UDC 347.13
N. A. Sanisalova
AZ INGATLANJOGOK ÁLLAMI NYILVÁNTARTÁSÁNAK POLGÁRI JOGI PROBLÉMÁI ÉS AZ AZZAL VALÓ ÜGYLETEK
A cikk foglalkozik problematikus szempontok ingatlanügyletek lebonyolításához kapcsolódóan az állami bejegyzést igénylő szerződés kötelező írásbeli formájának és magának az ügyletnek az állami nyilvántartásba vételének aránya a jogkövetkezmények szerint történik. A szerző feltárja a lakóhelyiség-adásvételi szerződést kötő felek jogállásának jellemzőit abban az esetben, ha az eladó eleget tesz a vevőnek az ingatlan átruházására vonatkozó kötelezettségének, de még a tulajdonjog vevőre történő átruházása előtt. , a megfelelő módszer kiválasztásával kapcsolatos vitakérdéseket mérlegeljük bírói védelem annak a félnek az érdekei, amelynek partnere kikerüli az állami nyilvántartásba vételt.
Az orosz ingatlanforgalom jelentős részét az ingatlanügyletek teszik ki. Ez a helyzet az ingatlanügyletek egyre nagyobb számának polgári forgalomba való bevonásával, valamint az ingatlanügyletekre vonatkozó jogszabályok viszonylagos újszerűségével, összetett szerkezetével és áttekinthetetlenségével magyarázható.
Az ingatlanjog sajátossága abban rejlik, hogy a tulajdonjog és egyéb dologi jogok (jelzálogjog, szolgalmi jog), valamint egyes kötelezettségek (bérlet, vagyonkezelés) keletkezése, átruházása, korlátozása vagy megszűnése az arra vonatkozó jogviszonyban. írásos forma és kötelező állami nyilvántartásba vételt igénylő különleges módon, kivéve a légi járművekre és tengeri hajókra, belvízi hajókra és űrobjektumokra vonatkozó jogokat, amelyek nyilvántartásba vétele tárgytípusonként vezetett speciális állami nyilvántartásokban történik (pl. Például a fokozott veszélyforrást különböző ellenőrzések során regisztrálják, hogy tulajdonosaikat polgári jogi felelősségre vonják, ha vagyoni vagy erkölcsi kárt okoznak.
A kötelező állami regisztráció az 1997. július 21-i 122-FZ szövetségi törvénnyel összhangban történik „A jogok állami nyilvántartásáról ingatlanés tranzakciókat vele. Az elvégzett állami nyilvántartásba vétel az egyetlen bizonyítéka a bejegyzett jog meglétének (az ingatlanhoz fűződő jogok és az azzal folytatott ügyletek állami nyilvántartásba vételéről szóló törvény 1. cikkelyének 2. cikke), és azt az állami bejegyzésről szóló igazolás igazolja. ingatlanhoz fűződő jogok.
E norma megállapítása azt jelenti, hogy amíg bírói végzés a bejegyzett jog nem támadható (jog, nem állami bejegyzési jegyzőkönyv), minden polgári jogviszonyban érvényesül az állami bejegyzési eljáráson átesett jog sérthetetlenségének elve. Ugyanakkor belül pereskedés az állami bejegyzés nem köti a bíróságot az ingatlanhoz való jog kizárólagos, megcáfolhatatlan bizonyítékaként.
Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 425. cikke értelmében a szerződés hatályba lép, és a megkötésétől kezdve kötelező érvényűvé válik a felekre nézve. Az állami nyilvántartásba vétel tárgyát képező megállapodás a bejegyzés pillanatától megkötöttnek minősül, hacsak törvény másként nem rendelkezik (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 433. cikke). Fontos figyelembe venni, hogy a regisztráció szükségessége nem az ingatlanügylet formájának betartásával függ össze, hanem a tulajdonjogának az eladóról a vevőre történő átszállásának időpontjának meghatározásához (az ingatlanügylet 132., 223. cikke). Polgári törvénykönyv). A kérdéssel kapcsolatos pontosításokat az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának 1997. november 13-án kelt 21. számú tájékoztató levele is tartalmazza „Az ingatlan-adásvételi szerződésekből eredő viták rendezésének gyakorlatának áttekintése” (3. pont) , az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága plénumának 1998. február 25-i határozatának 14. pontjában. 8. sz. „A tulajdonjogok és egyéb tulajdonjogok védelmével kapcsolatos viták megoldásának gyakorlatának egyes kérdéseiről”. Itt felvetődik a kérdés: mi a szerepe az állami regisztrációnak - jogok megállapítása vagy megerősítése? Amint azt O. Yu. Skvortsov megjegyzi, „mivel az ingatlanhoz való jog keletkezését (megváltoztatását, átruházását, megterhelését, megszűnését) legalább két jogilag jelentős ténytől – ügylettől és állami bejegyzéstől – teszik függővé, ez az eset beszélhetünk a jogátadás összetett tényleges összetételéről, amelyben az állami nyilvántartásba vétel egy speciális jogi tény funkcióit látja el. Következésképpen „a jog és az ingatlanügylet érvényességét nemcsak a felek ingatlantárgyra vonatkozó, szerződés formájában megfogalmazott akarata határozza meg, hanem az állam általi elismerés és megerősítés okirata is. a jogot vagy ügyletet nyilvántartásba vevő felhatalmazott szervek képviselik” (az ingatlanjogok állami bejegyzéséről szóló törvény 2. cikkének (1) bekezdése). A megvalósult jogi tényeket elismerő és megerősítő állam jogi aktusaként az ügyletnek a Ptk. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 158., 160., 163., 165., 434. cikke nem vonatkozik formájára. Az ügyleteket az állami nyilvántartásba vétel előtt a megfelelő formában, az állam nyilvántartó szervének részvétele nélkül bonyolítják le, amely nem akadályozhatja a felek állampolgári jogainak saját belátása szerint történő gyakorlását, és sérti a szerződési szabadság elvét. Az ügylet állami nyilvántartásba vételéről szóló törvény előírásainak be nem tartása esetén az Art. (1) bekezdésének szó szerinti értelmezése szerint. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 165. cikke értelmében az ilyen ügylet csak azokban a kivételes esetekben érvénytelen, ha azt törvény kifejezetten előírja. A megfelelő formában megkötött szerződés állami nyilvántartásba vétel hiányában „meg nem kötött” státuszba adása speciális jogkövetkezmény, amely nem tévesztendő össze az ügylet semmisségével. Önmagában az ingatlanügylet állami nyilvántartásba vételének hiánya, ha az megfelel a törvény egyéb követelményeinek, nem alapja az ilyen ügylet érvénytelenségének. De van egy másik nézőpont is, hogy az állami nyilvántartásba vételhez kötött, de nem bejegyzett ügylet kellő időben, semmis, ami a meg nem kötött és az érvénytelen szerződés fogalmának összetévesztéséhez vezet.
A fentiekből az következik, hogy az állami nyilvántartásba vételt igénylő ügylet megfelelő formában történő lebonyolítása az utóbbi végrehajtása nélkül bizonyos jogkövetkezményeket von maga után, nevezetesen a felek jogát az állami nyilvántartásba vétel végrehajtására, és kötelezettségük nem. hogy kikerülje az állami nyilvántartásba vételét. A felek között kötelezettség áll fenn
természetes jogviszony, amelynek tartalma a megfelelő formában megkötött megállapodás állami bejegyzésének végrehajtása.
Az állami nyilvántartásba vétel jogi természetével kapcsolatban az Orosz Föderáció Alkotmánybírósága olyan jogi álláspontot fogalmazott meg, amely szerint az állami nyilvántartásba vétel célja csak a vonatkozó tulajdoni okmányok jogerejének igazolása az állam részéről. Így az állami regisztráció garanciákat teremt a felek kötelezettségeinek megfelelő teljesítésére, és ezáltal hozzájárul a civil forgalombaés általános stabilitása. Ez nem befolyásolja ennek a szubjektívumnak a tartalmát polgári jog, nem korlátozza a szerződéskötési szabadságot, a felek jogi egyenjogúságát, akaratuk autonómiáját és vagyoni függetlenségét, ezért nem tekinthető az államnak a magánügyekbe való elfogadhatatlan önkényes beavatkozásának, illetve az emberi és állampolgári jogok korlátozásának. Ebből következik az a következtetés, hogy az állami nyilvántartásba vétel egyben a magánjog területén alanyi polgári jogaikat gyakorló egyének cselekményei feletti állami ellenőrzés egy formája is, és a jogérvényesítés e két területe egymásra utaltságát mutatja. Ez stabilizáló hatással van az ingatlanpiacra, bizalmat ad a szereplőknek, és jelentősen csökkenti a visszaélések lehetőségét az ingatlanforgalmi szférában. A kutatók szerint az ingatlanjogok és a vele folytatott ügyletek állami nyilvántartó intézetének tevékenysége arra irányul, hogy egységes ingatlanadatbankot hozzon létre, és ezáltal elkerülje a gyakorlatban megengedett visszaéléseket, a jogok védelmére összpontosít. és jogos érdekeiállampolgárok és jogi személyek számára lehetővé teszi az ingatlanügyletek törvényessége feletti állami ellenőrzést mind maguknak a résztvevőknek, mind a harmadik feleknek.
Ugyanakkor az ügyletből eredő jog csak a megkötésének pillanatától érvényes jogi elismerés kormányzati hivatal regisztráció. Amint azonban a jogirodalomban helyesen megjegyzik, annak ellenére, hogy az ügylet és a jogátruházás állami bejegyzése közötti időszakban az ingatlant megszerző még nem szerzett igazi jog nála ez a körülmény nem jelenti a hiányt jogi kapcsolat, az ügyletben részt vevő felek közötti kötelezettségek, amely csak a szerződés szerinti szerződő feleket érinti, és nem érinti harmadik felekkel fennálló kapcsolatukat.
Kötelező állami regisztrációt írnak elő a lakóhelyiségek adásvételére vonatkozó szerződések (a Polgári Törvénykönyv 558. cikkének 2. szakasza), valamint a jogban való részesedések esetében. köztulajdon ezekhez a tárgyakhoz; lakások cseréjére vonatkozó szerződések (a Polgári Törvénykönyv 567. cikkének 2. pontja), ezek közös tulajdoni részesedése (251. cikk); vállalkozások adásvételére vonatkozó szerződések (a Polgári Törvénykönyv 560. cikke); épületek, építmények, nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletére vonatkozó szerződések, földterületek, telkek erdőalap legalább egy évre (a Polgári Törvénykönyv 651. cikkének 2. pontja), vállalkozások bérbeadása (Ptk. 658. cikkének 2. pontja); ingatlan zálogszerződések, valamint bejegyzett ügyletekre vonatkozó jogviszony megváltoztatására kötött járulékos ügyletek (követelés engedményezése (Ptk. 389. §), tartozás átruházása (Ptk. 391. §), névre szóló szerződés módosítására vonatkozó megállapodás (Ptk. 452. § 1. pont) , a megajándékozottnak az ajándék átvételének megtagadása (Ptk. 573. §)). A jogszabály nem írja elő az egyéb ügyletek kötelező állami nyilvántartásba vételét, és fontos, hogy ezt ne tegye
összetéveszti az ügyletbejegyzést a jog átruházásának vagy terhelésének bejegyzésével, amelyet bármely ingatlanügylet kapcsán hajtanak végre, és amely ennek hiányában nem érinti az ügylet érvénytelenségének elismerését. Így az ingatlan tulajdonjogának bejegyzése (a Polgári Törvénykönyv 551. cikke) nem jelenti magának az adásvételi szerződésnek a bejegyzését, és az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának utasításaitól függően az A megállapodás az Art. (1) bekezdése szerinti aláírásának pillanatától számít megkötöttnek. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 433. cikke, és nem az állami regisztráció pillanatától. A felek számára a szerződés aláírásának pillanatától lép hatályba. Az ingatlan tulajdonjogának vevőre történő átruházásának állami nyilvántartásba vételének az a szerepe, hogy a bejegyzést követően a vevő az ingatlan tulajdonosává válik harmadik felek szemében. Az ilyen regisztrációt megelőzően a megkötött megállapodás csak az eladó és a vevő számára kötelező, amely szerint a vevőnek joga van követelni az eladótól annak végrehajtását - az eladott ingatlan átruházását, és ha az eladó kijátssza az állami regisztrációt. A tulajdonjog vagy az ügylet átruházásától a vevőnek joga van bíróság előtt nyilvántartásba vételt követelni, valamint az eladó állami nyilvántartásba vétel alóli kikerülésével összefüggésben felmerült veszteségeiért, az eladó pedig ennek megfizetését követelheti ( szem előtt kell tartani, hogy a szerződő felek a szerződés teljesítésére különféle lehetőségeket biztosíthatnak a jogátruházás állami nyilvántartásba vételének időpontjával kapcsolatban, például fizetés vagy ingatlan tényleges átruházása után - a regisztrációs aktus). A gyakorlatban problémák adódtak azzal, hogy a szerzõdõ felek egyik vagy másik fél elidegenítette az ingatlant a tulajdonjog átruházásának bejegyzése elõtt. A bírói választottbírósági gyakorlat az ilyen cselekményeket (különösen az ingatlan tulajdonosává vált vevőt) jogsértőnek ismeri el, figyelembe véve mindenekelőtt azon harmadik személyek (az eladó hitelezői) érdekeit, akik az ingatlant az ingatlantól az ingatlantól a az eladó tulajdonjoga megszűnik, pl a vevő tulajdonjogának átruházásának bejegyzése előtt. Ami a vevő hitelezőit illeti, nem jogosultak követeléseik kielégítésére ezen ingatlan terhére. Annak az eladónak a jogi státusza, aki teljesítette a vevővel szemben az ingatlan átruházására vonatkozó kötelezettségét, szintén bizonyos eredetiséggel különbözik a tulajdonjog vevőre történő átruházása bejegyzésének pillanatáig. Ebben az esetben az eladó megtartja az ingatlan tulajdonjogát, ezért rendelkezik a tulajdonos jogkörével, különösen az elidegenítéssel. A vevő azonban a tulajdonjog tulajdonosi státuszával rendelkezik, mint jogszerűen birtokol eladatlan ingatlant. Ezért be hasonló helyzet az érintett ingatlan felett egyik fél sem rendelkezhet. Ezt a körülményt az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának hivatalos álláspontja is megerősíti. Következésképpen a vevő által az ingatlantárgyak elidegenítésére irányuló minden olyan ügylet érvénytelen, amely jogszabályba ütközik, és amelyet az eladó - a szerződés feltételeit megsértve - és annak elmulasztásáért felelősséget von maga után. A törvény különleges szabályokat állapít meg egy vállalkozás adásvételi szerződésével kapcsolatban, ha a vállalkozás vevőre történő átruházásának időpontja nem esik egybe a vállalkozás tulajdonjogának átruházásának időpontjával, amelyet a dátum határoz meg. a tulajdonjog állami bejegyzéséről.
erek. A vevő azonban nem lévén az átruházott vállalkozás tulajdonosa (bejegyzés előtt), megszerzi a rendelkezési jogot a vállalkozás tulajdona felett a megszerzés céljainak eléréséhez szükséges mértékben. Ennek megfelelően az eladó, aki az állami bejegyzés pillanatáig fenntartja az átruházott vállalkozás tulajdonjogát, megfosztja ezt a jogot (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 564. cikke).
Nem szabad megfeledkezni arról, hogy az ingatlan tulajdonjogának a vevőre történő átruházásának bejegyzése önmagában nem érinti a felek ingatlan-adásvételi szerződés szerinti kötelezettségeit, és nem képezi azok megszüntetésének alapját. Az eladók azon ingatlan-adásvételi szerződések megszüntetésére vonatkozó követeléseivel kapcsolatos viták eldöntésekor, amelyek alapján a tulajdonjog átruházása a vevőre állami bejegyzésre került, a választottbíróságok figyelembe veszik, hogy ha az ingatlan vevője bejegyezte a tulajdonjog átruházását, de nem tette meg. (3) bekezdése alapján fizet az ingatlanért, az eladó. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 486. §-a alapján jogában áll ingatlanok kifizetését és kamat fizetését követelni. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 395. cikke. Azokban az esetekben, amikor a törvény vagy a szerződés lehetővé teszi a szerződés felmondását a felek által a szerződés alapján kapott összeg visszaszolgáltatásával, az eladott ingatlan tulajdonjogának átruházásának bejegyzése nem akadályozza meg a szerződés meghatározott indokok alapján történő felmondását. mert az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 450. cikke, beleértve az ingatlan vevőjének elmulasztását is.
Annak ellenére, hogy a joggyakorlat az alkalmazásával kapcsolatos kérdésekben szövetségi törvény Az „Ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételéről és az azzal történő ügyletekről” című témakör hosszú ideje alakult ki, e törvény számos rendelkezése továbbra is vitatható, értelmezési kérdései továbbra is megoldatlanok. Ennek bizonyítéka a viták bősége és a választottbíráskodás egységességének hiánya bírói gyakorlat. Különösen sok kérdés vetődik fel azon fél érdekeinek bírósági védelmének megfelelő módszerének megválasztásával kapcsolatban, akinek partnere kikerüli az állami nyilvántartásba vételt. Még arról is viták merülnek fel, hogy az alperes tétlenségét az állami jogbejegyzés alóli kijátszásnak kell minősíteni. Megtörtént-e, ha a felperes nem fordult a regisztrációs hatósághoz a szerződés bejegyzése iránti kérelemmel és nem terjesztett elő ilyen követelményeket az alperes felé? Egyes jogalkalmazók úgy vélték, hogy ebben az esetben nem bizonyított a felperes általi csalás ténye, mások úgy vélték, hogy elegendő az alperes tétlenségének megállapítása, és az alperes keresettel szembeni kifogásait a bíróságok figyelembe vették. mint a szerződés nyilvántartásba vételének kijátszására irányuló szándéka. Az ilyenek elkerülésére negatív következményei a feleknek a szerződésben részletesen meg kell határozniuk a kötelezettségeiket (például a lakóhely-változtatás bejelentése) és a felek állami nyilvántartásba vételének eljárását, valamint meg kell jelölniük az ilyen intézkedések időtartamát. Mivel a jelenlegi jogszabályok nem határoznak meg konkrét határidőket az állami nyilvántartásba vételre, az ilyen határidők meghatározásakor az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 314. Amint D. S. Vasziljev bíró megjegyzi: „A bírói védelem formájának egyértelmű meghatározásának hiánya az Art. normáiban. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 165., 551. §-a oda vezetett, hogy a bíróságokhoz különböző neveken pereket indítanak: kötelező nyilvántartásba vételről, állami nyilvántartásba vételi kényszerről, az alperesnek a bejegyzésben való részvételi kötelezettségéről, a kötelezettségről
nyilvántartásba vételi intézmény megbízása ügylet bejegyzésére (jogátruházás), ügylet bejegyzésekor (jogátruházás)". Ezenkívül a felsorolt követeléstípusok mindegyike valamilyen mértékben ellentmond a törvénynek, és nem teljesen tükrözi megfelelően a bejegyzési eljárás lényegét, a regisztrációs hatóságok és a bíróságok hatáskörét. A jogok állami bejegyzésére irányuló igény nem határozható meg végrehajtó intézkedés, mivel törvény szerinti bírósági határozat esetén „az ügylet (jogátruházás) a bíróság határozata szerint kerül bejegyzésre”, amely kizárja az alperes további részvételét az ügylet bejegyzésében (átruházásban). jogok). Szintén nem helyes az ügylet bejegyzési (jogátruházási) kötelezettségének előírása a regisztrációs ügynökségre, mivel az ilyen cselekmény a jogsértést nem elkövető szervvel szembeni állami kényszerintézkedés, és sérti a bejegyzés deklaratív jellegét. Ami a bejegyzési igényt illeti, maga a bírósági határozat a megkötés pillanatától kezdve nem közvetlenül jogi tény jogi hatályát amelyet az ügylet megkötöttnek kell tekinteni, és a tulajdonjog keletkezettnek vagy átszálltnak minősül. Ilyen jogi tény nem bírósági határozat, hanem ügylet állami bejegyzése (jogátruházás). A gyakorlatban sokszor helyesebbnek tartják az ingatlan tulajdonjogának elismerése iránti kereset benyújtását, ami a későbbiekben nem vet fel kérdéseket a bejegyzés során (egyetértünk, de a jogosulatlan építkezéshez való jog, a gazdátlan dolgok stb. ). Másrészt, ha a jog (jogátruházás) nem bejegyzett ingatlan elidegenítési szerződésen alapul, a tulajdonjog elismerése iránti kereset benyújtása nem lesz megfelelő védekezési mód, mert. törvény még nem lépett életbe. Helyesebbnek tűnik a bejegyzéshez való jog elismerése iránti kereset benyújtása. Ezért egyetérthetünk D. S. Vasziljev véleményével, aki a jogok állami bejegyzésére irányuló kereset igénybevételét javasolja, amelynek tartalma a bíróság elé állítása.
az állami nyilvántartásba vételhez kötött ügyletek elismeréséről (jogátruházás) a szerződő felek egyikének kérelme alapján, és annak tárgya a fél elidegenítési megállapodás bejegyzési jogának elismerése. ingatlan, függetlenül a másik fél részvételétől.
