Traspaso de local residencial a no residencial representa un determinado tipo de actividad, relaciones sociales que surgen del propietario de una vivienda. La transferencia de locales residenciales a locales no residenciales y viceversa significa un cambio en el estado legal de tal objeto bienes raíces como un edificio, estructura o partes del mismo. Si los locales residenciales se transfieren a locales no residenciales, entonces las normas de la ley establecidas por la legislación de vivienda dejan de aplicarse a la primera y comienzan a aplicarse las normas de la legislación civil. por supuesto, a relaciones públicas, plegándose sobre locales residenciales, algunos reglas generales ley civil. Sin embargo, se debe prestar atención al hecho de que ley civil tiene como objetivo promover los procesos comerciales y empresariales en la sociedad, y la legislación de vivienda tiene como objetivo garantizar ley constitucional ciudadanos para la vivienda. Es por eso ley civil se aplica a las relaciones de vivienda con aquellas características que están previstas por la legislación de vivienda. Si el Estado aborda la cuestión de proporcionar vivienda a sus ciudadanos únicamente en interés de los empresarios y otros organizaciones comerciales, entonces la mayoría de los ciudadanos del país no podrán proveerse de vivienda.
Los casos más comunes son cuando se trasladan locales residenciales a locales no residenciales, y no al revés. La legislación de vivienda anterior tenía una actitud ligeramente diferente con respecto al tema de la transferencia de locales residenciales a locales no residenciales y a la posterior reorganización (replanificación) de los locales residenciales. El Código de Vivienda de la Federación Rusa en el capítulo 3 regula los problemas de transferencia de locales residenciales a locales no residenciales. En esencia, el legislador más posibilidades para propietarios que quieren cambiar estatus legal locales residenciales. Si antes se requería el consentimiento de los vecinos para el traslado de local residencial a no residencial, ahora esta disposición no previsto por la ley.
El procedimiento de traspaso de local residencial a local no residencial tiene un carácter más de notificación que permisivo. Para transferir locales residenciales a locales no residenciales, es necesario proporcionar los documentos especificados en la Parte 2 del art. 23 RF LCD. El órgano que decidirá sobre el traspaso de locales residenciales a locales no residenciales comprobará su disponibilidad y correcta ejecución, pero en modo alguno está obligado a verificar la exactitud de la información indicada en estos documentos. Esta conclusión se deriva del art. 24 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, que enumera los motivos para negarse a transferir locales residenciales a locales no residenciales.
Hay dos áreas principales de actividad del propietario de los locales residenciales para la transferencia de locales residenciales. en primer lugar, el propietario de la vivienda deberá cumplir legalmente con el procedimiento de traspaso de la vivienda a no residencial. El propietario debe presentar oportunamente y ante la autoridad competente todos Documentos requeridos, obtener aprobaciones, etc. en segundo lugar, el traslado de locales residenciales a no residenciales casi siempre está asociado a su reorganización (replanificación). La reconstrucción y remodelación de las instalaciones no puede comenzar antes de que se redacte el proyecto de reorganización (replanificación) y se reciba el permiso para la reorganización (replanificación). Para redactar un proyecto para la reconstrucción (replanificación) de una vivienda, es necesario realizar un examen, cuyos resultados mostrarán si es posible llevar a cabo la remodelación de las instalaciones.
Arte. 22 del Código de Vivienda de la Federación Rusa establece las condiciones que deben cumplirse para la transferencia de locales residenciales a no residenciales. Como establece la Parte 1 de este artículo, se permite la transferencia de locales residenciales a locales no residenciales y de locales no residenciales a locales residenciales sujeto al cumplimiento de los requisitos Código de vivienda Federación de Rusia y la legislación sobre actividades de urbanismo. Por tanto, podemos hablar de dos ámbitos de regulación jurídica de la cesión de local residencial a local no residencial y viceversa: habitacional y técnico ( construyendo códigos y reglas).
Considerar condiciones y requisitos que están establecidos por la legislación de vivienda de la Federación Rusa. Se relacionan con el procedimiento (procedimiento) para la transferencia de locales residenciales a locales no residenciales y viceversa.
No se permite la transferencia de locales residenciales a locales no residenciales si el acceso a los locales transferidos es imposible sin el uso de locales que dan acceso a locales residenciales, o no existe la posibilidad técnica de equipar dicho acceso a estos locales, si los locales transferidos es parte de las instalaciones residenciales o es utilizado por el propietario esta habitación u otro ciudadano como lugar de residencia permanente, así como si la propiedad del local transferido está gravada con derechos de cualquier persona. Traspaso de un apartamento a edificio de apartamentos en un local no residencial solo se permite en los casos en que dicho apartamento está ubicado en el primer piso del edificio especificado o por encima del primer piso, pero los locales ubicados directamente debajo del apartamento transferido a los locales no residenciales no son residenciales. No se permite el traspaso de locales no residenciales a locales residenciales si dichos locales no cumplen los requisitos establecidos o no es posible asegurar que dichos locales cumplan con los requisitos establecidos, o si la titularidad de dichos locales está gravada con los derechos de cualquier persona.
Así, es posible distinguir dos tipos de condiciones establecidas por la legislación de vivienda, que te permite cambiar proposito especial vivienda:
1) es necesario cumplir las condiciones para ingresar a las instalaciones especificadas;
2) en relación con los locales transferidos no deben existir gravámenes válidos del derecho. Lo anterior significa que el departamento transferido no debe ser objeto de prenda, no debe establecerse servidumbre en relación con él (o parte de él), no debe ser arrendado, alquilado, no debe celebrarse contrato de arrendamiento en relación con eso, etc
El traslado de local residencial a local no residencial y de local no residencial a local residencial lo realiza el organismo Gobierno local. Cada municipio decide de forma independiente qué organismo decidirá sobre la transferencia de locales residenciales a locales no residenciales y viceversa. Esto debería estar regulado por los actos jurídicos reglamentarios de los gobiernos locales. Por ejemplo, en la ciudad de Saratov, hay una decisión adoptada por la Duma de la ciudad de Saratov. De acuerdo con esta decisión, el organismo autorizado en la ciudad de Saratov para tomar decisiones sobre el procedimiento para transferir locales residenciales a locales no residenciales es el Comité de Gestión de la Propiedad de la Administración de la Ciudad de Saratov. El solicitante adecuado para el traslado de un local de la categoría de residencial a no residencial y viceversa, según el Código de la Vivienda, es el propietario del local residencial. La Decisión de la Duma de la Ciudad de Saratov en consideración establece que en el caso de que los locales residenciales estén en el balance municipio(es decir, son propiedad del municipio), el solicitante apropiado será la administración del distrito de Saratov, en cuyo territorio se encuentra este edificio residencial.
Traspaso de local residencial a local no residencial o de local no residencial a local residencial el propietario del local correspondiente o una persona autorizada por él(en lo sucesivo, en este capítulo, el solicitante) presentar al organismo que transfiere el local en el lugar del local transferido:
1) una solicitud de transferencia de local;
2) títulos de propiedad de los locales transferidos (originales o copias notariadas);
3) plano del local cedido con su descripción técnica (si el local cedido es residencial, certificado técnico dichos locales);
4) plano de planta de la casa en la que se ubica el local transferido;
5) preparado y ejecutado en a su debido tiempo un proyecto para la reconstrucción y (o) reurbanización de las instalaciones transferidas (en caso de que la reconstrucción y (o) reurbanización sea necesaria para garantizar el uso de dichas instalaciones como residencial o no residencial).
