Problemas de registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles. Problemas de registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos Problemas de registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos

UDC 347.13

N. A. Sanisalova

PROBLEMAS JURÍDICOS CIVILES DEL REGISTRO ESTATAL DE DERECHOS INMUEBLES Y TRANSACCIONES CON ÉL

El artículo trata de aspectos problemáticos relacionado con la ejecución de transacciones con bienes inmuebles, la proporción de la forma escrita obligatoria del contrato que requiere registro estatal y el registro estatal de la transacción en sí se lleva a cabo de acuerdo con las consecuencias legales. El autor revela las características del estado legal de las partes en el contrato de compraventa de locales residenciales en caso de que el vendedor cumpla con la obligación con el comprador de transferir la propiedad, pero antes del registro de la transferencia de propiedad al comprador. , se consideran preguntas de discusión sobre la elección del método apropiado protección judicial intereses de la parte cuya contraparte elude el registro estatal.

Las transacciones con bienes inmuebles constituyen una parte importante de la facturación inmobiliaria rusa. Esta situación se debe a la participación en la circulación civil de un número creciente de objetos inmobiliarios, así como a la relativa novedad, estructura compleja y falta de claridad de la legislación que rige las transacciones inmobiliarias.

La especificidad del régimen jurídico de los bienes inmuebles radica en el hecho de que la aparición, transmisión, restricción o extinción del dominio y otros derechos reales (hipoteca, servidumbre), así como algunos derechos de obligación (arrendamiento, administración fiduciaria) sobre el mismo se producen en forma especial que requiere el cumplimiento de forma escrita y registro estatal obligatorio, con excepción de los derechos sobre aeronaves y embarcaciones marítimas, embarcaciones de navegación interior y objetos espaciales, cuya inscripción se lleva a cabo en registros estatales especiales mantenidos para cada tipo de objeto (por ejemplo, las fuentes de mayor peligro se registran en diversas inspecciones con el fin de imponer a sus propietarios responsabilidad civil en caso de infligir daños materiales o morales por parte de ellos).

El registro estatal obligatorio se lleva a cabo de conformidad con la Ley Federal del 21 de julio de 1997 No. 122-FZ "Sobre el registro estatal de los derechos de bienes raíces y transacciones con él. El registro estatal realizado es la única prueba de la existencia de un derecho registrado (cláusula 1, artículo 2 de la Ley "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él") y está certificado por un certificado de registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles.

El establecimiento de esta norma implica que mientras orden judicial el derecho registrado no se impugna (el derecho, no el registro de registro estatal), en todas las relaciones jurídicas civiles se aplica el principio de inviolabilidad del derecho que ha pasado el procedimiento de registro estatal. Al mismo tiempo, dentro litigio el registro estatal no vincula al tribunal como prueba exclusiva e irrefutable del derecho a una cosa inmueble.

De conformidad con el art. 425 del Código Civil de la Federación Rusa, el contrato entra en vigor y se vuelve vinculante para las partes desde el momento en que se celebra. Un acuerdo sujeto a registro estatal se considera concluido desde el momento de su registro, a menos que la ley disponga lo contrario (Artículo 433 del Código Civil de la Federación Rusa). Es importante tener en cuenta que la necesidad de registro no está relacionada con el cumplimiento de la forma de una transacción inmobiliaria, sino con la determinación del momento de la transferencia de la propiedad de la misma del vendedor al comprador (artículos 132, 223 de la Código Civil). Las aclaraciones sobre este tema también se encuentran en la Carta de información del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 13 de noviembre de 1997 No. 21 "Resumen de la práctica de resolución de disputas que surgen en virtud de contratos para la venta de bienes inmuebles" (cláusula 3) , en la cláusula 14 de la Resolución del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 25 de febrero de 1998 No. 8 "Sobre algunas cuestiones de la práctica de resolución de disputas relacionadas con la protección de los derechos de propiedad y otros derechos de propiedad". Aquí surge la pregunta: ¿cuál es el papel del registro estatal: establecer o confirmar derechos? Como señala O. Yu. Skvortsov, “dado que el surgimiento (cambio, transferencia, gravamen, terminación) del derecho a una cosa inmueble se hace depender de al menos dos hechos legalmente significativos - una transacción y registro estatal - en este caso podemos hablar de la composición real compleja de la transferencia de la ley, en la que el registro estatal realiza las funciones de un hecho jurídico especial. En consecuencia, “la validez de un derecho y de una transacción inmobiliaria se determina no sólo por la voluntad de las partes sobre el objeto inmueble, redactada en forma de contrato, sino también por un acto de reconocimiento y confirmación por parte del Estado representados por organismos autorizados que inscriban el derecho o la transacción” (párrafo 1 del Art. 2 de la Ley de registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles). Como acto jurídico del Estado, reconociendo y confirmando los hechos jurídicos consumados, el registro estatal de una transacción en el sentido del art. 158, 160, 163, 165, 434 del Código Civil de la Federación de Rusia no se aplica a su forma. Las transacciones se realizan en la forma adecuada antes del registro estatal sin la participación del organismo de registro del estado, que no puede interferir con el ejercicio de los derechos civiles de las partes a su propia discreción y violar el principio de libertad de contratación. En caso de incumplimiento de los requisitos de la ley sobre el registro estatal de la transacción, de acuerdo con la interpretación literal del párrafo 1 del art. 165 del Código Civil de la Federación Rusa, dicha transacción es nula solo en aquellos casos excepcionales en los que está expresamente establecido por la ley. Dar a un contrato celebrado en la forma adecuada en ausencia de registro estatal el estado de "no celebrado" es una consecuencia legal especial, que no debe confundirse con la nulidad de la transacción. En sí misma, la ausencia de registro estatal de una transacción de bienes raíces, si cumple con otros requisitos de la ley, no es una base para reconocer dicha transacción como inválida. Pero hay otro punto de vista de que una transacción sujeta a registro estatal, pero no registrada en a su debido tiempo, es nulo, lo que conduce a una confusión de los conceptos de contratos no celebrados y nulos.

De lo anterior se desprende que la celebración de una transacción en la debida forma que requiere el registro estatal sin la implementación de este último genera ciertas consecuencias jurídicas, a saber, el derecho de las partes a realizar su registro estatal, y su obligación de no para evadir su registro estatal. Existe una obligación entre las partes.

una relación jurídica natural, cuyo contenido es la implementación del registro estatal de un acuerdo realizado en la forma adecuada.

Con respecto a la naturaleza jurídica del registro estatal, el Tribunal Constitucional de la Federación Rusa formuló una posición legal según la cual el registro estatal tiene por objeto únicamente certificar la fuerza legal de los documentos de título relevantes por parte del estado. Así, el registro estatal crea garantías para el debido cumplimiento de las obligaciones de las partes y, por tanto, contribuye a fortalecer circulación civil y su estabilidad general. No afecta el contenido mismo de este subjetivo ley civil, no restringe la libertad de contratación, la igualdad jurídica de las partes, la autonomía de su voluntad y la independencia patrimonial, por lo que no puede ser considerada como una injerencia arbitraria inaceptable del Estado en los asuntos privados ni como una restricción de los derechos humanos y civiles. De ahí la conclusión de que el registro estatal es también una forma de control público sobre las acciones de los individuos que ejercen sus derechos civiles subjetivos en el campo del derecho privado, y muestra la interdependencia de estas dos áreas de implementación de los derechos. Esto tiene un efecto estabilizador en el mercado inmobiliario, da confianza a sus participantes y reduce drásticamente la posibilidad de abuso en la esfera de la rotación de bienes raíces. Según los investigadores, la actividad del instituto de registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él tiene como objetivo crear un banco de datos único sobre bienes inmuebles y, por lo tanto, evitar los abusos que se permiten en la práctica, se centra en proteger los derechos. y intereses legítimos ciudadanos y personas jurídicas, permite el control estatal sobre la legalidad de las transacciones realizadas con bienes inmuebles en interés tanto de los propios participantes como de terceros.

Al mismo tiempo, el derecho que surge de la transacción es válido solo desde el momento de su reconocimiento legal agencia del gobierno registrándose Sin embargo, como acertadamente se señala en la literatura jurídica, a pesar de que en el período comprendido entre la transacción y el registro estatal de la transferencia de derechos, el adquirente de bienes inmuebles aún no ha adquirido verdadero derecho en él, esta circunstancia no significa la ausencia conexión legal, obligaciones entre las partes de la transacción, que concierne únicamente a las contrapartes en virtud del contrato y no afecta su relación con terceros.

Se prevé el registro estatal obligatorio para los contratos de venta de locales residenciales (cláusula 2 del artículo 558 del Código Civil), así como las acciones en el derecho propiedad comun para estos objetos; contratos de permuta de locales de habitación (inciso 2 del artículo 567 del Código Civil), participaciones en el derecho de dominio común de los mismos (artículo 251); contratos de compraventa de empresas (artículo 560 del Código Civil); contratos de arrendamiento de edificios, estructuras, locales no residenciales, terrenos, parcelas fondo forestal por un período de al menos un año (inciso 2 del artículo 651 del Código Civil), arrendamiento de empresas (inciso 2 del artículo 658 del Código Civil); contratos de prenda inmobiliaria, así como operaciones accesorias concluidas para cambiar relaciones jurídicas sobre operaciones registradas (cesión de un crédito (artículo 389 del Código Civil), transferencia de deuda (artículo 391 del Código Civil), acuerdo para modificar un contrato registrado (inciso 1 del artículo 452 del Código Civil), negativa del donatario a aceptar la donación (artículo 573 del Código Civil)). La legislación no prevé el registro estatal obligatorio de otras transacciones, y es importante no

confundir la inscripción de una transacción con la inscripción de la transmisión de un derecho o su gravamen, que se practica con relación a cualquier transacción con bienes inmuebles y que, en su defecto, no afecta el reconocimiento de la transacción como nula. Por lo tanto, el registro de la transferencia de propiedad de bienes inmuebles (artículo 551 del Código Civil) no significa el registro del acuerdo de compraventa en sí mismo y, guiado por las instrucciones del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa, el El acuerdo se considera concluido desde el momento en que se firma de conformidad con el párrafo 1 del art. 433 del Código Civil de la Federación Rusa, y no desde el momento del registro estatal. Para las partes, el contrato entra en vigor desde el momento de su firma. El papel del registro estatal de la transferencia de propiedad de bienes inmuebles al comprador es que después del registro, el comprador se convierte en propietario de bienes inmuebles a los ojos de terceros. Antes de dicho registro, el acuerdo concluido es obligatorio solo para el vendedor y el comprador, según el cual el comprador tiene derecho a exigirle al vendedor su ejecución: la transferencia de la propiedad vendida a él, y si el vendedor evade el registro estatal de la transferencia de propiedad o transacción, el comprador tiene derecho a exigir el registro en los tribunales, así como a exigir una compensación por las pérdidas sufridas en relación con la evasión del registro estatal por parte del vendedor, y el vendedor tiene derecho a exigir el pago por ello ( debe tenerse en cuenta que las partes del contrato pueden prever varias opciones para la ejecución del contrato en relación con el momento del registro estatal de la transferencia de derechos, por ejemplo, el pago o la transferencia real de bienes inmuebles - después el acto de registro). En la práctica, existían problemas asociados a la enajenación de bienes inmuebles por una u otra parte del contrato antes de la inscripción de la transferencia de dominio de los mismos. La práctica del arbitraje judicial reconoce tales acciones (en particular, la del comprador que se ha convertido en propietario del inmueble) como ilícitas, teniendo en cuenta, en primer lugar, los intereses de terceros (acreedores del vendedor) que pueden ejecutar los bienes inmuebles hasta que el se extingue el derecho de propiedad del vendedor, es decir, antes de registrar la transferencia de propiedad al comprador. En cuanto a los acreedores del comprador, no tienen derecho a reclamar la satisfacción de sus créditos a expensas de esta propiedad. La personalidad jurídica del vendedor, que ha cumplido la obligación frente al comprador de transmitir el inmueble, se distingue también por cierta originalidad, hasta el momento de la inscripción de la transmisión del dominio al comprador. En este caso, el vendedor conserva la propiedad de la propiedad y por lo tanto tiene los poderes del propietario, en particular la disposición. Sin embargo, el comprador tiene la condición de propietario del título, como posee legalmente bienes inmuebles no vendidos. Por lo tanto, en situación similar ninguna de las partes puede disponer de la propiedad en cuestión. Esta circunstancia también está confirmada por la posición oficial de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa. En consecuencia, cualquier transacción sobre la enajenación de objetos inmuebles, realizada por el comprador, es inválida por ser contraria a la ley y realizada por el vendedor, violando los términos del contrato y acarreando responsabilidad por su incumplimiento. La ley establece reglas especiales en relación con el contrato de venta de una empresa, cuando el momento de la transferencia de la empresa al comprador no coincide con el momento de la transferencia de la propiedad de esta empresa a él, que está determinado por la fecha de registro estatal del derecho de propiedad.

venas Sin embargo, al no ser el propietario de la empresa transferida (antes del registro), el comprador adquiere el derecho de disponer de la propiedad de la empresa en la medida necesaria para lograr los objetivos de la adquisición. Y, en consecuencia, el vendedor, que conserva el derecho de propiedad de la empresa transferida hasta el momento del registro estatal, se ve privado de tal derecho (artículo 564 del Código Civil de la Federación Rusa).

