законом.

5. З метою одноманітного тлумачення та застосування правил ст. 164 ГК РФ і норм Закону про реєстрацію необхідно більш конкретно назвати у них види угод із земельними ділянками, що підлягають державній реєстрації;

6. Доцільно доповнити класифікацію об'єктів, запропоновану ст. 130 Цивільного Кодексу майновими комплексами як самостійна група;

7. Ввести та законодавчо закріпити єдиний порядок для реєстрації іпотеки житлових та нежитлових приміщень;

8. З метою вирішення проблем реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна, що утворилися внаслідок поділу одного об'єкта нерухомості, доцільно регламентувати як у нормах Закону про реєстрацію, так і в Цивільному кодексіпитання поділу об'єкта, зокрема, необхідно визначити кваліфікацію об'єкта, інакше кажучи, декларація про який вид об'єкта нерухомості підлягає державної реєстрації речових;

9. На законодавчому рівні слід визначити понятійний апарат договорів оренди будинків, споруд, нежитлових приміщень. Зафіксувати поняття "будівлі та споруди", а також "нежитлове приміщення" в нормах Цивільного кодексу;

10. Необхідно закріпити у нормах Закону про державну реєстрацію, а також у Цивільному кодексі положення, що передбачають державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень як самостійних об'єктів нерухомого майна;

11. Слід внести уточнення до ст. 5 ФЗ «Про іпотеку», щодо визначення правового статусу об'єкта іпотеки незавершеного будівництвом нерухомого майна.

У дисертаційному дослідженні містяться також інші пропозиції та висновки.

Теоретична та практична значущість дисертації полягає в обґрунтуванні рекомендацій та пропозицій автора щодо подальшого вдосконалення чинного законодавства у сфері державної реєстрації угод та прав на нерухоме майно.

Розглянуті в дисертації матеріали із судової практики дозволяють використовувати відповідні положення і в нормотворчому процесі та при їх практичному застосуванні.

Матеріал дисертації може бути використаний у навчальному процесі при вивченні відповідних розділів цивільного та адміністративного права, а також при підготовці та підвищенні кваліфікації фахівців для установ, які здійснюють процедуру державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.

Апробація результатів дослідження. Основні результати дисертаційного дослідження були предметом виступів дисертанта на підсумкових наукових конференціях кафедри цивільного процесуального та підприємницького права юридичного факультетуСамарського державного університету 2001 та 2002 рр., на ІІ регіональній наукової конференціїмолодих вчених « Актуальні проблемиприватноправового регулювання» у Самарському державному університеті, міжнародній науковій конференції студентів, аспірантів та молодих вчених «Молода наука XXI столітті» в Іванівському державному університеті, міжнародній науково-практичній конференції «Проблеми правового регулювання комерційної діяльності» у Самарській державній економічній академії.

Структура роботи визначено з урахуванням характеру та специфіки дослідження. Дисертація складається із вступу, двох розділів, що включають п'ять параграфів, висновків, списку використаних нормативно-правових актів, офіційних документів, судової практики та спеціальної літератури.

Схожі дисертаційні роботи за спеціальністю «Громадянське право; підприємницьке право; сімейне право; міжнародне приватне право», 12.00.03 шифр ВАК

Державна реєстрація прав, обтяжень прав та угод у цивільному обігу нерухомого майна 2011, кандидат юридичних наук Швабауер, Ганна Вікторівна
Цивільно-правові аспекти державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та угод з ним: На прикладі договорів оренди нежитлових приміщень у Республіці Північна Осетія-Аланія 2005 рік, кандидат юридичних наук Токаєва, Альбіна Султанівна
Законодавче забезпечення державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод із ним 2004 рік, кандидат юридичних наук Дзуцева, Маріанна Рамазанівна
Правовий режим об'єкта незавершеного будівництва: теорія та практика 2009 рік, кандидат юридичних наук Шалагінов, Костянтин Костянтинович
Придбання речових прав на новостворені об'єкти нерухомості: правове регулювання та державна реєстрація 2009 рік, кандидат юридичних наук Кіндєєва, Олена Агзамовна

Висновок дисертації на тему «Громадянське право; підприємницьке право; сімейне право; міжнародне приватне право», Ємельянова, Катерина Анатоліївна

Дані висновки, реалізація яких може призвести до значних негативним наслідкамдля майнового обороту (по суті ставляться під сумнів практично всі договори оренди нежитлових приміщень), ґрунтуються на єдиному висновку автора про те, що «поняття «будівля» дещо ширше і за смисловим значенням повністю охоплює поняття «нежитлове приміщення».

Прихильники того, що до оренди нежитлового приміщенняслід застосовувати правила оренди будівлі (споруди), на доказ своєї точки зору наводять лише логічні міркування щодо того, що нежитлове приміщення є частиною будівлі, у зв'язку з чим недоцільно до частини об'єкта застосовувати більш суворі правила, ніж до самого об'єкта.

Таким чином, договір оренди нежитлового приміщення підлягає державній реєстрації незалежно від терміну договору, договір оренди будівлі, - тільки якщо договір укладено терміном на один рік і більше, договір оренди підприємства, - також незалежно від терміну, а оренда кондомініуму практично не можлива.

Для виявлення відмінності правового статусу нежитлового приміщення від правового статусу будівлі (споруди) необхідно розглянути таке питання в аспекті семантичного значення нежитлового приміщення та будівлі (споруди), а також у світлі правової природи об'єктів.

Особливості деяких об'єктів нерухомого майна вже розглядалися раніше. Такі об'єкти як нежитлове приміщення та будівлі (споруди) ще не досліджувалися у цій роботі невипадково, оскільки це доречно буде здійснити у межах цього питання.

Легальне визначення терміна "будівля" дається Загальноросійським класифікаторівосновних фондів, затвердженим Постановою Держстандарту РФ від 26.12.1994 р. № 359, відповідно до якого, нежитлові будівлі - «являють собою архітектурно-будівельні об'єкти, призначенням яких є створення умов (захист від атмосферних впливів та ін.) для праці, соціально -культурного обслуговування населення та зберігання матеріальних цінностей. Будинки мають як основні конструктивні частини стіни і дах».

Легальне визначення приміщення визначено статтею 1 Федерального закону РФ від 15.06.1996 р № 72-ФЗ «Про товариства власників житла», відповідно до якого «Приміщення - одиниця комплексу нерухомого майна (частина житлового будинку, інший пов'язаний з житловим будинком об'єкт нерухомості) , виділена в натурі, призначена для самостійного використання для житлових, нежитлових та інших цілей, що перебуває у власності громадян або юридичних осіб, а також Російської Федерації, суб'єктів Російської Федерації та муніципальних утворень»Зрозуміло, ФЗ «Про товариства власників житла» дає визначення приміщення всередині житлового будинку, що, у свою чергу, не заважає зрівняти статус нежитлового приміщення у житловому будинку та нежитлового приміщення у нежитловому будинку.

Проаналізувавши зазначені вище визначення, можна дійти невтішного висновку, що зараз законодавством визначається відмінність таких об'єктів нерухомості як будинок і нежитлове приміщення.

Різний юридичний статусоб'єктів «нежитлове приміщення» та «будівля» встановлюється також статтею 1 Федерального закону від 21.07.1997 р. № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», згідно з якою: «нерухоме майно (нерухомість), права на яке підлягають державній реєстрації відповідно до цього Федерального закону, - земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єктиі всі об'єкти, які пов'язані із землею так, що їхнє переміщення без невідповідних збитків їх призначенню неможливе, у тому числі будівлі, споруди та нежитлові приміщення, ліси та багаторічні насадження, кондомініуми, підприємства як майнові комплекси».

Варто зазначити, що правовий режимбудівлі (споруди), відмінна від правової природи нежитлового приміщення, оскільки перші є нерухомістю лише за наявності нерозривного зв'язку із земельною ділянкою, а другі незалежно від такого зв'язку.

Отже, ґрунтуючись на нормах чинного законодавства є доцільним висновок, що договір оренди нежитлового приміщення, будучи договором оренди нерухомості, та не будучи договором оренди будинку або споруди, підлягає державній реєстрації незалежно від терміну, на який укладено такий договір. Відповідно до статті 433 ДК РФ: «Договір, що підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з його реєстрації, якщо інше не встановлено законом». Оскільки договір оренди нежитлового приміщення підлягає державній реєстрації, такий договір вважається укладеним тільки з моменту такої реєстрації. Отже, тільки з державної реєстрації речових договору оренди орендодавець зобов'язаний передати майно орендарю за плату у тимчасове володіння і користування чи тимчасове користування.

Судова практика свідчить про те, що при розгляді таких спорів суди виходили з того, що договір оренди нежитлових приміщень підлягає державній реєстрації незалежно від строку його укладання в силу п. 2 ст. 609 ГК РФ, а в разі відсутності державної реєстрації договір оренди нежитлових приміщень слід рахувати недійсною угодоюв силу п. 1 ст. 165 ЦК. РФ. Якщо одна із сторін договору ухиляється від його державної реєстрації, то інша сторона має право на підставі п. 3 ст. 165 ГК РФ пред'явити позов про обов'язок зареєструвати договір.

Відповідно до п. 3 ст. 165 ДК РФ у разі, якщо угода, яка вимагає державної реєстрації речових, скоєно у належної формі, але з сторін ухиляється від її реєстрації, суд вправі на вимогу з іншого боку винести рішення про реєстрацію угоди. З буквального змісту цієї норми годі було, що вона застосовується лише у випадках, коли за відсутності державної реєстрації речових угода вважається недійсною.

Цивільний кодекс не встановлює будь-яких особливих положень для угод, які за відсутності державної реєстрації вважаються незаключеними. Отже, можна дійти невтішного висновку, що вимога п. 3 ст. 165 ДК РФ носить загальний характер, і сторона, зацікавлена державної реєстрації речових угоди, вправі пред'явити до суду вимогу про її реєстрації і тоді, коли відповідно до законом угода за відсутності реєстрації вважається неукладеною.

Таким чином, коло питань, що стосуються договору оренди нежитлового приміщення, є досить широким і до кінця не вичерпано. Безліч думок, часте невідповідність теорії та практики з цього питання породжує необхідність перегляду та вдосконалення чинного законодавства, а також ретельне осмислення ситуації, що складається в системі державної реєстрації внаслідок виникаючих протиріч.

В даний час велике поширення у відносинах між юридичними особами та громадянами набув договору про пайову участь у будівництві житла (договір пайового будівництва).

У низці регіонів рекомендують, а в деяких вимагали реєструвати ці договори. Слід зазначити, що така практика немає нормативного обгрунтування. Саме громадянське законодавство віднесено до виняткового ведення РФ, отже, окремі її суб'єкти немає права приймати нормативні акти, які регулюють громадянські відносини(зокрема виникає питання про цивільно-правові наслідки порушення цієї вимоги).

У нормах Цивільного кодексу, як було зазначено раніше, немає загального правила про реєстрацію договорів з нерухомим майном (на відміну від реєстрації прав) і, відповідно, дані норми не встановлюють обов'язок реєструвати договір про пайове будівництво.

