Cine ar trebui să înregistreze un contract de închiriere pentru spații nerezidențiale? Ce sancțiuni pot fi aplicate chiriașului și proprietarului pentru neînregistrarea acestui contract? Contract de închiriere neînregistrat, consecințe? Ce trebuie făcut dacă contractul de închiriere nu este înregistrat.

Contract de leasing spații nerezidențiale poate fi încheiat de părți:

a) pe perioadă nedeterminată;

b) pentru o perioadă specificată în contract mai mică de un an;

c) pe o perioadă de un an sau mai mult specificată în contract.

Să luăm în considerare specificul reglementare legală termenii specificati din contractul de inchiriere pentru spatii nerezidentiale.

Termen nedeterminat.

Potrivit paragrafului 2 al art. 610 Cod civil al Federației Ruse În cazul în care termenul de închiriere nu este specificat în contract, contractul de închiriere se consideră a fi încheiat pe perioadă nedeterminată.

În acest caz, fiecare dintre părțile contractului de închiriere pentru spații nerezidențiale are dreptul de a anula contractul în orice moment, anunțând cealaltă parte cu trei luni înainte.

Un contract de închiriere pentru spații nerezidențiale încheiat pe o perioadă nedeterminată nu este supus înregistrării de stat (în ciuda faptului că perioada de valabilitate reală a unui astfel de contract poate depăși un an). Această poziție rezultă din interpretarea literală a paragrafului 2 al art. 651 din Codul civil al Federației Ruse (care prevede doar înregistrarea de stat obligatorie contracte pe durată determinată, încheiat pe o perioadă de cel puțin un an) și se confirmă practica arbitrajului(Rezoluția Districtului FAS Volga-Vyatka din 8 februarie 2002 în cazul nr. A79-146-2001-SK2-170, Rezoluția Districtului FAS Moscova din 23 ianuarie 2001 în cazul nr. KG-A40/6418-00 , Rezoluții FAS Districtul de nord-vest din 13 mai 2004 în dosarul nr. A56-27225/03, din data de 25 ianuarie 2008 în dosarul nr. A26-394/2007).

Nu este supus înregistrării de stat de asemenea contractul de închiriere, reînnoit în conformitate cu alin. 2 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse pentru o perioadă nedeterminată după încheierea perioadei principale, în absența obiecțiilor părților (a se vedea clauza 11 buletin informativ Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 16 februarie 2001 N 59 „Examinarea practicii de soluționare a litigiilor legate de utilizarea Lege federala„Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor la imobiliareși tranzacții cu acesta”, denumită în continuare scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse nr. 59).

Definit prin contract perioadă mai mică de un an.

Contract de închiriere pentru spații nerezidențiale încheiat pentru o perioadă mai mică de un an, nu este supusă înregistrării de stat.

La prelungirea unui contract de închiriere încheiat pe o perioadă mai mică de un an pentru aceeași perioadă după încheierea perioadei inițiale de închiriere, nici contractul nu este supus înregistrării de stat. În mod similar, un contract de închiriere încheiat pe o perioadă mai mică de un an nu este supus înregistrării de stat, în care părțile au prevăzut o condiție pentru prelungirea (prelungirea) automată a contractului după încheierea perioadei inițiale de închiriere pentru același perioadă în absența obiecțiilor din partea părților (a se vedea paragraful 10 din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse N 59).

Termenul specificat în contract este de un an sau mai mult.

Contract de închiriere pentru spații nerezidenţiale (parte a spaţiilor nerezidenţiale), încheiat pentru o perioadă de un an sau mai mult, sub rezerva înregistrării de statși se consideră încheiată din momentul unei astfel de înregistrări (clauza 2 din articolul 651 din Codul civil al Federației Ruse, scrisoare de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 1 iunie 2000 N 53). În lipsa înregistrării de stat, un astfel de contract de închiriere pentru spații nerezidențiale nu este încheiat. Cu toate acestea, dacă una dintre părțile la un astfel de acord se sustrage înregistrării sale de stat, cealaltă parte are dreptul, în temeiul clauzei 3 a art. 165 din Codul civil al Federației Ruse să depună o cerere pentru obligația de a înregistra acordul (a se vedea paragraful 7 din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse nr. 59).

În sensul aplicării paragrafului 2 al art. 651 din Codul civil al Federației Ruse, perioada de valabilitate a unui contract de închiriere, determinată de la prima zi a oricărei luni a anului curent până la a 30-a (31) zi a lunii precedente a anului următor, este recunoscută ca egală. la un an (clauza 3 din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse nr. 66) . În consecință, un astfel de contract de închiriere este supus înregistrării de stat.

Inregistrare de statÎnchirierea imobilului se realizează prin înregistrarea de stat a contractului de închiriere pentru acest imobil. O cerere de înregistrare de stat a unui contract de închiriere imobiliară poate fi depusă de una dintre părțile contractului de închiriere imobiliară (clauza 1, articolul 26 din Legea nr. 122-FZ).

Atunci când înregistrarea de stat a unui contract de închiriere pentru spații nerezidențiale este depusă la organul teritorial al Serviciului Federal de Înregistrare de Stat, Cadastru și Cartografie (Rosreestr), se depun următoarele:

A) o cerere de înregistrare de stat (care, de regulă, se întocmește direct la autoritatea teritorială Serviciul federalînregistrare de stat, cadastru și cartografie);

B) un contract de închiriere întocmit și încheiat în conformitate cu legislatia actuala, în cel puțin două exemplare originale (din care unul, după înregistrarea de stat a drepturilor, trebuie returnat titularului dreptului de autor, al doilea trebuie introdus la dosarul titlurilor de proprietate). De regulă, contractul de închiriere se depune pentru înregistrarea de stat în trei exemplare originale: câte o copie pentru fiecare dintre părți, câte o copie - la autoritatea de înregistrare (pentru dosarul documentelor de proprietate);

ÎN) pașaport cadastral spatiu cu indicarea dimensiunii suprafetei inchiriate;

D) documente de confirmare statut juridic proprietar și chiriaș:

- Pentru indivizii— act de identitate (pentru cetățeni ruși— pașaportul unui cetățean al Federației Ruse);

- pentru antreprenorii individuali - un act de identitate și un certificat de înregistrare de stat ca antreprenor individual;

- pentru persoane juridice - acte constitutive, certificat de inregistrare de stat, document de alegere a tălpii organ executiv entitate legală(decizia participantului, protocol intalnire generala participanții (acționarii)) și un ordin de intrare în funcție a organului executiv unic;

E) documente care confirmă puterile persoanelor care reprezintă interesele proprietarului sau chiriașului în timpul încheierii și înregistrării de stat a contractului de închiriere (dacă proprietarul sau chiriașul acționează prin reprezentant);

E) consimțământul legal al soțului/soției pentru încheierea unui contract de închiriere, întocmit în conformitate cu clauza 3 a art. 35 Codul familiei Federația Rusă sau o declarație despre absența relațiilor conjugale (dacă proprietarul sau chiriașul este o persoană fizică, inclusiv un antreprenor individual);

G) acordul proprietarului statului sau proprietate municipală ca o întreprindere să încheie un contract de închiriere pentru spații nerezidenţiale (dacă contractul de închiriere pentru spaţii nerezidenţiale este încheiat de o întreprindere unitară sau de stat căreia i se cesionează proprietatea în baza dreptului de gestiune economică sau Managementul operational);

H) document care confirmă plata taxei de stat.

Înregistrarea de stat a unui contract de închiriere pentru o proprietate imobiliară este posibilă numai dacă există înregistrarea de stat a drepturilor deținute anterior ale locatorului asupra obiectului închiriat (drepturi de proprietate, management economic sau management operațional). Deci, de exemplu, este imposibil să se efectueze înregistrarea de stat a unui contract de închiriere pe termen lung pentru spații nerezidențiale situate într-o clădire care a fost construită (și posibil chiar conectată la comunicații), dar nu a fost acceptată pentru funcționare în conformitate cu în conformitate cu procedura stabilită, în legătură cu care actele privind înregistrarea dreptului de proprietate a proprietarului asupra acestui imobil nu au fost transmise autorității de înregistrare.

În practică între subiecţi activitate antreprenorială Adesea, se încheie și contracte de închiriere preliminare, conform cărora părțile se angajează să încheie în viitor un contract de închiriere principală. Astfel de contracte de închiriere preliminare nu sunt supuse înregistrării de stat, indiferent de perioada pentru care se preconizează a fi încheiat contractul de închiriere principal (clauza 14 din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse nr. 59).