Debe tenerse en cuenta que el hecho mismo de registrar la transferencia de la propiedad de la propiedad al comprador no afecta las obligaciones de las partes en virtud del contrato de compraventa de bienes inmuebles y no es la base para su terminación. Al resolver disputas sobre las reclamaciones de los vendedores para rescindir los contratos de venta de bienes inmuebles en virtud de los cuales se llevó a cabo el registro estatal de la transferencia de propiedad al comprador, los tribunales de arbitraje tienen en cuenta que si el comprador de bienes inmuebles registró la transferencia de propiedad, pero no pagar por la propiedad, el vendedor, sobre la base del párrafo 3 del art. 486 del Código Civil de la Federación de Rusia tiene derecho a exigir el pago de bienes inmuebles y el pago de intereses en virtud del art. 395 del Código Civil de la Federación Rusa. En los casos en que la ley o el contrato prevean la posibilidad de rescindir el contrato con la devolución de lo que las partes recibieron en virtud del contrato, la inscripción de la transferencia de dominio de la cosa vendida no impide la rescisión del contrato por las causales previstas porque en el art. 450 del Código Civil de la Federación de Rusia, incluso en relación con la falta de pago por parte del comprador de la propiedad.

A pesar de que la jurisprudencia en temas relacionados con la aplicación de ley Federal“Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos” se ha estado desarrollando durante mucho tiempo, muchas disposiciones de esta Ley continúan siendo discutibles y las cuestiones de su interpretación siguen sin resolverse. Prueba de ello es la abundancia de controversias y la falta de uniformidad en el arbitraje práctica judicial. En particular, surgen muchas preguntas con respecto a la elección de un método adecuado de protección judicial de los intereses de una parte cuya contraparte elude el registro estatal. Incluso surgen controversias sobre el caso en que la inacción del demandado debe ser calificada como evasión del registro estatal de derechos. ¿Tuvo lugar si el actor no se dirigió a la autoridad de registro con una solicitud de registro del contrato y no presentó tales requisitos al demandado? Algunos encargados de hacer cumplir la ley consideraron que en este caso no se probó el hecho de la evasión por parte del demandante, otros consideraron que era suficiente para establecer el hecho de la inacción por parte del demandado, y las objeciones del demandado a la demanda fueron consideradas por los tribunales. como su intención de eludir el registro del contrato. Para evitar tal consecuencias negativas las partes deben especificar en el contrato las obligaciones en detalle (por ejemplo, informar un cambio de residencia) y el procedimiento para que las partes realicen el registro estatal, así como indicar el período de tales acciones. Dado que la legislación actual no establece plazos específicos para el registro estatal, al establecer dichos plazos, uno debe guiarse por el art. 314 del Código Civil de la Federación Rusa. Como señala el juez D.S. Vasiliev: “La falta de una definición clara de la forma de protección judicial en las normas del art. 165, 551 del Código Civil de la Federación Rusa ha llevado al hecho de que las demandas se presentan ante los tribunales bajo varios nombres: sobre el registro obligatorio, sobre la obligación del registro estatal, sobre la obligación del demandado de participar en el registro, sobre la obligación

ordenar a una institución de registro que registre una transacción (cesión de derechos), en el registro de una transacción (cesión de derechos) ". Además, cada uno de los tipos de reclamos enumerados, en un grado u otro, contradice la ley y no refleja correctamente la esencia de la acción de registro, los poderes de las autoridades de registro y los tribunales. Una demanda de registro estatal de derechos no puede definirse como acción ejecutiva, porque en el caso de una decisión judicial de conformidad con la Ley de Registro, "la transacción (cesión de derechos) se registra de conformidad con la decisión del tribunal", lo que excluye la participación posterior del demandado en el registro de la transacción (transferencia de derechos) de derechos). Imponer a la agencia de registro la obligación de registrar una transacción (cesión de derechos) tampoco es correcto, ya que tal acción es una medida de coerción estatal contra el organismo que no cometió un delito y viola la naturaleza declarativa del registro. En cuanto a la pretensión de registro, la decisión judicial en sí misma no es directamente un hecho jurídico, desde el momento de la entrada en efecto legal en que la transacción se considera concluida y el derecho de propiedad se considera nacido o transmitido. Tal hecho legal no es una decisión judicial, sino el registro estatal de una transacción (transferencia de derechos). En la práctica, a menudo se considera más correcto presentar una solicitud de reconocimiento de la propiedad de la propiedad, que no generará dudas durante el registro en el futuro (estamos de acuerdo, pero con respecto al derecho a la construcción no autorizada, las cosas sin dueño, etc. ). Pero, por otra parte, cuando el derecho (transmisión de derecho) se base en un contrato no inscrito de enajenación de bienes inmuebles, la interposición de una demanda de reconocimiento del derecho de dominio no será una forma adecuada de protección, porque. la ley aún no ha llegado a existir. Parece más correcto interponer una demanda de reconocimiento del derecho de registro. Por lo tanto, podemos estar de acuerdo con la opinión de D.S. Vasiliev, quien propone utilizar un reclamo para el registro estatal de derechos, cuyo contenido es un requisito para el tribunal.

sobre el reconocimiento de transacciones (transferencia de derechos) sujetas a registro estatal sobre la base de una solicitud de una de las partes del acuerdo, y su objeto es el reconocimiento del derecho de una parte a registrar un acuerdo sobre la enajenación de bienes inmuebles, independientemente de la participación de la otra parte.

A menudo se cometen errores cuando las personas disputan un registro de registro estatal en lugar de un derecho registrado. Por ejemplo, la empresa estatal "Junta Editorial de la revista literaria y artística ilustrada "Kinoscenarii" presentó una demanda ante el Tribunal de Arbitraje contra el Departamento de Estado y Propiedad Municipal para el reconocimiento certificado inválido para la propiedad del edificio, emitido a la sociedad anónima cerrada "Tiskino". Pero, dado que el registro estatal en virtud del art. 2 de la Ley de Registro Estatal de Derechos sobre Bienes Raíces es un acto legal de reconocimiento y confirmación por parte del estado de la aparición, restricción (embargo), transferencia o extinción de derechos sobre bienes inmuebles, un derecho registrado puede ser impugnado ante los tribunales, y no un registro de registro. Por tanto, el demandado en tal demanda es también el titular del derecho inscrito. Un enfoque similar para formular reclamación (es encontró consolidación en la práctica judicial y arbitral.

Cabe señalar que el Código Civil de la Federación de Rusia y la Ley Federal "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él" no regulan

relaciones que surgen en caso de extinción de la capacidad jurídica de una de las partes antes de que se lleve a cabo el registro estatal de la transferencia de propiedad. Al mismo tiempo, los ciudadanos fallecidos y las personas jurídicas liquidadas de acuerdo con el procedimiento establecido no pueden considerarse eludir el registro estatal de derechos, por lo que los participantes en las relaciones jurídicas civiles no están protegidos de ningún modo en tales casos. En este caso, es posible que los intereses de la parte puedan protegerse aplicando las consecuencias de la nulidad de una transacción nula y la devolución de todo lo recibido en virtud del contrato, o el registro estatal debe llevarse a cabo sobre la base de un tribunal. decisión, por analogía con la ley, como si una de las partes evadiera el registro estatal (en virtud de la Cláusula 1, Artículo 6 del Código Civil de la Federación Rusa)1, parece que es posible aplicar la Cláusula 1 del art. 1112 del Código Civil del GF, obligando a los herederos que aceptaron la herencia (en este caso, y en relación con las obligaciones patrimoniales), a participar en la ejecución del registro estatal.

Así, la legislación sobre el registro estatal de derechos y transacciones con bienes inmuebles, sobre los bienes inmuebles como objeto de los derechos civiles, debe mejorarse, teniendo en cuenta, en primer lugar, los problemas

derivados de la aplicación de la ley, así como de los cambios en las relaciones sociales que se desarrollen en torno a dichos bienes.

Bibliografía

1. NW RF. - 1997. - N° 17. - Art. 1913.

2. Boletín del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa. - 1998. - Nº 1. - S. 81-90.

3. Boletín del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa. - 1998. - Nº 10. - S. 14-21.

4. Skvortsov, O. Yu. Transacciones inmobiliarias en circulación comercial (manual de capacitación) / O. Yu. Skvortsov. - M.: "Wolters Kluver", 2006. // SPS "Garant". Versión de fecha 26/03/06.

5. Vitryansky, V. V. Contrato de venta de bienes inmuebles / V. V. Vitryansky // Boletín del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia. - 1999. - Nº 9.

6. Kozyr, O. M. El concepto de bienes inmuebles en el derecho civil ruso. Transacciones inmobiliarias / O. M. Kozyr // Derecho. - 1999. - Nº 4. - S. 22.

7. Cláusula 14 del Decreto del Pleno de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa del 25 de febrero de 1998 No. 8 // Boletín de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa. - 1998.- Nº 10.

8. Definición Corte Constitucional Federación Rusa de fecha 5 de julio de 2001 No. 132-O “Sobre la negativa a aceptar para su consideración una queja de un sociedad Anónima REBAU AG por violación derechos constitucionales y libertades, el apartado 1 del artículo 165 y el apartado 3 del artículo 651 del Código Civil Federación Rusa» // VKS RF. -

9. Comentario al Código Civil de la Federación Rusa, primera parte / otv. edición O. N. Sadikov. - M., 1998. - S. 278.

10. Boletín del Ministerio de Justicia de la Federación Rusa. - 1998. - Nº 1. - S. 46.

11. Braginsky, M. I. Comentario sobre la ley de la Federación de Rusia "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él" / M. I. Braginsky. - M., 1998. - S. 4.

12. Derecho civil: libro de texto / ed. A. P. Sergeev, Yu. K. Tolstoi. - M. : Prospekt, 1997. - Parte 2. - S. 98.

1 Conclusión de que al considerar un reclamo para el registro de una transacción (transferencia de derechos) en caso de liquidación de la organización vendedora, es necesario aplicar el párrafo 3 del art. 165 del Código Civil de la Federación Rusa, por analogía, está contenido en la Resolución del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 27 de mayo de 2003 No. 1069/03.

13. Cláusula 3 de la Revisión de la práctica de resolver disputas derivadas de contratos de venta de bienes inmuebles (inf. Carta del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 13 de noviembre de 1997 No. 21) // Boletín del Supremo Tribunal de Arbitraje de la Federación Rusa. - 1998. - Nº 1. - S. 82-83.

14. Vitryansky V. Compra y venta de bienes inmuebles // SPS "Consultant Plus". -

15. Cláusula 2 de la Revisión de la práctica de resolución de disputas derivadas de contratos de venta de bienes inmuebles (inf. Carta del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 13 de noviembre de 1997 No. 21) // Boletín del Supremo Tribunal de Arbitraje de la Federación Rusa. - 1998. - Nº 1. - S. 82.

16. Decreto del Pleno del 25 de febrero de 1998 No. 8 "Sobre algunas cuestiones de la práctica de resolución de disputas relacionadas con la protección de los derechos de propiedad y otros derechos reales" // Boletín de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa. - 1998. - Nº 10. - S. 18.

17. Vasiliev, D. S. Problemas de consideración por parte de los tribunales de casos sobre reclamos de registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él / D. S. Vasiliev // justicia rusa. - 2006. - № 2.

18. Ponomareva, N. G. Comentario sobre la práctica de arbitraje en transacciones inmobiliarias / N. G. Ponomareva // SPS "Garant". - 2005.

19. Resolución del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 8 de julio de 2003 No. 1048/03 // Boletín del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa. - 2003. - Nº 12.

20. Decreto del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 14 de octubre de 2003 No. 4849/03 // Boletín del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa. - 2004. - Nº 2. - S. 32-35.

21. Decreto del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 27 de mayo de 2003 No. 1069/03 // Boletín del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa. - 2003. - Nº 10.

El artículo está dedicado al estudio de las contradicciones legislativas en el campo del registro estatal de un contrato de hipoteca y la hipoteca en sí, el desarrollo de propuestas para su eliminación. El autor concluyó que es necesario declarar el registro de transacciones con bienes inmuebles y conservar solo el registro de derechos sobre bienes inmuebles.

El contrato de hipoteca y la hipoteca en sí como una restricción (gravamen) de un derecho real a un objeto de propiedad inmueble están sujetos a registro estatal en el Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Raíces y Transacciones con él. El registro estatal de una hipoteca se lleva a cabo en la ubicación de la propiedad que es objeto de la hipoteca.

El registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles es un acto legal de reconocimiento y confirmación por parte del estado de la aparición, restricción (gravamen), transferencia o terminación de derechos sobre bienes inmuebles de conformidad con el Código Civil de la Federación Rusa. El registro estatal es la única prueba de la existencia de un derecho registrado. El derecho registrado a la propiedad inmueble sólo puede ser impugnado ante los tribunales. El registro estatal de derechos se lleva a cabo en todo el territorio de la Federación de Rusia mediante la realización de entradas en el Unificado Registro Estatal derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos. Se puede apelar la denegación del registro estatal de los derechos o la evasión del organismo pertinente del registro estatal. Interesado a las autoridades judiciales.