У юридичній літературі зустрічається думка, згідно з якою такий договір не може підлягати державній реєстрації, оскільки взагалі не є правочином з нерухомим майном. Ці договори мають предметом не саму нерухомість (наприклад, квартиру), а об'єднання спільних зусиль та грошових коштівдля створення у майбутньому. А на момент укладання такого договору нерухомості як такої ще не існує і тому угода не може бути зареєстрована. Але виконання договору (завершення будівництва, введення будинку в експлуатацію, оплата житла інвестором та передача йому квартири) уможливлює реєстрацію права власності інвестора на квартиру.

У рамках цього дослідження необхідно також звернути увагу на проблеми, що виникають у державній реєстрації договору іпотеки.

Державна реєстрація іпотеки стикається з безліччю складних і спірних питань, більшість яких виникає через протиріччя норм чинного законодавства, а в ряді випадків невідповідності їхній практиці, що склалася.

Донедавна практично існував єдиний порядок державної реєстрації речових іпотеки житлових і нежитлових приміщень. Після затвердження Інструкції про порядок реєстрації іпотеки житлового приміщення, що виникла в силу закону або договору, а також про порядок реєстрації зміни заставоутримувача у зв'язку із переходом прав вимог щодо іпотечних кредитів від 16.10.2000 р. (із змінами та доповненнями від 07.02.2003 р.) ) значно розширився перелік документів, що приймаються на державну реєстрацію2. Але положення Інструкції поширюються на іпотеку лише житлових приміщень, призначених для постійного проживання: індивідуальних житлових будинків, квартир, частин житлових будинків, частин квартир.

Отже, виникає питання з реєстрацією нежитлових приміщень, т.к. для одноманітного ведення Єдиного державного реєстру прав

1 Угоди з нерухомістю – оформлення без нотаріуса: державна реєстрація, зразки документів. -2-е вид., Випр. - М: Юрайт - М, 2001. С. 32.

2 Наказ Міністерства юстиції РФ № 289, Державного Комітету РФ з будівництва та житлово-комунального комплексу № 235, Федеральної Комісії з ринку цінних паперів№ 290 «Про затвердження інструкції про порядок реєстрації іпотеки житлового приміщення, що виникла в силу закону або договору, а також про порядок реєстрації зміни заставоутримувача у зв'язку з переходом прав вимог щодо іпотечних кредитів» від 16.10.2000 р. необхідно було б запровадити єдиний порядок реєстрації і для житлових, і для нежитлових приміщень.

Відповідно до п. 6. Ст. 12 ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», Єдиний державний реєстр прав складається з окремих розділів, що містять записи про кожен об'єкт нерухомого майна Розділ відкривається на початку реєстрації прав на об'єкт нерухомого майна та ідентифікується кадастровим чи умовним номером цього об'єкта.

Проте, Інструкція про порядок реєстрації іпотеки житлового приміщення визначає зовсім іншу практику. Пункт 13 Інструкції вказує, що запис до ЄДРП вноситься одночасно як про договір про іпотеку, так і обтяження права заставника (якщо момент укладання договору збігається з моментом виникнення основного зобов'язання). У цьому випадку номер реєстрації має бути один. До підрозділу III-4 вноситься запис про угоду. Відповідно виходить, що запис вноситься один, незважаючи на те, що кілька об'єктів. У підрозділ III-2, як визначається Інструкції, під тим самим номером реєстрації вносяться записи про іпотеку. Якщо закладається кілька об'єктів іпотеки, відповідно заповнюються підрозділи III-2 всіх розділів ЄДРП, що містять записи про ці об'єкти. І все ж таки, в даний час практика показує, що доцільно було б заводити лист угоди III-4 по кожному об'єкту, що передається в заставу, а також погашення двох листів (підрозділ III-4 і III-2) у разі припинення іпотеки по одному з об'єктів договору, враховуючи і той момент, що це зовсім не суперечить ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угоди з ним» та Правил ведення Єдиного державного реєстру прав.

Таким чином, можна зробити висновок, що введення в дію інструкції значною мірою вплинуло на практику процесу реєстрації, що склалася, і фактично перекреслило принцип присвоєння кожному реєстраційної діїіндивідуальний номер. Крім того, якщо за договором про іпотеку закладається кілька об'єктів, виникає наступне питання: заставоутримувачу має видаватися одне свідоцтво про реєстрацію права по всіх об'єктах або кілька свідоцтв щодо кожного? Адже якщо слідувати Інструкції та робити один запис про угоду (III-4) та кілька записів про іпотеку (Ш-2) під одним номером реєстрації, тоді достатньо видати одне свідоцтво, перерахувавши у ньому кілька об'єктів.

На практиці ще не зустрічалося звернення заставоутримувачів із заявою про видачу свідоцтва, і поки що таке питання виникає лише теоретично, але це може статися, і тоді в процесі державної реєстрації можуть виникнути проблеми.

Відзначаючи деякі особливості державної реєстрації речових іпотеки, хотілося б відзначити і наступний момент.

Державна реєстрація іпотеки як обтяження (обмеження) речового права на нерухоме майно тягне за собою наступне практично значуще наслідок. На підставі п. І ст. 43 Закону про іпотеку, за наявності кількох іпотек на той самий об'єкт нерухомості, встановлених у забезпеченні різних зобов'язань, питання про те, яка з іпотек є первісною, а яка наступною, підлягає дозволу на основі даних єдиного державного реєстру прав про дату державної реєстрації. іпотеки. Цією датою згідно з п. 5 ст. 20 Закону про іпотеку є день здійснення реєстраційного запису про іпотеку в Єдиному державному реєстрі прав. Отже, незважаючи на те, що виникнення права застави не залежить від державної реєстрації іпотеки як обтяження (обмеження) права власності (господарського відання) на предмет іпотеки, вирішення питання про первісний або наступний характер іпотеки залежить від дати зазначеної реєстрації. Це зумовлено насамперед наступним. Для чіткого розмежування попередніх та подальших іпотек необхідний об'єктивний, документально підтверджений критерій, максимально застрахований від можливих колізій. Саме таким критерієм є дата державної реєстрації іпотеки як обтяження (обмеження). Дата державної реєстрації договору про іпотеку як такий критерій використовуватися не може, оскільки, якщо основне зобов'язання виникає пізніше моменту укладання договору, реєстрація договору про іпотеку сама по собі до виникнення права застави і відповідно іпотеки як обмеження не призведе.

На особливий інтерес заслуговує ситуація реєстрації договору іпотеки незавершеного будівництвом об'єкта. Відповідно до ст. 5 ФЗ «Про Іпотеку» передбачається застава незавершеного будівництвом нерухомого майна, що зводиться на земельній ділянці, відведеній для будівництва в установленому законодавством РФ порядку, у тому числі будівель та споруд. Об'єктом у цьому випадку буде об'єкт незавершеного будівництва, і саме цей об'єкт буде внесений до даних Єдиного державного реєстру. Згодом будівництво буде завершено, об'єкт, відповідно, прийме зовсім інші характеристики і вважатиметься будівлею або спорудою, викликаючи деякі складнощі за її подальшої ідентифікації. І, таким чином, виникне питання: що вважати об'єктом іпотеки, коли державну реєстрацію вже проведено, та дані об'єкта вже внесено до Єдиного державного реєстру, який визначає саме об'єкт незавершеного будівництва? Дане питання на практиці викликає безліч спірних моментівта дискусій і, тим самим, змушує задуматися про внесення відповідних змін, як до норм чинного законодавства, так і до процесу державної реєстрації.

Висновок.

Правові проблемиСистеми державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним відрізняються особливою складністю та своїм різноманіттям. Складність таких проблем зумовлена багатьма факторами.

Перш за все, саму державну реєстрацію не можна розглядати лише в якомусь одному спектрі, оскільки даний інститут включає безліч значень і понять, найбільш детальне дослідження яких дозволяє зрозуміти і оцінити його особливості.

Складність полягає й у тому, що органи, на які законом покладено обов'язок здійснювати процес державної реєстрації ще далекі від досконалості, а найчастіше, їхня діяльність суперечить нормам чинного законодавства, а суб'єкти, що реєструють свої права на об'єкти нерухомого майна повною мірою не усвідомлюють всю серйозність та необхідність реєстрації, скептично визначаючи її як бюрократичну процедуру держави.

Дані проблеми викликані і тією обставиною, що питання нерухомого майна, його змісту та критеріїв, що є в основі його класифікації, є досить суперечливими та вимагають особливої увагизаконодавця.

Нерухомість характеризується різноманіттям властивостей, а також значною вартістю. Вона функціонує та звертається в умовах нестабільності російського законодавства та позицій державних структур, що кардинально змінилися відносин власності, нереальності у багатьох випадках прямого державного втручання у діяльність професійних структур на ринку нерухомості. За такої ситуації реконструкція системи відносин, пов'язаних із нерухомим майном, з метою приведення її до єдиної концептуальної побудови стає суттєвою проблемою для самих учасників цивільних правовідносин і, відповідно, вирішення цієї проблеми потребує розробки певних підходів з боку держави.

В сучасному світінерухомість, яка довго існувала в ролі пасивного об'єкта державної власності, перетворюється на вирішальний фактор, що надає значний вплив і на рівень добробуту фізичних осіб, і ефективність діяльності російських виробників. Крім того, через удосконалення законодавчої бази, зокрема, завдяки прийняттю нового Цивільного кодексу та Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», вона набуває нових характеристик і стає безпосереднім фактором економічного розвитку суспільства, залучаючи до цивільного обігу істотну частину об'єктів нерухомого майна, що, В даний час є досить важливим.

Закон про реєстрацію стає корінним переломним моментом у системі реєстрації прав на нерухомість та угод із нею. Він створює систему принципів державної реєстрації, визначає правове становище та сферу діяльності органів, які здійснюють процес реєстрації, регламентує порядок проведення процедури реєстрації, але головне, до Закону закладено ідею про те, що державній реєстрації підлягають не лише права, а й угоди з нерухомим майном.

І все ж, ухвалення Закону про державну реєстрацію не вирішило всіх проблем, пов'язаних із реєстрацією прав на нерухоме майно та угод із ним. Так, слід враховувати, що цей Законприйшов у середу, де вже склалася та вкоренилася певна система реєстрації. І дотепер мають місце численні суперечки та розбіжності між органами, які здійснюють державну реєстрацію угод та прав, а також органами, що проводять технічну інвентаризацію об'єктів.

Доречно також підкреслити, що нормативні акти, що існують на даному етапі, що регулюють сферу обороту нерухомості, часто суперечать один одному, а також містять безліч недоліків. Так, наприклад, відсутнє чітке правове регулювання одного з найважливіших об'єктів нерухомого майна – землі, що на практиці призводить до численних проблем. Неврегульованими залишаються питання, пов'язані з переходом прав на об'єкти незавершеного будівництва, і навіть не регламентований законодавцем питання щодо поділу об'єкта.

Ця ситуація підштовхує законодавця до серйознішого осмислення існуючого становища, а як і вимагає запровадження нових раціональних розробок нормативну базу, регулюючу сферу нерухомості, що передбачає враховувати як російський, а й зарубіжний досвід. У свою чергу, нормативна база зобов'язана забезпечити та впорядкувати процедуру реєстрації прав на нерухомість, діяльність суб'єктів цивільних правовідносин незалежно від їх видів, напрями їх діяльності, а також види угод з нерухомістю, які вони здійснюють.