Potrivit paragrafului 1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse, cu excepția cazului în care prin lege sau prin contractul de închiriere se prevede altfel, la expirarea contractului de închiriere, chiriașul are, în egală măsură, un drept preferențial față de alte persoane de a încheia un contract de închiriere pentru termen nou. Condițiile pentru ca chiriașul să își exercite acest drept de preempțiune sunt următoarele:

A) dreptul de preempțiune poate fi exercitat numai de un chiriaș de bună credință care și-a îndeplinit în mod corespunzător obligațiile care îi revin în temeiul contractului de închiriere. În consecință, de exemplu, în cazurile în care chiriașul nu a plătit chiria la timp, a folosit obiectul închiriat în alte scopuri sau cu încălcarea termenilor contractului, nepotrivitși-a îndeplinit atribuțiile privind întreținerea obiectului închiriat etc., dreptul de preempțiune chiriașul nu are;

B) chiriașul este obligat să notifice în scris proprietarului dorința acestuia de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen. O astfel de notificare trebuie făcută de chiriaș în perioada specificată în contractul de închiriere, iar dacă o astfel de perioadă nu este specificată în contract, timp rezonabil pana la incheierea contractului;

C) chiriașul are dreptul de a exercita dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen, în egală măsură, oferit altor potențiali chiriași. În consecință, acestea pot fi diferite (în comparație cu contractul de închiriere inițial) condiții privind valoarea chiriei, procedura și scopurile utilizării obiectului închiriat etc. Trebuie avut în vedere că la încheierea unui contract de închiriere pe un nou termen, chiriașul nu are dreptul de a impune locatorului condițiile contractului de închiriere inițial. După cum se explică în paragrafele 31, 32 din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse nr. 66, contractul de închiriere încheiat în conformitate cu paragraful 1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse pentru un nou termen, este un nou contract de închiriere; La încheierea unui contract de închiriere pe un nou termen, părțile nu sunt obligate să respecte termenii contractului anterior valabil. Această concluzie rezultă indirect din paragraf. 2 p. 1 art. 621 din Codul civil al Federației Ruse, potrivit căruia, la încheierea unui contract de închiriere pentru un nou termen, termenii contractului pot fi modificați prin acordul părților.

Alineatul 3, paragraful 1, art. 621 din Codul civil al Federației Ruse prevede consecinte juridiceîncălcarea de către locator a dreptului de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen: dacă locatorul a refuzat să încheie un contract de închiriere pentru un nou termen, dar în termen de un an de la data expirării contractului cu el încheiat un contract de închiriere cu o altă persoană, chiriașul are dreptul, la alegerea sa, de a cere în instanță transferarea drepturilor și obligațiilor care decurg din contractul încheiat și compensarea pierderilor cauzate de refuzul reînnoirii contractului de închiriere cu acesta, sau doar compensarea pentru astfel de pierderi. În acest caz, în sensul prezentei norme, nu contează dacă locatorul a intenționat să încheie un contract de închiriere cu o altă persoană imediat la data expirării contractului de închiriere anterior sau dacă această intenție a apărut ulterior din partea locatorului. (în decurs de un an).

Vă rugăm să rețineți că clauza 1 a art. 621 din Codul civil al Federației Ruse are un caracter dispozitiv. În consecință, părțile la contractul de închiriere au dreptul de a exclude dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen.

În conformitate cu paragraful 2 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse, în cazul în care chiriașul continuă să folosească proprietatea după expirarea contractului în absența obiecțiilor din partea locatorului, contractul se consideră reînnoit în aceleași condiții pentru o perioadă nedeterminată.

Există adesea cazuri când un contract de închiriere, supus înregistrării de stat, nu a fost înregistrat. În conformitate cu art. 165 din Codul civil al Federației Ruse, nerespectarea formularului notarial și, în cazurile stabilite de lege, cerințele pentru înregistrarea de stat a tranzacției, atrage invaliditatea acesteia. O astfel de tranzacție este considerată nulă. Cu toate acestea, nu. 2 linguri. 651 din Codul civil al Federației Ruse prevede că un contract de închiriere pentru o clădire sau o structură încheiat pe o perioadă de cel puțin un an este supus înregistrării de stat și se consideră încheiat din momentul înregistrării. În consecință, lipsa înregistrării contractelor de închiriere supuse înregistrării de stat în conformitate cu art. 651 din Codul civil al Federației Ruse, afectează încheierea contractului, și nu valabilitatea acestuia. În plus, ar trebui să se țină seama de faptul că un acord neîncheiat nu poate fi nul. În legătură cu modificările aduse Codului civil al Federației Ruse prin Legea federală din 05/07/2013 N 100-FZ, art. 165 din Codul civil al Federației Ruse exclude dispozițiile privind invaliditatea (nulitatea) unei tranzacții care nu a fost supusă înregistrării de stat obligatorii. Astfel, problema raportului dintre neîncheierea și nulitatea unui contract de închiriere este soluționată la nivel legislativ. Aceste modificări au intrat în vigoare la 1 septembrie 2013.

Cu privire la posibilitatea ca locatorul să transfere bunul închiriat către un terț după semnarea contractului, dar înainte de înregistrarea de stat a acestuia, a se vedea clauza 2 din materialele la art. 607 Cod civil al Federației Ruse.

La 1 iunie 2015, modificările aduse alin.3 al art. 433 Cod civil al Federației Ruse. În conformitate cu acestea, un acord supus înregistrării de stat se consideră încheiat pentru terți din momentul înregistrării acestuia, dacă legea nu prevede altfel. Concluziile de mai sus și practica judiciară se bazează pe ediția anterioară a Codului civil al Federației Ruse, în care nu existau reguli cu conținut similar.

12.1. Concluzie din practica judiciară: Părțile unui contract de închiriere încheiat în forma cerută, care a fost încheiat de părți, dar nu a fost înregistrat, sunt obligate să îndeplinească toate obligațiile acceptate și nu au dreptul de a modifica în mod arbitrar contractul și de a cere restituirea îmbogățirii fără justă cauză.

Notă: Cu privire la întrebarea dacă un contract de închiriere care a fost supus înregistrării de stat, dar nu a fost înregistrat, rămâne în vigoare după transferul dreptului de proprietate asupra bunului închiriat, dacă noul proprietar, la cumpărarea proprietății, știa despre existența unui astfel de acord (Scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 25 februarie 2014 N 165), vezi paragraful 4.1 al materialelor la art. 617 Cod civil al Federației Ruse.

Practica de arbitraj:

În cazul în care convenția menționată stabilește o penalitate pentru încălcarea condițiilor de folosință a proprietății, aceasta este supusă recuperării de la debitor..."

12.2. Concluzie din practica judiciară: Dacă contractul de închiriere nu a trecut de înregistrarea de stat, persoana care utilizează proprietatea pe baza unui astfel de acord nu are drepturi care pot fi opuse drepturilor terților (de exemplu, dreptul de prioritate de a încheia un acord pentru o nou termen, pentru a menține contractul în vigoare la schimbarea locatorului).

Notă: Cu privire la întrebarea dacă un contract de închiriere care a fost supus înregistrării de stat, dar nu a fost înregistrat, rămâne în vigoare după transferul dreptului de proprietate asupra bunului închiriat, dacă noul proprietar, la cumpărarea proprietății, știa despre existența unui astfel de acord, vezi paragraful. 4.1 al materialelor la art. 617 Cod civil al Federației Ruse.

Practica de arbitraj:

Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 17 noiembrie 2011 N 73 (modificată la 25 ianuarie 2013) „Cu privire la anumite aspecte în practica aplicării regulilor Cod Civil Federația Rusă despre contractul de închiriere"

„...14. Potrivit paragrafului 2 al articolului 609 din Codul civil al Federației Ruse, un contract de închiriere pentru bunuri imobiliare este supus înregistrării de stat, dacă legea nu prevede altfel.

În cazul în care părțile au ajuns la un acord în forma cerută asupra tuturor condițiilor esențiale ale contractului de închiriere, care, în conformitate cu prevederea menționată, este supus înregistrării de stat, dar nu a fost înregistrat, atunci când au în vedere litigiile dintre ele, instanțele ar trebui să procedeze din următoarele.

Dacă instanțele stabilesc că proprietarul a transferat proprietatea pentru utilizare și o altă persoană a acceptat-o fără niciun comentariu, părțile au ajuns la un acord cu privire la valoarea plății pentru utilizarea proprietății și alte condiții de utilizare și a fost îndeplinit de acestea, atunci, în acest caz, trebuie reținut că i-a obligat cu o obligație care nu poate fi schimbată în mod arbitrar de către una dintre părți (articolul 310 din Codul civil al Federației Ruse) și nu există motive pentru ca instanța să aplică prevederile art. 1102.1105 din prezentul cod. În temeiul articolului 309 din Codul civil al Federației Ruse, utilizarea proprietății trebuie efectuată și plătită în conformitate cu obligațiile asumate de partea la un astfel de acord.

În cazul în care acordul menționat prevede o penalitate pentru încălcarea condițiilor de folosință a proprietății, aceasta este supusă recuperării de la debitor.

În același timp, în temeiul articolului 308 din Codul civil al Federației Ruse, drepturile acordate unei persoane care utilizează o proprietate în baza unui contract de închiriere care nu a trecut de înregistrarea de stat nu pot fi opuse terților. În special, o astfel de persoană nu are un drept de preempțiune de a încheia un acord pentru un nou termen (clauza 1 a articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse), ci la relația dintre utilizator și un terț care a achiziționat proprietatea transferată pentru utilizare în baza contractului lucru imobil, paragraful 1 al articolului 617 din Codul civil al Federației Ruse nu se aplică..."

Ghid de practică judiciară. Chirie. Prevederi generale (ConsultantPlus)

12.3. Concluzie din practica judiciară: Un contract de închiriere supus înregistrării de stat, în lipsa acestuia, nu este încheiat.