El derecho de propiedad y otros derechos de propiedad sobre bienes inmuebles y las transacciones con ellos están sujetos a registro estatal. Junto con el registro estatal de los derechos reales sobre bienes inmuebles, las restricciones (gravámenes) de los derechos sobre los mismos, incluida la servidumbre, la hipoteca, la administración de fideicomisos, el arrendamiento, están sujetas al registro estatal.

contenido del art. 131, 164, 223 y otros artículos del Código Civil de la Federación de Rusia y la Ley Federal del 21 de julio de 1997 N 122-FZ (modificada el 22 de julio de 2008) "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos " nos permite concluir que muchas veces se requiere una doble inscripción: en primer lugar, la existencia, ocurrencia, extinción, transmisión, restricción (embargo) de derechos sobre bienes inmuebles; en segundo lugar, las transacciones con bienes inmuebles. Al mismo tiempo, una transacción sujeta a registro estatal genera derechos y obligaciones desde el momento de su registro estatal (artículo 164 del Código Civil de la Federación Rusa); los derechos de propiedad sujetos al registro estatal surgen desde el momento del registro de los derechos correspondientes (cláusula 2, artículo 8 del Código Civil de la Federación Rusa).

De acuerdo con la ley, un contrato de hipoteca está sujeto a registro estatal obligatorio. Cabe señalar que en la actualidad se ha cancelado la protocolización obligatoria del contrato de hipoteca, solo se requiere el registro estatal del contrato. En este sentido, se incrementa la responsabilidad de los registradores estatales. Para mejorar la confiabilidad del registro estatal de derechos, la Ley Federal del 16 de julio de 1998 N 102-FZ (modificada el 13 de mayo de 2008) "Sobre Hipoteca (Prenda de Bienes Raíces)" (en lo sucesivo, la Ley Hipotecaria) en el apartado 1 del art. 20 establece que dos partes en el contrato de hipoteca se presenten a la autoridad de registro a la vez, presentando una solicitud conjunta. Anteriormente, cuando un contrato de hipoteca estaba certificado por un notario, bastaba con hacer una declaración de una sola de las partes. Al mismo tiempo, se conserva esta regla para quienes se dirigieron al notario voluntariamente.

Sin embargo, en el apartado 1 del art. 29 de la Ley Federal "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él" establece que el registro estatal de una hipoteca se lleva a cabo sobre la base de una solicitud del deudor o acreedor hipotecario, que es contraria a las disposiciones de la Hipoteca. Ley. Dado que la citada norma es general, ahora debería aplicarse también a los casos en que el notario no certifique el contrato de hipoteca.

Creemos que en el caso que nos ocupa debe aplicarse la Ley Hipotecaria, ya que es especial y fija las características de la inscripción estatal de las hipotecas. Esta conclusión se deriva del apartado 5 del art. 29 de la Ley Federal "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él", que establece que las características del registro estatal de una hipoteca también pueden ser previstas por la Ley Hipotecaria.

Al mismo tiempo, para evitar contradicciones, es necesario modificar el párrafo 1 del art. 29 de la Ley Federal "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él", poniéndolo en consonancia con el párrafo 1 del art. 20 de la Ley Hipotecaria, que eliminará el abuso de estas contradicciones por parte de participantes sin escrúpulos en la transacción, así como también creará estabilidad en la circulación civil en el campo de los préstamos hipotecarios. El apartado 1 del art. 29 de la Ley Federal "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él", proponemos expresarlo en la siguiente redacción:

“El registro estatal de una hipoteca que surge en virtud de un contrato de hipoteca se lleva a cabo sobre la base de una solicitud conjunta del pignorante y el acreedor prendario. El registro estatal de una hipoteca que surge en virtud de un contrato de hipoteca notariado se lleva a cabo sobre la base de una solicitud del deudor hipotecario o acreedor hipotecario. La solicitud va acompañada de un contrato de hipoteca junto con los documentos especificados en el contrato.

La Ley de Hipoteca de Registro Estatal contiene un capítulo completo, que básicamente duplica las disposiciones de la Ley Federal "Sobre el Registro Estatal de Derechos sobre Bienes Raíces y transacciones con los mismos". Esto se debe a que en el momento de la adopción de estos actos normativos no se sabía cuál de ellos se adoptaría antes, por lo que el legislador introdujo en la Ley Hipotecaria un capítulo sobre el registro estatal de las hipotecas. Al mismo tiempo, es necesario tener en cuenta la peculiaridad prevista por la Ley de Hipotecas: presentación para el registro estatal de una hipoteca, entre otras cosas, un documento que confirma la ocurrencia de una obligación garantizada por una hipoteca.

Para la inscripción estatal de una hipoteca nacida en virtud de un contrato de hipoteca, se deberá presentar:

Contrato de hipoteca y su copia;

Documentos especificados en el contrato de hipoteca como anexos;

documento de pago deber estatal;

Otros documentos requeridos para el registro estatal de una hipoteca de acuerdo con la legislación de la Federación de Rusia sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él.

Si los derechos del tenedor de la prenda están acreditados con hipoteca, se presentará además al órgano que realiza el registro estatal de derechos, junto con los documentos antes indicados:

Hipoteca, cuyo contenido debe cumplir los requisitos del apartado 1 del art. 14 de la Ley Hipotecaria, con excepción del requisito relativo a la fecha de emisión del bono hipotecario y la información sobre el registro estatal de la hipoteca, y una copia de la misma;

Documentos nombrados en la hipoteca como anexos, y sus copias.

La hipoteca en virtud de la ley también está sujeta al registro estatal, pero en este caso no es necesario presentar una solicitud por separado, así como pagar una tarifa estatal. La inscripción estatal de una hipoteca en virtud de la ley se realiza simultáneamente con la inscripción estatal del derecho de propiedad de una persona cuyos derechos están gravados por una hipoteca, a menos que la ley federal establezca lo contrario. Los derechos de un acreedor hipotecario bajo una hipoteca pueden ser certificados por una hipoteca en virtud de la ley.

El contrato de hipoteca desde el momento del registro estatal se considera concluido y entra en vigor. El incumplimiento del requisito de registro estatal de un contrato de hipoteca implicará su nulidad. Así, un contrato de hipoteca se considera celebrado y entra en vigor desde el momento de su registro estatal, y el derecho de prenda surge desde el momento en que surge la obligación garantizada por la hipoteca.

Debe tenerse en cuenta que el legislador prevé el registro estatal del contrato de hipoteca (Cláusula 3, Artículo 339 del Código Civil de la Federación de Rusia y Cláusula 2, Artículo 10 de la Ley Hipotecaria) y la hipoteca en sí (Cláusula 1 , artículo 20 de la Ley Hipotecaria) como restricciones (gravámenes) del derecho real sobre una cosa inmueble, por lo que no deben confundirse estos dos procedimientos diferentes, aunque interrelacionados. Inicialmente, el contrato se registra, y solo entonces, el gravamen del derecho que surge de él.

La misma institución del registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ella tiene como objetivo crear garantías de propiedad de bienes inmuebles. El sistema de registro estatal, la contabilidad y el registro de bienes inmuebles y la fijación de su pertenencia a entidades específicas, en última instancia, proporciona al derecho de propiedad de los bienes inmuebles la prueba y la legitimidad necesarias. La introducción de esta institución condujo a la creación de un banco de datos unificado sobre bienes inmuebles y, por lo tanto, permitió evitar los abusos cometidos en la práctica. El control estatal sobre la legalidad de las transacciones inmobiliarias se establece en interés tanto de los propios participantes como de terceros. Sin embargo, parece innecesaria la existencia de la inscripción estatal simultánea de un contrato de hipoteca y la inscripción de la propia hipoteca como gravamen sobre la propiedad.

En virtud de la legislación de la Federación de Rusia, el objeto del registro estatal son los derechos sobre bienes inmuebles, las transacciones con bienes inmuebles y los gravámenes (restricciones) sobre los derechos sobre bienes inmuebles, pero no hay motivos claros para la clasificación para determinar qué acciones con los inmuebles están sujetos a registro. En este sentido, existe una irrazonable ampliación del tema del registro.

Una serie de contradicciones están contenidas en el art. 131 del Código Civil de la Federación de Rusia, que establece en el párrafo uno la obligación de registro estatal de precisamente los derechos sobre bienes inmuebles, y en el párrafo 3 indica el organismo que registra no solo los derechos sobre bienes inmuebles, sino también las transacciones con él, es decir este párrafo se refiere a “un derecho registrado o una transacción”. El registro de las transacciones también se indica en el art. 164 del Código Civil de la Federación Rusa con referencia a los casos previstos por el art. 131 del Código Civil de la Federación Rusa. Mientras tanto, en el art. 131 del Código Civil de la Federación de Rusia, tales casos no se indican específicamente. Del ejemplo anterior, se puede ver que ya en las normas del Código Civil de la Federación de Rusia existen contradicciones que deben eliminarse por ley.

No existen motivos claros y justificados para el registro estatal de transacciones en la legislación, mientras que existe una clara contradicción en las disposiciones que establecen la obligatoriedad del registro para algunas transacciones y la excluyen para otras. por ejemplo, por regla general al vender bienes inmuebles, no se requiere el registro del contrato (Artículo 550 del Código Civil de la Federación Rusa), pero se fija el registro estatal obligatorio de la transferencia de propiedad de bienes inmuebles (Artículo 551 del Código Civil de la Federación Rusa). Federación). Al mismo tiempo, el art. 558 del Código Civil de la Federación Rusa, al vender edificios residenciales, apartamentos (sus partes), indica la obligación de registro estatal de un contrato para la venta de estos objetos.

El artículo 165 del Código Civil de la Federación Rusa establece que una transacción que no haya pasado el registro estatal, en los casos establecidos por la ley, es inválida (nula). Sin embargo, la parte evasora puede ser obligada a registrarse. Según el art. 433, 558 del Código Civil de la Federación Rusa, no se concluye un acuerdo sujeto a registro y no registrado. Teniendo en cuenta que una parte que evade el registro estatal puede ser obligada a registrarse a través de un tribunal, deberíamos hablar de compulsión para celebrar un acuerdo.

Así que el análisis regulaciones legales regulando cuestiones de registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles, transacciones con bienes inmuebles y gravámenes (restricciones) sobre derechos sobre bienes inmuebles, reveló diferencias irrazonables en la regulación legal de la rotación de ciertos tipos de bienes inmuebles, así como contradicciones en el legal normas del Código Civil de la Federación Rusa que determinan el tema del registro estatal.

En este sentido, consideramos conveniente cancelar el registro estatal de las transacciones con bienes inmuebles, previendo el registro estatal únicamente de los derechos sobre bienes inmuebles en general y las hipotecas en particular. Por el momento, la ausencia del hecho del registro estatal de un contrato de hipoteca compromete la validez de las obligaciones legales en virtud de la transacción, que no corresponde a los intereses de sus partes y no garantiza la estabilidad de la circulación civil. Un contrato de hipoteca debe considerarse celebrado y obligar a las personas que lo celebraron desde el momento de su celebración. No es necesario confirmar este hecho mediante el registro estatal de la transacción. Sin embargo, el derecho del acreedor hipotecario a exigir la satisfacción del valor de la propiedad pignorada en un orden de prelación sobre otros acreedores debe surgir desde el momento del registro estatal de la hipoteca misma como una restricción (embargo) del derecho de propiedad de otra persona. La implementación en la legislación de esta posición sobre este tema podrá eliminar la denegación de obligaciones legales bajo la transacción en ausencia de su registro.

Cabe señalar que la combinación obligatoria del registro de derechos sobre bienes inmuebles con el registro de transacciones con él complica irrazonablemente el proceso. registro legal partes en una relación hipotecaria.

Por lo tanto, la condición estricta sobre el registro estatal obligatorio de un contrato de hipoteca, en ausencia del cual el contrato se considera nulo, es injustificada y crea dificultades innecesarias para sus partes, por lo tanto, la legislación solo debe prever el registro estatal de la hipoteca. en sí mismo como una restricción (gravamen) del derecho de propiedad de otra persona. De hecho, deberíamos estar hablando del registro estatal de un derecho real limitado a un objeto inmobiliario específico.

Capítulo 1. Registro estatal como actividad (civil aspecto legal)

§ una Naturaleza jurídica registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él

§ 2 Sujetos, objetos y motivos para el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos

Capítulo 2. Derechos civiles sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos sujetos a registro estatal

§ una características generales derechos y transacciones

§ 2 Características del registro estatal de derechos sobre ciertos objetos inmobiliarios

§ 3 Características del registro estatal de derechos sobre ciertos objetos inmobiliarios

Lista recomendada de tesis

• 2005, candidata de ciencias jurídicas Galimova, Venera Marselievna

• Regulación legal del registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él: en el ejemplo de contratos de arrendamiento de locales no residenciales en Moscú 2004, candidata de ciencias jurídicas Appak, Tatyana Dmitrievna

• Causas de derecho civil para adquirir derechos sobre locales no residenciales 2006, candidata de ciencias jurídicas Khurtsilava, Anastasia Gennadievna

• Características de las transacciones inmobiliarias. 2004, candidata de ciencias jurídicas Prokopyeva, Nadezhda Viktorovna

• Problemas de regulación jurídica de las transacciones inmobiliarias 2004, candidata de ciencias jurídicas Kozlova, Elena Borisovna

Introducción a la tesis (parte del resumen) sobre el tema "Problemas legales del registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él"

Relevancia del tema de investigación. Hasta hace poco tiempo, la necesidad de registrar los contratos de bienes raíces se indicaba solo en algunos artículos del código civil. La necesidad de conformar un sistema unificado para el registro de derechos sobre todo tipo de bienes inmuebles y todas las transacciones realizadas en relación con estos bienes estuvo dictada, en primer lugar, por el aumento de la importancia de las transacciones con cosas inamovibles en circulación civil, así como la necesidad de certeza estatus legal ciertos objetos inmobiliarios, estableciendo un procedimiento unificado para el registro estatal, interpretación inequívoca de las reglas para su implementación por parte de las entidades constitutivas de la Federación Rusa y los organismos Gobierno local y aumentar la protección de los derechos e intereses de los participantes en la circulación civil.