El organismo que cede el local no tiene derecho a exigir la presentación de otros documentos, salvo los de la lista anterior. Al solicitante se le expide un recibo de recepción de documentos indicando su lista y la fecha de su recepción por parte del organismo que transfiere el local. Decisión de transferir o rechazar en la traducción de los locales debe aceptarse con base en los resultados de la consideración de la solicitud correspondiente y otros documentos presentados por el organismo que transfiere los locales, a más tardar cuarenta y cinco días a partir de la fecha de presentación de estos documentos a este organismo. El órgano que traslada el local, en el plazo máximo de tres días hábiles contados a partir de la fecha de adopción de una de las resoluciones, expide o remite al domicilio indicado en la solicitud al solicitante un documento acreditativo de la adopción de una de dichas resoluciones. forma y contenido este documento establecido por el Gobierno de la Federación Rusa. El órgano que transmite el local, simultáneamente a la expedición o envío de este documento al solicitante, informa a los propietarios del local colindante al local respecto del cual se ha dictado dicha resolución sobre la adopción de la misma. Si es necesario llevar a cabo la reorganización y (o) remodelación de los locales transferidos y (u) otras obras para garantizar el uso de dichos locales como residencial o no residencial, la decisión debe contener un requisito para su implementación, una lista de otras obras, si es necesario. Si la transferencia de locales residenciales a no residenciales no requiere reorganización y remodelación, entonces la decisión será el documento final que confirme la finalización de la transferencia de locales residenciales a no residenciales. Si el uso del local como residencial o no residencial requiere su reorganización y (o) reurbanización y (u) otro trabajo, entonces la decisión del gobierno local de transferir el local residencial a no residencial es la base para la reorganización apropiada. y (o) reurbanización, teniendo en cuenta el proyecto de reconstrucción y (o) reurbanización. La finalización de la reconstrucción o remodelación y (u) otras obras se confirma mediante el acto del comité de aceptación formado por el organismo que transfiere las instalaciones (en adelante, el acto del comité de aceptación).
acto de la comisión de aceptación, que confirma la finalización de la reconstrucción y (o) remodelación, debe ser enviado por el organismo que transfiere las instalaciones a la organización (organismo) para registrar objetos inmobiliarios. El acto del comité de aceptación confirma la finalización de la transferencia de las instalaciones y es la base para el uso de las instalaciones transferidas como residencial o no residencial.
Cuando se utilice el local después de su transferencia como residencial o no residencial, los requisitos seguridad contra incendios, sanitarios e higiénicos, ambientales y otros requisitos establecidos por la ley, incluidos los requisitos para el uso locales no residenciales en edificios de apartamentos.
Se permite la negativa a transferir locales residenciales a locales no residenciales o locales no residenciales a locales residenciales en los siguientes casos:
1) falta de presentación de ciertos documentos;
3) incumplimiento de las condiciones para la transferencia de locales;
4) incumplimiento del proyecto de reconstrucción y (o) remodelación de los locales residenciales con los requisitos de la legislación.
La decisión de denegar el traslado del local debe contener los motivos de la denegación con referencia obligatoria a las infracciones previstas anteriormente. La decisión de negarse a transferir el local se emite o envía al solicitante a más tardar tres días hábiles a partir de la fecha de dicha decisión y puede ser apelada por el solicitante ante orden judicial.
legislador en nivel federal determinó la lista de documentos que deben presentarse y el procedimiento para tomar decisiones sobre la transferencia (motivos de denegación, opciones soluciones posibles). Se otorga a los municipios la facultad de determinar el órgano competente para tomar decisiones. En este caso, la decisión de denegar la transferencia de locales residenciales a locales no residenciales puede ser apelada ante los tribunales. La ley no prevé un procedimiento administrativo para apelar contra estas decisiones.
Sin embargo, esto no significa que no haya orden administrativa apelación. Según el art. 52 ley Federal de fecha 6 de octubre de 2003 No. 131-FZ "Sobre principios generales organizaciones gubernamentales locales en Federación Rusa"(modificado y complementado el 19 de junio, 12 de agosto, 28, 29, 30 de diciembre de 2004, 18 de abril, 29 de junio, 21 de julio, 12 de octubre de 2005), todas las decisiones y acciones de los gobiernos locales pueden ser impugnadas ante los tribunales, Corte de arbitraje. Resulta que no hay procedimiento de recurso administrativo esta ley tampoco proporciona. En arte. 4 de la Ley de la Federación Rusa del 27 de abril de 1993 No. 4866-I "Sobre la apelación ante el Tribunal de Acciones y Decisiones que Violan los Derechos y Libertades de los Ciudadanos" (modificada y completada el 14 de diciembre de 1995) establece que un ciudadano tiene derecho a presentar una queja sobre acciones (decisiones) que violan sus derechos y libertades, ya sea directamente ante el tribunal o ante un órgano superior subordinado del gobierno autónomo local. Por lo tanto, inicialmente esta decisión Se puede apelar ante el mismo municipio. Todo depende de qué organismo o funcionario tiene derecho a cancelar, cambiar las decisiones del organismo que tomó la decisión. Es importante recordar siempre que las decisiones (y cualquier otra regulaciones, actos jurídicos no normativos de los órganos de autogobierno local) no pueden ser apelados ante el poder ejecutivo, órganos representativos el poder del Estado Cualquier nivel. Debe prestarse atención a la redacción del art. 4 de la citada Ley: es un ciudadano, y no una persona jurídica, quien tiene derecho a presentar una denuncia ante una autoridad superior o un funcionario.
La Ley de la Federación de Rusia "Sobre la apelación en el tribunal de acciones y decisiones que violan los derechos y libertades de los ciudadanos" establece el procedimiento apelación administrativa, Y proceso judicial de apelación. Los superiores en el orden de subordinación organismo, asociación, funcionario están obligados a examinar la denuncia en el plazo de un mes. Si la denuncia de un ciudadano es denegada o no ha recibido respuesta en el plazo de un mes a partir de la fecha de su presentación, tiene derecho a presentar una denuncia ante el tribunal. La denuncia puede ser presentada por un ciudadano cuyos derechos han sido violados, o por su representante. La denuncia se presenta a discreción del ciudadano, ya sea ante el tribunal del lugar de su residencia, o ante el tribunal del lugar del cuerpo, oficial. Con respecto a las actuaciones que se denuncian(en nuestro caso, estas son decisiones del gobierno local de negarse a transferir la vivienda), es necesario que esta solución:
1) violó los derechos y libertades de un ciudadano;
2) creó obstáculos para que el ciudadano ejerciera sus derechos y libertades;
3) impuso ilegalmente cualquier deber al ciudadano o fue llevado ilegalmente a cualquier responsabilidad.
Habiendo aceptado la demanda para su consideración, el tribunal, a petición de un ciudadano o por iniciativa propia, tiene el derecho suspender ejecución la acción impugnada (decisión).
La presentación de una queja se paga con la tarifa estatal en cantidad fija. El tribunal puede eximir al ciudadano del pago de la tasa o reducir su tamaño. Según el art. 333.19 del Código Fiscal de la Federación Rusa (modificado y complementado el 30 de marzo, 9 de julio de 1999, 2 de enero, 5 de agosto, 29 de diciembre de 2000, 24 de marzo, 30 de mayo, 6 de agosto, 7, 8, 27 de noviembre de 29, 28, 29, 30, 31 de diciembre de 2001, 29 de mayo, 24, 25 de julio, 24, 27, 31 de diciembre de 2002, 6, 22, 28 de mayo, 6, 23, 30 de junio, 7 de julio, 11 de noviembre, 8, 23 de diciembre de 2003, 5 de abril, 29, 30 de junio, 20, 28, 29 de julio, 18, 20, 22 de agosto, 4 de octubre, 2, 29 de noviembre, 28, 29, 30 de diciembre de 2004, 18 de mayo, 3 , 6, 18, 29, 30 de junio, 1, 18, 21, 22 de julio, 20 de octubre de 2005), el deber estatal para los ciudadanos es de 100 rublos. Se establecen los siguientes plazos para presentar una demanda ante el tribunal:
1) tres meses a partir del día en que el ciudadano tuvo conocimiento de la violación de sus derechos;
2) un mes a partir de la fecha de recepción por parte del ciudadano de una notificación por escrito de la negativa de un organismo superior, asociación, funcionario a satisfacer la queja o de la fecha de vencimiento de un mes después de la presentación de la queja, si el ciudadano no recibió respuesta por escrito.
La corte puede restaurar la fecha límite para presentar una queja perdida por una buena razón. Buena razón se considera cualquier circunstancia que dificulte la obtención de información sobre las acciones (decisiones) apeladas y sus consecuencias en forma de violación de los derechos y libertades de un ciudadano.
Los órganos de los gobiernos autónomos locales, cuya decisión es recurrida por un ciudadano, tienen a su cargo obligación procesal documentar la legalidad de los actos impugnados (decisiones); el ciudadano está relevado de la obligación de probar la ilegalidad de las acciones impugnadas (decisiones), pero está obligado a probar el hecho de la violación de sus derechos y libertades. Probar el hecho de la violación de los propios derechos y libertades no constituye trabajo especial: siempre se puede decir que esta sala se utilizará en actividad empresarial para obtener una ganancia.