Gyakran követnek el hibákat, amikor az egyének az állami nyilvántartásba vételt vitatják, nem pedig egy bejegyzett jogot. Például a „Kinoscenarii irodalmi és művészeti illusztrált magazin szerkesztőbizottsága” állami vállalat pert indított a Választottbírósághoz az Állami és Önkormányzati Vagyonügyi Minisztérium ellen. érvénytelen tanúsítvány az épület tulajdonjogára a „Tiskino” zárt részvénytársaság részére kiállított. De mivel az állami regisztráció az Art. Az ingatlanjogok állami bejegyzéséről szóló törvény 2. §-a az ingatlanhoz fűződő jogok keletkezésének, korlátozásának (terhelésének), átruházásának vagy megszűnésének állam általi elismerésének és megerősítésének jogi aktusa, a bejegyzett jog bíróságon megtámadható, és nem regisztrációs jegyzőkönyv. Ezért az ilyen kereset alperese egyben a bejegyzett jog tulajdonosa is. Hasonló megközelítés a megfogalmazáshoz állítja konszolidációra talált a bírói és választottbírósági gyakorlatban.
Hangsúlyozni kell, hogy az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve és az „Az ingatlanjogok állami nyilvántartásáról és az azzal folytatott ügyletekről szóló szövetségi törvény” nem szabályozza.
olyan kapcsolatok, amelyek az egyik fél cselekvőképességének megszűnése esetén keletkeznek a tulajdonjog átruházásának állami bejegyzése előtt. Ugyanakkor az elhunyt állampolgárok és a megállapított eljárás szerint felszámolt jogi személyek nem tekinthetők a jogok állami nyilvántartásba vételének kijátszásának, ezért a polgári jogviszonyok résztvevői semmilyen módon nem védettek az ilyen esetektől. Ebben az esetben előfordulhat, hogy a fél érdekeit az érvénytelen ügylet érvénytelenségének következményeinek alkalmazásával és a szerződés alapján kapott minden visszaszolgáltatásával lehet megvédeni, vagy bírósági úton kell állami nyilvántartásba vételt végezni. határozat, a törvény analógiájával, mintha az egyik fél kikerülte volna az állami nyilvántartásba vételt (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 6. cikkének 1. szakasza alapján)1, úgy tűnik, hogy lehetséges az Art. 1. szakaszának alkalmazása. 1112. §-a alapján, amely kötelezi az örökséget elfogadó örökösöket (jelen esetben a vagyoni kötelezettségek vonatkozásában), hogy vegyenek részt az állami anyakönyvezés végrehajtásában.
Így javítani kell az ingatlanjogok és az ingatlanügyletek állami nyilvántartásba vételére, az ingatlanokra, mint a polgári jogok tárgyára vonatkozó jogszabályokat, mindenekelőtt a problémákat figyelembe véve.
a jogalkalmazásban felmerülő, valamint az ilyen vagyonnal kapcsolatban kialakuló társadalmi viszonyok változásai.
Bibliográfia
1. ÉNy-i RF. - 1997. - 17. sz. - Art. 1913.
2. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának közleménye. - 1998. - 1. sz. - S. 81-90.
3. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának közleménye. - 1998. - 10. sz. - S. 14-21.
4. Skvortsov, O. Yu. Ingatlanügyletek kereskedelmi forgalomban (oktatási kézikönyv) / O. Yu. Skvortsov. - M.: "Wolters Kluver", 2006. // SPS "Garant". 06.03.26-án kelt verzió.
5. Vitryansky, V. V. Ingatlan adásvételi szerződés / V. V. Vitryansky // Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának értesítője. - 1999. - 9. sz.
6. Kozyr, O. M. Az ingatlan fogalma az orosz polgári jogban. Ingatlanügyletek / O. M. Kozyr // Jog. - 1999. - 4. sz. - S. 22.
7. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Plénumának 1998. február 25-i, 8. sz. rendeletének 14. szakasza // Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának közleménye. - 1998.- 10. sz.
8. Meghatározás Alkotmánybíróság Az Orosz Föderáció 2001. július 5-én kelt 132-O sz. „A lezárt panasz vizsgálati elfogadásának megtagadásáról Részvénytársaság REBAU AG szabálysértés miatt alkotmányos jogokés szabadságjogok, a Ptk. 165. § (1) bekezdése és 651. § (3) bekezdése Orosz Föderáció» // VKS RF. -
9. Kommentár az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvéhez, első rész / otv. szerk. O. N. Szadikov. - M., 1998. - S. 278.
10. Az Orosz Föderáció Igazságügyi Minisztériumának közleménye. - 1998. - 1. sz. - S. 46.
11. Braginsky, M. I. Kommentár az Orosz Föderáció törvényéhez „Az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételéről és az azzal kapcsolatos ügyletekről” / M. I. Braginsky. - M., 1998. - S. 4.
12. Polgári jog: tankönyv / szerk. A. P. Szergejev, Yu. K. Tolsztoj. - M. : Prospekt, 1997. - 2. rész - S. 98.
1 Következtetés, hogy az eladói szervezet felszámolása esetén az ügylet bejegyzésére (jogátruházásra) vonatkozó igény elbírálásakor az Art. (3) bekezdését kell alkalmazni. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 165. cikke, analógia útján, az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének 2003. május 27-i 1069/03. sz. határozatában található.
13. Az ingatlan-adásvételi szerződésekből eredő viták rendezésének gyakorlatáról szóló áttekintés 3. pontja (inf. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának 1997. november 13-i levele, 21. sz.) // A Legfelsőbb Értesítő Az Orosz Föderáció választottbírósága. - 1998. - 1. sz. - S. 82-83.
14. Vitryansky V. Ingatlan vásárlása és eladása // SPS "Consultant Plus". -
15. Az ingatlan-adásvételi szerződésekből eredő viták rendezésének gyakorlatáról szóló áttekintés 2. pontja (inf. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának 1997. november 13-i levele, 21. sz.) // A Legfelsőbb Értesítő Az Orosz Föderáció választottbírósága. - 1998. - 1. sz. - S. 82.
16. A plénum 1998. február 25-i 8. számú rendelete „A tulajdonjogok és egyéb dologi jogok védelmével kapcsolatos viták megoldásának gyakorlatának egyes kérdéseiről” // Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának közleménye. - 1998. - 10. sz. - S. 18.
17. Vasziljev, D. S. Az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vétele és az azzal kapcsolatos ügyletek bírósági vizsgálatának kérdései / D. S. Vasziljev // Orosz igazságszolgáltatás. - 2006. - № 2.
18. Ponomareva, N. G. Kommentár az ingatlanügyletek választottbírósági gyakorlatához / N. G. Ponomareva // SPS "Garant". - 2005.
19. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének 2003. július 8-i 1048/03 sz. határozata // Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának közleménye. - 2003. - 12. sz.
20. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének 2003. október 14-i 4849/03. sz. rendelete // Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának közleménye. - 2004. - 2. sz. - S. 32-35.
21. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének 2003. május 27-i 1069/03. sz. rendelete // Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának közleménye. - 2003. - 10. sz.
A cikk a jelzálog-szerződés állami nyilvántartásba vétele és maga a jelzálogjog területén fennálló jogszabályi ellentmondások tanulmányozása, valamint a kiküszöbölésükre vonatkozó javaslatok kidolgozása. A szerző arra a következtetésre jutott, hogy szükség van az ingatlanügyletek állami nyilvántartásba vételére, és csak az ingatlanjogok regisztrációját kell megtartani.
A jelzálogszerződést és magát a jelzálogjogot, mint egy ingatlanra vonatkozó dologi jog korlátozását (terhelését), állami nyilvántartásba kell venni az ingatlanjogok és a vele folytatott ügyletek egységes állami nyilvántartásában. A jelzálogjog állami nyilvántartásba vétele a jelzálogjog tárgyát képező ingatlan helyén történik.
Az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vétele az ingatlanjogok keletkezésének, korlátozásának (megterhelésének), átruházásának vagy megszüntetésének az állam általi elismerésének és megerősítésének jogi aktusa az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvével összhangban. Az állami bejegyzés az egyetlen bizonyíték a bejegyzett jog meglétére. Az ingatlanhoz bejegyzett jog csak bíróság előtt támadható meg. A jogok állami nyilvántartásba vétele az Orosz Föderáció egész területén az Egységesített bejegyzésekkel történik Állami Nyilvántartás ingatlanhoz fűződő jogok és ügyletek. A jogok állami nyilvántartásba vételének megtagadása vagy az érintett szerv állami nyilvántartásba vétel alóli kijátszása fellebbezhető. érdekelt fél az igazságügyi hatóságokhoz.
Az ingatlanra vonatkozó tulajdonjog és egyéb vagyoni értékű jogok, valamint az azzal folytatott ügyletek állami nyilvántartásba vételhez kötöttek. Az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételével együtt az arra vonatkozó jogok korlátozásai (terhelései), beleértve a szolgalmi jogot, a jelzálogjogot, a vagyonkezelést, a lízinget, állami regisztrációhoz kötöttek.
A cikk tartalma 131., 164., 223. és az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének egyéb cikkei, valamint az 1997. július 21-i N 122-FZ szövetségi törvény (a 2008. július 22-i módosítással) „Az ingatlanhoz fűződő jogok és az azzal folytatott ügyletek állami nyilvántartásáról " arra enged következtetni, hogy gyakran kettős regisztrációra van szükség: először is az ingatlanhoz fűződő jogok fennállása, bekövetkezése, megszűnése, átruházása, korlátozása (megterhelése); másodszor ingatlanügyletek. Ugyanakkor az állami nyilvántartásba vétel tárgyát képező ügylet az állami nyilvántartásba vétel pillanatától kezdve jogokat és kötelezettségeket keletkeztet (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 164. cikke); Az állami nyilvántartásba vétel alá eső ingatlanokhoz való jogok a megfelelő jogok bejegyzésének pillanatától keletkeznek (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 8. cikkének 2. szakasza).
A törvény értelmében a jelzálogszerződést kötelező állami nyilvántartásba venni. Megjegyzendő, hogy jelenleg a jelzálogszerződés kötelező közjegyzői hitelesítése megszűnt, csak a szerződés állami bejegyzése szükséges. E tekintetben megnő az állami anyakönyvvezetők felelőssége. A jogok állami nyilvántartásának megbízhatóságának javítása érdekében az 1998. július 16-i N 102-FZ (a 2008. május 13-án módosított) „A jelzálogról (ingatlan zálogjog)” (a továbbiakban: jelzálogtörvény) szövetségi törvény. cikk (1) bekezdése. 20. §-a előírja, hogy a jelzálogszerződésben két fél egyszerre fordul a nyilvántartó hatósághoz, közös kérelmet nyújtva be. Korábban, amikor a jelzálogszerződést közjegyző hitelesítette, elég volt csak az egyik fél nyilatkozata. Ugyanakkor ez a szabály megmarad azoknak, akik önként jelentkeztek a közjegyzőhöz.
Az Art. (1) bekezdésében azonban Az ingatlanhoz fűződő jogok állami nyilvántartásba vételéről és az azzal folytatott ügyletekről szóló szövetségi törvény 29. cikke kimondja, hogy a jelzálogjog állami nyilvántartásba vétele a jelzálogjog jogosultja vagy a jelzálogjogosult kérelme alapján történik, ami ellentétes a jelzálogjog rendelkezéseivel. Törvény. Mivel a fent említett norma általános, így azokra az esetekre is alkalmazni kell, amikor a jegyző nem hitelesíti a jelzálogszerződést.
Úgy gondoljuk, hogy a vizsgált esetben a jelzálogtörvényt kell alkalmazni, mivel az speciális, és rögzíti a jelzálogjog állami nyilvántartásba vételének jellemzőit. Ez a következtetés az Art. (5) bekezdéséből következik. Az ingatlanjogok állami bejegyzéséről és az azzal folytatott ügyletekről szóló szövetségi törvény 29. cikke kimondja, hogy a jelzálogjog állami bejegyzésének jellemzőit a jelzálogtörvény is előírhatja.
Ugyanakkor az ellentmondások elkerülése érdekében módosítani kell az 1. pont (1) bekezdését. 29. szövetségi törvény „Az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételéről és az azzal kapcsolatos ügyletekről”, összhangba hozva azt az Art. (1) bekezdésével. 20. §-a értelmében, amely kiküszöböli az ügylet gátlástalan résztvevői által ezekkel az ellentmondásokkal való visszaélést, valamint stabilitást teremt a polgári forgalomban a jelzáloghitelezés területén. 1. bekezdése Az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételéről és az azzal kapcsolatos ügyletekről szóló szövetségi törvény 29. cikkében azt javasoljuk, hogy a következő megfogalmazásban fogalmazzák meg:
„A jelzálogszerződés alapján keletkezett jelzálogjog állami bejegyzése a zálogjogosult és a zálogjogosult közös kérelme alapján történik. A közjegyző által hitelesített jelzálogszerződés alapján keletkezett jelzálogjog állami bejegyzése a jelzálogjogosult vagy jelzálogjogosult kérelme alapján történik. A kérelemhez jelzálogszerződést mellékelnek a szerződésben meghatározott dokumentumokkal együtt.
Az állami bejegyzett jelzálogjogról szóló törvény egy egész fejezetet tartalmaz, amely alapvetően megkettőzi az ingatlanjogok állami bejegyzéséről és az azzal kapcsolatos ügyletekről szóló szövetségi törvény rendelkezéseit. Ennek az az oka, hogy e normatív aktusok elfogadásakor nem volt ismert, hogy melyiket fogadják el korábban, ezért a jogalkotó a jelzálogjogba beiktatta a jelzálogjog állami bejegyzéséről szóló fejezetet. Ugyanakkor meg kell jegyezni a jelzálogtörvény által biztosított sajátosságot - a jelzálogjog állami bejegyzésére való benyújtását, többek között a jelzáloggal biztosított kötelezettség fennállását igazoló dokumentumot.
A jelzálogszerződés alapján keletkezett jelzálogjog állami bejegyzéséhez a következőket kell benyújtani:
Jelzálogszerződés és annak másolata;
A jelzálogszerződésben mellékletként meghatározott iratok;
fizetési dokumentum állami kötelesség;
Egyéb dokumentumok, amelyek a jelzáloghitel állami nyilvántartásba vételéhez szükségesek az Orosz Föderációnak az ingatlanjogok állami nyilvántartásáról és az azzal kapcsolatos ügyletekről szóló jogszabályai szerint.
Ha a zálogjogosult jogait jelzáloggal igazolják, a fent meghatározott dokumentumokkal együtt az alábbiakat is be kell nyújtani az állami jognyilvántartást végző szervhez:
A jelzálogjog, amelynek tartalmának meg kell felelnie az Art. (1) bekezdésében foglalt követelményeknek. 14. §-a szerinti jelzáloglevél kibocsátásának időpontjára és a jelzálogjog állami nyilvántartásba vételére vonatkozó előírás kivételével, valamint annak másolata;
Mellékletként a jelzálogban megnevezett iratok és azok másolatai.
A törvény értelmében a jelzálogjog is állami nyilvántartásba vételhez kötött, de ebben az esetben nem kell külön kérvényt benyújtani, valamint állami illetéket fizetni. A jelzálogjog állami nyilvántartásba vétele a törvény értelmében egyidejűleg történik azon személy tulajdonjogának állami nyilvántartásba vételével, akinek jogait jelzálogjog terheli, hacsak a szövetségi törvény másként nem rendelkezik. A jelzálogjogosult jelzálogjogot a törvény alapján jelzáloggal is lehet igazolni.
A jelzálogszerződés az állami bejegyzés pillanatától megkötöttnek minősül és hatályba lép. A jelzáloghitel-szerződés állami bejegyzésére vonatkozó követelmény be nem tartása a szerződés érvénytelenségét vonja maga után. Így a jelzálogszerződés megkötöttnek minősül és az állami bejegyzése pillanatától lép hatályba, a zálogjog pedig a jelzálogjoggal biztosított kötelezettség keletkezésének pillanatától keletkezik.
Figyelembe kell venni, hogy a jogalkotó rendelkezik a jelzálogszerződés állami bejegyzéséről (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 3. cikkelye, 339. cikke és a jelzálogjogról szóló törvény 2. szakasza, 10. cikke), valamint magának a jelzálognak (1. szakasz). 20. §-a), mint ingatlantárgyra vonatkozó dologi jog korlátozása (terhelése), ezért ez a két eltérő, bár egymással összefüggő eljárás nem keverendő össze. Kezdetben a szerződés bejegyzésre kerül, és csak ezután - az abból származó jog megterhelése.
Az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételének intézménye és a vele folytatott tranzakciók célja az ingatlanok tulajdonjogának garanciáinak megteremtése. Az ingatlanok állami nyilvántartási, könyvelési és nyilvántartási rendszere, valamint meghatározott jogalanyokhoz tartozásuk rögzítése végső soron biztosítja az ingatlanok tulajdonjogát a szükséges bizonyítékokkal és legitimációval. Ennek az intézménynek a bevezetése egy egységes ingatlanadatbank létrehozásához vezetett, és így elkerülhetővé vált a gyakorlatban elkövetett visszaélések. Az ingatlanügyletek jogszerűsége feletti állami ellenőrzés mind a résztvevők, mind a harmadik felek érdekében jön létre. Szükségtelennek tűnik azonban a jelzálogszerződés egyidejű állami nyilvántartásba vétele és magának a jelzálognak az ingatlan megterheléseként történő bejegyzése.
Az Orosz Föderáció jogszabályai értelmében az állami nyilvántartásba vétel tárgya az ingatlanhoz való jog, az ingatlanügyletek és az ingatlanhoz fűződő jogok terhei (korlátozásai), de nincs egyértelmű besorolási alap annak meghatározásához, hogy mely cselekmények ingatlanok regisztrációhoz kötöttek. E tekintetben a bejegyzés tárgyának indokolatlan kiterjesztése tapasztalható.
Számos ellentmondást tartalmaz az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 131. cikke, amely az első bekezdésben pontosan az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételének kötelezettségét írja elő, és a (3) bekezdésben megjelöli azt a szervet, amely nemcsak az ingatlanjogokat, hanem az azzal kapcsolatos ügyleteket is regisztrálja, azaz ez a bekezdés „bejegyzett jogra vagy ügyletre” utal. Az ügyletek nyilvántartásba vételét is a Ptk. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 164. cikke, hivatkozással a cikkben meghatározott esetekre. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 131. cikke. Eközben az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 131. §-a szerint az ilyen eseteket nem jelzik kifejezetten. A fenti példából látható, hogy már az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének normáiban is vannak ellentmondások, amelyeket törvényben kell megszüntetni.
A jogszabályokban nincsenek egyértelmű és indokolt indokok az ügyletek állami nyilvántartásba vételére, ugyanakkor egyértelmű ellentmondás van azokban a rendelkezésekben, amelyek egyes ügyletek esetében kötelező nyilvántartásba vételt írnak elő, mások esetében pedig kizárják azt. Például által Általános szabály ingatlan eladásakor a szerződés regisztrációja nem szükséges (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 550. cikke), de az ingatlan tulajdonjogának átruházásának kötelező állami nyilvántartásba vétele rögzített (Oroszország Polgári Törvénykönyvének 551. cikke). Föderáció). Ugyanakkor az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 558. cikke a lakóépületek, lakások (részeik) eladásakor jelzi az ilyen tárgyak eladására vonatkozó szerződés állami nyilvántartásba vételének kötelezettségét.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 165. cikke kimondja, hogy az állami nyilvántartásba vételen át nem ment ügylet a törvényben meghatározott esetekben érvénytelen (semmis). A kitérő fél azonban regisztrációra kényszeríthető. Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 433. és 558. cikke értelmében a regisztrációhoz kötött és nem bejegyzett megállapodást nem kötnek. Tekintettel arra, hogy az állami nyilvántartásba vételt megkerülő felet bírósági úton is regisztrációra lehet kényszeríteni, egyezségkötési kényszerről kell beszélni.
Tehát az elemzés törvényi előírásokat az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételének, az ingatlannal történő ügyleteknek és az ingatlanhoz fűződő jogok terheléseinek (korlátozásainak) szabályozása, indokolatlan eltéréseket tárt fel az egyes ingatlanfajták forgalmának jogi szabályozásában, valamint a jogi ellentmondásokat. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének normái, amelyek meghatározzák az állami regisztráció tárgyát.