Notă:În conformitate cu sp. 8 linguri. 2Legea federală nr. 302-FZ din 30 decembrie 2012 „Cu privire la modificările la capitolele 1, 2, 3 și 4 din partea întâi a Codului civil al Federației Ruse” (denumită în continuare Legea nr. 302-FZ), care au intrat în vigoare la 1 martie 2013, regulile privind înregistrarea de stat a tranzacțiilor cu bunuri imobiliare, cuprinse în art. Artă. 609 și 651 din Codul civil al Federației Ruse nu sunt aplicabile contractelor încheiate după 1 martie 2013.

Cu toate acestea, art. 3Legea federală din 4 martie 2013 N 21-FZ „Cu privire la modificările aduse anumitor acte legislative al Federației Ruse și recunoașterea ca nulă a anumitor prevederi ale actelor legislative ale Federației Ruse" a exclus art. 609.651 din Codul civil al Federației Ruse din lista dată la paragraful 8 al articolului 2 din Legea N 302-FZ. În în acest sens, se reînnoiește înregistrarea de stat a contractelor de închiriere imobiliară încheiate pe o perioadă de un an și mai mult, Legea menționată a intrat în vigoare la 4 martie 2013.

Se pune întrebarea cu privire la consecințele lipsei înregistrării de stat a unor astfel de acorduri dacă acestea au fost încheiate la 2 și 3 martie 2013. Este soluționată în paragraful 27 din Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din noiembrie. 17, 2011 N 73 „Cu privire la anumite aspecte ale practicii de aplicare a regulilor Codului civil al Federației Ruse privind contractele de închiriere” . În conformitate cu poziţia enunţată în acesta, instanţele în raport cu aceste acorduri ar trebui să aplice explicaţiile cuprinse la alin. 14 din prezenta rezolutie. Se precizează, în special, că chiriașul nu are un drept de preempțiune de a încheia un contract pentru un nou termen (clauza 1 a articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse). În plus, p. 1 lingura. 617 Cod civil al Federației Ruse.

În privința consecințelor juridice ale lipsei înregistrării de stat a unui contract de închiriere supus unei astfel de înregistrări, a se vedea clauza 12.1 din materialele la art. 609 Cod civil al Federației Ruse.

Instanțele, observând că un contract de închiriere neînregistrat își leagă părțile la o obligație, pot indica încheierea acestuia.

Practica de arbitraj:

Scrisoare de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 16 februarie 2001 N 59

„...7. În lipsa înregistrării de stat, nu se încheie un contract de închiriere imobiliară. Dacă una dintre părțile unui astfel de contract se sustrage înregistrării sale de stat, cealaltă parte are dreptul, în temeiul alin. Art. 165 C. civ., să depună cerere pentru obligația de înregistrare a convenției...”

Ghid de practică judiciară. Chirie. Prevederi generale (ConsultantPlus)

12.4. Concluzie din practica judiciară: Cu privire la problema dacă un contract de închiriere pe o perioadă de un an sau mai mult, care nu a fost supus înregistrării de stat, se consideră încheiat dacă ulterior părțile, printr-un acord adițional, au modificat termenul contractului de închiriere, stabilindu-l la mai puțin de pe an, sunt două posturi ale instanțelor.

Poziția 1. Dacă un contract de închiriere pe o perioadă de un an sau mai mult nu a trecut de înregistrarea de stat și, ulterior, părțile, printr-un acord suplimentar, au adus modificări termenului contractului de închiriere, stabilindu-l la mai puțin de un an, un astfel de contract este considerat încă neîncheiat.

Notă:

Practica de arbitraj:

Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Ural din 23 martie 2010 N F09-1742/10-C3 în cazul N A50-23758/2009

„...În recursul în casație, întreprinzătorul solicită anularea hotărârii instanței de apel, invocând neconcordanța dintre concluziile instanței de apel și împrejurările concrete ale cauzei. Potrivit reclamantei, încheierea instanței de judecată. curtea de apel despre neîncheierea contractului de închiriere din data de 01.04.2008, încheiat între reclamantă şi societatea cu răspundere limitată „Cenuşăreasa” (în continuare - societatea „Cenuşăreasa”, terţ), este eronată şi nu respectă legislaţia în vigoare. Antreprenorul arată că prevederile art. 450, 451, 452, 453 din Codul civil al Federației Ruse nu interzic efectuarea, prin acordul părților, de modificări ale contractului înainte de înregistrarea sa de stat, inclusiv modificări care stabilesc o nouă perioadă de valabilitate a contractului, în baza căreia statul său înregistrarea nu este necesară.

Din materialele cauzei, la data de 01.04.2008 a fost semnat un contract de închiriere imobiliară între societatea Cenușăreasa (proprietar) și întreprinzător (chiriaș), în conformitate cu condițiile pe care proprietarul le pune la dispoziție, iar chiriașul acceptă pentru utilizare temporara, spatiu cu o suprafata totala de 165 mp. m, situat la adresa: Berezniki, st. Gagarina, 1.

Potrivit paragrafului 2 al art. 651 din Codul civil al Federației Ruse, un contract de închiriere pentru o clădire sau o structură încheiat pe o perioadă de cel puțin un an este supus înregistrării de stat și se consideră încheiat din momentul înregistrării respective.

După ce s-a stabilit că perioada de valabilitate a contractului de închiriere din data de 01.04.2008 a fost determinată de părți de la 01.04.2008 la 31.03.2009, acest contract nu a fost înregistrat în modul prevăzut de lege, instanțele au recunoscut pe bună dreptate. respectivul acord ca neîncheiat.

Totodată, instanța de casare reține că, potrivit alin.1 al art. 651 din Codul civil al Federației Ruse, un contract de închiriere pentru o clădire sau o structură se încheie în scris prin întocmirea unui document semnat de părți (clauza 2 a articolului 434 din Codul civil al Federației Ruse).

Astfel, în virtutea instrucțiunilor exprese ale legii, contractul de închiriere a imobilului trebuie întocmit sub forma unui singur document semnat de părți.

În asemenea împrejurări, instanța de apel nu a avut în vedere, de drept, acordul adițional din 17 aprilie 2008, prin care se modifica termenul contractului de închiriere semnat de întreprinzător și societatea Cenușăreasa...”

Poziția 2.În cazul în care un contract de închiriere pe o perioadă de un an sau mai mult nu a trecut de înregistrarea de stat, iar ulterior părțile, printr-un acord adițional, au adus modificări termenului contractului, fixându-l la mai puțin de un an, contractul se consideră încheiat. pentru perioada specificată în contractul adițional.

Notă:În conformitate cu paragraful 8 al art. 2 din Legea federală nr. 302-FZ din 30 decembrie 2012 „Cu privire la modificările la capitolele 1, 2, 3 și 4 din partea întâi a Codului civil al Federației Ruse” (denumită în continuare Legea nr. 302-FZ) , care a intrat în vigoare la 1 martie 2013. , norme privind înregistrarea de stat a tranzacțiilor cu bunuri imobiliare, cuprinse în art. Artă. 609 și 651 din Codul civil al Federației Ruse nu se aplică în cazul contractelor încheiate după 1 martie 2013.

Cu toate acestea, art. 3 din Legea federală din 04.03.2013 N 21-FZ „Cu privire la modificările aduse anumitor acte legislative ale Federației Ruse și recunoașterea ca invalide a anumitor prevederi ale actelor legislative ale Federației Ruse” a exclus art. Artă. 609, 651 din Codul civil al Federației Ruse din lista dată la paragraful 8 al art. 2 din Legea nr.302-FZ. În acest sens, este reluată înregistrarea de stat a contractelor de închiriere imobiliară încheiate pe o perioadă de un an sau mai mult. Această lege a intrat în vigoare la 4 martie 2013.

Se pune întrebarea cu privire la consecințele lipsei înregistrării de stat a unor astfel de acorduri dacă acestea au fost încheiate la 2 și 3 martie 2013. Este soluționată în paragraful 27 din Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din noiembrie. 17, 2011 N 73 „Cu privire la anumite aspecte ale practicii de aplicare a regulilor Codului civil al Federației Ruse privind contractele de închiriere”. În conformitate cu poziţia stabilită în acesta, instanţele în legătură cu aceste acorduri ar trebui să aplice explicaţiile cuprinse în paragraful 14 al prezentei rezoluţii. Se precizează, în special, că chiriașul nu are un drept de preempțiune de a încheia un contract pentru un nou termen (clauza 1 a articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse). În plus, paragraful 1 al art. 617 Cod civil al Federației Ruse.

Practica de arbitraj:

Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Ural din 25 octombrie 2010 N F09-8797/10-C6 în cazul N A50-6727/2010

„...Totodată, înainte de sfârșitul perioadei de trei luni din momentul avertismentului despre refuzul contractului de închiriere, aceleași părți au încheiat un contract de închiriere din data de 10 ianuarie 2007 N 1825-07 și valabil de la 1 decembrie 2006 până la 1 decembrie 2009, având semnat certificat de acceptare la acesta - transmisiuni din data de 12.01.2006.