Недосконалість законодавчої бази призводить і до того, що відсутній досить вільний обіг нерухомості, що існує на ринках зарубіжних країн. Крім того, це веде до посилення бюрократичних адміністративних перешкод, що заважають нормальному функціонуванню всієї системи державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, до нестачі кваліфікованих кадрів, а також складнощів у галузі документообігу. Збільшується кількість суперечок у сфері реєстрації прав та угод з нерухомістю, що підриває і так завантажену діяльність судів. У недостатній мірі забезпечено рівність прав під час укладання договорів між споживачем та професійним учасником ринку нерухомості, відсутня загальнодержавна політика формування правових умов діяльності у сфері обороту нерухомості. На жаль, існує дуже слабкий контроль та нагляд за діяльністю професійних учасників обороту нерухомості, що значно ускладнює процес формування у громадян та юридичних уявлень про цивілізованість та захищеність ринку нерухомості.

Таким чином, удосконалення законодавчої бази передбачає ліквідацію вищезгаданих причин, що гальмують встановлення нормального правового регулювання прав та угод з нерухомим майном та розвиток ринку нерухомості загалом.

З боку держави доцільно було б сконцентруватися на реалізації комплексу заходів:

1) Необхідний розвиток законодавчої бази, регулюючої систему реєстрації угод і з нерухомим майном. Сконцентрувати увагу на проблемах, що виникають у сфері державної реєстрації прав та угод на деякі об'єкти нерухомого майна, наприклад, земельні ділянки, об'єкти незавершеного будівництва та ін;

2) Упорядкувати контроль за практичною діяльністю реєструючих органів з метою здійснення низки процедур, що сприяють викоріненню невідповідності практики нормам чинного законодавства;

3) Вжити відповідних заходів щодо підвищення кваліфікації працівників установ, які здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, що передбачає створення певних умов, що сприяють підвищенню професійного рівня працівників;

4) Розробити чітку програму іпотечного кредитування як інструменту фінансування розвитку або придбання нерухомого майна; створити необхідні умови для фінансування будівництва нових об'єктів нерухомості;

5) Провести заходи щодо впорядкування прав власності Федерації, суб'єктів Федерації та муніципальних утворень на нерухоме майно, що знаходиться на території суб'єкта Федерації, проведення повного обліку, реєстрації.

Список літератури дисертаційного дослідження кандидат юридичних наук Ємельянова, Катерина Анатоліївна, 2004 рік

1. Цивільний Кодекс РФ (частина перша, друга) від 30.11.1994 № 51 ФЗ (прийнято ГД ФС РФ 21.10.1994 р.)

2. Цивільний Кодекс РФ (частина третя) від 26.11.2001 р. № 146-ФЗ (прийнятий ДДФЗ РФ 01.11.2001 р.)

3. Закон СРСР "Про власність у СРСР" // Відомості ЗС СРСР, 1990 №11.

4. Закон РРФСР "Про приватизацію житлового фонду" / / Відомості з'їзду НД РРФСР і ЗС РРФСР, 1991 № 28.

5. Земельний КодексРФ від 25.10.2001 р. № 136 ФЗ (прийнято ГД РФ 28.09.2001 р.)

6. Сімейний Кодекс РФ від 29.12.1995 р. № 223-Ф3 (прийнято ГД РФ 08.12.1995 р.)

7. Федеральний Закон РФ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» № 122-ФЗ від 21.07.1997 р. (прийнятий ГД ФС РФ 17.06.1997)

8. Федеральний Закон РФ «Про внесення змін та доповнень до статті 24 ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 05.03.2001 р.

9. Федеральний Закон РФ «Про внесення змін та доповнень до статей 7 та 8 ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 12.04.2001 р.

10. Федеральний Закон РФ «Про внесення змін та доповнень до Федерального Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 09.06.2003 р. № 69-ФЗ

11. Федеральний Закон РФ «Про іпотеку (заставу нерухомості)» від 16.07.1998 р. № 102-ФЗ (прийнято ГД РФ 28.09.2001 р.)

12. Федеральний Закон РФ «Про товариства власників житла» від 15.06.1996 р. (прийнято ГД РФ 24.05.1996 р.)

13. Федеральний Закон «Про селянське (фермерське) господарство» від 11.06.2003 р. № 74-ФЗ (прийнято ГД РФ 23.05.2003 р.)

14. Указ Президента РФ від 24.12.1993 р № 2284 «Про державній програміприватизації державних та муніципальних підприємств у Російській Федерації. // Відомості Верховної Ради та уряду Російської Федерації № 1, 03.01.1994 р.

15. Постанова Уряду РФ «Про затвердження концепції реформування органів прокуратури та установ юстиції Російської Федерації» від 07.10.1996 р. №1177

16. Постанова Уряду РФ «Про заходи щодо реалізації Федерального Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 01.11.1997 р. № 1378

17. Постанова Уряду РФ «Про встановлення максимального розміруплати за державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним та за надання інформації про зареєстровані права» від 26.02.1998 р. № 248.

18. Постанова Уряду РФ «Про затвердження правил ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод із ним» від 18.02.1998 р. № 219.

19. Правила ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод із ним. У редакції постанови Уряду РФ від 23.12.1999 р. № 1429.

20. Постанова Уряду РФ «Питання державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, що у федеральної власності» від 31.08.2000 р. № 648

21. Постанова Уряду РФ «Про затвердження Федеральної програмипоетапного розвитку системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та угод з ним» від 09.04.2001 р. № 273.

22. Постанова Уряду РФ «Про затвердження Орієнтовного положення про заснування юстиції з державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та угод з ним» від 06.03.1998 р. № 288.

23. Постанова Уряду РФ «Про внесення змін та доповнення до постанови Уряду Російської Федерації від 26.02.1998 р. № 248» від 16.07.2002 р. №529

24. Постанова Уряду РФ «Про внесення змін та доповнення до постанови Уряду Російської Федерації від 26.02. 1998 р. № 248» від 13.10.2003 р. № 620

25. Постанова Уряду РФ «Про організацію та проведення торгів з продажу що знаходяться в державній або муніципальної власностіземельних ділянок або права на укладання договорів оренди таких земельних ділянок» від 11.11.2002 р. № 808

26. Наказ Міністерства юстиції РФ «Про затвердження інструкції про порядок державної реєстрації договорів купівлі-продажу та переходу права власності на житлові приміщення» від 06.08.2001 № 233.

27. Наказ Міністерства юстиції РФ «Про затвердження методичних рекомендаційпо порядку проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та угод з ним» від 01.07.2002 р. № 184

28. Наказ Міністерства юстиції РФ «Про затвердження методичних рекомендацій про порядок державної реєстрації речових прав спільної власності на нерухоме майно» від 25.03.2003 р. № 70

29. Наказ Міністерства юстиції РФ «Про затвердження інструкції про порядок заповнення та видачі свідоцтв про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним та інформації про зареєстровані права» від 19.09.2003 р. № 226

30. Наказ Міністерства юстиції РФ «Про внесення змін та доповнень у нормативні правові акти Міністерства Юстиції Російської Федерації у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та угод з ним» від 19.11.2003 р. № 295

31. Лист Комітету Російської Федерації із земельних ресурсів та землеустрою «Про державний земельному кадастріта реєстрації прав на земельні ділянки та міцно пов'язану з ними нерухомість» від3108.1994 р. №2-14/1316

32. Постанова Президії Вищої Арбітражного Судна РФ от2812.1995 р. №5325/95.

33. Постанова Пленуму Вищого Арбітражного Судна РФ «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням законодавства про приватизацію державних та муніципальних підприємств» від 02.12.1993 р. №32.

34. Постанова Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав» від 25.02.1998 № 8

35. Інформаційний лист Президії Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації «Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень» від 01.06.2000 № 53.

36. Лист Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації «Про Федеральний Закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 21.08.1997 р. № С5-7/03-5812081. Спеціальна література

37. Цивільне право: Підручник у 2 т. / Відп. ред. Є.А. Суханів. М: БЕК 1998, Т. 1.-816 с.

38. Цивільне право/Під. ред. Калпіна А.Г., Масляєва А.І. М., 1997. Коментар до Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод із ним». М: НОРМА-ІНФРА, 1999. - 734 с.

39. Цивільне право Підручник. / За ред. Т.І. Іларіонова, Б.М. Гонгало, В.А. Плетньова. М. 1998. Ч. 1. 786 с.

40. Скворцов О.Ю. Приватизаційне право. Навчальний посібник. М: ЗАТ «Бізнес-школа «Інтел-Синтез», 2000. - 256 с.

41. Скловський К.І. Власність у цивільному праві. Навчально-практичний посібник. М.: Справа, 1999. – 510 с.

42. Толстой Ю.К. Загальні положення щодо права власності. Цивільне право. Підручник Частина 1. Видання друге, перероблене та доповнене. Під. ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого. М.: "Теїс". 1996.-426 с.

43. Хвостов В.М. Система римського права: Підручник. М: Спарк,1996. 521 с.

44. Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права (за вид. 1907). М: Спарк, 1998.-632 с.

45. Шершеневич Г.Ф. Підручник громадянського права. М: Спарк, 1995. 556 с.

46. Амфітеатр Г.М. Право на житлову будову та на користування житловими будинками. М., Спарк, 1948. 266 с.

47. Барон Ю. Система римського громадянського права. Вип. 2 Володіння. Речові права. М., 1898. 327 с.

48. Брагінський М.І., Вітрянський В.В. Договірне право: загальні положення. М.: Статут, 1997. - 842 с.

49. Бабкін С.А. Основні засади організації обороту нерухомості М., АТ «Центр ЮРІНФОР», 2001. - 371 с.

50. Буров B.C. Коментар до Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод із ним». М: НОРМА-ІНФРА, 1999.-522 с.

51. Буров B.C., Грачов І.Д. та ін. Коментар до Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». М: НОРМА-ІНФРА, 2001. 640 с.

52. Вареничова Т. Реєстрація нерухомості. М: Соціздат, 2001. - 236 с.

53. Вітрянський В.В. Договори купівлі-продажу, міни, оренди, безоплатного користування, перевезення, транспортної експедиції. Розрахунки. Коментар частини другої Цивільного кодексу Р.Ф. М: Центр ділової інформації». 1996. 674 с.

54. Генкін Д.М. Право власності у СРСР М.: Державне видавництво юридичної літератури, 1961. – 322 с.

55. Гришаєв С.П. Вс про нерухомість (реєстрація прав, купівля-продаж, міна, дарування, оренда, наймання житлового приміщення, іпотека, успадкування). Навчально-практичний посібник М.: Видавництво БЕК, 2001. – 272 с.

56. Цивільне, торговельне та сімейне правокапіталістичних країн. Збірник нормативних актів: Навчальний посібник. М: 1986. Ч. 1. 495 с.

57. Жаріков Ю.Г., Масевич М.Г. Нерухоме майно: правове регулювання М.: БЕК, 1997. – 252 с.

58. Залеський В.В. Основні інститути громадянського права розвинених країн. М: НОРМА 1999. 644 с.

59. Ісаков В.Б. Фактичний склад у механізмі правового регулювання. Ірпінь. 1980.-231 с.

60. Камишанський В.П. Право власності: межі та обмеження. - М: ЮНИТИ- ДАНА, Закон право, 2000. 301 з.

61. Кассо J1.A. Російське поземельне право. М., 1906. 389 с.

62. Кіндєєва Є.А. Угоди з нерухомістю без нотаріуса: державна реєстрація, зразки документів. - 2-ге вид., испр. - М: Юрайт-М, 2000.-429 с.