E tekintetben helyénvalónak tartjuk az ingatlanügyletek állami nyilvántartásba vételének törlését, és csak általában az ingatlanjogok és különösen a jelzálogjogok állami nyilvántartásba vételét írjuk elő. Jelen pillanatban a jelzálogszerződés állami bejegyzésének hiánya veszélyezteti az ügyletből eredő jogi kötelezettségek érvényességét, ami nem felel meg a felek érdekeinek, és nem biztosítja a polgári körforgás stabilitását. A jelzálogszerződést megkötöttnek kell tekinteni, és a megkötésétől kezdve kötelező érvényűnek kell tekinteni a szerződést kötő személyeket. Ezt a tényt nem szükséges megerősíteni a tranzakció állami regisztrációjával. A jelzálogjogosult azon joga azonban, hogy a zálogtárgy értékéből a többi hitelezővel szemben elsőbbségi sorrendben kielégítést követeljen, magának a jelzálogjognak, mint valaki más tulajdonjogának korlátozása (terhelése) állami bejegyzésének pillanatától kell, hogy keletkezzen. Ennek az álláspontnak a jogszabályba történő átültetése ebben a kérdésben kiküszöbölheti az ügyletből eredő jogi kötelezettségek megtagadását annak bejegyzése hiányában.
Meg kell jegyezni, hogy az ingatlanjogok bejegyzésének kötelező kombinációja az azzal kapcsolatos ügyletek nyilvántartásával indokolatlanul bonyolítja a folyamatot. jogi regisztráció jelzáloghitel-jogviszony felei.
Így a jelzálogszerződés kötelező állami nyilvántartásba vételének szigorú feltétele, amelynek hiányában a szerződés semmisnek minősül, indokolatlan, és szükségtelen nehézségeket okoz a felei számára, ezért a jogszabálynak csak a jelzálogjog állami bejegyzéséről kell rendelkeznie. magát, mint valaki más tulajdonjogának korlátozását (megterhelését). Valójában egy meghatározott ingatlantárgyra vonatkozó korlátozott ingatlanjog állami bejegyzéséről kell beszélnünk.
1. fejezet Az állami nyilvántartásba vétel, mint tevékenység (polgári jogi szempont)
§ egy Jogi természet ingatlanjogok állami nyilvántartásba vétele és az azzal kapcsolatos ügyletek
2. § Az ingatlanhoz fűződő jogok és ügyletek állami bejegyzésének alanyai, tárgyai és alapjai
2. fejezet. Állami bejegyzéshez kötött ingatlanokhoz fűződő polgári jogok és az azzal folytatott ügyletek
§ egy Általános tulajdonságok jogok és ügyletek
2. § Az egyes ingatlantárgyakra vonatkozó jogok állami bejegyzésének jellemzői
3. § Az egyes ingatlantárgyakra vonatkozó jogok állami bejegyzésének jellemzői
A szakdolgozatok ajánlott listája
2005, a jogtudomány kandidátusa, Galimova, Venera Marselievna
Az ingatlanjogok állami nyilvántartásának jogi szabályozása és az azzal folytatott tranzakciók: A nem lakáscélú helyiségek bérleti szerződéseinek példáján Moszkvában 2004, a jogi tudományok kandidátusa Appak, Tatyana Dmitrievna
A nem lakás céljára szolgáló helyiségek jogszerzésének polgári jogi indokai 2006, a jogtudomány kandidátusa Khurtsilava, Anastasia Gennadievna
Az ingatlanügyletek jellemzői 2004, a jogtudomány kandidátusa Prokopjeva, Nadezhda Viktorovna
Az ingatlanügyletek jogi szabályozásának problémái 2004, a jogtudomány kandidátusa Kozlova, Elena Borisovna
Bevezetés a dolgozatba (az absztrakt része) az "Ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételének jogi problémái és az azzal kapcsolatos ügyletek" témában
A kutatási téma relevanciája. Egészen a közelmúltig az ingatlanszerződések bejegyzésének szükségességét a polgári törvénykönyvnek csak néhány cikkelye jelezte. Az összes ingatlantípusra és az ezen ingatlannal kapcsolatos minden tranzakcióra vonatkozó jogok nyilvántartására szolgáló egységes rendszer kialakításának szükségességét mindenekelőtt a kölcsönügyletek fontosságának növekedése diktálta. mozdíthatatlan dolgok a polgári forgalomban, valamint a bizonyosság igénye jogi státusz bizonyos ingatlanobjektumok, amelyek egységes eljárást hoznak létre az állami nyilvántartásba vételre, az Orosz Föderációt alkotó szervezetek és szervek által végrehajtandó szabályok egyértelmű értelmezésére önkormányzat valamint a civil forgalomban részt vevők jogainak és érdekeinek védelmének növelése.
Az Orosz Föderáció 1997. július 21-i 122-FZ „Az ingatlanhoz fűződő jogok és az azzal folytatott ügyletek állami nyilvántartásáról” szóló törvényének elfogadásával igazságszolgáltatási intézmények jönnek létre, amelyek fő feladata az állam. az ingatlantulajdonosok és az arra vonatkozó egyéb jogok állami nyilvántartásba vételéhez kötött jogainak nyilvántartásba vétele, valamint az ingatlanjogok és az azzal folytatott ügyletek egységes állami nyilvántartásának létrehozása és fenntartása, amelynek célja az egységes ingatlan fenntartása. az Orosz Föderáción belüli nyilvántartási rendszer az ingatlanokhoz való jogokról, az azzal folytatott ügyletekről, valamint e jogok korlátozásairól (terheléseiről).
Mindeközben a vizsgált jogintézmény nem mentes a hiányosságoktól. Az állami regisztráció egyes szempontjai sajnos még nem kapták meg a megfelelőt jogi szabályozás. Számos jelenleg létező jogi megoldást kell javítani és tudományosan alátámasztani. Jelentős számú szabály hatályos jogszabályok Az állami nyilvántartásba vételről vitákat és számos vitát okoznak a kutatók, és egyes esetekben a bírói gyakorlat félreérthetően értékeli.
Az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételének problémája nem képezte széles körű hazai tanulmányok tárgyát jogtudomány. Jelenleg azonban a helyzet gyökeresen megváltozik, és jelentősen megnőtt a kutatók érdeklődése e kérdés iránt. Ennek oka az a tény, hogy a jelenlegi jogszabályok normái messze nem elegendőek az állam tevékenységének biztosításához az ingatlanjogok bejegyzése terén, és bizonyos esetekben fennáll az a helyzet, hogy teljesen ellentmondanak a kialakult gyakorlatnak. .
Az állam gazdasági fejlődésének érdekei megkívánják az ingatlanjogok és az azzal folytatott ügyletek állami nyilvántartási rendszerének lényegével és tartalmával kapcsolatos problémák mélyebb és átfogóbb tanulmányozását, megoldva az állam fogalmának meghatározásának fontos problémáját. regisztráció, a vizsgált kapcsolatok alanyai jogállásának meghatározása, az állami nyilvántartásba vétel alapjaival kapcsolatos problémák megoldása, a jognyilvántartási rendszer és az ügyletek nyilvántartási rendszere összefüggéseinek és elhatárolásának kérdései, valamint számos probléma megoldása az egyes ingatlantárgyakra vonatkozó jogok és ügyletek nyilvántartásával kapcsolatos.
A fenti körülmények, amelyek lehetővé teszik az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vétele és az azzal kapcsolatos ügyletek rendszerének problémáinak relevanciáját, előre meghatározták a szerző e kutatási témát.
A tanulmány célja az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vétele és az azzal kapcsolatos ügyletek jogi problémáinak tanulmányozása, az orosz és külföldi tapasztalatok általánosítása a regisztrációs rendszer jogi szabályozásában, a nyilvántartási hatóságok meglévő gyakorlatának összehasonlítása. a hatályos jogi normákkal, és ennek alapján javaslatokat dolgozzon ki a jogszabályok javítására.
E célnak megfelelően a következő feladatokat tűzték ki: - az állami nyilvántartásba vételre vonatkozó hatályos jogszabályok normái tartalmának jellemzőinek tanulmányozása;
Meghatározza a bejegyzés hatályát szabályozó hatályos jogszabályokban használt alapfogalmak tartalmát;
Mutassa be a fejlesztés főbb területeit szabályozási keret a regisztrációs rendszer szabályozása;
Fontolja meg a jogok bejegyzése és az ingatlanügyletek közötti kapcsolat kérdéseit, valamint a tranzakciók és az egyes ingatlantárgyakra vonatkozó jogok bejegyzése során felmerülő problémákat.
A vizsgálat tárgya a hazai és külföldi jogszabályok azon normái, amelyek meghatározzák az állami nyilvántartásba vétel szférájának jogi szabályozását, az e normák végrehajtásához kapcsolódó rendészeti tevékenységet; valamint a főbb tudományos és elméleti koncepciók a vizsgált téma problémáiról.
A tanulmány tárgya a közkapcsolatok az ingatlanhoz fűződő jogok és az azzal kapcsolatos ügyletek állami nyilvántartásba vétele, a jogtudomány képviselőinek álláspontja a vizsgált területen, az ingatlanjogok és az ingatlanügyletek állami nyilvántartásba vételi eljárását lefolytató intézmények gyakorlati tevékenysége, a bírói gyakorlat jellemzői ezen a területen.
E munka módszertani alapja a jogi jelenségek és folyamatok vizsgálatának dialektikus megközelítése volt, amely lehetővé teszi, hogy ezeket a folyamatokat és jelenségeket fejlődésükben, kölcsönhatásukban és egymásnak ellentmondásban is meglássuk.
A tanulmány az elméleti anyagok kritikai elemzésén alapul, és a bűnüldözési folyamat logikájának van alávetve.
A disszertáció általános tudományos, speciális megismerési módszereket alkalmaz - konkrét-történeti, rendszerszintű, szerkezeti-funkcionális, összehasonlító-jogi, normatív-logikai, komplex, az általánostól a konkrétig, az absztrakttól a konkrétig való felemelkedés módszerét.
A kutatás elméleti és empirikus alapját orosz és külföldi tudósok államtörténeti, állam- és jogelméleti, jogfilozófiai, alkotmányos, polgári, polgári eljárásjogi, közigazgatási és nemzetközi jogtudományi munkái képezik.
A disszertáció elkészítése során hazai tudósok tudományos munkáit tanulmányozták, mint például: E. Bogdanova, M.I. Braginsky, B. Gongalo, V.B. Isakova, V.P. Kamyshansky, O.A. Krasavchikova, I.A. Pokrovszkij, N.A. Syrodoeva, G.F. Shershenevich és mások, valamint külföldi szerzők: A. Clark, A. Howard, D. Friedrichs, F. Baur, A. Goodman, JI. Baker és mások.
A disszertáció tudományos újszerűsége abban nyilvánul meg, hogy ez a munka az egyik első átfogó tanulmány az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vétele és az azzal kapcsolatos ügyletek kérdéskörében. Benne:
A főbb jellemzők, amelyek összefoglalják az orosz és külföldi rendszerekállami regisztráció;
Javasoljuk a címdokumentum új meghatározását.
Elemezzük a vállalkozás, mint ingatlanegyüttes jogainak állami bejegyzésére vonatkozó törvényi normák és a kialakult gyakorlat közötti ellentmondás problémáját;
Ez az első alkalom, hogy a regisztrációs jogok problémája föld különféle felhasználásra szánt (fejlesztésre, bérbeadásra, jogosulatlan ingatlanépítésre stb.)
Az értekezés kutatásának tudományos újszerűségét tükröző rendelkezéseket védésre bocsátják. 1. Az állami regisztrációt úgy kell tekinteni, mint jogintézmény, és a PR-t szabályozó jogi normák összessége az elismerés és megerősítés tekintetében kifejezetten felhatalmazott szervek az ingatlanokhoz fűződő jogok állapotai és e jogok cseréje; jogi aktus, amely közigazgatási - jogi döntést; a nyilvántartó hatóságok bűnüldöző tevékenysége, valamint e tevékenység eredménye.
2. Az anyakönyvezésről szóló törvénynek a Ptk.-val való összhangba hozatala érdekében célszerűnek tűnik az Art. (1) bekezdésének pontosítása. Az Orosz Föderáció nyilvántartásba vételéről szóló törvény 12. cikke az állami nyilvántartásba vételhez kötött jogok és ügyletek meghatározása tekintetében.
3. Az Áht. egységes értelmezése és alkalmazása érdekében. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 131. cikke és az Art. 4. §-a alapján kívánatos pontosabban meghatározni azokban az állami nyilvántartásba vételhez kötött jogok és korlátozások (terhek) fajtáit.
4. Helyénvalónak tűnik az 1. cikk 1. részében meghatározni. 130 egyértelmű kritérium, amely alapján az ingatlan ingatlannak minősíthető. Törlés a par. 2 p. 1 art. 130. §-a szerinti légi besorolás jelzése és tengeri hajók belvízi hajózás, űrobjektumok. A jelen cikk (2) bekezdésében hivatkozzon rájuk olyan ingó dolgokra, amelyekhez való jog kötelező bejegyzése esetén speciális szövetségi törvényben meghatározott esetekben.
5. A művészet szabályainak egységes értelmezése és alkalmazása érdekében. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 164. §-a és a regisztrációs törvény normái alapján pontosabban meg kell nevezni az állami nyilvántartásba vételre kötelezett földterületekkel folytatott tranzakciók típusait;
6. A tárgyi besorolást célszerű kiegészíteni az Art. 130. §-a szerinti ingatlanegyüttesek, mint önálló csoport;
7. A lakáscélú és nem lakás céljára szolgáló helyiségek jelzálogjogának egységes nyilvántartási eljárásának bevezetése és jogszabályalkotása;
8. Az egy ingatlantárgy megosztása eredményeként létrejött ingatlantárgyak tulajdonjogának bejegyzési problémáinak megoldása érdekében célszerű mind a regisztrációs törvény normáiban, mind az 1. sz. Polgári törvénykönyv az objektum megosztásának kérdése, különösen meg kell határozni az objektum minősítését, más szóval azt a jogot, hogy milyen típusú ingatlantárgyhoz tartozik állami nyilvántartásba vétel;
9. Jogalkotási szinten szükséges meghatározni az épületek, építmények, nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérleti szerződéseinek fogalmi apparátusát. Rögzítse az „épületek és építmények”, valamint a „nem lakás céljára szolgáló helyiségek” fogalmát a Polgári Törvénykönyv normáiban;
10. Az állami bejegyzésről szóló törvény normáiban, valamint a Polgári Törvénykönyvben rögzíteni kell a nem lakáscélú helyiségek bérleti szerződéseinek állami nyilvántartásba vételét, mint önálló ingatlantárgyakat;
11. Tisztázni kell az Art. A jelzálogról szóló szövetségi törvény 5. cikke a befejezetlen ingatlanépítés jelzálogtárgya jogi státuszának meghatározása tekintetében.
Az értekezés kutatása további javaslatokat és következtetéseket is tartalmaz.
A disszertáció elméleti és gyakorlati jelentősége az, hogy alátámassza a szerző ajánlásait és javaslatait az ügyletek és az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vétele terén hatályos jogszabályok további javítására.
A disszertációban tárgyalt bírói gyakorlatból származó anyagok lehetővé teszik a vonatkozó rendelkezések alkalmazását mind a szabályalkotás során, mind gyakorlati alkalmazásában.
A szakdolgozat anyaga felhasználható az oktatási folyamatban a vonatkozó polgári ill közigazgatási jog, valamint az ingatlanokhoz fűződő jogok és ügyletek állami nyilvántartásba vételi eljárását lefolytató intézmények szakembereinek felkészítésében és továbbképzésében.
A kutatási eredmények jóváhagyása. A disszertáció kutatásának főbb eredményei a Polgári Eljárásjogi és Üzleti Jogi Tanszék tudományos zárókonferenciáin elhangzottak. jogi kar Samara Állami Egyetem 2001 és 2002, a II. regionális tudományos konferencia fiatal tudósok Valós problémák a magánjogi szabályozásról” a Szamarai Állami Egyetemen, a hallgatók, végzős hallgatók és fiatal tudósok nemzetközi tudományos konferenciája „A XXI. század fiatal tudománya” az Ivanovo Állami Egyetemen, „A kereskedelmi tevékenység jogi szabályozásának problémái” nemzetközi tudományos és gyakorlati konferencia Szamarában. Állami Gazdasági Akadémia.
A munka szerkezetét a tanulmány jellegének és sajátosságainak figyelembevételével határozzuk meg. A disszertáció egy bevezetőből, két fejezetből, ezen belül öt bekezdésből áll, egy következtetésből, a felhasznált jogi aktusok felsorolásából, hivatalos dokumentumokat, bírói gyakorlat és szakirodalom.
Hasonló tézisek polgári jog szak; üzleti jog; családi törvény; nemzetközi magánjog”, 12.00.03 VAK kód
A jogok, a jogok terheinek és ügyleteinek állami nyilvántartása az ingatlanok polgári forgalomban 2011, jogászjelölt Schwabauer, Anna Viktorovna
Az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételének polgári jogi vonatkozásai és az azzal kapcsolatos ügyletek: A nem lakáscélú helyiségekre vonatkozó bérleti szerződések példája az Észak-Oszétia-Alania Köztársaságban 2005, a jogtudomány kandidátusa Tokaeva, Albina Sultanovna
Az ingatlanjogok és az azzal kapcsolatos ügyletek állami nyilvántartásba vételének jogalkotási támogatása 2004, a jogtudomány kandidátusa Dzuceva, Marianna Ramazanovna
Befejezetlen építési objektum jogi szabályozása: elmélet és gyakorlat 2009, a jogtudomány kandidátusa Shalaginov, Konstantin Konstantinovich
Újonnan létrejövő ingatlantárgyak ingatlanjogának megszerzése: jogi szabályozás és állami nyilvántartásba vétel 2009, a jogi tudományok kandidátusa Kindeeva, Elena Agzamovna
Szakdolgozat következtetése a „Polgári jog; üzleti jog; családi törvény; nemzetközi magánjog”, Emelyanova, Jekaterina Anatoljevna
Ezek a következtetések, amelyek végrehajtása vezethet jelentős negatív következményei az ingatlanforgalmat illetően (lényegében szinte minden nem lakáscélú helyiség bérleti szerződése megkérdőjeleződik), a szerző egyetlen azon következtetésén alapulnak, hogy „az „épület” fogalma valamivel tágabb, és szemantikai jelentését tekintve teljesen lefedi a a „nem lakáscélú helyiségek” fogalma.
A kiadók hívei nem lakás céljára szolgáló helyiségek az épület (építmény) bérbeadásának szabályait kell alkalmazni, álláspontjuk bizonyítására csak logikus érvelés adható meg, hogy a nem lakás céljára szolgáló helyiség az épület része, ezért nem célszerű szigorúbb szabályokat alkalmazni az épületre. része a tárgynak, mint magának a tárgynak.
Így a nem lakáscélú helyiségek bérleti szerződése a szerződés időtartamától függetlenül állami nyilvántartásba vételhez kötött, az épület bérleti szerződés - csak akkor, ha a szerződés egy éves vagy annál hosszabb időtartamra jön létre, a vállalkozási bérleti szerződés - attól függetlenül is. futamidőre, társasház bérbeadása pedig gyakorlatilag lehetetlen.
A nem lakás céljára szolgáló helyiségek jogi státusza és az épület (építmény) jogi státusza közötti különbség azonosításához szükséges egy ilyen kérdést a nem lakás céljára szolgáló helyiségek és épületek (építmények) szemantikai jelentése szempontjából mérlegelni. , valamint a tárgyak jogi természetére tekintettel.
Néhány ingatlan objektum jellemzőit már korábban figyelembe vettük. Az olyan tárgyakat, mint a nem lakás céljára szolgáló helyiségek és épületek (építmények) még nem tanulmányoztam ebben a munkában, nem véletlenül, mivel célszerű lenne ennek a kérdésnek a keretein belül elvégezni.
Az „épület” kifejezés jogi definíciója megtalálható Össz-orosz osztályozók befektetett eszközök, amelyet az Orosz Föderáció Állami Szabványának 1994. december 26-i 359. számú rendelete hagy jóvá, amely szerint a nem lakóépületek - "építészeti és építési tárgyakat képviselnek, amelyek célja a feltételek megteremtése (védelem). légköri hatásoktól stb.) a munkaerő, a lakossági szociális - kulturális szolgáltatások és a tárolás anyagi javak. Az épületek fő szerkezeti elemei a falak és a tető.