Totodata, astfel cum a stabilit instanta de fond, reclamanta a depus la cauza materialelor modificarea nr. 1, semnata de parti la data de 06.06.2007, la contractul de inchiriere a obiectului din data de 10.01.2007 N 1825-07I. , în conformitate cu care s-a modificat clauza 1.3 din contractul menționat în ceea ce privește stabilirea perioadei de închiriere a obiectului este de la 01.12.2006 la 28.11.2007, adică mai mică de un an.

Având în vedere că nu era necesară înregistrarea obligatorie de stat a contractului menționat, încheiat pe o perioadă mai mică de un an, instanța de fond a ajuns la concluzia că respectivul contract a fost prizonier și a reglementat relații în perioada controversată.

În anularea deciziei instanței de fond și a refuzului de a satisface cerințele expuse, instanța de apel a pornit de la faptul că refuzul Departamentului de a privatiza proprietatea a fost legal, întrucât antreprenorul Kalashnikov Yu.V. nu este o entitate care, în conformitate cu prevederile Legii federale N 159-FZ, are un drept de preferință de a cumpăra proprietăți închiriate, datorită faptului că este în folosința temporară a solicitantului cu mai puțin de doi ani înainte de data de intrarea in vigoare a Legii mentionate, contractul de inchiriere din data de 10 ianuarie 2007 N 1825-07I nu este incheiat din lipsa inregistrarii sale de stat, modificarile din data de 06.06.2007 N 1 la contractul neincheiat in ceea ce priveste valabilitatea acestuia nu se incheie. avea forță juridicăși nu implică consecințe juridice.

Cu toate acestea, la efectuarea acestei concluzii privind neîncheierea convenției, instanța de apel nu a indicat ce norme de drept contrazice voința părților de a modifica contractul de închiriere în funcție de perioada de valabilitate a acestuia.

În conformitate cu art. 609, 651 din Codul civil al Federației Ruse, un contract de închiriere imobiliară încheiat pentru o perioadă de cel puțin un an este supus înregistrării de stat.

Ținând cont de faptul că Legea federală din 21 iulie 1997 N 122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta” și normele legislației civile care reglementează relațiile de închiriere nu stabilesc perioada de timp în care contractul de închiriere este supus înregistrării, precum și interdicția părților de a modifica condițiile contractului în perioada anterioară înregistrării acestuia, încheierea curții de apel privind recunoașterea modificărilor din data de 06.06.2007 N 1 la contractul din data de 10.01. .2007 N 1825-07I din punct de vedere al perioadei de valabilitate nu poate fi considerată corectă.

Astfel, contractul de închiriere precizat, ținând cont de modificările aduse acestuia, încheiat pe o perioadă mai mică de un an, nu necesita înregistrarea obligatorie de stat, și reglementa relațiile părților cu privire la bunul închiriat pe perioada de valabilitate a acestuia. .

Ținând cont de cele de mai sus, decizia Curții de Apel de Arbitraj a șaptesprezecea este supusă anulării (partea 2 a articolului 288 din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse), decizia instanței de primă instanță este menținută..."

12.5. Concluzie din practica judiciară: Dacă un contract de închiriere pe o perioadă de un an sau mai mult nu a trecut de înregistrarea de stat, iar ulterior părțile, printr-un acord adițional, au modificat termenul contractului de închiriere, indicând că acesta a fost încheiat pe o perioadă nedeterminată, un astfel de contract este considerat încă neîncheiat.

Se pune întrebarea cu privire la consecințele lipsei înregistrării de stat a unor astfel de acorduri dacă acestea au fost încheiate la 2 și 3 martie 2013. Este soluționată în paragraful 27 din Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din noiembrie. 17, 2011 N 73 „Cu privire la anumite aspecte ale practicii de aplicare a regulilor Codului civil al Federației Ruse privind contractele de închiriere”. În conformitate cu poziţia stabilită în acesta, instanţele în legătură cu aceste acorduri ar trebui să aplice explicaţiile cuprinse în paragraful 14 al prezentei rezoluţii. Se precizează, în special, că chiriașul nu are un drept de preempțiune de a încheia un contract pentru un nou termen (clauza 1 a articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse). În plus, paragraful 1 al art. 617 Cod civil al Federației Ruse.

Practica de arbitraj:

Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga-Vyatka din 18 martie 2011 în cazul nr. A43-19065/2010

„...Administrația teritorială (locator) și Compania (chiriaș), cu participarea întreprinderii unitare municipale „Departamentul Clientului Unic al Regiunii Nijni Novgorod” (deținătorul soldului), au încheiat un contract de închiriere din 04.08.2004 N 01-01/0186 a incintei numite in suprafata de 114,2 metru patrat pentru utilizare ca atelier de plante medicinale și magazin de flori.

În clauza 1.2 a contractului, perioada de valabilitate a acestuia este definită de la 01.06.2004 la 16.07.2008.

Un contract adițional din 25.04.2008 la contractul de închiriere din 04.08.2004 a stabilit că respectivul contract a fost încheiat pe perioadă nedeterminată.

Conform paragrafului 2 al articolului 651 din Codul civil al Federației Ruse, un contract de închiriere pentru o clădire sau o structură încheiat pe o perioadă de cel puțin un an este supus înregistrării de stat și se consideră încheiat din momentul înregistrării respective.

Instanța a constatat și pârâta nu contestă că contractul de închiriere din data de 08.04.2004 N 01-01/0186 pe o perioadă mai mare de un an nu a fost supus înregistrării de stat în modul prevăzut de lege și, prin urmare, nu este încheiat. .

Incheierea instantei de fond ca contrapartidele au avut un raport contractual pentru inchirierea imobilului numit din 25 aprilie 2008 dupa incheierea unui contract aditional la contractul de inchiriere din 4 august 2004, este eronata, intrucat in virtutea din regulile articolelor 453 (clauza 2), 433 (clauza 3) și 651 (clauza 2) din Codul civil al Federației Ruse, acordul este supus cerinței (care nu este îndeplinită) ca înregistrarea sa de stat să dea ea forță juridică. Această împrejurare nu a condus la adoptarea unei decizii incorecte în speță din cauza celor de mai sus...”

12.6. Concluzie din practica judiciară: Recunoașterea unui contract de închiriere ca neîncheiat din cauza lipsei înregistrării de stat din vina locatorului nu constituie un temei pentru ca chiriașul să elibereze proprietatea dacă perioada de închiriere specificată în contract nu a expirat.

Se pune întrebarea cu privire la consecințele lipsei înregistrării de stat a unor astfel de acorduri dacă acestea au fost încheiate la 2 și 3 martie 2013. Este soluționată în paragraful 27 din Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din noiembrie. 17, 2011 N 73 „Cu privire la anumite aspecte ale practicii de aplicare a regulilor Codului civil al Federației Ruse privind contractele de închiriere”. În conformitate cu poziţia stabilită în acesta, instanţele în legătură cu aceste acorduri ar trebui să aplice explicaţiile cuprinse în paragraful 14 al prezentei rezoluţii. Se precizează, în special, că chiriașul nu are un drept de preempțiune de a încheia un contract pentru un nou termen (clauza 1 a articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse). În plus, paragraful 1 al art. 617 Cod civil al Federației Ruse.

Practica de arbitraj:

Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Caucaz de Nord din 15 martie 2010 în dosarul nr. A01-776/2009

„...Din materialele cauzei și stabilite de instanța de fond și de apel, pe baza unei cereri a unui întreprinzător, prin rezoluția șefului administrației nr. 669 din 12 mai 2005 (denumită în continuare ca Hotărâre nr. 669), s-a pronunțat închirierea pârâtei a terenului pe o perioadă de 49 de ani, acoperit cu apă, în suprafață de 2,4 hectare, aparținând categoriei de teren „teren agricol”. pentru piscicultură.Potrivit alin.3 din rezoluția menționată, pârâta este obligată ca, înainte de data de 15 august 2005, după semnarea contractului de închiriere, să își efectueze înregistrarea de stat în departamentul Oficiului Serviciului Federal de Înregistrări din Republica. din Adygea din districtul Takhtamukaysky.

La 14 iulie 2005, reclamantul și pârâtul au încheiat un contract de închiriere teren N 114 (denumit în continuare contract de închiriere) pe o perioadă de 49 de ani. Clauza 4.4.5 din acordul menționat prevede că după semnarea acordului și modificările aduse acestuia, întreprinzătorul este obligat să efectueze înregistrarea de stat a acestuia (a acestora). În lipsa înregistrării de stat în termenul stabilit, contractul a fost considerat neîncheiat, iar terenul cedat a fost supus sechestrului.

Satisfacator Revendicare pentru a recunoaște contractul de închiriere ca neîncheiat și respingând cererile de eliberare a terenului în litigiu, instanțele au procedat din raporturile de închiriere care se dezvoltaseră între părți, cărora li se aplică normele capitolului 34 din Cod.

Potrivit paragrafului 2 al articolului 609 din Cod, un contract de închiriere pentru bunuri imobiliare este supus înregistrării de stat, dacă legea nu prevede altfel. Articolul 25 Cod funciar prevede că drepturile asupra terenurilor prevăzute la capitolele 3 și 4 din Codul funciar decurg din motivele stabilite drept civil, legile federale și sunt supuse înregistrării de stat în conformitate cu Legea federală nr. 122-FZ din 21 iulie 1997 „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta” (denumită în continuare Legea nr. 122-FZ) ).

