Прехвърляне на жилищни помещения в нежилищнипредставлява определен вид дейност, социални отношения, които възникват от собственика на жилище. Прехвърлянето на жилищни помещения в нежилищни помещения и обратно означава промяна в правния статут на такъв обект недвижим имоткато сграда, конструкция или части от тях. Ако жилищните помещения се прехвърлят в нежилищни помещения, тогава нормите на правото, установени от жилищното законодателство, престават да се прилагат за първото и започват да се прилагат нормите на гражданското законодателство. Разбира се, до връзки с обществеността, сгъваеми около жилищни помещения, някои Общи правилагражданско право. Трябва обаче да се обърне внимание на факта, че гражданско правоима за цел да насърчава търговските, предприемачески процеси в обществото, а жилищното законодателство има за цел да гарантира конституционен законграждани за жилище. Защото гражданско правосе отнася за жилищните отношения с онези характеристики, които са предвидени в жилищното законодателство. Ако държавата подходи към въпроса за предоставяне на жилища на своите граждани единствено в интерес на предприемачи и др. търговски организации, тогава по-голямата част от гражданите на страната няма да могат да си осигурят жилище.
Най-честите случаи са, когато жилищните помещения се прехвърлят в нежилищни помещения, а не обратното. Предишното жилищно законодателство имаше малко по-различно отношение към въпроса за прехвърлянето на жилищни помещения в нежилищни помещения и към последващата реорганизация (препланиране) на жилищни помещения. Жилищният кодекс на Руската федерация в глава 3 урежда въпросите за прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни помещения. По същество законодателят повече възможностиза собственици, които искат да се сменят легален статутжилищни помещения. Ако по-рано беше необходимо съгласието на съседите за прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни, сега тази разпоредбане е предвидено в закона.
Процедурата за прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни помещения има по-скоро уведомителен, отколкото разрешителен характер. За прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни помещения е необходимо да се предоставят документите, посочени в част 2 на чл. 23 LCD RF. Органът, който ще вземе решение за прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни помещения, ще провери тяхната наличност и правилно изпълнение, но изобщо не е длъжен да проверява точността на информацията, посочена в тези документи. Този извод следва от чл. 24 от Жилищния кодекс на Руската федерация, изброяващи основанията за отказ за прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни помещения.
Две са основните области на дейност на собственика на жилищното помещение за прехвърляне на жилищни помещения. Първо, собственикът на жилището трябва законосъобразно да спазва процедурата за прехвърляне на жилището в нежилищно. Собственикът трябва своевременно и на правилния орган да представи всички Задължителни документи, получаване на одобрения и т.н. Второ, прехвърлянето на жилищни помещения в нежилищни почти винаги е свързано с неговата реорганизация (препланиране). Реорганизацията и преустройството на помещенията може да започне не по-рано от изготвянето на проекта за реорганизация (препланиране) и получаването на разрешение за реорганизация (препланиране). За да се изготви проект за реконструкция (препланиране) на жилище, е необходимо да се проведе проучване, резултатите от което ще покажат дали е възможно да се извърши преустройство на помещението.
Изкуство. 22 от Жилищния кодекс на Руската федерация установява условията, които трябва да бъдат изпълнени за прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни. Както е посочено в част 1 на този член, прехвърлянето на жилищни помещения в нежилищни помещения и нежилищни помещения в жилищни помещения е разрешено при спазване на изискванията Жилищен кодексРуската федерация и законодателството за градоустройствени дейности. Следователно можем да говорим за две области на правно регулиране на прехвърлянето на жилищни помещения в нежилищни помещения и обратно: жилищна и техническа ( строителни нормии правила).
Обмисли условия и изискваниякоито са установени от жилищното законодателство на Руската федерация. Те се отнасят до процедурата (процедурата) за прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни помещения и обратно.
Прехвърлянето на жилищни помещения в нежилищни помещения не е разрешено, ако достъпът до прехвърленото помещение е невъзможен без използването на помещения, осигуряващи достъп до жилищни помещения, или няма техническа възможност за оборудване на такъв достъп до това помещение, ако прехвърленото помещение е част от жилищното помещение или се ползва от собственика тази стаяили друг гражданин като място на постоянно пребиваване, както и ако собствеността върху прехвърленото помещение е обременена с права на лица. Прехвърляне на апартамент до жилищен блокв нежилищно помещение се допуска само в случаите, когато такъв апартамент се намира на първия етаж на посочената сграда или над първия етаж, но помещенията, разположени директно под апартамента, прехвърлен в нежилищното помещение, не са жилищни. Прехвърлянето на нежилищни помещения в жилищни помещения не се допуска, ако такива помещения не отговарят на установените изисквания или не е възможно да се гарантира, че те отговарят на установените изисквания, или ако собствеността върху такива помещения е обременена с правата на всякакви лица.
По този начин е възможно да се разграничат два вида условияустановено от жилищното законодателство, което ви позволяват да се промените със специално предназначениежилищни помещения:
1) е необходимо да се изпълнят условията за влизане в посочените помещения;
2) по отношение на прехвърленото помещение не следва да има валидни тежести на правото. Горното означава, че прехвърленият апартамент не следва да бъде предмет на залог, не следва да се учредява сервитут по отношение на него (или част от него), да не се отдава под наем, да се отдава под наем, да не се сключва договор за наем във връзка с то и т.н.
Прехвърлянето на жилищни помещения в нежилищни помещения и нежилищни помещения в жилищни помещения се извършва от органа местно управление. Всяка община самостоятелно решава кой орган ще вземе решение за прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни и обратно. Това трябва да бъде регламентирано с нормативни правни актове на местните власти. Например в град Саратов има решение, прието от Саратовската градска дума. Съгласно това решение упълномощен орган в град Саратов за вземане на решения относно процедурата за прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни помещения е Комитетът за управление на собствеността към администрацията на град Саратов. Правилният кандидат за прехвърляне на помещения от категорията жилищни в нежилищни и обратно, съгласно Жилищния кодекс, е собственикът на жилищното помещение. Разглежданото решение на градската дума на Саратов установява, че в случай, когато жилищните помещения са в баланса община(т.е. са собственост на общината), подходящият кандидат ще бъде администрацията на област Саратов, на чиято територия се намира тази жилищна сграда.
Прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни помещения или нежилищни помещения в жилищни помещения собственик на съответното помещение или упълномощено от него лице(наричан по-долу в тази глава като заявителя) да представи на органа, прехвърлящ помещението по местонахождението на прехвърленото помещение:
1) заявление за прехвърляне на помещение;
2) документи за собственост на прехвърленото помещение (оригинали или нотариално заверени копия);
3) план на прехвърленото помещение с неговото техническо описание (ако прехвърленото помещение е жилищно, технически сертификаттакива помещения);
4) етажен план на къщата, в която се намират прехвърлените помещения;
5) подготвени и изпълнени в своевременнопроект за реконструкция и (или) преустройство на прехвърлените помещения (в случай, че е необходима реконструкция и (или) преустройство, за да се осигури използването на такива помещения като жилищни или нежилищни).
