Ce nu este luat în considerare la stabilirea sumei depozitului. Contabilitatea și contabilitatea fiscală a tranzacțiilor de gaj imobiliar

GAJAREA PROPRIETĂȚII clientului este una dintre cele mai comune forme de asigurare a rambursării unui credit bancar. Gajul asupra bunului se formalizează printr-un acord de gaj semnat de două părți și care confirmă dreptul creditorului, în cazul neîndeplinirii obligației de plată de către împrumutat, de a primi satisfacerea cu prioritate a creanței din valoarea bunului gajat. .

Utilizarea garanţiilor în practica organizării relaţiilor de credit presupune prezenţa unui mecanism special de aplicare a acestuia. Mecanismul de garanție este procesul de pregătire, încheiere și executare a unui acord de garanție. Mecanismul de garanție apare în momentul examinării unei cereri de împrumut ca o condiție pentru încheierea unui contract de împrumut. Acesta însoțește întreaga perioadă de utilizare a creditului. Adevărata apel la executarea mecanismului de garanție apare în etapa finală a mișcării creditului - rambursarea creditului - și numai în în unele cazuri atunci când clientul nu poate rambursa împrumutul cu venituri sau venituri.

În practica bancară se numesc operațiuni de înregistrare și implementare a unui mecanism de garanții tranzacții cu garanții. Tranzacțiile cu garanții ale băncilor comerciale nu au o semnificație independentă. Acestea sunt derivate din tranzacții de împrumut și garantează rambursarea la timp și integrală a împrumutului. Împrumuturile acordate în garanția proprietății clientului sau a drepturilor sale de proprietate se numesc împrumuturi de amanet.

Din punct de vedere juridic, structura mecanismului de garanție poate fi prezentată în Fig. 13.1.

După cum se poate observa din fig. 13.1, locul central în conținutul juridic al mecanismului de garanție revine definiției dreptului de proprietate, deținere, dispunere și folosință a bunului gajat. Uka aspecte relevante în legislație diverse tari sunt rezolvate diferit. În Rusia temei legal mecanismul de garanție este determinat de Legea „Cu privire la gaj” și Codul civil, în conformitate cu care:

a) dreptul de proprietate asupra bunului gajat aparține împrumutatului;

b) deținerea de către împrumutat a bunului gajat poate fi directă sau indirectă;

c) gajul poate fi însoțit de dreptul de a folosi bunurile gajate în conformitate cu scopul său.

Principalele etape de implementare a mecanismului de garanție sunt:

• selecția elementelor și a tipurilor de garanții;
• evaluarea garanțiilor;
• întocmirea și executarea unui contract de gaj;
• procedura de executare silită a unui gaj.

SUBIECTUL GAJULUI poate fi lucruri, valori mobiliare, alte proprietăți și drepturi de proprietate. Totodată, pentru a fi clasificată drept proprietate gajată, această proprietate trebuie să îndeplinească două criterii: acceptabilitate și suficiență. Aceste criterii găsesc expresii diferite în raport cu diferite tipuri de proprietate.

În funcție de conținutul material, elementele colaterale sunt împărțite în următoarele grupuri:

1. Garaj asupra proprietății clientului:

Angajarea mărfurilor bunuri materiale:

a) gaj de materii prime, materiale, semifabricate;

b) gajarea mărfurilor și produselor finite;

c) gaj asupra valorilor valutare (valută numerar), obiecte din aur, bijuterii, artă și antichități;

d) gajul altor obiecte de inventar;

• gaj de valori mobiliare, inclusiv cambii;
• gajarea depozitelor deținute în aceeași bancă;
• ipotecă (gaj imobiliar).

2. Garaj asupra drepturilor de proprietate:

• gajarea dreptului chiriașului;
• gajarea dreptului autorului la remunerație;
• gajarea dreptului clientului în baza unui contract;
• gajarea dreptului comisionarului în baza unui contract de comision.

În același timp, pentru ca proprietatea unuia sau altuia client să devină subiect de garanție, aceasta trebuie să se conformeze criteriile de eligibilitate și suficiență.

Criteriul de acceptare reflectă certitudinea calitativă n subiect de garanție, criteriul de suficiență este cantitativ. Există cerințe generale și specifice pentru certitudinea calitativă și cantitativă a garanțiilor.

Cerințe generale pentru partea de calitate a garanției indiferent de conținutul lor material, ele se rezumă la următoarele.

1. Garanția (lucruri și drepturi de proprietate) trebuie să aparțină împrumutatului (debitorului gajist) sau să fie sub controlul economic deplin al acestuia.

2. Elementele colaterale trebuie să aibă o valoare monetară.

3. Garanția trebuie să fie lichidă, adică. au capacitatea de a implementa.

Cerința generală pentru determinarea cantitativă a garanțiilor este excesul de valoare a bunului gajat față de obligația principală pe care o are debitorul ipotecar în raport cu creditorul gajist, i.e. valoarea bunului gajat trebuie să fie mai mult decât sumaîmprumutul și dobânzile datorate asupra acestuia.

Cerințele specifice pentru certitudinea calitativă și cantitativă a garanțiilor depind de tipul de garanție și de gradul de risc care însoțește tranzacțiile de garanție corespunzătoare.

Acceptabilitatea stocurilor Valoarea garanției este determinată de doi factori:

• calitatea valorilor;
• capacitatea creditorului de a exercita controlul asupra siguranței acestora. Criterii de calitate pentru articolele de inventar sunt:

viteza de implementare,

stabilitatea relativă a prețurilor,

posibilitate de asigurare,

depozitare pe termen lung. Prin urmare, produsele perisabile, de regulă, nu sunt folosite pentru garanții.

Este important nu numai să determinați criteriul de calitate și să selectați valorile în conformitate cu acesta, dar și oferă siguranța lor. Numai în acest caz, gajarea valorilor poate fi o garanție a rambursării creditului.

În acest sens, cea mai fiabilă modalitate de a asigura siguranța bunurilor de valoare gajate este transferarea acestora către creditor, adică. borcan. În acest caz, împrumutatul rămâne proprietarul bunului gajat cu drept de proprietate indirectă. El nu poate dispune sau utiliza valorile gajate. Acest tip de garanție se numește ipotecare La ipotecare, împrumutătorul dobândește dreptul de a folosi proprietatea gajată. În același timp, el devine responsabil pentru întreținerea și depozitarea corectă a articolului gajat și poartă răspunderea pentru pierderi și daune.

În cazul în care banca nu dispune de facilităţi de depozitare, acest tip de garanţii în legătură cu obiectele de inventar are un domeniu de aplicare limitat. Ca elementele ipotecare pot fi: _va valute, metale pretioase, opere de arta, decorate si eu. Legislația actuală prevede de asemenea posibilitatea (cu acordul părților) de a lăsa obiectele de inventar gajate la gajatorii. În cazul în care obiectele rămase cu gajul sunt marcate cu semne care indică gajul lor, așa-numitul gaj ferm. ÎNÎn acest caz, împrumutatul nu are dreptul de a folosi (cheltui) bunurile gajate.

După cum a arătat practica, garanția solidă are un domeniu de aplicare limitat, deoarece este concepută pentru valori care nu sunt destinate consumului curent.

Un tip mai comun de gaj atunci când lăsați obiecte de valoare debitorului gajului este gajul bunurilor aflate in circulatie.În acest caz, debitorul gaj nu numai că deține în mod direct bunurile de valoare gajate, dar

și le pot cheltui.

Gajul bunurilor aflate in circulatieÎn prezent este folosit în practica băncilor interne și străine atunci când acordă împrumuturi organizațiilor comerciale, care trebuie să aibă în permanență un stoc de valori pentru a le scoate la vânzare. În acest caz, garanția nu se află doar în posesia, ci și la dispoziția și utilizarea împrumutatului. Cu acest tip de gaj, organizația poate înlocui unele bunuri de valoare gajate cu altele, însă condiția pentru vânzarea mărfurilor este reînnoirea obligatorie a acestora în cantitatea valorilor consumate. Se mai numește gaj de mărfuri în circulație garanție cu compoziție variabilă,Întrucât poate exista o discrepanță între momentul vânzării mărfurilor și momentul reînnoirii inventarului, în acest caz obligația colaterală nu garantează întotdeauna rambursarea împrumutului. Această garanție se aplică numai inventarului real. Un tip de gaj al bunurilor aflate in circulatie este gajarea mărfurilor în procesare. Este folosit pentru creditare întreprinderile industriale, în special cei care prelucrează materii prime agricole. O caracteristică a acestui tip de gaj este dreptul împrumutatului de a utiliza materiile prime și materialele gajate incluse în articolele gajate în producție și de a le înlocui cu produse finite. Mai mult, poate fi posibilă mutarea obiectelor de valoare destinate procesării dintr-un depozit într-un atelier al unei fabrici sau fabrici. Prelucrarea valorilor de către bancă este permisă dacă se dovedește că prelucrarea va avea ca rezultat un produs de valoare mai mare decât până acum. Pentru dovada se prezinta un calcul special care arata cantitatea si costul materiilor prime si proviziilor gajate; perioada de prelucrare a acestuia; randamentul mediu al produselor prelucrate; loc de depozitare. Cu toate acestea, nici în acest caz, banca nu poate exercita un control efectiv asupra siguranței bunurilor de valoare gajate.

Astfel, diferite tipuri de gaj de bunuri materiale (sau documente de decontare care le reprezintă) au un grad inegal de garantare a rambursării creditului. Cea mai realistă garanție vine de la o ipotecă. Alte tipuri de garanții au garanții condiționate de rambursare a împrumutului. Prin urmare, în practica băncilor comerciale străine, aceste tipuri de garanții sunt folosite în relație cu clienții care și-au dovedit pozitiv, adică. parteneri de încredere pentru tranzacțiile de credit.

Din moment ce în economie de piata Situația cu vânzarea de bunuri se poate schimba rapid, valoarea bunurilor gajate este întotdeauna mai mare decât valoarea împrumutului acordat. Această prevedere definește conceptul „suficiența” garanției. La emiterea de împrumuturi de amanet contra obiectelor de inventar, valoarea maximă a creditului nu depășește, de regulă, 85% din valoarea garanției. Această diferență oferă băncii o garanție suplimentară de rambursare a creditului în cazul unor circumstanțe neprevăzute.

Cu toate acestea, în fiecare caz specific, un individ marginea(diferența dintre valoarea activelor gajate și datoria împrumutatului față de bancă pentru împrumut și dobândă), ținând cont de riscul tranzacției de credit.

Pe lângă gajarea de stocuri, în practica străină și internă, băncile emit împrumuturi de amanet garantate cu titluri de valoare.

Un criteriu pentru calitatea valorilor mobiliare, în ceea ce privește acceptabilitatea acestora pentru garanții, servește: posibilitatea de implementare rapidă și starea financiară a părții emitente. În acest sens, în practica străină și internă, titlurile de stat cu rulaj rapid au cel mai înalt rating de calitate. La emiterea de credite garantate de acestea, valoarea maximă a creditului poate ajunge la 95% din valoarea titlurilor. Atunci când se utilizează alte titluri de valoare (de exemplu, acțiuni emise de companii) ca garanție, valoarea împrumutului este de 80-85% din prețul lor de piață. În același timp bănci comerciale acordă împrumuturi atât împotriva valorilor mobiliare listate, cât și a celor nelistate. În acest ultim caz, calitatea garanției împrumutului este mai scăzută și, prin urmare, băncile stabilesc o marjă mai mare atunci când evaluează valoarea garanției.

Elementele de gaj includ, de asemenea facturi(comerț și financiar). Principala cerință pentru o factură comercială ca garanție este reflectare obligatorie a unei tranzacții reale de mărfuri. De asemenea, este necesar să se țină cont de termenul de plată al cambiei, care nu poate fi mai scurt decât termenul împrumutului emis. Suma maximă a împrumutului pentru un gaj PZD al unei cambii, conform experienței unui număr de țări, este de 75-90% din valoarea garanției. În practica rusă, facturile financiare (obligațiile emitentului de a plăti o anumită sumă de bani) sunt utilizate în principal ca garanții. Principalele cerințe pentru o astfel de factură atunci când este utilizată ca garanție sunt: ​​legalitatea emiterii, disponibilitatea unui mecanism de vânzare, lichiditate.