Es necesario prestar atención al hecho de que la Ley de la Federación de Rusia "Sobre la apelación de acciones y decisiones judiciales que violan los derechos y libertades de los ciudadanos" se adoptó en 1993, y todos los procedimientos de apelación judicial se llevan a cabo en el marco de la legislación civil. y procesos de arbitraje. En nuestro país existen Civiles código procesal RF del 14 de noviembre de 2002 No. 138-FZ (Código de Procedimiento Civil de la Federación Rusa) y el Código de Procedimiento de Arbitraje de la Federación Rusa del 24 de julio de 2002 No. 95-FZ (Código de Procedimiento de Arbitraje de la Federación Rusa) ( modificado y complementado el 28 de julio, 2 de noviembre de 2004, 31 de marzo de 2005). Datos actos legislativos brinde la oportunidad de apelar ante los tribunales no solo para los ciudadanos, en contraste con la Ley de la Federación Rusa "Sobre la apelación de acciones y decisiones judiciales que violan los derechos y libertades de los ciudadanos", sino también para las personas jurídicas. Al presentar una solicitud ante el tribunal de arbitraje, una entidad legal paga deber estatal en la cantidad de 2000 rublos. Entidad legal cuando se aplica a la corte jurisdicción general También pagará 2000 rublos. El Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia y el Código de Procedimiento de Arbitraje de la Federación de Rusia establecen reglas casi idénticas para la apelación, solo que el plazo para la consideración del caso por parte del tribunal se establece en 10 días. En estos casos, surge la cuestión de la jurisdicción de los casos entre el tribunal de jurisdicción general y Corte de arbitraje. La noción de que solo los ciudadanos se presentan ante un tribunal de jurisdicción general es errónea. También puede solicitarlo la persona jurídica que necesite este local para cualquier otro fin no relacionado con actividades económicas y empresariales.
Es importante prestar atención al siguiente punto del Código de Vivienda de la Federación de Rusia: habla directamente de apelar ante los tribunales una decisión de negarse a transferir locales residenciales a locales no residenciales, pero no habla de apelar ante los tribunales una decisión para transferir locales residenciales a locales no residenciales. Por supuesto, esto no significa que el apelación judicial decisiones que satisficieron los requisitos de los solicitantes para el traslado de locales residenciales a no residenciales. Sin embargo, como puede verse en el contenido del Código de Vivienda de la Federación Rusa, en caso de que un organismo del gobierno local decida transferir locales residenciales a locales no residenciales, el organismo del gobierno local está obligado a notificar a los vecinos del propietario. de dichos locales residenciales sobre la transferencia. Al mismo tiempo, si se va a realizar una reordenación (re-planificación) en el local transferido, los vecinos del propietario no lo sabrán hasta que comiencen los trabajos en sí. En nuestra opinión, esto no es del todo correcto y atenta contra los derechos de los vecinos del propietario del local cedido. Tenga en cuenta que al enviar documentos a un organismo del gobierno local, no está obligado a verificar conformidad técnica normas y reglas técnicas, un proyecto para la reconstrucción o remodelación de locales, tal obligación no se le asigna por ley. Por lo tanto, es posible que los gobiernos locales por iniciativa propia revisa estos proyectos. Entonces es posible que el proyecto en sí sea bastante consistente con todos requisitos de construcción, pero los trabajos de reconstrucción (replanificación) de los propios locales se llevarán a cabo de forma que causen daños a las propias viviendas (locales residenciales vecinos).
En la práctica, surgen situaciones muy desagradables cuando el propietario traslada el local residencial a un local no residencial y alquila un local económico. mano de obra que no está calificado para realizar el trabajo este tipo. EN actualmente prácticamente no existe un organismo estatal al que se pueda contactar para monitorear el trabajo que realizan los vecinos. Ni el propietario ni el organismo de autogobierno local están obligados a presentarles un proyecto para la reconstrucción (replanificación) de la vivienda. Si en el curso del trabajo, los trabajadores contratados en la calle cierran el cableado eléctrico, cortan de forma independiente la tubería de gas en dicho apartamento, entonces, en caso de una llamada, por ejemplo, de un servicio de gas de emergencia, no podrá entrar en este apartamento y comprobarlo, a menos que el propietario les deje entrar. Además, como saben, en este momento más del 70% del parque de viviendas del país se encuentra en mal estado: cómo verificar de antemano que el propietario de los locales residenciales transferidos no cincelará los muros de carga de la casa durante la reconstrucción (replanificación)? Al comunicarse con la inspección de vivienda, sus empleados simplemente se limitan a verificar los documentos del propietario, la salida y la inspección en el lugar son extremadamente raras y, además, es posible que el propietario no los deje entrar. Anteriormente, la Autoridad de Supervisión Arquitectónica tenía derecho a controlar seguridad tecnica trabajo en curso, sin embargo, con la aprobación del nuevo código de planificación urbana, estos poderes no están disponibles desde la supervisión de arquitectura.
Lo único que pueden hacer los vecinos es recurrir a la corte para impugnar la decisión del gobierno local, que tomó la decisión de reorganizar (re-planificar) el local, o declaración de demanda sobre la represión actividades ilegales representando una amenaza para la pérdida de los derechos de propiedad.
Si, en el curso del trabajo de reconstrucción y remodelación de los locales residenciales, surgen varios tipos de emergencias, entonces los residentes (vecinos) de dicha casa deben llamar a los representantes de las organizaciones operativas para eliminar los accidentes y la redacción obligatoria de un acto. en el que los empleados de las autoridades operativas deben reflejar las causas de ocurrencia emergencia. Dependiendo de la naturaleza del accidente (cortocircuito, fuga de gas, violación de suministro de agua fría, caliente, alcantarillado, incendio), estos pueden ser redes locales de energía de la ciudad, servicio de emergencia de gas, departamento de vivienda, MU DEZ, empresa de agua. Los actos redactados por estas organizaciones pueden servir como prueba en los tribunales para confirmar el hecho de incumplimiento del trabajo realizado por los empleados contratados por el propietario de los apartamentos, sanitarios y requerimientos técnicos.
La segunda área de actividad del propietario de la vivienda está relacionada con el trabajo de reconstrucción y remodelación de la vivienda.
2.2 Reordenación y remodelación de locales residenciales.
De inmediato debe señalarse que el art. 25 del Código de Vivienda de la Federación Rusa da una definición exacta de la reorganización y remodelación de locales residenciales. Reforma de viviendas representa la instalación, sustitución o transferencia redes de ingenieria, sanitarios, eléctricos u otros que requieran cambios en el pasaporte técnico de la vivienda. Remodelación de un espacio habitable. supone un cambio en su configuración, requiriendo un cambio en el pasaporte técnico de la vivienda. Prestemos atención al hecho de que tanto durante la reconstrucción como durante la remodelación, se requieren cambios en el pasaporte técnico de la vivienda. El pasaporte técnico del local residencial se elabora cuando se pone en funcionamiento. Refleja completamente todos los parámetros técnicos de la vivienda: materiales de techos, paredes, pisos, sistemas de suministro de gas y agua, cableado eléctrico, su nivel de voltaje, etc.
La legislación actual prácticamente no regula el trabajo de reconstrucción (replanificación) de locales residenciales. Del contenido del art. 1 y 4 Código de Urbanismo La Federación de Rusia muestra que sus normas no se pueden aplicar a las relaciones sobre la reorganización (replanificación) de los locales residenciales. Con respecto a la reorganización y remodelación, se puede decir que el único requisito legal será:
1) obtener permiso para la reorganización (replanificación);
2) realizar trabajos de tal manera que no provoquen daños a las instalaciones (tanto propias como vecinas).
El primer requisito está relacionado con el procedimiento para el registro adecuado de la reconstrucción (replanificación) de locales residenciales, y está completamente regulado por el Código de Vivienda de la Federación Rusa. Arte. 26 de la LC RF enumera las siguientes causales para su aplicación. La reorganización y (o) remodelación de locales residenciales se llevan a cabo de conformidad con los requisitos de la ley de acuerdo con el gobierno local sobre la base de una decisión tomada por este. Para llevar a cabo la reorganización y (o) reurbanización del local residencial, el propietario de este local o una persona autorizada por él (en adelante, el solicitante) ante el organismo que lleva a cabo la aprobación, en el lugar de los locales residenciales reorganizados y (o) replanificados presenta:
1) una solicitud de reorganización y (o) reurbanización en la forma aprobada por el Gobierno de la Federación Rusa;
2) documentos de título para las instalaciones residenciales reorganizadas y (o) rediseñadas (originales o copias notariadas);
3) un proyecto para la reorganización y (o) replanificación de los locales residenciales reorganizados y (o) replanificados preparado y ejecutado de la manera prescrita;
4) pasaporte técnico de los locales residenciales reconstruidos y (o) replanificados;
5) consentimiento por escrito de todos los miembros de la familia del inquilino (incluidos los miembros de la familia del inquilino temporalmente ausentes) que ocupan las viviendas reconstruidas y (o) replanificadas sobre la base del contrato reclutamiento social(en caso de que el solicitante sea arrendatario del local residencial reconstruido y (o) replanificado autorizado por el arrendador a presentar los documentos previstos en esta cláusula en virtud de un contrato de arrendamiento social);
6) la conclusión del organismo para la protección de monumentos de arquitectura, historia y cultura sobre la admisibilidad de la reorganización y (o) remodelación de locales residenciales, si dichos locales residenciales o la casa en la que se encuentra es un monumento de arquitectura, historia o cultura.