Органът, който прехвърля помещението, няма право да изисква представяне на други документи, с изключение на горния списък. На заявителя се издава разписка за получаване на документи, в която се посочват техния списък и датата на получаването им от органа, който прехвърля помещението. Решение за прехвърляне или отказв превода на помещението трябва да бъде прието въз основа на резултатите от разглеждането на съответното заявление и други представени документи от органа, който прехвърля помещението, не по-късно от четиридесет и пет дни от датата на подаване на тези документи в този орган. Органът, който прехвърля помещението, не по-късно от три работни дни от датата на приемане на едно от решенията издава или изпраща на адреса, посочен в заявлението, на заявителя документ, потвърждаващ приемането на едно от тези решения. Форма и съдържание този документустановено от правителството на Руската федерация. Органът, който прехвърля помещението, едновременно с издаването или изпращането на този документ на заявителя, уведомява собствениците на помещенията, прилежащи към помещението, за което е взето посоченото решение, за приемането на посоченото решение. Ако е необходимо да се извърши реорганизация и (или) преустройство на прехвърлените помещения и (или) други работи, за да се гарантира използването на такива помещения като жилищни или нежилищни, решението трябва да съдържа изискване за тяхното изпълнение, списък на други работи, ако е необходимо. Ако прехвърлянето на жилищни помещения в нежилищни не изисква реорганизация и преустройство, тогава решението ще бъде окончателният документ, потвърждаващ завършването на прехвърлянето на жилищни помещения в нежилищни. Ако използването на помещението като жилищно или нежилищно изисква неговата реорганизация и (или) преустройство и (или) друга работа, тогава решението на местната власт да прехвърли жилищното помещение в нежилищно е основата за подходяща реорганизация и (или) преустройство, като се вземе предвид проекта за реконструкция и (или) реконструкция. Завършването на реконструкцията или реконструкцията и (или) друга работа се потвърждава от акта на комисията по приемане, сформирана от органа, който прехвърля помещението (по-нататък - актът на комисията по приемане).
Акт за приемателна комисия, потвърждаващи завършването на реконструкцията и (или) преустройството, трябва да бъдат изпратени от органа, който прехвърля помещението на организацията (органа) за регистриране на обекти на недвижими имоти. Актът на приемателната комисия потвърждава завършването на прехвърлянето на помещението и е основа за използването на прехвърлените помещения като жилищни или нежилищни.
При използване на помещението след прехвърлянето му като жилищно или нежилищно, изискванията Пожарна безопасност, санитарно-хигиенни, екологични и други изисквания, установени със закон, включително изисквания за употреба нежилищни помещенияв жилищни сгради.
Отказ за прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни помещения или нежилищни помещения в жилищни помещения се допуска в следните случаи:
1) непредставяне на определени документи;
3) неспазване на условията за прехвърляне на помещения;
4) несъответствие на проекта за реконструкция и (или) преустройство на жилищните помещения с изискванията на законодателството.
Решението за отказ за прехвърляне на помещението трябва да съдържа основанията за отказ със задължително позоваване на посочените по-горе нарушения. Решението за отказ за прехвърляне на помещението се издава или изпраща на заявителя не по-късно от три работни дни от датата на такова решение и може да бъде обжалвано от заявителя до съдебен ред.
Законодателят включен федерално нивоопредели списъка с документи, които трябва да бъдат предоставени, и процедурата за вземане на решения за прехвърляне (основания за отказ, опции възможни решения). Общините имат правомощието да определят органа, който е компетентен да взема решения. В този случай решението за отказ за прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни помещения може да се обжалва в съда. Законът не предвижда административна процедура за обжалване на тези решения.
Това обаче не означава, че няма административен редобжалване. Съгласно чл. 52 федерален законот 6 октомври 2003 г. № 131-FZ „На основни принципиместни правителствени организации в Руска федерация„(изменени и допълнени на 19 юни, 12 август, 28, 29, 30 декември 2004 г., 18 април, 29 юни, 21 юли, 12 октомври 2005 г.), всички решения, действия на местните власти могат да се оспорват в съда, арбитражен съд. Оказва се, че няма процедура по административно обжалване този законсъщо не предоставя. В чл. 4 от Закона на Руската федерация от 27 април 1993 г. № 4866-I „За обжалване пред съда за действия и решения, нарушаващи правата и свободите на гражданите“ (изменен и допълнен от 14 декември 1995 г.) установява, че гражданинът има право да подаде жалба за действия (решения), които нарушават неговите права и свободи, директно до съда или до по-висш орган на местното самоуправление. Следователно, първоначално това решениеможе да се обжалва пред същата община. Всичко зависи от това кой орган или длъжностно лице има право да отменя, променя решенията на органа, който е взел решението. Важно е винаги да помните, че решенията (и всякакви други регламенти, ненормативни правни актове на органите на местното самоуправление) не могат да се обжалват пред изпълнителната власт, представителни органи държавна властвсяко ниво. Следва да се обърне внимание на текста на чл. 4 от този закон: гражданин, а не юридическо лице, има право да подаде жалба до по-горестоящ орган или длъжностно лице.
Законът на Руската федерация „За обжалване в съда на действия и решения, нарушаващи правата и свободите на гражданите“ установява процедурата административно обжалване, и съдебен процес на обжалване.По-висшите по подчинение орган, сдружение, длъжностно лице са длъжни да разгледат жалбата в едномесечен срок. Ако жалбата на гражданин бъде отхвърлена или той не е получил отговор в рамките на един месец от датата на подаването му, той има право да подаде жалба до съда. Жалба може да бъде подадена от гражданин, чиито права са нарушени, или от негов представител. Жалбата се подава по преценка на гражданина или до съда по местоживеене, или до съда по местонахождение на органа, официален. По отношение на действията, за които се оплакват(в нашия случай това са решения на местната власт да откаже прехвърляне на жилище), необходимо е това решение:
1) нарушава правата и свободите на гражданина;
2) създава пречки за упражняване на правата и свободите на гражданина;
3) неправомерно е наложил каквито и да е задължения на гражданина или е бил привлечен неправомерно към каквато и да е отговорност.
След като прие жалбата за разглеждане, съдът, по искане на гражданин или по своя инициатива, има право спиране на изпълнениетооспореното действие (решение).
Подаване на жалба се заплаща от държавната такса в фиксирана сума. Съдът може да освободи гражданина от плащане на таксата или да намали нейния размер. Съгласно чл. 333.19 от Данъчния кодекс на Руската федерация (изменен и допълнен на 30 март, 9 юли 1999 г., 2 януари, 5 август, 29 декември 2000 г., 24 март, 30 май, 6, 7, 8 август, 27 ноември, 29, 28, 29, 30, 31, 31, 2001, 29 май, 24, 25 юли, 24, 27, 31, 2002, 6, 22, 28, 6, 23, 30 юни, 7 юли, 11 ноември, 8, 23 декември 2003 г., 5 април, 29, 30 юни, 20, 28, 29 юли, 18, 20, 22 август, 4 октомври, 2, 29 ноември, 28, 29, 30 декември 2004 г., 18 май, 3 , 6, 18, 29, 30 юни, 1, 18, 21, 22 юли, 20 октомври 2005 г.), държавната такса за граждани е 100 рубли. За подаване на жалба в съда са определени следните срокове:
1) три месеца от деня, в който гражданинът е узнал за нарушаването на правата си;
2) един месец от датата на получаване от гражданина на писмено уведомление за отказ на по-горестоящ орган, сдружение, длъжностно лице да удовлетвори жалбата или от деня на изтичане на един месец след подаване на жалбата, ако гражданин не е получил писмен отговор на него.
Срокът за подаване на жалба, пропуснат по уважителна причина, може да бъде възстановен от съда. Добра причина се вземат предвид всички обстоятелства, които затрудняват получаването на информация за обжалваните действия (решения) и техните последици под формата на нарушение на правата и свободите на гражданите.
На органите на местното самоуправление, чието решение се обжалва от гражданин, се поверяват процесуално задължениеда документира законосъобразността на обжалваните действия (решения); гражданинът се освобождава от задължението да доказва незаконосъобразността на оспорваните действия (решения), но е длъжен да докаже факта на нарушаване на неговите права и свободи. Доказването на факта на нарушаване на нечии права и свободи не представлява специална работа: винаги можете да кажете, че тази стая ще се използва в предприемаческа дейностза реализиране на печалба.