Con la adopción de la Ley de la Federación Rusa del 21 de julio de 1997 No. 122-FZ "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos", se están creando instituciones de justicia, cuya tarea principal es el estado registro de los derechos de los propietarios de bienes inmuebles y titulares de otros derechos sobre los mismos sujetos a registro estatal, así como la creación y mantenimiento del Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Inmuebles y Transacciones con los mismos, que tiene por objeto mantener un registro unificado sistema de registros dentro de la Federación de Rusia sobre derechos de bienes inmuebles, sobre transacciones con ellos, así como sobre restricciones (gravámenes) de estos derechos.

Por su parte, la institución jurídica estudiada no está exenta de carencias. Lamentablemente, algunos aspectos del registro estatal aún no han recibido la debida regulacion legal. Muchas de las soluciones legales existentes en la actualidad necesitan ser mejoradas y fundamentadas científicamente. Un número significativo de reglas. legislación actual sobre el registro estatal provocan discusiones y numerosas disputas entre los investigadores y en algunos casos son evaluados de manera ambigua por la práctica judicial.

El problema del registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles no ha sido objeto de una amplia gama de estudios en el ámbito nacional. ciencia jurídica. Pero en la actualidad, la situación está cambiando radicalmente y hay un incremento significativo en el interés de los investigadores por este tema. Esto se debe al hecho de que las normas de la legislación vigente están lejos de ser suficientes para garantizar las actividades del estado en el campo del registro de derechos sobre bienes inmuebles, y en algunos casos se presenta una situación de su total contradicción con la práctica establecida. .

Los intereses del desarrollo económico del estado requieren un estudio más profundo y completo de los problemas relacionados con la esencia y el contenido del sistema de registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él, resolviendo el importante problema de definir el concepto de estado. registro, determinando el estado legal de los sujetos de las relaciones en estudio, resolviendo problemas relacionados con los motivos para el registro estatal , cuestiones de correlación y delimitación del sistema de registro de derechos y el sistema de registro de transacciones, así como muchos problemas relacionados con el registro de derechos y transacciones para objetos inmobiliarios individuales.

Las circunstancias anteriores, que permiten argumentar la relevancia de los problemas del sistema de registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él, predeterminaron la elección del autor de este tema de investigación.

El objetivo del estudio es estudiar los problemas legales del sistema de registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él, generalizar la experiencia rusa y extranjera en la regulación legal del sistema de registro, comparar la práctica existente de las autoridades de registro. con la normativa legal vigente, y desarrollar propuestas para mejorar la legislación sobre esta base.

De acuerdo con este objetivo, se establecieron las siguientes tareas: - estudiar las características del contenido de las normas de la legislación actual sobre registro estatal;

Determinar el contenido de los conceptos básicos utilizados en la legislación vigente que regula el ámbito registral;

Revelar las principales áreas de mejora. marco normativo regir el sistema de registro;

Considere los problemas de la relación entre el registro de derechos y las transacciones inmobiliarias, así como los problemas que surgen en el proceso de registro de transacciones y derechos sobre objetos inmobiliarios individuales.

El objeto del estudio son las normas de la legislación nacional y extranjera que determinan la regulación legal de la esfera del registro estatal, las actividades de aplicación de la ley relacionadas con la implementación de estas normas; así como los principales conceptos científicos y teóricos sobre los problemas del tema en estudio.

El tema de estudio son relaciones públicas en el campo del registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos, las opiniones de representantes de la ciencia jurídica en el campo en estudio, las actividades prácticas de las instituciones que llevan a cabo el procedimiento para el registro estatal de derechos y transacciones con bienes inmuebles, las características de la práctica judicial en esta área.

La base metodológica de este trabajo fue un enfoque dialéctico del estudio de los fenómenos y procesos jurídicos, que permite ver estos procesos y fenómenos en su desarrollo, interacción y también en contradicción entre sí.

El estudio se basa en un análisis crítico del material teórico y está sujeto a la lógica del proceso de aplicación de la ley.

La disertación utiliza métodos especiales de conocimiento científicos generales: concreto-histórico, sistémico, estructural-funcional, comparativo-legal, normativo-lógico, complejo, el método de ascenso de lo general a lo particular, de lo abstracto a lo concreto.

La base teórica y empírica de la investigación son los trabajos científicos de científicos rusos y extranjeros en el campo de la historia del estado, la teoría del estado y el derecho, la filosofía del derecho, el derecho constitucional, civil, procesal civil, administrativo e internacional.

Al preparar la disertación, se estudiaron los trabajos científicos de científicos nacionales, como: E. Bogdanova, M.I. Braginsky, B. Gongalo, V.B. Isakova, vicepresidente Kamyshansky, O.A. Krasavchikova, I. A. Pokrovsky, N. A. Syrodoeva, G. F. Shershenevich y otros, así como autores extranjeros: A. Clark, A. Howard, D. Friedrichs, F. Baur, A. Goodman, JI. Panadero y otros.

La novedad científica de la disertación se manifiesta en el hecho de que este trabajo es uno de los primeros estudios integrales de los temas de registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos. En eso:

Las principales características que resumen el ruso y sistemas extranjeros registro estatal;

Se propone una nueva definición de documento de título.

Se analiza el problema de la inconsistencia entre las normas de la ley relativas al registro estatal de los derechos de una empresa como complejo de propiedad y la práctica establecida;

Por primera vez, el problema del registro de los derechos de tierra destinados al uso en varios (para desarrollo, en alquiler, bajo construcción no autorizada de objetos inmobiliarios, etc.)

Se someten a defensa las disposiciones que reflejen la novedad científica de la investigación de tesis. 1. El registro estatal se considera como institución jurídica, y es un conjunto de normas jurídicas que rigen las relaciones públicas relativas al reconocimiento y confirmación de organismos autorizados estados de derechos sobre bienes inmuebles y permuta de estos derechos; acto jurídico, que es administrativo - decisión judicial; actividades de aplicación de la ley de las autoridades de registro, así como como resultado de esta actividad.

2. Con el fin de adecuar la Ley de Registro al Código Civil, parece oportuno realizar aclaraciones al apartado 1 del art. 12 de la Ley de Registro de la Federación Rusa en términos de especificación de los derechos y transacciones sujetas al registro estatal.

3. A los efectos de una comprensión y aplicación uniformes del art. 131 del Código Civil de la Federación de Rusia y el art. 4 de la Ley de Registro, es deseable definir más claramente en ellos los tipos de derechos y restricciones (gravámenes) de estos derechos sujetos al registro estatal.

4. Parece apropiado definir en la Parte 1 del art. 130 criterios claros según los cuales los bienes pueden clasificarse como inmuebles. Eliminar del par. 2 p.1 art. 130 del Código Civil, una indicación de la clasificación de aire y buques de mar navegación interior, objetos espaciales. Se refieren en el párrafo 2 de este artículo a las cosas muebles con registro obligatorio del derecho sobre ellas en los casos previstos por una ley federal especial.

5. A los efectos de la interpretación y aplicación uniformes de las reglas del art. 164 del Código Civil de la Federación Rusa y las normas de la Ley de Registro, es necesario nombrar más específicamente en ellos los tipos de transacciones con terrenos sujetos a registro estatal;

6. Es conveniente complementar la clasificación de objetos propuesta por el art. 130 del Código Civil por complejos de propiedad como grupo independiente;

7. Introducir y legislar un procedimiento unificado para el registro de hipotecas sobre locales residenciales y no residenciales;

8. Para resolver los problemas de registro del derecho de propiedad sobre bienes inmuebles, formados como resultado de la división de un objeto inmobiliario, es aconsejable regular tanto en las normas de la Ley de Registro como en Código Civil el tema de la división del objeto, en particular, es necesario determinar la calificación del objeto, en otras palabras, el derecho a qué tipo de objeto inmobiliario está sujeto al registro estatal;

9. A nivel legislativo, es necesario definir el aparato conceptual de los contratos de arrendamiento de edificios, estructuras, locales no residenciales. Fijar los conceptos de "edificios y estructuras", así como "locales no residenciales" en las normas del Código Civil;

10. Es necesario consagrar en las normas de la Ley de Registro Estatal, así como en el Código Civil, las disposiciones que prevén el registro estatal de los contratos de arrendamiento de locales no residenciales como objetos independientes de bienes inmuebles;

11. Deben hacerse aclaraciones al art. 5 de la Ley Federal "Sobre Hipoteca", en cuanto a la determinación del estado legal de la hipoteca objeto de la construcción de bienes inmuebles sin terminar.

La investigación de tesis también contiene otras propuestas y conclusiones.

El significado teórico y práctico de la tesis es fundamentar las recomendaciones y propuestas del autor para seguir mejorando la legislación vigente en el campo del registro estatal de transacciones y derechos sobre bienes inmuebles.

Los materiales de la práctica judicial considerados en la disertación hacen posible el uso de las disposiciones pertinentes tanto en el proceso de elaboración de normas como en su aplicación práctica.

El material de disertación se puede utilizar en el proceso educativo al estudiar las secciones relevantes de civil y ley administrativa, así como en la preparación y perfeccionamiento de especialistas para las instituciones que lleven a cabo el trámite de registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con el mismo.

Aprobación de los resultados de la investigación. Los principales resultados de la investigación de tesis fueron el tema de los discursos de disertación en las conferencias científicas finales del Departamento de Derecho Procesal Civil y Comercial. Facultad de Derecho Universidad Estatal de Samara 2001 y 2002, en el II Congreso Regional conferencia cientifica jóvenes científicos Problemas reales de la regulación del derecho privado” en la Universidad Estatal de Samara, conferencia científica internacional de estudiantes, estudiantes graduados y jóvenes científicos “Ciencia joven del siglo XXI” en la Universidad Estatal de Ivanovo, conferencia científica y práctica internacional “Problemas de regulación legal de la actividad comercial” en Samara Academia Estatal de Economía.

La estructura del trabajo se determina teniendo en cuenta la naturaleza y los detalles del estudio. La disertación consta de una introducción, dos capítulos, incluidos cinco párrafos, una conclusión, una lista de actos jurídicos utilizados, documentos oficiales, práctica judicial y literatura especial.

Tesis similares mención en Derecho Civil; derecho empresarial; ley familiar; derecho internacional privado”, 12.00.03 código VAK

• Registro estatal de derechos, gravámenes de derechos y transacciones en la circulación civil de bienes inmuebles 2011, Candidata a la Ley Schwabauer, Anna Viktorovna

• Aspectos de derecho civil del registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él: en el ejemplo de contratos de arrendamiento de locales no residenciales en la República de Osetia del Norte-Alania 2005, candidata de ciencias jurídicas Tokaeva, Albina Sultanovna

• Soporte legislativo del registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él. 2004, candidata de ciencias jurídicas Dzutseva, Marianna Ramazanovna

• Régimen Jurídico de un Objeto de Construcción Inacabado: Teoría y Práctica 2009, candidato de ciencias jurídicas Shalaginov, Konstantin Konstantinovich

• Adquisición de derechos reales sobre objetos inmuebles de nueva creación: regulación legal y registro estatal 2009, candidata de ciencias jurídicas Kindeeva, Elena Agzamovna

conclusión de tesis sobre el tema “Derecho Civil; derecho empresarial; ley familiar; derecho internacional privado”, Emelyanova, Ekaterina Anatolyevna

Estas conclusiones, cuya aplicación puede dar lugar a importantes consecuencias negativas para la rotación de la propiedad (esencialmente, se cuestionan casi todos los contratos de arrendamiento de locales no residenciales), se basan en la única conclusión del autor de que “el concepto de “edificio” es algo más amplio y, en términos de significado semántico, cubre completamente el concepto de “locales no residenciales”.

Los defensores de lo que se alquila locales no residenciales se deben aplicar las reglas para alquilar un edificio (estructura), para probar su punto de vista, solo se da un razonamiento lógico de que los locales no residenciales son parte del edificio, y por lo tanto no es apropiado aplicar reglas más estrictas a un parte del objeto que al objeto mismo.

Por lo tanto, un contrato de arrendamiento de locales no residenciales está sujeto a registro estatal independientemente de la duración del contrato, un contrato de arrendamiento de un edificio, solo si el contrato se celebra por un período de un año o más, un contrato de arrendamiento empresarial, también independientemente del término, y alquilar un condominio es prácticamente imposible.