Întrucât materialele cauzei nu conțin dovezi ale înregistrării de stat a contractului de închiriere, instanțele au ajuns la concluzia corectă că acesta nu a fost încheiat.

Instanța a constatat că terenul a fost cedat pârâtei în baza certificatului de transmitere și recepție din 14 iulie 2005. Chiria pentru terenul specificat se plătește de întreprinzător integral și în termenul stabilit prin contract. Din explicațiile pârâtei rezultă că acesta nu poate înregistra contractul de închiriere din cauza anulării de către reclamant a Rezoluției nr. 669. Acțiunile administrației au fost atacate de pârâtă în instanță.

Articolul 26 din Legea N 122-FZ prevede că, în cazul în care una dintre părțile la un acord se sustrage la înregistrarea sa de stat, cealaltă parte are dreptul, în temeiul paragrafului 3 al articolului 165 din Cod, să depună o cerere pentru obligația. să înregistreze acordul.

ÎN în acest caz, Părțile la un contract în litigiu au dreptul de a face apel la autoritatea de înregistrare pentru a înregistra contractul în litigiu înainte de data expirării acestuia, precum și dreptul de a contesta refuzul înregistrării de stat, sustragerea locatorului sau chiriașului de la înregistrarea arendarii terenului. acord.

Întrucât posibilitatea înregistrării unui contract de închiriere, ținând cont de termenul de închiriere, nu se pierde, tribunale a ajuns la o concluzie rezonabilă că administrația a recuperat prematur terenul ce i-a fost cedat de la antreprenor...”

12.7. Concluzie din practica judiciară: Dacă se modifică un contract de închiriere pe o perioadă mai mică de un an și se stabilește un termen contractual mai mare de un an, dar ulterior acordul nu a fost înregistrat, atunci noul contract se consideră neîncheiat, iar contractul anterior ( versiunea) se reînnoiește pe perioadă nedeterminată.

Se pune întrebarea cu privire la consecințele lipsei înregistrării de stat a unor astfel de acorduri dacă acestea au fost încheiate la 2 și 3 martie 2013. Este soluționată în paragraful 27 din Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din noiembrie. 17, 2011 N 73 „Cu privire la anumite aspecte ale practicii de aplicare a regulilor Codului civil al Federației Ruse privind contractele de închiriere”. În conformitate cu poziţia stabilită în acesta, instanţele în legătură cu aceste acorduri ar trebui să aplice explicaţiile cuprinse în paragraful 14 al prezentei rezoluţii. Se precizează, în special, că chiriașul nu are un drept de preempțiune de a încheia un contract pentru un nou termen (clauza 1 a articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse). În plus, paragraful 1 al art. 617 Cod civil al Federației Ruse.

Practica de arbitraj:

Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga din 16 iunie 2010 în dosarul nr. A55-31126/2009

„...Pârâta a încheiat anual din anul 1996 contracte de închiriere cu reclamanta pentru spații situate în orașul Syzran pe strada Gogol, 34, inclusiv contract din 1 ianuarie 2007 N 00968 încheiat pentru perioada până la 30 noiembrie 2007.

Printr-o hotărâre judecătorească din 01.07.2008 în dosarul nr.A55-2325/2008 s-a soluționat între părți un litigiu precontractual apărut cu ocazia încheierii contractului de închiriere din data de 01.01.2007 nr.00968. la alte neînțelegeri, instanța a încuviințat clauza acordului privind perioada de valabilitate a acestuia astfel cum a fost modificată de reclamantă - de la 02.12.2007 la 07.01.2011.

Conform articolului 609 din Codul civil al Federației Ruse, un contract de închiriere imobiliară încheiat pe o perioadă de cel puțin un an este supus înregistrării de stat.

Perioada de valabilitate a contractului de închiriere din data de 01.01.2007 semnat între reclamantă și pârâtă este mai mare de un an, dar părțile nu l-au înregistrat în conformitate cu procedura stabilită de lege, prin urmare acordul a fost recunoscut de către instanță ca neîncheiat.

Pe baza celor de mai sus, instanța a ajuns la concluzia că acordul din 1 ianuarie 2007 N 00968 continuă să fie în vigoare între părți, care, în virtutea articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse, a fost reînnoit pentru o perioadă de timp. perioadă nedeterminată.

Hotărârea Curții de Arbitraj a Regiunii Samara din data de 29 decembrie 2009, decizia Curții a XI-a de Arbitraj de Apel din 12 aprilie 2010 în dosarul nr. A55-31126/2009 sunt lăsate neschimbate, recurs în casație- fără satisfacție..."

12.8. Concluzie din practica judiciară:În cazul în care nu a fost înregistrat un contract de închiriere pentru o clădire sau o structură încheiat pe o perioadă de cel puțin un an, aceasta nu îl privează pe chiriaș de dreptul de a protectie legala.

Practica de arbitraj:

Definiție Curtea Constititionala RF din 07.05.2001 N 154-O

„...În pofida faptului că înregistrarea de stat a unui contract de închiriere pentru o clădire sau structură încheiată pe o perioadă de cel puțin un an este obligatorie, lipsa acestuia, în sensul prezentelor prevederi legale, nu îl privează în sine pe solicitant de dreptul la protecție judiciară: în susținerea pretențiilor sale, SA SEVENT „ar putea furniza probe care să indice imposibilitatea efectuării înregistrării de stat a acordului, precum și ce acțiuni au fost întreprinse de acesta în aceste scopuri, sau probe care indică comportamentul necinstit al proprietarul etc., ceea ce se confirmă prin hotărâri judecătorești anexate plângerii...”

Ghid de practică judiciară. Chirie. Dispoziții generale(Consultant Plus)

Incheiat pe o perioada de cel putin un an, trebuie sa fie inregistrat. Din momentul unei astfel de înregistrări, contractul este considerat încheiat (articolul 651 din Codul civil al Federației Ruse).

Ce reguli trebuie respectate la înregistrarea unui contract? Atât chiriașul, cât și proprietarul pot solicita un contract de închiriere imobiliară. Acest lucru este menționat în articolul 26 din Legea federală din 21 iulie 1997 nr. 122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta”. Dacă o clădire sau o clădire din ea sunt închiriate, contractul de închiriere, care este depus pentru înregistrarea de stat, trebuie să fie însoțit de Planuri de nivel imobile pe care sunt indicate spații de închiriat indicând dimensiunea suprafeței închiriate.

Există destul cale legală evitați înregistrarea de stat a contractului de închiriere: pentru o perioadă mai mică de un an, iar după expirarea termenului - reînnoiți. Totuși, aici trebuie să ținem cont de astfel de subtilități. Un contract de închiriere imobiliară, a cărui perioadă de valabilitate este desemnată de la prima zi a oricărei luni a anului curent până în ultima zi a lunii precedente a anului următor, este recunoscut în practică ca fiind încheiat pe un an. Prin urmare, un contract de închiriere cu o astfel de perioadă este supus înregistrării de stat (clauza 3 din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 nr. 66). Deci, dacă doriți să evitați înregistrarea de stat, perioada de închiriere ar trebui să fie de maximum 364 de zile (365 de zile dacă închirierea se încadrează într-un an bisect).

Exemplu

Moscow Printing House LLC a închiriat clădirea de la Stroymontazh JSC. Să luăm în considerare două situații.

Situația 1. Contractul de închiriere a fost încheiat în perioada 1 februarie 2014 până la 31 ianuarie 2015 inclusiv. În acest caz, acordul trebuie înregistrat.

Situația 2. Contractul de închiriere a fost încheiat în perioada 1 februarie 2014 până la 30 ianuarie 2015 inclusiv. Acest acord nu este nevoie să vă înregistrați.

Este posibil să se recunoască cheltuielile de închiriere dacă contractul nu este înregistrat?

Care sunt consecințele dacă nu este înregistrat un contract de închiriere imobiliară pe termen lung? Să presupunem că o firmă a închiriat o clădire pentru o perioadă lungă (mai mult de un an), dar audit fiscal S-a dovedit că contractul de închiriere nu a fost înregistrat. Ce amenință compania? Răspunsul depinde de situație. În practică, sunt posibile următoarele cazuri:

contractul de închiriere nu a fost deloc depus spre înregistrare;
contractul a fost depus la înregistrarea de stat, dar la momentul controlului nu era încă înregistrat;
acordul a fost înregistrat în bună ordine, dar ulterior i-au fost aduse modificări care nu au fost înregistrate.

Să luăm în considerare fiecare dintre aceste situații în detaliu.

Situația 1. Un contract de închiriere imobiliară pe termen lung nu a fost depus la înregistrare. Să vedem ce probleme poate întâmpina o companie în acest caz la recunoașterea cheltuielilor de închiriere în contabilitatea fiscală.