Необходимо е да се обърне внимание на факта, че Законът на Руската федерация „За обжалване на съдебни действия и решения, нарушаващи правата и свободите на гражданите“ е приет през 1993 г. и всички процедури по съдебно обжалване се извършват в рамките на гражданския и арбитражни процеси. У нас има Граждански процесуален кодекс RF от 14 ноември 2002 г. № 138-FZ (Граждански процесуален кодекс на Руската федерация) и Арбитражния процесуален кодекс на Руската федерация от 24 юли 2002 г. № 95-FZ (Арбитражен процесуален кодекс на Руската федерация) ( с изменения и допълнения на 28 юли, 2 ноември 2004 г., 31 март 2005 г.). Данни законодателни актовепредоставят възможност за обжалване в съда не само за граждани, за разлика от Закона на Руската федерация „За обжалване в съда на действия и решения, които нарушават правата и свободите на гражданите“, но и за юридически лица. С молба до арбитражния съд юридическо лице плаща държавно митов размер на 2000 рубли. Юридическо лице при подаване на заявление до съда обща юрисдикциясъщо ще плати 2000 рубли. Гражданският процесуален кодекс на Руската федерация и Арбитражният процесуален кодекс на Руската федерация предвиждат почти идентични правила за обжалване, само срокът за разглеждане на делото от съда е 10 дни. В тези случаи възниква въпросът за подсъдността на делата между общия съд и арбитражен съд. Схващането, че само граждани се обръщат към съд с обща юрисдикция, е погрешно. Към него може да кандидатства и юридическо лице, което се нуждае от това помещение за всякакви други цели, които не са свързани със стопанска и предприемаческа дейност.
Важно е да се обърне внимание на следния момент от Жилищния кодекс на Руската федерация: той директно говори за обжалване в съда на решение за отказ за прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни помещения, но не говори за обжалване на решение в съда прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни помещения. Разбира се, това не означава, че съдебно обжалванерешения, удовлетворяващи изискванията на кандидатите за прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни. Въпреки това, както се вижда от съдържанието на Жилищния кодекс на Руската федерация, ако местната власт реши да прехвърли жилище в нежилищно, местната власт е длъжна да уведоми съседите на собственика на такова жилище за прехвърляне. В същото време, ако трябва да се извърши реорганизация (препланиране) в прехвърлените помещения, съседите на собственика няма да знаят за това, докато самата работа не започне. Според нас това не е съвсем правилно и нарушава правата на съседите на собственика на прехвърленото помещение. Имайте предвид, че при подаване на документи в орган на местната власт, той не е длъжен да проверява за техническо съответствиетехнически норми и правила, проект за преустройство или преустройство на помещение, такова задължение не му е възложено със закон. Следователно е възможно местните власти да го направят собствена инициативапроверете тези проекти. Тогава е възможно самият проект да е доста съобразен с всички строителни изисквания, но работата по реконструкцията (препланирането) на самите помещения ще се извършва по начини, които ще нанесат щети на самите жилищни помещения (съседни жилищни помещения).
На практика възникват много неприятни ситуации, когато собственикът прехвърля жилищното помещение в нежилищно помещение и наема евтин работната силакойто не е квалифициран да извършва работата този вид. V понастоящемна практика няма държавен орган, който да се свърже, за да следи работата, извършвана от съседите. Нито собственикът, нито органът на местното самоуправление са задължени да им представят проект за преустройство (преустройство) на жилището. Ако по време на работа работници, наети от улицата, затворят електрическото окабеляване, независимо отрежат газопровода в такъв апартамент, тогава в случай на обаждане, например от аварийна газова служба, тя няма да може да влезте в този апартамент и го проверете, освен ако собственикът не ги пусне. Освен това, както знаете, в момента повече от 70% от жилищния фонд на страната е в полуразрушено състояние - как да проверите предварително, че собственикът на прехвърлените жилищни помещения няма да издълбае носещите стени на къщата по време на реконструкцията (препланирането)? Когато се свързват с жилищната инспекция, нейните служители просто се ограничават до проверка на документите на собственика, напускането и проверката на място са изключително редки и собственикът може да не ги пусне. Преди това Архитектурният надзор имаше право да проверява техническа сигурносттекуща работа, но с приемането на новия градоустройствен кодекс тези правомощия не са налични от архитектурния надзор.
Единственото, което съседите могат да направят, е да подадат молба до съда за оспорване на решението на местната власт, която е взела решение за реорганизация (препланиране) на помещението, или искова молбаотносно потискането незаконни дейностипредставлява заплаха за загуба на права на собственост.
Ако в хода на работата по реконструкцията и преустройството на жилищните помещения възникнат различни видове аварийни ситуации, тогава жителите (съседите) на такава къща трябва да се обадят на представители на експлоатационните организации за отстраняване на аварии и задължителното съставяне на акт, в който служителите на експлоатационните органи трябва да отразят причините за възникването спешен случай. В зависимост от естеството на аварията (късо съединение, изтичане на газ, нарушение на захранването със студена, топла вода, канализация, пожар), това могат да бъдат местни градски електропреносни мрежи, аварийна газова служба, жилищно отделение, MU DEZ, ВиК. Актовете, съставени от тези организации, могат да послужат като доказателство в съда за потвърждаване на факта на несъответствие на работата, извършена от служители, наети от собственика на апартаментите, санитарните и Технически изисквания.
Втората област на дейност на собственика на жилището е свързана с работата по реконструкцията и преустройството на жилището.
2.2 Реорганизация и преустройство на жилищни помещения.
Веднага следва да се отбележи, че чл. 25 от Жилищния кодекс на Руската федерация дава точно определение за реорганизация и преустройство на жилищни помещения. Ремонт на жилищни помещенияпредставлява инсталиране, подмяна или прехвърляне инженерни мрежи, санитарно, електрическо или друго оборудване, което изисква промени в техническия паспорт на жилището. Ремоделиране на жилищно пространствопредставлява промяна в конфигурацията му, изискваща промяна в техническия паспорт на жилището. Нека обърнем внимание на факта, че както по време на реконструкцията, така и по време на преустройството са необходими промени в техническия паспорт на жилището. Техническият паспорт на жилищното помещение се съставя при въвеждането му в експлоатация. Той напълно отразява всички технически параметри на жилището: материали на тавани, стени, подове, газо- и водоснабдителни системи, електрическо окабеляване, ниво на напрежение и др.
Действащото законодателство практически не регламентира работата по реконструкцията (препланирането) на жилищни помещения. От съдържанието на чл. 1 и 4 Градоустройствен кодексРуската федерация показва, че нейните норми не могат да се прилагат към отношенията по реконструкция (препланиране) на жилищни помещения. По отношение на реорганизацията и реконструкцията може да се каже, че единственото законово изискване ще бъде:
1) получаване на разрешение за реорганизация (препланиране);
2) да извършва работа по такъв начин, че да не доведе до повреда на помещенията (както неговите, така и съседите).
Първото изискване е свързано с процедурата за правилна регистрация на реконструкцията (препланирането) на жилищни помещения и е напълно регламентирана от Жилищния кодекс на Руската федерация. Изкуство. 26 от КТ на RF са посочени следните основания за тяхното прилагане. Реорганизацията и (или) преустройството на жилищни помещения се извършват в съответствие с изискванията на законодателството в съгласие с местната власт въз основа на взето от нея решение. За да извърши реорганизация и (или) преустройство на жилищното помещение, собственикът на това помещение или упълномощено от него лице (наричано по-долу заявителят) до органа, който извършва одобрението, по местонахождението на преуредените и (или) препланирани жилищни помещения е:
1) заявление за реорганизация и (или) преустройство във формата, одобрена от правителството на Руската федерация;
2) документи за собственост на преустроените и (или) препланирани жилищни помещения (оригинали или нотариално заверени копия);
3) изготвен и изпълнен по предписания начин проект за реорганизация и (или) преустройство на преустроените и (или) преустройствени жилищни помещения;
4) технически паспорт на преустроените и (или) препланирани жилищни помещения;
5) писмено съгласие на всички членове на семейството на наемателя (включително временно отсъстващи членове на семейството на наемателя), които обитават преустроените и (или) препланирани жилищни помещения въз основа на договора социално набиране(в случай, че кандидатът е наемател на преустроеното и (или) преустроено жилищно помещение, упълномощено от наемодателя да представи документите, предвидени в тази клауза по договор за социален наем);
6) заключението на органа за защита на паметниците на архитектурата, историята и културата относно допустимостта на преустройство и (или) преустройство на жилищни помещения, ако такова жилищно помещение или къщата, в която се намира, е паметник на архитектурата, история или култура.
