Dôvody a postup zmeny, ukončenia zmluvy o komerčnom prenájme nebytových priestorov. Zánik záväzkov zo zmluvy o obchodnom prenájme nebytových priestorov Ukončenie zmluvy o komerčnom nájme nebytových priestorov

MDT 347.453.3

Strany v časopise: 61-66

O.V. Kirichenko,

kandidáta právne vedy, docent, Katedra občianskeho práva a procesu, Uljanovská štátna pedagogická univerzita pomenovaná po V.I. I.N. Ulyanova Rusko, Ulyanovsk [chránený e-mailom]

Zvažujú sa právne následky ukončenie zmluvy komerčný nábor bytových priestorov, vyjadrené vysťahovaním nájomcu a občanov s ním bývajúcich spoločne bez zabezpečenia iného bývania. Autor navrhuje uzákoniť zákonné dôvody ukončenie predmetnej zmluvy na žiadosť každej z jej zmluvných strán.

Kľúčové slová: zmluva o obchodnom nájme nebytových priestorov, nájomca, prenajímateľ, výpoveď zmluvy na žiadosť jednej z jej zmluvných strán, vysťahovanie z nebytových priestorov.

§ 687 druhej časti Občianskeho zákonníka Ruská federácia 1996 (ďalej len Občiansky zákonník Ruskej federácie) poskytuje možnosť ukončiť zmluvu o komerčnom prenájme na žiadosť nájomcu so súhlasom ostatných občanov, ktorí s ním majú trvalý pobyt, a to kedykoľvek, bez ohľadu na uplynutie zmluva, pri ktorej sa vyžaduje písomné upozornenie na výpoveď zaslané prenajímateľovi na tri mesiace.

Na podnet zamestnávateľa je zmluva ukončená v r jednostranne bez súdneho konania a zákon neobmedzuje zoznam dôvodov, na základe ktorých sa môže nájomca domáhať ukončenia zmluvy o komerčnom prenájme nebytových priestorov. V tento prípad jasne vysledoval vôľu zákonodarcu chrániť záujmy zamestnávateľa ako slabšiu stránku predmetnej zmluvy. Zároveň netreba zabúdať na práva a oprávnené záujmy prenajímateľa.

Písomné upozornenie je teda nevyhnutné na ochranu záujmov prenajímateľa vzhľadom na to, že trojmesačná lehota mu umožní rozhodnúť o ďalšom využití priestorov, napríklad na nájdenie nových nájomníkov. Toto pravidlo je relevantné predovšetkým pre dlhodobé obchodné nájomné zmluvy, ako aj krátkodobé zmluvy uzavreté na viac ako tri mesiace. Neplatí teda, ak doba trvania zmluvy o komerčnom prenájme je kratšia ako tri mesiace. V tomto prípade by podľa nás mal zamestnávateľ písanie upozornite prenajímateľa na svoje želanie ukončiť zmluvu v r primeraný čas(Článok 314 prvej časti Občianskeho zákonníka Ruskej federácie z roku 1994 (ďalej len Občiansky zákonník Ruskej federácie)).

Písomné upozornenie prenajímateľa teda vylučuje ukončenie zmluvy konkludentným konaním nájomcu. Nájomcovia však túto požiadavku často porušujú, nielen že nedodržia stanovenú lehotu, ale aj opustia priestory bez (písomného alebo ústneho) upozornenia prenajímateľa.

V legislatíve zahraničné krajiny zabezpečuje ochranu prenajímateľa v uvedenej situácii. Takže v súlade s časťou 1 čl. 825 Občianskeho zákonníka Ukrajiny z roku 2003, ak nájomca uvoľnil obydlie bez upozornenia, prenajímateľ má právo požadovať od neho poplatok za užívanie bytu za tri mesiace, ak prenajímateľ preukáže, že nemohol uzavrieť nájomnú zmluvu. dohodou o rovnakých podmienkach s inou osobou. Podobné pravidlo obsahuje americký zákon o prenajímateľoch a nájomcoch (RCW 59.18), podľa ktorého musí nájomca dať prenajímateľovi 20-dňové písomné oznámenie o svojom želaní predčasne ukončiť nájomnú zmluvu. Ak sa nájomca vysťahuje z obydlia bez riadneho oznámenia prenajímateľovi, je povinný vrátiť posledné nájomné za 30 dní odo dňa, keď sa vlastník-prenajímateľ dozvedel, že nájomca obydlie opustil.

Podľa nášho názoru odsek 1 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie by sa mala ustanoviť aj zodpovednosť nájomcu, ktorý tri mesiace vopred písomne neupozornil prenajímateľa na jeho želanie jednostranne ukončiť zmluvu o komerčnom prenájme. V nadväznosti na uvedené považujeme za potrebné doplniť uvedený odsek o toto ustanovenie: „Ak nájomca túto požiadavku nesplní, má prenajímateľ právo od neho požadovať zaplatenie nájomného za obydlie za tri mesiace. "

Toto ustanovenie bude chrániť záujmy prenajímateľa disciplinárnym správaním nájomcu v príp jednostranné ukončenie posledná zmluva. Plne zodpovedá komerčnej orientácii predmetnej zmluvy, nakoľko nevhodné správanie nájomcu povedie k tomu, že prenajímateľ, nečakane konfrontovaný s faktom vypovedania zmluvy zo strany nájomcu, nebude mať dostatok času na hľadanie nových nájomníkov a utrpí v súvislosti s tým straty.

Vypovedanie zmluvy o komerčnom prenájme na podnet prenajímateľa je povolené len v súdneho poriadku za spáchanie zo strany nájomcu alebo iných občanov (s nájomcom žijúcich občanov, podnájomníkov, prechodných obyvateľov), za ktorých činy zodpovedá, protiprávne konania, ktorých taxatívny zoznam je uvedený v odsekoch 2 a 4 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Najmä odsek 2 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie uvádza dve takéto porušenia:

Nezaplatenie platby za nebytové priestory nájomcom v zmluve o dlhodobom komerčnom prenájme počas šiestich mesiacov, ak zmluva nestanovuje dlhšiu dobu, a v krátkodobom horizonte - viac ako dvakrát po uplynutí ustanovené dohodou lehota splatnosti;

Zničenie alebo poškodenie obytných priestorov (samotným nájomcom alebo inými občanmi, za činy ktorých zodpovedá). Zároveň pred súdnou cestou nie je prenajímateľ povinný upozorniť nájomcu na potrebu odstránenia týchto porušení.

V prvom prípade je nezaplatenie poplatku zo strany nájomcu porušením, ktoré má za následok zrušenie zmluvy, ak k takémuto porušeniu nedošlo počas jednotlivých šiestich mesiacov, ale nepretržite počas viac ako šiestich mesiacov po sebe (odsek 38 ods. uznesenia pléna najvyšší súd RF zo dňa 2. júla 2009 č. 14 „K niektorým otázkam, ktoré sa vyskytli v súdnej praxi pri uplatňovaní Zákon o bývaní Ruská federácia“, ďalej len uznesenie pléna č. 14)).

V tejto otázke je potrebné odkázať na Prehľad súdnej praxe. Justičné kolégium na občianske záležitosti Najvyššieho súdu Ruskej federácie zo dňa 21. júla 2000 „O ukončení zmluvy sociálny nábor bývanie v súvislosti s nezaplatením platby za bývanie a energie nájomcom do šiestich mesiacov“, ako aj s uznesením pléna č. 14. Štúdia praxe pri posudzovaní prípadov tejto kategórie súdmi ukázala, že typ zmluvy prenájom bývania(komerčná alebo sociálna) je okolnosť, ktorá je dôležitá pre riešenie prípadu, keďže od nej závisí výber právneho štátu. Napríklad ustanovenia čl. 688 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie o vysťahovaní nájomcu bez poskytnutia iného bývania.