Dreptul de garanție se poate aplica și la depozite situate în aceeași bancă care emite împrumutul. Astfel de contribuții, de regulă, au o utilizare țintită. De exemplu, o organizație de afaceri acumulează resurse bănești pentru investiții de capital de producție sau construirea de instalații sfera socială(cladiri rezidentiale, dispensare, institutii prescolare, complexe sportive). Atunci când primește un împrumut de la o bancă pentru nevoile curente de producție, o întreprindere poate folosi depozitele create în suma corespunzătoare, inclusiv în valută, ca garanție. Atunci când se utilizează un depozit în valută ca garanție, angajații băncii relevanți li se dă un ordin de a bloca contul într-o sumă adecvată împrumutului în ruble. Dacă depozitul este formalizat printr-un certificat, atunci acesta poate fi depus la bancă. Dacă există o întârziere în rambursarea împrumutului, banca va asigura rambursarea împrumutului din depozit folosind veniturile încasate. Acesta este cel mai simplu și mai fiabil mod de a garanta rambursarea împrumutului.

Împrumutul unui obiect agregat (credit pentru totalitatea stocurilor și costuri de producție) sau mărit (credit pentru un cont curent) poate necesita utilizarea amestecat colateral inclusiv bunuri în stoc, valori mobiliare, facturi. ÎNÎn acest caz, cerințele pentru componentele unui gaj mixt rămân aceleași cu cele descrise mai sus. Suma maximă a împrumutului în conformitate cu Carta Băncii de Stat a RSFSR din 13 octombrie 1921 nu trebuie să depășească 75% din valoarea totală a garanției totale acceptate ca garanție.

Există unele particularități în utilizarea garanțiilor la emiterea de credite ipotecare, care au fost dezvoltate pe scară largă în practica bancară globală. În acest caz, apare un tip de garanție, precum ipoteca, adica gaj de bunuri imobiliare. Obiectul ipotecii poate fi: clădiri, structuri, echipamente, terenuri, clădiri rezidențiale și apartamente, case, parcele de gradina, garaje și alte clădiri de consum.

Următoarele caracteristici sunt tipice pentru un credit ipotecar:: lăsarea imobilului în posesia și folosința debitorului ipotecar; capacitatea debitorului ipotecar de a dispune independent de veniturile primite din utilizarea elementelor ipotecate; posibilitatea debitorului ipotecar să obțină credite ipotecare suplimentare garantate cu aceeași proprietate; înscrierea obligatorie a ipotecii în cartele funciare ținute la locul unde se află obiectul ipotecii; ușurința controlului de către creditorul gajist asupra siguranței bunului gajat.

Ipotecile sunt utilizate, de regulă, la acordarea de împrumuturi pe termen lung persoanelor juridice și persoanelor fizice (populația pentru achiziționarea unei case sau apartament; fermieri pentru construcții sau amenajarea terenului).

Atunci când acordați un credit ipotecar, este important să evaluați corect valoarea garanției. Succesul unei evaluări, după cum arată experiența străină, depinde de abilitățile, experiența și competența evaluatorului. Banca acordă o mare importanță acestei probleme.

În Rusia, este reglementată utilizarea unui credit ipotecar ca garanție pentru obligațiile din cadrul unui contract de împrumut Legea Federației Ruse „Cu privire la ipoteca (garajul imobiliar)”, care a intrat în vigoare la 16 iulie 1998.În conformitate cu acesta, obiectele ipotecii sunt: ​​terenuri; întreprinderi, precum și clădiri, structuri și altele Nu bunuri mobile, folosit în activitate antreprenorială; cladiri rezidentiale, apartamente si parti de cladiri rezidentiale si apartamente; dachas, case de grădină, garaje și alte clădiri de consum; aer și nave maritime, nave de navigație interioară și obiecte spațiale.

Proprietatea specificată poate face obiectul unei ipoteci dacă aparține debitorului ipotecar asupra dreptului de proprietate sau asupra dreptului de gestiune economică.

Dacă proprietatea este în proprietate comună sau este deținută în baza unui contract de închiriere, este necesar acordul tuturor proprietarilor sau al locatorului.

Cu condiția ca obiectul ipotecii să fie o întreprindere, imobilul ipotecat include imobilizări corporale și necorporale aferente acestei întreprinderi.

În practica bancară modernă colateral la acordarea de credite standuri nu numai proprietatea care aparține clientului, ci și drepturile sale de proprietate. Ca urmare, există specii independente garanție - gaj de drepturi. Obiectul gajului în speță îl constituie drepturile: chiriașului asupra clădirilor, structurilor, terenului; autorul contra retribuției; client în baza unui contract; agent comisionar în temeiul unui contract de comision etc. Atunci când se utilizează un gaj de drepturi pentru a asigura rambursarea unui împrumut, banca trebuie să se asigure că perioada de primire a fondurilor către împrumutat corespunde cu perioada de rambursare a împrumutului.

Un alt element al mecanismului colateral este evaluarea garanției.Practica internațională a dezvoltat următoarele principii fundamentale în acest sens:.

1. Majoritatea garanțiilor sunt evaluate la valoarea de piață. Aceasta înseamnă, în esență, cel mai mare preț pentru care proprietatea ar putea fi vândută dacă ar exista un potențial cumpărător și suficient timp pentru a finaliza tranzacția. Cu toate acestea, în multe cazuri când o bancă implementează un mecanism de garanție pentru rambursarea unui împrumut, costul inițial nu corespunde prețului real. Acest lucru se întâmplă din motive precum: lipsa cumpărătorilor interesați, scăderea prețului proprietății în cauză, o scădere economică sau nevoia de a găsi rapid un cumpărător.

2. Colateral acceptat trebuie reevaluate în mod regulat pentru a acoperi riscul de credit în orice moment.

3. Valoarea garanțiilor trebuie să fie evaluată de specialiști calificați corespunzător.

4. Autenticitatea și valoarea operelor de artă, antichități etc. trebuie confirmat.

Dacă obiectele de valoare de stoc sunt utilizate ca garanție, costul acestuia ar trebui să includă costurile de efectuare a evaluărilor periodice ale garanției, mai ales dacă experți independenți sunt implicați în aceste evaluări.

6. Atunci când se evaluează garanțiile, ar trebui să se acorde atenție definiției corecte valoarea de salvareși costurile de vânzare a proprietății.

Nivelul real de acoperire a creditului în situația de vânzare forțată a proprietății poate fi determinat dacă prețurile pieței deschise scade urmatoarele:

• costuri de implementare;
• marja de vânzare forțată;
• valoarea oricăror pretenții prioritare asupra proprietății;
• plata cheltuielilor de judecată.

Dacă scadem marja de siguranță necesară (în funcție de gradul de risc) din valoarea reală netă, obținem valoarea reală proprietate care servește drept garanție pentru rambursarea împrumutului.

7. Cea mai responsabilă, complexă și consumatoare de timp este evaluarea
bunuri imobiliare ca garanție. În practica internațională
Există trei metode principale utilizate pentru a evalua bunurile imobiliare, care
utilizat în combinație pentru a selecta cea mai optimă opțiune.

Prima metodă(costositor) se concentrează pe determinarea costurilor posibile pentru achiziționarea de teren și construirea de noi clădiri similare în viitorul apropiat în cursul normal al construcției. În continuare, costul de înlocuire al obiectelor este determinat ținând cont de valoarea veniturilor din afaceri, care reflectă remunerația investitorului pentru riscul construirii unei proprietăți imobiliare. Valoarea rezultată este redusă cu valoarea deprecierii.

A doua metodă(piața) se bazează pe informații despre prețul de piață al tranzacțiilor de vânzare similare. Desigur, această metodă utilizează un sistem de modificări, deoarece practic nu există obiecte imobiliare complet identice. Această metodă este mai ușor de utilizat, dar presupune o piață imobiliară dezvoltată și disponibilitatea informațiilor privind prețurile de piață pentru diferite proprietăți imobiliare.

A treia metodă(venitul) se bazează pe premisa că valoarea proprietății este determinată de venitul net viitor care poate aduce această proprietateîn timpul funcționării acestuia. Pentru a utiliza această metodă, aceștia sunt ghidați de informații despre tarifele de închiriere pentru o proprietate similară, date despre posibilele pierderi la încasarea plăților (datorită timpului necesar pentru a găsi un chiriaș), informații despre posibilitatea unor venituri suplimentare din alte forme de exploatare a proprietatii.

Pentru condițiile rusești, dezvoltarea creditelor ipotecare ca formă de asigurare a rambursării creditelor urmează să vină, astfel încât problema evaluării elementelor imobiliare va deveni deosebit de relevantă în viitor. Potrivit experților, în această etapă cea mai acceptabilă metodă este de a determina valoarea de piata garanție și eliberarea unui împrumut în valoare de 50-60% din aceasta.

Cel mai important element al mecanismului de garanție este redactarea și executarea unui contract de garanție, care reflectă întregul complex de raporturi juridice dintre părți cu privire la garanția de proprietate sau de drepturi de proprietate.

În conformitate cu legislația rusă, un acord de gaj trebuie să îndeplinească anumite cerințe de formă și conținut.

La formular Acordul de gaj are următoarele cerințe.

• Acordul de gaj trebuie încheiat în în scris. De regulă, în practica rusă este compilat un singur document, semnat de ambele părți și sigilat.
• Contractul de ipotecă este supus legalizării notariale obligatorii. În practica bancară rusă, acordurile privind gajarea nu numai a bunurilor imobiliare, ci și a oricărei alte proprietăți a clientului sunt supuse notarului.
• Contractul de ipotecă este supus înregistrării la autoritățile locale de administrare a proprietății din Rusia.
• Contract ipotecar proprietatea statului se consideră valabilă dacă se acordă permisiunea organelor locale ale Comitetului Proprietății de Stat.

Nerespectarea cerințelor specificate pentru forma de gaj asupra proprietății sau a drepturilor de proprietate ale debitorului gajist atrage nulitatea acestuia.

LAConținutul acordului de gaj (condițiile sale principale) este supus următoarelor cerințe din legislația rusă:.

1. Reflectarea esenței creanței (obligației) garantate prin gaj, mărimea acesteia și termenul de executare. Dacă garanția asigură o obligație care decurge dintr-un contract de împrumut, atunci contractul de garanție specifică cine este împrumutătorul și cine este împrumutatul; valoarea împrumutului și dobânda datorată; perioada de rambursare a creditului și plata dobânzii.

2. Compoziția și valoarea bunului gajat.

3. Tipul de gaj, care reflectă modalitatea de proprietate și de înstrăinare a bunului gajat.

4. Drepturile și obligațiile părților în legătură cu tipurile de garanții.
La ipotecare, drepturile și obligațiile părților sunt condiționate de transfer

proprietate gajată către creditor (bancă). În cazul unui gaj ferm, al bunurilor aflate în circulație sau în procesare, drepturile și obligațiile părților depind de caracteristicile tipului de gaj corespunzător.

5. Forme de organizare a controlului asupra respectării termenilor contractului. Metodele specifice de organizare a controlului asupra îndeplinirii termenilor contractului de gaj depind de metoda și de înstrăinarea proprietății gajate.

În contract trebuie să prevadă o ipotecă care să prevadă dreptul de posesie a bunului gajat de către creditorul ipotecar:

• obligația creditorului gajist de a asigura bunul gajat pentru întreaga valoare pe cheltuiala și în interesul debitorului gajist;
• obligația creditorului gajist de a prevedea măsuri pentru păstrarea posesiei bunurilor gajate;

• obligația creditorului gajist de a înștiința imediat debitorul gajist cu privire la apariția unei amenințări cu pierderea sau deteriorarea bunului gajat;
• obligația creditorului ipotecar de a transmite un raport privind utilizarea ipotecii de către Redmet, dacă contractul este prevăzut;

Obligația gajului de a returna obiectul gajat după
îndeplinirea de către debitorul ipotecar a obligaţiei garantate prin ipotecă.

Într-un acord de gaj cu bunul gajat rămas cu debitorul gajat (gaj ferm, gaj de bunuri în circulație), pot exista condiții prealabile risipitor prevederi referitoare la:

— dreptul creditorului gajist de a cere ca debitorul gajist să ia măsuri pentru păstrarea obiectului gajului;

• obligația debitorului gajist de a menține echilibrul minim al activelor gajate la un anumit nivel;
• obligația debitorului gajist de a prezenta creditorului gajist un raport privind disponibilitatea și starea bunului gajat;
• dreptul creditorului gajist de a verifica mărimea, compoziția și condițiile de depozitare a bunului gajat folosind documente și la fața locului.

În cazul unei ipoteci, debitorul ipotecar este obligat să mențină bunul în stare bună și să plătească cheltuielile pentru întreținerea acestuia (cu excepția cazului în care contractul prevede alte condiții), iar creditorul ipotecar are dreptul să verifice documentele și disponibilitatea efectivă, starea acestuia. si conditiile de intretinere a proprietatii.