De regula generala Plățile în baza unui contract de închiriere sunt incluse în cheltuieli în contabilitatea fiscală (subclauza 10, clauza 1, articolul 264 din Codul Fiscal al Federației Ruse). Cu toate acestea, dacă nu a fost înregistrat un contract de închiriere de mai mult de un an, organele fiscale pot să nu permită luarea în considerare a cheltuielilor aferente în scopuri fiscale. Poziția funcționarilor se bazează pe faptul că un acord care nu a fost supus înregistrării de stat (dacă, conform Codului civil al Federației Ruse, este obligatoriu) nu este considerat încheiat, iar cheltuielile din cadrul unui acord neîncheiat nu pot fi luate în considerare. cont. Oficialii și-au exprimat această opinie de mai multe ori (a se vedea, de exemplu, scrisorile din 12 iulie 2006 nr. 03-03-04/2/172, din 17 februarie 2006 nr. 03-03-04/3/3, lit. din 13 iulie 2005 Nr. 02-1-07/66 etc.).

În opinia autorului, această abordare nu poate fi considerată pe deplin justificată. Ideea este că nerespectarea drept civil nu trebuie să afecteze raporturile juridice fiscale: dreptul civil nu prevede că lipsa înregistrării corespunzătoare face ca contractul de închiriere să nu fie valabil. Contribuabilul are dreptul de a lua în considerare costurile suportate de acesta pentru închirierea proprietății chiar și fără înregistrarea de stat a acordului, dacă aceste costuri sunt justificate și documentate. În plus, după cum știți, pentru a documenta cheltuielile este suficient să aveți documente care confirmă cheltuielile efectuate. În situația luată în considerare, astfel de documente vor fi contractul de închiriere semnat de părți (indiferent dacă este sau nu înregistrat), certificatul de acceptare a obiectului închiriat și documentele care confirmă transferul chiriei.

De menționat că astfel de concluzii sunt confirmate de numeroase practici judiciare. În acest sens, să reținem, de exemplu, deciziile Serviciului Federal Antimonopol al Districtului de Nord-Vest din 7 martie 2008 în dosarul nr. A56-19124/2007, Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Ural din 25 ianuarie. , 2007 Nr. F09-12242/06-S2.

Situația 2. Acordul a fost depus spre înregistrare de stat, dar la momentul verificării nu fusese încă înregistrat. După cum știți, procesul de înregistrare de stat a unui acord poate dura mult timp, astfel încât chiriașul începe cel mai adesea să folosească clădirea imediat după încheierea acordului. În consecință, cheltuielile sub formă de chirie, facturi de utilități și așa mai departe apar pentru chiriaș cu mult înainte ca contractul să fie supus înregistrării obligatorii.

Între timp, odată cu recunoașterea cheltuielilor în situație similară pot fi probleme. Într-un astfel de caz, inspectorii se referă din nou la faptul că, ca regulă generală, un contract de închiriere imobiliară este considerat încheiat numai din momentul înregistrării sale de stat (clauza 2 din articolul 651 din Codul civil al Federației Ruse). Din aceasta, oficialii concluzionează că contractul nu poate confirma cheltuielile care au fost efectuate înainte de înregistrarea sa de stat (scrisoarea Ministerului Finanțelor al Rusiei din 12 iulie 2006 nr. 03-03-04/2/172).

În cazul în care apare un litigiu într-o astfel de situație, societatea poate folosi aceleași argumente în apărarea sa pe care le-am discutat deja mai sus. În plus, atunci când soluționează astfel de litigii, instanțele, de regulă, iau partea întreprinderilor (a se vedea, de exemplu, rezoluțiile Serviciului Federal Antimonopol din Districtul Siberiei de Vest din 2 mai 2007 Nr. F04-2578/2007 (33740-A75-25), Districtul de Vest Nord-Siberian din 16 august 2005 Nr. A56-46400/04).

Cu toate acestea, conflictele cu inspectorii pot fi evitate cu totul - însuși Ministerul rus de Finanțe a sugerat cum să ieșim din această situație (scrisoare din 12 iulie 2006 nr. 03-03-04/2/172). Este necesar să folosiți paragraful 2 al articolului 425 din Codul civil al Federației Ruse și să dați acordului un efect retroactiv: extindeți-i efectul până la perioada din momentul în care clădirea este transferată potențialului chiriaș. Apoi, acordul, chiar dacă nu este încă înregistrat, va deveni un document care confirmă că închirierea a început deja. Aceasta înseamnă că vor fi îndeplinite cerințele Codului Fiscal al Federației Ruse privind dovezile documentare ale cheltuielilor.

Astfel, pentru a evita litigiile cu organele fiscale, în contractul de închiriere ar trebui inclusă o prevedere, conform căreia termenii contractului încheiat se aplică relațiilor care decurg din momentul semnării acestuia. Această prevedere (clauza contractului) poate fi formulată astfel: „Termenii contractului se aplică relațiilor care au apărut din momentul în care imobilul este transferat de la proprietar la chiriaș”.

Rețineți că dacă părțile nu au prevăzut inițial în contract efect retroactiv, această condiție poate fi stabilită într-un contract adițional. Adevărat, un astfel de acord, ca și contractul principal, va trebui înregistrat. Atunci chiriașul își va putea recunoaște cheltuielile în perioada în care a început efectiv să folosească proprietatea.

Situația 3. Acordul a fost înregistrat, dar ulterior i-au fost aduse modificări. Să presupunem că contractul de închiriere a fost înregistrat, dar după înregistrarea de stat părțile au modificat (au mărit) valoarea chiriei prin acord bilateral. Într-un astfel de caz, are dreptul chiriașului să ia în calcul suma integrală a noii chirii în contabilitatea fiscală dacă nu a fost înregistrat contractul adițional?

Experții de la Ministerul rus de Finanțe insistă că acest lucru nu va fi posibil. Potrivit oficialilor, plățile majorate ale chiriei ar trebui incluse în cheltuieli numai după înregistrarea de stat a acordului de modificare a contractului (a se vedea, de exemplu, scrisoarea Ministerului Finanțelor al Rusiei din 30 decembrie 2005 nr. 03-03-04/). 1/471). Adevărat, apoi și-au înmuiat oarecum poziția cu privire la această problemă: dacă termenii acordului adițional pentru perioada până la momentul înregistrării de stat, plățile de chirie în suma stabilită prin acordul care se înregistrează pot fi luate în considerare din momentul în care a acestei modificări (scrisoarea Ministerului de Finanțe al Rusiei din 11 iulie 2008 Nr. 03-03-05/77). O opinie similară a fost exprimată în scrisoarea Serviciului Fiscal Federal al Rusiei pentru oraș din 28 martie 2008 nr. 20-12/030173.

Potrivit autorului, încheierea unui acord suplimentar (indiferent dacă este sau nu înregistrat) nu afectează capacitatea de a lua în considerare cheltuielile de închiriere în scopuri fiscale. Argumentele sunt aceleași: modificarea sumei chiriei nu invalidează contractul de închiriere. Prin urmare, suma crescută plăți de închiriere pot fi luate în considerare în scopuri de impozit pe profit dacă cheltuielile corespunzătoare sunt justificate economic și documentate. Practica judiciară confirmă și această concluzie (a se vedea, de exemplu, rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Nord-Vest din 27 februarie 2008 în dosarul nr. A56-30518/2006).

Alexander Elin,

Compania „ACADEMIA DE AUDIT”

Un contract de închiriere imobiliară este supus înregistrării de stat în următoarele cazuri:

contractul de închiriere pentru o clădire sau o structură a fost încheiat pentru o perioadă de cel puțin un an (clauza 2 a articolului 651 din Codul civil al Federației Ruse);
contractul de închiriere pentru spații situate într-o clădire sau structură este încheiat pentru o perioadă de cel puțin un an (scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 1 iunie 2000 nr. 53 „Cu privire la înregistrarea de stat a contractului de închiriere contracte pentru spații nerezidențiale”);
contractul de închiriere a terenurilor a fost încheiat pentru o perioadă de cel puțin un an (clauza 2 a articolului 26 din Codul funciar al Federației Ruse);
se încheie simultan mai multe contracte de închiriere în legătură cu același obiect de închiriere, iar termenul unuia dintre ele începe imediat după expirarea celuilalt contract. Instanțele consideră astfel de acorduri ca o singură tranzacție care este supusă înregistrării, cu condiția ca termen totalînchirierea în temeiul acestor contracte este de un an sau mai mult (rezoluție a Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Caucaz de Nord din 31 martie 2010 în cazul nr. A53-17516/2009).

Înregistrarea de stat a contractelor de închiriere imobiliară nu este necesară dacă contractul de închiriere este încheiat pentru o perioadă mai mică de un an (de exemplu, 11 luni).

În practică, există adesea cazuri când un contract de închiriere este încheiat inițial pe o perioadă de 11 luni sau o altă perioadă mai mică de un an, iar apoi este prelungit în mod repetat pentru aceeași perioadă. Conform poziției juridice a Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse, atunci când se prelungește un contract de închiriere încheiat pe o perioadă mai mică de un an pentru aceeași perioadă după încheierea perioadei inițiale de închiriere, relațiile părților sunt reglementate de un nou contract de închiriere, care nu este supus înregistrării de stat în temeiul paragrafului 2 al articolului 651 din Codul civil al Federației Ruse (p. 10 scrisoare de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 16 februarie, 2001 Nr. 59 „Revizuire a practicii de soluționare a litigiilor legate de aplicarea Legii federale „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta””, denumită în continuare scrisoarea de informare nr. 59).