Súdy pri posudzovaní prípadov ukončenia zmlúv o komerčnom aj sociálnom prenájme vytvárajú podmienky na prešetrenie dôvodov dlhu nájomcu na zaplatení bývania, pričom sa domnievajú, že sa týkajú okolností, ktoré právny význam v súlade s odsekom 2 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Súdy uznávajú dlhé omeškania platieb ako opodstatnené dôvody neplatenia účtov za bývanie a energie. mzdy, dôchodky, nezamestnanosť, závažná finančná situácia zamestnávateľa a plne schopných členov jeho rodiny v súvislosti so stratou zamestnania a nemožnosťou nájsť si zamestnanie napriek prijatým opatreniam, chorobou zamestnávateľa a (alebo) jeho rodinných príslušníkov, prítomnosťou zdravotne postihnutých osôb , maloleté deti a pod. v rodine. Po zistení, že zamestnávateľ má z dobrého dôvodu dlh nepretržite dlhšie ako šesť po sebe nasledujúcich mesiacov, súdy často odmietajú vyhovieť žalobe na skončenie pracovného pomeru, pričom sú splnené náležitosti splatením dlhu sú uspokojené. Súdy zároveň neprejednávajú otázku dôvodov vzniku dlhu v prípadoch, keď žalovaní – zamestnávatelia dlho nežijú v obytných priestoroch a neplatia za bývanie a služby; riadne upovedomený o čase a mieste súdne zasadnutie v poslednom známom mieste bydliska, ale nedostavia sa na pojednávanie súdu, neoznámia dôvod nedostavenia sa na súd, písomné vysvetlenia a neposkytnúť žiadne dôkazy.

Táto prax súdov sa javí ako správna, keďže preukazovanie opodstatnenosti dôvodov vzniku dlhu v zmysle § 55, 56 Obč. procesný kódex Ruská federácia z roku 2002 (ďalej len Občiansky súdny poriadok Ruskej federácie) patrí žalovanému – zamestnávateľovi. V súlade s časťou 4 čl. 167 Občianskeho súdneho poriadku Ruskej federácie, súd má právo vec prejednať v neprítomnosti odporcu, oznámeného o čase a mieste súdneho zasadnutia, ak o tom súd neinformoval. dobré dôvody ah nedostavenie sa a nepožiadal o posúdenie prípadu v jeho neprítomnosti.

Podľa odseku 2 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ak nájomca v lehote určenej súdom neodstráni spáchané porušenia alebo neurobí všetky potrebné opatrenia na ich odstránenie, súd na opakovanú žiadosť prenajímateľa, rozhodla o ukončení zmluvy o komerčnom prenájme nebytových priestorov. Arbitrážna prax ukazuje, že prípady opätovného prihlásenia sa prenajímateľa so žiadosťou o ukončenie nájomnej zmluvy z dôvodu neuhradenia potrebných platieb nájomcom v lehote stanovenej súdom pri prvotnej žiadosti prenajímateľa s podobnou požiadavkou sú mimoriadne zriedkavé.

Zároveň, ak neexistujú opodstatnené dôvody (príčiny ako zneužívanie alkoholu alebo drog, zábudlivosť, nedostatok práce pre práceschopného občana sa nepovažujú za opodstatnené) za neplatenie platieb za bývanie a energie nájomcom nepretržite viac ako šesť mesiacov po sebe súdy s prihliadnutím na okolnosti konkrétnych prípadov uspokojujú nároky na vysťahovanie.

Na základe vyššie uvedeného sa teda odporúča, analogicky s čl. 90 Bytového zákonníka Ruskej federácie z roku 2004 (ďalej len Bytový zákonník Ruskej federácie) priznať prenajímateľovi právo domáhať sa na súde ukončenia zmluvy o komerčnom prenájme v prípade, že nájomca nezaplatí. pre obydlie bez dobrého dôvodu.

Podľa toho súd v každej konkrétnej situácii zisťuje, či sú opodstatnené dôvody, pre ktoré nájomca neplatí nájomné. Okrem toho, s prihliadnutím na paragraf 38 vyhlášky pléna č. 14 o dlhodobom nebytovom prenájme, je potrebné počítať s neplatením nájomcu bez vážneho dôvodu nepretržitého platenia bytov. viac ako šesť mesiacov po sebe. Navrhujeme konsolidovať tieto ustanovenia v odseku 2 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

V druhom prípade uvedenom v odseku 2 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, nezákonné konanie nájomcu alebo iných občanov, za ktorých konanie je zodpovedný, ktoré má za následok zničenie alebo poškodenie obydlia, musí byť potvrdené príslušným aktom, najmä štátnym orgánom. inšpekcia bývania, alebo rozhodnutie o použití opatrení správnej zodpovednosti.

V jednej z dedín neďaleko Moskvy v okrese Voskresensky boli teda matka, 56-ročná P. a jej 36-ročná dcéra vysťahovaní z jednoizbového bytu. Súd zistil, že obytné priestory sa stali ohniskom nehygienických podmienok a ohniskom požiarov. Pri úkonoch skúmania obytných miestností, ktoré skúmal súd, bolo zaznamenané, že byt nebol dlhodobo zrekonštruovaný, vodovodné zariadenie sa stalo nepoužiteľným, záchodová misa bola zanesená výkalmi, obyvatelia sa vysporiadali s prírodnými problémami. potreby na podlahe. V byte bol neznesiteľne silný zápach čpavku, hromadili sa tam šváby, muchy, podlaha a balkón boli zahádzané domácimi odpadkami a ľudským odpadom. Všetky požiadavky prenajímateľa na uvedenie bytu do riadneho stavu boli ignorované. Obžalovaní nikde nepracovali, zneužívali alkohol, hostili osoby asociálneho správania.

Vysťahovanie nájomcu a občanov s ním bývajúcich na tomto základe je extrémnym meradlom vplyvu na nájomníkov, ktorí zlomyseľne porušujú svoje povinnosti. Právne predpisy o bývaní zároveň nestanovujú povinné vysťahovanie všetkých osôb žijúcich v obytných priestoroch. Ak je možné identifikovať konkrétne vinné osoby, potom môžu byť tieto osoby súdne vysťahované. V súlade s tým možno zvyšok obyvateľov ponechať ako nájomníkov obydlia. Preto súd pri posudzovaní uvedeného prípadu preveril vinu oboch osôb - matky aj dcéry.

Navyše vysťahovanie z uvažovaných dôvodov je možné len v prípade, ak sa preukáže sústavná nezákonnosť zavinenia zo strany nájomcu a občanov s ním bývajúcich, ktorí napriek upozorneniu prenajímateľa na potrebu odstránenia priestupkov konajú. tieto porušenia neodstráni.

Odsek 4 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie navyše poukazuje na nezákonné konanie nájomcu a (alebo) iných občanov, za ktorých konanie je zodpovedný, čo je tiež dôvodom na ukončenie zmluvy o komerčnom prenájme na žiadosť prenajímateľa:

Použitie priestorov na iné účely;

Systematické porušovanie práv a záujmov susedov.

V súlade s bodom 39 uznesenia pléna č.14 užívaním bytových priestorov na iné účely sa rozumie užívanie nebytových priestorov nie na bývanie občanov, ale na iné účely, napríklad využitie na kancelárie, sklady, ubytovanie priemyselné výroby, držanie a chov zvierat, t.j. samotnú premenu obydlia na nebytový.

Povinnosť užívať priestory s výhradou dodržiavania práv a legitímne záujmy susedov vychádza z čl. 17 Ústavy Ruskej federácie z roku 1993 a čl. 10 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktorý zakazuje výkon subjektívnych práv na úkor práv a slobôd iných.