Органът, осъществяващ съгласуването, няма право да изисква представяне на други документи, освен посочените. На заявителя се издава разписка за получаване на документи, в която се посочват техния списък и датата на получаването им от органа, който извършва одобрението. Решението за одобрение или отказ за одобрение трябва да бъде взето въз основа на резултатите от разглеждането на съответното заявление и други представени документи от органа, който извършва одобрението, не по-късно от 45 дни от датата на представяне на тези документи в този орган .
Органът на местното самоуправление, който извършва одобрението, не по-късно от 3 работни дни от датата на решението за одобрение издава или изпраща на адреса, посочен в заявлението, на заявителя документ, потвърждаващ приемането на такова решение. Именно решението, взето от органа на местното самоуправление, ще бъде основата за извършване на работа по реконструкцията (препланирането) на жилищните помещения.
Отказ за споразумение за реорганизация и (или) преустройство на жилищни помещения се допуска в следните случаи:
1) непредставяне на всички документи;
2) подаване на документи на грешен орган;
3) несъответствие на проекта за реконструкция и (или) преустройство на жилищните помещения с изискванията на законодателството.
Решението за отказ за договаряне на преустройство и преустройство на жилищното помещение трябва да съдържа основания за отказ със задължително позоваване на нарушенията, предвидени в чл. 27 LCD RF.
Решението за отказ за договаряне на преустройство и преустройство на жилищното помещение се издава или изпраща на заявителя не по-късно от 3 работни дни от датата на такова решение и може да бъде обжалвано от заявителя в съда.
Потвърждава се завършването на реорганизацията и (или) преустройството на жилищните помещения акт на приемателната комисия. Актът на приемателната комисия трябва да бъде изпратен от органа, който извършва одобрението, до организацията (органа) за регистриране на обекти на недвижими имоти.
Още преди приемането на действащия жилищен кодекс на Руската федерация, всички въпроси, свързани с реконструкцията (препланирането) на жилищни помещения, бяха разрешени от регионалното законодателство. Почти всеки субект на Руската федерация прие и приложи собствен закон или регулаторен правен акт, регулиращ правоотношенията за реконструкция (препланиране) на жилищни помещения. Сега, след влизането в сила на Жилищния кодекс, някои от въпросите, свързани с реконструкцията (препланирането) на жилищни помещения, са регламентирани на федерално ниво, следователно, по-рано приетите регулаторни актове на съставните образувания на Русия Федерация може да се прилага, доколкото те не противоречат на нормите, предвидени в Жилищния кодекс на Руската федерация. Например чл. 1 от Закона на Московска област от 16 април 2004 г. № 55/2004-OZ „За реда и условията за прехвърляне на жилищни помещения (жилищни сгради) в нежилищни“ забранява преобразуването и преустройството на жилищни сгради и апартаменти (стаи), водещи до нарушаване на здравината или разрушаване на носещите конструкции на сгради, нарушаване на инженерните системи и оборудване, влошаване на безопасността и външен видфасади, нарушение на противопожарните устройства. По своето съдържание тази разпоредба не противоречи на новите разпоредби на Жилищния кодекс на Руската федерация в тази област.
Процедурата за издаване на разрешения за преустройство и преустройство на жилищни и нежилищни помещения в жилищни сгради в Москва съдържа по-голям брой забрани в тази област. Този регулаторен правен акт не позволява:
1) преоборудване и преустройство на помещения, което води до нарушаване на здравината или разрушаване на носещите конструкции на сградата, влошаване на безопасността и външния вид на фасадите, нарушаване на противопожарните устройства, затрудняване на достъпа до комунални услуги и разединителни устройства;
2) преустройство на апартаменти, влошаване на условията на експлоатация и пребиваване на всички или отделни граждани на къщата или апартамента;
3) монтаж или реконструкция на прегради, ако в резултат се образува помещение без естествена светлина или без отоплителни уреди;
4) преустройство, в резултат на което се образува помещение с площ по-малка от 9 m2 или ширина по-малка от 2,25 m;
5) увеличаване на спомагателната площ на апартаментите за сметка на жилищните;
6) преоборудване и препланиране при липса на съгласие на всички заинтересовани пълнолетни жители на апартамента и неговите собственици;
7) преоборудване и преустройство на регистрирани от Щаба помещения за гражданска отбранаи спешни случаи, без разрешение на началника на щаба;
8) преоборудване и преустройство на сгради, предназначени за събаряне през следващите 3 години и включени в съответните решения и заповеди, ако такова преоборудване не е необходимо за осигуряване на безопасността на обитаване;
9) преустройство на съседни помещения без предварителни изменения в паспорта за собственост въз основа на решение на междуведомствената комисия.
Няма съмнение, че много от горните забрани са оправдани. Въпреки това, както вече беше отбелязано, от 1 март 2005 г. определянето на условията и процедурата за реорганизация и преустройство на жилищни помещения е отговорност на Руската федерация. Ето защо изглежда, че единен подход към правна регулацияот тези отношения скоро ще бъдат определени в съответния нормативен акт правни актовеприети на федерално ниво. Съответните правила трябва да станат единни за цялата страна, не се очаква регионално нормотворчество по тези въпроси. Следователно повечето от изискванията на предишния закон на Москва не могат да бъдат приложени на практика при реорганизиране (препланиране) на жилище.
2.3 Неоторизирана реорганизация (препланиране)
Неоторизиранса реконструкцията и (или) преустройството на жилищните помещения, извършени при липса на правно основание, т.е. при липса на решение на местната власт, предвидено в част 6 на чл. 26 от Жилищния кодекс на Руската федерация или в нарушение на проекта за реконструкция и преустройство, представен на местната власт.
Лице, което самоволно е пренаредило и (или) пренастрои жилище, носи отговорност, предвидена в закона. Отговорността е предвидена в Кодекса на Руската федерация за административните нарушения. В момента в чл. 7.21 от Кодекса за административните нарушения на Руската федерация установява отговорност за нарушаване на правилата за използване на жилищни помещения, което може да се изрази по-специално в неразрешено преобразуване на жилищни сгради и жилищни помещения (част 1 на член 7.21 от Кодекс за административните нарушения на Руската федерация) или при неразрешено преустройство на жилищни помещения в жилищни сгради (част 2, член 7.21 от Кодекса за административните нарушения на Руската федерация). Специалисти в областта административно правоимайте предвид, че действията за неразрешено преоборудване и преустройство на жилищни и нежилищни помещения могат да бъдат квалифицирани от правоприлагащите органи не само по този член, но и по чл. 19.1 от Кодекса за административните нарушения на Руската федерация като произвол. Освен това чл. 7.22 от Кодекса за административните нарушения на Руската федерация предвижда отговорност за преобразуване на жилищни сгради и жилищни помещения без съгласието на наемателя (собственика), ако преобразуването значително промени условията за използване на жилищна сграда и жилищни помещения.
Изкуство. 7.21 от Кодекса за административните нарушения на Руската федерация предвижда административна отговорностза повреда на жилищно помещение, което може да се изрази в повреда на самото жилищно помещение или в повреда на оборудването му. Увреждане на жилищни помещенияозначава привеждането им в такова състояние, че да станат негодни за живеене в тях на граждани. Под повреда на оборудванетоможе да се разбира като привеждане в неизправност на отоплителната система на къщата, газо- и водоснабдяването и др. В тези случаи жителите на къщата в писанеТрябва да се свържете с Жилищната администрация. Жилищната инспекция работи във всеки субект на Руската федерация. Именно тя е упълномощена да разглежда всички случаи на извършване административни нарушенияпо отношение на жилищни помещения и е длъжен да го направи. В Жилищна инспекцияпериод от един месец, за да прегледате молбата ви и да предприемете действия по нея.