Para identificar la diferencia entre el estatus legal de los locales no residenciales y el estatus legal de un edificio (estructura), es necesario considerar este tema en términos del significado semántico de locales y edificios no residenciales (estructuras). , así como a la luz de la naturaleza jurídica de los objetos.

Las características de algunos objetos inmobiliarios ya se han considerado anteriormente. Objetos tales como locales y edificios no residenciales (estructuras) aún no han sido estudiados en este trabajo, no por casualidad, ya que sería apropiado llevarlo a cabo en el marco de este número.

La definición legal del término "edificio" se da Clasificadores de toda Rusia activos fijos, aprobado por el Decreto de la Norma Estatal de la Federación Rusa del 26 de diciembre de 1994 No. 359, según el cual, edificios no residenciales - "que representan objetos arquitectónicos y de construcción, cuyo propósito es crear condiciones (protección de influencias atmosféricas, etc.) para mano de obra, servicios socioculturales para la población y almacenamiento activos materiales. Los edificios tienen paredes y un techo como sus partes estructurales principales.

La definición legal de locales está definida por el Artículo 1 de la Ley Federal de la Federación Rusa del 15 de junio de 1996 No. 72-FZ "Sobre las asociaciones de propietarios", según el cual "Los locales son una unidad de un complejo inmobiliario (parte de un edificio residencial, otra propiedad asociada con un edificio residencial) asignada en especie, destinada al uso independiente para fines residenciales, no residenciales y otros, propiedad de ciudadanos o personas jurídicas, así como de la Federación Rusa, entidades constitutivas de la Federación Rusa Federación y municipios» Por supuesto, la Ley Federal "Sobre las Asociaciones de Propietarios de Vivienda" define una habitación dentro de un edificio residencial, lo que, a su vez, no interfiere con la equiparación del estado de locales no residenciales en un edificio residencial y locales no residenciales en un edificio no residencial. -edificio residencial.

Después de analizar las definiciones anteriores, podemos concluir que en este momento la legislación define la diferencia entre tales objetos inmobiliarios como un edificio y locales no residenciales.

Diferente estatus legal los objetos "locales no residenciales" y "edificios" también están establecidos por el Artículo 1 de la Ley Federal del 21 de julio de 1997 No. 122-FZ "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos", según el cual: "bienes inmuebles (bienes inmuebles), cuyos derechos están sujetos a registro estatal de conformidad con esta Ley Federal: terrenos, terrenos del subsuelo, aislados cuerpos de agua y todos los objetos que están conectados a la tierra de tal manera que su movimiento sin daño desproporcionado a su propósito es imposible, incluyendo edificios, estructuras y locales no residenciales, bosques y plantaciones perennes, condominios, empresas como complejos de propiedad.

se debe notar que régimen jurídico edificios (estructuras) es diferente de la naturaleza jurídica de los locales no residenciales, ya que los primeros son bienes inmuebles solo si existe una conexión inseparable con la parcela de tierra, y los segundos independientemente de dicha conexión.

Así, en base a las normas de la legislación vigente, parece adecuado concluir que un contrato de arrendamiento de locales no residenciales, siendo un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles, y no siendo un contrato de arrendamiento de un edificio o estructura, está sujeto a registro estatal. , independientemente del período por el cual se celebre dicho acuerdo. De conformidad con el artículo 433 del Código Civil de la Federación Rusa: "Un contrato sujeto a registro estatal se considera celebrado desde el momento de su registro, a menos que la ley disponga lo contrario". Dado que el contrato de arrendamiento de locales no residenciales está sujeto a registro estatal, dicho contrato se considera concluido solo a partir del momento de dicho registro. En consecuencia, sólo desde el momento de la inscripción estatal del contrato de arrendamiento, el arrendador está obligado a transferir el inmueble al arrendatario a cambio de una tasa por posesión y uso temporal o por uso temporal.

La práctica judicial muestra que al considerar tales disputas, los tribunales partieron del hecho de que el contrato de arrendamiento de locales no residenciales está sujeto a registro estatal, independientemente del período de su celebración en virtud del párrafo 2 del art. 609 del Código Civil de la Federación Rusa, y en ausencia de registro estatal, se debe considerar el contrato de arrendamiento de locales no residenciales transacción inválida en virtud del apartado 1 del art. 165 GR. radiofrecuencia Si una de las partes del contrato elude su registro estatal, entonces la otra parte tiene derecho, sobre la base del párrafo 3 del art. 165 del Código Civil de la Federación Rusa para presentar un reclamo por la obligación de registrar el contrato.

De conformidad con el apartado 3 del art. 165 del Código Civil de la Federación Rusa, si una transacción que requiere el registro estatal se realiza en la forma adecuada, pero una de las partes evade su registro, el tribunal tiene derecho, a pedido de la otra parte, a tomar una decisión. sobre el registro de la transacción. No se deduce del contenido literal de esta norma que se aplique solo en los casos en que, en ausencia de registro estatal, la transacción se considere inválida.

El Código Civil no establece disposiciones especiales para las transacciones que, a falta de registro estatal, se tienen por no concluidas. Así, podemos concluir que la exigencia del apartado 3 del art. 165 del Código Civil de la Federación de Rusia es de carácter general, y una parte interesada en el registro estatal de una transacción tiene derecho a presentar una demanda ante el tribunal para su registro incluso cuando, de conformidad con la ley, la transacción se considera no concluido en ausencia de registro.

Así, el abanico de cuestiones relativas al arrendamiento de locales no residenciales es bastante amplio y no se ha agotado por completo. Muchas opiniones, la frecuente discrepancia entre la teoría y la práctica sobre este tema, da lugar a la necesidad de revisar y mejorar la legislación vigente, así como un conocimiento profundo de la situación en el sistema estatal de registro debido a las contradicciones emergentes.

En la actualidad, se ha generalizado en las relaciones entre las personas jurídicas y los ciudadanos un acuerdo de participación compartida en la construcción de viviendas (acuerdo de construcción compartida).

En varias regiones, se recomienda, y en algunas regiones, se requiere registrar estos contratos. Cabe señalar que esta práctica no tiene justificación legal. La legislación civil en sí se remite a la jurisdicción exclusiva de la Federación Rusa, por lo tanto, sus sujetos individuales no tienen derecho a adoptar regulaciones, que gobiernan relaciones civiles(en particular, surge la cuestión de las consecuencias civiles de la violación de este requisito).

En las normas del Código Civil, como se señaló anteriormente, no existe una regla general sobre el registro de contratos con bienes inmuebles (a diferencia del registro de derechos) y, en consecuencia, estas normas no establecen la obligación de registrar un acuerdo sobre construcción compartida.

En la literatura legal existe una opinión según la cual dicho acuerdo no puede estar sujeto a registro estatal, ya que no es una transacción inmobiliaria en absoluto. Estos acuerdos no están sujetos al bien inmueble en sí (por ejemplo, un departamento), sino a la unión de esfuerzos conjuntos y Dinero para crear en el futuro. Y en el momento de la celebración de tal contrato inmobiliario como tal, aún no existe y, por tanto, la transacción no puede registrarse. Pero la ejecución del contrato (finalización de la construcción, puesta en servicio de la casa, pago de la vivienda por parte del inversor y transferencia del apartamento a él) permite registrar la propiedad del apartamento por parte del inversor.1

En el marco de este estudio, también es necesario prestar atención a los problemas que surgen en el proceso de registro estatal de un contrato de hipoteca.

El registro estatal de una hipoteca se enfrenta a muchas situaciones complejas y cuestiones contenciosas, la mayoría de las cuales surgen por la contradicción de las normas de la legislación vigente, y en algunos casos, por su incongruencia con la práctica establecida.

Hasta hace poco, en la práctica, existía un procedimiento único para el registro estatal de hipotecas para locales residenciales y no residenciales. Tras la aprobación de la Instrucción sobre el procedimiento para la inscripción de una hipoteca sobre una vivienda nacida en virtud de una ley o un convenio, así como sobre el procedimiento para la inscripción de un cambio de acreedor hipotecario en relación con la cesión de derechos de crédito hipotecario préstamos de fecha 16/10/2000 (modificado y complementado desde el 07/02/2003) la lista de documentos aceptados para el registro estatal se ha ampliado significativamente2. Pero las disposiciones de la Instrucción se aplican a la hipoteca de locales residenciales destinados a la residencia permanente: edificios residenciales individuales, apartamentos, partes de edificios residenciales, partes de apartamentos.

Por lo tanto, surge la pregunta con el registro de locales no residenciales, porque. para el mantenimiento uniforme del Registro Estatal Unificado de Derechos

1 Transacciones inmobiliarias - registro sin notario: registro estatal, documentos de muestra. -2ª ed., rev. - M.: Yurayt - M, 2001. S. 32.

2 Orden del Ministerio de Justicia de la Federación Rusa No. 289, Comité Estatal de Construcción y Vivienda de la Federación Rusa y Complejo Comunitario No. 235, Comisión Federal para el Mercado papeles valiosos Núm. 290 “De la aprobación de la instrucción sobre el procedimiento para la inscripción de una hipoteca sobre una vivienda nacida en virtud de una ley o de un convenio, así como sobre el procedimiento para la inscripción de un cambio de acreedor hipotecario en relación con la transmisión de derechos de crédito hipotecario” de fecha 16/10/2000, sería necesario implantar un procedimiento de registro unificado tanto para locales residenciales como no residenciales.

De conformidad con el apartado 6. El art. 12 de la Ley Federal "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él", el Registro Estatal Unificado de Derechos consta de secciones separadas, que contiene registros sobre cada objeto inmobiliario. La sección se abre al comienzo del registro de derechos sobre un objeto inmobiliario y se identifica por el número catastral o condicional de este objeto.

Sin embargo, la Instrucción sobre el Procedimiento para el Registro de una Hipoteca de un Local Residencial define una práctica completamente diferente. El párrafo 13 de la Instrucción indica que una entrada en el USRR se realiza simultáneamente tanto en el contrato de hipoteca como en el gravamen del derecho del pignorante (si el momento en que se celebra el contrato coincide con el momento en que surge la obligación principal). En este caso, el número de registro debe ser uno. Se realiza un asiento de transacción en la subsección III-4. En consecuencia, resulta que se realiza una entrada, a pesar de que hay varios objetos. En la fracción III-2, tal como se define en las Instrucciones, las inscripciones hipotecarias se realizan bajo el mismo número de registro. Si se hipotecan varios objetos de la hipoteca, entonces, en consecuencia, se completan las subsecciones III-2 de todas las secciones de la USRR, que contienen registros sobre estos objetos. Y, sin embargo, en la actualidad, la práctica demuestra que sería conveniente iniciar una hoja de transacción III-4 por cada objeto pignorado, así como la devolución de dos hojas (inciso III-4 y III-2) en caso de extinción de la la hipoteca sobre uno de los objetos del contrato, teniendo en cuenta el hecho de que esto no contradice en absoluto la Ley Federal "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él" y las Reglas para mantener el Registro estatal unificado de derechos .

Por lo tanto, se puede concluir que la introducción de las instrucciones influyó en gran medida en la práctica actual del proceso de registro y, de hecho, eliminó el principio de asignar a cada acción de registro numero individual Además, si se dan en prenda varios objetos bajo un contrato de hipoteca, surge la siguiente pregunta: ¿se debe emitir al acreedor hipotecario un certificado de registro de derechos para todos los objetos o varios certificados para cada uno? Después de todo, si sigue las Instrucciones y realiza una entrada en la transacción (III-4) y varias entradas en la hipoteca (Ш-2) bajo un número de registro, entonces es suficiente emitir un certificado, enumerando varios objetos en él .

En la práctica, los acreedores aún no han recibido una solicitud para emitir un certificado, y hasta ahora esa pregunta surge solo teóricamente, pero esto puede suceder y luego pueden surgir problemas en el proceso de registro estatal.

Al observar algunas características del registro estatal de hipotecas, me gustaría señalar el siguiente punto.

La inscripción estatal de una hipoteca como gravamen (restricción) de un derecho real sobre bienes inmuebles conlleva la siguiente consecuencia prácticamente significativa. Con base en el párrafo I del art. 43 de la Ley Hipotecaria, si existen varias hipotecas sobre un mismo inmueble establecidas en garantía de obligaciones diferentes, la cuestión de cuál de las hipotecas es inicial y cuál es posterior está sujeta a resolución con base en los datos del registro estatal unificado de derechos en la fecha de registro estatal de hipotecas. Esta fecha, de conformidad con el apartado 5 del art. 20 de la Ley de Hipoteca es el día de hacer una entrada de registro de hipoteca en el Registro Estatal Unificado de Derechos. En consecuencia, a pesar de que el surgimiento del derecho de prenda no depende de la inscripción estatal de una hipoteca como gravamen (restricción) sobre el derecho de dominio (gestión económica) del objeto hipotecado, la resolución de la cuestión de el carácter inicial o ulterior de la hipoteca se hace depender precisamente de la fecha de esta inscripción. Esto se debe principalmente a lo siguiente. Para una clara distinción entre hipotecas anteriores y posteriores, se requiere un criterio objetivo, documentado, que esté asegurado al máximo frente a posibles conflictos. Es este criterio que es la fecha de registro estatal de la hipoteca como un gravamen (restricción). La fecha de registro estatal del contrato de hipoteca no puede utilizarse como tal criterio, porque si la obligación principal surge después del momento de celebración del contrato, el registro del contrato de hipoteca en sí mismo no dará lugar a la aparición del derecho. de prenda y, en consecuencia, de hipoteca como restricción.