Sústavným porušovaním práv a oprávnených záujmov susedov by malo byť opakované, opakované konanie nájomcu a občanov, ktorí s ním bývajú v bytovom dome a za ktoré je zodpovedný, že užíva bytové priestory bez rešpektovania práv a oprávnených záujmov nájomcu. ktorí bývajú v týchto obytných priestoroch alebo obyvatelia domu bez toho, aby to dodržali požiarna bezpečnosť, sanitárne a hygienické, environmentálne a iné zákonné požiadavky, pravidlá používania obytných priestorov (napríklad počúvanie hudby, používanie TV, hranie na hudobných nástrojoch v noci nad povolenú hlasitosť, vykonávanie opráv, stavebné práce alebo iným konaním, ktoré malo za následok rušenie pokoja a nočného pokoja občanov, porušovanie pravidiel chovania domácich zvierat, páchanie chuligánskeho konania voči susedom a pod.) č.42 „O zachovaní nočného pokoja a ticha na území mesta Moskva“).

Porušením práv a oprávnených záujmov susedov je teda nedodržiavanie pravidiel držania zvierat v bytových priestoroch. Dňa boli prijaté viaceré regulačné právne akty regionálnej úrovni, napríklad Rozhodnutie Zhromaždenia poslancov mestskej časti "Mesto Volžsk" z 21. mája 2009 č. 525 "O schválení Pravidiel chovu domácich zvierat v mestskej časti" Mesto Volžsk "", Uznesenie z r. prednostu mestskej časti Otradny Samarského kraja zo dňa 19.10.2005 č. 1048 „O prijatí postupu pri chove domácich zvierat v mestskej časti Otradny, Samarský kraj“, Rozhodnutie Dumy mesta Kostroma zo dňa 15. júla 1999 č. 109 „O pravidlách držania psov a mačiek v meste Kostroma“ stanovuje požiadavky na chov domácich zvierat, ktoré musia dodržiavať aj zamestnávatelia a občania, ktorí s nimi žijú. Majitelia domácich zvierat sú povinní zabezpečiť bezpečnosť občanov pred fyzickými vplyvmi domácich zvierat, nočný pokoj, dodržiavať požiadavky požiarnej bezpečnosti, sanitárne a hygienické a veterinárne pravidlá držania zvierat a zabrániť zvieratám znečisťovať obytné priestory a spoločné priestory v domoch. Nie je dovolené chovať zvieratá v spoločných priestoroch: chodby, schodiská, povaly, pivnice, ako aj na balkónoch a lodžiach. V obytných priestoroch je povolené chovať zvieratá len vtedy, ak susedia nemajú žiadne zdravotné kontraindikácie (alergie). Podľa nášho názoru je potrebné, aby zmluvné strany v zmluve o komerčnom prenájme ustanovili podmienku možnosti chovať zvieratá v obytnej zóne.

V súlade s odsekom 4 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, na rozdiel od odseku 2 tohto článku, má prenajímateľ právo vypovedať zmluvu na súde, iba ak nezákonné konanie pokračuje, a to aj napriek varovaniu o potrebe odstrániť porušenia zo strany prenajímateľa. nájomcovi. Ale aj v tomto prípade platia pravidlá uvedené v odsekoch. 4 s. 2 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Podľa nášho názoru analýza paragrafov. 4 ods. 2 a ods. 4 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie nám umožňuje dospieť k záveru, že ukončenie obchodnej nájomnej zmluvy a vysťahovanie z priestorov nájomcu a občanov, ktorí s ním žijú, ktorí systematicky porušujú práva a oprávnené záujmy susedov, je možné len ako posledná možnosť. Zároveň musí súd rozhodnúť, čo je lepšie: zabezpečiť poškodenému susedovi normálny život v obytnej zóne a ponechať páchateľov bez strechy nad hlavou, prípadne ponechať previnilcom bývanie, ale prinútiť suseda, aby znášať nepríjemnosti? Prax ukazuje, že v tomto prípade sa súd postaví na stranu zamestnávateľa a s ním žijúcich občanov.

Teda zoznam dôvodov na vypovedanie zmluvy z podnetu prenajímateľa v prípadoch, keď sa nájomca alebo iní občania (s nájomcom s trvalým pobytom, podnájomníci, prechodní obyvatelia) dopustia protiprávneho konania, uvedené v čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, je vyčerpávajúci.

Avšak, ako už bolo uvedené, aj za prítomnosti tých, ktorí sú uvedení v odsekoch 2, 4 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie o porušeniach, súd môže odmietnuť uspokojiť nárok prenajímateľa, pričom nájomcovi poskytne lehotu (nie viac ako rok) na odstránenie porušení a uspokojí nárok prenajímateľa, iba ak sa znova prihlási. na súd, ak nájomca neodstráni (alebo neurobí opatrenia na odstránenie) priestupkov. Zároveň na žiadosť zamestnávateľa môže súd v rozhodnutí o skončení zmluvy odložiť výkon rozhodnutia najviac na jeden rok.

Podľa vyššie uvedenej normy je toto oneskorenie dané nájomcovi, aby si našiel iné bývanie. Toto pravidlo podľa nášho názoru svedčí o zvýšených garanciách práv zamestnávateľa a umožňuje súdu prihliadať na konkrétne okolnosti prípadu (napríklad mieru zavinenia zamestnávateľa, jeho zdravotný stav, majetkové pomery). , prítomnosť v rodine zdravotne postihnutých ľudí, starších občanov vyžadujúcich stálu starostlivosť, maloleté deti a pod.). Možnosť odkladu výkonu súdneho rozhodnutia o ukončení obchodnej nájomnej zmluvy je prejavom humanizmu zákonodarcu. Odklad je potrebný napríklad pri ukončení zmluvy v zimnom období, a zamestnávateľ má malé deti, ako aj v iných ťažkých životných situáciách.

Zároveň podľa niektorých autorov, najmä D.V. Karpukhin, nedokonalosť tejto normy spočíva v tom, že pri očividnom negatívnom konaní (nečinnosti) zamestnávateľa a osôb, za ktorých konanie je zodpovedný, sa prenajímateľ stáva závislým od postavenia. súd, čo môže oddialiť konanie o ukončení zmluvy o komerčnom prenájme až o dva roky. Uvedený predpis zasahuje do postavenia prenajímateľa, keďže umožňuje nájomcovi ponechať si právo dlhodobo sa zdržiavať v bytových priestoroch vlastníka. Okrem toho v súlade s čl. 12 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie právo ukončiť alebo zmeniť zmluvu slúži ako jeden zo spôsobov ochrany porušených občianskych práv, pričom ustanovenia odseku 2 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie porušuje právo na ochranu priznané prenajímateľovi.

Na základe odseku 2 čl. 683 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie k zmluve o krátkodobom obchodnom zamestnaní, ustanovenie ods. 4 s. 2 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa neuplatňuje, pokiaľ zmluva neustanovuje inak.

Na záver poznamenávame, že zákonnosť vypovedania konkrétnej zmluvy o prenájme bytu s cieľom predchádzať prípadným priestupkom je kontrolovaná súdmi. všeobecná jurisdikcia. Súdy zároveň zisťujú najmä absenciu opodstatnených dôvodov v prípade, ak nájomca nezaplatí náklady na bývanie a energie, mieru zavinenia nájomcu a občanov s ním bývajúcich na zničení, poškodení nehnuteľnosti. priestorov, porušovanie práv a oprávnených záujmov susedov a pod. Bez zriaďovania a štúdia týchto a iných potrebných skutočných okolností súdy nevydávajú rozhodnutia o ukončení nájomnej zmluvy. Prijatím rozhodnutia súdu dochádza k zániku nájomnej zmluvy v rámci princípu zmluvnej slobody a pri absencii svojvôle prenajímateľa. Rozhodnutie súdu je teda jedným z končiacich právne skutočnosti pri ukončení zmluvy o komerčnom prenájme nebytových priestorov v súdnom konaní.