El organismo que realiza la coordinación no está facultado para exigir la presentación de otros documentos, salvo los especificados. Se emite al solicitante un recibo de recepción de los documentos indicando su lista y la fecha de su recepción por la autoridad de aprobación. La decisión de aprobar o denegar la aprobación debe tomarse sobre la base de los resultados de la consideración de la solicitud pertinente y otros documentos presentados por el organismo que lleva a cabo la aprobación, a más tardar 45 días a partir de la fecha de presentación de estos documentos a este organismo. .
El órgano de autogobierno local que realiza la homologación, en el plazo máximo de 3 días hábiles desde la fecha de la resolución de homologación, expide o remite al domicilio indicado en la solicitud al solicitante un documento acreditativo de la adopción de tal resolución. Es la decisión tomada por el organismo de autogobierno local la que será la base para llevar a cabo el trabajo de reconstrucción (replanificación) de los locales residenciales.
La negativa a aceptar la reorganización y (o) remodelación de locales residenciales está permitida en los siguientes casos:
1) falta de presentación de todos los documentos;
2) presentación de documentos al organismo equivocado;
3) incumplimiento del proyecto de reconstrucción y (o) remodelación de los locales residenciales con los requisitos de la legislación.
La decisión de negarse a aceptar la reorganización y remodelación de los locales residenciales debe contener los motivos de la negativa con una referencia obligatoria a las violaciones previstas en el art. 27 LCD RF.
La decisión de negarse a aceptar la reorganización y remodelación de los locales residenciales se emite o envía al solicitante a más tardar 3 días hábiles a partir de la fecha de dicha decisión y puede ser apelada por el solicitante ante los tribunales.
Se confirma la finalización de la reorganización y (o) remodelación de los locales residenciales acto del comité de aceptación. El acto de la comisión de aceptación debe ser enviado por el organismo que lleva a cabo la aprobación a la organización (organismo) para registrar objetos inmobiliarios.
Incluso antes de la adopción del actual Código de Vivienda de la Federación Rusa, todas las cuestiones relacionadas con la reconstrucción (replanificación) de los locales residenciales fueron resueltas por la legislación regional. Casi todos los sujetos de la Federación Rusa adoptaron y operaron su propia ley o acto legal reglamentario que regula las relaciones legales para la reconstrucción (replanificación) de locales residenciales. Ahora, después de la entrada en vigor del Código de Vivienda, algunos de los temas relacionados con la reconstrucción (replanificación) de los locales residenciales se han regulado a nivel federal, por lo tanto, los actos reglamentarios adoptados anteriormente de las entidades constitutivas de la Federación de Rusia La federación se puede aplicar en la medida en que no contradigan las normas previstas en el Código de Vivienda de la Federación Rusa. Por ejemplo, el art. 1 de la Ley de la Región de Moscú del 16 de abril de 2004 No. 55/2004-OZ "Sobre el procedimiento y las condiciones para la transferencia de locales residenciales (edificios residenciales) a no residenciales" prohíbe la conversión y remodelación de edificios residenciales y apartamentos (habitaciones), lo que lleva a una violación de la resistencia o destrucción de las estructuras de carga de los edificios, interrupción de los sistemas y equipos de ingeniería, deterioro de la seguridad y apariencia fachadas, violación de dispositivos contra incendios. En cuanto a su contenido, esta disposición no contradice las nuevas disposiciones del Código de Vivienda de la Federación Rusa en esta área.
El procedimiento para emitir permisos para la conversión y remodelación de locales residenciales y no residenciales en edificios residenciales en Moscú contiene un mayor número de prohibiciones en esta área. Este acto jurídico reglamentario no permite:
1) reequipamiento y remodelación de locales, lo que lleva a una violación de la resistencia o destrucción de las estructuras de soporte del edificio, deterioro de la seguridad y apariencia de las fachadas, violación de los dispositivos de protección contra incendios, obstaculización del acceso a los servicios públicos y dispositivos de desconexión;
2) remodelación de apartamentos, empeorando las condiciones de operación y residencia de todos o ciudadanos individuales de la casa o apartamento;
3) instalación o reconstrucción de tabiques, si como resultado se forma una habitación sin luz natural o sin dispositivos de calefacción;
4) remodelación, como resultado de lo cual se forma una habitación con un área de menos de 9 m2 o un ancho de menos de 2,25 m;
5) aumento en el área auxiliar de apartamentos a expensas de residencial;
6) reequipamiento y replanificación en ausencia del consentimiento de todos los residentes adultos interesados del apartamento y sus propietarios;
7) reequipamiento y remodelación de locales registrados por la Sede para defensa Civil Y emergencias, sin el permiso del Jefe de Gabinete;
8) reequipamiento y replanificación de edificios destinados a la demolición en los próximos 3 años e incluidos en las decisiones y órdenes pertinentes, si dicho reequipamiento no es necesario para garantizar la seguridad de la vida;
9) remodelación de locales adyacentes sin enmiendas preliminares al pasaporte de propiedad de vivienda basado en la decisión de la comisión interdepartamental.
No hay duda de que muchas de las prohibiciones anteriores están justificadas. Sin embargo, como ya se señaló, desde el 1 de marzo de 2005, la determinación de las condiciones y el procedimiento para la reorganización y remodelación de locales residenciales ha sido responsabilidad de la Federación Rusa. Por lo tanto, parece que un enfoque uniforme para regulacion legal de estas relaciones se determinará próximamente en el correspondiente reglamento actos legales adoptado a nivel federal. Las reglas pertinentes deben volverse uniformes para todo el país; no se espera que se establezcan reglas regionales sobre estos temas. En consecuencia, la mayoría de los requisitos de la antigua Ley de Moscú no se pueden aplicar en la práctica al reorganizar (replanificar) una vivienda.
2.3 Reorganización no autorizada (replanificación)
No autorizado son la reconstrucción y (o) remodelación de las viviendas, realizadas en ausencia de base legal, es decir, en ausencia de una decisión del gobierno local, prevista en la Parte 6 del art. 26 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, o en violación del proyecto de reconstrucción y redesarrollo presentado al gobierno local.
La persona que arbitrariamente haya reorganizado y (o) rediseñado una vivienda, incurrirá en la responsabilidad prevista por la ley. La responsabilidad está prevista en el Código de Infracciones Administrativas de la Federación Rusa. Actualmente en el art. 7.21 del Código de Infracciones Administrativas de la Federación Rusa establece la responsabilidad por la violación de las reglas para el uso de locales residenciales, que puede expresarse, en particular, en la conversión no autorizada de edificios residenciales y locales residenciales (parte 1 del artículo 7.21 de la Código de Infracciones Administrativas de la Federación Rusa) o en la remodelación no autorizada de locales residenciales en edificios de apartamentos (parte 2, artículo 7.21 del Código de Infracciones Administrativas de la Federación Rusa). Especialistas en la materia ley administrativa tenga en cuenta que las acciones para el reequipamiento y la remodelación no autorizados de locales residenciales y no residenciales pueden ser calificadas por los organismos encargados de hacer cumplir la ley no solo en virtud de este artículo, sino también en virtud del art. 19.1 del Código de Infracciones Administrativas de la Federación Rusa como arbitrariedad. Además, el art. 7.22 del Código de Infracciones Administrativas de la Federación de Rusia establece la responsabilidad por la conversión de edificios residenciales y locales residenciales sin el consentimiento del inquilino (propietario), si la conversión cambia significativamente las condiciones para usar un edificio residencial y locales residenciales.
Arte. 7.21 del Código de Infracciones Administrativas de la Federación Rusa establece responsabilidad administrativa por daños a locales residenciales, que pueden expresarse en daños al propio local residencial, o en daños a su equipamiento. Daños a viviendas significa llevarlos a tal estado que se vuelven inadecuados para que los ciudadanos vivan en ellos. Bajo daño al equipo puede entenderse como poner en mal estado el sistema de calefacción de la casa, suministro de gas y agua, etc. En estos casos, los residentes de la casa en escribiendo Debe ponerse en contacto con la Autoridad de Vivienda. La inspección de vivienda opera en cada tema de la Federación Rusa. Es ella quien está autorizada para considerar todos los casos de comisión. infracciones administrativas en relación con los locales residenciales y está obligado a hacerlo. En Inspección de Vivienda un plazo de un mes para revisar su solicitud y tomar medidas al respecto.