63. Крашенінніков П.В. Законодавство про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним М.: Спарк, 2002. – 299 с.

64. Крашенінніков П.В. Угоди з житловими приміщеннями: коментар цивільного та житлового законодавства та практика його застосування. Вид. 2-ге, переробок, і дод. М.: Статут, 2003. - 444 с.

65. Крашенінніков П.В. Постатейний коментар до Федерального Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод із ним». М: Спарк, 2001. - 266 е.

66. Красавчиков О.А. Юридичні фактиу радянському цивільному праві. М: 1958.-342 с.

67. Кірсанов А.Р. Права на нерухоме майно та правочини з ним, що підлягають державній реєстрації. М: Видавництво «Вісь-89», 2001. - 400 с.

68. Новицький І.Б. Угоди. Позовна давність. М., 1954. 376 с.

69. Покровський І.А. Основні проблеми цивільного права (за вид. 1917).-М.: 1998.-546 с.

70. Проект Вотчинного статуту з пояснювальною щодо нього запискою. Спб., 1893.

71. Рабінович Н.В. Недійсність угоди та її наслідки. JI.: Вид-во Ленінградського університету, 1960. 569 с.

72. Рибасова Є. Новий порядокреєстрації прав на нерухомість Ростов н/Д: Фенікс, 2000. – 256 с.

73. Скворцов О.Ю. Реєстрація угод з нерухомістю: правове регулювання та судово-арбітражна практика. М.: Бізнес – школа «Інтел-Синтез», 1998.-202 с.

74. Федотова М.А., Уткін Е.А. Оцінка нерухомості та бізнесу. М: ЕКМОС, 2000.-291 с.

75. Чубаров В.В. Питання державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод із ним / Проблеми сучасного цивільного права. Збірник статей. М.: Городець, 2000. – 287 с.

76. Ерделєвський A.M. Коментар до Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод із ним». М: БЕК, 1999.-210 с.

77. Андрєєва JI. Форма договору та наслідки її недотримання // Відомості Верховної, № 2, 1999. С. 24-27

78. Арбатаєва JI.C. Підприємство як майновий комплекс// Юрист, №6, 2001. С. 37-41

79. Арбатаєва JI.C., Семенов А.А. До питання Державної реєстрації угод з нерухомістю // Юрист, № 12, 2001. С. 21-24

80. Афоніна Є. Про деякі питання розгляду спорів, пов'язаних із застосуванням ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» // Вісник ВАС РФ, № 7, 2000. С. 83-98

81. Алексєєв В.А. Реєстрація прав на нерухомість М: «Проспект», 2001,144 с.

82. Абрамова М.В. До питання понятті нерухомого майна // Юрист №4,2002.-С. 10-13

83. Брагінський М.І. Питання реєстрації угоди // Вісник ВАС РФ, № 7, 1995.-С. 54-59

84. Брагінський М.І. «Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод із ним». Коментар до закону// Право та економіка, № 19/20,1997.-С. 37-47

85. Богівська К. Зареєструй і володіти / / Бізнес-адвокат, № 11, 1998. -С. 14-17

86. Болтанова Є.С. Правова інтерпретація державної реєстрації речових договорів // Журнал російського права, № 1, 2002. З. 37-39

87. Богданов Є. На чию користь тлумачити сумнів? // Відомості Верховної Ради, №9,2001.- З. 52-54

88. Бех О.В. Окремі питання застосування ФЗ РФ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» у судовій практиці // Юрист, № 8, 1999. С. 34-38

89. Бегічов А. Забезпечення правомірності та законності угод з нерухомістю. // Відомості Верховної Ради, № 4, 1999. З. 12-16

90. Бабкін С.А. Загальні принципиорганізації діяльності органів, які здійснюють державну реєстрацію прав на нерухомість (закордонний досвід) // Нотаріус, № 4, 2001. С. 9-14

91. Бережна О. Реєстрація окремо гарантії окремо // Російська газета. 1998. 7 лютого. № 5. – С. 3-4

92. Бережна О. Нерухомість: реєстрація угод // Науковий парк. №3. 1998.-С. 11-14

93. Барінова Є. Речові права самостійна категорія? // Господарство право № 7, № 8, 2002. - З. 38-47

94. Бокша М.С. Реєстрація прав на нерухоме майно правовласників у Росії та Сполучених Штатах // Бюлетень Міністерства юстиції РФ № 1,2001. С. 30-38

95. Бабкін С.А. Публічна достовірність записів про права на нерухоме майно // Законодавство № 12, 2001. С. 47-50

96. Бєлов В.А. Чи завжди потрібно реєструвати угоду з нерухомістю? // Законодавство №6, №7. 1999. С. 35-39. С. 29-36

97. Вітрянський В.В. "Договір продажу підприємства". / / Вісник ВАС РФ, № 11, 1999.-С. 85-95

98. Вітрянський В.В. Договір продажу нерухомості / / Вісник ВАС РФ. № 8-9, 1999.-С. 104-115/С. 76-83

99. Вітрянський В.В. Договори купівлі-продажу, міни, оренди, безоплатного користування, перевезення, транспортної експедиції. Розрахунки. Коментар частини другої Цивільного кодексу Р.Ф. М: Центр ділової інформації». 1996. - 743 с.

100. Вітрянський В.В. Шляхи вдосконалення законодавства про нерухоме майно // Господарство право № 6,2003. С. 3-19

101. Вайпан В. Про визнання недійсним акта державної реєстрації права власності на землю // Право та економіка № 5, 2002. -С. 26-29

102. Грось А. Захист речових прав спадкоємця на нерухоме майно // Відомості Верховної, № 8, 2000. С. 46-51

103. Гутников О. Державна реєстрація права оренди // Господарство право, №5, 1999.-С. 114-122

104. Гришаєв С.П. Угоди з нерухомим майном// Закон, № 1, 2002. -С. 51-54

105. Гонгало Б. Відкритість відомостей про реєстрацію прав на нерухомість // Закон, №5, 1999.-С. 36-39

106. Герман Г., Кузнєцов А.В. Порівняльно-правовий аналіз російської та німецької системи державної реєстрації речових прав на нерухомість // Юридичний світ, № 1, 2000. С. 42-49

107. Горохів Д.Б. Державна реєстрація прав на земельну ділянку як вид нерухомого майна// Законодавство та економіка № 6, 2002. -С. 8-11

108. Голомазова JI.A. Державна реєстрація договору оренди нерухомого майна: правовий аспект// Бухгалтерський облік № 4, 1999. -С. 12-15

109. Денисов З. Державна реєстрація договорів // Бізнес-адвокат, № 7, 1997.-С. 23-26

110. Дудко О.М. "Державна реєстрація договорів оренди нерухомого майна". // Юридичний світ, № 1,2001. С. 12-18

111. Дедіков С. Реєстрація оренди: момент істини. / / Бізнес-адвокат, № 17, 2000.-С. 19-24

112. Дедіков С. Реєстрація угод. / / Бізнес-адвокат, № 23, 1997. С. 9-13

113. Дмитрієв А.В. Порівняльний аналізсистем реєстрації прав на нерухомість у Росії, Німеччині та Іспанії // Законодавство № 7, 2000. -С. 69-76

114. Дмитрієв А.В. Від «Зміцнення прав» до державної реєстрації характеру на нерухоме майно: Досвід Росії // Законодавство № 7, 2000.-С. 72-77

115. Дмитрієв А.В. Державна реєстрація прав на землю у м. Москві // Законодавство № 6, 1999. С. 51-53

116. Дмитрієв А.В. Про колізію законів під час реєстрації застави. Права оренди землі на р. Москві // Законодавство № 8,2000. С. 68-71

117. Жирков В. Державна реєстрація прав та угод з нерухомістю // Господарство право, № 6,1999. С. 83-87

118. Зав'ялов А.А. Деякі питання реєстрації прав на об'єкти нерухомого майна. // Правове регулювання ринку нерухомості. № 4 (5), 2000. С. 56-68

119. Зав'ялов А.А., Коновалов В. Державна реєстрація прав на нерухомість // Відомості Верховної Ради, № 6, 1998.- С. 16-19

120. Закройщикова Д. Захист цивільних прав при придбанні нерухомого майна / / Відомості Верховної Ради, № 12, 1999. С. 21-30

121. Завидов Б. Державна реєстрація іпотеки: загальний стан та особливості // Право та економіка, № 3, 1999. С. 41-43

122. Ільїна JI.B. Оренда нежитлових приміщень// Юридичний світ, № 2, 2002.-С. 14-17

123. Ісрафілов І. Оренда нежитлових приміщень // Господарство право, № 10, 1997.-С. 34-39

124. Ілліченка A.JI. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод із ним // Законодавство № 12, 2000. С. 72-76

125. Кіндєєва Є. А. Права на нерухомість: у реєстрації відмовити? // Бізнес-адвокат, №17,2001. С. 78-84

126. Куликов А., Баличева Н. Реєстрація нерухомості: є варіанти! / / Бізнес адвокат, № 23, 2000. С. 11-13

127. Крилов С. Реєстрація прав на нерухомість: поняття та проблеми // Відомості Верховної Ради, № 10, 1997. С. 20-26

128. Козирін О.М. Правові основивчинення нотаріальних дій// Бухгалтерський облік, № 12, 1998. З. 8-12

129. Козлова Є.Б. Державна реєстрація прав власності на новостворені об'єкти нерухомості та об'єкти незавершеного будівництва» // Юридичний світ, № 7, 1999. С. 26-31

130. Козлова Є.Б. Державна реєстрація договору купівлі продажу підприємства та переходу права власності на підприємство як майновий комплекс // Юридичний світ, № 4,1999. С. 24-32

131. Кулешова Ю. Оренда: проблеми реєстрації. / / Бізнес-адвокат, № 15, 1999.-С. 10-14

132. Крашенінніков П.В. "Право власності та інші речові права на житлові приміщення". // Юрист, № 4,2001. С. 47-56

133. Кулик А. Практика реєстрації прав на державне та муніципальне майно// Відомості Верховної Ради, № 2,2002. С. 16-18

134. Козир О.М. Поняття нерухомого майна у російському цивільному праві. Угоди з нерухомістю// Закон, № 4, 1999. С. 64-73

135. Кузьміна І. Поняття житлового приміщення. // Відомості Верховної Ради, № 9, 2001.-С. 29-31

136. Кіндєєва Є.А. Державна реєстрація прав на новозведені об'єкти нерухомості. // Правове регулювання ринку нерухомості. № 4(5), 2000.-С. 13-16

137. Кірсанов А.Р. Нотаріальне посвідчення та державна реєстрація угод з нерухомістю // Нотаріальний вісник № 6, 2002. С. 43-46

138. Кармін А.Б. Реєстрація прав на нерухомість та угод з нею: Про систему державної реєстрації прав на нерухомість та угод з нею і перспективи розвитку законодавства у цій галузі // Бюлетень Міністерства юстиції РФ № 9, 2001. С. 38-41

139. Курбат А.Я. Державна реєстрація угод застави нерухомості // АКДІ: економіка життя і життя № 2, 1999. С.49-52

140. Курбат А.Я. Державна реєстрація як обов'язкова умова дійсності угод застави нерухомості (іпотеки) // АКДІ: економіка життя й, № 12, 1999. З. 51-54