Vypovedanie zmluvy o komerčnom prenájme nebytových priestorov na súde na žiadosť jednej z jej strán je vo väčšine prípadov sankciou za porušenie zmluvy. Toto ustanovenie sa vzťahuje na ukončenie zmluvy o komerčnom prenájme na žiadosť prenajímateľa, keďže nájomca môže takúto zmluvu kedykoľvek vypovedať, a to aj z dôvodov, ktoré nesúvisia s porušením podmienok zmluvy zo strany prenajímateľa. Ako miera zodpovednosti nájomcu za porušenie zmluvy o komerčnom prenájme nebytových priestorov možno zmluvu vypovedať z dôvodov uvedených v ods. 2, 4 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

K dôvodom uvedeným v tomto článku je podľa nášho názoru potrebné pridať reorganizáciu, prestavbu a rekonštrukciu obytných priestorov nájomcom bez súhlasu prenajímateľa (článok 678 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) a jeho odmietnutie uvedenia takýchto priestorov do predchádzajúceho stavu nastav čas(klauzula 2, časť 5, článok 29 LC RF).

Tento prípad by mal byť podľa nášho názoru klasifikovaný ako závažné porušenie technický stav obytný priestor, teda jeho poškodenie (odsek 2, časť 5, článok 29 LC RF). V súlade s uvedenými dôvodmi sa zmluva o nájme bytu vypovedá na žiadosť prenajímateľa-vlastníka nebytových priestorov, ktorému je zverená povinnosť uviesť tieto nebytové priestory do predchádzajúceho stavu.

Súdne rozhodnutie o zachovaní obydlia v reorganizovanom (preplánovanom) stave v prípade neoprávnenej reorganizácie (preplánovania) možno vydať, ak sú splnené celkovo dve podmienky: nie sú porušené práva a oprávnené záujmy občanov, ich život a zdravie nie je ohrozené (časť 4 článku 29 ZhK RF).

Vo všetkých vyššie uvedených prípadoch je skončenie nájomnej zmluvy možné, ak sú splnené podmienky, za ktorých vzniká občianskoprávna zodpovednosť: protiprávnosť konania (nečinnosť), škoda, príčinná súvislosť medzi protiprávnym konaním a škodou, ktorá vznikla, zavinenie páchateľa. V prípade porušenia práv a záujmov susedov nie je spôsobená ujma druhej zmluvnej strane, ale tretím osobám, preto by im malo byť priznané aj právo požadovať ukončenie zmluvy o komerčnom prenájme obytných priestorov.

Podľa bodu 39 uznesenia pléna č.14 v prípadoch zneužívania bytových priestorov, sústavného porušovania práv a oprávnených záujmov susedov alebo zlého hospodárenia s bytovým priestorom, ktoré vedie k jeho zničeniu, je potrebné vysťahovať bez poskytnutia iného bytového priestoru. podlieha občanom, ktorí sa takéhoto konania priamo dopúšťajú (páchatelia). Predtým bolo takéto ustanovenie obsiahnuté v čl. 98 bytového zákonníka RSFSR z roku 1983.

Zmluvu o obchodnom prenájme nebytových priestorov je možné vypovedať aj na žiadosť prenajímateľa počas mimosúdne uplynutím doby trvania zmluvy a v prípade prejavu vôle odmietnuť predĺženie zmluvy v súvislosti s rozhodnutím neprenajať byt najmenej na jeden rok (§ 684 Občianskeho zákonníka Ruská federácia).

Bibliografia

1. Apollonov A.O., Strauning E.L. O pravidlách používania obytných priestorov // Bytové právo. 2006. Číslo 5. S. 2-39.

2. Karpukhin D.V., Zábelová L.B. Komerčný prenájom obytných priestorov: znaky ukončenia zmluvy // Zákon o bývaní. 2010. Číslo 7. S. 45-51.

3. Kuznecovová O.V. Cvičte súdne spory o vysťahovaní // Bytové právo. 2009. Číslo 9. S. 55-94.

Potreba ukončiť nájom bývania sa nachádza všade. Mnohí nájomníci, vrátane nájomníkov sociálnych bytov, nechápu, aké dôležité je riadne informovať prenajímateľov o ich túžbe presťahovať sa, čo môže viesť k stratám. Peniaze alebo výskyt akýchkoľvek iných problémov s vlastníkom štvorcových metrov.

Druhy pracovných zmlúv

Podľa civilné právo, nájomná zmluva je zvláštny druh zmluva, na základe ktorej sa jedna strana - prenajímateľ, zaväzuje previesť užívanie priestorov na inú osobu - nájomcu, za účelom následného zisku.

Občiansky zákonník Ruskej federácie stanovuje iba dva typy zmlúv o prenájme nehnuteľností:

komerčný prenájom, vyznačujúci sa tým, že prenajímateľ je individuálny dosiahnuť zisk;
social hiring, pri ktorom je prenajímateľom štát, ktorý poskytuje bývanie skutočne bezplatne, avšak na dočasné užívanie až do momentu privatizácie alebo dobrovoľného ukončenia zmluvy.

Dôvody ukončenia

Jedným z najdôležitejších bodov pre ukončenie zmluvy o nájme bytu je dôvod takéhoto rozhodnutia.

Iniciatíva zamestnávateľa

Nájomca bývania podľa čl. 620 Občianskeho zákonníka, môže požadovať zrušenie zmluvy z týchto dôvodov:

vlastník nehnuteľnosti nezabezpečil bývanie do užívania nájomcom;
obydlie má značné nedostatky a nie je vhodné na použitie akýmkoľvek spôsobom;
vlastník domu si nesplní povinnosť opraviť nehnuteľnosť;
byt alebo iný bytový priestor sa stal nevhodným na ďalšie bývanie.

Tento článok zároveň naznačuje, že dôvody môžu byť v zmluve medzi oboma subjektmi doplnené v závislosti od ich vzájomných požiadaviek. Napríklad nájom môže byť ukončený, ak:

Máte otázku alebo potrebujete právnu pomoc? Využite bezplatnú konzultáciu:

premiestnenie;
priama túžba nájomcu;
zmeny v úrovni príjmov atď.

Iniciatíva prenajímateľa

Prenajímateľ ako jeden zo subjektov zmluvy môže požadovať ukončenie nájomnej zmluvy za vlastné dôvody a dôvody, ktoré nezávisia od vôle a vôle zamestnávateľa, v súlade s čl. 619 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie:

nájomca užíva byt na iné účely alebo v rozpore s pravidlami a predpismi ustanovenými zmluvou;
zhoršuje vonkajší alebo vnútorný stav bývania;
neuskutoční ustanovené platby, alebo ich uskutoční s výrazným oneskorením, bez toho, aby to vlastníkovi oznámil alebo oznámil a pod.

V zmluve môžu byť uvedené aj iné dôvody, podľa ktorých môže dôjsť k jej ukončeniu.

Pri zmene vlastníka bytu má nový vlastník plné právo požadovať vysťahovanie proti vôli a vôli nájomníkov. Musí to však oznámiť zamestnávateľom v stanovenej lehote a zároveň nechať dožiť zostávajúcu dobu po zaplatení výplaty na nadchádzajúce obdobie.

Postup ukončenia

Občianske právo definuje niekoľko typov skončenia nájomnej zmluvy:

na vzájomná dohoda predmety;
rozhodnutím súdu, ak jedna strana porušila základné podmienky zmluvy a v iných prípadoch.

Na komerčný prenájom

Ukončenie zmluvy medzi nájomcom a vlastníkom bývania, ak je výsledkom komerčného prenájmu, je pomerne jednoduché a vo väčšej miere nastáva po vzájomnej dohode vlastníka a nájomcu.

Na dokončenie takéhoto rozhodnutia sa zvyčajne vykonajú tieto kroky:

Oznámenie vlastníka, ak podnet pochádza od nájomcu, alebo naopak.
Vypracovanie dohody o predčasnom ukončení zmluvy.
Obhliadka priestorov, či nedošlo k poškodeniu majetku.
Finálny podpis zmluvy s prípadným vzájomným vysporiadaním.