În cazul emiterii unui împrumut garantat cu valori, pentru a asigura rambursarea acestuia, banca trebuie să verifice sistematic conformitatea sumei împrumutului prevăzut cu valoarea valorilor gajate, ținând cont de gradul de pierderi care pot apărea. în timpul vânzării acestor obiecte de valoare.

O schemă aproximativă pentru verificarea garanției împrumutului poate fi următoarea, milioane de ruble.:

2. Costul obiectelor de valoare gajate

la aceeași dată conform împrumutatului 700

3. Marja stabilită de bancă

ținând cont de posibilul risc de pierderi la vânzare a 30% (din valoarea activelor gajate)

4. Valoarea reală a obiectelor de valoare gajate 700 - (30% din 700) = 490

5. Surplus (+), deficit (-) provizion 520 - 490 = -30

În consecință, pe baza rezultatelor verificării garanției pentru împrumutul emis, banca a stabilit o scădere a valorii proprietății gajate și deficiența acesteia în valoare de 30 de milioane de ruble. Aceasta înseamnă că este necesar să se prezinte împrumutatului cerințe pentru înlocuirea imediată a garanției pierdute în suma specificată. Într-o serie de cazuri, banca, după verificarea la fața locului a compoziției activelor gajate, poate solicita înlocuirea unor active cu altele mai lichide.

Etapa finală a implementării dreptului de gaj și gaj Wow mecanism este procedura de executare silită asupra gajului. Temeiul executării silite a proprietății sau a drepturilor de proprietate gajate este neîndeplinirea de către împrumutat a obligației sale garantate prin gaj.

CU soarta creditorului (băncii) având dreptul de a executa silit n iar pe imobilul ipotecat poate exista: a) momentul expirării obligaţiei (termenul împrumutului); b) perioada de rambursare a creditului plus perioada de grație, stipulate prin contract despre gaj.

Codul civil al Federației Ruse stabilește două moduri de a contacta colecții. Prima este depunerea unei cereri în instanță. Este utilizat în cazurile în care:

• obiectul gajului este imobilul;
• pentru a încheia un contract de gaj, a fost necesar acordul sau permisiunea altei persoane sau organism;
• obiectul gajului este o proprietate care are o valoare artistică, istorică sau de altă natură semnificativă pentru societate;
• debitorul gajist este absent și este imposibil să se stabilească locul în care se află.

Apelul la instanța creditorului se efectuează pe baza unei declarații de creanță cu actele necesare anexate.

A doua cale..- fara hotărâre judecătorească- utilizat în principal în două cazuri:

• în legătură cu bunurile mobile, dacă acest lucru este prevăzut în contractul de gaj sau stabilit printr-un contract suplimentar scris între bancă și debitorul gajist;
• în ceea ce privește imobilele, dacă după expirarea termenului de plată conform contractului de împrumut, între bancă și debitorul ipotecar s-a încheiat un contract legal.

Vânzarea proprietății gajate în ambele modalități de executare silită se realizează prin vânzarea proprietății gajate la licitație publică. Prețul inițial de vânzare al imobilului, de la care începe licitația, este determinat de: a) o hotărâre judecătorească, dacă executarea silită a imobilului se efectuează în instanță; b) un acord între creditorul gajist și debitorul gajist - în alte cazuri.

Proprietatea gajată este vândută persoanei care oferă cel mai mare preț la licitație.

Dacă suma încasată din vânzarea bunului gajat depășește satisfacerea creanțelor creditorului (băncii), fondurile rămase sunt transferate debitorului gajist.

Dacă suma încasată din vânzarea bunului gajat este insuficientă pentru a acoperi creanțele creditorului gajist (băncii creditoare), suma lipsă de fonduri este satisfăcută în mod general, adică. fără beneficii bazate pe garanții.

Cu condiția ca licitația să fie declarată nulă, creditorul gajist are dreptul, prin acord cu debitorul gajist, de a cumpăra bunul.

Dacă o astfel de tranzacție nu are loc, se anunță o licitație repetată, iar în cazul în care acestea sunt declarate eșuate, gajatorul are dreptul să rețină elementul gajat cu evaluarea acestuia într-o sumă cu cel mult 10% mai mică decât valoarea inițială. prețul de vânzare la licitația repetată.

Tabelul 13. 1

		Raport		Oportunitate
	Evaluare	cost	Lichiditate	realiza	Exemple pentru
	de încredere	ipotecat	articole	controla	ilustrații
ness		proprietate	colateral	pentru subiect
		și sumele împrumutului		colateral
	A (tu-	mai mult sau	usor de implementat	complet	depozit în numerar într-o bancă cotată
	suculent)	este egal cu 100%	pretul poate varia	sub control bancar
	ÎN	mai putin de 100%	ezitați și pot apărea dificultăți cu implementarea		valori mobiliare transferate băncii pentru păstrare
	CU	mai putin de 100%		sunt probleme cu controlul	1) necotat- obiecte de valoare hârtie 2) stocuri de bunuri și materiale, situat la client
	D	mai putin de 100%	pretul scade,	sunt probleme	stocuri de bunuri si materiale,
			sunt probleme	cu control	situat
			cu implementarea		la client
	E	mai putin de 100%	pretul scade	nici un control	inventarul valorilor deținute de client

În general, considerând garanția ca fiind una dintre formele de asigurare a rambursării creditului, trebuie subliniat faptul că astfel de Garanția este generată de răspunderea patrimonială stabilită legal a împrumutatului față de creditor. Acest lucru creează protecție juridică pentru interesele creditorului.

Din punct de vedere economic, garanția rambursării împrumutului la gaj este asigurată de: în primul rând, valorile și drepturile specifice care fac obiectul gajului (bunuri mobile și imobile, drepturile debitorului asupra bunurilor imobiliare); in al doilea rand, proprietate comună a clientului și uneori a mai multor persoane -

De exemplu, La gajarea unei cambii, banca acordă prioritate cambiilor pentru care există răspundere solidară tei care dădeau avize. Garanția rambursării unui împrumut garantat cu titluri de valoare este stabilitatea financiară organizația care le-a emis.

Astfel, eficacitatea dreptului garanției este determinată nu numai de protecția juridică a intereselor împrumutătorului, de calitatea garanției, ci și de starea financiară generală a împrumutatului. Această concluzie înseamnă că gajarea proprietății împrumutatului nu exclude luarea în considerare a bonității sale personale.

În același timp, trebuie remarcat faptul că utilizarea garanțiilor proprietății clientului ca formă de garantare a rambursării împrumutului conține o serie de inconveniente. Pentru împrumutatul, care trebuie să ofere împrumutătorului un anumit element de garanție, este nevoie să îl scoată din sfera de utilizare a acestuia. Cu toate acestea, nu este rentabil ca împrumutatul să se lipsească de dreptul de a folosi bunurile mobile (materii prime, produse finite, vehicule etc.). Prin urmare, aceste tipuri de proprietate, de regulă, nu fac obiectul garanțiilor. Titlurile garantate cu ipoteci și cambiile sunt utilizate ca garanții. Pe de altă parte, lăsarea obiectelor de valoare gajate prevăzute în contractul de gaj în uzul împrumutatului prezintă un anumit risc pentru creditor și creează necesitatea organizării controlului asupra siguranței acestora. Excepția sunt ipotecile.

Având în vedere acești factori, în practica straina calitatea garanției este evaluată ca o formă de asigurare a rambursării creditului.

În acest caz, criteriile pentru calitatea (fiabilitatea) garanției sunt:

a) raportul dintre valoarea bunului gajat și suma împrumutului;

b) lichiditatea bunului gajat;

c) capacitatea băncii de a exercita controlul asupra bunului gajat.

În conformitate cu aceste criterii, se disting cinci grupuri de garanții, care caracterizează o fiabilitate diferită (Tabelul 13.1).

În practica rusă, calitatea garanției, care este luat în considerare la clasificarea creditelor după nivelul de risc, determinat de două criterii:

a) raportul dintre valoarea bunului gajat și suma împrumutului
(inclusiv suma dobânzii și eventualele costuri asociate cu implementarea drepturilor de gaj);

b) gradul de lichiditate al garanției.

Indicatorul lichidității garanției este termenul de vânzare a acesteia, care nu depășește 150 de zile din ziua în care vânzarea drepturilor colaterale devine necesară pentru bancă (cel mai târziu în a 30-a zi de întârziere a împrumutatului în plățile regulate către bancă). pe principal și dobândă).

În raport cu aceste criterii sunt trei grade de calitate 2ShShchga:

a) respectarea deplină a criteriilor stabilite;

b) nerespectarea a cel puțin una dintre ele;

c) neîndeplinirea ambelor criterii.

Articolul examinează în ce cazuri un gaj este utilizat ca modalitate de a asigura îndeplinirea unei obligații, cum este luat în considerare în contabilitate și ce taxe sunt impuse la vânzarea obiectelor gajate.

Gaj- aceasta este o modalitate de asigurare a îndeplinirii unei obligații, în virtutea căreia creditorul cu o obligație garantată cu gaj (creditar gajist) are dreptul, în cazul neîndeplinirii de către debitor a acestei obligații, de a primi satisfacție de la valoarea bunului gajat, de preferință înaintea altor creditori ai persoanei care deține acest bun (debitorul ipotecar), cu excepții, stabilit prin lege.
Garanția poate fi furnizată fie de către debitor însuși, fie de către terți care nu sunt părți la contractul principal (de exemplu, acționarii). În acest caz, garanția poate fi transferată atât creditorului gajist (ipotecar), cât și ca depozit la notar.
La gajarea drepturilor, debitorul ipotecar poate fi persoana care deține dreptul gajat. Trăgatorul însuși nu are drepturi de la factură și, prin urmare, nu poate acționa ca gaj (Scrisoare de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 21 ianuarie 2002 N 67).
Acord de gaj, indiferent dacă părțile sunt persoane juridice sau indivizii, este în scris.
Cerința pentru forma unui contract de împrumut emis de o casă de amanet este specificată în Legea caselor de amanet, conform căreia contractul de împrumut se formalizează prin casa de amanet care emite un bilet de amanet către împrumutată. O altă copie a biletului de amanet rămâne în casa de amanet. Biletul de depozit este un formular strict de raportare.
Contractul de gaj trebuie să indice obiectul gajului, evaluarea acestuia, esența, mărimea și termenul de îndeplinire a obligației garantate prin gaj. Dacă nu există un acord între părți asupra a cel puțin una dintre condițiile de mai sus, contractul de gaj nu poate fi considerat încheiat.
Subiectul gajului poate fi lucruri, valori mobiliare, alte proprietăți și drepturi de proprietate. Nu pot face obiectul gajului pretențiile cu caracter personal, precum și alte creanțe al căror gaj este interzis de lege. Nici numerarul nu poate face obiectul gajului, deoarece nu poate fi vândut la licitație (Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din Districtul Ural din 20 mai 2009 N F09-7427/08-C6).
Pe baza esenței obligației de gaj, la definirea obiectului gajului în contract trebuie precizat nu doar tipul bunului, ci și caracteristicile individuale ale subiectului gajului, care permit izolarea acestuia de lucrurile omogene.
Atunci când debitorul gajist este debitorul în obligația principală, condițiile privind esența, cuantumul și momentul îndeplinirii obligației garantate prin gaj ar trebui considerate convenite dacă acordul de gaj conține o referire la acordul care reglementează obligația principală și conține condiţiile corespunzătoare.
Astfel, contractul de ipotecă trebuie să indice obiectul ipotecii, evaluarea acesteia, esența, mărimea și termenul de îndeplinire a obligației garantate prin ipotecă. Subiectul ipotecii este determinat în contract prin indicarea denumirii, locației și unei descriere suficiente pentru a identifica acest subiect.
În plus, contractul de ipotecă trebuie să indice dreptul în virtutea căruia imobilul care face obiectul ipotecii aparține debitorului ipotecar, precum și numele organismului care efectuează înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta, care a înregistrat acest drept al debitorului ipotecar.
În cazul în care obiectul ipotecii este un drept de închiriere deținut de debitorul ipotecar, atunci imobilul închiriat trebuie definit în contractul de ipotecă ca și cum ar fi el însuși obiectul ipotecii și trebuie indicat termenul de închiriere.
Obligația garantată printr-o ipotecă trebuie să fie menționată în contractul de ipotecă, indicând cuantumul acesteia, temeiul producerii acesteia și termenul de îndeplinire. În cazurile în care această obligație se bazează pe orice acord, părțile la prezentul acord trebuie să fie indicate, data și locul încheierii acestuia. În cazul în care suma obligației garantate prin ipotecă este supusă determinării în viitor, contractul de ipotecă trebuie să indice procedura și alte conditiile necesare definițiile sale.
Atunci când drepturile creditorului ipotecar sunt atestate printr-o ipotecă, acest lucru este indicat în contractul de ipotecă, cu excepția cazurilor de eliberare a unei ipoteci în temeiul unei ipoteci de drept.
Gajul imobilului după legalizare este supus înregistrare de stat.