Sin embargo, no es fácil de aplicar. Muy a menudo, los ciudadanos no escriben declaraciones, sino cartas "enojadas", en las que exigen que una persona en particular rinda cuentas, etc. Desafortunadamente, no hay información valiosa para la Inspección de Vivienda en tales declaraciones y, por regla general, en tales casos, dicha solicitud no conducirá a medidas efectivas por parte de la Inspección de Vivienda. La declaración no debe afirmar categóricamente que esta persona es culpable. Los ciudadanos a menudo "embellecen" el daño que les causan, escriben declaraciones sobre las grietas que atravesaron la casa inmediatamente después de que comenzaron los trabajos de reconstrucción (replanificación) en uno de los apartamentos. Por parte de los empleados de la Inspección de Vivienda, tampoco siempre hay una actitud consciente hacia su deberes oficiales. Habiendo recibido una declaración de los residentes de la casa sobre daños en las instalaciones de plomería, paredes, techos, etc. en sus apartamentos, al verificar, se limitan solo a preguntarle al propietario del local dónde se realiza la reconstrucción (replanificación). se está llevando a cabo, no se lleva a cabo un plan de reconstrucción, y no se lleva a cabo directamente el abandono ni la inspección in situ de las viviendas de los demandantes y las obras en el apartamento reformado. Mientras tanto, el proyecto de reorganización (replanificación) en sí mismo puede cumplir con los SNiP, pero los métodos por los cuales se lleva a cabo el trabajo (equipo, calificaciones de los trabajadores) pueden no hacerlo. En este caso, el edificio también puede resultar dañado.
Además de la obligación de asumir la responsabilidad administrativa por la reorganización y remodelación no autorizada de locales residenciales, las personas culpables de estas violaciones tienen deber adicional propiedad naturaleza- deben restaurar el local en cuestión a su estado anterior tiempo razonable. El procedimiento para realizar estas acciones lo determina el órgano que realiza la coordinación (parte 3 del artículo 29 de la LC RF). Probablemente, el mismo organismo debería establecer a costa de quién se devuelven los locales a su estado anterior.
Es aconsejable prestar atención al hecho de que no sólo el propietario del local, sino también el arrendatario bajo un contrato de arrendamiento social puede ser objeto de la responsabilidad anterior. Al mismo tiempo, estas disposiciones deben interpretarse restrictivamente: lo dispuesto en el art. 29 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, las medidas de responsabilidad por la reorganización no autorizada y (o) la remodelación no autorizada de locales residenciales no se pueden aplicar a los inquilinos de locales residenciales provistos bajo contratos de alquiler para locales residenciales especializados, que están previstos en los Artículos de la Sección IV del Código de Vivienda de la Federación Rusa.
Sobre la base de una decisión judicial la vivienda puede mantenerse en un estado reorganizado y (o) replanificado, si esto no viola los derechos y intereses legítimos ciudadanos o no representa una amenaza para su vida o su salud. Resulta algo por analogía con una construcción no autorizada, que puede formalizarse si se recibe una decisión judicial. Si la vivienda convertida cumple con todos los requisitos técnicos en el campo de las normas de construcción, sanitarias y contra incendios, no infringe los derechos de los vecinos, entonces el tribunal tomará una decisión a favor del solicitante que reconstruyó arbitrariamente la vivienda.
Si el espacio vital relevante no se restaura a su estado anterior dentro del plazo especificado por el organismo de autogobierno local, que tiene derecho a resolver este problema, el tribunal, a instancias de este organismo, siempre que no tome una decisión para conservar los locales convertidos en una nueva forma, decide :
1) en relación con el propietario de la venta con subasta pública dichos locales residenciales con el pago al propietario del producto de la venta de dichos locales residenciales, menos los costos de ejecución juicio con la imposición al nuevo propietario de dicho local residencial de la obligación de devolverlo a su estado anterior;
2) en relación con el arrendatario de dichos locales residenciales en virtud de un contrato de arrendamiento social a la rescisión este acuerdo con la imposición al dueño de tal vivienda, que era el arrendador bajo dicho acuerdo, la obligación de devolver tal vivienda a su estado anterior.
Si una vez vencido el plazo, establecido por el organismo gobierno local, las instalaciones no se restaurarán a su estado anterior, se instalarán (re-) nuevo término. si y despues este periodo los locales no serán llevados (de acuerdo con el procedimiento establecido) a su estado anterior, entonces dichos locales residenciales están sujetos a venta en subasta pública.
Satisfacer las demandas de reconocimiento decisión ilegal del organismo de autogobierno local de negarse a transferir los locales no residenciales a locales residenciales se denegó legítimamente, ya que los locales no residenciales propiedad del demandante están ubicados en la zona de protección sanitaria de la granja avícola, y los edificios residenciales no están permitidos en esta zona.
Decisiones judiciales, arbitraje | 02/02/2013 14:13:56
Reclamaciones para impugnar una decisión organismo autorizado sobre la negación de registro estatal los derechos de propiedad de la propiedad estaban legítimamente satisfechos, ya que el tribunal consideró que en el momento de la transferencia de los locales de no residencial a residencial legislatura actual no preveía la necesidad de redactar un acto que confirme la finalización de la remodelación y la finalización de la transferencia de las instalaciones.
Decisiones judiciales, arbitraje | 29.01.2013 07:40:17
De la Parte 2 del art. 22 del Código de Vivienda de la Federación Rusa sigue la inadmisibilidad de transferir locales residenciales a locales no residenciales en ausencia de una entrada separada a los locales desde la entrada común o la posibilidad técnica de hacer una entrada separada, los locales no residenciales debe tener una salida independiente a la calle, el legislador no permite utilizar la misma entrada para la entrada residencial y para los locales no residenciales.
Decisiones judiciales, arbitraje | 29/01/2013 07:27:42
Se denegó la demanda en cuanto a la declaración de ilegalidad y la anulación de la decisión de la administración de denegar el registro como necesitado de vivienda, ya que la vivienda en la que estaba empadronado el demandante no estaba reconocida como no apta para habitar.
Decisiones judiciales, arbitraje | 29/01/2013 07:26:13
La negativa de la autoridad competente de transferir el local residencial a un local no residencial fue declarada ilegal, ya que el demandante presentó un proyecto para la remodelación del apartamento, realizado por una organización con licencia para llevar a cabo trabajo de diseño, así como la conclusión organización especializada, en el que, teniendo en cuenta las exigencias de la legislación urbanística, normas sanitarias y las reglas contienen la conclusión de que la remodelación de la vivienda es posible.
Decisiones judiciales, arbitraje | 28/01/2013 16:55:39
en satisfacción reclamación (es sobre el reconocimiento del derecho de propiedad se denegó legítimamente, ya que el acceso a los locales es imposible sin el uso de los locales que dan acceso a los locales residenciales, y no hay posibilidad de equipar dicho acceso. No se ha aportado evidencia del cumplimiento de la reconstrucción con los requisitos establecidos por la ley.
Decisiones judiciales, arbitraje | 28.01.2013 15:48:51
Las pretensiones de reconocer los locales como instalaciones residenciales fueron legítimamente denegadas, ya que los demandantes no son los propietarios de los locales no residenciales en disputa y, por lo tanto, no tenían motivos legales para presentar un reclamo.
Decisiones judiciales, arbitraje | 28.01.2013 15:27:55
La solicitud de reconocimiento de ilegalidad de la decisión del órgano facultado de denegar el traslado de local residencial a local no residencial fue denegada con razón, ya que los documentos presentados por la actora para el traslado de local residencial a local no residencial no fueron ejecutados en estatutario orden, no cumplen con los requisitos de la legislación de la Federación Rusa.
Decisiones judiciales, arbitraje | 28.01.2013 15:11:54
El caso sobre la demanda de invalidación de la resolución sobre la transferencia de un apartamento residencial a uno no residencial, un permiso para la reconstrucción de un objeto, un permiso para poner en funcionamiento el objeto y la terminación de las actividades de la tienda fue enviado para una nueva consideración al mismo tribunal, ya que el tribunal de primera instancia no estableció cuya autoridad incluye las decisiones de adopción sobre la transferencia de locales residenciales a locales no residenciales, así como la emisión de un permiso para la reconstrucción y puesta en marcha de la instalación
Decisiones judiciales, arbitraje | 28.01.2013 14:50:54
ZhK RF Artículo 23
1. La transferencia de locales residenciales a locales no residenciales y de locales no residenciales a locales residenciales será realizada por el organismo de autogobierno local (en adelante, el organismo que transfiere los locales).