141. Кузнєцов А.В. Німецький досвід реєстрації прав на земельні ділянки та можливість його використання в Росії // Держава право № 12. 1995. -С. 58-63

142. Лобанов Г. Біла нитка плюс / / Бізнес адвокат, № 15, 2003. С. 14-18

143. Ломідзе О. Державна реєстрація іпотеки: особливості правового регулювання. // Господарство право, № 8, 2000. З 37-42

144. Ломідзе О. Проблеми правового регулювання державної реєстрації обмежень прав на нерухоме майно // Господарство право, №7, 2001.-С. 22-32

145. Ломідзе О. Перехід зобов'язальних прав: загальне правило та винятки // Відомості Верховної, № 9, 2000. С. 42-46

146. Маковська А. Аналіз деяких поправок до Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» // Господарство право, № 9, 2003. С. 9-16

147. Мананніков О. Процесуальне становищеустанов юстиції з реєстрації прав на нерухомість // Відомості Верховної, № 8, 2000. С. 3841

148. Міщенко Г. Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» та цивільне законодавство // Господарство право, № 10, 1999. С. 37-40

149. Матеєнков А.В., Михольська В.В. Реєстрація нерухомості: вирішення арбітражними судами суперечок, що виникають з адміністративних правовідносин »// Юрист, № 9,2001. З 36-42

150. Мірзоян М. Оскарження дій установ юстиції, що реєструють права на нерухомість. // Відомості Верховної Ради, № 3, 2001. -С. 37-39

151. Михольська В.В. Порядок державної реєстрації речових прав на нерухомість і угод із нею // Нерухомість № 7, 2002.- З. 56-62

152. Макаров Г.П. Державна реєстрація прав на нерухоме майно житловій сфері// Господарство право № 3, 1998. З 54-56

153. Непомнящая Е. Нотаріуси повинні залишитися в реєстраційному ланцюжку. // «Година пік» 19.08.1997 р. № 119 (848). С. 32-33

154. Піскунова М.Г. Державна реєстрація оренди нерухомості // Правове регулювання ринку нерухомості. № 4 (5), 2000. С. 30-37

155. Піскунова М.Г. Особливості виникнення прав на нерухомість та проблеми державної реєстрації // Правове регулювання ринку нерухомості, № 1 (1), 1999. С. 73-85

156. Пісков І.П. Роль акта реєстрації права у механізмі виникнення прав на нерухомість // Законодавство № 8, 2002. С. 68-73

157. Піскунова М.Г. Реєстраційний лабіринт: При купівлі чи продажу житла вимагають реєструвати як договір купівлі-продажу, а й перехід права власності //Бюлетень Міністерства юстиції РФ № 1, 2001.-С. 39-41

158. Потяркін Д. Чи підлягають державній реєстрації договори соціального наймужитла? // Відомості Верховної Ради № 3,2000. С. 34-37

159. Романов О. Державна реєстрація прав на нерухомість та угод із нерухомим майном: деякі проблеми правозастосування. // Господарство право, №№ 7-8, 1998. З. 68-73 / З. 46-52

160. Рябцев Р. Вступ у права: роздільна реєстрація. //Бізнес-адвокат, №21,2001.-С. 16-18

161. Ренов Е.М. Департамент державної реєстрації речових прав на нерухомість і угод із нею: діяльність і розвитку // Бюлетень Міністерства юстиції РФ, № 5, 2000. З. 12-18

162. Рузакова О.А. Проблеми державної реєстрації речових у цивільному праві // Законодавство № 2, 2002. З. 58-66

163. Реєстрація прав власності юридичних осіб на приватизаційні об'єкти нерухомості. / / Самарський бухгалтер № 8, 2001. С. 8-13

164. Ренов Е.М. Проблеми державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та угод з ним // Юридичний консультант № 4, 2000. С. 16-22

165. Садіков О.М. Недійсні та угоди, що не відбулися // Юридичний світ. 2000. № 6. С. 23-27

166. Сснчищев В.І. Державне регулюванняправ на нерухомість та угод з нею / / Журнал російського права, № 12, 1999. - С. 54-63

167. Сергєєв В. Реєстрація прав на нерухоме майно: чи підлягає реєстрації право оренди нежитлового приміщення, що виникло з відповідного договору, укладеного на строк не менше 1 року? // Право та економіка, № 12, 1999. С. 28-31

168. Сидоренко О.Ю. Порядок державної реєстрації речових договору купівлі-продажу нерухомого майна Московської області // Юрист, № 1,1999. -С. 48-52

169. Савкін С. Судово-арбітражна практикапо суперечках, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав. / / Вісник ВАС РФ, № 10, 1998.-С. 63-70

170. Спектор Є.І. Розвиток адміністративного законодавства про державну реєстрацію // Журнал російського права № 7, 2002. С. 5463

171. Семенов М. Державна реєстрація угод та наслідки її недотримання». // Право та економіка № 6, 2002. С. 15-19

172. Скукін Є.Б. Права на нерухомість реєструє держава: Найновіші правові та нормативні акти: Коментар спеціалістів. М.: Ріс. газети. 1998. – С. 4-5

173. Сисоєва В.В. Державна реєстрація прав на нерухоме майно// Енергетик № 3, 2001. С. 9-11

174. Сазонова М. Нотаріат забезпечує стабільність обороту нерухомості // Відомості Верховної Ради № 4,2000. С. 48-55

175. Сиродоєв Н.А. Реєстрація прав на землю та інше нерухоме майно // Держава право № 8, 1998. З. 71-74

176. Філімон Ю.В. Проблеми та перспективи розвитку в РФ інститутів нотаріату та державної реєстрації // Держава право № 11. 1998. -С. 67-74

177. Цибулснко 3. Угоди з нерухомістю та їх реєстрація // Господарство право, №2,1998.-С. 84-87

178. Циганов В., Ємельянов А. Цивільно-правова кваліфікація при реєстрації прав на нерухомість // Відомості Верховної, № 8,2001. З 47-49

179. Чубаров В.В. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод із ним // Закон, № 5,1999. С. 67-75

180. Ердслевський А. Реєстрація прав на нерухомість// Законність, № II, 1997.-С. 74-79

181. Ерделєвський А. Державна реєстрація іпотеки // Закон № 10, 2002.-С. 81-87

183. Власова А.В. Структура суб'єктивного громадянського права. / Автореферат дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата юридичних наук. - СПб., 1998. 189 с.

184. Круглова О.Б. Правове регулювання договору оренди нежитлових будівель, споруд у підприємницькій сфері. / Автореферат дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата юридичних наук. - СПб., 2002. 187 з

185. Шибаєва Ю.В. Набуття права власності за договором. / Автореферат дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата юридичних наук. - СПб., 2003. 195 с.

186. Діаковська Н.В. Правове регулювання державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та угод із нею. Дис. . канд. Юрид. Наук: 12.00.03.-М. 2001. - 181 с.2201. Зарубіжна література

187. Бергман У. Німецьке право, год. 3. Пер. з ним. М.: 1999. – 222 с.

188. Швейцарія. Закони та постанови. Швейцарське громадянське укладання. Спб., 1908. 215 с.

189. Мінцлов Р. Закон про зміцнення титулів володіння, що застосовується в колоніях Британської Імперії // Додаток до журналу цивільного та кримінального права. Спб., 1887. 348 с.

190. Кларк А. Каліфорнійське громадянське укладання. Спб., 1891. Т. 2. 280с.

191. Baur F. Lehrbuch des Sachenrechts, Muenchen, 1992. – 387 с.

Зверніть увагу, представлені вище наукові текстирозміщені для ознайомлення та отримані за допомогою розпізнавання оригінальних текстів дисертацій (OCR). У зв'язку з чим у них можуть бути помилки, пов'язані з недосконалістю алгоритмів розпізнавання. У PDF файлах дисертацій та авторефератів, які ми доставляємо, подібних помилок немає.

Незважаючи на те, що нинішній порядок державної реєстрації речових прав на нерухомість, встановлений Федеральним законом «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» існує вже більше десяти років, інтерес до проблем державної реєстрації не слабшає і досі. Численні питання виникають як у юристів та професійних учасників ринку нерухомості, так і у простих правовласників. Однією з проблем, що цікавлять, є проблема ухилення від державної реєстрації.

Дійсно, на практиці нерідкі ситуації, коли покупець, оглянувши пропоновану нерухомість, залишився нею цілком задоволений і, переконавшись, що вона дійсно належить продавцеві і ціна за неї цілком прийнятна, висловлює бажання купити її. Сторони складають договір купівлі-продажу об'єкта (у письмовій формі, природно, як і передбачено чинним цивільним законодавством), підписують його, передають один одному гроші та ключі.

Оскільки чинним цивільним законодавством прямо передбачено, що права на нерухоме майно підлягають державній реєстрації та виникають з моменту внесення записів про права до Єдиного державного реєстру прав, покупець стає власником лише із зазначеного моменту. Тому він зацікавлений якнайшвидше зареєструвати свої права на куплений об'єкт нерухомого майна та придбати всі передбачені законом правомочності власника.

Для цього йому необхідно звернутися до реєструючого органу, яким є Управління Росреєстру, із заявою про державну реєстрацію переходу права та, представивши всі необхідні відповідно до Закону про реєстрацію документи, включаючи документ про оплату державного мита, отримати свідоцтво про право власності встановленого зразка.

Водночас законом передбачено, що перехід права реєструється на підставі заяви обох сторін договору. Проте продавець нерухомості, отримавши гроші та виконавши зобов'язання щодо передачі об'єкта, найчастіше втрачає інтерес до здійснення будь-яких подальших дій і не звертається за державною реєстрацією переходу права на покупця, іншими словами ухиляється від її проведення.

Звичайно, такі ситуації нечасті, більшість учасників громадянського обороту є сумлінними та вищевказаних проблем не виникає. Однак, якщо таке трапляється, покупці не залишаються безправними. Цивільним кодексом передбачено можливість захисту їх прав у судовому порядку. Так, відповідно до статті 551 Цивільного кодексу РФ у разі, коли одна із сторін ухиляється від державної реєстрації переходу права власності на нерухомість, суд має право на вимогу іншої сторони винести рішення про державну реєстрацію переходу права власності.

Слід пам'ятати, що Цивільним кодексом часом встановлено обов'язкова державна реєстрація самої угоди з нерухомістю. Найбільш поширеними є договори оренди нерухомості тривалістю понад рік, договори пайової участі у будівництві. В силу зазначеної вимоги ці договори вважаються укладеними з моменту державної реєстрації. Для зазначених випадківСпосіб захисту встановлено ст. 165 Цивільного кодексу, відповідно до якої, якщо правочин, що вимагає державної реєстрації, вчинено у належній формі, але одна із сторін ухиляється від її реєстрації, суд має право на вимогу іншої сторони винести рішення про реєстрацію правочину. У цьому випадку угода реєструється відповідно до рішення суду.

Указне вище означає, що якщо є факт ухилення від державної реєстрації речових, то зацікавлена сторона має право звернутися до суду з позовом про державну реєстрацію переходу права власності, а в необхідних випадках, і самої угоди.