A helyiségek jogi meghatározását az Orosz Föderáció 1996. június 15-i 72-FZ „A lakástulajdonosok egyesületeiről” szóló szövetségi törvényének 1. cikke határozza meg, amely szerint „A helyiség egy ingatlankomplexum egysége (része). lakóépület, lakóépülethez kapcsolódó egyéb ingatlan) természetben kiosztott, önálló lakás-, nem lakáscélú és egyéb célra szánt, állampolgárok vagy jogi személyek, valamint az Orosz Föderáció, az Orosz Föderációt alkotó jogalanyok tulajdonában Föderáció és önkormányzatok» Természetesen a „A lakástulajdonosok egyesületeiről” szóló szövetségi törvény meghatározza a lakóépületen belüli helyiséget, ami viszont nem akadályozza a lakóépületben nem lakás céljára szolgáló helyiségek és a nem lakáscélú helyiségek státuszának kiegyenlítését a lakóépületben. -lakóház.
A fenti definíciók elemzése után megállapítható, hogy jelenleg a jogszabály meghatározza az épület és a nem lakás céljára szolgáló ingatlanok közötti különbséget.
Különböző jogi státusz A "nem lakáscélú helyiségek" és az "épület" objektumokat az 1997. július 21-i 122-FZ szövetségi törvény "Az ingatlanjogok állami nyilvántartásáról és az azzal folytatott tranzakciókról" 1. cikke is megállapítja, amely szerint: "ingatlan (ingatlan), a jelen szövetségi törvény értelmében állami nyilvántartásba vétel alá eső jogok - telkek, föld alatti telkek, elszigetelt víztestekés minden olyan tárgy, amely a földhöz oly módon kapcsolódik, hogy rendeltetésének aránytalan károsodása nélkül nem lehetséges, ideértve az épületeket, építményeket és nem lakás céljára szolgáló helyiségeket, erdőket és évelő fásításokat, társasházakat, vállalkozásokat, mint ingatlanegyütteseket.
Megjegyzendő jogi rezsimépületek (építmények) eltérnek a nem lakás céljára szolgáló helyiségek jogi természetétől, mivel az előbbiek csak akkor minősülnek ingatlannak, ha a telekkel elválaszthatatlan kapcsolat áll fenn, az utóbbiak pedig az ilyen kapcsolattól függetlenül.
Tehát a hatályos jogszabályok normái alapján célszerűnek tűnik azt a következtetést levonni, hogy a nem lakáscélú helyiségek bérleti szerződése, amely ingatlan bérleti szerződés, és nem épület vagy építmény bérleti szerződése, állami regisztrációhoz kötött. , függetlenül attól, hogy az ilyen megállapodást milyen időtartamra kötötték. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 433. cikkével összhangban: "Az állami nyilvántartásba vétel tárgyát képező szerződés a bejegyzés pillanatától megkötöttnek minősül, hacsak törvény másként nem rendelkezik." Mivel a nem lakáscélú helyiségekre vonatkozó bérleti szerződés állami nyilvántartásba vételhez kötött, az ilyen megállapodás csak a regisztráció pillanatától tekinthető megkötöttnek. Következésképpen a bérbeadó csak a bérleti szerződés állami bejegyzésének pillanatától köteles az ingatlant ideiglenes birtoklás és használat vagy ideiglenes használat díja ellenében a bérlőnek átadni.
A bírói gyakorlat azt mutatja, hogy az ilyen viták elbírálásakor a bíróságok abból a tényből indultak ki, hogy a nem lakáscélú helyiségekre vonatkozó bérleti szerződés állami nyilvántartásba vételhez tartozik, függetlenül annak megkötésének időtartamától az Art. (2) bekezdése alapján. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 609. §-a, és állami regisztráció hiányában figyelembe kell venni a nem lakáscélú helyiségek bérleti szerződését. érvénytelen tranzakció(1) bekezdése alapján. 165 GK. RF. Ha a szerzõdõ felek egyike kikerüli az állami nyilvántartásba vételét, akkor a másik felet az Art. (3) bekezdése alapján megilleti a jog. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 165. §-a alapján keresetet kell benyújtani a szerződés bejegyzési kötelezettsége miatt.
Az Art. (3) bekezdésével összhangban. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 165. §-a szerint, ha az állami nyilvántartásba vételt igénylő ügyletet a megfelelő formában hajtják végre, de az egyik fél kijátssza a bejegyzést, a bíróságnak jogában áll a másik fél kérelmére határozatot hozni. az ügylet bejegyzéséről. E norma szó szerinti tartalmából nem következik, hogy csak olyan esetekben alkalmazzák, amikor állami bejegyzés hiányában az ügylet érvénytelennek minősül.
A Polgári Törvénykönyv nem ír elő külön rendelkezéseket az állami nyilvántartásba vétel hiányában meg nem kötött ügyletekre. Így megállapíthatjuk, hogy a Ptk. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 165. cikke általános jellegű, és az ügylet állami nyilvántartásba vételében érdekelt félnek jogában áll keresetet benyújtani a bírósághoz annak bejegyzése iránt, még akkor is, ha a törvénynek megfelelően az ügylet regisztráció hiányában nem tekinthető megkötöttnek.
Így a nem lakáscélú helyiségek bérbeadásával kapcsolatos kérdések köre meglehetősen széles, és még nem merült ki teljesen. A sok vélemény, az elmélet és a gyakorlat közötti gyakori ellentmondás e kérdéskörben felveti a hatályos jogszabályok felülvizsgálatának, javításának szükségességét, valamint az állami nyilvántartási rendszer helyzetének alapos megértését a felmerülő ellentmondások miatt.
Jelenleg a jogi személyek és a polgárok közötti kapcsolatokban széles körben elterjedt a lakásépítésben való megosztott részvételről szóló megállapodás (megosztott építési megállapodás).
Számos régióban ajánlott, egyes régiókban pedig kötelező regisztrálni ezeket a szerződéseket. Megjegyzendő, hogy ennek a gyakorlatnak nincs jogi indoka. Maga a polgári jog az Orosz Föderáció kizárólagos joghatósága alá tartozik, ezért az egyes alanyok nem jogosultak elfogadni. előírások, amelyek szabályozzák civil kapcsolatok(főleg e követelmény megszegésének polgári jogi következményei merülnek fel).
A Polgári Törvénykönyv normáiban, amint azt korábban jeleztük, nincs általános szabály az ingatlanra vonatkozó szerződések bejegyzésére vonatkozóan (ellentétben a jog bejegyzésével), és ennek megfelelően ezek a normák nem rögzítik az ingatlanra vonatkozó szerződés bejegyzési kötelezettségét. közös építkezés.
A jogirodalomban van egy olyan vélemény, amely szerint egy ilyen megállapodás nem köthető állami bejegyzéshez, mivel egyáltalán nem ingatlanügyletről van szó. Ezekre a megállapodásokra nem magára az ingatlanra (például lakásra), hanem a közös erőfeszítésekre és Pénz létrehozni a jövőben. Ilyen ingatlanszerződés megkötésének időpontjában pedig még nem létezik, ezért az ügylet nem jegyezhető be. De a szerződés teljesítése (az építkezés befejezése, a ház üzembe helyezése, a beruházó általi lakáskifizetés és a lakás átruházása neki) lehetővé teszi a beruházó lakástulajdonának bejegyzését.1
E tanulmány keretein belül a jelzálogszerződés állami bejegyzése során felmerülő problémákra is figyelmet kell fordítani.
A jelzáloghitel állami nyilvántartásba vétele számos összetett és vitás kérdéseket, amelyek többsége a hatályos jogszabályok normáinak ellentmondásából, esetenként a kialakult gyakorlattal való összeegyeztethetetlenségéből adódik.
Egészen a közelmúltig a gyakorlatban egyetlen eljárás volt a lakó- és nem lakáscélú helyiségek jelzálogjogának állami nyilvántartásba vételére. A törvény vagy megállapodás alapján keletkezett lakás jelzálogjog bejegyzésének rendjéről, valamint a jelzálogjog átruházásával összefüggő jelzálogjog-változás bejegyzésének rendjéről szóló utasítás elfogadását követően. 2000.10.16-án kelt kölcsönök (2003.02.07-től módosítottak és kiegészítve) jelentősen bővült az állami bejegyzésre elfogadott dokumentumok listája2. Az Utasítás rendelkezései azonban csak az állandó lakhatásra szánt lakóhelyiségek jelzálogjogára vonatkoznak: egyedi lakóépületek, lakások, lakóépületrészek, lakásrészek.
Felmerül tehát a kérdés a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bejegyzésénél, mert. az egységes állami jognyilvántartás egységes vezetésére
1 Ingatlanügyletek - közjegyző nélküli regisztráció: állami nyilvántartásba vétel, iratminták. -2. kiadás, rev. - M.: Yurayt - M, 2001. S. 32.
2 Az Orosz Föderáció Igazságügyi Minisztériumának 289. számú végzése, az Orosz Föderáció Építésügyi és Lakásügyi Állami Bizottsága, 235. sz. Kommunális Komplexum, Szövetségi Piaci Bizottság értékes papírokat 290. számú „A törvény vagy megállapodás alapján keletkezett lakás jelzálogjog bejegyzésének rendjéről, valamint a zálogjog átruházásával összefüggő jelzálogjog-változás bejegyzésének rendjéről szóló utasítás jóváhagyásáról 290. sz. jelzáloghitel követelés” 2000. 10. 16-án kelt, egységes nyilvántartási eljárás bevezetése szükséges mind a lakás, mind a nem lakás céljára.
6. bekezdésének megfelelően. Az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételéről és az azzal kapcsolatos ügyletekről szóló szövetségi törvény 12. cikke értelmében az egységes állami jognyilvántartás a következőkből áll: külön szakaszok, amely az egyes ingatlanobjektumokról rekordokat tartalmaz. A szakasz az ingatlantárgyra vonatkozó jogok regisztrációjának kezdetén nyílik meg, és az objektum kataszteri vagy feltételes számával azonosítható.
A lakóhelyiség jelzálogjog-bejegyzésének rendjéről szóló utasítás azonban egészen más gyakorlatot határoz meg. Az utasítás 13. pontja kimondja, hogy az USRR-be egyidejűleg bejegyzés történik mind a jelzálogszerződésről, mind a zálogjog megterheléséről (ha a szerződés megkötésének időpontja egybeesik a főkötelezettség keletkezésének időpontjával). Ebben az esetben a regisztrációs számnak egynek kell lennie. Az ügyletbejegyzés a III-4. Ennek megfelelően kiderül, hogy egy bejegyzés történik, annak ellenére, hogy több objektum van. Az Utasításban meghatározott III-2. alpontban a jelzálogjogokat azonos nyilvántartási számon tartják nyilván. Ha több jelzálogtárgy van jelzáloggal terhelve, akkor ennek megfelelően az USRR összes szakaszának III-2. Pedig jelenleg a gyakorlat azt mutatja, hogy célszerű lenne minden zálogtárgyra III-4-es ügyleti lapot indítani, illetve felmondás esetén két lap (III-4. és III-2. alpont) visszafizetését. a szerződés egyik tárgyán fennálló jelzálogjog, figyelembe véve azt a tényt, hogy ez egyáltalán nem mond ellent az ingatlanjogok állami nyilvántartásáról és az azzal folytatott ügyletekről szóló szövetségi törvénnyel és az egységes állami jognyilvántartás vezetésének szabályaival. .
Megállapítható tehát, hogy az utasítások bevezetése nagymértékben befolyásolta a regisztrációs folyamat jelenlegi gyakorlatát, és valójában áthúzta az egyesekhez való hozzárendelés elvét. regisztrációs akció egyéni szám. Ezen túlmenően, ha egy jelzálogszerződés alapján több tárgyat zálogba helyeznek, akkor a következő kérdés merül fel: a zálogjogosultnak minden tárgyra vonatkozóan egy jog bejegyzési igazolást kell-e kiállítani, vagy mindegyikre több igazolást? Hiszen ha követi az Útmutatót, és egy regisztrációs számon egy bejegyzést (III-4) és a jelzálogjogon több bejegyzést (Ш-2) tesz, akkor elegendő egy igazolás kiállítása, amelyben több tárgy szerepel. .
A gyakorlatban a zálogkötelezettek még nem találkoztak igazolási kérelemmel, és eddig is csak elméletileg merül fel ilyen kérdés, de ez megtörténhet, majd az állami nyilvántartásba vétel folyamatában is felmerülhetnek problémák.
Figyelembe véve a jelzáloghitelek állami nyilvántartásának néhány jellemzőjét, szeretném megjegyezni a következő pontot.
A jelzálogjog állami nyilvántartásba vétele ingatlanjog terheléseként (korlátozásaként) a következő, gyakorlatilag jelentős következménnyel jár. Az Art. I. bekezdése alapján A Jelzálogtörvény 43. §-a szerint, ha ugyanazon ingatlanon több, különböző kötelezettségek biztosítékaként rögzített jelzálogjog van, az egységes állami jognyilvántartás adatai alapján kell eldönteni, hogy a jelzálogjogok közül melyik a kezdeti és melyik az utólagos. jelzáloghitelek állami bejegyzésének napján. Ez az időpont az Art. (5) bekezdése szerint. A jelzálogjogról szóló törvény 20. cikke a jelzálogjog bejegyzésének napja az egységes állami jognyilvántartásban. Ebből következően annak ellenére, hogy a zálogjog keletkezése nem függ a jelzálogjognak a zálogjog tárgya tulajdonjogának (gazdasági gazdálkodásának) terheként (korlátozása) állami bejegyzésétől, a zálogjog kérdésének megoldása a jelzáloghitel kezdeti vagy későbbi jellege pontosan a bejegyzés időpontjától függ. Ennek oka elsősorban az alábbiak. A korábbi és a későbbi jelzáloghitelek egyértelmű megkülönböztetéséhez objektív, dokumentált kritérium szükséges, amely maximálisan biztosított az esetleges konfliktusok ellen. Ez a kritérium a jelzálog teherként történő állami bejegyzésének időpontja (korlátozás). A jelzálogszerződés állami bejegyzésének időpontja nem használható ilyen kritériumként, mert ha a főkötelezettség később keletkezik, mint a szerződés megkötésének időpontja, a jelzálogszerződés bejegyzése önmagában nem vezet jog keletkezéséhez. zálogjog és ennek megfelelően a jelzálog, mint korlátozás.
Különösen érdekes a befejezetlen épület jelzálog-szerződésének bejegyzése. Az Art. A jelzálogjogról szóló szövetségi törvény 5. cikke előírja az Orosz Föderáció jogszabályai által megállapított eljárásnak megfelelően építésre kijelölt telken épülő, befejezetlen építésű ingatlanok zálogjogát, beleértve az épületeket és építményeket. Az objektum ebben az esetben egy folyamatban lévő építés tárgya lesz, és ez az objektum fog szerepelni az Egységes Állami Nyilvántartásban. Idővel az építkezés befejeződik, az objektum ennek megfelelően teljesen más tulajdonságokat vesz fel, és épületnek vagy építménynek minősül, ami némi nehézséget okoz a további azonosításban. És így felmerül a kérdés: mit tekintsünk jelzálogtárgynak, ha az állami nyilvántartásba vétel már megtörtént, és az objektum adatai már bekerültek az Egységes Állami Nyilvántartásba, amely pontosan meghatározza az építkezés tárgyát. előrehalad? Ez a kérdés a gyakorlatban sokakat felvet vitatott kérdések megbeszéléseket, és így elgondolkodtat a megfelelő változtatásokon, mind a hatályos jogszabályok normáiban, mind az állami nyilvántartásba vétel folyamatában.
Következtetés.
Jogi esetek Az ingatlanjogok és az azzal kapcsolatos ügyletek állami nyilvántartási rendszerei különösen összetettek és sokrétűek. E problémák összetettsége számos tényezőnek köszönhető.
Először is, magát az állami regisztrációt nem lehet csak egy spektrumban figyelembe venni, mivel ez az intézmény számos jelentést és fogalmat tartalmaz, amelyek legrészletesebb tanulmányozása lehetővé teszi jellemzőinek megértését és értékelését.
A nehézség abban rejlik, hogy a törvény által az állami nyilvántartásba vétel lebonyolítására kötelezett szervek még mindig messze vannak a tökéletességtől, és tevékenységük gyakran ellentétes a hatályos jogszabályok normáival, illetve a jogaikat nyilvántartásba vevő jogalanyokkal. Az ingatlanobjektumok nincsenek teljesen tisztában a regisztráció komolyságával és szükségességével, szkeptikusan az állam bürokratikus eljárásaként határozzák meg.
Ezeket a problémákat az is okozza, hogy az ingatlan kérdései, tartalma, besorolásának alapjául szolgáló kritériumok meglehetősen ellentmondásosak és megkívánják. speciális figyelem törvényhozó.
Az ingatlanra jellemző az ingatlanok változatossága, valamint jelentős érték. Az orosz jogszabályok és pozíciók instabilitása közepette működik és kering állami struktúrák, gyökeresen megváltozott tulajdonviszonyok, valótlanság sok esetben a közvetlen állami beavatkozás a szakmai struktúrák tevékenységébe az ingatlanpiacon. Ilyen helyzetben az ingatlanokkal kapcsolatos kapcsolatrendszer rekonstrukciója annak egységes koncepcionális konstrukciósá tétele érdekében maguknak a polgári jogviszonyok résztvevőinek is jelentős problémát jelent, és ennek megfelelően e probléma megoldása megköveteli. bizonyos megközelítések kialakítása az állam részéről.
V modern világ a hosszú ideje passzív állami tulajdoni tárgyként létező ingatlan a jólét szintjét jelentősen befolyásoló döntő tényezővé válik magánszemélyekés az orosz gyártók hatékonyságáról. Ráadásul a javulás miatt jogszabályi keret, különösen az új Polgári Törvénykönyv és az „Az ingatlanjogok állami nyilvántartásáról és az azzal kötött ügyletekről” szóló szövetségi törvény elfogadása miatt új jellegzetességeket szerez, és a társadalom gazdasági fejlődésének közvetlen tényezőjévé válik, amely magában foglalja a a polgári forgalomban lévő ingatlanok jelentős része, ami jelenleg igen fontos.
Az ingatlan-nyilvántartási törvény alapvető fordulóponttá válik az ingatlanhoz fűződő jogok és az azzal kapcsolatos ügyletek nyilvántartási rendszerében. Létrehozza az állami nyilvántartásba vétel alapelvei rendszerét, meghatározza a nyilvántartásba vételi eljárást lebonyolító szervek jogállását és tevékenységi körét, szabályozza a nyilvántartásba vételi eljárás lefolytatásának rendjét, de ami a legfontosabb, a Törvény tartalmazza azt az elképzelést, hogy nemcsak a jogok, hanem a nyilvántartásba vételi eljárást is. hanem az ingatlannal történő tranzakciók is állami regisztrációhoz kötöttek.
Az állami nyilvántartásba vételről szóló törvény elfogadása azonban nem oldotta meg az ingatlanjogok bejegyzésével és az azzal kapcsolatos ügyletekkel kapcsolatos összes problémát. Tehát ezt figyelembe kell venni ezt a törvényt olyan környezetbe került, ahol egy bizonyos regisztrációs rendszer már kialakult és gyökeret vert. És a mai napig számos vita és nézeteltérés van az ügyletek és jogok állami nyilvántartását végző, valamint a tárgyak műszaki leltárát végző szervek között.
Érdemes azt is hangsúlyozni, hogy a jelenlegi, az ingatlanforgalmat szabályozó szabályozások gyakran ellentmondanak egymásnak, és számos hiányosságot is tartalmaznak. Például nincs egyértelmű jogi szabályozás az egyik legfontosabb ingatlantárgy - a föld - vonatkozásában, ami a gyakorlatban számos problémához vezet. A folyamatban lévő építési tárgyak jogának átruházásával kapcsolatos kérdések továbbra is megoldatlanok, a tárgy megosztásának kérdését a jogalkotó nem szabályozza.
Ez a helyzet a jelenlegi helyzet komolyabb megértésére készteti a jogalkotót, és új ésszerű fejlesztéseket igényel az ingatlanszektort szabályozó szabályozási keretben, ami nemcsak az orosz, hanem a Tengerentúli élmény. A szabályozási keret viszont köteles biztosítani és racionalizálni az ingatlanjogok bejegyzési eljárását, a polgári jogviszonyok alanyainak tevékenységét, tekintet nélkül azok típusára, tevékenységük irányára, valamint az ingatlanügyletek típusaira. hogy készítenek.