2. Para transferir un local residencial a un local no residencial o un local no residencial a un local residencial, el propietario del local en cuestión o una persona autorizada por él (en adelante, en este capítulo, el solicitante) al organismo que transfiere el local , en la ubicación de los locales transferidos directamente o a través de Centro Multifuncional prestación de servicios estatales y municipales (en adelante, el centro multifuncional) de conformidad con su acuerdo establecido por el Gobierno de la Federación de Rusia, de conformidad con el acuerdo de cooperación, representa:
1) una solicitud de transferencia de local;
2) títulos de propiedad de los locales transferidos (originales o copias notariadas);
3) plano del local cedido con su descripción técnica (si el local cedido es residencial, el pasaporte técnico de dicho local);
4) plano de planta de la casa en la que se ubica el local transferido;
5) un proyecto preparado y ejecutado de acuerdo con el procedimiento establecido para la reconstrucción y (o) remodelación de las instalaciones transferidas (si la reconstrucción y (o) remodelación es necesaria para garantizar el uso de dichas instalaciones como instalaciones residenciales o no residenciales );
6) protocolo reunión general propietarios de locales en un edificio de apartamentos, que contiene una decisión sobre su consentimiento para la transferencia de locales residenciales a locales no residenciales;
7) el consentimiento de cada propietario de todos los locales adyacentes a los locales transferidos para la transferencia de locales residenciales a locales no residenciales.
2.1. El solicitante tiene derecho a no presentar los documentos previstos en las cláusulas 3 y 4 de la parte 2 Este artículo, así como si el derecho sobre el local transferido se encuentra registrado en el Registro Único registro estatal bienes inmuebles, documentos previstos en el inciso 2 de la parte 2 de este artículo. Para considerar una solicitud de traslado de local, el organismo que traslada el local solicita los siguientes documentos (sus copias o la información contenida en ellos), si no fueron presentados por el solicitante por su propia iniciativa:
(ver texto en edición anterior)
1) títulos de propiedad de los locales transferidos, si el derecho a ello está registrado en el Registro Estatal Unificado de Bienes Raíces;
(ver texto en edición anterior)
2) plano del local transferido con su descripción técnica (si el local transferido es residencial, el pasaporte técnico de dicho local);
3) plano de planta de la casa en la que se ubica el local transferido.
2.2. Adyacentes a los locales que se van a transferir hay locales que tienen una pared común con los locales transferidos o están ubicados directamente encima o debajo de los locales transferidos. El consentimiento de cada propietario de todo local colindante al local a traspasar para el traspaso de local residencial a local no residencial se formaliza por el propietario del local colindante al local a traspasar, en forma arbitraria por escrito, permitiéndole determinar su voluntad. Este consentimiento deberá indicar el apellido, nombre, patronímico (si lo hubiere) del propietario del local colindante al local transferido, el nombre completo y el estado principal número de registro entidad legal- el propietario de los locales adyacentes a los locales transferidos, los datos del pasaporte del propietario de dichos locales, el número de dichos locales pertenecientes al propietario, los detalles de los documentos que confirman la propiedad de dichos locales.
3. El organismo que transfiere el local no tiene derecho a exigir al solicitante que presente otros documentos, excepto los documentos cuya solicitud por parte del solicitante está permitida de conformidad con el apartado 2 de este artículo. El solicitante recibe un recibo al recibir los documentos del solicitante que indican su lista y la fecha de su recepción por parte del organismo que transfiere las instalaciones, así como la lista de información y documentos que se recibirán a través de solicitudes interdepartamentales. En el caso de presentación de documentos a través del centro multifuncional, el recibo es emitido por el centro multifuncional especificado. Organismos estatales, organismos de autogobierno local y subordinados cuerpos gubernamentales o los órganos de autogobierno local, los organismos que dispongan de los documentos previstos en el apartado 2.1 de este artículo están obligados a remitir, en forma de interacción informativa interdepartamental, la información y documentación solicitada por ellos al órgano que cede el local. La información y los documentos solicitados pueden enviarse a copia impresa, en la forma de documento electronico o en forma de certificado Persona autorizada copias de los documentos solicitados, incluso en forma de documento electrónico.
(ver texto en edición anterior)
4. La decisión de transferir o denegar la transferencia de los locales debe tomarse sobre la base de los resultados de la consideración de la solicitud pertinente y otros documentos presentados de conformidad con las partes 2 y 2.1 de este artículo por el organismo que transfiere los locales, a más tardar cuarenta - A los cinco días contados a partir de la fecha de presentación a este organismo de los documentos, la obligación de presentar los que, de conformidad con este artículo, se asigna al solicitante. Si el solicitante presenta los documentos especificados en el apartado 2 de este artículo a través del centro multifuncional, el plazo para tomar una decisión sobre la transferencia o denegación de la transferencia del local se computa desde el día en que el centro multifuncional transfiere dichos documentos al organismo que transfiere el local. .
(ver texto en edición anterior)
5. El órgano que traslada el local, en el plazo máximo de tres días hábiles desde la fecha de adopción de una de las decisiones previstas en el apartado 4 de este artículo, expide o envía al domicilio indicado en la solicitud o a través del centro multifuncional al solicitante un documento que confirme la adopción de una de las decisiones especificadas. Si la solicitud de traslado de local se presenta a través de un centro polivalente, se remitirá al centro polivalente un documento acreditativo de la decisión, salvo que el solicitante indique otra forma de obtención. La forma y el contenido de este documento son establecidos por el organismo federal autorizado por el Gobierno de la Federación Rusa poder Ejecutivo. El órgano que transmite el local, simultáneamente a la expedición o envío de este documento al solicitante, informa a los propietarios del local colindante al local respecto del cual se ha dictado dicha resolución sobre la adopción de la misma.
(ver texto en edición anterior)
6. Si es necesario llevar a cabo la reorganización y (o) remodelación de los locales transferidos, y (u) otros trabajos para garantizar el uso de dichos locales como locales residenciales o no residenciales, el documento especificado en la Parte 5 de este Artículo debe contener un requisito para su ejecución, una lista de otros trabajos si se requieren.
el párrafo 5 de la parte 2 de este artículo, y (u) otras obras, teniendo en cuenta la lista de tales obras especificada en el documento previsto en la parte 5 de este artículo.
9. La finalización de la reorganización y (o) remodelación y (u) otros trabajos especificados en la parte 8 de este artículo se confirma mediante el acto del comité de aceptación formado por el organismo que realiza la transferencia de las instalaciones (en adelante, el acto del comité de aceptación). El acto del comité de aceptación, que confirma la finalización de la reorganización y (o) remodelación, debe ser enviado por el organismo que transfiere las instalaciones a agencia Federal poder ejecutivo, autorizado por el Gobierno de la Federación Rusa para llevar a cabo registro catastral, registro estatal de derechos, mantenimiento del Registro Estatal Unificado de Bienes Raíces y provisión de información contenida en el Registro Estatal Unificado de Bienes Raíces, su organismos territoriales(en adelante, la autoridad de registro de derechos). El acto del comité de aceptación confirma la finalización de la transferencia de las instalaciones y es la base para el uso de las instalaciones transferidas como instalaciones residenciales o no residenciales.
(ver texto en edición anterior)
10. Al utilizar los locales después de su transferencia como locales residenciales o no residenciales, los requisitos de seguridad contra incendios, sanitarios e higiénicos, ambientales y otros requisitos establecidos por ley, incluidos los requisitos para el uso de locales no residenciales en edificios de apartamentos múltiples, deben ser observado.
¿Qué impide con mayor frecuencia un cambio en el estado de los bienes inmuebles: la obstinación de los funcionarios o los parámetros técnicos de los apartamentos?Para muchos propietarios, surge la pregunta: ¿es posible emitir apartamentos en el estado de bienes raíces residenciales y, de ser así, cómo hacerlo?
Los editores del portal del sitio intentaron averiguar por qué los residentes de viviendas con un estado "dudoso" pueden necesitarlo e invitan a los lectores a familiarizarse con las condiciones de este procedimiento.
En el mercado ruso, los desarrolladores ofrecen a los compradores potenciales no solo apartamentos que tienen el estatus de bienes raíces residenciales, sino también apartamentos, viviendas que no tienen tal estatus. A pesar del estatus de bienes inmuebles no residenciales, los apartamentos son populares porque tienen algunas ventajas sobre los apartamentos.