Раніше, до набрання чинності законом скасовує державну реєстрацію багатьох угод з нерухомістю, Президія ВАС РФ при виробленні рекомендацій з вирішення спорів наводила наступний приклад, який і до цього часу можна використовувати при обов'язкової реєстраціїдеяких угод з нерухомістю Додаток до інформаційного листаВАС РФ № 21 от13.11.97г. "Огляд практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості", п.1. «Фінансова Росія» № 45 1997р., стор.8 додатка «Офіційні документи».

Облспоживспілка звернулася до арбітражного суду з позовом про примус акціонерного товариства зареєструвати угоду купівлі-продажу житлового будинку. Судом першої інстанції у позові відмовлено за тим мотивом, що облспоживспілка не зверталася до реєструючого органу з вимогою про реєстрацію договору купівлі-продажу.

Апеляційна інстанція скасувала рішення суду та ухвалила постанову про реєстрацію угоди купівлі-продажу нерухомості. При цьому апеляційна інстанціяправомірно виходила з таких причин.

Між облспоживспілкою (продавцем) та акціонерним товариством (покупцем) було укладено двосторонню угоду купівлі-продажу житлового будинку. Угода сторонами виконана. Вартість будинку сплачена покупцем продавцю, а передачу здійснено за актом приймання-передачі. Правомірність укладання цього договору не заперечувалася. Покупець не звертався з вимогою зареєструвати цю угоду до реєструючого органу, оскільки втратив до неї інтерес через її збитковість.

Але оскільки угода вчинена у належній формі і, до того ж, виконана, а правовласник її не зареєстрував, облспоживспілка правомірно звернулася за захистом своїх інтересів до суду.

Апеляційна інстанція бездіяльність акціонерного товариства обґрунтовано кваліфікувала як ухилення від державної реєстрації правочинів. Це рішеннясуду є підставою для виникнення у відповідного органу обов'язку здійснити державну реєстрацію правочину.

За позитивного рішення суду у розглянутому вище випадку закон передбачає спеціальні наслідки. Сторона, яка необґрунтовано ухилилася від нотаріального посвідчення або державної реєстрації угоди, повинна відшкодувати іншій стороні збитки, спричинені затримкою у скоєнні або реєстрації угоди (п.4 ст.165 ДК РФ). Це єдиний випадокзастосування принципу повного відшкодування заподіяних збитків при визнанні правочину недійсним. Відшкодуванню підлягає як реальні збитки, і втрачена вигода, тобто неотримані доходи, які потерпіла сторона отримала за звичайних умов громадянського обороту, якби її право був порушено (ст.15 ДК РФ). При визначенні втраченої вигоди враховуються вжиті кредитором на її отримання заходи і зроблені із метою приготування (п. 4 ст.393 ДК РФ).

Проте застосування двосторонньої реституції можливе і в інших випадках. Наприклад, якщо угода з відчуження нерухомості, що у спільній власності, було укладено без нотаріально посвідченої згоди другого подружжя.

Так, згідно зі ст. 34 Сімейного кодексу РФ майно, нажите подружжям під час шлюбу, є їхньою спільною власністю. Спільним майном подружжя є придбані з допомогою загальних доходів подружжя нерухомі речі, і будь-яке інше нажите подружжям під час шлюбу майно незалежно від цього, з ім'ям когось із подружжя воно придбано чи ім'я кого чи ким із подружжя внесені кошти.

Тобто неважливо, на ім'я когось із подружжя оформлене майно, і хтось вносив гроші. Не враховується також, що хтось із них не працював і не мав самостійного доходу. Якщо квартира була придбана шляхом відплатних угод (за договорами купівлі-продажу нерухомості, міни тощо) у період зареєстрованого шлюбу на ім'я одного з подружжя, то друге подружжя автоматично має право на цю нерухомість. Якщо майно спільне, те й розпоряджатися ним можна лише за взаємною згодою подружжя.

Винятком є наявність шлюбного договору. Відповідно до Сімейного кодексу РФ, шлюбним договором подружжя має право змінити встановлений законом режим спільної власності, встановити режим спільної, пайової або роздільної власності на все майно подружжя, на його окремі видиабо на майно кожного з подружжя (ст. 42 Сімейного кодексу РФ). І якщо в шлюбному договорі встановлено, що квартира стає особистою власністю одного з подружжя, то згода іншого подружжя на угоду надалі не потрібна.

Також у тому випадку, якщо при розірванні шлюбу було зроблено розділ спільно нажитого майна, і квартира перейшла до одного з подружжя, то дозволи на її продаж отримувати від іншого подружжя не потрібно. Однак, якщо розділ не проводився, то дана згоданеобхідно.

Якщо один із подружжя продає нерухомість без нотаріально посвідченої згоди іншого подружжя, то він має право протягом року починаючи з того дня, коли вона дізналася або повинна була дізнатися про вчинення даної угоди, звернутися до суду та визнати цю угоду купівлі-продажу нерухомості недійсною ( ч. 3 статті 35 Сімейного КодексуРФ). Проте варто враховувати, що загальний термін позовної давностівстановлений законом у 3 роки. Це означає, що у разі розлучення колишнє подружжя має право пред'явити один одному претензії щодо майна протягом трьох років Побєдоносцев, К.П. Курс громадянського права. Ч. I: Вотчинні права. / К.П. Побєдоносців. - М., Статут. 2002. - С. 380.

Іншими словами, термін давності вважається пропущеним, якщо до дати угоди три роки з дня розірвання шлюбу закінчився і якщо у зазначений період вимоги колишнього чоловіка по відношенню до поділу майна не пред'являлися. Так, у разі подальшого пред'явлення вимог про заперечення угоди у задоволенні може бути відмовлено (якщо про пропуск терміну давності заявить чоловік-відповідач).

Однак якщо суд задовольнить вимоги, то в такому разі застосовуватимуться правила цивільного законодавствапро правові наслідки недійсності угоди. Вони полягають у тому, що кожна зі сторін повинна повернути іншій стороні все отримане за угодою, а у разі неможливості повернути отримане в натурі - відшкодувати його вартість у грошах (ст. 167 Цивільного Кодексу РФ).

Слід враховувати, що згідно з Рішенням Ради нотаріусів при Міністерстві юстиції РБ від 22.01.1999 «Узагальнення нотаріальної практики щодо винесення нотаріусами постанов про відмову у вчиненні нотаріальних дій», договір відчуження майна, що є спільною власністю подружжя, може бути у посвідчення наступних випадках:

Коли чоловік ухиляється від надання такої згоди. І тут йому надсилається заяву з пропозицією з'явитися у державну нотаріальну контору визначення його частки спільному майні. Якщо він не з'явиться до призначеного терміну і не надішле протягом одного місяця з дня отримання заяви своїх заперечень, нотаріус має право засвідчити договір відчуження від імені чоловіка, за яким за документом, що встановлює, значиться майно.

Коли чоловік не проживає за місцем прописки та місце проживання його невідомо. На підтвердження цього має бути представлена копія рішення суду, що набрав чинності, про визнання чоловіка безвісно відсутнім.

Якщо є документ, який підтверджує, що майно, що відчужується, є особистою власністю одного з подружжя (договір розділу майна та ін.).

Слід зазначити, що донедавна як у заявників, так і в судових органівІснувала думка, що оскільки державну реєстрацію проводить реєструючий орган, то останній повинен виступати відповідачем за вказаним позовом. Така позиція, своєю чергою, не могла влаштувати Управління Росреєстру, оскільки Управління як державний орган неспроможна ухилиться від скоєння дій, запропонованих йому законом. Тому, у разі задоволення судами вищезазначених позовів до Управління, такі рішення Управлінням оскаржилися, що, своєю чергою, знову створювало перешкоди правовласнику для державної реєстрації своїх прав.

У квітні 2010 року Пленумами Вищих судівРосійської Федерації прийнято спільну Постанову, пунктом 61 якої прямо встановлено, що якщо одна із сторін договору купівлі-продажу нерухомого майна ухиляється від скоєння дій щодо державної реєстрації переходу права власності на це майно, інша сторона має право звернутися до цієї сторони з позовом про державну реєстрацію переходу права власності Постанова Пленуму Верховного судуРФ та Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 29 квітня 2010 року №10/22 [Електронний ресурс] // КонсультантПлюс, Версія Проф, ТОВ «Інфо-Лада», Тольятті 2014.

нерухомість майно угода покупець

"Право та економіка", 2010, N 12

Єдиної думки про природу акта державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним (далі - акт реєстрації) ні в науці, ні в практиці немає, що негативно впливає на правозастосування. Ця статтяприсвячена аналізу існуючих у юридичному світі позицій із метою виявлення правильного підходу до акту реєстрації.

Акт реєстрації та ненормативний правовий акт

"Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним - це юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно відповідно до Цивільного кодексу РФ" (п. 1 ст. 2 Федерального закону від 21 липня 1997 р. N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним"; далі - Закон про реєстрацію).

У літературі висловлено думку про необхідність віднесення акта реєстрації до ненормативних правових актів. Така позиція зустрічається і в судовій практиці. апеляційний судвід 18 - 19 вересня 2008 р. (питання N 12) та ін.).

Зазвичай ненормативний правовий акт оцінюють як форму юридично-владного волевиявлення повноважного суб'єкта державної влади, адресованої певній особі (особам) та спрямованої на виникнення, зміну або припинення для неї (них) правових наслідків.

Розглянемо, чи є в акті реєстрації ознаки ненормативного правового.

Ненормативний правовий акт має розпорядчий характер, містить юридично-владне розпорядження, заборону чи дозволу суб'єкта виконавчої влади, обов'язкове для адресата. У той самий час орган, реєструючий правничий та угоди щодо нерухомості (далі - Росреєстр), самостійно неспроможна встановлювати права приватних осіб, формувати зміст реєстрованого права, скасовувати акти регистрации. Запис про реєстрацію права (угоди) перестав бути ні розпорядженням, ні забороною, ні дозволом.

Будь-який ненормативний правової акт має текст певного змісту, але акт реєстрації не має. У цьому ч. 2 ст. 199 Арбітражного процесуального кодексуРФ вимагає пред'явити текст ненормативного акта під час оскарження до суду. Некоректним є твердження у тому, що формальним виразом реєстрації як ненормативного правового акта є свідоцтво чи реєстраційна напис : де вони включають владного розпорядження, реєструючий орган лише відображає те, що відбувається у цивільних правовідносинах. Найяскравіше це проявляється при правопідтверджуючої реєстрації, навіть у часі що збігається з виникненням реєстрованого права.

Проведена реєстрація прав засвідчується свідоцтвом (п. 1 ст. 14 Закону про реєстрацію). Зі свідченням законодавець не пов'язує жодних правових наслідків, вважаючи його лише доказом реєстрації. Саме тому свідоцтво про реєстрацію видається лише за клопотанням правовласника (п. 3 ст. 131 Цивільного кодексу РФ; далі – ЦК РФ).

Недотримання приписів, що містяться в ненормативному правовому акті, тягне за собою настання відповідальності винної сторони. Ненормативний акт то, можливо порушений лише адресатом акта, якого акта реєстрації немає (див. ). Порушення можливе лише щодо зареєстрованого права. В даному випадку йтиметься про порушення цивільно-правового характеру.

У разі незгоди з ненормативним правовим актом його адресат має право оскаржити акт у адміністративному порядку. Такої можливості щодо акта реєстрації немає.

Отже, акт реєстрації прав на нерухомість та угод із нею не має ознак "ненормативного правового".