Contabilitate

Informațiile despre garanțiile primite pentru a garanta îndeplinirea unei obligații sunt reflectate în 008 „Titluri de valoare pentru obligații și plăți primite” informațiile despre garanțiile furnizate pentru a garanta îndeplinirea unei obligații sunt reflectate în contul extrabilanțiar 009 „Titluri de valoare pentru obligații”; și plățile emise.” Atunci când obligațiile sunt rambursate, sumele garanțiilor sunt anulate din contul extrabilanțiar corespunzător.
Ținând cont de circumstanțele de mai sus, în contabilitate, valoarea bunului gajat, determinată în contractul de gaj al proprietății, trebuie reflectată o singură dată, indiferent de numărul contractelor de împrumut în baza cărora acest gaj este acceptat drept garanție. Mai mult, în cazul în care o garanție asigură mai multe contracte de împrumut, în opinia noastră, împărțirea valorii garanției în mai multe conturi personale nu este necesară.

Impozitarea

Un gaj este una dintre modalitățile de a asigura îndeplinirea obligației de a plăti impozite și taxe (clauza 1, articolul 72 din Codul fiscal al Federației Ruse). Interdicția de înstrăinare (gaj) a proprietății unui contribuabil fără acordul autorității fiscale (clauza 1, clauza 10, articolul 101 din Codul fiscal al Federației Ruse) este efectuată în mod consecvent în legătură cu: bunuri imobiliare, inclusiv cele nu este implicat în producția de produse (lucrări, servicii); vehicule, valori mobiliare, articole de proiectare a spațiilor de birouri; alte proprietăți, cu excepția produselor finite, a materiilor prime și a materialelor; produse finite, materii prime și consumabile.
În acest caz, interdicția fiecărui grup ulterior se aplică dacă valoarea totală a proprietății din grupele anterioare, determinată în funcție de date contabilitate, mai mic decât valoarea totală a restanțelor, penalităților și amenzilor plătibile în baza unei decizii de urmărire penală pentru săvârșirea unei infracțiuni fiscale sau a unei decizii de refuz de urmărire penală pentru săvârșirea unei infracțiuni fiscale.
pentru luarea unor măsuri provizorii, se poate aplica numai după ce s-a impus o interdicție privind înstrăinarea (gajul) bunurilor și în cazul în care valoarea totală a unui astfel de bun conform datelor contabile este mai mică decât valoarea totală a restanțelor, pedepsele și amenzile plătibile în baza unei decizii de urmărire penală pentru săvârșirea unei infracțiuni fiscale sau a unei decizii de refuz de urmărire penală pentru săvârșirea unei infracțiuni fiscale.
La transferul dreptului de proprietate asupra bunului gajat către creditorul gajist în cazul neîndeplinirii obligației garantate prin gaj, baza de TVA este determinată ca cost bunuri specificate, calculată pe baza prețurilor determinate în mod similar celui prevăzut la art. 40 din Codul Fiscal al Federației Ruse, inclusiv accizele (pentru mărfuri accizabile) și fără a include impozit în ele (clauza 2 a articolului 154 din Codul fiscal al Federației Ruse).
Atunci când creditorul gajist vinde un element de garanție nerevendicată deținut de debitorul gajist, baza de TVA este determinată ca fiind suma veniturilor primite sub formă de comisioane (orice alt venit) în timpul executării contractului.
În ceea ce privește impozitul pe venit, trebuie menționat că la determinarea baza de impozitare Nu se iau în considerare veniturile sub formă de proprietate, drepturile de proprietate care se primesc sub formă de gaj sau depozit ca garanție pentru obligații. Cheltuielile sub formă de proprietate sau drepturi de proprietate transferate ca depozit sau gaj nu sunt, de asemenea, luate în considerare la determinarea acestora (clauza 32 din articolul 270 din Codul fiscal al Federației Ruse).
Ministerul de Finanțe al Rusiei în scrisorile din 25 septembrie 2009 N 03-03-06/2/180, din 10 noiembrie 2008 N 03-03-06/2/155 a considerat o situație în care o bancă a acordat un împrumut către un debitor garantat prin proprietate cu condiție prealabilă asigurarea de către debitor a garanției. În condițiile împrumutului proprietății contra garanției, banca este beneficiarul contractului de asigurare pentru garanția încheiată de împrumutatul-debitor ipotecar. La producerea unui eveniment asigurat companie de asigurări este obligat la plata beneficiarului ipotecar compensație de asigurare.
Debitorul ipotecar sau creditorul gajist, în funcție de care dintre ei deține bunul gajat, este obligat să asigure, pe cheltuiala debitorului gajist, bunul gajat în întreaga sa valoare împotriva riscurilor de pierdere și deteriorare, și dacă cost integral proprietatea depășește valoarea creanței garantată prin gaj - cu o sumă nu mai mică decât valoarea creanței.
În lista veniturilor neluate în calcul pentru impozitarea profitului prevăzută la art. 251 din Codul fiscal al Federației Ruse, nu este specificată valoarea compensației de asigurare primită de banca beneficiară în temeiul unui acord voluntar de asigurare a proprietății la apariția unui eveniment asigurat.
Astfel, compensația de asigurare primită de banca beneficiară în cadrul unui contract de asigurare voluntară a bunurilor la producerea unui eveniment asigurat este inclusă în veniturile luate în considerare la impozitarea profiturilor. În același timp, cheltuielile din aceeași perioadă de raportare pot include suma datoriei în baza contractului de împrumut, rambursată prin compensație de asigurare.
Costurile asociate cu plata serviciilor către organizații terțe pentru întreținerea și vânzarea garanțiilor și a articolelor gajate în timpul șederii lor la debitorul gajist, după transferul de către debitorul gajist, sunt incluse în alte costuri asociate cu producția și vânzările.
Legislația actuală nu conține o astfel de condiție pentru activitățile organizației precum obligația de a asigura proprietatea gajată deținută de terți în temeiul dreptului de proprietate. Asigurarea proprietății deținute de terți și transferate în baza unui acord de gaj este efectuată de organizație în conformitate cu termenii acordului și nu datorită cerințelor legale Federația Rusă. În consecință, costurile de asigurare a proprietății gajate deținute de terți nu sunt luate în considerare în scopul impozitului pe profit (clauza 6 din articolul 270 din Codul fiscal al Federației Ruse; Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din Districtul Volga din 17 mai, 2007 în dosarul nr. A12-16837/06-C36).
Ministerul de Finanțe al Rusiei, în Scrisoarea din 6 noiembrie 2009 N 03-03-06/2/217, a analizat problema contabilizării în scopul impozitului pe profit a cheltuielilor sub formă de deduceri la rezerva pentru datorii îndoielnice în cazul de depreciere a garanţiilor.
Banca a oferit clientului un împrumut garantat, de ex. La momentul emiterii, împrumutul era garantat cu garanții. Ulterior, banca a reevaluat în mod independent garanția.
Gajul asigură creanța în suma pe care o are la momentul satisfacerii, în special dobânzi, penalități, despăgubiri pentru pierderile cauzate de întârzierea executării, precum și despăgubiri pentru cheltuielile necesare ale creditorului gajist pentru întreținerea bunului gajat. și costurile de colectare.
Astfel, evaluarea garanției la momentul emiterii împrumutului s-a făcut prin acordul părților în baza contractului de garanție.
Efectuarea unei reevaluări a garanției pe baza documente interne banca nu este o bază suficientă pentru crearea unei rezerve pentru datorii îndoielnice.

„La vânzarea bunurilor (lucrări, servicii) în cadrul tranzacțiilor de schimb de mărfuri (barter), vânzarea de bunuri (lucrări, servicii) gratuit, transferul dreptului de proprietate asupra bunului gajat către creditorul gajist în cazul neîndeplinirii obligației garantate prin gaj , transferul de bunuri (rezultatele muncii prestate, prestarea serviciilor) la plata forței de muncă în natură, baza de impozitare se determină ca costul bunurilor specificate (muncă, servicii), calculat pe baza prețurilor determinate într-o manieră similară. la cea prevăzută la articolul 40 din prezentul cod, ținând cont de accizele (pentru mărfurile accizabile) și fără a include impozitul.”

Adică, de fapt, reiese că dacă vânzarea garanției are loc la un preț mai mare sau mai mic decât prețul pieței, TVA se percepe tocmai la prețul pieței.

Prețul pieței este determinat în conformitate cu prevederile articolului 40 din Codul fiscal al Federației Ruse. În general, această întrebare este destul de complexă, așa că o vom analiza în detaliu.

Exemplul 5.

(Numerele din exemplu sunt luate în mod arbitrar)

Asociația de producție ZAO Electron produce și vinde televizoare. Să presupunem că, în februarie a acestui an, ZAO Electron a încheiat un acord cu banca pentru a primi un împrumut în valoare de 500.000 de ruble pe o perioadă de 3 luni la 20% pe an. Termenii acordului prevedeau că dobânda acumulată pentru utilizarea fondurilor împrumutate era plătită băncii concomitent cu rambursarea sumei principalului împrumutului. Pentru a garanta acest contract de împrumut, Electron CJSC a oferit băncii 35 de televizoare drept garanție. Suma depozitului a fost de 530.000. Costul unui televizor este de 15.000 de ruble.

La încheierea contractului de împrumut, Electron CJSC nu a plătit băncii, iar aceasta din urmă a executat silit imobilul gajat, care a fost vândut prin vânzare. licitatie publica. La momentul executării silite a bunurilor debitorului, datoria acestuia față de bancă se ridica la:

500.000 de ruble +500.000 de ruble x 24: (366 x 100) x 90 de zile. =529.508,20 ruble.

La licitație, televizoarele au fost vândute la un preț de 18.880 de ruble, inclusiv TVA -18%. Prețul de vânzare fără TVA a fost de 16.000 de ruble.

Din încasări (660.800 de ruble), banca a reținut 529.508,20 din datorie conform contractului de împrumut și a transferat suma rămasă (131.291,80 ruble) către Electron CJSC.

În aprilie, ZAO Electron a vândut:

· 15 televizoare la prețul de 18.000 de ruble plus TVA 18%;

· 20 de televizoare la un preț de 20.000 de ruble plus TVA 18%;

· 30 de televizoare la un preț de 21.500 de ruble plus 18% TVA.

Pe ce preț ar trebui să se bazeze un contabil atunci când stabilește baza de impozitare a TVA atunci când vinde televizoare ca garanție?

În conformitate cu prevederile paragrafului 2 al articolului 154 din Codul fiscal al Federației Ruse, contabilul trebuie să utilizeze prețul determinat pe baza prevederilor articolului 40 din Codul fiscal al Federației Ruse.

În practică, aceasta înseamnă următoarele: nivelul mediu ponderat al prețurilor de vânzare este determinat pentru o perioadă scurtă, de exemplu, o lună, care este comparată cu prețul la care televizoarele au fost vândute la licitație. Acest preț este apoi comparat cu prețul pieței pentru televizoare similare. Dacă este primit procent va fi mai mare de 20%, apoi „autoritățile fiscale” vor calcula taxa pe baza prețului pieței.

În exemplul utilizat, nivelul mediu ponderat al prețurilor de vânzare TV pentru luna aprilie va fi:

(15 bucăți x 18.000 ruble + 20 bucăți x 20.000 ruble + 30 bucăți x 21.500 ruble): (15 bucăți +20 bucăți +30 bucăți) = 20.230,77 ruble.

Să comparăm nivelul mediu al prețului cu prețul de vânzare la licitație:

(20.230,77 ruble – 16.000 ruble): 20.230,77 x 100% = 20,91%

Rezultatul obtinut este de peste 20%, prin urmare, pretul la care s-au vandut televizoarele la licitatie trebuie comparat cu pretul pietei.

Vă reamintim că, în conformitate cu prevederile articolului 40 din Codul fiscal al Federației Ruse, autoritățile fiscale au dreptul de a verifica dacă prețurile dvs. corespund nivelului prețurilor pieței dacă fluctuațiile prețului de vânzare în organizația dvs. pentru o perioadă de timp. scurt timp deviază într-o direcție sau alta cu mai mult de 20%.

Să presupunem că prețul de piață pentru astfel de televizoare este de 19.000 de ruble (fără TVA).

(19.000 de ruble – 16.000 de ruble): 19.000 de ruble x 100% = 15,78%.

După cum putem observa, rezultatul obținut indică faptul că pentru o perioadă scurtă de timp, Electron CJSC a avut o abatere de la prețul pieței de mai puțin de 20%. Prin urmare, prețul de vânzare la licitație nu trebuie ajustat în scopuri de TVA.