Beneficios de los apartamentos
Los apartamentos, a pesar de su estatus, continúan siendo populares y algunos compradores eligen específicamente este tipo particular de vivienda. Principalmente porquelos apartamentos son más baratos que los apartamentos(ceteris paribus). La reducción de costes puede llegar al 20% y se explica por el hecho de quetales viviendas no están sujetas a reglas legislativas , que se relacionan con los parámetros de la vivienda, así como la organización territorio contiguo.
En tales complejos residenciales hay muchos servicios útiles: no tiene que ir muy lejos para obtener servicios domésticos. A menudo, estas casas ofrecen limpieza, entrega de comestibles, instalaciones de lavandería, además, dichos proyectos generalmente se construyen en áreas convenientes con una infraestructura social bien establecida y de alta calidad.
Desventajas del estatus de "propiedad no residencial"
Pero en algunos casos, los accionistas ni siquiera se dan cuenta de que su vivienda tendrá el estatus de "no residencial".Durante la venta, el desarrollador publica información bastante correcta: en realidad es una vivienda en venta, es decir, puede vivir en las instalaciones, y originalmente estaban destinadas a esto. Sin embargo, no se menciona el estado en los materiales promocionales y algunos compradores que no están familiarizados con las complejidades ley de vivienda Simplemente no saben lo que les espera. A saber:
- Tarifas para servicios públicos encima, que en bienes raíces residenciales (se aplican tarifas para premisas comerciales) es decir, el propietario tendrá que pagar más. Los sobrepagos actuales en las facturas de servicios públicos a lo largo del tiempo compensan los ahorros que resultan de los costos de vivienda más bajos;
- No es posible registrarse para la vivienda de forma permanente, es posible emitir un registro temporal, sin embargo, plazo máximo la acción es de 5 años, entonces tienes que dibujar todo de nuevo. La falta de registro complica la capacidad de organizar a un niño en Jardín de infancia, escuela, registro en la clínica, etc.;
- El impuesto a la propiedad se calcula a tasas máximas, se utiliza para gravar la vivienda. Si la tasa de un apartamento es del 0,1 %, el apartamento se grava con una tasa del 0,5 % al 2 %;
- El comprador no puede contar con una deducción fiscal, como en el caso de los apartamentos ordinarios.
- Al construir apartamentos, los desarrolladores no están obligados a construir instalaciones de infraestructura social. Y esto significa que con una alta probabilidad, los residentes tendrán que soportar su ausencia.
En realidad, los apartamentos son una excelente opción para aquellos que van a utilizar viviendas de este formato directamente para el propósito previsto., para estancias ocasionales. En este caso, es poco probable que el propietario se preocupe por la imposibilidad de registro y no se empobrecerá al pagar las facturas de servicios públicos, ya que muchas posiciones se calculan de acuerdo con las lecturas del medidor.
Posibilidad de cambiar el estado de la propiedad durante la construcción
En algunos casos, el desarrollador ofrece ahorros (que también se refleja en el precio de la vivienda) en la etapa de recibir permisos, cuyo diseño para la construcción de apartamentos es más barato que para bienes raíces en el estado de "residencial". Durante la construcción del edificio, el promotor inicia el procedimiento de cambio de estado y el accionista recibe un apartamento completo a un precio ligeramente inferior a la media del mercado.
Por supuesto, todo esto se negocia con los accionistas, sin embargovale la pena prestar atención al hecho de que los bienes inmuebles para transferirlos al estado de "residencial" deben construirse inicialmente de acuerdo con los estándares establecidos.Es bastante difícil verificar esta circunstancia sin un examen, y como resultado, a veces surge una situación en la que el desarrollador promete que el estado de la propiedad cambiará, sin embargo, esto no sucede después. (porque los parámetros no coinciden). Es muy difícil responsabilizar al desarrollador, ya que son los apartamentos los que aparecen en el DDU.
Condiciones para cambiar el estado de la vivienda
Solo es posible cambiar el estado de un apartamento si se cumplen las siguientes condiciones: la vivienda es propia, no tiene gravámenes y cumple a cabalidad con los requisitos de la legislación para bienes inmuebles destinados a residencia permanente. Estamos hablando del área y configuración de los locales residenciales y de servicios. (observancia del metraje mínimo de las habitaciones, etc.), normas de iluminación natural (entonces, debería haber una ventana en la sala de estar), insonorización, normativa sanitaria y contra incendios.
Además, debe haber elementos de infraestructura social cerca, y la presencia de parques infantiles, estacionamiento, áreas de recreación debe estar presente en el área local; en el caso de los apartamentos, el desarrollador no está obligado a proporcionar todo esto.
En realidad, los apartamentos son, por lo tanto, más baratos que los apartamentos ordinarios debido a que los requisitos para la vivienda "temporal" son más bajos que para los inmuebles residenciales.Lo cual, en consecuencia, determina para el desarrollador cierto margen de maniobra, que le permita reducir el costo de construcción, y con ello mejorar su posición en el altamente competitivo mercado de la construcción.
Por lo tanto, a menudo resulta que los apartamentos no se corresponden con el estado requerido en muchos aspectos, en cuyo caso no se puede hacer nada para cambiarlo.
Evaluación de la situación: ¿es posible cambiar el estado?
¿Qué se debe hacer para cambiar el estado de la propiedad a "residencial"?En el caso de los apartamentos, no hay tantas opciones:
Es posible que los apartamentos ya cumplan con todas las regulaciones requeridas, en este caso, solo queda reunir los documentos necesarios, presentar una solicitud a la autoridad correspondiente y pagar la tarifa. Una comisión de especialistas especializados realizará una inspección y, si los funcionarios no tienen objeciones, se cambiará el estado de la vivienda.Sin embargo, incluso en esta situación, no todo es tan simple, la legislación que describe los parámetros de los bienes raíces residenciales es bastante vaga, lo que brinda a los funcionarios la oportunidad de tomar decisiones casi a su propia discreción.
Naturalmente, una negativa a cambiar el estado se formaliza en consecuencia, por ejemplo, la comisión puede considerar que la ubicación de la puerta no puede garantizar la seguridad del movimiento alrededor del apartamento. Sin embargo, la negativa de los funcionarios puede ser apelada ante los tribunales, y si su decisión resulta ser ilegal, un experiencia independiente sobre cuya base es probable que el tribunal falle a favor del propietario.Sin embargo, antes de iniciar prueba Vale la pena recordar que todos los gastos corren a cargo del propietario.
- Los apartamentos no cumplen con los requisitos. En este caso, es necesario adecuar la vivienda a todos los estándares mediante la reurbanización. (cambio en la configuración del local, posiblemente infraestructura de ingeniería). Sin embargo, debe entenderse que en algunos casos esto es imposible, dado especificaciones edificio, los cambios planificados pueden no ser seguros para la estructura de la casa.
En consecuencia, dicho proyecto no será aprobado por las autoridades de la ciudad., y no emitirá un permiso para la reurbanización, y si el trabajo se lleva a cabo sin un permiso y es contrario a las normas de seguridad, los cambios no se pueden registrar. Además, el propietario estará obligado a pagar una multa y "devolver todo como estaba", a menos, por supuesto, Trabajo independiente realizado sin permiso no dará lugar a consecuencias más graves.
Estos incluyen el colapso de una parte del edificio debido a una violación de la integridad de los elementos estructurales (por ejemplo, cuando se intenta vaciar la abertura de una ventana en una pared externa de carga).
La práctica actual de transferir bienes inmuebles a estado residencial sugiere que este procedimiento generalmente se aplica a todo el edificio, para esto se reúne una reunión de residentes, se realiza un examen y se preparan los documentos pertinentes. Los casos de cambio de estado para un apartamento son bastante raros, porque si la vivienda cumple con los estándares, esto se aplica a todos los demás apartamentos, esta regla también se aplica en la dirección opuesta. Aunque la ley no establece que es imposible cambiar el estado de un solo apartamento.
Por dónde empezar: el lado legal de la cuestión
El primer paso es poner en orden el lado legal del asunto. A saber:
- Obtener la propiedad de la vivienda, si estamos hablando de un apartamento en un edificio nuevo y esto aún no se ha hecho. Para ello, se debe poner en funcionamiento el nuevo edificio. (esto lo hace el constructor), y el apartamento fue transferido al accionista bajo el acto de aceptación y transferencia. Todo lo que hay que hacer en este caso es enviar una solicitud a Rosreestr junto con algunos documentos. (copia de DDU, pasaporte, certificado de aceptación) y pagar la tarifa (alrededor de 300 rublos). Puede llevar el paquete en persona o enviarlo a través del MFC.