De particular interés es la situación de registrar un contrato de hipoteca para un edificio sin terminar. Según el art. 5 de la Ley Federal "Sobre Hipoteca" prevé una prenda de bienes inmuebles sin terminar que se construyen en un terreno asignado para la construcción de acuerdo con el procedimiento establecido por la legislación de la Federación Rusa, incluidos edificios y estructuras. El objeto en este caso será un objeto de construcción en curso, y es este objeto el que se incluirá en los datos del Registro Estatal Unificado. Con el tiempo, la construcción se completará, el objeto, en consecuencia, adquirirá características completamente diferentes y se considerará un edificio o estructura, lo que provocará algunas dificultades en su identificación posterior. Y así, surge la pregunta: qué considerar como objeto de hipoteca, cuando ya se ha realizado el registro estatal, y los datos del objeto ya se han ingresado en el Registro Estatal Unificado, que determina exactamente el objeto de construcción en ¿Progreso? Esta pregunta en la práctica plantea muchas problemas controverciales y discusiones, y, por lo tanto, nos hace pensar en hacer los cambios apropiados, tanto en las normas de la legislación vigente como en el proceso de registro estatal.

Conclusión.

Asuntos legales los sistemas de registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos son particularmente complejos y diversos. La complejidad de estos problemas se debe a muchos factores.

En primer lugar, el registro estatal en sí mismo no puede considerarse solo en un espectro, ya que esta institución incluye muchos significados y conceptos, cuyo estudio más detallado nos permite comprender y evaluar sus características.

La dificultad radica en que los órganos que están obligados por ley a realizar el proceso de registro estatal aún están lejos de ser perfectos, y muchas veces sus actividades están en conflicto con las normas de la legislación vigente, y las entidades que registran sus derechos de los objetos inmuebles no son plenamente conscientes de la gravedad y necesidad del registro, definiéndolo con escepticismo como un procedimiento burocrático del Estado.

Estos problemas también son causados ​​por el hecho de que las cuestiones de bienes inmuebles, su contenido y los criterios en los que se basa su clasificación son bastante controvertidos y requieren atención especial legislador.

Los bienes raíces se caracterizan por una variedad de propiedades, así como por un valor significativo. Funciona y circula en las condiciones de inestabilidad de la legislación y posiciones rusas. estructuras estatales, cambiaron radicalmente las relaciones de propiedad, irrealidad en muchos casos de intervención estatal directa en las actividades de las estructuras profesionales en el mercado inmobiliario. En tal situación, la reconstrucción del sistema de relaciones relativas a los bienes inmuebles, con el fin de llevarlo a una sola construcción conceptual, se convierte en un problema significativo para los propios participantes en las relaciones jurídicas civiles y, en consecuencia, la solución de este problema requiere el desarrollo de ciertos enfoques por parte del Estado.

EN mundo moderno los bienes inmuebles, que durante mucho tiempo existieron como objeto pasivo de propiedad estatal, se están convirtiendo en un factor determinante que incide significativamente en el nivel de bienestar individuos, y en la eficiencia de los fabricantes rusos. Además, debido a la mejora Marco legislativo, en particular, con motivo de la aprobación del nuevo Código Civil y de la Ley Federal "Sobre el Registro Estatal de los Derechos sobre Bienes Inmuebles y de las Operaciones sobre los mismos", adquiere nuevas características y se convierte en factor directo del desarrollo económico de la sociedad, implicando una parte significativa de los objetos inmobiliarios en circulación civil, lo que, en la actualidad, es bastante importante.

La Ley de Registro se convierte en un punto de inflexión fundamental en el sistema de registro de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con los mismos. Crea un sistema de principios de registro estatal, determina el estatus legal y el alcance de las actividades de los organismos que llevan a cabo el proceso de registro, regula el procedimiento para llevar a cabo el proceso de registro, pero lo más importante, la Ley contiene la idea de que no solo los derechos, pero también las transacciones con bienes inmuebles están sujetas a registro estatal.

Y, sin embargo, la adopción de la Ley de Registro Estatal no resolvió todos los problemas asociados con el registro de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos. Entonces, se debe tener en cuenta que esta ley llegó a un entorno en el que ya se había formado y arraigado un determinado sistema de registro. Y hasta el presente, existen numerosas disputas y desacuerdos entre los órganos que realizan el registro estatal de transacciones y derechos, así como los órganos que realizan el inventario técnico de los objetos.

También es apropiado enfatizar que las regulaciones existentes en esta etapa, que regulan la esfera de la rotación de bienes raíces, a menudo se contradicen entre sí y también contienen muchas deficiencias. Por ejemplo, no existe una regulación legal clara de uno de los objetos inmobiliarios más importantes: la tierra, lo que en la práctica genera numerosos problemas. Las cuestiones relacionadas con la transferencia de derechos sobre objetos de construcción en curso siguen sin resolverse, y el tema de la división del objeto no está regulado por el legislador.

Esta situación empuja al legislador a una comprensión más seria de la situación actual, y también requiere la introducción de nuevos desarrollos racionales en el marco regulatorio que rige el sector inmobiliario, lo que implica tener en cuenta no solo el ruso, sino también experiencia extranjera. A su vez, el marco normativo está obligado a asegurar y agilizar el procedimiento de registro de los derechos sobre bienes inmuebles, las actividades de los sujetos de las relaciones jurídicas civiles, cualquiera que sea su tipo, el sentido de sus actividades, así como los tipos de transacciones inmobiliarias. que hacen.

La imperfección del marco legislativo también conduce al hecho de que no existe una circulación suficientemente libre de bienes inmuebles, que existe en los mercados. paises extranjeros. Además, esto conduce al fortalecimiento de barreras administrativas burocráticas que interfieren con el normal funcionamiento de todo el sistema de registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él, a la falta de personal calificado, así como a dificultades en el campo de gestión de documentos. El número de litigios en materia de registro de derechos y transacciones inmobiliarias va en aumento, lo que socava la ya ajetreada actividad de los tribunales. La igualdad de derechos al celebrar contratos entre un consumidor y un participante profesional en el mercado inmobiliario no está suficientemente garantizada, no existe una política nacional para la formación de condiciones legales para las actividades en el campo del volumen de negocios inmobiliario. Desafortunadamente, existe un control y una supervisión muy débiles sobre las actividades de los participantes profesionales en el volumen de negocios inmobiliario, lo que complica enormemente el proceso de formación de una idea de civismo y seguridad del mercado inmobiliario entre ciudadanos y personas jurídicas.

Así, la mejora del marco legislativo implica la eliminación de las razones anteriores que impiden el establecimiento de una regulación legal normal de los derechos y transacciones con bienes inmuebles y el desarrollo del mercado inmobiliario en su conjunto.

Por parte del Estado, sería recomendable concentrarse en la implementación de un conjunto de medidas:

1) Es necesario profundizar en el marco legislativo que regula el sistema de registro de transacciones y derechos sobre bienes inmuebles. Concéntrese en los problemas que surgen en el campo del registro estatal de derechos y transacciones para algunos objetos inmobiliarios, por ejemplo, terrenos, construcciones en curso, etc.;

2) Agilizar el control sobre las actividades prácticas de las autoridades de registro a fin de implementar una serie de procedimientos que contribuyan a la eliminación de inconsistencias entre la práctica y las normas de la legislación vigente;

3) Tomar las medidas apropiadas para mejorar las habilidades de los empleados de las instituciones que llevan a cabo el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos, lo que implica la creación ciertas condiciones, contribuyendo a la mejora del nivel profesional de los empleados;

4) Desarrollar un programa claro de crédito hipotecario como herramienta para financiar el desarrollo o adquisición de bienes inmuebles; crear las condiciones necesarias para financiar la construcción de nuevos inmuebles;

5) Llevar a cabo medidas para agilizar los derechos de propiedad de la Federación, los sujetos de la Federación y los municipios a los bienes inmuebles ubicados en el territorio del sujeto de la Federación, llevar la contabilidad y el registro completos.

Lista de referencias para la investigación de tesis candidata de ciencias jurídicas Emelyanova, Ekaterina Anatolyevna, 2004

1. Código Civil de la Federación Rusa (parte uno, dos) del 30 de noviembre de 1994 No. 51 FZ (adoptado por la Duma Estatal de la Asamblea Federal de la Federación Rusa el 21 de octubre de 1994)

2. Código Civil de la Federación Rusa (Tercera Parte) del 26 de noviembre de 2001 No. 146-FZ (adoptado por la Duma Estatal de la Federación Rusa el 1 de noviembre de 2001)

3. Ley de la URSS "Sobre la propiedad en la URSS" // Boletín del Consejo Supremo de la URSS, 1990, No. 11.

4. Ley de la RSFSR "Sobre la privatización del parque de viviendas"// Gaceta del Congreso del RD de la RSFSR y del Consejo Supremo de la RSFSR, 1991, No. 28.

5. Código de tierra de la Federación Rusa del 25 de octubre de 2001 No. 136 FZ (adoptada por la Duma Estatal de la Federación Rusa el 28 de septiembre de 2001)

6. Código de Familia de la Federación Rusa del 29 de diciembre de 1995 No. 223-F3 (adoptado por la Duma Estatal de la Federación Rusa el 8 de diciembre de 1995)

7. Ley Federal de la Federación Rusa "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ella" No. 122-FZ del 21 de julio de 1997 (adoptada por la Duma Estatal de la Asamblea Federal de la Federación Rusa el 17 de junio de 1997)

8. Ley Federal de la Federación de Rusia "Sobre las enmiendas y adiciones al artículo 24 de la Ley Federal "Sobre el registro estatal de los derechos sobre bienes inmuebles y las transacciones con ellos" de fecha 03/05/2001

9. Ley Federal de la Federación Rusa “Sobre las enmiendas y adiciones a los artículos 7 y 8 de la Ley Federal “Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos” del 12 de abril de 2001

10. Ley Federal de la Federación de Rusia "Sobre las enmiendas y adiciones a la Ley Federal "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ella" de fecha 09.06.2003 No. 69-FZ

11. Ley Federal de la Federación Rusa "Sobre Hipoteca (Prenda de Bienes Raíces)" del 16 de julio de 1998 No. 102-FZ (adoptada por la Duma Estatal de RF el 28 de septiembre de 2001)

12. Ley Federal de la Federación Rusa "Sobre las Asociaciones de Propietarios de Viviendas" del 15 de junio de 1996 (adoptada por la Duma Estatal de la Federación Rusa el 24 de mayo de 1996)

13. Ley Federal “Sobre la Economía Campesina (Granja)” del 11 de junio de 2003 No. 74-FZ (adoptada por la Duma Estatal de la Federación Rusa el 23 de mayo de 2003)

14. Decreto del Presidente de la Federación Rusa del 24 de diciembre de 1993 No. 2284 “Sobre programa estatal privatización de empresas estatales y municipales en la Federación Rusa. // Colección de actas del Presidente y Gobierno de la Federación Rusa No. 1, 03.01.1994

15. Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia "Sobre la aprobación del concepto de reforma de los órganos e instituciones de justicia de la Federación de Rusia" de fecha 07.10.1996 No. 1177

16. Decreto del Gobierno de la Federación Rusa "Sobre las Medidas para la Implementación de la Ley Federal "Sobre el Registro Estatal de Derechos sobre Bienes Inmuebles y Transacciones con los mismos" de fecha 01.11.1997 No. 1378

17. Decreto del Gobierno de la Federación Rusa "Sobre el establecimiento talla máxima tasas por el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y operaciones con los mismos y por el suministro de información sobre derechos inscritos” de fecha 26 de febrero de 1998 N° 248.

18. Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia "Sobre la aprobación de las reglas para mantener el Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Raíces y Transacciones con él" de fecha 18 de febrero de 1998 No. 219.

19. Reglas para el mantenimiento del Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Inmuebles y Operaciones con el mismo. Modificado por Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 23 de diciembre de 1999 No. 1429.

20. Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia "Cuestiones de registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles de propiedad federal" de fecha 31 de agosto de 2000 No. 648

21. Decreto del Gobierno de la Federación Rusa “Sobre la aprobación programa federal desarrollo paso a paso del sistema de registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él” de fecha 09.04.2001 No. 273.

22. Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia "Sobre la aprobación del Reglamento Modelo sobre el Establecimiento de Justicia para el Registro Estatal de Derechos sobre Bienes Inmuebles y Transacciones con el mismo" del 6 de marzo de 1998 No. 288.

23. Decreto del Gobierno de la Federación Rusa "Sobre las enmiendas y adiciones al Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 26 de febrero de 1998 No. 248" del 16 de julio de 2002 No. 529

24. Decreto del Gobierno de la Federación Rusa “Sobre enmiendas y adiciones al Decreto del Gobierno de la Federación Rusa de 26.02. 1998 N° 248” del 13 de octubre de 2003 N° 620

25. Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia "Sobre la organización y realización de licitaciones para la venta de propiedad estatal o propiedad municipal terrenos o el derecho a celebrar contratos de arrendamiento sobre dichos terrenos” de fecha 11 de noviembre de 2002 N° 808

26. Orden del Ministerio de Justicia de la Federación Rusa "Sobre la aprobación de instrucciones sobre el procedimiento para el registro estatal de contratos de venta y transferencia de propiedad de locales residenciales" de fecha 06/08/2001 No. 233.