So sociálnym náborom

Výpoveď zmluvy o sociálnom nájme bytu alebo iných bytových priestorov nevyvoláva otázky, či je iniciátorom nájomca. V tomto prípade stačí kontaktovať bytový fond, ktorý túto obytnú plochu vydal a napísať žiadosť.

Ak je zdrojom skončenia pracovnej zmluvy jednostranne zákonodarca, potom sa všetky úkony uskutočňujú prostredníctvom súdnictva.

čl. 91.10 Kódexu bývania Ruskej federácie stanovuje pravidlá, podľa ktorých sa môže prenajímateľ obrátiť na súd, ktorý požaduje ukončenie zmluvy:

neustále alebo systematické oneskorenie platieb za užívanie bývania, ako aj za účty za energie;
zápis nehnuteľnosti do podnájmu, t.j. prevod bytu do nájmu (alebo bezodplatného) na tretie osoby;
ďalšie nebytové priestory má nájomca určené na spoločenský prenájom.

Zmluva zaniká v prípade zničenia priestorov, ako aj v prípade úmrtia nájomcu.

Dôležitou nuansou vypovedania zmluvy o spoločenskom prenájme je, že strany uzatvárajúce takúto zmluvu nemôžu pridať ďalšie dôvody na jej vypovedanie.

Nevyhnutné úkony

existuje špeciálna objednávka, ktoré je potrebné v prípade potreby dodržať predčasné ukončenie nájomné zmluvy, najmä oznámenie druhej zmluvnej strane v ustanovenej lehote.

Upozornenie druhej strany

Ak chce prenajímateľ vypovedať zmluvu, musí zaslať oznámenie o svojej túžbe a úmysle nájomcovi.

Osobné doručenie je najracionálnejšie a najsprávnejšie, môžete však využiť poštové služby s povinným potvrdením o prevzatí.

Tento dokument musí obsahovať nasledujúce informácie:

názov dokumentu;
podrobnosti o oboch stranách;
dôvody na ukončenie nájomného vzťahu;
obsahu, v ktorom je uvedená požiadavka napríklad opustiť obývaný obytný priestor v stanovenej lehote.

V prípade oznámenia prenajímateľa musí poskytnúť nájomca tento dokument osobne, alebo poštou vlastníkovi obydlia.

Vzor dohody

Často medzi vlastníkom a nájomcom vzniká dôverný vzťah a k ukončeniu nájomného vzťahu dochádza po vzájomnej dohode. V tomto prípade je prílohou predtým uzatvorenej zmluvy dohoda o jej ukončení.

V dokumente sa uvádza:

miesto uzavretia dohody;
dátum;
popisná časť, ktorá uvádza, na čom sa strany dohodli;
podpisy strán.

Po uzavretí dohody sa vypracuje aj akt o „prevzatí a prevode“, v ktorom sa uvedie stav nehnuteľnosti, nábytku v jeho prítomnosti atď.

Ukončenie nájomnej zmluvy si vyžaduje osobitnú starostlivosť a zodpovednosť, pretože v prípade porušenia takéhoto ustanovenia môžu vzniknúť rôzne druhy sankcií. Napríklad v prípade včasné oznámenie, strana, ktorá dala podnet na ukončenie nájmu môže dostať pokutu nejaké suma peňazí, ako náhradu za porušenie podmienok zmluvy.

Pozor! V spojení s najnovšie zmeny zákona, informácie v tomto článku môžu byť neaktuálne. Každá situácia je však individuálna.

Ak chcete vyriešiť svoj problém, vyplňte nasledujúci formulár alebo zavolajte na čísla uvedené na stránke a naši právnici vám bezplatne poradia!

Nájomca má právo so súhlasom ostatných občanov, ktorí s ním trvale bývajú, zmluvu kedykoľvek vypovedať s písomným upozornením prenajímateľa na tri mesiace.

Nájomnú zmluvu možno ukončiť súdnou cestou na návrh prenajímateľa v týchto prípadoch:

Nezaplatenie platby za byt zo strany nájomcu po dobu šiestich mesiacov, ak zmluva neurčuje dlhšiu dobu, a v prípade krátkodobého prenájmu v prípade nezaplatenia platby viac ako dvakrát po uplynutie doby splatnosti stanovenej dohodou;

Zničenie alebo poškodenie priestorov nájomcom alebo inými občanmi, za činy ktorých zodpovedá. Tu je to potrebné povinné plnenie predsúdne konanie na urovnanie sporu – zaslanie vhodného upozornenia zamestnávateľovi. Ak nájomca alebo iní občania, za ktorých činy zodpovedá, budú po upozornení pokračovať v užívaní priestorov na iné účely alebo porušovať práva a záujmy susedov, má prenajímateľ právo vypovedať nájomnú zmluvu na súde. V tomto prípade môže súd určiť nájomcovi lehotu do jedného roka na odstránenie priestupkov.

Nájomnú zmluvu možno ukončiť súdnou cestou na návrh ktorejkoľvek zmluvnej strany, ak priestor prestane byť vhodný na trvalé bývanie, ako aj v prípade jeho havarijného stavu.

doplnková literatúra

1. Barinov N. A., Bevzyuk E. A., Beljajev M. A., Biryukova T.A., Baryshev S.A., Vakhrusheva Yu. N., Dolotina R.R., Elizarova N.V., Zakirov R. Yu., Zakharova N. A., Ivanišin P.Z., Morozov S. Yu., Michaleva T. N. Komentár k Občianskemu zákonníku Ruskej federácie. Druhá časť z 26. januára 1996 č. 14-FZ (položka po článku) // [Elektronický zdroj]. Prístup od SPS "ConsultantPlus" (dátum prístupu: 09.01.2016).

2. Voronecký P.M.

3. Občianskeho zákonníka Ruská federácia. Nájomné. E. V. Vavilin, B. M. Gongalo, V. S. Em a ďalší; vyd. P. V. Krašeninnikovová. M.: Štatút, 2014. 336 s.

4. Občianske právo: učebnica / V. Yu.Borisov, E. S. Getman, O. V. Gutnikov a ďalší; vyd. O. N. Sadíková. T. 2. M.: KONTRAKT, INFRA-M, 2007. 595 s.

5. Občianske právo: učebnica: v 2 zväzkoch / O. G. Alekseeva, E. R. Aminov, M. V. Bando a ďalší; vyd. B. M. Gongalo. T. 2. M.: Štatút, 2016.

6. Voronecký P.M. Komerčná nájomná zmluva: problémy právna úprava // ruská spravodlivosť. 2015. Číslo 2. S. 11–14.

7. Kirichenko O. V. Zloženie predmetu zmluvy na komerčný prenájom nebytových priestorov // Moderné právo. 2012. Číslo 5. S. 99–104.

8. Kirichenko O. V. Ukončenie, ukončenie zmluvy o komerčnom prenájme v dôsledku okolností, ktoré strany nemôžu ovplyvniť // Moderné právo. 2013. Číslo 7. S. 86–88.

9. Korjakin V.M. Nekomerčná nájomná zmluva na bytové priestory a jej odlišnosti od sociálnych a obchodných nájomných zmlúv // Zákon v ozbrojených silách. 2012. Číslo 11. S. 26.–29.

10. ruský civilné právo: učebnica: v 2 zväzkoch / V. V. Vitryansky, V. S. Em, N. V. Kozlová a i.; resp. vyd. E. A. Suchanov. 2. vyd., stereotyp. T. 2: Záväzkové právo. M.: Štatút, 2011. 1208 s.

Kapitola 6
Dôvody nadobudnutia bytových priestorov v súkromný pozemok občania 110

1. Osobitné dôvody - neoprávnená stavba a nadobúdateľský predpis

2. Bezodplatné dôvody

3. Kompenzačné dôvody

4. Dohoda o účasti na spoločnej výstavbe

5. Bytové družstvá(ZhK, ZhSK, ZHNK)

Všetky dôvody na získanie obytných priestorov do súkromného vlastníctva občanov možno rozdeliť do troch hlavných skupín.