A jogszabályi keret tökéletlensége ahhoz is vezet, hogy nincs kellőképpen szabad ingatlanforgalom, ami a piacokon létezik. külföldi országok. Ezenkívül ez a bürokratikus adminisztratív akadályok erősödéséhez vezet, amelyek megzavarják az ingatlanjogok és az azzal kapcsolatos ügyletek állami nyilvántartásának teljes rendszerének normális működését, a képzett személyzet hiányához, valamint nehézségekhez vezet a dokumentum kezelés. Növekszik a jogviták száma a jog bejegyzése és az ingatlanügyletek területén, ami aláássa a bíróságok amúgy is mozgalmas tevékenységét. A fogyasztó és az ingatlanpiac szakmai szereplője közötti szerződéskötés során a jogegyenlőség nem biztosított kellőképpen, nincs országos politika az ingatlanforgalmi tevékenység jogi feltételeinek kialakítására. Sajnos nagyon gyenge az ellenőrzés és a felügyelet az ingatlanforgalom szakmai szereplőinek tevékenysége felett, ami nagymértékben megnehezíti az ingatlanpiac civilitásáról és biztonságáról alkotott elképzelést az állampolgárok és a jogi személyek körében.
A jogszabályi keretek javítása tehát magában foglalja a fenti okok kiküszöbölését, amelyek hátráltatják az ingatlanokkal kapcsolatos jogok és ügyletek normális jogi szabályozásának kialakítását és az ingatlanpiac egészének fejlődését.
Az állam részéről célszerű lenne egy sor intézkedéscsomag végrehajtására koncentrálni:
1) Tovább kell fejleszteni azt a jogszabályi keretet, amely szabályozza az ingatlanügyletek és jogok nyilvántartásának rendszerét. Összpontosítson az egyes ingatlantárgyakra, például telkekre, folyamatban lévő építkezésekre stb. vonatkozó jogok és ügyletek állami bejegyzése terén felmerülő problémákra;
2) A regisztrációs hatóságok gyakorlati tevékenysége feletti ellenőrzés egyszerűsítése számos olyan eljárás végrehajtása érdekében, amelyek hozzájárulnak a gyakorlat és a hatályos jogszabályok normái közötti ellentmondások kiküszöböléséhez;
3) Tegye meg a megfelelő intézkedéseket az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételét és az azzal kapcsolatos ügyleteket végző intézmények alkalmazottainak készségeinek fejlesztésére, amely magában foglalja az ingatlanok létrehozását. bizonyos feltételek, hozzájárulva a dolgozók szakmai színvonalának javításához;
4) A jelzáloghitelezés egyértelmű programjának kidolgozása ingatlanfejlesztés vagy ingatlanvásárlás finanszírozásának eszközeként; megteremteni az új ingatlanok építésének finanszírozásához szükséges feltételeket;
5) Intézkedések végrehajtása a Szövetség, a Szövetség alanyai és az önkormányzatok tulajdonjogának egyszerűsítésére a Szövetség alanyai területén található ingatlanokhoz, teljes körű könyvelés és nyilvántartás elvégzése.
Az értekezés kutatásához szükséges irodalomjegyzék a jogtudományok kandidátusa Emelyanova, Jekaterina Anatoljevna, 2004
1. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve (első, második rész), 1994. november 30-i 51. sz. FZ (az Orosz Föderáció Szövetségi Közgyűlésének Állami Dumája 1994. október 21-én fogadta el)
2. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve (harmadik rész) 2001. november 26-án, 146-FZ (az Orosz Föderáció Állami Dumája által 2001. november 1-jén elfogadott)
3. A Szovjetunió törvénye "A Szovjetunióban lévő tulajdonról" // A Szovjetunió Legfelsőbb Tanácsának Értesítője, 1990, 11. sz.
4. Az RSFSR törvénye "A lakásállomány privatizációjáról"// Az RSFSR RD kongresszusának és az RSFSR Legfelsőbb Tanácsának közlönye, 1991, 28. sz.
5. Földkód az Orosz Föderáció 2001. október 25-i 136 FZ sz. rendelete (az Orosz Föderáció Állami Dumája által 2001. szeptember 28-án elfogadott)
6. Az Orosz Föderáció Családi Törvénykönyve, 1995. december 29., 223-F3 (az Orosz Föderáció Állami Dumája által 1995. december 8-án elfogadott)
7. Az Orosz Föderáció szövetségi törvénye „Az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételéről és az azzal folytatott tranzakciókról” 122-FZ, 1997. július 21. (az Orosz Föderáció Szövetségi Gyűlésének Állami Dumája által június 17-én elfogadott, 1997)
8. Az Orosz Föderáció 2001.03.05-i szövetségi törvénye „Az ingatlanhoz fűződő jogok és az azzal folytatott ügyletek állami nyilvántartásba vételéről szóló szövetségi törvény 24. cikkének módosításairól és kiegészítéseiről”
9. Az Orosz Föderáció 2001. április 12-i szövetségi törvénye „Az ingatlanhoz fűződő jogok és az azzal lebonyolított ügyletek állami nyilvántartásáról szóló szövetségi törvény 7. és 8. cikkének módosításairól és kiegészítéseiről”
10. Az Orosz Föderáció 2003. június 9-i 69-FZ sz.
11. Az Orosz Föderáció szövetségi törvénye "A jelzálogról (ingatlan zálogjog)", 1998. július 16-án kelt 102-FZ (az RF Állami Duma 2001. szeptember 28-án fogadta el)
12. Az Orosz Föderáció szövetségi törvénye "A lakástulajdonosok szövetségeiről" 1996. június 15-én (az Orosz Föderáció Állami Dumája által 1996. május 24-én elfogadott)
13. „A paraszti (mezőgazdasági) gazdaságról” szóló 2003. június 11-i 74-FZ szövetségi törvény (az Orosz Föderáció Állami Dumája által 2003. május 23-án elfogadott)
14. Az Orosz Föderáció elnökének 1993. december 24-i 2284. sz. állami programállami és önkormányzati vállalatok privatizációja az Orosz Föderációban. // Az Orosz Föderáció elnökének és kormányának jogi aktusainak gyűjteménye 1. sz., 1994.01.03.
15. Az Orosz Föderáció kormányának 1177. sz., 1996.10.07-i rendelete "Az Orosz Föderáció igazságszolgáltatási szerveinek és intézményeinek reformja koncepciójának jóváhagyásáról"
16. Az Orosz Föderáció kormányának 1997. november 1-i, 1378. sz. rendelete „Az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételéről és az azzal folytatott ügyletekről szóló szövetségi törvény végrehajtására vonatkozó intézkedésekről”
17. Az Orosz Föderáció kormányának rendelete „Az alapításról maximális méret az ingatlanhoz fűződő jogok és az azokkal folytatott ügyletek állami nyilvántartásba vételének, valamint a bejegyzett jogokra vonatkozó tájékoztatási díjak” 1998. február 26-án kelt 248. sz.
18. Az Orosz Föderáció kormányának 1998. február 18-án kelt, 219. sz. rendelete „Az ingatlanjogok és az azzal folytatott ügyletek egységes állami nyilvántartása vezetésére vonatkozó szabályok jóváhagyásáról”.
19. Az ingatlanjogok és a vele folytatott ügyletek egységes állami nyilvántartásának vezetésének szabályai. Az Orosz Föderáció kormányának 1999. december 23-i 1429. számú rendeletével módosított formában.
20. Az Orosz Föderáció kormányának 2000. augusztus 31-i 648. sz. rendelete "A szövetségi tulajdonban lévő ingatlanjogok állami bejegyzésének kérdései"
21. Az Orosz Föderáció kormányának „A jóváhagyásról szóló rendelete szövetségi program az ingatlanjogok állami nyilvántartási rendszerének és az azzal kapcsolatos ügyleteknek a fokozatos kialakítása” 2001.04.09. 273. sz.
22. Az Orosz Föderáció kormányának 1998. március 6-án kelt, 288. sz. rendelete „Az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételére és az azzal folytatott ügyletekre vonatkozó igazságszolgáltatás létrehozására vonatkozó mintaszabályzat jóváhagyásáról”.
23. Az Orosz Föderáció kormányának „Az Orosz Föderáció kormányának 1998. február 26-i 248. számú rendeletének módosításairól és kiegészítéseiről” szóló, 2002. július 16-i 529. sz.
24. Az Orosz Föderáció kormányának rendelete „Az Orosz Föderáció kormányának február 26-i rendeletének módosításairól és kiegészítéseiről. 1998. évi 248. sz.” 2003. október 13-án kelt 620. sz.
25. Az Orosz Föderáció kormányának rendelete „Az állami tulajdonú, ill. önkormányzati tulajdon telkek vagy az ilyen telkekre vonatkozó bérleti szerződés megkötésének joga” 2002. november 11-én kelt 808. sz.
26. Az Orosz Föderáció Igazságügyi Minisztériumának „Az adásvételi szerződések állami nyilvántartásba vételére és a lakóhelyiségek tulajdonjogának átruházására vonatkozó eljárásra vonatkozó utasítások jóváhagyásáról” szóló, 2001.08.06. 233. sz.
27. Az Orosz Föderáció Igazságügyi Minisztériumának rendelete „A jóváhagyásról iránymutatásokat az ingatlanhoz fűződő jogok és az azzal folytatott ügyletek állami nyilvántartásba vételének lefolytatásáról szóló eljárásról ”2002.07.01. 184. sz.
28. Az Orosz Föderáció Igazságügyi Minisztériumának 2003. március 25-i 70. számú rendelete "Az ingatlan közös tulajdonjogának állami bejegyzésére vonatkozó eljárásra vonatkozó iránymutatások jóváhagyásáról"
29. Az Orosz Föderáció Igazságügyi Minisztériumának 2003. szeptember 19-i rendelete „Az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételére és az azzal kapcsolatos ügyletekre vonatkozó igazolások kitöltésére és kiadására vonatkozó utasítások jóváhagyásáról, valamint a bejegyzett jogokra vonatkozó információkról” 226
30. Az Orosz Föderáció Igazságügyi Minisztériumának rendelete "Az Orosz Föderáció Igazságügyi Minisztériuma szabályozó jogi aktusainak módosításairól és kiegészítéseiről az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vétele és az azzal kapcsolatos ügyletek területén" 2003. november 19-én kelt 295. sz
31. Az Orosz Föderáció Földerőforrás- és Földgazdálkodási Bizottságának levele „Az államról földhivatal valamint a telkekre és a hozzájuk szorosan kapcsolódó ingatlanokra vonatkozó jogok bejegyzése” 3108.1994. 2-14/1316 sz.
32. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének 2812.1995. sz. 5325/95. sz. rendelete.
33. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Plénumának 1993. december 2-i 32. számú rendelete "Az állami és önkormányzati vállalkozások privatizációjára vonatkozó jogszabályok alkalmazásával kapcsolatos viták megoldásának gyakorlatának egyes kérdéseiről".
34. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága plénumának „A tulajdonjogok és egyéb tulajdonjogok védelmével kapcsolatos viták megoldásának gyakorlatának egyes kérdéseiről” szóló, 1998. február 25-i 8. sz.
35. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének tájékoztató levele „A nem lakáscélú helyiségek bérleti szerződéseinek állami nyilvántartásba vételéről” 2000. június 1-i 53. sz.
36. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának 1997. augusztus 21-én kelt, С5-7 / 03-5812081 sz. Speciális irodalom
37. Polgári jog: Tankönyv 2 kötetben / Felelős. szerk. E.A. Szuhanov. M.: BEK 1998, T. 1.-816 p.
38. Polgári jog / alatt. Szerk. Kalpina A.G., Maslyaeva A.I. M., 1997. Kommentár a szövetségi törvényhez "Az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételéről és az azzal folytatott ügyletekről". M.: NORMA-INFRA, 1999. - 734 p.
39. Polgári Jogi Tankönyv. / Szerk. T.I. Illarionova, B.M. Gongalo, V.A. Pletnyev. M. 1998. 1. rész 786 p.
40. Skvortsov O.Yu. Privatizációs törvény. Oktatóanyag. M.: CJSC "Business School "Intel-Sintez", 2000. - 256 p.
41. Sklovsky K.I. A tulajdon a polgári jogban. Oktatási és gyakorlati útmutató. M.: Delo, 1999. - 510 p.
42. Tolsztoj Yu.K. A tulajdonjogra vonatkozó általános rendelkezések. Polgári jog. Tankönyv. 1. rész. Második kiadás, átdolgozva és bővítve. Alatt. Szerk. A.P. Szergejeva, Yu.K. Tolsztoj. M.: "Teis". 1996.-426 p.
43. Tails V.M. A római jog rendszere: Tankönyv. M.: Szikra, 1996. 521 p.
44. Shershenevich G.F. Az orosz polgári jog tankönyve (1907-es kiadás alapján). M.: Szikra, 1998.-632 p.
45. Shershenevich G.F. Polgári jog tankönyve. M.: Spark, 1995. 556 p.
46. Amfiteatrov G.N. A lakóépülethez való jog és a lakóépületek használata. M., Spark, 1948. 266 p.
47. Yu báró A római polgári jog rendszere. Probléma. 2 Tulajdonjog. Valódi jogok. M., 1898. 327 p.
48. Braginsky M.I., Vitryansky V.V. Szerződési jog: általános rendelkezések. M.: Statútum, 1997.- 842 p.
49. Babkin S.A. Az ingatlanforgalom szervezésének fő kezdetei M., JSC "Center YURInfoR", 2001. - 371 p.
50. Burov Kr. e. Kommentár a szövetségi törvényhez "Az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételéről és az azzal folytatott ügyletekről". M.: NORMA-INFRA, 1999.-522 p.
51. Burov B.C., Gracsev I.D. stb. Kommentár a szövetségi törvényhez "Az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételéről és az azzal folytatott ügyletekről". M.: NORMA-INFRA, 2001. 640 p.
52. Varenicheva T. Ingatlan-nyilvántartás. M.: Szocizdat, 2001. - 236 p.
53. Vitryansky V.V. Adásvételi, csere-, bérleti szerződések, ingyenes használat, szállítás, közlekedési expedíció. Számítások. Kommentár a Polgári Törvénykönyv második részéhez R.F. M.: Üzleti információs központ. 1996. 674 p.
54. Genkin D.M. Tulajdonjog a Szovjetunióban M.: Állami Jogi Könyvkiadó, 1961. - 322 p.
55. Grishaev S.P. VSS az ingatlanokról (jogok bejegyzése, adásvétel, csere, adományozás, bérbeadás, lakóhelyiségek bérbeadása, jelzálog, öröklés). Oktatási és gyakorlati útmutató M .: BEK Kiadó, 2001. - 272 p.
56. Polgári, kereskedelmi és családi törvény kapitalista országok. Normatív aktusok gyűjteménye: Tankönyv. M.: 1986. 1. rész 495 p.
57. Zharikov Yu.G., Masevich M.G. Ingatlan: jogi szabályozás M.: BEK, 1997. - 252 p.
58. Zalessky V.V. A polgári jog fő intézményei külföldön. M.: NORMA 1999. 644 p.
59. Isakov V.B. A tényleges összetétel a jogi szabályozás mechanizmusában. Szaratov. 1980.-231 p.
60. Kamyshansky V.P. Tulajdonjog: korlátok és korlátozások. - M.: UNITI-DANA, Jog és Jog, 2000. 301 p.
61. Casso J1.A. Orosz földtörvény. M., 1906. 389 p.
62. Kindeeva E.A. Ingatlanügyletek közjegyző nélküli regisztrációja: állami nyilvántartásba vétel, iratminták. - 2. kiadás, javítva. - M.: Yurayt-M, 2000.-429 p.
63. Krasheninnikov P.V. Jogszabályok az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételéről és az azzal kapcsolatos ügyletekről Moszkva: Spark, 2002. - 299 p.
64. Krasheninnikov P.V. Lakóhelyiséggel kapcsolatos ügyletek: kommentár a polgári és lakásjogszabályokhoz és alkalmazási gyakorlatához. Szerk. 2., átdolgozott és kiegészítő. M.: Statútum, 2003.- 444 p.
65. Krasheninnikov P.V. Cikkenkénti kommentár az „Az ingatlanjogok állami nyilvántartásáról és az azzal kapcsolatos ügyletekről” szóló szövetségi törvényhez. M.: Spark, 2001. - 266 e.
66. Krasavchikov O.A. jogi tények a szovjet polgári jogban. M.: 1958.-342 p.
67. Kirsanov A.R. Az ingatlanhoz fűződő jogok és az azzal történő tranzakciók állami nyilvántartásba vételhez kötöttek. M .: "Os-89" kiadó, 2001.- 400 p.
68. Novitsky I.B. Ajánlatok. A cselekvések korlátozása. M., 1954. 376 p.
69. Pokrovsky I.A. A polgári jog főbb problémái (1917-es kiadás szerint).-M.: 1998.-546 p.
70. Hazai oklevél tervezete magyarázó megjegyzéssel. SPb., 1893.
71. Rabinovich N.V. Az ügylet érvénytelensége és következményei. JI.: Leningrádi Egyetem Kiadója, 1960. 569 p.
72. Rybasova E. Új rend ingatlanjogok bejegyzése. Rostov n/a: Főnix, 2000. - 256 p.
73. Skvortsov O.Yu. Ingatlanügyletek nyilvántartása: jogi szabályozás és bírói és választottbírósági gyakorlat. M .: Üzleti iskola "Intel-Sintez", 1998.-202 p.
74. Fedotova M.A., Utkin E.A. Ingatlan és üzlet értékbecslése. M.: EKMOS, 2000.-291 p.
75. Csubarov V.V. Az ingatlanjogok állami nyilvántartásának kérdései és az azzal kapcsolatos ügyletek / A modern polgári jog problémái. Cikkek kivonata. M.: Gorodets, 2000. - 287 p.
76. Erdelevsky A.M. Kommentár a szövetségi törvényhez "Az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételéről és az azzal folytatott ügyletekről". M.: BEK, 1999.-210 p.
77. Andreeva JI. A szerződés formája és be nem tartásának következményei // Russian Justice, No. 2, 1999. S. 24-27
78. Arbatayeva JI.C. Vállalkozás, mint ingatlanegyüttes // Ügyvéd, 2001. 6. sz. 37-41.
79. Arbataeva JI.C., Semenov A.A. Az ingatlanügyletek állami nyilvántartásának kérdéséről // Ügyvéd, 2001. 12. sz. 21-24.
80. Afonina E. Az „Ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételéről és az azzal kapcsolatos ügyletekről” szóló szövetségi törvény alkalmazásával kapcsolatos viták egyes kérdéseiről // Vsstnik, az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága, 7. sz. , 2000. P. 83-98
81. Alekseev V.A. Ingatlanjogok bejegyzése M .: "Prospect", 2001, 144 p.
82. Abramova M.V. Az ingatlan fogalmának kérdéséről // Ügyvéd 4. sz., 2002.-p. 10-13
83. Braginsky M.I. A tranzakció bejegyzésének kérdése // Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának értesítője, 7. szám, 1995.-p. 54-59
84. Braginsky M.I. "Ingatlanjogok állami nyilvántartásba vétele és a vele folytatott tranzakciók." Jogkommentár // Jog és Közgazdaságtan, 1997. 19/20. sz.-p. 37-47
85. Bogovskaya K. Nyilvántartás és saját // Vállalkozási jogász, 11. szám, 1998. -p. 14-17
86. Boltanova E.S. A szerződések állami nyilvántartásának jogi értelmezése // Orosz Jogok Lapja, 2002. 1. szám. 37-39.
87. Bogdanov E. Kinek a javára értelmezzük a kétséget? // Orosz igazságszolgáltatás, 2001. 9. sz.- S. 52-54
88. Bekh O.V. Az Orosz Föderáció szövetségi törvényének „Az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételéről és az azzal folytatott ügyletek” alkalmazásának külön kérdései a bírói gyakorlatban // Ügyvéd, 1999. 8. szám. 34-38.
89. Begichev A. Az ingatlanügyletek legitimitásának és jogszerűségének biztosítása. // Orosz igazságszolgáltatás, 4. szám, 1999. S. 12-16
90. Babkin S.A. Általános elvek ingatlanjogok állami bejegyzését végző szervek tevékenységének szervezése (külföldi tapasztalat) // Jegyző, 2001. 4. sz. 9-14.
91. Berezhnaya O. A garanciák külön nyilvántartása // Rossiyskaya Gazeta. 1998. február 7. 5. szám - S. 3-4
92. Berezhnaya O. Ingatlan: tranzakciók nyilvántartása // Science Park. 3. szám 1998.-S. 11-14
93. Barinova E. Az ingatlanjogok független kategória? // Gazdaság és Jog 7. sz., 8. sz., 2002. - S. 38-47
94. Boksha M.S. Az oroszországi és az egyesült államokbeli jogtulajdonosok ingatlanjogainak bejegyzése // Az Orosz Föderáció Igazságügyi Minisztériumának 2001. évi 1. sz. 30-38.o
95. Babkin S.A. Az ingatlanjogok nyilvántartásának nyilvános megbízhatósága // Jogszabály 12. sz., 2001. P. 47-50
96. Belov V.A. Mindig szükséges az ingatlanügylet bejegyzése? // Jogszabályok 6. szám, 1999. 7. szám, 35-39. 29-36
97. Vitryansky V.V. "Megállapodás a vállalkozás eladásáról." // Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának értesítője, 11. szám, 1999.-p. 85-95
98. Vitryansky V.V. Ingatlan adásvételi szerződés // Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának közleménye. 1999.-S. 8-9. 104-115/S. 76-83
99. Vitryansky V.V. Adásvételi, csere-, bérleti, ingyenes használat, fuvarozás, szállítási expedíció szerződések. Számítások. Kommentár a Polgári Törvénykönyv második részéhez R.F. M.: Üzleti információs központ. 1996.- 743 p.