În exemplul folosit, suma TVA care trebuie plătită la buget la vânzarea prin licitație va fi

16.000 de ruble x 35 de bucăți x 18% = 100.800 de ruble.

În contabilitatea Electron CJSC, vânzarea televizoarelor prin licitație se va reflecta astfel:

Corespondența de cont		Suma, ruble
Debit	Credit
	90 subcont „Venit”
90 subcont „TVA”	68 subcont „TVA”		TVA se percepe la vânzarea articolelor gajate
	76 subcont „Decontări cu creditorul gajist”		Datoria către bancă conform contractului de împrumut a fost rambursată
	76 subcont „Decontări cu creditorul gajist”

Acum să ne uităm la situația în care prețul de piață pentru astfel de televizoare este de 21.500 de ruble (fără TVA).

Să comparăm prețul de vânzare la licitație cu prețul pieței:

(21.500 ruble – 16.000 ruble): 21.500 ruble x 100% = 25,58%.

Rezultatul obținut este mai mare de 20%, prin urmare, TVA-ul la vânzarea televizoarelor la licitație trebuie calculat din prețul pieței, adică suma plătibilă la buget va fi:

21.500 de ruble x 35 de bucăți x 18% = 135.450 de ruble.

În acest caz, înregistrările în contabilitatea Electron CJSC vor arăta astfel:

Corespondența de cont		Suma, ruble
Debit	Credit
			Colateral anulat
76 subcont „Decontări cu creditorul gajist”	90 subcont „Venit”		Veniturile din vânzarea televizoarelor gajate sunt reflectate
90 subcont „Costul vânzărilor”			Costul televizoarelor a fost anulat
90 subcont „TVA”	68 subcont „TVA”		TVA se percepe la vânzarea articolului gajat
	76 subcont „Decontări cu creditorul gajist”		Datoria către bancă conform contractului de împrumut și suma dobânzii acumulate a fost rambursată
	76 subcont „Decontări cu creditorul gajist”		S-a obţinut cuantumul diferenţei dintre suma pentru vânzarea televizoarelor şi suma obligaţiei faţă de bancă
90 subcont „Profit (pierdere) din vânzări”			Reflectat rezultat financiar din vânzarea televizoarelor

Mai este un punct de remarcat referitor la TVA. Știm că există mai multe tipuri de cote de TVA și anume 0%, 10% și 18%. În plus, capitolul 21 „Taxa pe valoarea adăugată” din Codul fiscal al Federației Ruse, și anume articolul 149 din Codul fiscal al Federației Ruse, scutește unele tranzacții de la impozitare.

În acest sens, pot apărea diverse opțiuni pentru tranzacțiile cu garanție, întrucât știm că obiectul garanției în conformitate cu legea poate fi diverse proprietăți, prin urmare, pot exista cazuri când garanția este impozitată la o cotă de 10% și 18. % sau este în general scutit de TVA.

Să ne uităm la exemple de cum sunt contabilizate tranzacțiile cu TVA dacă obiectul gajului este o proprietate, a cărei vânzare nu este supusă impozitării pe teritoriul Federației Ruse.

În ceea ce privește tranzacțiile cu garanții, vânzarea garanției este scutită de TVA dacă proprietatea gajată este:

- mărfuri medicale de producţie internă şi străină conform listei aprobate de Guvern Federația Rusă, anume:

· cele mai importante și vitale echipamente medicale conform Listei aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 17 ianuarie 2002 nr. 19 „La aprobarea listei cu cele mai importante și vitale echipamente medicale necesare, vânzarea de care pe teritoriul Federației Ruse nu este supusă taxei pe valoarea adăugată”; produse protetice și ortopedice, materii prime și consumabile pentru fabricarea lor și produse semifabricate pentru acestea, în conformitate cu Lista aprobată prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 21 decembrie 2000 nr. 998 „Cu privire la aprobarea listei de mijloace tehnice utilizate exclusiv pentru prevenirea handicapului sau reabilitarea persoanelor cu handicap, implementare care nu sunt supuse taxei pe valoarea adăugată.”

„sub formă de proprietate, drepturi de proprietate care sunt primite sub formă de gaj sau depozit ca garanție pentru obligații”

sunt veniturile care nu sunt luate în considerare la determinarea bazei de impozitare a impozitului pe venit.

În plus, paragraful 32 al articolului 270 din Codul fiscal al Federației Ruse indică faptul că cheltuielile care nu sunt luate în considerare pentru impozitare sunt cheltuieli:

„sub formă de proprietate sau drepturi de proprietate transferate ca depozit sau gaj.”

Cu alte cuvinte, în ceea ce privește proprietatea gajată, pozițiile legislației contabile și fiscale coincid.

Părțile la un acord de gaj sunt debitorul gajist (care furnizează gajul) și creditorul gajist (primind gajul ca garanție). Pentru a determina care parte și în ce moment va apărea impozitul pe venit, să revenim din nou la Codul civil al Federației Ruse.

În conformitate cu prevederile legislației civile (articolul 334 din Codul civil al Federației Ruse), proprietarul proprietății gajate este partea care oferă garanții pentru a-și garanta datoria. Chiar dacă condițiile contractului de gaj prevăd că obiectul gajului este transferat către creditorul gajist, un astfel de transfer nu implică un transfer de proprietate și, prin urmare, nu este o vânzare, în temeiul articolului 39 din impozit. Codul Federației Ruse. Și întrucât nu există vânzare, atunci debitorul ipotecar nu are în acest moment consecințe fiscale, nici pentru TVA și nici pentru impozitul pe venit.

Obiectul nu apare sub TVA, deoarece, în conformitate cu prevederile articolului 146 din Codul fiscal al Federației Ruse, obiectul impozitării în temeiul TVA este tranzacțiile de vânzare de bunuri (lucrări, servicii). Să încercăm să stabilim de ce nu există impozit pe venit.

Conform capitolului 25 „Impozitul pe profit organizațional” din Codul fiscal al Federației Ruse, profitul este înțeles ca diferența dintre suma veniturilor primite și suma cheltuielilor efectuate.

Mai mult, veniturile sunt împărțite la rândul lor în venituri din vânzări și venituri neexploatare. În scopuri fiscale, venitul din vânzări se referă la veniturile enumerate la articolul 249 din Codul fiscal al Federației Ruse, iar venitul din afara exploatării înseamnă veniturile enumerate la articolul 250 din Codul fiscal al Federației Ruse. Transferul garanției nu este menționat nici în una, nici în alta. Prin urmare, transferul garanției nu poate fi considerată o tranzacție impozabilă.

Dar această situație rămâne la debitorul gajului doar până în momentul în care obiectul gajat este vândut. Adică până în momentul implementării a acestei proprietati gajatorul continuă să fie proprietarul său. Dacă proprietarul garanției s-a schimbat, aceasta indică faptul că debitorul ipotecar a vândut această proprietate și, prin urmare, apare obligația de a calcula impozitele. Calculul bazei de impozitare pentru vânzările de garanții reale se efectuează în modul obișnuit stabilit pentru vânzarea proprietății în vederea despăgubirii.

În ceea ce privește creditorul gajist, reținem că, întrucât bunul gajat nu este proprietatea acestuia, acesta nu este luat în considerare de către acesta la stabilirea bazei impozabile a impozitului pe venit, nici la momentul în care acesta îi este transferat, nici la momentul vânzarea acestuia.

Să luăm în considerare procedura de calcul a impozitului pe venit atunci când vindeți proprietăți gajate de la o organizație - debitorul gajist, folosind un exemplu specific.

Exemplul 7.

Zenit SRL a primit la 1 februarie a acestui an de la Sibir SRL un împrumut în numerar în valoare de 100.000 de ruble timp de 2 luni la 24% pe an. Condițiile împrumutului prevăd că suma dobânzii datorate trebuie plătită lunar. Pentru a-și asigura datoria, Zenit LLC a furnizat Siberia LLC bunuri cu o valoare contabilă de 70.000 de ruble drept garanție. Garanția este evaluată de părți la 85.000 de ruble.

Cu toate acestea, pe perioada contractului de împrumut, Siberia LLC a primit doar suma dobânzii datorată pentru luna februarie a anului curent. Zenit LLC nu a returnat suma rămasă a datoriei (102.000 de ruble).

Sibir SRL a mers în instanță, care a decis să vândă bunuri cu licitatie publica. Mărfurile au fost vândute în iulie 2004 pentru suma de 105.000 de ruble, inclusiv TVA. Să presupunem că prețul de vânzare al mărfurilor corespunde prețului pieței.

Zenit LLC determină veniturile și cheltuielile pe bază de angajamente.

În evidențele contabile ale Zenit LLC, aceste tranzacții au fost reflectate după cum urmează:

Corespondența de cont		Suma, ruble
Debit	Credit
	66 subcont „Calculele cu privire la valoarea principală a datoriei”		Suma fondurilor împrumutate primite
			Garanția reflectată
În contabilitate, contabilul a acumulat dobândă datorată Siberia LLC pentru februarie 2004.
91 subcont „Alte cheltuieli”	66 subcont „Calculele dobânzii”				Datoria plătită cu dobândă
76 subcont „Decontări în materie de garanții”			Suma diferenței a fost transferată debitorului ipotecar

Pe baza analizei înregistrări contabile, vedem ca sumele primite pentru bunul gajat trec in tranzit prin creditor. Acesta reține doar suma datoriei care i se cuvine și transferă diferența debitorului ipotecar.

Pe baza acestui fapt, putem concluziona că atunci când obiectul gajat este vândut, creditorul gajist nu are obligații fiscale.

Deci, consecințele fiscale la vânzarea articolelor gajate apar numai pentru debitorul gajist, iar impozitul pe venit este calculat de acesta în mod obișnuit. În consecință, atunci când suportă anumite cheltuieli asociate cu relațiile colaterale, o organizație trebuie să stabilească la ce tip de cheltuieli se vor referi cheltuielile suportate de aceasta și dacă vor fi luate în considerare pentru impozitare în conformitate cu cerințele capitolului 25 „Impozitul pe venitul organizațional”. din Codul Fiscal al Federației Ruse.

Pe baza prevederilor Codului civil al Federației Ruse (articolul 343 din Codul civil al Federației Ruse), știm că la încheierea unor acorduri colaterale, organizațiile pot suporta anumite costuri. Astfel, debitorul gajist poate avea cheltuieli asociate cu asigurarea garanției, evaluarea acestuia, înregistrarea de stat, legalizarea contractului și așa mai departe.

Deoarece debitorul ipotecar determină baza impozabilă pentru impozitul pe venit în mod general, prin urmare, atunci când decide dacă aceste cheltuieli pot fi luate în considerare pentru impozitare, este necesar să se procedeze de la următoarele:

dacă acordul de garanție asigură o obligație legată de activitățile de producție ale organizației, atunci astfel de cheltuieli vor reduce profitul impozabil. Cu toate acestea, nu uitați de cerințele articolului 252 din Codul fiscal al Federației Ruse, conform cărora astfel de cheltuieli, chiar dacă sunt justificate economic, trebuie să fie documentate.

De exemplu, să ne uităm la costurile asigurării garanției. Când luăm în considerare problemele de asigurare în contabilitate, nu este o coincidență că v-am concentrat atenția asupra tipului de asigurare care este considerat a fi asigurare a garanției. Această problemă este într-adevăr foarte importantă din punctul de vedere al impozitării profiturilor debitorului ipotecar. Să încercăm să explicăm la ce ar trebui să fii atent aici.

Faptul este că costurile de asigurare din capitolul 25 din Codul fiscal al Federației Ruse sunt reglementate de articolul 263 din Codul fiscal al Federației Ruse:

„Costurile asigurării obligatorii și voluntare a proprietății includ primele de asigurare pentru toate tipurile de asigurări obligatorii, precum și următoarele tipuri asigurare voluntară proprietate:

1) asigurarea voluntară a mijloacelor de transport (apă, aer, teren, conducte), inclusiv a celor închiriate, costurile de întreținere care sunt incluse în;

2) asigurare voluntară de marfă;

3) asigurarea voluntară a activelor fixe în scopuri de producție (inclusiv cele închiriate), active necorporale, obiecte neterminate construcție capitală(inclusiv cele inchiriate);

4) asigurarea voluntară a riscurilor asociate lucrărilor de construcție și instalare;

5) asigurarea voluntară a stocurilor;

6) asigurarea voluntară a culturilor și animalelor;

7) asigurarea voluntară a altor bunuri utilizate de contribuabil în desfășurarea activităților care vizează generarea de venituri;

8) asigurarea voluntară de răspundere pentru cauzarea prejudiciului, dacă această asigurare este o condiție pentru ca contribuabilul să desfășoare activități în conformitate cu obligații internaționale Federația Rusă sau cerințe internaționale general acceptate.”