Прилагането му обаче не е лесно. Доста често гражданите не пишат изявления, а „гневни“ писма, в които искат да се търси отговорност на конкретно лице и т. н. За съжаление, в подобни изявления няма ценна информация за Жилищната инспекция и като правило в такива случаи такова заявление няма да доведе до ефективни мерки от страна на Жилищната инспекция. В изявлението не трябва категорично да се казва, че този човек е виновен. Гражданите често „украсяват“ причинената им вреда, пишат в изявления за пукнатините, преминали през къщата веднага след началото на реконструкцията (препланирането) в един от апартаментите. От страна на служителите на Жилищната инспекция също не винаги има добросъвестно отношение към техните служебни задължения. След като са получили изявление от жителите на къщата за повреда на водопроводни инсталации, стени, тавани и др. в апартаментите им, те при проверка се ограничават само до питане на собственика на помещението, където се извършва реконструкцията (препланирането). се извършва, план за преустройство, а директно напускане и оглед на място на жилищните помещения на жалбоподателите и работите в преустроения апартамент не се извършва. Междувременно самият проект за реорганизация (препланиране) може да съответства на SNiP, но методите, по които се извършва работата (оборудване, квалификация на работниците), може да не. В този случай сградата също може да бъде повредена.
Освен задължението да носят административна отговорност за неразрешено преустройство и преустройство на жилищни помещения, виновните за тези нарушения имат допълнително мито имуществен характер- трябва да възстановят въпросните помещения в предишното им състояние разумно време. Процедурата за извършване на тези действия се определя от органа, който осъществява координацията (част 3 от член 29 от КТ на Руската федерация). Вероятно същият орган трябва да установи за чия сметка помещенията се възстановяват в предишното им състояние.
Препоръчително е да се обърне внимание на факта, че не само собственикът на помещението, но и наемателят по договор за социален наем може да бъде обект на горепосочената отговорност. В същото време тези разпоредби следва да се тълкуват ограничително: разпоредбите на чл. 29 от Жилищния кодекс на Руската федерация, мерките за отговорност за неразрешена реорганизация и (или) неразрешено преустройство на жилищни помещения не могат да се прилагат към наематели на жилищни помещения, предоставени по договори за наем на специализирани жилищни помещения, които са предвидени в членове на раздел IV. от Жилищния кодекс на Руската федерация.
Въз основа на съдебно решениежилищното помещение може да се поддържа в преустроено и (или) преустроено състояние, ако това не нарушава правата и законни интересиграждани или не представлява заплаха за живота или здравето им. Получава се нещо по аналогия с неразрешено строителство, което може да се формализира, ако се получи съдебно решение. Ако преустроеното жилище отговаря на всички технически изисквания в областта на строителството, санитарните, противопожарните разпоредби, не нарушава правата на съседите, тогава съдът ще вземе решение в полза на кандидата, който произволно е преустроил жилището.
Ако съответното жилищно пространство не бъде възстановено в предишното си състояниев срока, определен от органа на местното самоуправление, който има право да разреши този въпрос, съдът по иска на този орган, при условие че не вземе решение за запазване на преустроеното помещение в нов вид, решава :
1) по отношение на собственика на продажбата с публичен търгтакива жилищни помещения с плащане на собственика на приходите от продажбата на такива жилищни помещения, минус разходите по изпълнението преценкас налагането на новия собственик на такова жилищно помещение на задължението да го приведе в предишното му състояние;
2) по отношение на наемателя на такова жилищно помещение по силата на договор за социален наем при прекратяване това споразумениес налагането на собственика на такова жилище, който е бил наемодател под казаното споразумение, задължението за привеждане на такова жилище в предишното му състояние.
Ако след изтичане на срока, установено от органаместна власт, помещенията няма да бъдат възстановени в предишното си състояние, ще бъдат инсталирани (пре-) нов срок. Ако и след този периодпомещенията няма да бъдат приведени (по установения ред) в предишното им състояние, тогава такива жилищни помещения подлежат на продажба на публичен търг.
Задоволяване на исканията за признание незаконни решенияна органа на местното самоуправление да откаже прехвърляне на нежилищни помещения в жилищни помещения е отказано правилно, тъй като нежилищните помещения, собственост на ищеца, се намират в санитарно-охранителната зона на птицефермата и не се допускат жилищни сгради в тази зона.
Съдебни решения, арбитраж | 02.02.2013 14:13:56
Иск за оспорване на решение упълномощен органотносно отричането на държавна регистрацияправата на собственост върху имота са законно удовлетворени, тъй като съдът констатира, че към момента на прехвърляне на помещението от нежилищно в жилищно действащ законодателен органне е предвидила необходимостта от съставяне на акт, потвърждаващ завършването на санирането и завършването на прехвърлянето на помещението.
Съдебни решения, арбитраж | 29.01.2013 07:40:17
От част 2 на чл. 22 от Жилищния кодекс на Руската федерация следва недопустимостта на прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни помещения при липса на отделен вход в помещението от общия вход или техническа възможност за създаване на отделен вход, нежилищни помещения трябва да има отделен изход към улицата, законодателят не използва същия вход към жилищния вход и към нежилищните помещения позволява.
Съдебни решения, арбитраж | 29.01.2013 07:27:42
Искът за обявяването му за незаконосъобразен и отмяна на решението на администрацията за отказ да бъде регистриран като нуждаещ се от жилищно помещение е отхвърлен, тъй като жилищното помещение, в което е регистрирано ищеца, не е признато за негодно за живеене.
Съдебни решения, арбитраж | 29.01.2013 07:26:13
Отказът на компетентния орган да прехвърли жилищното помещение в нежилищно помещение е обявен за незаконосъобразен, тъй като ищецът е представил проект за преустройство на апартамента, изработен от организация, лицензирана да извършва проектантска работа, както и заключението специализирана организация, в който, като се вземат предвид изискванията на законодателството за градоустройство, санитарни нормии правилникът съдържа извода, че е възможно преустройство на жилището.
Съдебни решения, арбитраж | 28.01.2013 16:55:39 ч
В удовлетворение исковеза признаване на правото на собственост е правилно отказано, тъй като достъпът до помещението е невъзможен без използването на помещения, осигуряващи достъп до жилищни помещения, и няма възможност за оборудване на такъв достъп. Не са представени доказателства за съответствие на реконструкцията с изискванията, установени със закон.
Съдебни решения, арбитраж | 28.01.2013 15:48:51
Правилно са отхвърлени исковете за признаване на помещението за жилищно помещение, тъй като ищците не са собственици на спорните нежилищни помещения, поради което не са притежавали. правни основанияда предяви иск.
Съдебни решения, арбитраж | 28.01.2013 15:27:55
Молбата за признаване за незаконно решението на упълномощения орган за отказ за прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни помещения е отхвърлено основателно, тъй като представените от ищеца документи за прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни помещения не са изпълнени в. законоустановенред, не отговарят на изискванията на законодателството на Руската федерация.
Съдебни решения, арбитраж | 28.01.2013 15:11:54
Делото по иска за обезсилване на решението за прехвърляне на жилищен апартамент в нежилищен, разрешение за преустройство на обект, разрешение за въвеждане на обекта в експлоатация и прекратяване на дейността на магазина е изпратено за ново разглеждане на същия съд, тъй като първоинстанционният съд не е установил чии правомощия включват приемането на решения за прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни помещения, както и издаване на разрешение за преустройство и въвеждане в експлоатация. на съоръжението.
Съдебни решения, арбитраж | 28.01.2013 14:50:54
ЖК РФ член 23
1. Прехвърлянето на жилищни помещения в нежилищни помещения и нежилищни помещения в жилищни помещения се извършва от органа на местното самоуправление (наричан по-долу органът, който прехвърля помещенията).