Акт реєстрації та передача речі

Правило римського права про перехід права власності на речі з моменту передачі (traditio)після введення вотчинної системи зберегло свою дію лише щодо рухомих речей. Моментом виникнення права на нерухомість стало внесення запису до поземельної книги. У зв'язку з цим виникає питання про співвідношення передачі рухомої речі та реєстрації прав на нерухому, а також значення передачі нерухомості.

Як було зазначено в юридичній літературі, "при послідовно проведеній вотчинній системі не залишається місця цілої теорії речового права; її заступають два суттєво різних розділи: право рухомостей та право нерухомостей. З права нерухомості разом із традицією зникає і юридичне володіння" (див.: Цит . по ). Таким чином, володіння нерухомістю ототожнюється із книжковим записом.

Фактично таку ж позицію (можливо, непомітно для себе) займають ті автори, які вважають, що передача нерухомості є (має бути) необхідним елементомскладу виникнення права на нерухомість і має передувати реєстрації. Прихильники цього підходу вважають, що аналогом передачі володіння нерухомими речами є підписання передавального акта. Так, зазначено, що "правило традиції зберігається у тому сенсі, що предметом реєстрації є передача речі, оскільки сторони не пов'язали перехід власності з іншим юридичним фактом". Вважаємо, така позиція некоректна (de lege lata)і недоцільна (de lege ferenda). Думка у тому, що об'єктом реєстрації передача у зв'язку з відсутністю можливості виявити інший потрібний об'єкт, немає законодавчого підтвердження: по ст. 131 ЦК об'єктом реєстрації є зокрема речові права на нерухомість. Посилання на ст. 556 ЦК як обґрунтування позиції про передачу нерухомості як елемент складного складу виникнення права на нерухомість некоректна, так як у цій статті йдеться про правила передачі нерухомості (оформлення передавального акта тощо) і навіть не згадується про реєстрацію.

Закон не містить правила щодо реєстрації передачі нерухомості. Вважаємо, що і запровадження такої норми нераціональне. Як реєструючий орган міг би встановити факт передачі об'єкта? Прихильники критикованої позиції вважають, що визначитись у цьому питанні можна на підставі передавального акта. Але в такому разі передавальний акт"стає способом передачі володіння. Це означає, що володіння нерухомістю переноситься лише волею (Solo animus), а чи не реальною передачею фактичного панування. Веде ж подібний підхід до того, що й саме володіння нерухомістю з господарського панування перетворюється на книжкове право.

Насправді існування запису про право власності в реєстрі - далеко не те саме, що володіння об'єктом. "Володіння як економічна категорія- це господарське панування особи над річчю; правомочність володіння - це юридично забезпечена можливість господарського панування над річчю" . Володіння як правомочність у складі права власності з'являється в момент реєстрації права, але володіння як факт не завжди збігається з наявністю запису в реєстрі. Звичайно, володіння рухомими та нерухомими речами проявляється по-різному : "ставлення до нас рухливості, що створює фактичний стан володіння, полягає за загальним правилом у тому, що ми надаємо їй відоме становище у просторі щодо себе; навпаки, для того, щоб створити подібне ставлення до себе нерухомості, ми самі маємо... прийняти відоме положення щодо її у просторі".

Різні методи встановлення володіння речами не скасовують можливості такого для нерухомості в принципі.

Складність встановлення факту володіння нерухомістю призвела до виникнення системи реєстрації прав, та володіння нерухомістю втратило значення ознаки власності. Не більше того. Прирівнювати значення передачі рухомої речі та реєстрації права на нерухомість обґрунтовано лише у питанні про момент виникнення права та неприпустимо щодо факту володіння річчю.

Характерно, що у Німецькому цивільному уложенні (далі - ГГУ), більше століття знає реєстраційну систему прав на нерухомість, норми про володіння передаються нормам про права на будь-якіречі (книга 3). Про неможливість ототожнення володіння нерухомістю та запису про права на неї свідчить також принципова допустимість (у Німеччині) посесорних засобів захисту, спрямованих на охорону фактичного(а не "книжкового") володіння нерухомістю.

Отримання нерухомості у володіння має в Російській Федерації велике значеннядля вирішення низки питань. По-перше, за загальним правилом ризик випадкової загибелі чи випадкового пошкодження товару переходить на покупця з передачі йому товару (ст. 459 ДК РФ). При цьому зобов'язання продавця передати нерухомість покупцеві вважається виконаним. після вручення цього майна покупцюта підписання сторонами відповідного документа про передачу "(п. 1 ст. 556 ДК РФ; виділено мною. - А.Ш.). По-друге, передача - початок відліку терміну для пред'явлення претензій щодо недоліків товару (ст. 477 ЦК України). По-третє, наявність або відсутність володіння об'єктом нерухомості - це істотний факт визначення способу захисту прав (наприклад, віндикаційний позовпред'являється лише за втрати фактичного володіння власником).

Отже, наявність у ЄДРП запису про реєстрацію прав на нерухомість не означає, що правовласник є власником об'єкта; передача нерухомості має самостійне правове значення.

Акт реєстрації та речовий договір

Поняття речового договору відсутнє у російському законодавстві. Що ж до доктрини, то погляди дослідників розділилися: одні вважають речові угоди інститутом виключно німецького права , інші намагаються обгрунтувати наявність такого інституту у російському праві . Здебільшого прибічники виділення речових угод відносять до таких традицію (передачу) рухомої речі, оскільки саме з традиції виникає за загальним правилом право власності на передану річ (п. 1 ст. 223 ГК РФ).

Визнання передачі речової угодою має далекосяжні наслідки під час проведення аналогій зі сферою нерухомості. Так, у розпорядчій речовій угоді "пропонується рахуватиугода сторін про перехід (встановлення) речового права (заява сторін про перехід права) іакт державної реєстрації" (виділено мною. - А.Ш.).

Наскільки обґрунтовано таку позицію?

У Римі традиція розглядалася як спосіб набуття права власності шляхом передачі однією особою іншій фактичного володіння річчю з метою передачі права власності на цю річ; традиція оцінювалася як договір.

Початкова розробка вчення про речові угоди належить перу Савіньї. Специфіка німецької моделі переходу права власності в порівнянні з римським правом полягає у винесенні вольового моменту (узгодження свобод суб'єктів про перенесення права) за рамки традиціїта абстрагування його від зобов'язальної угоди. Традиція стала трактуватися як особливий юридичний факт (фактичні дії), який лише за наявності речового договору набуває особливої правової якості юридичного вчинку. Тим самим основний акцент був перенесений з традиції на речовий договір, а традиція почала виконувати вимоги публічності у угоді речей. Як писав Савіньї, "речовий договір у плані своєї дійсної сили і правових наслідків повинен бути, з одного боку, відвернений від дійсності, що лежить в основі угоди, а з іншого - відокремлений і від самої традиції" (див.: цит. по). Для передачі права власності у Німеччині угоду про перехід речового права має бути доповнено актом передачі рухомої речі (внесення до поземельної книги запису - для нерухомості). Передача (запис у поземельну книгу) - це і умова дії речової угоди, і частина юридичного складу на підставі права власності.

Як вважає один із фахівців, "відмінність російської системипереходу права власності за договором від німецької, що полягає в тому, що першою невідомо будь-яке особлива угодапро передачу власності, відокремлене, подібно до німецької Einigung, від передачі речі (угода, звичайно, є, проте вона іманентна самій традиції як узгодженій дії), Так само як невідомий їй принцип абстрактності речового договору, не перешкоджає використанню німецьких категорій розпорядчої і речової угоди й у російському праві " (виділено мною. - А.Ш.).

Така думка спірна. Наявність "угоди" у передачі згідно з російським правом автором не доведено. Російське законодавство не дозволяє розглядати передачу як угоду про передачу володіння та (або) власності. Цивільний кодекс РФ "не знає окремого прававолодіння, і тому сторони не можуть домовитися про його перенесення чи встановлення. Володіння є фактичним ставленням, господарської владою, тому наступництво у володінні неможливо" . Неможливо також виявити в Цивільному кодексі РФ обґрунтування передачі як договору про перенесення права власності. Пункт 1 ст. 224 ГК РФ визначає передачу як вручення речі набувачу, а і здачу перевізникудля відправки покупцю або здачу в організацію зв'язкудля пересилання набувачеві речей, відчужених без зобов'язання доставки. "Закон не визначає сутність передачі речі як способу перенесення права, не вирішує питання про її правової природи" .

Відповідно до § 929 ДДУ "для передачі права власності на рухому річ необхідно, щоб власник передав річнабувачеві і вони обоє були згодні, що право має перейти(виділено мною. - А.Ш.). У російському праві для переходу права власності потрібні інші умови: дійсний зобов'язальний договірпро відчуження (п. 2 ст. 218 ЦК України) і передача речі (ст. ст. 223, 224 ЦК України). Ця відмінність Демшевського не дозволяє визнати передачу у Росії аналогом німецького речового договору. Щодо нерухомості також має місце істотна відмінність. Відповідно до § 873 (1) ДДУ "для передачі права власності на земельну ділянку... необхідні угода правомочної особи та іншої сторони про зміни у правах та внесення змін до поземельної книги..." (виділено мною. - А.Ш.). У Росії її для переходу права власності на нерухомість необхідні: дійсний зобов'язальний договір(П. 2 ст. 218 ДК РФ) та реєстрація права в ЄДРП (ст. 131, п. 2 ст. 8 ДК РФ). На відміну від російських правилсуть конструкції переходу права власності за німецьким правом будується саме на принципі абстрактності речового договору, на відсутності зв'язку між ним та зобов'язальною угодою.

Існує думка, що використання принципу поділу зобов'язальної та речової угод жодним чином не пов'язане з "не настільки щасливою" ідеєю абстрактності речових договорів. Однак сенс теорії Савіньї полягав не у відділенні речової угоди від зобов'язаної у зв'язку з відмінністю у наслідках, що породжуються ними, а саме в тому, що перенесенняправа знаходив своє обґрунтування у речовій угоді і не залежав від зобов'язальної. Разом про те російська передача призводить до переходу права власності лише за дійсності зобов'язального угоди. Важливо також, що загальне правило про перехід права власності в момент передачі в Російській Федерації є диспозитивним: перехід права може відбутися і в момент укладання договору, і в момент оплати, і т.д. (П. 1 ст. 223 ГК РФ). У такій ситуації передача не переносить права власності. Можливості змінити момент переходу права власності з волі сторін договору ДГУ не надає.

На думку російського вченого, для російського права це не змінює справи, бо передача в будь-якому випадку має речово-правовий ефект: власник знаходить можливість захищатися речово-правовими засобами (ст. 305 ЦК України). Але суть вчення про речові угоди з німецького права полягає у переході в результаті укладання речового правочину саме речового права. Савіньї "виходив з того, що необхідно відокремити зі сфери каузальної угоди "речову" волю, тобто волю сторін про передачу речі у власність...".

Навіть якщо гіпотетично допустити можливість виділення волі, спрямованої на перехід речового права, Щоб зробити її центром речової угоди і довести існування останньої в Російській Федерації, неможливо з таким же успіхом виділити волю, спрямовану на передачу фактичного володіння, так як воно правом не є. Навряд чи можна визнати предметом речового правочину "передачу можливості речово-правового захисту". Захист дається власнику на підставі закону.