Am aflat că asigurarea garanției este o asigurare voluntară a proprietății pentru debitorul gajist. Pe baza paragrafului 7 al articolului de mai sus, putem concluziona că, dacă costurile asigurării voluntare sunt utilizate de către contribuabil la desfășurarea activităților legate de generarea de venituri, atunci acesta are dreptul să le ia în considerare la impozitarea profiturilor. Mai mult, paragraful 3 al articolului 263 din Codul fiscal al Federației Ruse stabilește că cheltuielile pentru tipurile de asigurări voluntare specificate în acest articol sunt incluse în alte cheltuieli în valoarea cheltuielilor efective.

Dar într-un contract de gaj, debitorul gaj poate fi nu numai debitor, ci și un terț. Acum să luăm în considerare o situație în care, de exemplu, în baza unui contract de împrumut, mașina unei terțe părți este oferită ca garanție. Proprietatea gajată trebuie asigurată și întotdeauna pe cheltuiala debitorului ipotecar. Vă rugăm să rețineți, acea legislație civilă nu obligă creditorul gajist să compenseze cheltuielile terțului gajist pentru asigurare.

Lista tipurilor de asigurări voluntare specificate la articolul 263 din Codul fiscal al Federației Ruse este închisă, adică nu este supusă extinderii, iar în ceea ce privește o mașină, se prevede că vehiculele trebuie să fie fie deținute, fie închiriate. , dar costurile de întreținere a vehiculelor ar trebui incluse în costurile asociate cu producția și vânzările.

La transferul proprietății ca garanție, această cerință nu este îndeplinită. Pe baza acestui fapt, se dovedește că în în acest caz, Asigurarea auto nu îndeplinește criteriile articolului 263 din Codul fiscal al Federației Ruse și, prin urmare, costurile asigurării auto ca garanție nu pot fi luate în considerare în scopuri fiscale.

Să mai notăm o nuanță. În baza paragrafului 7 al articolului 263 din Codul fiscal al Federației Ruse, costurile de asigurare a elementului gajat, cu condiția ca gajul să fie legat de activități de producție care vizează generarea de venituri, sunt recunoscute la impozitarea profitului gajului.

Ce se întâmplă dacă creditorul ipotecar l-a asigurat? Dacă contractul de gaj prevede o prevedere conform căreia costurile de asigurare a bunului gajat sunt suportate de către creditorul gajist, dar pe cheltuiala debitorului gajist, atunci într-o astfel de situație, suma primei de asigurare plătită asigurătorului poate fi recunoscută de către asigurător. creditorul gajist ca cheltuielile sale, dar apoi suma compensației primite va fi recunoscută ca venit.

Atunci când stabilește baza impozabilă pentru impozitul pe venit, debitorul ipotecar ar trebui să acorde mai multă atenție unui punct. Ca garanție, organizațiile oferă adesea gajului active fixe supuse amortizarii. Dacă contractul de gaj prevede că bunul amortizabil rămâne la debitorul gajist și este folosit de acesta în proces activitati de productie, apoi se calculează amortizarea asupra acesteia și se ia în calcul fiscal. În acest caz, nu există dificultăți. Și dacă garanția acționează ca gaj, adică este transferată creditorului gajist, ar trebui calculată amortizarea asupra unui astfel de bun? Mai întâi, să ne uităm la PBU 6/01. Conform paragrafului 23 al acestui standard de contabilitate:

„Pe durata de viață utilă a unui obiect al mijloacelor fixe, angajamente taxele de amortizare nu se suspendă, cu excepția cazurilor în care se trece prin decizie a conducătorului organizației la conservare pe o perioadă mai mare de trei luni, precum și pe perioada restaurării obiectului, a cărei durată depășește 12 luni. ”

După cum puteți vedea, amortizarea nu se percepe doar în două aceste cazuri, iar transferul unui element ca garanție nu este indicat între ele, prin urmare, în scopuri contabile, se acumulează în continuare amortizarea de către debitorul ipotecar;

Fiţi atenți!

Dacă valoarea amortizarii acumulate pentru un mijloc fix care participă la procesul de producție este reflectată în evidențele contabile ale unei organizații ca parte a cheltuielilor pentru activități obișnuite (amintim că o astfel de cerință rezultă din punctul 5 din PBU 10/99), atunci când ipotecare, valoarea amortizarii acumulate trebuie reflectata ca parte a altor cheltuieli, intrucat la o ipoteca, mijlocul fix supus amortizarii nu este implicat in activitati de productie.

Acum să ne uităm la contabilitatea fiscală, dacă este posibil să luăm în considerare valoarea amortizarii acumulate la calcularea profitului impozabil.

Pentru a rezolva această problemă, să ne întoarcem la articolul 256 din Codul fiscal al Federației Ruse, care oferă conceptul despre ceea ce se înțelege prin proprietate amortizabilă în scopuri fiscale.

Conform paragrafului 1 al acestui articol:

„În sensul prezentului capitol, proprietatea amortizabilă este proprietatea, rezultatul activității intelectuale și alte obiecte proprietate intelectuală, care sunt deținute de contribuabil (cu excepția cazului în care se prevede altfel în prezentul capitol), sunt utilizate de acesta pentru a genera venituri și al căror cost se rambursează prin calcularea amortizarii. Proprietatea amortizabilă este o proprietate cu o durată de viață utilă de peste 12 luni și un cost inițial de peste 10.000 de ruble.”

Cu alte cuvinte, proprietatea va fi recunoscută ca amortizabilă din punct de vedere fiscal dacă sunt îndeplinite simultan trei condiții:

· aparține organizației prin drept de proprietate;

· folosit pentru a genera venituri;

· durata sa de viață utilă este mai mare de 12 luni, iar costul inițial depășește 10.000 de ruble.

La prima vedere, răspunsul este simplu; La urma urmei, se pare că toate condițiile au fost îndeplinite. Cu toate acestea, nu este un secret pentru nimeni că legislația noastră fiscală este destul de confuză și este dificil să luăm decizia corectă pe baza unui singur articol din Codul Fiscal al Federației Ruse. Orice problemă legată de impozitare trebuie rezolvată cuprinzător de un contabil. Asa este in aceasta situatie. Se pare că, pe baza articolului 256, se poate lua în considerare amortizarea, însă acest lucru nu se poate face pe baza articolului 257 din Codul fiscal al Federației Ruse, conform alineatului 1 din care:

„În sensul prezentului capitol, prin mijloace fixe se înțelege o parte din proprietatea utilizată ca mijloace de muncă pentru producţie şi vânzare bunuri (execuția muncii, prestarea de servicii) sau pentru conducerea unei organizații.”

Într-adevăr, la ipotecare, această cerință nu este îndeplinită, adică proprietatea transferată nu este obiect de muncă, ci dobândește statutul de garanție. În consecință, sumele de amortizare acumulate pentru o astfel de proprietate nu trebuie luate în considerare la calcularea impozitului pe venit.

Și la sfârșitul acestei secțiuni, observăm că creditorul gajist, pe lângă costurile de asigurare, poate avea și alte cheltuieli asociate proprietății gajate. De exemplu, cheltuieli legate de întreținerea garanției. Într-adevăr, în conformitate cu articolul 343 din Codul civil al Federației Ruse, creditorul gajist care deține gajul este obligat să ia măsurile necesare pentru a asigura siguranța bunului gajat, cu excepția cazului în care prin lege sau prin acord se prevede altfel. Prin urmare, nu poate fi exclusă o situație în care creditorul gajist poate închiria un spațiu pentru depozitarea bunului gajat. În consecință, va suporta anumite cheltuieli. Poate creditorul care efectuează aceste cheltuieli să le țină seama în scopuri fiscale? Și, din nou, să revenim la articolul 252 din Codul Fiscal al Federației Ruse, care prevede că cheltuielile sunt orice cheltuieli care au ca scop generarea de venituri. Dacă aceste costuri sunt justificate economic și documentate, atunci creditorul ipotecar le poate lua în considerare la impozitare. Aceste cheltuieli vor fi luate în considerare de către acesta ca parte a cheltuielilor nefuncționale.

La urma urmei, vei fi de acord că justificarea unor astfel de cheltuieli este evidentă. Debitorul gajist prezintă o condiție de gaj, de regulă, în legătură cu un contract de împrumut sau credit, în temeiul căruia primește dobândă, care este recunoscută în contabilitatea fiscală ca venit neexploatare. La primirea unor astfel de venituri, el suportă cheltuieli pentru închirierea depozitului în care se află articolul gajat, prin urmare, în situația luată în considerare, cheltuielile de închiriere sunt asociate cu primirea de venituri neexploatare, prin urmare, în contabilitatea fiscală, cheltuielile pentru închirierea unui depozit de la deținătorul gajului sunt clasificați drept cheltuieli neoperaționale și sunt recunoscute în modul stabilit paragraful 3 al paragrafului 7 al articolului 272 din Codul fiscal al Federației Ruse.

Mai multe detalii despre contabilitate și contabilitate fiscală tranzacții cu garanții de proprietate pe care le găsiți în cartea SA „BKR-Intercom-Audit” „Fonduri împrumutate și de credit. Cauțiune și cauțiune.”