2. За прехвърляне на жилищно помещение в нежилищно помещение или нежилищно помещение в жилищно помещение, собственикът на съответното помещение или упълномощено от него лице (по-нататък в тази глава - заявителят) на органа, който прехвърля помещението , по местонахождението на прехвърленото помещение директно или през Многофункционален центърпредоставяне на държавни и общински услуги (наричани по-долу мултифункционален център) в съответствие с тяхното споразумение установено от правителствотона Руската федерация, в съответствие със споразумението за сътрудничество, представлява:
1) заявление за прехвърляне на помещение;
2) документи за собственост на прехвърленото помещение (оригинали или нотариално заверени копия);
3) план на прехвърленото помещение с неговото техническо описание (ако прехвърленото помещение е жилищно, техническият паспорт на това помещение);
4) етажен план на къщата, в която се намират прехвърлените помещения;
5) проект, изготвен и изпълнен в съответствие с установената процедура за реконструкция и (или) преустройство на прехвърлените помещения (ако реконструкцията и (или) преустройството е необходима, за да се гарантира използването на такива помещения като жилищни или нежилищни помещения );
6) протокол обща срещасобственици на помещения в жилищна сграда, съдържащи решение за тяхното съгласие за прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни помещения;
7) съгласието на всеки собственик на всички помещения, съседни на прехвърлените помещения, за прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни помещения.
2.1. Кандидатът има право да не представя документите, предвидени в клаузи 3 и 4 на част 2 тази статия, както и ако правото върху прехвърленото помещение е вписано в Единния държавен регистърнедвижими имоти, документи, предвидени в клауза 2 на част 2 от този член. За разглеждане на заявление за прехвърляне на помещение органът, който прехвърля помещението, изисква следните документи (техните копия или информацията, съдържаща се в тях), ако те не са представени от заявителя по негова инициатива:
(вижте текста в предишното издание)
1) документи за собственост на прехвърленото помещение, ако правото върху него е вписано в Единния държавен регистър на недвижимите имоти;
(вижте текста в предишното издание)
2) план на прехвърленото помещение с неговото техническо описание (ако прехвърленото помещение е жилищно, техническият паспорт на това помещение);
3) етажен план на къщата, в която се намират прехвърлените помещения.
2.2. В съседство с прехвърлените помещения се признават помещения, които имат обща стена с прехвърлените помещения или се намират непосредствено над или под прехвърлените помещения. Съгласието на всеки собственик на всички прилежащи към помещението помещения да бъдат прехвърлени за прехвърляне на жилищно помещение в нежилищно помещение се оформя от собственика на помещението, съседно на помещението, което ще бъде прехвърлено, в писмена произволна форма, позволяваща определи волята му. Това съгласие посочва фамилията, името, бащиното име (ако има такова) на собственика на помещението, съседно на прехвърленото помещение, пълното име и основната държава регистрационен номер юридическо лице- собственикът на помещението в съседство с прехвърленото помещение, паспортните данни на собственика на посоченото помещение, номера на помещението, принадлежащо на собственика, данните от документите, потвърждаващи собствеността на посочените помещения.
3. Органът, който прехвърля помещението, няма право да изисква от заявителя представяне на други документи, с изключение на документите, чието възстановяване от заявителя е разрешено в съответствие с част 2 от този член. На заявителя се издава разписка за получаване на документи от заявителя, в която се посочват техния списък и датата на получаването им от органа, прехвърлящ помещението, както и се посочва списъкът с информация и документи, които ще бъдат получени при междуведомствени искания. В случай на подаване на документи през мултифункционалния център, разписката се издава от посочения мултифункционален център. Държавни органи, органи на местно самоуправление и подчинени държавни органиили органите на местно самоуправление, организациите, които разполагат с документите, посочени в параграф 2.1 на този член, са длъжни да изпратят, по начина на междуведомствено информационно взаимодействие, информацията и документите, поискани от тях, на органа, който прехвърля помещението. Исканата информация и документи могат да се подават на хартиено копие, под формата на електронен документили под формата на сертифицирани упълномощено лицекопия от исканите документи, включително под формата на електронен документ.
(вижте текста в предишното издание)
4. Решението за прехвърляне или отказ за прехвърляне на помещението трябва да бъде взето въз основа на резултатите от разглеждането на съответното заявление и други документи, представени в съответствие с части 2 и 2.1 на този член от органа, прехвърлящ помещението, не по-късно от четиридесет. -пет дни от датата на подаване на този набор от документи, задължението за представяне на които в съответствие с този член е възложено на заявителя. Ако заявителят подаде документите, посочени в параграф 2 на този член, чрез мултифункционалния център, срокът за вземане на решение за прехвърляне или отказ за прехвърляне на помещението се изчислява от деня, в който многофункционалният център прехвърли тези документи на органа, прехвърлящ помещението. .
(вижте текста в предишното издание)
5. Органът, който прехвърля помещението, не по-късно от три работни дни от датата на приемане на едно от решенията, посочени в параграф 4 на този член, издава или изпраща на адреса, посочен в заявлението или чрез мултифункционалния център на заявителя. документ, потвърждаващ приемането на едно от посочените решения. Ако заявлението за прехвърляне на помещение е подадено чрез многофункционален център, документ, потвърждаващ решението, се изпраща на мултифункционалния център, освен ако кандидатът не посочи друг начин за получаване. Формата и съдържанието на този документ се определят от федералния орган, упълномощен от правителството на Руската федерация Изпълнителна власт. Органът, който прехвърля помещението, едновременно с издаването или изпращането на този документ на заявителя, уведомява собствениците на помещенията, прилежащи към помещението, за което е взето посоченото решение, за приемането на посоченото решение.
(вижте текста в предишното издание)
6. Ако е необходимо да се извърши реорганизация и (или) преустройство на прехвърлените помещения и (или) друга работа, за да се гарантира използването на такива помещения като жилищни или нежилищни помещения, документът, посочен в част 5 на този член трябва да съдържа изискване за тяхното изпълнение, списък на други произведения, ако се изискват.
параграф 5 от част 2 от този член и (или) други произведения, като се вземе предвид списъкът на тези произведения, посочени в документа, предвиден в част 5 от този член.
9. Завършването на реорганизацията и (или) преустройството и (или) други работи, посочени в част 8 на този член, се потвърждава от акта на приемателната комисия, сформирана от органа, извършващ прехвърлянето на помещенията (по-нататък - актът на приемателна комисия). Актът на комисията по приемане, потвърждаващ завършването на реорганизацията и (или) преустройството, трябва да бъде изпратен от органа, който прехвърля помещението на федерална агенцияизпълнителна власт, упълномощена от правителството на Руската федерация да извършва държавно кадастрална регистрация, държавна регистрация на права, поддържане на Единния държавен регистър на недвижимите имоти и предоставяне на информация, съдържаща се в Единния държавен регистър на недвижимите имоти, неговите териториални органи(наричан по-долу орган за регистрация на права). Актът на приемателната комисия потвърждава завършването на прехвърлянето на помещението и е основа за използването на прехвърлените помещения като жилищни или нежилищни помещения.
(вижте текста в предишното издание)
10. При използване на помещението след прехвърлянето му като жилищно или нежилищно помещение трябва да се спазват изискванията за пожарна безопасност, санитарно-хигиенни, екологични и други изисквания, установени със закон, включително изисквания за използване на нежилищни помещения в многоквартирни сгради. да се наблюдава.
Какво най-често пречи на промяната в статута на недвижимия имот - своеволието на служителите или техническите параметри на апартаментите?За много собственици възниква въпросът - възможно ли е да се издават апартаменти в статут на жилищен имот и ако да - как да го направя.
Редакторите на портала на сайта направиха опит да разберат защо жителите на жилища със статут „съмнителен“ може да се нуждаят от него и приканва читателите да се запознаят с условията за тази процедура.
На руския пазар разработчиците предлагат на потенциалните купувачи не само апартаменти със статут на жилищен имот, но и апартаменти - жилища, които нямат такъв статут. Въпреки статута на нежилищни имоти, апартаментите са популярни, защото имат някои предимства пред апартаментите.