100. Vitryansky V.V. Az ingatlanjog javításának módjai // Gazdaság és Jog 6,2003. 3-19
101. Vaypan V. A földtulajdon állami bejegyzéséről szóló okirat érvénytelenítéséről // Jog és Közgazdaságtan 2002. 5. sz. -S. 26-29
102. Gros A. Az örökös ingatlanjogok védelme // Russian Justice, No. 8, 2000. P. 46-51
103. Gutnikov O. A bérleti jog állami bejegyzése // Gazdaság és jog, 5. szám, 1999.-p. 114-122
104. Grishaev S.P. Tranzakciók ingatlannal // Jog, 2002. 1. sz. -p. 51-54
105. Gongalo B. Az ingatlanjogok bejegyzésével kapcsolatos információk nyitottsága // Törvény, 5. szám, 1999.-S. 36-39
106. German G., Kuznetsov A.V. Az ingatlanjogok állami nyilvántartásának orosz és német rendszerének összehasonlító jogi elemzése // Jogi Világ, 2000. 1. szám. 42-49.
107. Gorokhov D.B. A telekre, mint ingatlantípusra vonatkozó jogok állami bejegyzése // Jogszabályok és Közgazdaságtan 2002. 6. sz. -S. 8-11
108. Golomazov JI.A. Ingatlanbérleti szerződés állami nyilvántartásba vétele: jogi szempont // Számvitel № 4, 1999. -p. 12-15
109. Denisov S. A szerződések állami nyilvántartása // Üzleti jogász, 7. szám, 1997.-p. 23-26
110. Dudko A.N. "Ingatlanbérleti szerződések állami nyilvántartásba vétele". // Jogvilág, 2001. 1. sz. 12-18.o
111. Dedikov S. A bérleti díj bejegyzése: az igazság pillanata. // Üzleti jogász, 2000. 17. sz.-p. 19-24
112. Dedikov S. Tranzakciók nyilvántartása. // Vállalkozási jogász, 1997. 23. sz. 9-13
113. Dmitriev A.V. Összehasonlító elemzés ingatlanjog-nyilvántartási rendszerek Oroszországban, Németországban és Spanyolországban // 7. sz. jogszabály, 2000. -p. 69-76
114. Dmitriev A.V. A „jogok megerősítésétől” az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételéig: orosz tapasztalatok // Jogszabályok 7. sz., 2000.-p. 72-77
115. Dmitriev A.V. A moszkvai földhasználati jogok állami bejegyzése // 1999. évi 6. számú jogszabály. 51-53.
116. Dmitriev A.V. A zálogjog bejegyzése során fennálló kollízióról. Földbérleti jogok Moszkvában // 8.2000. sz. jogszabály. 68-71
117. Zhirkov V. Az ingatlanokkal kapcsolatos jogok és ügyletek állami nyilvántartása // Gazdaság és jog, 1999. 6. sz. 83-87
118. Zavyalov A.A. Az ingatlantárgyakra vonatkozó jogok bejegyzésének néhány kérdése. // Az ingatlanpiac jogi szabályozása. 4. szám (5), 2000. S. 56-68
119. Zavyalov A.A., Konovalov V. Az ingatlanjogok állami bejegyzése // Russian Justice, No. 6, 1998.- P. 16-19
120. Zakroyshchikova D. Polgári jogok védelme ingatlanszerzéskor // Orosz igazságszolgáltatás, 12. szám, 1999. S. 21-30.
121. Zavidov B. Jelzáloghitelek állami nyilvántartása: általános helyzet és jellemzők // Jog és Közgazdaságtan, 3. szám, 1999. 41-43.
122. Iljina JI.B. Nem lakáscélú helyiségek bérbeadása // Jogvilág, 2. sz., 2002.-p. 14-17
123. Israfilov I. Nem lakáscélú helyiségek bérbeadása // Gazdaság és jog, 10. szám, 1997.-p. 34-39
124. Iljicsenko A.JI. Ingatlanjogok állami nyilvántartásba vétele és az azzal kapcsolatos ügyletek // Jogszabály 12. sz., 2000. 72-76.
125. Kindeeva E. A. Ingatlanjogok: megtagadni a bejegyzést? // Üzleti jogász, 2001. 17. sz. 78-84
126. Kulikov A., Balycheva N. Ingatlanbejegyzés: vannak lehetőségek! // Üzleti Tanácsadó, 2000. 23. szám, 11-13
127. Krylov S. Ingatlanjogok bejegyzése: koncepció és problémák // Russian Justice, No. 10, 1997. P. 20-26
128. Kozyrin A.N. Jogi alap elköteleződve közjegyzői cselekmények// Számvitel, 1998. 12. sz. 8-12
129. Kozlova E.B. Az újonnan létrehozott ingatlanok és a folyamatban lévő építési tárgyak tulajdonjogának állami bejegyzése ” // Jogvilág, 1999. 7. szám. 26-31.
130. Kozlova E.B. Vállalkozás adásvételi szerződésének állami bejegyzése és a vállalkozás, mint ingatlanegyüttes tulajdonjogának átruházása // Jogvilág, 1999. 4. sz. 24-32.o
131. Kuleshova Yu. Bérlet: bejegyzési problémák. // Üzleti jogász, 1999. 15. sz.-p. 10-14
132. Krasheninnikov P.V. „A lakóhelyiséghez fűződő tulajdonjog és egyéb dologi jogok”. // Ügyvéd, 2001. 4. sz. 47-56
133. Kulik A. A jogok bejegyzésének gyakorlata az állami és önkormányzati tulajdon// Orosz Igazságszolgáltatás, 2002. 2. sz. 16-18.o
134. Kozyr O.M. Az ingatlan fogalma az orosz polgári jogban. Ingatlanügyletek // Jog, 1999. 4. sz. 64-73
135. Kuzmina I. A lakóhelyiség fogalma. // Orosz igazságszolgáltatás, 9. szám, 2001.-p. 29-31
136. Kindeeva E.A. Új építésű ingatlantárgyakra vonatkozó jogok állami nyilvántartásba vétele. // Az ingatlanpiac jogi szabályozása. 4. szám (5), 2000.-p. 13-16
137. Kirsanov A.R. Ingatlanügyletek közjegyzői hitelesítése és állami nyilvántartásba vétele // Közjegyzői Értesítő 2002. 6. sz. 43-46.
138. Karmin A.B. Az ingatlanokhoz való jogok és az azzal kapcsolatos ügyletek nyilvántartása: Az ingatlanjogok és az azzal kapcsolatos ügyletek állami nyilvántartásának rendszeréről, valamint az e területre vonatkozó jogszabályok kidolgozásának kilátásairól // Az Orosz Föderáció Igazságügyi Minisztériumának közleménye, sz. 9, 2001. P. 38-41
139. Kurbatov A.Ya. Ingatlanzálogügyletek állami nyilvántartása // ACDI: gazdaság és élet 1999. 2. sz. 49-52.
140. Kurbatov A.Ya. Állami nyilvántartásba vétel, mint az ingatlan zálogügyletek (jelzálog) érvényességének előfeltétele // ACDI: Economics and Life, 1999. 12. o. 51-54.
141. Kuznyecov A.V. Német tapasztalatok a telkekre vonatkozó jogok bejegyzéséről és felhasználásának lehetőségéről Oroszországban // Állam és törvény 1995. 12. sz. -p. 58-63
142. Lobanov G. White thread plus // Üzleti ügyvéd, 2003. 15. szám. 14-18.
143. Lomidze O. Jelzálogjog állami nyilvántartása: a jogi szabályozás jellemzői. // Gazdaság és jog, 2000. 8. sz. 37-42
144. Lomidze O. Az ingatlanjogok korlátozásainak állami nyilvántartásba vételének jogi szabályozásának problémái // Gazdaság és jog, 2001.-S. 7. szám. 22-32
145. Lomidze O. Felelősségi jogok átruházása: általános szabály és kivételek // Russian Justice, No. 9, 2000. P. 42-46
146. Makovskaya A. „Az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételéről és az azzal kapcsolatos ügyletekről” szóló szövetségi törvény néhány módosításának elemzése // Gazdaság és Jog, 2003. 9. szám. 9-16.
147. Manannikov O. Eljárási rendelkezés igazságszolgáltatási intézmények az ingatlanjogok bejegyzésére // Russian Justice, No. 8, 2000. P. 3841
148. Mishchenko G. Szövetségi törvény "Az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételéről és az azzal kapcsolatos ügyletekről" és a polgári jog // Gazdaság és jog, 1999. 10. szám. 37-40.
149. Mateenkov A.V., Mikholskaya V.V. Ingatlan-nyilvántartás: a közigazgatási jogviszonyokból eredő vitás kérdések választottbírósági megoldása” // Ügyvéd, 2001. 9. sz. 36-42 között
150. Mirzoyan M. Fellebbezés az igazságügyi intézmények ingatlanjogok bejegyzésével kapcsolatos intézkedései ellen. // Orosz igazságszolgáltatás, 2001. 3. szám. -S. 37-39
151. Mikholskaya V.V. Az ingatlanhoz fűződő jogok állami nyilvántartásba vételének eljárása és az azzal kapcsolatos ügyletek // Ingatlanszám 7, 2002.- P. 56-62
152. Makarov G.P. Az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vétele ház// Gazdaság és Jog 3. szám, 1998. С 54-56
153. Nepomnyashchaya E. A közjegyzőknek a regisztrációs láncban kell maradniuk. // "Csúcsidő" 1997.08.19., 119. szám (848). 32-33
154. Piskunova M.G. Az ingatlanbérlet állami nyilvántartásba vétele. // Az ingatlanpiac jogi szabályozása. 4. szám (5), 2000. S. 30-37
155. Piskunova M.G. Az ingatlanjogok megjelenésének jellemzői és az állami nyilvántartás problémái // Az ingatlanpiac jogi szabályozása, 1. szám (1), 1999. 73-85.
156. Piskov I.P. A jog bejegyzésének szerepe az ingatlanjogok keletkezésének mechanizmusában // Jogszabály 8. sz., 2002. 68-73.
157. Piskunova M.G. Regisztrációs labirintus: Lakás vásárlásakor vagy eladásakor nemcsak az adásvételi szerződést, hanem a tulajdonjog átruházását is regisztrálni kell // Az Orosz Föderáció Igazságügyi Minisztériumának 1. sz. közleménye, 2001.-S. 39-41
158. Potyarkin D. A szerződések állami regisztrációhoz kötöttek-e társadalmi toborzás ház? // Orosz igazságszolgáltatás 3,2000. 34-37
159. Romanov O. Ingatlanjogok és ingatlanügyletek állami nyilvántartásba vétele: a bűnüldözés néhány problémája. // Gazdaság és jog, 1998. 7-8. sz. S. 68-73 / S. 46-52
160. Ryabtsev G. Jogok bejegyzése: külön bejegyzés. // Üzleti jogász, 2001. 21. sz.-p. 16-18
161. Renov E.N. Az ingatlanjogok és az azzal kapcsolatos tranzakciók állami nyilvántartásának osztálya: tevékenységek és fejlesztési kilátások // Az Orosz Föderáció Igazságügyi Minisztériumának közleménye, 2000. 5. szám. 12-18.
162. Ruzakova O.A. Az állami nyilvántartás problémái a polgári jogban // Jogszabályok 2. sz., 2002. 58-66.
163. Jogi személyek tulajdonjogának bejegyzése a privatizációs ingatlantárgyakra. // Samara Accountant 8. szám, 2001. P. 8-13
164. Renov E.N. Az ingatlanjogok állami bejegyzésének problémái és az azzal kapcsolatos ügyletek // Jogi tanácsadó 2000. 4. sz. 16-22.
165. Sadikov O.N. Érvénytelen és sikertelen tranzakciók // Jogi világ. 2000. No. 6. S. 23-27
166. Ssnchishchev V.I. Állami szabályozás ingatlanhoz fűződő jogok és tranzakciók // Orosz Jogok Lapja, 12. szám, 1999.- 54-63.
167. Szergejev V. Ingatlanjog bejegyzése: az 1 évnél rövidebb időtartamra kötött szerződésből eredő nem lakás céljára szolgáló helyiség bérleti joga regisztrációhoz kötött? // Jog és Közgazdaságtan, 1999. 12. sz. 28-31
168. Sidorenko A.Yu. Az ingatlan adásvételi szerződés állami bejegyzésének eljárása a moszkvai régióban // Ügyvéd, 1999. sz. -VAL VEL. 48-52
169. Savkin S. Peres gyakorlat a tulajdonjogok védelmével és egyéb tulajdonjogokkal kapcsolatos vitás kérdésekről. // Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának értesítője, 10. szám, 1998.-p. 63-70
170. Spector E.I. Az állami nyilvántartásba vételre vonatkozó közigazgatási jogszabályok kidolgozása // Orosz Jogok Lapja, 2002. 7. sz. 5463. o.
171. Semenov M. Az ügyletek állami nyilvántartásba vétele és annak megsértésének következményei. // Jog és Közgazdaságtan 2002. 6. sz. 15-19
172. Skukin E.B. Az ingatlanhoz fűződő jogokat az állam nyilvántartja: A legújabb jogi és szabályozási aktusok: Szakértői megjegyzések. M.: Ros. újság. 1998. - S. 4-5
173. Sysoeva V.V. Ingatlanjogok állami nyilvántartásba vétele // Energetik No. 3, 2001. P. 9-11
174. Sazonova M. A közjegyzők biztosítják az ingatlanforgalom stabilitását // Russian Justice No. 4,2000. 48-55.o
175. Szirodojev N.A. Földre és egyéb ingatlanokra vonatkozó jogok bejegyzése // Állam és Törvény 1998. 8. sz. 71-74.
176. Filimonov Yu.V. Problémák és kilátások a közjegyzői intézmények fejlesztésére és az állami nyilvántartásba vételre az Orosz Föderációban // Állam és törvény No. 11. 1998. -p. 67-74
177. Cibulsenko 3. Ingatlanügyletek és nyilvántartásuk // Gazdaság és jog, 2. szám, 1998.-S. 84-87
178. Tsyganov V., Emelyanov A. Polgári jogi képesítés az ingatlanjogok bejegyzésében // Russian Justice, No. 8,2001. 47-49 között
179. Csubarov V.V. Az ingatlanhoz fűződő jogok és ügyletek állami nyilvántartásba vétele // Törvény, 1999. 5. sz. 67-75
180. Erdslevsky A. Ingatlanjogok bejegyzése // Törvényesség, II. sz., 1997.-S. 74-79
181. Erdelevsky A. Jelzálogok állami nyilvántartásba vétele // 10. sz. törvény, 2002.-p. 81-87
183. Vlasova A.V. A szubjektív polgári jog szerkezete / A jogtudományok kandidátusi fokozatát megcélzó disszertáció kivonata - Szentpétervár, 1998. 189 p.
184. Kruglova O.B. A bérleti szerződés jogi szabályozása nem lakóépületek, üzleti szféra struktúrái.
185. Shibaeva Yu.V. Tulajdonjog megszerzése szerződés alapján.
186. Diakovskaya N.V. Az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételének jogi szabályozása és az azzal kapcsolatos ügyletek. Dis. . folypát. Jogi. Tudományok: 12.00.03.-M. 2001.- 181 p.2201. Külföldi irodalom
187. Bergman V. Német jog, 3. rész. Per. vele. M.: 1999. - 222 p.
188. Svájc. Törvények és rendeletek. Svájci Polgári Törvénykönyv. SPb., 1908. 215 p.
189. Mintslov R. A Brit Birodalom gyarmatain alkalmazott birtokjogok megerősítéséről szóló törvény // Függelék a polgári és büntetőjogi folyóirathoz. SPb., 1887. 348 p.
190. Clark A. Kaliforniai Polgári Törvénykönyv. SPb., 1891. T. 2. 280-as évek.
191. Baur F. Lehrbuch des Sachenrechts, München, 1992. - 387 p.
Kérjük, vegye figyelembe a fentieket tudományos szövegek felülvizsgálatra feladva, és a disszertációk eredeti szövegeinek (OCR) elismerésével szerezték meg. Ezzel kapcsolatban a felismerési algoritmusok tökéletlenségével kapcsolatos hibákat tartalmazhatnak. Az általunk szállított szakdolgozatok és absztraktok PDF-fájljaiban nincsenek ilyen hibák.
Annak ellenére, hogy az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételére vonatkozó jelenlegi eljárás, amelyet az „Ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételéről és az azzal folytatott tranzakciókról” szóló szövetségi törvény hozott létre, több mint tíz éve létezik, az állam problémái iránt érdeklődik. a regisztráció a mai napig nem gyengült. Számos kérdés vetődik fel mind az ügyvédek, mind az ingatlanpiac szakmai szereplői, mind pedig a hagyományos szerzői jogok tulajdonosai. Az egyik érdekes probléma az állami nyilvántartásba vétel elkerülésének problémája.
Valójában a gyakorlatban nem ritkák az olyan helyzetek, amikor a vevő, miután megvizsgálta a javasolt ingatlant, teljesen meg volt vele elégedve, és megbizonyosodva arról, hogy az valóban az eladóé, és az ára meglehetősen elfogadható, kifejezi vásárlási szándékát. . A felek szerződést kötnek egy tárgy adásvételére (in írás természetesen a hatályos polgári jogi szabályozásnak megfelelően), írják alá, utalják át egymásnak a pénzt és a kulcsokat.
Mivel a jelenlegi polgári jogszabályok kifejezetten előírják, hogy az ingatlanhoz fűződő jogok állami nyilvántartásba vételhez kötöttek, és attól a pillanattól származnak, amikor a jogokat bejegyezték az egységes állami jognyilvántartásba, a vevő csak a meghatározott időponttól válik tulajdonossá. Ezért érdekelt abban, hogy a megvásárolt ingatlantárgyra vonatkozó jogait a lehető leghamarabb bejegyezzék, és megszerezzék a tulajdonosnak a törvényben biztosított jogosítványait.
Ehhez a regisztrációs hatósághoz, azaz a Rosreestr Osztályhoz kell fordulnia a jogok átruházásának állami nyilvántartásba vétele iránti kérelemmel, és be kell nyújtania a regisztrációs törvénnyel összhangban megkövetelt összes dokumentumot, beleértve a regisztrációt igazoló dokumentumot is. az állami illeték megfizetését, megkapja a megállapított formájú tulajdoni igazolást.
A törvény ugyanakkor előírja, hogy a jogátruházás mindkét szerződő fél kérelme alapján kerül bejegyzésre. Az ingatlaneladó azonban, miután megkapta a pénzt és teljesítette a tárgy átruházási kötelezettségét, gyakran elveszíti érdeklődését a további lépések megtételében, és nem kéri a jog átruházásának állami nyilvántartásba vételét, más szóval kibújik. végrehajtását.
Természetesen az ilyen helyzetek ritkán fordulnak elő, a polgári ügyletek résztvevőinek többsége lelkiismeretes és a fenti problémák fel sem merülnek. Ha azonban ez megtörténik, a vásárlók nem maradnak tehetetlenek. A Polgári Törvénykönyv lehetőséget biztosít jogaik bírósági védelmére. Így, az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 551. cikkével összhangban, abban az esetben, ha az egyik fél megkerüli az ingatlan tulajdonjogának átruházásának állami nyilvántartásba vételét, a bíróságnak a másik fél kérelmére joga van határozatot hozni a tulajdonjog átruházásának állami bejegyzéséről.
Nem szabad megfeledkezni arról, hogy a Polgári Törvénykönyv számos esetben magának az ingatlanügyletnek a kötelező állami nyilvántartásba vételét írja elő. Ezek közül a legelterjedtebbek az egy évnél hosszabb futamidejű ingatlanbérleti szerződések, az építési tőkerészesedési szerződések. E követelmény értelmében ezek a szerződések az állami nyilvántartásba vétel pillanatától megkötöttnek minősülnek. Mert ezeket az eseteket pontjában megállapított védelmi mód. 165. §-a, amely szerint, ha az állami bejegyzést igénylő ügyletet a megfelelő formában kötik meg, de az egyik fél kijátssza a bejegyzést, a bíróságnak a másik fél kérelmére joga van határozatot hozni. hogy regisztrálja a tranzakciót. Ebben az esetben az ügylet nyilvántartásba vétele a bíróság határozatának megfelelően történik.