Pentru a determina caracterul adecvat al garanțiilor, este necesar să se determine:
valoarea contabilă/contabilă a elementului gajat conform evidențelor contabile ale debitorului gajist de la ultima dată de raportare;
valoarea de piață a proprietății oferite drept garanție, la care vânzarea acesteia este posibilă în cel mai scurt timp posibil;
valoarea justă a garanției;
valoarea colaterală a garanției.
La evaluarea valorii garanției, se iau în considerare următoarele criterii principale:
lichiditatea garanțiilor;
capacitatea băncii de a monitoriza disponibilitatea și siguranța proprietății gajate;
absența sarcinilor și a restricțiilor asupra gajului, ceea ce poate complica procedura de înstrăinare de către debitorul gajist a acestui bun (restricțiile pot fi exprimate sub forma sechestrului bunului sau prezența drepturilor terților asupra acestui bun). Faptul sechestrului bunului poate fi stabilit prin faptul sigilării bunului de către executorii judecătorești; conform prezenţei unei rezoluţii executorul judecătoresc despre confiscarea bunurilor; conform unui extras din registrul acționarilor sau al depozitarului (pentru titlurile de valoare de emisiune); pentru bunuri imobiliare - conform unui certificat din Registrul Unificat de Stat al Drepturilor Imobiliare și Tranzacțiilor cu acesta (extras din Registrul Unificat de Stat al Imobiliare);
disponibilitatea titlului și a documentelor de înregistrare pentru gaj. Nu este necesar să se solicite documente de proprietate pentru echipamente (documentele analitice sunt suficiente) dacă achiziționarea de către debitorul ipotecar a bunului gajat are o vechime mai mare de 8 ani (5 ani în conformitate cu articolul 234 din Codul civil al Federației Ruse, începând nu mai devreme). decât expirarea termenului de prescripție de 3 ani, în conformitate cu art. 195 din Codul civil al Federației Ruse). Bunurile deținute de debitorul gajist numai cu drept de proprietate pot fi gajate. Bunurile deținute de debitorul ipotecar cu drept de gestiune economică, precum și bunurile aflate în proprietate comună a mai multor persoane, pot fi gajate sub rezerva următoarelor cerințe: dacă debitorul ipotecar deține proprietatea cu drept de administrare economică, transferul această proprietate ca garanție este permisă numai dacă există un acord scris al proprietarului proprietății/autorității autorizate; bunurile aflate în proprietate comună pot fi gajate numai cu acordul tuturor proprietarilor. Este necesar să se țină seama de faptul că, în conformitate cu articolul 250 din Codul civil al Federației Ruse, atunci când un proprietar își vinde cota, participanții rămași proprietate comună păstrează dreptul de preemțiune pentru a achiziționa o acțiune în condiții egale cu alți cumpărători.
Valoarea de piata
Valoarea de piață a garanțiilor poate fi determinată fie de o companie independentă de evaluare, fie de serviciul de garanții al băncii. Valoarea de piață nu trebuie să includă TVA.
Se recomandă evaluarea independentă obligatorie a garanțiilor în cazurile în care:
proprietatea aparține integral sau parțial Federației Ruse, entităților constitutive ale Federației Ruse sau municipalităților;
proprietatea aparține statului și municipalității întreprinderi unitare, al cărui gaj, în condițiile legii, necesită acordul proprietarului;
durata de viață a echipamentelor sau a transportului depășește unu și, respectiv, doi ani;
echipamentul ocupă suprafețe mari, este unic sau face parte din linia de producție;
informațiile de preț pe subiectul gajului sunt insuficiente (nu există directoare, statistici etc.);
valorile mobiliare oferite drept garanție nu au cotații de piață; ansamblurile imobiliare sunt oferite drept garanție;
drepturile de proprietate asupra bunurilor imobiliare în construcție sunt oferite ca garanție;
terenurile neamenajate sunt oferite drept garanție; Navele aeriene, maritime și fluviale sunt oferite ca garanție;
alte proprietăți sunt oferite ca garanție, ceea ce necesită evaluare în conformitate cu legislația Federației Ruse.
Serviciul de garanții al băncii și managerul de risc sunt obligați să analizeze fiabilitatea rezultatelor evaluării. Când analizați rezultatele raportului, ar trebui să acordați atenție următoarelor:
rezultatele evaluării trebuie să corespundă intervalului de preț pentru proprietăți similare din regiune;
La verificare, este indicat să operați nu cu valoarea totală a garanției, ci cu o unitate de comparație ( metru pătrat, suprafata utila totala);
adecvarea și corelarea prețurilor indicate de evaluator și prețurile primite din surse externe (de la firme imobiliare; specialiști implicați în exploatarea sau comercializarea garanției; publicații regionale; mass-media; date din licitații și licitații deschise; internet etc. ); d.).
Odată ce valoarea de piață a garanției este determinată, se calculează valoarea justă a garanției.
Valoarea justă
Valoarea justă a garanției = Valoarea de piață (sau valoarea contabilă) - costurile vânzării.
Valoarea costurilor asociate cu vânzarea garanției poate fi inclusă în discount la determinarea valorii garanției (în funcție de metodele interne ale băncii). De regulă, pentru a determina valoarea justă a garanțiilor, valoarea costurilor pentru facturile și certificatele de depozit proprii ale băncii este stabilită la 0%, pentru alte garanții - 10% din valoarea de piață a garanției. La calcularea valorii juste, în locul prețului de piață al garanției, valoarea contabilă poate fi utilizată dacă garanția este bunuri în circulație sau echipamente noi/imobile cu o durată de viață de cel mult un an. În același timp, ca termen maxim Vă recomandăm să utilizați echipamentul timp de cel mult 12 luni de la data achiziției. După determinarea pieței și (sau) a valorii juste a garanției, se stabilește valoarea garanției.
Valoarea garanției
Valoarea garanției = Valoarea de piață sau justă - discount (marja).
Valoarea garanției colaterale trebuie să acopere în proporție de 100% valoarea datoriei împrumutului aferente datoriei principale și dobânzile aferente acesteia pentru cel puțin primele trei luni de împrumut.
Un exemplu de determinare a caracterului adecvat al garanțiilor: Suma împrumutului 100 milioane de ruble, rata - 10% pe an, termen - 12 luni. Valoarea garanției este de 120 de milioane de ruble. Dobânda pentru trei luni de împrumut este de 2,5 milioane de ruble. (100*0,1/12*3). Valoare totală datoria se va ridica la 102,5 milioane de ruble. În consecință, valoarea garanției acoperă cu 117% valoarea împrumutului și dobânda aferentă acestuia.
Discountul se determină pentru fiecare tip de garanție separat, în funcție de lichiditatea acestuia și documente de reglementare borcan.
La determinarea caracterului adecvat al reducerii (marjei) stabilite, este necesar să se țină cont de toți factorii de risc colateral negativi identificați, discutați mai jos.
Atunci când stabiliți o reducere, trebuie să luați în considerare: costurile de vânzare a garanției;
amortizarea (fizică și morală) în termeni monetari la încheierea contractului de împrumut;
valoarea proiectată a garanției - coeficientul de reducere a prețului raportat la valoarea de piață a garanției la momentul posibilei executări silite. Costul prognozat este calculat pe baza tendințelor prețurilor pentru anumită perioadă timpul în trecut și tendințele evidente ale modificărilor valorii de piață a proprietății în viitor, ținând cont de amortizare. Tendințele de modificare a valorii de piață sunt considerate evidente în cazul în care pe o perioadă lungă de timp (cel puțin % din perioada pentru care se presupune că se acordă împrumutul) valoarea de piață s-a schimbat uniform într-o anumită direcție, fără fluctuații bruște. . În acest caz, evaluarea se face ținând cont de ipoteza că în viitor valoarea proprietății se va modifica în conformitate cu același model care a fost demonstrat în perioada analizată. Este recomandabil să se stabilească valoarea reducerii nu mai mult decât coeficientul de reducere a prețului raportat la valoarea de piață a garanției;
termen pentru vânzarea bunului gajat. Cu cât perioada de vânzare este mai lungă, cu atât lichiditatea sa este mai mică. În practică, lichiditatea este considerată satisfăcătoare dacă vânzarea garanțiilor nu durează mai mult de 180 de zile. Perioada de implementare depinde de următorii factori: numărul de potențiali cumpărători ai garanției din regiune; prezența și numărul organizațiilor care vând garanții similare; profitabilitatea industriei etc.
Băncile nu au o singură formulă unificată pentru calcularea reducerilor. Nu poate consta din mai mulți termeni care au ponderi specifice identice egale cu unul, deoarece în acest caz valoarea reducerii poate depăși cu ușurință 100%. Când determinați o reducere, vă recomand să utilizați cea mai mare dintre două valori:
valoarea uzurii totale plus costurile de vânzare plus costurile suplimentare la creșterea perioadei de vânzare (depozitare, securitate, uzură suplimentară etc.);
valoarea estimată la momentul posibilei blocări a garanției.

Mai multe despre subiectul Adecvarea garanțiilor:

1. 1.4. Crearea condițiilor pentru satisfacerea nevoilor economiei cu resurse de credit bancar și direcții de investiție a acestora.

Evaluare colateralăși determinarea valorii de piață a garanției face posibilă stabilirea unei relații echitabile între valoarea bunului gajat și mărimea împrumutului și, de asemenea, ajută la prevenirea neînțelegerilor între părțile la tranzacție care apar la executarea silită a garanției și îndeplinirea parțială a obligațiilor împrumutatului folosind garanția. Pe măsură ce se dezvoltă creditele ipotecare și alte tipuri de creditare, un astfel de serviciu ca evaluare colaterală. La primirea unui împrumut, un independent evaluare colaterală creează un puternic și corect temei legal pentru o interacțiune ulterioară între creditor și debitor și acum, de regulă, băncile nu emit contracte de împrumut fără o examinare prealabilă de evaluare a bunului ipotecat.

Angajarea ca modalitate de a asigura îndeplinirea obligațiilor

Cele mai multe într-un mod eficient garanția pentru îndeplinirea obligațiilor este un gaj, întrucât satisfacerea creanțelor creditorului prin gaj nu depinde de starea financiară nici a debitorului, nici a garantului, ceea ce face posibilă îndeplinirea efectivă a obligațiilor debitorului față de creditor la cheltuiala bunului care face obiectul gajului.

Potrivit art. 334 din Codul civil al Federației Ruse, în virtutea unui gaj, un creditor cu o obligație garantată printr-un gaj (creditar gajist) are dreptul, în cazul neîndeplinirii de către debitor a acestei obligații, de a primi satisfacție de la valoarea bunului gajat preferenţial înaintea altor creditori ai persoanei care deţine acest bun (debitorul gajist), cu excepţiile stabilite de lege. Regula privind prioritatea în executarea silită confirmă, de asemenea, avantajul garanției față de alte metode de garantare a obligațiilor.

Pentru ca un gaj să fie o metodă de garanție cu adevărat adecvată și eficientă, este necesar să se acorde atenție următoarelor puncte importante atunci când se consideră o proprietate specifică ca subiect al gajului.

1. În conformitate cu art. 335 din Codul civil al Federației Ruse, debitorul unui lucru poate fi proprietarul acestuia sau o persoană care are dreptul de administrare economică asupra acestuia, iar debitorul dreptului poate fi persoana care deține dreptul gajat. În consecință, debitorul ipotecar potențial trebuie să furnizeze creditorului dovada documentară a drepturilor sale asupra proprietății oferite ca garanție. Astfel de documente pot fi: un acord în baza căruia a fost dobândită proprietatea (drepturi transferate), cu dovada transferului dreptului de proprietate asupra proprietății în modul prevăzut de art. Artă. 223, 224 din Codul civil al Federației Ruse (certificat de transfer și acceptare, factură, conosament, alt document de proprietate în funcție de termenii contractului) sau transfer (apariția) drepturilor; pentru proprietatea (drepturile) supuse înregistrării de stat - un certificat de înregistrare corespunzător.

În practică, apare adesea o situație când debitorul ipotecar nu poate furniza acordul care stă la baza achiziției proprietății din cauza pierderii acesteia de-a lungul anilor. În acest caz, art. 234 Cod civil al Federației Ruse o prescripție achizitivă. Potrivit acestui articol, o persoană - cetățean sau persoană juridică - care nu este proprietarul unei proprietăți, dar care deține în mod conștiincios, deschis și continuu fie propriul imobil timp de cincisprezece ani, fie alte bunuri timp de cinci ani, dobândește dreptul de proprietatea asupra acestei proprietăți.

În conformitate cu paragraful 4 al art. 234 din Codul civil al Federației Ruse în perioada de prescripție achizitivă în legătură cu lucrurile deținute de o persoană din posesia căreia ar putea fi revendicate în conformitate cu art. Artă. 301 și 302 din Codul civil al Federației Ruse, începe nu mai devreme de expirarea termenului de prescripție pentru cerințele relevante.

În paragraful 17 din Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 25 februarie 1998 N 8, se precizează că perioada de prescripție achizitivă începe nu mai devreme de expirarea termenului de prescripție a cererii de repunere în posesie. a proprietarului sau a altui titular.

Termenul de prescripție aplicabil acestor cerințe este de trei ani (articolul 196 din Codul civil al Federației Ruse) și în conformitate cu paragraful 1 al art. 200 din Codul civil al Federației Ruse începe să curgă din ziua în care persoana al cărei drept este încălcat a aflat sau ar fi trebuit să afle despre încălcarea dreptului său. În baza normei alin.1 al art. 200 din Codul civil al Federației Ruse, nu este posibil să se stabilească cu siguranță momentul începerii termenului de prescripție, această problemă este evaluativă și trebuie rezolvată în fiecare caz, ținând cont de circumstanțe specifice. Mai mult, de regulă, aceste împrejurări sunt cunoscute doar de potențialul reclamant, iar persoana care se consideră proprietar al imobilului din cauza regulilor de prescripție achizitivă nu are informații despre momentul în care proprietarul (celălalt proprietar) a aflat despre încălcare. a drepturilor sale. În consecință, prin studierea documentelor care confirmă proprietatea asupra proprietății, este imposibil să se determine cu siguranță momentul în care dreptul de proprietate al unei persoane a luat naștere din cauza prescripției achizitive. În același timp, ținând cont de cele de mai sus, în scopul confirmării dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile ale unei persoane, trebuie să se presupună că persoana care revendică bunul în conformitate cu regulile privind prescripția achizitivă trebuie să furnizeze dovada dreptului de proprietate asupra bunului specificat. (de regulă, acestea sunt documente contabile) timp de cel puțin opt ani.

Atunci când se acceptă drept garanție drepturi de închiriere sau alte drepturi asupra proprietății altcuiva, trebuie reținut că o astfel de garanție nu este permisă fără acordul proprietarului sau al persoanei care are dreptul de administrare economică asupra acesteia, dacă legea sau acordul interzice înstrăinarea acestui drept fără acordul acestor persoane.

2. În conformitate cu art. 336 din Codul civil al Federației Ruse, subiectul gajului poate fi orice bun, inclusiv lucruri și drepturi de proprietate (creanțe), cu excepția bunurilor retrase din circulație, creanțe indisolubil legate de personalitatea creditorului, în special creanțe. pentru pensie alimentară, despăgubiri pentru prejudiciul cauzat vieții sau sănătății și alte drepturi, a căror cesiune unei alte persoane este interzisă de lege. Gaj specii individuale proprietatea, în special proprietatea cetățenilor, care nu este exclusă, poate fi interzisă sau limitată prin lege. Lista tipurilor de bunuri care nu pot fi executate silit este cuprinsă în art. 446 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse. Articolul 51 din Fundamentele legislației Federației Ruse privind cultură (aprobat de Consiliul Suprem al Federației Ruse la 09 octombrie 1992 N 3612-1) prevede că valorile culturale stocate în muzeele de stat și municipale, galeriile de artă, bibliotecile, arhivele și altele nu pot face obiectul garanțiilor. organizatii guvernamentale cultură. Potrivit art. 63 din Legea federală „Cu privire la ipoteci (gajul imobiliar)” nu sunt permise ipoteci:

Terenuri în proprietate de stat sau municipală;

Părți dintr-un teren a cărui suprafață este mai mică dimensiune minimă, instalat reglementări subiecte ale Federației Ruse și acte de reglementare ale organismelor administrația locală pentru terenuri de diverse scopul propusși utilizarea permisă.