Предимства на апартаментите
Апартаментите, въпреки статута си, продължават да са популярни и някои купувачи специално избират този конкретен тип жилище. Основно защотоапартаментите са по-евтини от апартаментите(при други равни условия). Намаляването на разходите може да достигне 20% и се обяснява с факта, четакова жилище не подлежи на общ законодателни правила които се отнасят до параметрите на жилищата, както и организацията прилежаща територия.
В такива жилищни комплекси има много полезни услуги - не е нужно да отивате далеч за битови услуги. Често такива къщи предлагат почистване, доставка на хранителни стоки, перални съоръжения, освен това такива проекти обикновено се изграждат в удобни райони с висококачествена и добре изградена социална инфраструктура.
Недостатъци на статута на "нежилищен имот"
Но в някои случаи притежателите на акции дори не осъзнават, че жилищата им ще имат статут на „нежилищни“.По време на продажбата разработчикът публикува доста точна информация - това наистина е жилище за продажба, тоест можете да живеете в помещенията и те първоначално са били предназначени за това. Въпреки това не се споменава статус в рекламните материали, а някои купувачи, които не са запознати с тънкостите жилищно правоТе просто не знаят какво ги очаква. а именно:
- Тарифи за обществени услугипо-горе,отколкото в жилищните имоти (цените важат за търговски помещения) тоест собственикът ще трябва да плати повече. Текущите надплащания за комунални услуги с течение на времето компенсират спестяванията, произтичащи от по-ниските жилищни разходи;
- Няма как да се регистрирате за постоянно жилище, възможно е обаче да се издаде временна регистрация, максимален срокдействие е 5 години, след което трябва да начертаете всичко отново. Липсата на регистрация усложнява възможността за организиране на дете детска градина, училище, регистрация в клиниката и др.;
- Данъкът върху недвижимите имоти се изчислява по максимални ставки, използвани за облагане на жилища. Ако ставката за апартамент е 0,1%, тогава апартаментът се облага със ставка от 0,5% до 2%;
- Купувачът не може да разчита на данъчно облекчение, както в случая с обикновените апартаменти.
- При изграждането на апартаменти от предприемачите не се изисква да изграждат съоръжения за социална инфраструктура.А това означава, че с голяма вероятност жителите ще трябва да се примирят с отсъствието си.
Всъщност апартаментите са чудесен вариант за тези, които ще използват жилища от този формат директно по предназначение., за случаен престой. В този случай собственикът едва ли ще се притеснява от невъзможността за регистрация и няма да стане по-беден при плащане на сметки за комунални услуги, тъй като много позиции се изчисляват според показанията на електромера.
Възможност за промяна на статута на имота по време на строителство
В някои случаи разработчикът осигурява спестявания (което се отразява и в цената на жилището)на етапа на получаване разрешителни, чието проектиране за изграждане на апартаменти е по-евтино, отколкото за недвижими имоти в статут на "жилищен". По време на строителството на сградата предприемачът започва процедурата за промяна на статута и акционерът получава пълноправен апартамент на цена, която е малко по-ниска от средната за пазара.
Разбира се, всичко това се договаря с притежателите на акцииСтрува си да се обърне внимание на факта, че недвижимият имот за прехвърлянето му в статут на "жилищен" трябва първоначално да бъде построен в съответствие с установените стандарти.Това обстоятелство е доста трудно да се провери без проверка и в резултат на това понякога възниква ситуация, когато предприемачът обещава, че статусът на имота ще се промени, но това не се случва след това. (защото параметрите не съвпадат). Много е трудно да се привлече разработчика към отговорност, тъй като в DDU се появяват апартаменти.
Условия за промяна на статута на жилището
Промяната на статута на апартамент е възможна само ако са изпълнени следните условия:жилище е собственост, няма тежести и отговаря изцяло на изискванията на законодателството за недвижими имоти, предназначени за постоянно живеене. Става дума за площта и конфигурацията на жилищни и уютни помещения. (спазване на минималния брой помещения и др.), норми за естествено осветление (така че трябва да има прозорец в хола), шумоизолация, санитарни и противопожарни разпоредби.
Освен това наблизо трябва да има елементи на социална инфраструктура, както и наличието на детски площадки, паркинг и зони за отдих в района - в случай на апартаменти предприемачът изобщо не е длъжен да осигури всичко това.
Всъщност апартаментите следователно са по-евтини от обикновените апартаменти поради причината, че изискванията за "временни" жилища са по-ниски, отколкото за жилищни имоти.Което, съответно, определя за предприемача известна възможност за маневриране, което позволява да се намалят разходите за строителство и по този начин да се подобри позицията им на силно конкурентния строителен пазар.
Така често се оказва, че апартаментите в много отношения не отговарят на необходимия статус, в който случай не може да се направи нищо, за да се промени.
Оценка на ситуацията: възможно ли е да се промени състоянието?
Какво трябва да се направи, за да се промени статута на имота на "жилищен"?В случай на апартаменти няма толкова много опции:
Апартаментите може вече да отговарят на всички необходими разпоредби, в този случай остава само да съберете необходимите документи, да подадете заявление до съответния орган и да заплатите таксата. Комисия от специализирани специалисти ще извърши проверка и ако длъжностните лица нямат възражения, статутът на жилището ще бъде променен.Но дори и в тази ситуация не всичко е толкова просто, законодателството, описващо параметрите на жилищните имоти, е доста неясно, което дава на длъжностните лица възможност да вземат решения почти по свое усмотрение.
Естествено, отказът за промяна на статута се формализира съответно, например комисията може да счита, че местоположението на вратата не може да гарантира безопасността на движението из апартамента. Отказът на длъжностни лица обаче може да бъде обжалван в съда и ако решението им се окаже незаконосъобразно, независима експертизавъз основа на което е вероятно съдът да се произнесе в полза на собственика.Въпреки това, преди започване пробен периодСтрува си да се помни, че всички разходи се поемат от собственика.
- Апартаментите не отговарят на изискванията. В този случай е необходимо да се приведе жилището в съответствие с всички стандарти чрез преустройство (промяна в конфигурацията на помещенията, евентуално инженерна инфраструктура). Трябва обаче да се разбере, че в някои случаи това е невъзможно, като се има предвид спецификациисграда, планираните промени може да не са безопасни за структурата на къщата.
Съответно такъв проект няма да бъде одобрен от градските власти., и няма да издава разрешение за преустройство, а ако работата е извършена без разрешение и е в противоречие със стандартите за безопасност, промените не могат да бъдат регистрирани. Освен това собственикът ще бъде задължен да плати глоба и „да върне всичко както беше“, освен ако, разбира се, самостоятелна работаизвършени без разрешение няма да доведе до по-сериозни последици.
Те включват срутване на част от сградата поради нарушаване на целостта на конструктивните елементи (например при опит за издълбаване на отвор на прозорец в носеща външна стена).
Настоящата практика за прехвърляне на недвижими имоти в жилищен статут предполага, че тази процедура обикновено се прилага за цялата сграда, за това се събира среща на жителите, извършва се преглед и се изготвят съответните документи. Случаите на промяна на статуса на един апартамент са доста редки, тъй като ако жилището отговаря на стандартите, това важи за всички останали апартаменти, това правило важи и в обратната посока. Въпреки че законът не гласи, че е невъзможно да се промени статута само на един апартамент.
Откъде да започна: правната страна на въпроса
Първата стъпка е да се подреди правната страна на въпроса.а именно:
- Вземете собственост върху дома, ако говорим за апартамент в нова сграда и това все още не е направено. За да направите това, новата сграда трябва да бъде пусната в експлоатация. (това се прави от строителя), а апартаментът е прехвърлен на акционера по акта за приемане и предаване. Всичко, което трябва да се направи в този случай, е да подадете заявление до Rosreestr заедно с някои документи. (копие на DDU, паспорт, сертификат за приемане)и плати таксата (около 300 рубли). Можете да вземете пакета лично или да го изпратите чрез MFC.