Dacă contractul de închiriere a fost încheiat pentru o perioadă mai mică de un an și a fost prelungit ulterior printr-un contract suplimentar pentru cel mult un an, atunci în acest caz nu trebuie înregistrate nici contractul, nici contractul suplimentar. Dacă un contract de închiriere imobiliară încheiat pe o perioadă mai mică de un an este prelungit printr-un contract adițional, atunci nou acordînchiriere, care nu este supusă înregistrării de stat, cu condiția ca acordul să fie prelungit și pentru o perioadă mai mică de un an (rezoluție a Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga-Vyatka din 26 ianuarie 2011 în cazul nr. A82-104 /2010).

Un contract de închiriere încheiat sau reînnoit pe perioadă nedeterminată nu este supus înregistrării de stat. Acest lucru poate fi dovedit pe baza paragrafului 2 al articolului 651 din Codul civil al Federației Ruse și a explicației Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse.

Astfel, din paragraful 2 al articolului 651 din Codul civil al Federației Ruse rezultă că un acord supus înregistrării de stat trebuie să îndeplinească două condiții:

stabilește-i perioada de valabilitate;
perioada specificată trebuie să fie de cel puțin un an.

Un contract încheiat pe perioadă nedeterminată nu îndeplinește niciuna dintre aceste condiții.

În primul rând, un contract de închiriere de clădiri reînnoit pentru o perioadă nedeterminată nu necesită înregistrarea de stat, deoarece, conform paragrafului 2 al articolului 651 din Codul civil al Federației Ruse, un contract de închiriere de clădiri încheiat doar pentru o perioadă de cel puțin un an este supus înregistrării de stat (clauza 11 din scrisoarea de informare nr. 59).

În al doilea rând, Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse a echivalat de fapt prelungirea contractului pentru aceeași perioadă la expirarea perioadei de valabilitate cu încheierea unui nou contract de închiriere (clauza 10 din scrisoarea de informare nr. 59).

În consecință, reînnoirea unui contract de închiriere pe perioadă nedeterminată este și încheierea unui nou contract, care nu conține o condiție privind durata de valabilitate a acestuia și este recunoscut ca încheiat pe perioadă nedeterminată.

La nivel federal instanțele de arbitraj Districtele au dezvoltat, de asemenea, o practică aproape uniformă de interpretare a paragrafului 2 al articolului 651 din Codul civil al Federației Ruse, conform căreia un contract de închiriere încheiat (reînnoit) pe o perioadă nedeterminată nu este supus înregistrării de stat (rezoluție a Federal Antimonopol). Serviciul Districtului Volga-Vyatka din 28 decembrie 2010 în cazul nr. A11-417/2010, FAS Districtul Siberiei de Vest din data de 12 mai 2011 în dosarul nr. A81-3520/2010 FAS Cartierul Central din 20 mai 2011 în dosarul Nr. A48-3783/2010).

Procedura de înregistrare de stat a unui acord.

Oricare dintre părțile la acord poate solicita înregistrarea de stat a unui contract de închiriere imobiliară (paragraful 2, alineatul 1, articolul 26 din Legea federală din 21 iulie 1997 nr. 122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și tranzacții cu aceasta” ; denumită în continuare Legea privind înregistrarea de stat). În practică, aceasta înseamnă că părțile însele stabilesc avocații părții care se vor ocupa de înregistrarea acordului, cine va plăti taxa de stat pentru înregistrarea acordului și acorduri suplimentare la acesta etc. Pentru a elimina incertitudinea în această chestiune, se recomandă să se stipuleze acest lucru în contract.

Un exemplu de clauză dintr-un contract de închiriere privind procedura de înregistrare a acestuia de către părți

„Înregistrarea prezentului Contract, precum și a Acordurilor suplimentare la acesta, se efectuează de către Locator în cel mult două luni de la data semnării prezentului Contract. Costurile asociate cu înregistrarea inițială de stat a prezentului Contract sunt suportate de către Locator. În viitor, costurile înregistrării de stat a modificărilor aduse prezentului Acord vor fi suportate de partea din a cărei inițiativă se efectuează modificările. Cheltuieli pentru înregistrarea de stat încetare anticipată Contractul este suportat de partea din a cărei inițiativă contractul este supus rezilierii. Chiriașul este obligat să transfere locatorului în termen de 5 (cinci) zile lucrătoare de la data semnării prezentului Contract. pachetul necesar documente pentru înregistrarea de stat a prezentului acord.”

Înregistrarea contractului de închiriere se efectuează autorităţile teritoriale Serviciul Federal pentru Înregistrarea de Stat, Cadastru și Cartografie în conformitate cu Instrucțiunile privind procedura de înregistrare de stat a contractelor de închiriere imobiliară, aprobate prin Ordinul Ministerului Justiției din Rusia din 6 august 2004 nr. 135.

Lista generală a documentelor depuse pentru înregistrarea unui contract de închiriere este specificată în paragraful 8 Recomandări metodologice conform procedurii de înregistrare de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta, aprobată prin ordin al Ministerului Justiției al Rusiei din 1 iulie 2002 nr. 184.

Pentru înregistrarea de stat a unui contract de închiriere pentru o clădire, structură, încăpere sau o parte a acestuia, va fi necesară depunerea la autoritatea de înregistrare a pașapoartelor cadastrale ale imobilului închiriat, indicând dimensiunea suprafeței închiriate (clauza 3 din articolul 26 din Legea privind înregistrarea de stat), iar pentru înregistrarea de stat a unui teren sau a părții sale este un pașaport cadastral al unui teren care indică suprafața închiriată (clauza 2 din articolul 26 din Legea privind înregistrarea de stat).

Taxa de stat pentru înregistrarea unui contract de închiriere se percepe în valoare de 1 mie de ruble. de la persoane fizice și 15 mii de ruble. de la organizații (subclauza 22, clauza 1, articolul 333.33 din Codul Fiscal al Federației Ruse). Aceeași sumă va fi percepută pentru înregistrarea acordurilor suplimentare la contractul de închiriere, precum și pentru înregistrarea rezilierii contractului de închiriere (scrisoarea Serviciului Federal de Taxe din Rusia din 1 noiembrie 2005 nr. 04-3-09). /597 „Pe datoria de stat"; în continuare - scrisoarea nr. 04-3-09/597).

Înregistrarea de stat, ca regulă generală, se efectuează în termen de o lună de la data primirii cererii și a documentelor necesare pentru înregistrarea de stat (clauza 3 din articolul 13 din Legea privind înregistrarea de stat).

Există cazuri în care proprietarul nu își îndeplinește obligația de a înregistra contractul de închiriere; în astfel de circumstanțe, chiriașul are două opțiuni: să contacteze el însuși autoritatea de înregistrare sau să ceară înregistrarea în instanță.

Pe de o parte, contractul de închiriere este înregistrat la cererea uneia dintre părți. În consecință, chiriașul poate solicita în mod independent autorității de înregistrare să înregistreze acordul în locul proprietarului, depunând toate documentele necesare.

Cu toate acestea, în acest caz, chiriașul se confruntă cu următoarele riscuri:

Apelul independent al chiriașului la autoritatea de înregistrare nu îl va putea obliga pe proprietar să îndeplinească obligațiile care îi sunt atribuite prin contract. De exemplu, dacă, în conformitate cu acordul, obligația de a plăti taxa de stat pentru înregistrarea contractului este atribuită locatorului. În acest caz, chiriașul va trebui să plătească el însuși toate cheltuielile necesare, ceea ce in unele cazuri poate fi destul de împovărător pentru el;

cererea independentă a chiriașului la autoritatea de înregistrare va fi complicată de necesitatea obținerii documente individuale, pe care chiriașul nu îl poate obține pe cont propriu, de exemplu, un pașaport cadastral al incintei. Și fără aceste documente, chiriașul în majoritatea cazurilor nu va putea să înregistreze în mod independent contractul. Necesitatea transmiterii acestor documente la autoritățile de înregistrare se explică de obicei prin faptul că pentru fiecare acord înregistrat se deschide un nou dosar de înregistrare (de fapt un dosar separat), în care trebuie depuse din nou copii. documente primare, inclusiv pașaportul cadastral al proprietății. În lumina prevederilor specificate în paragraful 10 al articolului 33 din Legea privind înregistrarea de stat, legalitatea unor astfel de declarații ale angajaților autorităților de înregistrare poate fi pusă sub semnul întrebării. Cu toate acestea, pentru a contesta o astfel de cerință, va trebui să mergeți în instanță.

Pe de altă parte, în conformitate cu paragraful 3 al articolului 165 din Codul civil al Federației Ruse, dacă una dintre părți se sustrage de la înregistrarea acordului, atunci instanța, la cererea celeilalte părți, are dreptul de a face o decizie privind înregistrarea acordului. Prin urmare, dacă proprietarul nu își îndeplinește obligația de a înregistra contractul, în cele mai multe cazuri este mai oportun ca chiriașul fie să trimită proprietarului o cerere scrisă corespunzătoare, fie să se adreseze imediat instanței cu o cerere de înregistrare a contractului. În acest caz, acordul va fi înregistrat prin hotărâre judecătorească (clauza 3 a articolului 165 din Codul civil al Federației Ruse).