1. Podľa vecného zloženia: všeobecné (kúpa a predaj, prenájom, výstavba) a špeciálne (privatizácia).

2. Podľa pôvodu práva: počiatočné (výstavba, majetková účasť) a odvodené (kúpa a predaj, výmena, darovanie, nájom, privatizácia).

3. Kompenzáciou: zaplatené a bezplatné.

Medzi bezodplatné dôvody patria: zmluvy o darovaní a privatizácii bytových priestorov, ako aj dedenie nebytových priestorov.

Náhradnými dôvodmi sú: kúpno-predajná zmluva, zámenná zmluva, anuitná zmluva, zmluva o účasti na spoločnej bytovej výstavbe, účasť občanov na bývaní, bytovej výstavbe a bytových sporiteľniach, individuálna bytová výstavba.

Okrem toho je zvyčajné vyčleniť také dôvody na nadobudnutie vlastníctva bývania ako neoprávnenú stavbu a premlčanie ako osobitnú skupinu.

Špeciálne dôvody

Neoprávnená budova

Neoprávnená stavba je nehnuteľnosť vrátane bytového domu postaveného alebo vytvoreného na pozemku, ktorého povolené užívanie neumožňuje výstavbu tohto objektu na ňom, alebo vytvoreného bez získania potrebných povolení alebo v rozpore s územným plánovaním a stavebné predpisy a pravidlá.

Osoba, ktorá realizovala neoprávnenú stavbu, podľa všeobecné pravidlo nenadobudne k nemu vlastnícke právo. Nemá právo nakladať s budovou - predať, darovať, prenajať, robiť iné transakcie.

Nepovolenú stavbu zbúra ten, kto ju vykonal, alebo na jej náklady 111 .

Vlastnícke právo k nepovolenej stavbe môže priznať súd a v prípadoch ustanovených zákonom iným spôsobom ustanoveným zákonom tomu, kto vlastní, doživotne dedí, ktorej trvalé (neobmedzené) užívanie je pozemok, na ktorej bola stavba vytvorená, pričom boli splnené tieto podmienky:

Ak má ten, kto stavbu vykonal, k pozemku práva umožňujúce stavbu tohto objektu na ňom;

Ak stavba ku dňu podania návrhu na súd spĺňa parametre ustanovené územnoplánovacou dokumentáciou, územnoplánovacím poriadkom, resp. povinné požiadavky na konštrukčné parametre uvedené v iných dokumentoch;

Ak sa zachovaním stavby neporušia práva a právom chránené záujmy iných osôb a nedôjde k ohrozeniu života a zdravia občanov.

V tomto prípade ten, kto uznal vlastnícke právo k stavbe, uhradí tomu, kto ho vykonal, trovy stavby vo výške určenej súdom.

Orgány miestna vláda má právo rozhodnúť o zbúraní nepovolenej stavby v prípade jej vzniku alebo postavenia na pozemku, ktorý nie je v r. v pravý čas na tieto účely, ak sa tento pozemok nachádza v zóne s špeciálne podmienky využitie území (okrem zóny ochrany objektov kultúrne dedičstvo(pamiatky histórie a kultúry) národov Ruskej federácie) alebo na území spoločného používania alebo práva cesty inžinierske siete federálneho, regionálneho alebo miestneho významu.

Orgán územnej samosprávy, ktorý tak rozhodol, zašle do siedmich dní odo dňa právoplatnosti rozhodnutia o odstránení nepovolenej stavby jej kópiu tomu, kto nepovolenú stavbu vykonal. toto rozhodnutie obsahujúcu lehotu na zbúranie nepovolenej stavby, ktorá je ustanovená s prihliadnutím na povahu nepovolenej stavby, nesmie však byť dlhšia ako 12 mesiacov.

V prípade, že osoba, ktorá nepovolenú stavbu uskutočnila, nebola zistená, je samospráva, ktorá rozhodla o zbúraní nepovolenej stavby, do siedmich dní odo dňa takéhoto rozhodnutia povinná zabezpečiť zverejnenie vyvesením na č. oficiálnej webovej stránke a na informačnej tabuli v hraniciach pozemku správu o plánovanej demolácii nepovolenej stavby.

Ak nie je zistená osoba, ktorá nepovolenú stavbu uskutočnila, môže zbúranie nepovolenej stavby zorganizovať orgán, ktorý o tom rozhodol, najskôr dva mesiace odo dňa oznámenia plánovaného zbúrania takejto stavby. zverejnené na oficiálnej webovej stránke.

Akvizičný predpis

Vlastnícke právo k tomuto priestoru nadobúda osoba, ktorá nie je vlastníkom obydlia, ale ktorá ho v dobrej viere, otvorene a nepretržite vlastní ako svoj vlastný po dobu pätnástich rokov.

Dlhodobé držba teda musí spĺňať štyri kritériá: dobrá viera, otvorenosť, kontinuita, držba ako vlastná 112 .

Dlhodobý vlastník môže započítať do doby svojej držby celý čas, po ktorý bol priestor vo vlastníctve osoby, ktorej právnym nástupcom je táto osoba.

Doba chodu akvizičný predpis vo vzťahu k bývaniu vo vlastníctve osoby, z držby ktorej by sa mohli domáhať v súlade s pravidlami o ospravedlnenie akcie, začína najskôr dátumom expirácie premlčacej dobe o tomto nároku.

Vlastnícke právo k priestorom vzniká majiteľovi lekárskeho predpisu na základe nadobúdacieho predpisu od momentu štátnej registrácie.

Osoba, ktorá vlastní nehnuteľnosť ako vlastnú, má pred nadobudnutím vlastníckeho práva k priestoru na základe premlčacej doby právo chrániť svoj majetok pred tretími osobami, ktoré nie sú vlastníkmi priestorov, ako aj tým, ktoré nemajú práva. vlastniť ho na základe iného štatutárne alebo zakladateľskej zmluvy.

Bezodplatné dôvody

Článok 676

1. Prenajímateľ je povinný previesť na nájomcu uvoľnený bytový priestor v stave spôsobilom na bývanie.

2. Prenajímateľ je povinný vykonávať riadnu prevádzku bytového domu, v ktorom sa nachádzajú prenajaté bytové priestory, zabezpečiť alebo zabezpečiť poskytovanie nevyhnutných potrieb nájomcovi. komunálne služby zabezpečiť opravy spoločný majetok obytný dom a zariadenia na poskytovanie verejných služieb umiestnené v obytnej zóne.

Článok 678

Nájomca je povinný užívať obydlie len na bývanie, zabezpečovať bezpečnosť obydlia a udržiavať ho v riadnom stave.

Nájomca nie je oprávnený organizovať a rekonštruovať obydlie bez súhlasu prenajímateľa.

Nájomca je povinný platiť nájomné včas. Ak nie je v zmluve stanovené inak, nájomca je povinný platiť poplatky za energie samostatne.

Nájomca má právo nasťahovať do obývaných priestorov osoby, ktoré s nájomcom trvale bývajú (môže to byť ktokoľvek, nielen rodinní príslušníci).

čl. 687 GK - ukončenie Dr.

3 základne:

1) výpoveď na podnet zamestnávateľa:

· mimosúdny príkaz;

· nemotivovaný.

prítomnosť súhlasu občanov žijúcich s nájomcom, ak existuje;

· Predbežná (3 mesačná) výpoveď Dr.

2) výpoveď z podnetu prenajímateľa (článok 2 § 687 Občianskeho zákonníka):

súdne konanie (s poznámkou k čl. 450)

3) na podnet ktorejkoľvek zo strán.