27. Orden del Ministerio de Justicia de la Federación Rusa “Sobre la aprobación pautas sobre el procedimiento para llevar a cabo el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él ”de fecha 01.07.2002 No. 184

28. Orden del Ministerio de Justicia de la Federación de Rusia "Sobre la aprobación de las directrices sobre el procedimiento para el registro estatal del derecho de propiedad común de bienes inmuebles" del 25 de marzo de 2003 No. 70

29. Orden del Ministerio de Justicia de la Federación de Rusia "Sobre la aprobación de instrucciones sobre el procedimiento para completar y emitir certificados de registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos e información sobre derechos registrados" de fecha 19 de septiembre de 2003 No .226

30. Orden del Ministerio de Justicia de la Federación Rusa "Sobre la introducción de enmiendas y adiciones a los actos legales reglamentarios del Ministerio de Justicia de la Federación Rusa en el campo del registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él" de 19 de noviembre de 2003 No. 295

31. Carta del Comité de la Federación Rusa sobre Recursos de Tierras y Gestión de Tierras “Sobre el Estado registro de la Propiedad y registro de derechos sobre terrenos y bienes inmuebles firmemente asociados a ellos” de fecha 3108.1994 No. 2-14/1316

32. Decreto del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 2812.1995 No. 5325/95.

33. Decreto del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia "Sobre algunas cuestiones de la práctica de resolución de disputas relacionadas con la aplicación de la legislación sobre la privatización de empresas estatales y municipales" de fecha 02.12.1993 No. 32.

34. Decreto del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa "Sobre algunas cuestiones de la práctica de resolución de disputas relacionadas con la protección de los derechos de propiedad y otros derechos de propiedad" del 25 de febrero de 1998 No. 8

35. Carta informativa del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia “Sobre el registro estatal de contratos de arrendamiento de locales no residenciales” del 1 de junio de 2000 No. 53.

36. Carta del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia "Sobre la Ley Federal "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ella" de fecha 21 de agosto de 1997 No. С5-7 / 03-5812081. literatura especial

37. Derecho civil: Libro de texto en 2 tomos / Responsable. edición EA Sujánov. M.: BEK 1998, T. 1.-816 p.

38. Derecho civil / Bajo. ed. Kalpina A.G., Maslyaeva A.I. M., 1997. Comentario a la Ley Federal "Sobre el Registro Estatal de Derechos sobre Bienes Inmuebles y las Transacciones con los mismos". M.: NORMA-INFRA, 1999. - 734 p.

39. Libro de texto de derecho civil. / Ed. TI Illarionova, B. M. Gongalo, VA Pletnev. M. 1998. Parte 1. 786 p.

40. Skvortsov O.Yu. Ley de privatizaciones. Tutorial. M.: CJSC "Escuela de Negocios "Intel-Sintez", 2000. - 256 p.

41. Sklovsky K.I. La propiedad en el derecho civil. Guía didáctica y práctica. M.: Delo, 1999. - 510 p.

42. Tolstoi Yu.K. Disposiciones generales sobre el derecho de propiedad. Ley civil. Libro de texto. Parte 1. Segunda edición, revisada y ampliada. Bajo. ed. AP Sergeeva, Yu.K. Tolstoi. M.: "Teis". 1996.-426 pág.

43. Colas V.M. El sistema de derecho romano: libro de texto. M.: Chispa, 1996. 521 pág.

44. Shershenevich G. F. Libro de texto de derecho civil ruso (basado en la edición de 1907). M.: Chispa, 1998.-632 p.

45. Shershenevich G.F. Libro de texto de derecho civil. M.: Chispa, 1995. 556 p.

46. ​​​​Amfiteatrov G.N. El derecho a un edificio residencial y el uso de edificios residenciales. M., Spark, 1948. 266 págs.

47. Baron Yu. El sistema de derecho civil romano. Asunto. 2 Propiedad. Derechos reales. M., 1898. 327 págs.

48. Braginsky M.I., Vitryansky V.V. Derecho contractual: disposiciones generales. M.: Estatuto, 1997.- 842 p.

49. Babkin S.A. Los principales comienzos de la organización de la facturación inmobiliaria M., JSC "Centro YURInfoR", 2001. - 371 p.

50. Burov BC Comentario a la Ley Federal "Sobre el Registro Estatal de Derechos sobre Bienes Inmuebles y las Transacciones con los mismos". M.: NORMA-INFRA, 1999.-522 p.

51. Burov BC, Grachev ID etc. Comentario a la Ley Federal "Sobre el Registro Estatal de Derechos sobre Bienes Inmuebles y Transacciones con los mismos". M.: NORMA-INFRA, 2001. 640 p.

52. Varenicheva T. Registro de bienes raíces. M.: Sotsizdat, 2001. - 236 p.

53. Vitryansky V.V. Contratos de compraventa, permuta, arrendamiento, uso libre, transporte, expedición de transporte. Cálculos. Comentario a la Segunda Parte del Código Civil de R.F. M.: Centro de información empresarial. 1996. 674 págs.

54. Genkin D. M. Propiedad en la URSS M.: Editorial estatal de literatura legal, 1961. - 322 p.

55. Grishaev SP VSS sobre bienes inmuebles (inscripción de derechos, compraventa, permuta, donación, alquiler, alquiler de local, hipoteca, herencia). Guía educativa y práctica M .: BEK Publishing House, 2001. - 272 p.

56. Civil, comercial y ley familiar países capitalistas. Colección de actos normativos: Libro de texto. M.: 1986. Parte 1. 495 p.

57. Zharikov Yu.G., Masevich M.G. Bienes inmuebles: regulación legal M.: BEK, 1997. - 252 p.

58. Zalessky V.V. Las principales instituciones de derecho civil en países extranjeros. M.: NORMA 1999. 644 p.

59. Isakov V. B. La composición real en el mecanismo de regulación legal. Sarátov. 1980.-231 págs.

60. Kamyshansky V.P. Propiedad: límites y restricciones. - M.: UNITI-DANA, Derecho y Derecho, 2000. 301 p.

61. Casso J1.A. Ley de tierras rusa. M., 1906. 389 págs.

62. Kindeeva E.A. Registro de transacciones inmobiliarias sin notario: registro estatal, documentos de muestra. - 2ª ed., corregida. - M.: Yurayt-M, 2000.-429 p.

63. Krasheninnikov P.V. Legislación sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él Moscú: Spark, 2002. - 299 p.

64. Krasheninnikov P.V. Transacciones con locales residenciales: un comentario sobre la legislación civil y de vivienda y la práctica de su aplicación. ed. 2º, revisado y adicional. M.: Estatuto, 2003.- 444 p.

65. Krasheninnikov P.V. Comentario artículo por artículo a la Ley Federal "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él". M.: Chispa, 2001. - 266 e.

66. Krasavchikov O.A. hechos legales en el derecho civil soviético. M.: 1958.-342 págs.

67. Kirsanov A. R. Derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos, sujetos a registro estatal. M .: Editorial "Os-89", 2001.- 400 p.

68. Novitsky I.B. Ofertas. Limitación de acciones. M., 1954. 376 págs.

69. Pokrovsky I. A. Los principales problemas del derecho civil (según la edición de 1917).-M.: 1998.-546 p.

70. Proyecto de carta patrimonial con nota explicativa de la misma. SPb., 1893.

71. Rabinovich N. V. Nulidad de la transacción y sus consecuencias. JI.: Editorial de la Universidad de Leningrado, 1960. 569 p.

72. Rybasova E. Nuevo orden registro de derechos sobre bienes inmuebles. Rostov n / a: Phoenix, 2000. - 256 p.

73. Skvortsov O.Yu. Registro de transacciones con bienes inmuebles: regulación legal y práctica judicial y arbitral. M .: Negocios - escuela "Intel-Sintez", 1998.-202 p.

74. Fedotova M.A., Utkin E.A. Valoración de inmuebles y negocios. M.: EKMOS, 2000.-291 p.

75. Chubarov V. V. Cuestiones de registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos / Problemas del derecho civil moderno. Compendio de artículos. M.: Gorodets, 2000. - 287 p.

76. Erdelevsky A.M. Comentario a la Ley Federal "Sobre el Registro Estatal de Derechos sobre Bienes Inmuebles y las Transacciones con los mismos". M.: BEK, 1999.-210 p.

77. Andreeva JI. La forma del contrato y las consecuencias de su incumplimiento // Justicia Rusa, No. 2, 1999. S. 24-27

78. Arbatayeva JI.C. Una empresa como complejo inmobiliario // Abogado, No. 6, 2001. P. 37-41

79. Arbataeva JI.C., Semenov A.A. Sobre el Tema del Registro Estatal de Transacciones Inmobiliarias // Abogado, No. 12, 2001. P. 21-24

80. Afonina E. Sobre algunos temas de consideración de disputas relacionadas con la aplicación de la Ley Federal "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él" // Vsstnik del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa, No. 7 , 2000. Págs. 83-98

81. Alekseev V. A. Registro de derechos sobre bienes inmuebles M .: "Prospecto", 2001, 144 p.

82. Abramova M. V. Sobre el tema del concepto de bien inmueble // Abogado No. 4, 2002.-p. 10-13

83. Braginsky M. I. La cuestión de registrar una transacción // Boletín de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa, No. 7, 1995.-p. 54-59

84. Braginsky M. I. "Registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él". Comentario a la ley // Derecho y Economía, No. 19/20, 1997.-p. 37-47

85. Bogovskaya K. Registro y propiedad // Abogado comercial, No. 11, 1998. -p. 14-17

86. Boltánova E.S. Interpretación legal del registro estatal de contratos // Journal of Russian Law, No. 1, 2002. P. 37-39

87. Bogdanov E. ¿A favor de quién interpretar la duda? // Justicia rusa, No. 9, 2001.- S. 52-54

88. Bekh V.O. Cuestiones separadas de la aplicación de la Ley Federal de la Federación de Rusia "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ella" en la práctica judicial // Abogado, No. 8, 1999. P. 34-38

89. Begichev A. Garantizar la legitimidad y legalidad de las transacciones inmobiliarias. // Justicia rusa, No. 4, 1999. S. 12-16

90. Babkin S.A. Principios generales organización de las actividades de los organismos que realizan el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles (experiencia extranjera) // Notario, No. 4, 2001. P. 9-14

91. Berezhnaya O. Registro separado de garantías por separado // Rossiyskaya Gazeta. 1998. 7 de febrero. N° 5. - S. 3-4

92. Berezhnaya O. Bienes inmuebles: registro de transacciones // Science Park. nº 3. 1998.-S. 11-14

93. Barinova E. ¿Derechos reales una categoría independiente? // Economía y derecho No. 7, No. 8, 2002. - S. 38-47

94. Boksha MS Registro de derechos sobre bienes inmuebles de titulares de derechos en Rusia y los Estados Unidos // Boletín del Ministerio de Justicia de la Federación Rusa No. 1, 2001. págs. 30-38

95. Babkin S.A. Confiabilidad pública de registros de derechos sobre bienes inmuebles // Legislación N° 12, 2001. Pág. 47-50

96. Belov V. A. ¿Siempre es necesario registrar una transacción inmobiliaria? // Legislación No. 6, No. 7. 1999. P. 35-39. págs. 29-36

97. Vitryansky V. V. "Acuerdo para la venta de la empresa". // Boletín de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa, No. 11, 1999.-p. 85-95

98. Vitryansky V.V. Contrato de compraventa de bienes inmuebles // Boletín del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa. Nos. 8-9, 1999.-S. 104-115/S. 76-83

99. Vitryansky V.V. Contratos de compraventa, permuta, arrendamiento, aprovechamiento gratuito, transporte, expedición de transporte. Cálculos. Comentario a la Segunda Parte del Código Civil de R.F. M.: Centro de información empresarial. 1996.- 743 págs.