Actualmente, los desarrolladores también ofrecen el servicio de registro de derechos de propiedad, sin embargo, solicitan la cantidad de 30 mil rublos para su provisión. (Por razones misteriosas, el sitio no ha sido establecido por el portal, esto es mucho más alto que la tarifa oficial de 300 rublos).. es mucho mas caro autorregistro, por lo que no podemos recomendar este método para obtener la propiedad.
Eliminar gravámenes.Uno de ellos es una deuda hipotecaria con el banco, que debe ser reembolsada.
Si los parámetros de la vivienda corresponden al nuevo estado
Tienes que ir al órgano que se ocupa del cambio de estado (en la capital es el Departamento de Hacienda de la Ciudad) con una solicitud y un conjunto de documentos. El conjunto incluye un extracto de la USRN (confirma la propiedad), una copia del pasaporte, el pasaporte técnico del apartamento del BTI (confirmando el cumplimiento de los requisitos). Último documento no puede proporcionar, en este caso, los empleados del departamento enviarán la solicitud ellos mismos, pero debido a esto, puede llevar más tiempo considerar la solicitud. Sí, todavía tiene que pagar una tarifa, la cantidad es de unos 20 mil rublos.
Después de inspeccionar la vivienda por el personal de la comisión enviada por el Departamento, se tomará una decisión para cambiar el estado de la vivienda. o negativa con razones claras. Si entre las razones se indican tales inconsistencias que pueden eliminarse mediante la reurbanización, vale la pena hacerlo. (El procedimiento está descrito abajo).
Si los parámetros de la vivienda se pueden “ajustar” al nuevo estado
Ahora considera la siguiente opción: los apartamentos no coinciden requerimientos legales, y se requiere remodelación para cambiar el estado. Para empezar, por supuesto, debe aclararse si es posible realizar cambios desde un punto de vista técnico, si las autoridades otorgarán un permiso para la remodelación y si el apartamento cumplirá con todos los estándares aplicables después de la finalización del trabajo. Para averiguarlo, debe ponerse en contacto con una organización de diseño pública o privada.
Si resulta que la reurbanización bien puede llevarse a cabo, debe redactar los cambios propuestos y luego ir al Departamento y solicitar el permiso. A la solicitud debe agregar un proyecto de reurbanización, un certificado de registro para un apartamento (con plano de planta), estos documentos se emiten en el BTI, DDU (u otro documento legal) así como un pasaporte.
Después de que la comisión inspeccione la propiedad, el propietario recibe el permiso oficial y puede comenzar a trabajar. Si hay una denegación, puede ser impugnada en los tribunales. Una vez finalizado el trabajo, debe poner en funcionamiento el apartamento comunicándose con la misma autoridad donde se emitió el permiso.
Cuando se legaliza la remodelación, puede solicitar el cambio de estado de bienes raíces (al mismo departamento). Sin embargo, primero debe hacer un nuevo pasaporte técnico para el apartamento. (pedido en BTI), que debe adjuntarse a la solicitud junto con el pasaporte y el título de propiedad.
Registro de cambios en Rosreestr
La etapa final es el registro de todos los cambios en Rosreestr, Simultáneamente con el registro, se toma una decisión sobre el nuevo estado de la vivienda, que es adoptada por el Departamento. Puede enviar una solicitud a Rosreestr en persona o enviarla a través del MFC. Los especialistas realizarán los cambios necesarios en los registros existentes, después de lo cual los apartamentos recibirán oficialmente el estado de bienes raíces residenciales. No es necesario formalizar adicionalmente la titularidad, este trámite se realiza de forma automática, se emite el documento correspondiente al titular al finalizar todas las actuaciones en el marco del registro de un nuevo estado.
Conclusión
Actuando de acuerdo con las recomendaciones dadas en este artículo, y sujeto a las condiciones apropiadas, es posible transferir apartamentos al estado de bienes inmuebles residenciales. . Sin embargo, debe entenderse que los propietarios a menudo encuentran no solo la imposibilidad de hacer esto puramente por parámetros técnicos, sino también la falta de voluntad de los funcionarios para cambiar el estado de la vivienda. Esto se debe sobre todo a la responsabilidad de vivir en condiciones de seguridad en las viviendas registradas de nuevo, que tienen que asumir ellos mismos, así como a cierta “borrosidad” de la legislación.
Por lo tanto, si existe la necesidad de cambiar el estado de la vivienda, el propietario necesitará el asesoramiento de expertos, tanto desde el punto de vista técnico del problema como desde el punto de vista legal. Por nuestra parte, esperamos que la información aquí proporcionada le ayude a tener éxito en todos los trámites.
irina vasilieva
¿Crees que eres ruso? ¿Nacido en la URSS y cree que es ruso, ucraniano, bielorruso? No. Esto no es verdad.
En realidad eres ruso, ucraniano o bielorruso. Pero te crees judío.
¿Juego? Palabra equivocada. La palabra correcta es "impresión".
Un recién nacido se asocia con aquellos rasgos faciales que observa inmediatamente después del nacimiento. Este mecanismo natural es característico de la mayoría de los seres vivos con visión.
Los recién nacidos en la URSS durante los primeros días vieron a su madre durante un tiempo mínimo de alimentación, y la mayor parte del tiempo vieron las caras del personal del hospital de maternidad. Por una extraña coincidencia, eran (y siguen siendo) en su mayoría judíos. La recepción es salvaje en su esencia y eficacia.
Toda tu infancia te preguntaste por qué vives rodeado de gente no nativa. Los judíos raros en tu camino podrían hacer cualquier cosa contigo, porque te sentías atraído por ellos, mientras que otros eran repelidos. Sí, incluso ahora pueden.
No puede arreglar esto: la impronta es única y de por vida. Es difícil de entender, el instinto se formó cuando aún estabas muy lejos de poder formular. De ese momento no se han conservado palabras ni detalles. Solo los rasgos faciales permanecieron en las profundidades de la memoria. Esos rasgos que consideras tu familia.
3 comentariosSistema y Observador
Definamos un sistema como un objeto cuya existencia no está en duda.
Un observador de un sistema es un objeto que no forma parte del sistema que observa, es decir, determina su existencia, incluso a través de factores independientes del sistema.
Desde el punto de vista del sistema, el observador es una fuente de caos, tanto las acciones de control como las consecuencias de las mediciones observacionales que no tienen una relación causal con el sistema.
Un observador interno es un objeto potencialmente realizable para el sistema en relación al cual es posible la inversión de los canales de observación y control.
Un observador externo es incluso un objeto potencialmente inalcanzable para el sistema, ubicado más allá del horizonte de eventos del sistema (espacial y temporal).
Hipótesis #1. El ojo que todo lo ve
Supongamos que nuestro universo es un sistema y tiene un observador externo. Entonces, las mediciones observacionales pueden tener lugar, por ejemplo, con la ayuda de la "radiación gravitatoria" que penetra el universo desde todos los lados desde el exterior. La sección transversal de captura de la "radiación gravitacional" es proporcional a la masa del objeto, y la proyección de la "sombra" de esta captura sobre otro objeto se percibe como una fuerza de atracción. Será proporcional al producto de las masas de los objetos e inversamente proporcional a la distancia entre ellos, lo que determina la densidad de la "sombra".
La captación de "radiación gravitacional" por parte de un objeto aumenta su aleatoriedad y es percibida por nosotros como un paso del tiempo. Un objeto que es opaco a la "radiación gravitatoria", cuya sección transversal de captura es mayor que el tamaño geométrico, parece un agujero negro dentro del universo.
Hipótesis #2. Observador Interno
Es posible que nuestro universo se esté mirando a sí mismo. Por ejemplo, usar pares de partículas entrelazadas cuánticas separadas en el espacio como estándares. Entonces el espacio entre ellos se satura con la probabilidad de la existencia del proceso que generó estas partículas, que alcanza su máxima densidad en la intersección de las trayectorias de estas partículas. La existencia de estas partículas también significa la ausencia de una sección transversal de captura suficientemente grande en las trayectorias de los objetos capaces de absorber estas partículas. Los supuestos restantes siguen siendo los mismos que para la primera hipótesis, excepto:
Flujo de tiempo
La observación externa de un objeto que se acerca al horizonte de eventos de un agujero negro, si el "observador externo" es el factor determinante del tiempo en el universo, se ralentizará exactamente el doble: la sombra del agujero negro bloqueará exactamente la mitad de las posibles trayectorias. de “radiación gravitacional”. Si el factor determinante es el "observador interno", entonces la sombra bloqueará toda la trayectoria de interacción y el flujo de tiempo para un objeto que cae en un agujero negro se detendrá por completo para una vista desde el exterior.
Asimismo, no se excluye la posibilidad de combinar estas hipótesis en una u otra proporción.