Článok 687

nezaplatenie platby nájomcom za nebytové priestory počas šiestich mesiacov, ak nie je zmluvou ustanovená dlhšia lehota, a v prípade krátkodobého prenájmu v prípade nezaplatenia platby viac ako dvakrát po uplynutí platobná lehota stanovená zmluvou;

zničenie alebo poškodenie priestorov nájomcom alebo inými občanmi, za činy ktorých zodpovedá.

ak priestory prestanú byť vhodné na trvalý pobyt, ako aj v prípade núdze;

v iných prípadoch ustanovených bytovou legislatívou.

Článok 687

1. Nájomca obydlia má právo so súhlasom ostatných občanov, ktorí s ním trvale bývajú, kedykoľvek vypovedať nájomnú zmluvu s trojmesačnou písomnou výstrahou prenajímateľovi.

2. Zmluvu o nájme obydlia možno vypovedať v súdnom konaní na žiadosť prenajímateľa v týchto prípadoch:

Zničenie alebo poškodenie priestorov nájomcom alebo inými občanmi, za činy ktorých zodpovedá.

Súdnym rozhodnutím môže byť nájomcovi poskytnutá lehota najviac jedného roka na odstránenie priestupkov, ktoré boli základom pre vypovedanie zmluvy o nájme obydlia. Ak nájomca v lehote určenej súdom spáchané priestupky neodstráni alebo neurobí všetky potrebné opatrenia na ich odstránenie, súd na opakovanú výzvu prenajímateľa rozhodne o zrušení nájomnej zmluvy. obydlie. Zároveň na žiadosť zamestnávateľa môže súd v rozhodnutí o skončení zmluvy odložiť výkon rozhodnutia najviac na jeden rok.

3. Zmluvu o prenájme obytných priestorov možno ukončiť súdnou cestou na žiadosť ktorejkoľvek zo strán zmluvy:

Ak priestor prestane byť vhodný na trvalý pobyt, ako aj v prípade núdze;

V ostatných prípadoch ustanovených právnymi predpismi o bývaní.

4. Ak nájomca obydlia alebo iní občania, za ktorých konanie zodpovedá, užívajú obydlie na iné účely alebo sústavne porušujú práva a záujmy susedov, môže prenajímateľ upozorniť nájomcu na potrebu odstránenia porušenia.

Ak nájomca alebo iní občania, za ktorých konanie zodpovedá, budú po upozornení pokračovať v užívaní nebytových priestorov na iné účely alebo porušovaní práv a záujmov susedov, má prenajímateľ právo vypovedať nájomnú zmluvu o nájme bytu v r. súdne konanie. V tomto prípade platia pravidlá uvedené v odseku 4 odseku 2. tento článok.

Stručne si to zhrnieme:

dôvody:

1. Na podnet zamestnávateľa:

A) mimosúdne rozhodnutie

B) nemotivovaný

C) ale za nasledujúcich podmienok: 1) súhlas všetkých občanov žijúcich u zamestnávateľa; 2) Výpoveď zmluvy s prenajímateľom 3 mesiace vopred.

2. Z podnetu prenajímateľa:

A) len súdny príkaz

3. Z iniciatívy ktorejkoľvek strany:

A) na súde

Dôsledky ukončenia: vysťahovanie nájomcu a občanov s ním trvalo bývajúcich (nútené uvoľnenie priestorov)

Následky vysťahovania: -poskytnutie ďalšej izby; - neposkytnutie iných priestorov (komerčný prenájom).

37. Poskytovanie priestorov na bývanie občanom na základe spoločenskej zmluvy: dôvody, postup.

Odpoveď na túto otázku upravuje kapitola 7 LC RF.

Na základe spoločenskej zmluvy sa bývanie poskytuje (spravidla) z obecného bytového fondu, niekedy však z fondu RF (napríklad sudcovia).

2 základné požiadavky, na ktoré musí občan odpovedať v rámci spoločenskej pracovnej zmluvy:

1) bolo uznané, že občan potrebuje obydlie;

2) Uznanie občana za chudobného.

Obe tieto podmienky sa musia kombinovať.

Prejdite núdzny obsiahnuté v článku 51 LC RF:

1) občania, ktorí nie sú schopní uspokojiť potrebu bývania;

2) občania, ktorí majú možnosť uspokojiť potrebu bývania s rozlohou menšou ako zavedená norma;

V článku 50 LCD sa definujú typy obytné oblasti– min. veľkosť na 1 člena rodiny nám umožňuje hovoriť o potrebe bývania.

Časť 5, článok 50 - veľkosť účtovnej sadzby určuje organizujúca LSG. Rozhodnutie Zlodeja mestskej dumy zo 7. júla 2005 - účtovná sadzba v kraji Zlodej je 11 metrov štvorcových. m pre 1 osobu.

3) osoby trpiace určitou chorobou, ktorá bráni s nimi žiť.

chudák gr občan je občan uznaný za takého orgánom LSG spôsobom definované zákonom RF. (Zákon Kraje zlodejov z 30. novembra 2005 č. 72-03; rozhodnutie Mestskej dumy zlodejov z 18. mája 2006 „O udelení právomoci rozhodovať o uznaní občanov za chudobných...“

Občan je uznaný za chudobného na základe a pri zohľadnení:

1) príjem pripadajúci na každého člena rodiny;

2) majetok vo vlastníctve každého člena rodiny, ktorý podlieha zdaneniu;

Článok 52 Kódexu bývania Ruskej federácie: Registrácia občanov, ktorí potrebujú bývanie:

Účtovníctvo sa vykonáva v mieste bydliska

Vykonáva sa priebežne

Postup vedenia záznamov určuje subjekt Ruskej federácie; a samotné účtovníctvo vykonáva org. MSU.

Z článku 52:

3. Evidenciu občanov ako tých, ktorí potrebujú bytové priestory, vykonáva orgán LSG (ďalej len orgán vykonávajúci registráciu) na základe nimi podaných žiadostí týchto občanov (ďalej len žiadosti o registráciu). uvedenému orgánu v mieste ich bydliska alebo naprieč Multifunkčné centrum v súlade s ich zriadená vládou Ruskej federácie v poradí dohody o spolupráci. V prípadoch a spôsobom ustanoveným zákonom môžu občania požiadať o registráciu aj v inom mieste, ako je ich bydlisko. Evidencia neprispôsobivých občanov sa vykonáva na základe žiadostí o registráciu, ktoré podajú ich zákonní zástupcovia.

4. So žiadosťou o registráciu je potrebné predložiť dokumenty potvrdzujúce právo príslušných občanov na registráciu ako tých, ktorí potrebujú obytné priestory, s výnimkou dokumentov, ktoré na medzirezortné žiadosti dostane orgán vykonávajúci registráciu. Občanovi, ktorý podal žiadosť o registráciu, sa vydáva potvrdenie o prijatí týchto dokladov od žiadateľa s uvedením ich zoznamu a dátumu ich prevzatia orgánom vykonávajúcim registráciu, ako aj s uvedením zoznamu dokladov, ktoré mu budú doručené na medzirezortnom. žiadosti. Orgán vykonávajúci registráciu samostatne si vyžiada doklady (ich kópie alebo informácie v nich uvedené) potrebné na registráciu občana v orgánoch štátnej moci, samosprávy a podriadení vládne orgány alebo orgány miestnej samosprávy, organizácie, ktoré disponujú týmito dokumentmi (ich kópiami alebo informáciami v nich obsiahnutými) v súlade s vyhl. právne úkony Ruská federácia, regulačné právne akty zakladajúcich subjektov Ruskej federácie, komunálne právne akty, ak takéto dokumenty žiadateľ nepredložil podľa vlastnej iniciatívy. V prípade predkladania dokladov prostredníctvom multifunkčného centra vystavuje účtenku určené multifunkčné centrum.