Lista proprietăților, a cărei gaj este limitată, a fost aprobată prin Decretul președintelui Federației Ruse din 22 februarie 1992 N 179. Lista conține proprietăți a căror vânzare gratuită este interzisă. Potrivit art. 129 din Codul civil al Federației Ruse, o astfel de proprietate poate aparține numai anumitor participanți la cifra de afaceri sau prezența sa în circulație este permisă cu un permis special. Deci, gajarea proprietății specificate în sine nu este interzisă, dar creditorul gajist poate avea dificultăți în executarea silită asupra unui astfel de bun, deoarece cercul dobânditorilor săi este limitat. În conformitate cu Decretul Guvernului Federației Ruse din 10 decembrie 1992 N 959, livrările proprietății (produselor) specificate sunt efectuate consumatorilor care au permisiunea de a le folosi în Federația Rusă sau pe baza cotelor.

Să ne uităm la câteva tipuri de garanții care sunt destul de răspândite în practica bancară.

Ca garanție pentru îndeplinirea obligațiilor de rambursare a împrumutului, drepturile de proprietate asupra fondurilor care vor fi creditate în contul debitorului ipotecar în viitor sunt acceptate drept garanție. De regulă, o astfel de garanție este utilizată dacă plătitorul fondurilor este o organizație destul de cunoscută și de încredere financiară. În ciuda utilizării pe scară largă a acestui tip de securitate, trebuie amintit că acordul în baza căruia drepturi specificate, este nulă în conformitate cu art. 168 din Codul civil al Federației Ruse, deoarece contravine art. 336 Cod civil al Federației Ruse. Drepturile la fonduri pot fi supuse gajului în măsura în care pot fi cesionate drepturi în temeiul unui contract de cont bancar, iar pe perioada de valabilitate a contractului de cont, cesiunea parțială a drepturilor în baza unui acord de cont bancar este imposibilă. Astfel, gajarea drepturilor de proprietate aferente fondurilor din cont nu poate avea loc decât în ​​raport cu acele drepturi care apar după încetarea contractului de cont bancar (în raport cu soldul fondurilor din cont). Această poziție se bazează pe practica de arbitraj cu privire la posibilitatea de a atribui creanțe în perioada de valabilitate a unui acord de cont bancar (a se vedea, de exemplu, Rezoluțiile Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 27.05.1997 N 584/97, din 29.04.1997 N 4966/96, din 29.04.1997 N 1435/97).

Debitorii care dețin dreptul exclusiv asupra mărcii oferă băncilor drepturi asupra mărcii drept garanție pentru îndeplinirea obligațiilor lor de rambursare a împrumutului. În același timp, Legea Federației Ruse din 23 septembrie 1992 N 3520-1 „Cu privire la mărcile comerciale, mărcile de serviciu și denumirile de origine ale mărfurilor” nu prevede în mod direct posibilitatea de a transfera drepturi asupra unei mărci comerciale ca gaj. Potrivit art. Artă. 25, 26 din prezenta Lege, transferul dreptului exclusiv asupra unei marci este posibil numai sub forma unei cesiuni, iar transferul dreptului de utilizare a unei marci - prin contract de licență. Legea nu prevede alte forme de transfer al unei mărci sau dreptul de utilizare a acesteia. Astfel, implementați drepturi exclusive la o marcă sau dreptul de a o folosi în conformitate cu art. 350 din Codul civil al Federației Ruse este imposibil. În consecință, este imposibil să acceptăm aceste drepturi ca garanție.

Destul de des, pe lângă titlurile de valoare, ale căror specificități ale gajului vor fi discutate mai jos, cota gajului în capitalul autorizat al unei societăți cu răspundere limitată este oferită ca garanție.

Articolul 22 din Legea federală nr. 14-FZ din 02/08/1998 „Cu privire la societățile cu răspundere limitată” (denumită în continuare Legea SRL) acordă unui participant la societate dreptul de a gaja cota sa (o parte din acțiune) în capitalul autorizat. capitalul companiei către un alt participant al companiei sau către un terț. Gajul unei cote din capitalul autorizat al unui SRL către un terț este posibil doar prin decizie adunarea generală membri ai companiei, adoptate cu votul majorității tuturor membrilor companiei, cu excepția cazului în care necesitatea unui număr mai mare de voturi ale participanților pentru a lua o astfel de decizie nu este prevăzută de statutul SRL. O cotă-parte din capitalul autorizat al unui SRL nu poate fi gajată dacă statutul companiei conține o interdicție a unor astfel de tranzacții. Astfel, decizia cu privire la problema acceptării unei acțiuni din capitalul autorizat al unei SRL ca garanție ar trebui să fie precedată de o examinare juridică a statutului SRL pentru a determina dacă acesta conține prevederile de mai sus.

De asemenea, este necesară verificarea plății de către participantul societății pentru cota care îi aparține, transferată ca garanție, întrucât în ​​conformitate cu clauza 3 a art. 21 din Legea SRL, cota-parte a unui participant al societatii poate fi instrainata numai in masura in care a fost platita. Dacă este gajată o cotă plătită incomplet, subiectul gajului va fi determinat pe baza cotei plătite efectiv a participantului LLC.

3. În conformitate cu paragraful 3 al art. 334 din Codul civil al Federației Ruse, un gaj ia naștere în temeiul unui acord, precum și pe baza legii, la apariția circumstanțelor specificate în acesta, dacă legea prevede ce bunuri și pentru a asigura îndeplinirea a ceea ce obligația este recunoscută ca fiind gajată.

Apariția unui gaj în temeiul legii este prevăzută, de exemplu, de art. 488 din Codul civil al Federației Ruse: bunurile vândute pe credit, din momentul transferului lor către cumpărător și până în momentul plății integrale, sunt considerate a fi gajate de către vânzător pentru a asigura îndeplinirea de către cumpărător a obligației sale. să plătească bunurile, cu excepția cazului în care contractul de cumpărare și vânzare nu prevede altfel. Acest standard trebuie urmat atunci când se efectuează expertiza juridica colateral La analizarea contractului care sta la baza achizitionarii bunului oferit drept garantie, este necesar sa se acorde atentie procedurii de plata prevazute in contract. Dacă la momentul gajării imobilul nu a fost plătit de către cumpărător (debitorul ipotecar), adică există un gaj de drept, gajul acestui imobil ca garanție pentru rambursarea împrumutului va fi un gaj ulterior. Potrivit art. 342 din Codul civil al Federației Ruse, în cazul în care bunurile care sunt gajate devin subiectul unui alt gaj pentru a garanta alte creanțe (gajul ulterioar), creanțele creditorului gajist ulterior sunt satisfăcute din valoarea acestei proprietăți după pretențiile deținătorilor de gaj anterior. . Astfel, la acceptarea proprietății ca gaj ulterior, este necesar să se aprecieze mărimea și momentul în care creanțele gajului anterior și să se coreleze cu aprecierea obiectului gajului, astfel încât creditorul gajist ulterior să aibă suficiente fonduri din vânzarea gajului. subiect de gaj.

Angajările ulterioare sunt permise, cu excepția cazului în care sunt interzise de acordurile anterioare de gaj. Încălcarea acestei cerințe atrage recunoașterea gajului ulterior ca nul în temeiul art. 168 Cod civil al Federației Ruse. Pentru a reduce riscul de pierdere a garanției din acest motiv, este necesar să se solicite debitorului ipotecar să furnizeze documente care să confirme absența unei sarcini sub formă de gaj asupra bunului oferit drept garanție (extras din cartea de gaj, extras din Registrul Unificat de Stat al Drepturilor Imobiliare). În conformitate cu paragraful 3 al art. 342, debitorul gajist este obligat să informeze fiecare debitor gajist ulterior cu privire la toate gajurile existente ale acestui bun, prevăzute la alin.1 al art. 339 din Codul civil al Federației Ruse și este responsabil pentru pierderile cauzate creditorilor ipotecari prin neîndeplinirea acestei obligații.

Potrivit paragrafului 5 al art. 488 din Codul civil al Federației Ruse, puteți solicita debitorului ipotecar să includă în contractul în baza căruia imobilul a fost cumpărat o condiție ca până la plata integrală, proprietatea să nu fie gajată vânzătorului.

În baza legii, din momentul înregistrării de stat a dreptului de proprietate al împrumutatului asupra casei sau apartamentului rezidențial corespunzătoare, ia naștere o ipotecă asupra unei case sau apartamentului rezidențial dobândit sau construit integral sau parțial folosind fonduri de credit de la o bancă sau alte organizarea creditului(Clauza 1, articolul 77 din Legea federală „Cu privire la ipoteca (gajul imobiliar)”, astfel cum a fost modificată, a intrat în vigoare la 11 ianuarie 2005 Legea federală din 30 decembrie 2004 N 216-FZ).

4. Articolul 339 din Codul civil al Federației Ruse stabilește cerința încheierii unui acord de gaj în scris, care poate fi respectat într-un acord scris întocmit sub forma unui singur document, precum și în cazul schimbului de documente între părțile la acordul de gaj prin poștă, telegrafică, teletip, telefon, electronică sau altă conexiune care ne permite să stabilim în mod fiabil că documentul provine de la o parte la contract. Pentru ca părțile să aibă o astfel de oportunitate, acestea trebuie mai întâi să convină asupra mijloacelor de comunicare vizate, modalităților de identificare a părților (adresă poștală, număr de fax, adresă de e-mail etc.) și procedura de schimb de documente (determinarea termenelor, persoane autorizate, procedura de intrare în vigoare a unui acord încheiat cu mijloacele de comunicare enumerate mai sus). Acest acord poate fi implementat într-un acord întocmit sub forma unui singur document. Pentru un contract de ipotecă, art. 339 din Codul civil al Federației Ruse prevede, de asemenea înregistrare obligatorieîn modul stabilit pentru înregistrarea tranzacţiilor cu proprietatea în cauză.

Evaluare colaterală

Codul civil nu stabilește nicio cerință pentru determinarea evaluării garanției. În același timp, imobilul care face obiectul gajului poate avea mai multe estimări diferite: valoarea contabilă, valoarea de piață, prețul cuprins în hotărârea consiliului de administrație sau a adunării generale. societate pe actiuni la încheierea unei tranzacții de gaj, adică mare lucru sau o tranzacție cu partea interesată pentru o anumită societate pe acțiuni. Se pune întrebarea: care dintre aceste evaluări ar trebui incluse de către părți în acordul de gaj ca condiție esențială a acestuia? Evaluarea garanției este o evaluare determinată de acordul părților, care poate să nu coincidă nici cu piața, nici cu valoarea contabilă. Totodată, prețul obiectului gajului (prețul tranzacției), cuprins în decizia consiliului de administrație sau a adunării generale a societății pe acțiuni de a încheia o tranzacție de gaj, care este o tranzacție majoră sau un interesat. tranzacția părții, trebuie inclusă în contractul de gaj ca condiție esențială a acestuia.

Evaluarea garanției de către părțile la acord trebuie să fie obiectivă și corelată fie cu valoarea contabilă, fie cu valoarea de piață a garanției. În practica bancară curentă, evaluarea garanției este determinată prin actualizarea valorii de piață a proprietății. Se pare că dacă evaluarea garanției este semnificativ subestimată, putem spune că părțile nu s-au pus de acord asupra evaluării specificate. De asemenea, trebuie avut în vedere faptul că evaluarea garanției nu trebuie să fie mai mică decât valoarea obligației garantate prin gaj, altfel nu va exista un caracter de securitate al garanției (cu excepția cazului în care gajul garantează o parte din obligația principală, a căror valoare este egală cu evaluarea garanției).

Atunci când acceptați o proprietate ca garanție, trebuie să vă amintiți prevederile art. 348 din Codul civil al Federației Ruse, care prevede că executarea silită asupra bunului gajat poate fi refuzată dacă încălcarea de către împrumutat a obligației garantate este extrem de nesemnificativă și, prin urmare, mărimea creanțelor creditorului gajist este în mod clar disproporționată cu valoarea bunului gajat. . Astfel, valoarea garanției trebuie să fie proporțională cu valoarea obligației garantate.

Dacă doriți să vă evaluați garanția, ne puteți contacta folosindinformații de contact . Sunați-ne, vă vom ajuta! Lucrul cu noi este profitabil și convenabil. Sperăm să vă vedem printre clienții noștri!