Характерно, що у Німеччині для виконання договору оренди достатньо передачаречі на підставі зобов'язальногодоговору, оскільки не виникає речового права. При цьому і в Німеччині оренда має "речово-правові ознаки", наприклад, право проходження у відносинах найму житла (§ 566 ГГУ); орендар має можливість захищатися посесорним позовом (§ 861, 869 ГДУ). Все ж передача володіннярозглядається в Німеччині не як угода, бо як правова поведінка (Rechtshandlung), тому норми про угоди до неї непридатні.

Важливо, що у Російської Федерації висловлювання волі на передачу у самій угоді достатньо: ні дух, ні ні закону не вимагають повтору цієї події " під час передачі " . Саме тому до передачі речі з посиланням на наявність зобов'язанняможна примусити через суд (ст. 398 ЦК України), що за загальним правилом неможливо стосовно укладення договору, оскільки свобода договору є принципом цивільного права. Залежність переходу права власності від дійсності зобов'язального правочину проявляється і в необхідності посилатися на їїнедійсність при застосуванні реституції.

Найбільш яскраво помилковість підходу, що розглядається, проявляється при аналізі переходу права власності на нерухомість. "Речової угодою", що лежить на підставі переходу права власності на нерухомість, мабуть, слід визнати заяву про реєстрацію права та (або) акт реєстрації<1>.

<1>Заява про перехід права та акт реєстрації вважає речовим правочином при переході прав на нерухомість Є.А. Ірпінь.

Однак включення публічного акта реєстрації до поняття угоди некоректне, оскільки реєстрація є зовнішнім стосовно угоди актом, що здійснюється нестороною угоди, що ніяк не може вплинути на зміст угоди. Подання заяви про реєстрацію також є дією адміністративного характеру, що лише запускає реєстраційну процедуру. Було вірно зазначено, що заява до реєструючого органу "належить до процесуальним діям, але не до розряду волевиявлення при укладанні угоди ". Характерно, що в Російській Федерації перехід права власності на нерухомість може відбутися без спільно подається до реєструючого органу заяви. При підписанні нотаріального договору про відчуження нерухомості реєстрація права можлива без додаткових дій сторін - шляхом подачі заяви про реєстрацію нотаріусом (п. 1 ст. 16 Закону про реєстрацію) Закон надає можливість внести запис про реєстрацію судовим рішеннямпро задоволення позову про реєстрацію, поданому проти боку угоди, що ухиляється від реєстрації (п. 3 ст. 551 ЦК України). Всі ці дії відбуваються на підставі зобов'язання.

Речовий договір у Німеччині вважається угодою, до якої застосовні загальні положення ДГУ про угоди, у тому числі норми про заперечення. Це має означати стосовно конструкції "російських речових угод" можливість заперечення за правилами про недійсність угод заяви про реєстрацію та (або) акта реєстрації. Але це абсурдно саме через публічно-правову природу останніх.

Викладене підриває позицію про існування речових договорів у російському праві та свідчить про неможливість кваліфікації заяви про реєстрацію прав на нерухомість та (або) акта реєстрації прав як речового правочину.

* * *

Як оцінювати акт реєстрації?

Незважаючи на те, що зазначений акт не можна визнати "ненормативним правовим", його слід кваліфікувати як публічно-правовий (адміністративний), оскільки він приймається у надрах публічної галузіправа державним органом. Проте адміністративні акти необхідно розділятина акти розпорядчого характеру, що встановлюють, змінюють, скасовують правничий та обов'язки конкретних осіб ( " ненормативні правові акти " відповідно до їх традиційним визначенням), і акти, які викликають таких наслідків. У літературі було наведено точку зору одного з фахівців, який справедливо розрізняв акти оперативного управління, які служать засобом організації та напрямки цивільно-правових відносин, що визначають істоту та зміст породжених ними наслідків, та адміністративні акти державного контролю, які служать засобом вираження державного відносинидо тих чи інших цивільно-правових зв'язків, що складаються поза ініціативою даного органу управління, зміст яких визначається відповідно до закону самими сторонами цивільних правовідносин. Досить точною для позначення другої групи актів є характеристика їх як легалізують. Легалізація визначається зазвичай як надання юридичної силибудь-якому акту, дії<2>. До юридичних фактів легалізує характеру можна віднести також реєстрацію юридичної особи, реєстрацію емісії цінних паперів тощо.

<2>Див: Великий енциклопедичний словник // www.academic.ru/misc/enc3p.nsf/ByID/NT0002B2FA; Юридичний словник// dic.academic.ru/dic.nsf/lower/15820.

Легалізуючий характер акта реєстрації виявляється у наступному. Особи, що подають документи на реєстрацію, заздалегідь роблять все від них залежні дії для виникнення цивільного права, обтяження, угоди. Але реєстроване право, обтяження утворюється, а угода породжує правовідносини, якщо держава із цим погодиться, визнає законність виникнення реєстрованого об'єкта, легалізує його. Для поодиноких випадків реєстрації правопідтверджуючогохарактеру (наприклад, реєстрація права на майно, набуте у порядку спадкування) легалізуюче значення акта реєстрації права проявляється у підтвердженні права державою та забезпеченні можливості здійснення цього права.

Отже, акт державної реєстрації речових прав, обтяжень і угод щодо нерухомості - це юридичний факт, що є адміністративним актом легалізуючого характеру для реєстрованих об'єктів (прав, угод, обтяжень) .

У літературі іноді наводяться думки про те, що, хоча права на нерухомість виникають з моменту реєстрації, "але не на її (реєстрації) підставі, підставою права є деякі інші юридичні факти". Наприклад, угоди. З наведеною точкою зору важко погодитись. Точніше, реєстрацію прав кваліфікувати як самостійний юридичний факт складного юридичного складу – підстави для виникнення прав на нерухомість, оскільки за загальним правилом без такої реєстрації право виникнути не може.

Список літератури

Алексєєв В.А. Реєстрація прав на нерухомість. М: Проспект, 2001. С. 26.
Чубаров В.В. Проблеми правового регулювання нерухомості. М: Статут, 2006.
Яковлєва А.В. Суперечки про державної реєстрації речових прав на нерухомість // Законодавство. 2005. N 1.
Покровський І.А. Основні проблеми громадянського права. М: Статут, 2009. С. 196.
Базанов І.А. Походження сучасної іпотеки. Нові течії у вотчинному праві у зв'язку з сучасним устроєм народного господарства. М: Статут, 2004. С. 452.
Скворцов О.Ю. Угоди з нерухомістю у комерційному обороті. М., 2006.
Єгоров А.В., Єрохова М.А., Ширвіндт А.М. Узагальнення проблемних питань застосування арбітражними судами норм ДК РФ про речово-правові засоби захисту права // Вісник цивільного права. 2007. N 4.
Скловський К.І. Власність у цивільному праві. М: Статут, 2008.
Васильєв Г.С. Про деякі питання переходу права власності за договором / / Вісник ВАС РФ. 2008. N 4. С. 28.
Толстой Ю.К. Поняття права власності // Проблеми цивільного та адміністративного права. Л., 1962. З. 149.
Юшкевич В.А. Про придбання володіння римським правом. М., 1908. С. 93, 94.
Суханов Є.А. Про види угод у німецькому та російському цивільному праві // Вісник цивільного права. 2006. N 2. С. 5 – 26.
Баранова О.О. Оборот нерухомості в російському та німецькому праві: порівняльне дослідження: Автореф. дис. ... канд. Юрид. наук. М., 2005.
Бекленищева І.В. Поняття цивільно-правового договору (порівняльно-правове дослідження): Автореф. дис. ... канд. Юрид. наук. Єкатеринбург, 2004. С. 17.
Цивільне право: Навч.: У 3 т. / За ред. А.П. Сергєєва. М.: ТК Велбі, 2008. Т. 1. С. 443. (Автор глави - Крашенінніков Є.А.)
Новицький І.Б. Основи римського громадянського права. М: Зерцало, 2007. С. 93.
Василевська Л.Ю. Вчення про речові угоди з німецького права. М: Статут, 2004.
Baur JF, Sturner R. Sachenrecht. 17. Aufl. Munchen: CH. Beck, 1999.
Тузов Д.О. Про традицію як речовий договір у російському цивільному праві / / Вісник ВАС РФ. 2007. N 8.
Васильєв Г.С. Передача рухомої речі// Вісник ВАС РФ. 2006. N 12.
Brehm W., Berger C. Sachenrecht. 2. uberarb. Aufl. Tubingen: Mohr Siebeck, 2006. S. 13.
Жалінський А., Реріхт А. Введення у німецьке право. М: Спарк, 2001. С. 322.
Larenz, Wolf. Allgemeiner Teil des Burgerlichen Rechts. 8. Aufl. Munchen, 1997. S. 450.
Шапп Я. Система німецького громадянського права. М.: Міжнародні відносини, 2006. С. 98 – 100.
Wieling HJ. Sachenrecht. Berlin; Heidelberg: Springer-Verlag, 2007. S. 53, 55.
Венкштерн М. Основи речового права / Проблеми цивільного та підприємницького права Німеччини / / М.: БЕК, 2001. С. 193.
Красавчиков О.А. Юридичні факти у радянському цивільному праві / / Категорії науки цивільного права. Вибрані праці: У 2 т. М.: Статут, 2005. Т. 2. С. 183.
Коршунова Н. Безперечна реєстрація // ЕЖ-Юрист. 2004. N 16.

А.В.Швабауер

Адвокатського бюро

"Єгоров, Пугінський,

Афанасьєв та партнери",

спеціаліст

з цивільного права,

цивільного та арбітражного процесу

Рекомендований список дисертацій

2005 рік, кандидат юридичних наук Галімова, Венера Марсіївна

Цивільно-правові підстави набуття прав на нежитлові приміщення 2006 рік, кандидат юридичних наук Хурцилава, Анастасія Геннадіївна

Особливості укладання угод з нерухомістю 2004 рік, кандидат юридичних наук Прокоп'єва, Надія Вікторівна

Проблеми правового регулювання угод із нерухомістю 2004 рік, кандидат юридичних наук Козлова, Олена Борисівна

Введення дисертації (частина автореферату) на тему «Правові проблеми державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та угод з ним»

Схожі дисертаційні роботи за спеціальністю «Громадянське право; підприємницьке право; сімейне право; міжнародне приватне право», 12.00.03 шифр ВАК

Державна реєстрація прав, обтяжень прав та угод у цивільному обігу нерухомого майна 2011, кандидат юридичних наук Швабауер, Ганна Вікторівна

Законодавче забезпечення державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод із ним 2004 рік, кандидат юридичних наук Дзуцева, Маріанна Рамазанівна

Правовий режим об'єкта незавершеного будівництва: теорія та практика 2009 рік, кандидат юридичних наук Шалагінов, Костянтин Костянтинович

Придбання речових прав на новостворені об'єкти нерухомості: правове регулювання та державна реєстрація 2009 рік, кандидат юридичних наук Кіндєєва, Олена Агзамовна

Висновок дисертації на тему «Громадянське право; підприємницьке право; сімейне право; міжнародне приватне право», Ємельянова, Катерина Анатоліївна

Список літератури дисертаційного дослідження кандидат юридичних наук Ємельянова, Катерина Анатоліївна, 2004 рік

Акт реєстрації та ненормативний правовий акт

Акт реєстрації та передача речі

Акт реєстрації та речовий договір

* * *

Список літератури