A fentiek azt jelentik, hogy amennyiben fennáll az állami nyilvántartásba vétel alóli kijátszás ténye, akkor az érdekeltnek jogában áll bírósághoz fordulni a tulajdonjog átruházásának állami bejegyzése iránti kérelmével. szükséges esetekbenés magát az üzletet.
Korábban, a szinte minden ingatlanügylet állami nyilvántartásba vételét törlő törvény hatálybalépése előtt az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának Elnöksége a viták rendezésére vonatkozó ajánlások kidolgozásakor a következő példát hozta fel, amely a mai napig felhasználni kötelező regisztráció egyes ingatlanügyletek Melléklet a tájékoztató levél Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága 21. sz., 97.11.13. „Áttekintés az ingatlan-adásvételi szerződésekből eredő viták rendezésének gyakorlatáról”, 1. o. „Pénzügyi Oroszország” 1997. évi 45. sz., „Hivatalos dokumentumok” függelék 8. oldala ..
A regionális fogyasztóvédelmi szakszervezet azzal a keresettel fordult a választottbírósághoz, hogy kötelezze a részvénytársaságot lakóépület adásvételi ügylet bejegyzésére. Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasította azzal az indokkal, hogy a regionális fogyasztói szövetség nem fordult a regisztrációs hatósághoz az adásvételi szerződés bejegyzésére irányuló kérelemmel.
A Ítélőtábla hatályon kívül helyezte a bíróság határozatát, és határozatot hozott ingatlan adásvételi ügylet bejegyzéséről. Ahol fellebbviteli bíróság helyesen az alábbi körülmények alapján.
A területi fogyasztói szövetség (eladó) és a részvénytársaság (vevő) között kétoldalú ügylet jött létre lakóépület adásvételére. Az üzletet a felek megkötötték. A ház költségét a vevő fizette az eladónak, az átadás az átvételi okirat szerint történt. Ennek a szerződésnek a legitimitását nem vitatták. A vevő nem kérte az ügylet nyilvántartásba vételét a nyilvántartó hatóságnál, mivel veszteségessége miatt elvesztette érdeklődését iránta.
Ám mivel az ügyletet a megfelelő formában bonyolították le, ráadásul lebonyolították, a jogtulajdonos pedig nem vette nyilvántartásba, a területi fogyasztóvédelmi szövetség jogosan fordult a bírósághoz érdekeinek védelmében.
A táblabíróság a részvénytársaság tétlenségét az ügylet állami bejegyzése alóli kijátszásnak minősítette. Ezt a döntést Az ügylet állami nyilvántartásba vételére vonatkozó kötelezettség alapja a bíróság.
A fent tárgyalt esetben a bíróság pozitív döntése esetén a törvény speciális következményeket ír elő. Az a fél, aki indokolatlanul megkerülte az ügylet közjegyzői hitelesítését vagy állami nyilvántartásba vételét, köteles megtéríteni a másik félnek az ügylet megkötésének vagy nyilvántartásba vételének késedelme miatt okozott veszteségeit (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 165. cikkének 4. szakasza). Ez az egyetlen eset az ügylet érvénytelenségének elismerése esetén okozott veszteségek teljes megtérítése elvének alkalmazása. Visszatéríthető mint valódi kár, valamint az elmaradt haszon, vagyis az a bevételkiesés, amelyet a károsult a polgári forgalomban szokásos körülmények között kapott volna, ha nem sértették volna meg a jogát (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 15. cikke). Az elmaradt haszon meghatározásakor figyelembe veszik a hitelező által annak megszerzésére tett intézkedéseket és az e célból megtett előkészületeket (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 393. cikkének 4. szakasza).
Más esetekben azonban lehetséges a kétoldalú visszaszolgáltatás alkalmazása. Például, ha a közös tulajdonú ingatlan elidegenítésére irányuló ügylet a második házastárs közjegyzői hozzájárulása nélkül történt.
Tehát az Art. Az Orosz Föderáció családi törvénykönyvének 34. cikke szerint a házastársak által a házasság során szerzett vagyon közös tulajdonuk. A házastársak közös vagyona a házastársak közös jövedelmének terhére megszerzett ingatlanok, valamint a házastársak által a házasság során megszerzett egyéb vagyontárgyak, függetlenül attól, hogy azt melyik házastárs nevére, vagy nevében szerezték. amelyből vagy a házastársak közül melyik járult hozzá pénzeszközökhöz.
Vagyis nem mindegy, hogy melyik házastárs nevére van bejegyezve az ingatlan, és ki fizette be a pénzt. Nem veszi figyelembe azt sem, hogy egyikük nem dolgozott, és nem volt önálló jövedelme. Ha a lakást fizetett ügyletekkel (ingatlan adásvételi szerződések, csereügyletek stb. alapján) szerezték be az egyik házastárs nevére bejegyzett házasság ideje alatt, akkor a második házastárs automatikusan jogosult erre az ingatlanra. . Ha a vagyon közös, akkor csak a házastársak közös beleegyezésével rendelhető el.
Kivétel a házassági szerződés megléte. Az Orosz Föderáció Családjogi Törvénykönyve, a házassági szerződés értelmében a házastársaknak jogukban áll megváltoztatni a közös tulajdon törvényi rendszerét, megállapítani a házastársak összes vagyonára vonatkozó közös, megosztott vagy külön tulajdon rendszerét. bizonyos fajták vagy mindkét házastárs vagyonára (az Orosz Föderáció családi törvénykönyvének 42. cikke). És ha a házassági szerződés megállapítja, hogy a lakás az egyik házastárs személyes tulajdonába kerül, akkor a jövőben nem szükséges a másik házastárs hozzájárulása az ügylethez.
Abban az esetben is, ha a házasság felbontása során a közösen szerzett vagyont megosztották, és a lakás az egyik házastársra szállt, akkor nem szükséges engedélyt kérni az eladáshoz a másik házastárstól. Ha azonban a partíció nem készült el, akkor hozzájárulását adta szükséges.
Ha az egyik házastárs a másik házastárs közjegyző által hitelesített hozzájárulása nélkül ad el ingatlant, akkor joga van attól a naptól számított egy éven belül, amikor tudott vagy tudnia kellett volna az ügyletről, bírósághoz fordulni és elismerni az ingatlanvásárlást. és az adásvételi ügylet érvénytelen (3. rész 35. cikk Családi kód RF). Azt azonban figyelembe kell venni Általános kifejezés elévülési idő törvény 3 évre állapítja meg. Ez azt jelenti, hogy válás esetén a volt házastársaknak jogukban áll három éven belül vagyonra vonatkozó követeléseket benyújtani egymásnak Pobedonostsev, K.P. Polgári jogi tanfolyam. I. rész: Birtokjog. / K.P. Pobedonostsev. - M., Statútum. 2002. - S. 380 ..
Vagyis az elévülés akkor tekinthető lejártnak, ha az ügylet időpontjáig a házasság felbontásától számított három év eltelt, és ha a meghatározott időtartam alatt a volt házastárs vagyonmegosztásra vonatkozó követelései érvényesek. nem mutatták be. Így az ügylet megtámadására irányuló igény utólagos előterjesztése esetén a kielégítés megtagadható (ha az alperes házastárs nyilatkozik az elévülésről).
Ha azonban a bíróság eleget tesz a követelményeknek, akkor a szabályokat kell alkalmazni polgári jog az ügylet érvénytelenségének jogkövetkezményeiről. Abból állnak, hogy mindkét félnek vissza kell adnia a másik félnek mindent, amit az ügylet keretében kapott, és ha a természetben kapott dolgot nem lehet visszaadni, akkor annak értékét pénzben meg kell térítenie (az orosz polgári törvénykönyv 167. cikke). Föderáció).
Nem szabad megfeledkezni arról, hogy a Fehérorosz Köztársaság Igazságügyi Minisztériuma alá tartozó Közjegyzői Tanács 1999. január 22-i határozata szerint „A közjegyzők által a közjegyzői cselekmények elvégzésének megtagadásáról szóló határozatok közjegyzői gyakorlatának általánosítása” című határozata. alapján a házastársak közös tulajdonát képező vagyon elidegenítéséről szóló megállapodás a másik házastárs hozzájárulása nélkül az alábbi esetekben igazolható:
Amikor a házastárs megtagadja az ilyen beleegyezés megadását. Ebben az esetben kérvényt küldenek neki azzal a javaslattal, hogy jelenjen meg a közjegyzői irodában a közös tulajdonban való részesedés megállapítása érdekében. Ha a megjelölt időpontig nem jelenik meg, és a kifogási nyilatkozatának kézhezvételétől számított egy hónapon belül nem küldi el, a jegyző jogosult az elidegenítési szerződést a házastárs nevében igazolni, akinek az ingatlan szerepel. címû dokumentum alatt.
Ha a házastárs nem a regisztráció helyén él, és a lakóhelye ismeretlen. Ennek megerősítésére be kell nyújtani a házastárs eltűntként való elismeréséről szóló, hatályba lépett bírósági határozat másolatát.
Ha van olyan dokumentum, amely megerősíti, hogy az elidegenített ingatlan az egyik házastárs személyes tulajdona (vagyonmegosztási megállapodás stb.).
Megjegyzendő, hogy egészen a közelmúltig mind a jelentkezők, mind a bírói vélemény született arról, hogy mivel az állami nyilvántartásba vételt a nyilvántartó szerv végzi, ez utóbbi járjon el alperesként a megjelölt keresetben. Ez az álláspont viszont nem felelhetett meg a Rosreestr Hivatalnak, mivel a Hivatal, mint állami szerv, nem kerülheti el a törvényben előírt cselekmények elkövetését. Ezért, ha a bíróságok kielégítették a Hivatallal szembeni fent említett kereseteket, az ilyen határozatok ellen a Hivatal fellebbezett, ami viszont ismét akadályokat gördített a szerzői jog jogosultja elé jogaik állami nyilvántartásba vétele előtt.
2010 áprilisában Plénumok Legfelsőbb bíróságok Az Orosz Föderáció közös határozatot fogadott el, amelynek 61. pontja kifejezetten rögzíti, hogy ha az ingatlan adásvételi szerződésben részes felek egyike kibújik az ingatlan tulajdonjogának átruházásának állami nyilvántartásba vétele iránti intézkedések megtételétől, a másik félnek joga van forduljon ehhez a félhez az átruházási tulajdonjogok állami nyilvántartásba vétele iránti keresettel. A plénum határozata Legfelsőbb Bíróság Az Orosz Föderáció és az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának plénuma 2010. április 29-i 10/22. sz. [Elektronikus forrás] // Consultant Plus, Prof Version, Info-Lada LLC, Togliatti 2014 ..
ingatlanügylet megszerzője
„Jog és közgazdaságtan”, 2010, N 12
Sem a tudományban, sem a gyakorlatban nincs konszenzus az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vétele és az azzal kapcsolatos ügyletek (a továbbiakban: bejegyzési aktus) természetéről, ami negatívan érinti a bűnüldözést. ez a cikk a jogi világban fennálló pozíciók elemzésének szenteljük a bejegyzési törvény helyes megközelítésének azonosítása érdekében.
Nyilvántartási törvény és nem normatív jogi aktus
"Az ingatlanjogok és az azzal kapcsolatos ügyletek állami nyilvántartásba vétele jogi aktus, amely az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvével összhangban elismeri és megerősíti az ingatlanjogok keletkezését, korlátozását (megterhelését), átruházását vagy megszűnését. " (Az 1997. július 21-i N 122-FZ szövetségi törvény 1. cikkelye, 2. cikk "Az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételéről és az azzal kapcsolatos ügyletekről"; a továbbiakban - regisztrációs törvény).
A szakirodalomban véleményt fogalmaztak meg a bejegyzési aktus nem normatív jogi aktussá minősítésének szükségességéről. Ez az álláspont a bírói gyakorlatban is megtalálható (lásd: Az Uráli Kerületi Szövetségi Választottbíróság 2004. január 29-i rendelete N F09-65 / 04-GK, a 15. választottbíróság tudományos tanácsadó testületének ajánlásai fellebbviteli bíróság 2008. szeptember 18-19. (12. kérdés) stb.).
Általában egy nem normatív jogi aktust a felhatalmazott alany akaratának jogilag mérvadó kifejezéseként értékelnek. államhatalom meghatározott személynek (személyeknek) szól, és a számára történő megjelenést, változást vagy megszűnést célozzák jogi következményei.
Fontolja meg, hogy a bejegyzési aktusnak vannak-e nem normatív jogi jelei.
A nem normatív jogi aktus közigazgatási jellegű, az alany jogsértő előírását, tilalmát vagy engedélyét tartalmazza. végrehajtó hatalom, szükséges a címzett számára. Ugyanakkor az ingatlannal kapcsolatos jogokat és ügyleteket nyilvántartó szerv (a továbbiakban: Rosreestr) nem állapíthatja meg önállóan a magánszemélyek jogait, nem képezheti a bejegyzési jog tartalmát, és nem törölheti a bejegyzési cselekményeket. A jog bejegyzésére (ügyletre) vonatkozó bejegyzés nem elévülés, nem tilalom és nem is engedély.
Minden nem normatív jogi aktusnak van meghatározott tartalmú szövege, de a bejegyzési aktusnak nincs. Ugyanakkor az Art. 2. része. 199 Választottbíróság eljárási kódex Az Orosz Föderáció követeli a nem normatív jogi aktus szövegének bemutatását, amikor a bírósághoz fordul. Nem helytálló az az állítás, hogy a nyilvántartásba vétel, mint nem normatív jogi aktus formai kifejeződése az igazolás vagy bejegyzési felirat: ezek nem tartalmaznak hatósági végzést, a nyilvántartásba vevő hatóság csak a polgári jogviszonyokban történteket tükrözi. Ez a legvilágosabban a jogot megerősítő bejegyzésnél nyilvánul meg, még abban az időben is, amely nem esik egybe a bejegyzési jog keletkezésével.
A jogok bejegyzését tanúsítvány igazolja (a regisztrációs törvény 14. cikkének 1. cikkelye). A jogalkotó az igazoláshoz semmilyen jogkövetkezményt nem köt, azt csak a regisztráció igazolásának tekinti. Ezért a regisztrációs igazolást csak a szerzői jog jogosultjának kérésére adják ki (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 131. cikkének 3. cikkelye; a továbbiakban: az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve).
A nem normatív jogi aktusban foglalt utasítások be nem tartása a vétkes felelősségét vonja maga után. Nem normatív aktust csak a cselekmény címzettje sérthet meg, ami a bejegyzési törvényben nem szerepel (lásd). Szabálysértés csak a regisztrálttal kapcsolatban lehetséges jogokat. Ebben az esetben polgári jogi jellegű jogsértésről lesz szó.
Nem normatív jogi aktussal való egyet nem értés esetén annak címzettje jogosult a jogi aktus ellen fellebbezni. közigazgatási eljárás. A bejegyzési aktus tekintetében nincs ilyen lehetőség.
Tehát az ingatlanjogok bejegyzésének és a vele folytatott ügyleteknek nincs jele "rendellenes jogi".
A dolgok nyilvántartásba vétele és átruházása
A római jog szabálya a dolgok tulajdonjogának az átruházás pillanatától való átruházására vonatkozik (hagyomány) a patrimoniális rendszer bevezetése után csak az ingó dolgokkal kapcsolatban tartotta meg hatását. Az ingatlanjog keletkezésének pillanata az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés volt. Ennek kapcsán felmerül a kérdés az ingó dolog átruházása és az ingatlanhoz fűződő jog bejegyzése közötti kapcsolat, valamint az ingatlan átruházásának jelentősége.
Ahogy a jogirodalom is megjegyzi, "egy következetesen végrehajtott patrimoniális rendszer mellett nincs helye egy egész dologi jogelméletnek, helyette két, egymástól lényegében eltérő szakasz lép: az ingójog és az ingatlanjog. Jogi tulajdonjog a hagyománnyal együtt eltűnik az ingatlanjogból” (lásd: Idézve . on ). Így az ingatlan tulajdonjogát könyvnyilvántartással azonosítják.
Valójában ugyanezt az álláspontot képviselik (talán saját maguk számára észrevétlenül) azok a szerzők, akik úgy vélik, hogy az ingatlan átruházása szükséges elem az ingatlanjog eredetének összetételét, és meg kell előznie a bejegyzést. E megközelítés hívei úgy vélik, hogy az ingatlanok tulajdonjogának átruházásának analógja az átruházási okirat aláírása. Így kimondják, hogy „megőrződik a hagyományszabály abban az értelemben, hogy a bejegyzés tárgya egy dolog átruházása, mivel a felek a tulajdonjog átruházását nem kötötték össze más jogi ténnyel” . Úgy gondoljuk, hogy ez az álláspont helytelen. (de lege lata)és nem megfelelő (de lege ferenda). Az az elképzelés, hogy az átruházás a bejegyzés tárgyát képezi, mert nem sikerült másik megfelelő tárgyat találni, nem rendelkezik jogszabályi megerősítéssel: az Art. 131. §-a alapján a bejegyzés tárgyát különösen az ingatlanhoz fűződő dologi jogok képezik. Link az Art. 556. §-a, mint az ingatlan átruházásával kapcsolatos álláspont indoklása, mint az ingatlanjog keletkezésének összetett összetételének eleme, helytelen, mivel ez a cikk az ingatlan átruházásának szabályaira hivatkozik ( átadási okirat elkészítése stb.) és nem is említi a regisztrációt.
A törvény nem tartalmaz szabályokat az ingatlan átruházás bejegyzésére vonatkozóan. Úgy gondoljuk, hogy egy ilyen norma bevezetése irracionális. Hogyan állapíthatta meg a nyilvántartó hatóság a tárgy átruházásának tényét? A bírált álláspont hívei úgy vélik, az átruházási okirat alapján lehet dönteni ebben a kérdésben. De abban az esetben átadási okirat"a birtoklás átruházásának módja. Ez azt jelenti, hogy az ingatlan tulajdonjogát kizárólag végrendelet útján ruházzák át (Solo animus) nem pedig a tényleges dominancia valódi átadása. Hasonló megközelítés ahhoz vezet, hogy maga az ingatlanbirtoklás átalakul a gazdasági uralomból könyvjoggá.
A valóságban a tulajdonjog bejegyzése a nyilvántartásban korántsem ugyanaz, mint egy objektum birtoklása. "birtoklás mint gazdasági kategória- ez egy személy gazdasági uralma egy dolog felett; a birtoklási jog a dolog feletti gazdasági uralom törvényileg biztosított lehetősége". A birtoklás, mint a tulajdonjog részeként való jog a jog bejegyzésekor megjelenik, de az elbirtoklás mint tény nem mindig esik egybe a jelenléttel. Természetesen az ingó és ingatlan birtoklása különböző módokon nyilvánul meg: "az ingóság hozzánk való viszonya, amely a tulajdon tényleges állapotát létrehozza, főszabály szerint az, hogy adunk neki egy bizonyos pozíció a térben önmagunkhoz képest; éppen ellenkezőleg, ahhoz, hogy az ingatlanhoz hasonló viszonyt hozzunk létre, nekünk magunknak kell... bizonyos pozíciót elfoglalnunk ahhoz képest a térben”.
A dolgok tulajdonjogának megállapításának különféle módjai elvileg nem zárják ki ennek lehetőségét az ingatlanok esetében.
Az ingatlan tulajdonjogának megállapításának nehézségei a jogok nyilvántartási rendszerének kialakulásához, az ingatlanok tulajdonjogának elvesztéséhez vezettek. ingatlan érték. Nem több. Az ingó dolog átruházása és az ingatlanhoz fűződő jog bejegyzése értékének egyenlővé tétele csak a jog keletkezésének időpontjában indokolt, és elfogadhatatlan a dolog elbirtoklása tényének megállapításakor.
Jellemző, hogy az ingatlanhoz fűződő jogok nyilvántartási rendszerét több mint egy évszázada ismerő német Polgári Törvénykönyvben (továbbiakban ÁSZF) a tulajdonjogra vonatkozó szabályokat a tulajdonjogokra vonatkozó szabályok feltételezik. Bármi dolgok (3. könyv). Az ingatlan tulajdonjogának azonosításának és az ahhoz fűződő jogok rögzítésének lehetetlenségét bizonyítja az is, hogy (Németországban) alapvetően megengedhetőek a védelemre irányuló birtoklási jogorvoslatok. tényleges(nem pedig "könyv") az ingatlan tulajdonjogát.