Dacă niciuna dintre părți nu contactează autoritatea de înregistrare cu o cerere de înregistrare a acordului, atunci acordul va fi considerat neîncheiat.

Dacă niciuna dintre părți nu contactează autoritatea de înregistrare cu o cerere de înregistrare a acordului, atunci, în acest caz, instanța nu va avea motive pentru a lua o decizie de înregistrare a acordului. Cert este că, dacă niciuna dintre părți nu a aplicat, atunci, în consecință, nici una dintre părți nu s-a sustras de la o astfel de înregistrare. În acest caz, acordul va fi considerat neîncheiat, neavând naștere niciun fel de drepturi și obligații pentru părți (rezoluție a Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Nord-Vest din 20 aprilie 2006 în dosarul nr. A05-14505/2005-). 3).

În practică, aceasta va însemna că chiriașul nu va avea dreptul de a deține și de a folosi obiectul închiriat și alte drepturi care decurg din contractul de închiriere, inclusiv dreptul de preempțiune de a încheia un contract pe un nou termen, dreptul de a subînchiria bunuri etc. A locatorul, în cazul în care apar restanțe la plata chiriei, se poate adresa instanței numai pentru a solicita îmbogățirea fără justă cauză. Mai mult, în situația în cauză, plata pentru folosința imobilului se va încasa nu la costul mediu de piață al închirierii proprietății similare, ci la prețul convenit de părți în contract, cu excepția cazului în care se dovedește altfel în cursul examinării litigiu juridic (de exemplu, chiriașul dovedește că chiria convenită în contract depășește media pieței, sau proprietarul dovedește că chiria convenită este mai mică decât media pieței). Acest lucru se datorează faptului că la semnarea acordului, părțile și-au exprimat voința de a conveni asupra unor anumite termenii contractuali, în special, locatorul și-a asumat primirea chiriei, iar chiriașul - plata chiriei în suma convenită în contract.

Dacă responsabilitatea înregistrării contractului este atribuită locatorului, chiriașul trebuie să se asigure că contractul este înregistrat de locator fără prea multă întârziere. Dacă proprietarul nu ia măsuri pentru înregistrarea contractului, chiriașul trebuie să ia măsuri în timp util pentru a-și proteja interesele. Faptul este că înregistrarea unui acord nu numai că elimină riscurile asociate cu neîncheierea unui acord, dar servește și garanție suplimentară pentru chiriaș în cazurile de acțiuni neloiale ale proprietarului. De exemplu, se poate dovedi că chiriașul a semnat două acorduri pe termen lung cu chiriași diferiți pentru aceeași proprietate de închiriere. În această situație, contractul care a fost depus mai întâi pentru înregistrare cu toți documente necesare(clauza 35 din Recomandările metodologice privind procedura de înregistrare de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta, aprobată prin Ordinul Ministerului Justiției al Rusiei din 1 iulie 2002 nr. 184). Chiriașul, în baza unui alt acord, va putea cere doar despăgubiri pentru pierderi.

Înregistrarea acordurilor de modificare sau reziliere a contractului.

Întrucât acordurile de modificare sau reziliere a contractului fac parte integrantă din acesta, în practică se pune întrebarea: este necesar să fie înregistrat și orice acord suplimentar la un contract de închiriere care a fost supus înregistrării de stat?

De fapt, nu orice acord suplimentar la contractul de închiriere trebuie să fie înregistrat. Ca regulă generală, se înregistrează contracte adiționale la contractul de închiriere în cazurile în care modifică conținutul și condițiile sarcinii generate de contractul de închiriere (clauza 9 din scrisoarea de informare nr. 59). În special, următoarele acorduri la contractul de închiriere sunt supuse înregistrării de stat obligatorii:

despre schimbarea obiectului închiriat, atât în general (de exemplu, conform contractului, în loc de etajul 8, organizația va ocupa etajul 7), cât și parțial (de exemplu, despre creșterea suprafeței închiriate). În acest caz, se poate modifica conditie esentiala contractul este obiectul acestuia;
privind modificarea termenilor contractului privind valoarea chiriei. Fie suma fixă a chiriei se poate modifica (de exemplu, de la 10 mii la 20 mii de ruble), fie procedura de determinare a sumei plăților de leasing (de exemplu, de la 100 la 200 de dolari SUA la cursul de schimb al Băncii Centrale). al Federației Ruse la momentul plății). Un acord între părți de modificare a sumei chiriei specificate de acestea într-un contract de închiriere imobiliar înregistrat este, de asemenea, supus înregistrării de stat obligatorii, deoarece este parte integrantă a contractului de închiriere și modifică conținutul și condițiile sarcinii generate de contractul de închiriere (clauza 9 din scrisoarea de informare nr. 59). Poziția juridică privind necesitatea înregistrării acordurilor privind modificările chiriei este împărțită practica judiciara(decrete ale Districtului FAS Volga-Vyatka din 5 octombrie 2010 în cazul nr. A17-9472/2009, FAS Districtul Siberiei de Est din data de 22 aprilie 2010 în dosarul nr. A78-3988/2009, FAS Districtul din Orientul Îndepărtat din 21 februarie 2011 Nr. F03-9792/2010 în dosarul Nr. A73-279/2010, FAS Districtul Siberia de Vest din data de 7 aprilie 2011 în dosarul nr. A02-247/2010, FAS Districtul Moscova din 17 ianuarie 2011 KG-A40/16993-10 în dosarul Nr. A40-33740/10-105-240, FAS Districtul Volga din 15 iulie 2010 în dosarul nr. A55-34696/2009, FAS Northwestern District din 6 august 2003. Nr. A56-38305/02, Districtul FAS Caucaz de Nord din data de 9 august 2010 în cazul nr.A32-46888/2009, districtul FAS Ural din data de 22 iunie 2009 nr. /2008-G01, Sectorul Central FAS din 26 ianuarie 2010 Nr. F10-6120/09 în dosarul Nr. A23-1667/09G-2-79).

În cazul în care acordul stabilește procedura de determinare a chiriei, cuantumul chiriei pentru perioadele plătite poate varia. Aceasta nu este considerată o modificare a termenilor contractului de închiriere și, prin urmare, nu este necesară înregistrarea în aceste cazuri.

O valoare diferită a chiriei, determinată în conformitate cu procedura de calcul stabilită în contract, nu va indica o modificare a termenilor contractului pentru chirie, dacă mecanismul de determinare a chiriei rămâne neschimbat. Astfel de pozitia juridica este prevăzut în paragraful 11 din scrisoarea de informare nr. 66. De exemplu, dacă cu o chirie lunară de 1 mie de dolari SUA în ianuarie, cursul de schimb al dolarului american a fost mai mic decât în februarie și, prin urmare, suma totală a chiriei pentru luna februarie în ruble a fost mai mare, atunci acest lucru nu va indica o creștere stabilite prin acord valoarea chiriei și modificarea condițiilor corespunzătoare ale contractului, deoarece mecanismul de calcul al chiriei (1 mii de dolari SUA la cursul de schimb al Băncii Centrale a Federației Ruse din ziua plății) rămâne neschimbat.

Întrucât o modificare a valorii chiriei în cadrul unui mecanism unic de determinare a acesteia nu este considerată o modificare a termenilor contractului de închiriere, o astfel de modificare a valorii chiriei nu este supusă înregistrării (Rezoluția Prezidiului de Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse din 26 ianuarie 2010 nr. 11487/09 în cazul nr. A59-3535/ 07-С9(С-5)).

Trebuie înregistrate date privind modificările termenului contractului de închiriere, acest lucru se datorează faptului că numai contractele cu o anumită perioadă și informații despre termenul de închiriere în obligatoriu este înscrisă în Registrul de stat unificat (Anexa 3 la Regulile pentru menținerea unui stat unificat registrul de stat drepturile asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta, aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 18 februarie 1998 nr. 219; denumite în continuare Regulile pentru menținerea Registrului unificat de stat).

De asemenea, va fi obligatorie înregistrarea acordurilor privind rezilierea contractelor de închiriere, întrucât în acest caz se vor face modificări în Registrul Unificat de Stat privind anularea înscrierii la încetarea dreptului de închiriere (Secțiunea a VI-a din Regulile de menținere a Registrul de stat unificat).

Dacă o parte la un contract de închiriere și-a schimbat datele bancare, aceste modificări nu trebuie să fie înregistrate, deoarece modificările detaliilor bancare ale părților la un contract de închiriere înregistrat nu sunt supuse înregistrării de stat (Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtul Orientul Îndepărtat din 9 martie 2010 Nr. F03-994/2010 în dosarul Nr. A51- 8558/2009).

Taxa de stat pentru înregistrarea acordurilor suplimentare la contractul de închiriere, precum și pentru înregistrarea rezilierii contractului de închiriere, se percepe în aceeași sumă ca și pentru înregistrarea de stat a contractului de închiriere (SCRISOAREA FTS AL RUSIEI din 1 noiembrie, 2005 Nr. 04-3-09/597).

Ce părere aveți despre articolul „Înregistrarea unui contract de închiriere”? Vă rugăm să comentați!