Всъщност разработчиците предлагат и услугата за регистриране на права на собственост,те обаче искат сумата от 30 хиляди рубли за предоставянето му (по мистериозни причини сайтът не е създаден от портала, това е много по-високо от официалната такса от 300 рубли.). Много по-скъпо е саморегистрация, така че не можем да препоръчаме този метод за придобиване на собственост.
Премахнете тежестите.Едно от тях е ипотечен дълг към банката, който трябва да бъде погасен.
Ако параметрите на корпуса отговарят на новия статус
Трябва да отидете до органа, който се занимава със смяната на статуса (в столицата е отдел "Градски имоти")със заявление и комплект документи. Комплектът включва извлечение от USRN (потвърждава собствеността), копие от паспорта, техническия паспорт на апартамента от ОТИ (потвърждаване на съответствието с изискванията). Последен документне можете да предоставите, в този случай служителите на отдела сами ще изпратят заявката, но поради това може да отнеме повече време за разглеждане на заявлението. Да - все още трябва да платите такса, сумата е около 20 хиляди рубли.
След проверка на жилищата от служители на комисията, изпратена от отдела, ще бъде взето решение за промяна на статута на жилищата или отказс ясни причини. Ако сред причините са посочени такива несъответствия, които могат да бъдат отстранени чрез преустройство, струва си да направите точно това. (процедурата е описана по-долу).
Ако параметрите на корпуса могат да бъдат „настроени“ към новото състояние
Сега помислете за следния вариант:апартаментите не съвпадат правни изисквания, и е необходимо преустройство за промяна на състоянието. Като начало, разбира се, трябва да се изясни дали е възможно да се направят промени от техническа гледна точка, дали властите ще издадат разрешение за преустройство и дали апартаментът ще отговаря на всички приложими стандарти след приключване на работата. За да разберете, трябва да се свържете с публична или частна проектантска организация.
Ако се окаже, че реконструкцията може да бъде извършена, трябва да изготвите предложените промени и след това да отидете в отдела и да кандидатствате за разрешение. Към заявлението трябва да добавите проект за преустройство, удостоверение за регистрация на апартамент (с етажен план), тези документи се издават в ОТИ, DDU (или друг правен документ)както и паспорт.
След като комисията огледа имота, собственикът получава официално разрешение и може да започне работа. Ако има отказ, той може да бъде оспорен в съда. След приключване на работата е необходимо да пуснете апартамента в експлоатация, като се свържете със същия орган, от който е издадено разрешението.
Когато санирането е узаконено, можете да кандидатствате за промяна на статута на недвижимия имот (в същия отдел). Въпреки това, първо трябва да направите нов технически паспорт за апартамента (поръчани в ОТИ), който трябва да бъде приложен към заявлението заедно с паспорт и документ за собственост.
Регистрация на промените в Rosreestr
Последният етап е регистрацията на всички промени в Rosreestr,Едновременно с регистрацията се взема решение за новия статут на жилище, което се приема от отдела. Можете да подадете заявление до Rosreestr лично или да го изпратите чрез MFC. Специалистите ще направят необходимите промени в съществуващите записи, след което апартаментите ще получат официално статут на жилищен имот. Собствеността не е необходимо да се формализира допълнително, тази процедура се извършва автоматично, съответният документ се издава на собственика след приключване на всички действия в рамките на регистриране на нов статут.
Заключение
Действайки в съответствие с препоръките, дадени в тази статия, и при съответните условия, е възможно апартаментите да бъдат прехвърлени в статут на жилищен имот . Трябва обаче да се разбере, че собствениците често се сблъскват не само с невъзможността да направят това само по технически параметри, но и с нежеланието на длъжностните лица да променят статута на жилището. Това се дължи не на последно място на отговорността за безопасен живот в пререгистрираните жилища, която те сами трябва да поемат, както и на известно „размазване” на законодателството.
По този начин, ако има нужда от промяна на статута на жилището, собственикът ще се нуждае от експертен съвет, както от техническата страна на въпроса, така и от правната страна. От своя страна се надяваме, че предоставената тук информация ще ви помогне да успеете във всички процедури.
Ирина Василева
Мислиш ли, че си руснак? Роден в СССР и мислиш, че си руснак, украинец, беларус? Не. Това не е истина.
Вие всъщност сте руснак, украинец или беларус. Но ти си мислиш, че си евреин.
Игра? Грешна дума. Правилната дума е "отпечатване".
Новороденото се асоциира с онези черти на лицето, които наблюдава веднага след раждането. Този естествен механизъм е характерен за повечето живи същества със зрение.
Новородените в СССР през първите няколко дни виждаха майка си за минимално време за хранене и през повечето време виждаха лицата на персонала на родилния дом. По странно съвпадение те бяха (и все още са) предимно евреи. Рецепцията е дива по своята същност и ефективност.
През цялото си детство си се чудил защо живееш заобиколен от неместни хора. Редките евреи по пътя ви можеха да направят всичко с вас, защото вие бяхте привлечени от тях, докато други бяха отблъснати. Да, дори сега могат.
Не можете да поправите това - отпечатването е еднократно и за цял живот. Трудно е за разбиране, инстинктът се е оформил, когато все още сте били много далеч от възможността да формулирате. От този момент не са запазени нито думи, нито подробности. В дълбините на паметта останаха само черти на лицето. Тези черти, които смятате за свое семейство.
3 коментараСистема и наблюдател
Нека дефинираме система като обект, чието съществуване не подлежи на съмнение.
Наблюдател на система е обект, който не е част от системата, която наблюдава, тоест определя нейното съществуване, включително чрез фактори, независими от системата.
От гледна точка на системата, наблюдателят е източник на хаос – както контролни действия, така и последствията от наблюдателни измервания, които нямат причинно-следствена връзка със системата.
Вътрешният наблюдател е потенциално постижим обект за системата, по отношение на който е възможна инверсия на каналите за наблюдение и контрол.
Външен наблюдател е дори потенциално недостижим за системата обект, разположен извън хоризонта на събитията на системата (пространствен и времеви).
Хипотеза №1. Всевиждащо око
Да приемем, че нашата Вселена е система и има външен наблюдател. Тогава могат да се извършват наблюдателни измервания, например, с помощта на „гравитационно лъчение“, проникващо във Вселената от всички страни отвън. Напречното сечение на улавянето на "гравитационното излъчване" е пропорционално на масата на обекта, а проекцията на "сянка" от това улавяне върху друг обект се възприема като сила на привличане. Тя ще бъде пропорционална на произведението на масите на обектите и обратно пропорционална на разстоянието между тях, което определя плътността на "сянка".
Улавянето на „гравитационно лъчение“ от обект увеличава неговата случайност и се възприема от нас като течение на времето. Обект, който е непрозрачен за "гравитационното лъчение", чието напречно сечение на улавяне е по-голямо от геометричния размер, изглежда като черна дупка във Вселената.
Хипотеза №2. Вътрешен наблюдател
Възможно е нашата вселена да наблюдава себе си. Например, като се използват двойки квантово заплетени частици, разположени на разстояние в пространството като стандарти. Тогава пространството между тях се насища с вероятността за съществуването на процеса, генерирал тези частици, който достига максималната си плътност в пресечната точка на траекториите на тези частици. Съществуването на тези частици означава също и липсата на достатъчно голямо напречно сечение на улавяне по траекториите на обекти, способни да абсорбират тези частици. Останалите допускания остават същите като при първата хипотеза, с изключение на:
Времеви поток
Външното наблюдение на обект, приближаващ се до хоризонта на събитията на черна дупка, ако „външният наблюдател“ е определящият фактор за времето във Вселената, ще се забави точно два пъти - сянката от черната дупка ще блокира точно половината от възможните траектории на „гравитационна радиация“. Ако определящият фактор е „вътрешният наблюдател“, тогава сянката ще блокира цялата траектория на взаимодействие и потокът от време за обект, попадащ в черна дупка, ще спре напълно за поглед отвън.
Също така не е изключена възможността тези хипотези да се комбинират в една или друга пропорция.