Az Orosz Föderációban birtokolt ingatlan megszerzése nagyon fontos számos probléma megoldására. Először is, általános szabályként az áruk véletlen elvesztésének vagy véletlen sérülésének kockázata attól a pillanattól száll át a vevőre, amikor az árut átadják neki (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 459. cikke). Ezzel egyidejűleg teljesítettnek tekintendő az eladó azon kötelezettsége, hogy az ingatlant a vevőre ruházza át az ingatlan vevőnek való átadása utánés az átruházásról szóló vonatkozó dokumentum felek általi aláírása "(az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 556. cikkének 1. szakasza; általam kiemelten. - Hamu.). Másodszor, az átutalás a termékhibák miatti igények benyújtásához szükséges visszaszámlálás kezdete (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 477. cikke). Harmadszor, az ingatlan tulajdonjogának megléte vagy hiánya lényeges tény a jogvédelem módjának meghatározásához (pl. igazolási akció csak a tényleges birtoklás tulajdonos általi elvesztése esetén mutatják be).
Tehát az ingatlanjogok bejegyzésére vonatkozó bejegyzés jelenléte az USRR-ben nem jelenti azt, hogy a jogosult az objektum tulajdonosa; az ingatlan átruházásnak önálló jogi jelentősége van.
Bejegyzési okirat és valós szerződés
Az orosz jogszabályokból hiányzik a valódi szerződés fogalma. Ami a doktrínát illeti, a kutatók álláspontja megoszlik: egyesek a valódi ügyleteket kizárólag a német jog intézményének tekintik, mások egy ilyen intézmény létezését próbálják igazolni az orosz jogban. A valós ügyletek allokációjának támogatói közé többnyire az ingó dolognak mint olyannak a hagyományozása (átruházása) tartozik, hiszen főszabályként a hagyomány keletkezésének pillanatától keletkezik a tulajdonjog az átruházott dologra (1. pont). , az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 223. cikke).
Az átruházás ingatlanügyletként való elismerése messzemenő következményekkel jár, ha az ingatlannal való analógiát vonunk le. Tehát egy ingatlantranzakciónál "ezt javasolják fontolgat a felek megállapodása a tulajdonjog átruházásáról (alapításáról) (a felek nyilatkozata a jogok átruházásáról) ésállami nyilvántartásba vételről szóló okirat "(az általam kiemelt. - Hamu.).
Mennyire indokolt ez az álláspont?
Rómában a hagyományt a tulajdonjog megszerzésének módjának tekintették azáltal, hogy egyik személyt a másikra ruházták át egy dolog tulajdonjogának átruházására; a hagyományt szerződésként értékelték.
A valódi tranzakciók tanának kezdeti kidolgozása Savigny tollához tartozik. A német tulajdonjog átruházási modelljének sajátossága a római joggal összehasonlítva egy akarati mozzanat (az alanyok jogátruházási akaratának összehangolása) kimondásában rejlik. túl a hagyományokonés elvonatkoztatva a kötelező érvényű ügylettől. A hagyományt speciális jogi tényként (tényleges cselekményként) kezdték értelmezni, amely csak valós szerződés megléte esetén válik a jogi aktus sajátos jogi minőségébe. Így a fő hangsúly a hagyományról a vagyonszerződésre helyeződött át, és a hagyomány elkezdte teljesíteni az ingatlanügyletek nyilvánosságának követelményeit. Ahogy Savigny írta, "egy valódi szerződésnek tényleges hatályát és jogi következményeit tekintve egyrészt elvonatkoztatnia kell a mögöttes ügylet valóságától, másrészt el kell szigetelnie a hagyománytól magát" (lásd: Idézet innen). A németországi tulajdonjog átruházásához a tulajdonjog átruházásáról szóló megállapodást ki kell egészíteni egy ingó dolog átruházásáról szóló okirattal (bejegyzés az ingatlan-nyilvántartásba - ingatlanra). Az átruházás (az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés) egyrészt a vagyonszerződés érvényességének feltétele, másrészt a tulajdonosi jogok keletkezése alapján a jogszerkezet része.
Az egyik szakértő szerint „a különbség orosz rendszer tulajdonjog átruházása megállapodás alapján a némettől, ami abból áll, hogy az első nem tud semmiről külön megállapodás a vagyonátruházásról, elválasztva, mint a német Einigung, a dolgok átruházásától (természetesen van egyetértés, de ez magában a hagyományban immanens, mint összehangolt cselekvés), ahogy az ingatlanszerződés absztraktságának elve ismeretlen számára, egyáltalán nem akadályozza meg a rendelkezési és vagyonügylet német kategóriáinak használatát az orosz jogban is" (kiemelés tőlem. - Hamu.).
Ez a vélemény vitatható. Az orosz jog szerinti „megállapodás” meglétét a szerző nem bizonyította. Az orosz jog nem teszi lehetővé, hogy az átruházást a tulajdonjog és/vagy tulajdonjog átruházásáról szóló megállapodásként kezeljék. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve "nem tudja külön jog birtokba adása, ezért a felek nem tudnak megállapodni annak átadásáról vagy létesítéséről. A birtoklás tényleges kapcsolat, gazdasági hatalom, ezért a birtoklás utódlása lehetetlen." megegyezik a fuvarozónak történő szállítással el kell küldeni a címzettnek vagy kommunikációs szervezetnek szállítják a szállítási kötelezettség nélkül elidegenített dolgok megszerzőjének történő átruházásáért. „A törvény nem határozza meg a dolog átruházásának lényegét, mint a jog átruházásának módját, nem oldja meg annak kérdését. jogi természetű" .
A BGB 929. §-a szerint "ingó dolog tulajdonjogának átruházásához szükséges, hogy a tulajdonos átadta a dolgot megszerző és mindketten egyetértettek abban, hogy a jognak el kell múlnia"(kiemelés az enyém. Hamu.). Az orosz jogban a tulajdonjog átruházásához egyéb feltételek is szükségesek: érvényes kötelező érvényű szerződés az elidegenítésről (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 218. cikkének 2. szakasza) és a dolgok átruházásakor (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 223. és 224. cikke). Ez a különbség nem teszi lehetővé, hogy az oroszországi átruházást a német dologi szerződés analógjaként ismerjük el. Az ingatlanok tekintetében is jelentős különbség van. A GGU 873. § (1) bekezdése szerint "a telek tulajdonjogának átruházásához ... a jogosult és a másik fél között a jogváltozásról és az ingatlan-nyilvántartás módosításáról szóló megállapodás szükséges ..." (kiemelte: nekem. - Hamu.). Oroszországban az ingatlan tulajdonjogának átruházásához a következőkre van szüksége: érvényes kötelező érvényű szerződés(Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 2. cikkelye, 218. cikk) és a jog bejegyzése az USRR-ben (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 131. cikk 2. szakasza, 8. cikke). nem úgy mint Orosz szabályok a német jog szerinti tulajdonátruházás konstrukciójának lényege éppen a reálszerződés elvontságának elvén, a szerződés és a kötelező érvényű ügylet közötti kapcsolat hiányán alapul.
Az a vélemény, hogy a kötelezettségek és a vagyonügyletek szétválasztásának elvének alkalmazása semmiképpen sem kapcsolódik a vagyonszerződések absztrakt természetének „nem túl boldog” elképzeléséhez. Savigny elméletének azonban nem az volt az értelme, hogy a valós ügyletet a kötelezettségtől az általuk generált következmények különbségével összefüggésben elválasztják, hanem éppen abban, hogy átruházás jogokat vagyonügyletben találta indokoltságát, és nem függött a kötelezettségtől. Ugyanakkor az orosz átruházás csak akkor vezet a tulajdonjog átadásához, ha a kötelező érvényű ügylet érvényes. Az is fontos, hogy az Orosz Föderációban az átruházás időpontjában a tulajdonjog átruházására vonatkozó általános szabály diszpozitív legyen: a jogok átruházása megtörténhet mind a szerződés megkötésekor, mind a fizetés időpontjában, stb. (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 223. cikkének 1. szakasza). Ilyen helyzetben az átruházás nyilvánvalóan nem ruházza át a tulajdonjogot. A GGU nem ad lehetőséget a tulajdonjog átruházásának pillanatának megváltoztatására a megállapodásban részes felek akarata szerint.
Az orosz tudós szerint ez nem változtat az orosz jog helyzetén, mert az átruházásnak mindenképpen reáljogi hatálya van: a tulajdonos megszerzi a lehetőségét, hogy reáljog útján védekezzen (a Polgári Törvénykönyv 305. cikke). az Orosz Föderáció). De a német jog szerinti vagyonügyletek doktrínájának lényege a vagyonügylet megkötésének eredményeként történő átruházás. tulajdonjog. Savigny "abból indult ki, hogy el kell különíteni az ok-okozati ügylet körétől a "valódi" akaratot, vagyis a felek akaratát, hogy a dolgot tulajdonba adják...".
Még akkor is, ha hipotetikusan elismerjük az átmenetet célzó akarat elszigetelésének lehetőségét igazi jog, annak érdekében, hogy egy ingatlanügylet központjává tegyék, és bizonyítsák az utóbbinak az Orosz Föderációban való létezését, ugyanolyan sikerrel lehetetlen kiemelni a tényleges tulajdonjog átruházását célzó akaratot, mivel ez nem jog . A vagyonügylet tárgyaként aligha ismerhető el "a vagyoni jogvédelem lehetőségének átruházása". Védelem adott a tulajdonosnak törvény szerint.
Jellemző, hogy Németországban elegendő a bérleti szerződés végrehajtása adás a dolgok alapján kötelező szerződést, mivel nincs valós jog. Ugyanakkor Németországban is a bérleti szerződésnek vannak "tulajdonos jelei", például a lakásbérleti jogviszonyban való követési jog (GGU 566. §); a bérlőnek lehetősége van birtoklási igény útján védekezni (GGU 861., 869. §). Még Tulajdon átruházása Németországban nem tranzakciónak, hanem jogi magatartásnak (Rechtshandlung) tekintik, ezért az ügyletekre vonatkozó szabályok nem vonatkoznak rá.
Fontos, hogy az Orosz Föderációban magában az ügyletben elegendő az átruházási szándék kifejezése: sem a törvény szelleme, sem a betűje nem követeli meg ennek a műveletnek az „átruházás során” megismétlését. Ezért kell átadni a dolgokat hivatkozással kötelezettségért bíróságon keresztül kényszeríthető (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 398. cikke), ami főszabály szerint lehetetlen a szerződéskötéssel kapcsolatban, mivel a szerződéskötés szabadsága a polgári jog elve. A tulajdonjog átruházásának függősége a kötelmi ügylet érvényességétől az utalás igényében is megnyilvánul rajtaérvénytelenség a visszaszolgáltatás alkalmazásában.
A vizsgált megközelítés tévedése a legvilágosabban az ingatlanok tulajdonjogának átruházásának elemzésében nyilvánul meg. Nyilvánvalóan a jog bejegyzése iránti kérelmet és (vagy) a bejegyzési cselekményt az ingatlan tulajdonjogának átruházása alapjául szolgáló „valós ügyletnek” kell tekinteni.<1>.
<1>E.A. a jogátruházási kérelmet és a bejegyzési cselekményt ingatlanügyletnek tekinti az ingatlanjog átruházásában. Baranov.
A nyilvános bejegyzési cselekménynek az ügylet fogalmába való belefoglalása azonban helytelen, mivel a bejegyzés az ügyleten kívüli cselekmény; nem az ügyletben részt vevő fél, semmilyen módon nem befolyásolhatja az ügylet tartalmát. A bejegyzési kérelem benyújtása is közigazgatási cselekmény, csak kezdődik regisztrációs eljárás. Helyesen jegyezték meg, hogy a regisztrációs hatósághoz benyújtott kérelem „hivatkozik eljárási cselekmények, de semmiképpen sem az ügylet megkötésekor az akaratnyilvánítás kategóriájába ". Jellemző, hogy az Orosz Föderációban az ingatlan tulajdonjogának átruházása a nyilvántartó hatósághoz közösen benyújtott kérelem nélkül is megtörténhet. Közjegyzői megállapodás aláírásakor az ingatlan elidegenítésével kapcsolatban a jog bejegyzése lehetséges a felek további intézkedései nélkül - közjegyzői bejegyzési kérelem benyújtásával (a bejegyzésről szóló törvény 16. cikkének 1. cikkelye). ítélet a bejegyzést megkerülő ügyletben részt vevő féllel szemben benyújtott bejegyzési igény kielégítéséről (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 551. cikkének 3. szakasza). Mindezek a műveletek kötelező érvényű tranzakció alapján történnek.
A németországi valódi szerződés olyan ügyletnek minősül, amelyre az ÁSZF ügyletekre vonatkozó általános rendelkezései érvényesek, beleértve a vitatásra vonatkozó szabályokat is. Ez az "orosz ingatlantranzakciók" konstrukciója kapcsán az ügyletek érvénytelenségére vonatkozó szabályok szerinti megtámadás lehetőségét jelenti. bejegyzési kérelem és (vagy) bejegyzési aktus. De ez éppen az utóbbi közjogi jellege miatt abszurd.
A fentiek aláássák az orosz jogban az ingatlanszerződések létezésére vonatkozó álláspontot, és azt jelzik, hogy az ingatlanjogok bejegyzésére irányuló kérelem és (vagy) a jogok ingatlanügyletként történő bejegyzése iránti kérelem nem minősíthető.
* * *
Hogyan értékeljük a regisztrációs aktust?
Annak ellenére, hogy a meghatározott aktus nem ismerhető el "nem normatív joginak", közjoginak (közigazgatási) kell minősíteni, mivel a belek elfogadása állami szektor kormányzati szerv jogait. de a közigazgatási aktusokat külön kell választani meghatározott személyek jogait és kötelezettségeit megalapozó, megváltoztató, hatályon kívül helyező közigazgatási jellegű cselekményekről (hagyományos meghatározásuk szerint „nem normatív jogi aktusok”), valamint az ilyen következményeket nem okozó cselekményekről. A szakirodalomban az egyik szakember álláspontja szerepelt, aki joggal különböztette meg a cselekményeket operatív irányítás amelyek a szervezés és irányítás eszközéül szolgálnak polgári jogi viszonyok, amelyek előre meghatározzák az általuk generált következmények lényegét és tartalmát, valamint a közigazgatási aktusokat állami ellenőrzés, amelyek kifejezési eszközként szolgálnak közkapcsolatok azokra vagy más polgári jogi kapcsolatokra, amelyek e vezető testület kezdeményezésén kívül alakulnak ki, és amelyek tartalmát a felek maguk határozzák meg a törvény szerint. civil kapcsolatok. A cselekmények második csoportjának meghatározásához kellően pontos a legalizáló minősítés. A legalizálást általában adományozásként határozzák meg jogi ereje bármilyen cselekedet, cselekvés<2>. A legalizáló jellegű jogi tények közé tartozhat még a jogi személy bejegyzése, az értékpapír-kibocsátás bejegyzése stb.
<2>Lásd: Big Encyclopedic Dictionary // www.academic.ru/misc/enc3p.nsf/ByID/NT0002B2FA; Jogi szótár// dic.academic.ru/dic.nsf/lower/15820.
A bejegyzési aktus legalizáló jellegét a következők fejezik ki. A nyilvántartásba vételre dokumentumokat benyújtó személyek az állampolgári jogok, terhelések, ügyletek keletkezése érdekében minden, tőlük függő tevékenységet előre megtesznek. De bejegyzett jog, terhelés jelenik meg, ügyletből jogviszony keletkezik, csak akkor, ha az állam ezzel egyetért, elismeri a bejegyzett tárgy keletkezésének jogosságát, és legalizálja azt. Ritka regisztrációs esetekre megerősítő jellege (például az örökléssel szerzett tulajdonhoz való jog bejegyzése), a jog bejegyzési aktusának legalizáló értéke a jog állam általi megerősítésében és e jog gyakorlásának lehetőségének biztosításában nyilvánul meg.
Tehát az ingatlannal kapcsolatos jogok, terhek és ügyletek állami nyilvántartásba vételének aktusa olyan jogi tény, amely a bejegyzett tárgyak (jogok, ügyletek, terhek) legalizáló jellegű közigazgatási aktusa.
A szakirodalomban időnként idéznek olyan véleményeket, hogy bár az ingatlanhoz való jog a bejegyzés pillanatától keletkezik, „de nem (bejegyzési) alapján, a jog alapja más jogi tények” . például, ajánlatok. Ezzel a nézőponttal nehéz egyetérteni. Pontosabban, a jogok bejegyzése összetett jogi összetételű önálló jogi ténynek minősül - az ingatlanhoz fűződő jogok keletkezésének alapjául, mivel főszabály szerint ilyen bejegyzés nélkül a jog nem keletkezhet.
Bibliográfia
- Alekseev V.A. Tulajdonjog bejegyzése. M.: Prospekt, 2001. S. 26.
- Chubarov V.V. Az ingatlanok jogi szabályozásának problémái. M.: Alapszabály, 2006.
- Yakovleva A.V. Az ingatlanjogok állami bejegyzésével kapcsolatos viták // Jogszabályok. 2005. N 1.
- Pokrovsky I.A. A polgári jog főbb problémái. M.: Statut, 2009. S. 196.
- Bazanov I.A. A modern jelzáloghitel eredete. A patrimoniális jog legújabb irányzatai a modern nemzetgazdasági rendszer kapcsán. M.: Statut, 2004. S. 452.
- Skvorcov O.Yu. Kereskedelmi ingatlanügyletek. M., 2006.
- Egorov A.V., Erokhova M.A., Shirvindt A.M. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének a jogok védelmének tulajdonjogi módszereiről szóló normái választottbíróságok általi alkalmazásának problémás kérdéseinek általánosítása // Polgári Jogi Közlöny. 2007. 4. sz.
- Sklovsky K.I. A tulajdon a polgári jogban. M.: Alapszabály, 2008.
- Vasziljev G.S. A tulajdonjog szerződés szerinti átruházásának egyes kérdéseiről // Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának közleménye. 2008. N 4. S. 28.
- Tolsztoj Yu.K. A tulajdonjog fogalma // Polgári és közigazgatási jog problémái. L., 1962. S. 149.
- Juskevics V.A. A római jog szerinti birtokszerzésről. M., 1908. S. 93, 94.
- Sukhanov E.A. A német és orosz polgári jog ügylettípusairól // Polgári Jogi Közlöny. 2006. N 2. S. 5 - 26.
- Baranova E.A. Az ingatlanforgalom az orosz és a német jogban: összehasonlító tanulmány: A szakdolgozat kivonata. dis. ... cand. jogi Tudományok. M., 2005.
- Beklenishcheva I.V. A polgári jogi szerződés fogalma (összehasonlító jogi kutatás): Az értekezés kivonata. dis. ... cand. jogi Tudományok. Jekatyerinburg, 2004, 17. o.
- Polgári jog: Tankönyv: 3 kötetben / Szerk. A.P. Szergejev. M.: TK Velby, 2008. V. 1. S. 443. (A fejezet szerzője Krasheninnikov E.A.)
- Novitsky I.B. A római polgári jog alapjai. M.: Zertsalo, 2007. S. 93.
- Vasilevskaya L.Yu. A reálügyletek tana a német jogban. M.: Alapszabály, 2004.
- Baur J.F., Sturner R. Sachenrecht. 17. Aufl. Munchen: C.H. Beck, 1999.
- Tuzov D.O. A hagyományról, mint valódi szerződésről az orosz polgári jogban // Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának közleménye. 2007. 8. sz.
- Vasziljev G.S. Ingó dolog átadása // Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának közleménye. 2006. 12. sz.
- Brehm W., Berger C. Sachenrecht. 2.uberarb. Aufl. Tubingen: Mohr Siebeck, 2006. S. 13.
- Zhalinsky A., Rericht A. Bevezetés a német jogba. M.: Spark, 2001. S. 322.
- Larenz, Wolf. Allgemeiner Teil des Burgerlichen Rechts. 8. Aufl. Munchen, 1997. S. 450.
- Schapp Ya. A német polgári jog rendszere. M.: Nemzetközi kapcsolatok, 2006. S. 98-100.
- Wieling H.J. Sachenrecht. Berlin; Heidelberg: Springer-Verlag, 2007. S. 53, 55.
- Venkshtern M. A tulajdonjog alapjai / Polgári és üzleti jog problémái Németországban // M .: BEK, 2001. 193. o.
- Krasavchikov O.A. Jogi tények a szovjet polgári jogban // A polgári jog tudományának kategóriái. Válogatott művek: 2 kötetben M.: Statut, 2005. Vol. 2. S. 183.
- Korshunova N. Vitathatatlan regisztráció // Ezh-Lawyer. 2004. 16. sz.
A.V. Shvabauer
Ügyvédi Iroda
"Egorov, Puginszkij,
Afanasiev & Partners
szakember
polgári jog szerint
polgári és választottbírósági eljárás