5. Rozhodnutie o registrácii alebo zamietnutí registrácie musí byť prijaté na základe výsledkov posudzovania žiadosti o registráciu a iných dokumentov predložených alebo prijatých na medzirezortné žiadosti v súlade s časťou 4 tohto článku orgánom vykonávajúcim registráciu, najneskôr do tridsiatich pracovných dní odo dňa predloženia dokladov, ktorých povinnosť je žiadateľovi uložená, tomuto orgánu. V prípade, že občan podáva žiadosť o registráciu prostredníctvom multifunkčného centra, lehota na rozhodnutie o registrácii alebo odmietnutí registrácie sa počíta odo dňa, keď polyfunkčné centrum postúpi žiadosť orgánu vykonávajúcemu registráciu.

6. Orgán vykonávajúci registráciu, a to aj prostredníctvom multifunkčného centra, najneskôr do troch pracovných dní odo dňa rozhodnutia o registrácii vydá alebo zašle občanovi, ktorý podal príslušnú žiadosť o registráciu, doklad potvrdzujúci prijatie takéhoto rozhodnutie. Ak občan podáva žiadosť o registráciu prostredníctvom multifunkčného centra, doklad potvrdzujúci rozhodnutie sa zasiela multifunkčnému centru, ak žiadateľ neurčí iný spôsob prijatia.

K zániku bytového vzťahu z nájomnej zmluvy môže dôjsť tak v dôsledku skončenia nájomnej zmluvy, ako aj z iných dôvodov (smrť jedného nájomcu). Pojem „skončenie pracovnej zmluvy“ je preto širší ako pojem „skončenie pracovnej zmluvy“. Ukončenie nájomnej zmluvy je aktom vôle, ktorý svojím spôsobom právnej povahy jednosmerná alebo obojsmerná dohoda. ako ktokoľvek iný občianska zmluva, možno nájomnú zmluvu ukončiť dohodou zmluvných strán Ruzanova The.D. Ukončenie nájomnej zmluvy. // Bytové právo 2005. №3. str. 14 - 15..

Zmluvu o komerčnom nájme, ako každú občianskoprávnu zmluvu, je teda možné vypovedať, ak dôjde k prejavu vôle zmluvných strán (strany) zmluvy - ukončenie zmluvy a bez ohľadu na ich vôľu (v prípade straty bývania , úmrtie osamelého občana – nájomcu, oznámenie o jeho mŕtvom, uznanom za nezvestného).

Všeobecné dôvody výpovede zmluvy o obchodnom nájme nebytových priestorov sú uvedené v kap. 26 Občianskeho zákonníka „Zánik záväzkov“, vymenujme niektoré z nich: zánik záväzku jeho riadnym vykonaním (§ 408 Občianskeho zákonníka); zánik záväzku zhodou dlžníka a veriteľa v jednej osobe, napríklad nájomca ako dedič sa stane vlastníkom prenajatých priestorov (§ 413 Občianskeho zákonníka); zánik záväzku nemožnosťou plnenia, ak je spôsobený okolnosťou, za ktorú nezodpovedá žiadna zo zmluvných strán, napríklad zničenie obydlia, jeho strata zbúraním domu a pod. (článok 416 Občianskeho zákonníka); zánik záväzku smrťou občana (v tomto prípade iba jediného nájomcu podľa § 686 ods. 2, § 675 Občianskeho zákonníka) (§ 418 Občianskeho zákonníka); zánik záväzku likvidáciou právnická osoba(v tomto prípade právnická osoba - prenajímateľ) (§ 419 Občianskeho zákonníka).

K ukončeniu zmluvy môže dôjsť z dôvodu odmietnutia obnovenia zmluvy zo strany prenajímateľa v súvislosti s rozhodnutím neprenajímať priestory minimálne na rok. V tomto prípade je prenajímateľ povinný oznámiť to nájomcovi najneskôr tri mesiace vopred (článok 684 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Občiansky zákonník obsahuje osobitné pravidlá o dôvodoch a postupe vypovedania obchodnej nájomnej zmluvy (§ 687 Občianskeho zákonníka). Zvláštnosťou tohto článku je, že umožňuje subsidiárne uplatnenie právnych predpisov o bývaní (článok 687 ods. 3 Občianskeho zákonníka). Zároveň podľa čl. 688 Občianskeho zákonníka následkom skončenia obchodnej nájomnej zmluvy je vysťahovanie z priestorov na základe rozhodnutia súdu ako nájomcu samotného, tak aj ďalších občanov, ktorí v čase skončenia zmluvy bývali v určených priestoroch. Kirichenko OV Dôvody a postup zmeny, ukončenia zmluvy o komerčnom prenájme nebytových priestorov.// Notár. 2007. Číslo 3. str. 24 - 25..

Dôvody a postup ukončenia zmluvy o obchodnom nájme upravuje čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie:

Nájomca obydlia má právo so súhlasom ostatných občanov, ktorí s ním trvale bývajú, kedykoľvek vypovedať nájomnú zmluvu s trojmesačným písomným upozornením prenajímateľa.

Nájomnú zmluvu možno ukončiť súdnou cestou na návrh prenajímateľa v týchto prípadoch:

Zničenie alebo poškodenie priestorov nájomcom alebo inými občanmi, za činy ktorých zodpovedá.

Ktorákoľvek zo zmluvných strán zmluvy o obchodnom nájme nebytových priestorov sa môže domáhať výpovede zmluvy na súde z dôvodov uvedených v odseku 3 čl. 687 Občianskeho zákonníka a v bytovej legislatíve, najmä v čl. 83 LCD. Žiaľ, tento odsek obsahuje iba všeobecný odkaz bytová legislatíva ktoré nemožno považovať za správne. Výpoveď zmluvy o obchodnom nájme nebytových priestorov so sebou nesie pre zmluvné strany závažné dôsledky, preto v čl. 687 Občianskeho zákonníka by sa mal uviesť taxatívny zoznam dôvodov na takéto ukončenie, ktorý sa neobmedzuje len na uvedený odkaz. Pre zamestnávateľa nie je právo vypovedať zmluvu ustanovené týmto odsekom také relevantné, keďže v súlade s odsekom 1 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, a preto má právo kedykoľvek jednostranne vypovedať zmluvu bez udania dôvodov mimosúdnou cestou. Toto právo je teda hlavne pre prenajímateľa.

Ak nájomca obydlia alebo iní občania, za ktorých konanie zodpovedá, užívajú obydlie na iné účely, alebo sústavne porušujú práva a záujmy susedov, môže prenajímateľ upozorniť nájomcu na potrebu odstránenia porušenia. Ak nájomca alebo iní občania, za ktorých konanie zodpovedá, budú po upozornení pokračovať v užívaní nebytových priestorov na iné účely alebo porušovaní práv a záujmov susedov, má prenajímateľ právo vypovedať nájomnú zmluvu o nájme bytu v r. súd (odsek 4 článku 687).

V dôsledku ukončenia zmluvy o komerčnom prenájme, ako už bolo uvedené, čl. 688 Občianskeho zákonníka volá vysťahovanie. Vysťahovanie je nútené odňatie obytného priestoru osobám, ktoré naň nemajú právo alebo ktorých právo zaniklo v dôsledku ustanovené zákonom dôvodov. Tento dôsledok ako donucovacie opatrenie sa vzťahuje len na prípady vypovedania zmluvy z podnetu prenajímateľa. Kirichenko O.V. Dôvody a postup zmeny, ukončenia zmluvy o komerčnom prenájme nebytových priestorov.// Notár. 2007. Číslo 3 S. 24 -25 ..

Možno konštatovať, že nájomca na základe zmluvy o komerčnom prenájme je viac chránený ako prenajímateľ. Po prvé, prejavuje sa to v tom, že vypovedanie zmluvy z podnetu prenajímateľa je možné len na súde a z podnetu nájomcu kedykoľvek. Po druhé, v prípade omeškania s platbou súd zisťuje príčiny vzniku dlhu a ak ich považuje za platné, zmluva sa neruší. Po tretie, v prípade zničenia alebo poškodenia obytných priestorov súdne rozhodnutie nájomcovi sa poskytne lehota na obnovenie spôsobilosti obydlia na bývanie.