100. Vitryansky V.V. Vías para mejorar la legislación en materia inmobiliaria // Economía y Ley N° 6.2003. págs. 3-19

101. Vaypan V. Sobre la nulidad del acto de registro estatal de propiedad de la tierra // Ley y Economía No. 5, 2002. -S. 26-29

102. Gros A. Protección de los derechos reales del heredero de bienes raíces // Justicia rusa, No. 8, 2000. P. 46-51

103. Gutnikov O. Registro estatal del derecho de arrendamiento // Economía y derecho, No. 5, 1999.-p. 114-122

104. Grishaev SP Transacciones con bienes inmuebles // Ley, No. 1, 2002. -p. 51-54

105. Gongalo B. Apertura de información sobre registro de derechos sobre bienes inmuebles // Ley, N° 5, 1999.-S. 36-39

106. German G., Kuznetsov A.V. Análisis legal comparativo del sistema ruso y alemán de registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles // Legal World, No. 1, 2000. P. 42-49

107. Gorojov D.B. Registro estatal de derechos sobre un terreno como tipo de bien inmueble // Legislación y Economía No. 6, 2002. -S. 8-11

108. Golomazov JI.A. Registro estatal de un contrato de arrendamiento de bienes raíces: aspecto legal // Contabilidad № 4, 1999. -p. 12-15

109. Denisov S. Registro estatal de contratos // Abogado comercial, No. 7, 1997.-p. 23-26

110. Dudko A.N. "Registro estatal de contratos de arrendamiento de bienes inmuebles". // Mundo Jurídico, N° 1,2001. págs. 12-18

111. Dedikov S. Registro de alquiler: el momento de la verdad. // Abogado de empresa, nº 17, 2000.-p. 19-24

112. Dedikov S. Registro de transacciones. // Abogado de empresa, N° 23, 1997. P. 9-13

113. Dmítriev A.V. Análisis comparativo sistemas de registro de derechos inmobiliarios en Rusia, Alemania y España // Legislación No. 7, 2000. -p. 69-76

114. Dmítriev A.V. Del “Fortalecimiento de los Derechos” al Registro Estatal de Derechos sobre Bienes Raíces: Experiencia Rusa // Legislación No. 7, 2000.-p. 72-77

115. Dmítriev A.V. Registro estatal de derechos sobre la tierra en Moscú // Legislación No. 6, 1999. P. 51-53

116. Dmítriev A.V. Del conflicto de leyes en la inscripción de una prenda. Derechos de arrendamiento de tierras en Moscú // Legislación No. 8,2000. págs. 68-71

117. Zhirkov V. Registro estatal de derechos y transacciones con bienes inmuebles // Economía y derecho, No. 6,1999. págs. 83-87

118. Zavyalov A.A. Algunas cuestiones de registro de derechos sobre objetos inmuebles. // Regulación legal del mercado inmobiliario. N° 4 (5), 2000. Art. 56-68

119. Zavyalov A.A., Konovalov V. Registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles // Justicia rusa, No. 6, 1998.- P. 16-19

120. Zakroyshchikova D. Protección de los derechos civiles en la adquisición de bienes inmuebles // Justicia Rusa, No. 12, 1999. S. 21-30

121. Zavidov B. Registro estatal de hipotecas: situación general y características // Law and Economics, No. 3, 1999. P. 41-43

122. Ilyina JI.B. Alquiler de locales no residenciales // Mundo Legal, No. 2, 2002.-p. 14-17

123. Israfilov I. Alquiler de locales no residenciales // Economía y derecho, No. 10, 1997.-p. 34-39

124. Ilichenko A.JI. Registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él // Legislación No. 12, 2000. P. 72-76

125. Kindeeva E. A. Derechos inmobiliarios: ¿denegar el registro? // Abogado de empresa, N° 17,2001. págs. 78-84

126. Kulikov A., Balycheva N. Registro de bienes raíces: ¡hay opciones! // Business Advocate, No. 23, 2000. P. 11-13

127. Krylov S. Registro de derechos sobre bienes inmuebles: concepto y problemas // Justicia rusa, No. 10, 1997. P. 20-26

128. Kozyrin A.N. Base legal cometiendo acciones notariales// Contabilidad, N° 12, 1998. P. 8-12

129. Kozlova E.B. Registro estatal de derechos de propiedad sobre objetos inmobiliarios de nueva creación y objetos de construcción en curso ” // Legal World, No. 7, 1999. P. 26-31

130. Kozlova E.B. Registro estatal de un contrato para la venta de una empresa y la transferencia de propiedad de una empresa como un complejo de propiedad // Legal World, No. 4,1999. págs. 24-32

131. Kuleshova Yu Arrendamiento: problemas de registro. // Abogado de empresa, nº 15, 1999.-p. 10-14

132. Krasheninnikov P. V. "El derecho de propiedad y otros derechos reales sobre locales residenciales". // Abogado, No. 4, 2001. págs. 47-56

133. Kulik A. La práctica de registrar los derechos de Estado y propiedad municipal// Justicia Rusa, No. 2, 2002. págs. 16-18

134. Kozyr O.M. El concepto de bienes inmuebles en el derecho civil ruso. Transacciones inmobiliarias // Ley, No. 4, 1999. P. 64-73

135. Kuzmina I. El concepto de vivienda. // Justicia rusa, No. 9, 2001.-p. 29-31

136. Kindeeva E.A. Registro estatal de derechos sobre objetos inmobiliarios de nueva construcción. // Regulación legal del mercado inmobiliario. No. 4 (5), 2000.-p. 13-16

137. Kirsanov A. R. Certificación notarial y registro estatal de transacciones inmobiliarias // Boletín Notarial N° 6, 2002. P. 43-46

138. Karmin AB Registro de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él: sobre el sistema de registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él y perspectivas para el desarrollo de la legislación en esta área // Boletín del Ministerio de Justicia de la Federación Rusa No. 9, 2001. págs. 38-41

139. Kurbatov A.Ya. Registro estatal de operaciones de prenda inmobiliaria // ACDI: economía y vida No. 2, 1999. P. 49-52

140. Kurbatov A.Ya. El registro estatal como requisito previo para la validez de las operaciones de prenda inmobiliaria (hipotecas) // ACDI: Economía y Vida, No. 12, 1999. P. 51-54

141. Kuznetsov A. V. Experiencia alemana de registro de derechos sobre terrenos y la posibilidad de su uso en Rusia // Estado y Ley No. 12. 1995. -p. 58-63

142. Lobanov G. White thread plus // Abogado de negocios, No. 15, 2003. P. 14-18

143. Lomidze O. Registro estatal de hipotecas: características de la regulación legal. // Economía y derecho, N° 8, 2000. P. 37-42

144. Lomidze O. Problemas de regulación legal del registro estatal de restricciones a los derechos sobre bienes inmuebles // Economía y derecho, No. 7, 2001.-S. 22-32

145. Lomidze O. Transferencia de derechos de responsabilidad: regla general y excepciones // Justicia Rusa, No. 9, 2000. P. 42-46

146. Makovskaya A. Análisis de algunas enmiendas a la Ley Federal "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él" // Economía y Ley, No. 9, 2003. P. 9-16

147. Manannikov O. Disposición procesal instituciones de justicia para el registro de derechos sobre bienes inmuebles // Justicia rusa, No. 8, 2000. P. 3841

148. Mishchenko G. Ley federal "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos" y derecho civil // Economía y derecho, No. 10, 1999. P. 37-40

149. Mateenkov A. V., Mikholskaya V. V. Registro de bienes inmuebles: resolución por tribunales arbitrales de controversias derivadas de relaciones jurídico administrativas” // Abogado, N° 9,2001. Del 36 al 42

150. Mirzoyan M. Apelación contra las acciones de las instituciones de justicia que registran derechos sobre bienes inmuebles. // Justicia rusa, No. 3, 2001. -S. 37-39

151. Mikholskaya V. V. El procedimiento para el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él // Real Estate No. 7, 2002.- P. 56-62

152. Makarov G. P. Registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles en alojamiento// Economía y ley No. 3, 1998. С 54-56

153. Nepomnyashchaya E. Los notarios deben permanecer en la cadena de registro. // "Hora punta" 19/08/1997 N° 119 (848). págs. 32-33

154. Piskunova M.G. Registro estatal de arrendamiento de bienes inmuebles. // Regulación legal del mercado inmobiliario. N° 4 (5), 2000. Art. 30-37

155. Piskunova M.G. Características de la aparición de derechos sobre bienes inmuebles y problemas de registro estatal // Regulación legal del mercado inmobiliario, No. 1 (1), 1999. P. 73-85

156. Piskov I. P. El papel del acto de registro de derechos en el mecanismo de aparición de derechos sobre bienes raíces // Legislación No. 8, 2002. P. 68-73

157. Piskunova M.G. Laberinto de registro: al comprar o vender una casa, se requiere registrar no solo el contrato de compraventa, sino también la transferencia de propiedad // Boletín del Ministerio de Justicia de la Federación Rusa No. 1, 2001.-S. 39-41

158. Potyarkin D. ¿Los contratos están sujetos a registro estatal? reclutamiento social¿alojamiento? // Justicia Rusa No. 3,2000. págs. 34-37

159. Romanov O. Registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con bienes inmuebles: algunos problemas de aplicación de la ley. // Economía y derecho, N° 7-8, 1998. S. 68-73 / S. 46-52

160. Ryabtsev G. Entrada en derechos: registro separado. // Abogado de empresa, nº 21, 2001.-p. 16-18

161. Renovación E.N. Departamento de registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él: actividades y perspectivas de desarrollo // Boletín del Ministerio de Justicia de la Federación Rusa, No. 5, 2000. P. 12-18

162. Ruzakova O.A. Problemas del registro estatal en el derecho civil // Legislación No. 2, 2002. P. 58-66

163. Registro de los derechos de propiedad de las personas jurídicas a la privatización de objetos inmobiliarios. // Samara Contador No. 8, 2001. P. 8-13

164. Renovación E.N. Problemas de registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él // Consultor legal No. 4, 2000. P. 16-22

165. Sadikov O.N. Transacciones inválidas y fallidas // Mundo legal. 2000. No. 6. Art. 23-27

166. Ssnchishchev V.I. Regulación estatal derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos // Journal of Russian Law, No. 12, 1999.- P. 54-63

167. Sergeev V. Registro de derechos sobre bienes inmuebles: ¿está sujeto a registro el derecho a arrendar locales no residenciales derivados del acuerdo pertinente celebrado por un período de menos de 1 año? // Derecho y Economía, No. 12, 1999. P. 28-31

168. Sidorenko A.Yu. El procedimiento para el registro estatal de un contrato de compraventa de bienes inmuebles en la Región de Moscú // Abogado, No. 1,1999. -DESDE. 48-52

169. Savkin S. práctica de litigio sobre controversias relacionadas con la protección de los derechos de propiedad y otros derechos de propiedad. // Boletín de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa, No. 10, 1998.-p. 63-70

170. Spector E. I. Desarrollo de la legislación administrativa sobre el registro estatal // Revista de la Ley Rusa No. 7, 2002. P. 5463

171. Semenov M. Registro estatal de transacciones y las consecuencias de su incumplimiento. // Derecho y Economía No. 6, 2002. P. 15-19

172. Skukin E. B. Los derechos sobre bienes inmuebles son registrados por el estado: Los últimos actos legales y reglamentarios: Comentario de especialistas. M.: Ros. periódico. 1998. - S. 4-5

173. Sysoeva V. V. Registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles // Energetik No. 3, 2001. P. 9-11

174. Sazonova M. Los notarios aseguran la estabilidad del volumen de negocios inmobiliario // Justicia rusa No. 4,2000. págs. 48-55

175. Syrodoev N. A. Registro de derechos sobre la tierra y otros bienes inmuebles // Estado y Ley No. 8, 1998. P. 71-74

176. Filimonov Yu.V. Problemas y perspectivas para el desarrollo de instituciones de notarios y registro estatal en la Federación Rusa // Estado y Ley No. 11. 1998. -S. 67-74

177. Tsybulsenko 3. Transacciones inmobiliarias y su registro // Economía y derecho, No. 2, 1998.-S. 84-87

178. Tsyganov V., Emelyanov A. Calificación de derecho civil en el registro de derechos sobre bienes raíces // Justicia Rusa, No. 8,2001. Del 47 al 49

179. Chubarov V. V. Registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos // Ley, N° 5,1999. págs. 67-75

180. Erdslevsky A. Registro de derechos sobre bienes inmuebles // Legalidad, No. II, 1997.-S. 74-79

181. Erdelevsky A. Registro estatal de hipotecas // Ley No. 10, 2002.-p. 81-87

183. Vlasova A. V. La estructura del derecho civil subjetivo./ Resumen de la disertación para el grado de candidato de ciencias jurídicas.- San Petersburgo, 1998. 189 p.

184. Kruglova O.B. Regulación legal del contrato de arrendamiento edificios no residenciales, estructuras en la esfera empresarial./ Resumen de la disertación para el grado de candidato de ciencias jurídicas.- San Petersburgo, 2002. 187 p.

185. Shibaeva Yu.V. Adquisición de derechos de propiedad en virtud de un contrato./ Resumen de una disertación para el grado de candidato de ciencias jurídicas.- San Petersburgo, 2003. 195 p.

186. Diakovskaya NV Regulación legal del registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él. Dis. . candó. Legal. Ciencias: 12.00.03.-M. 2001.- 181 p.2201. literatura extranjera

187. Bergman V. Derecho alemán, parte 3. Per. con él. M.: 1999. - 222 págs.

188. Suiza. Leyes y regulaciones. Código Civil Suizo. SPb., 1908. 215 págs.

189. Mintslov R. La ley sobre el fortalecimiento de los títulos de posesión aplicados en las colonias del Imperio Británico // Apéndice de la revista de derecho civil y penal. SPb., 1887. 348 págs.

190. Clark A. Código Civil de California. SPb., 1891. T. 2. 280s.

191. Baur F. Lehrbuch des Sachenrechts, Muenchen, 1992. - 387 p.

Tenga en cuenta lo anterior textos cientificos publicado para revisión y obtenido a través del reconocimiento de textos originales de disertaciones (OCR). En este sentido, pueden contener errores relacionados con la imperfección de los algoritmos de reconocimiento. No existen tales errores en los archivos PDF de disertaciones y resúmenes que entregamos.

A pesar de que el procedimiento actual para el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles, establecido por la Ley Federal "Sobre el Registro Estatal de Derechos sobre Bienes Inmuebles y transacciones con él", existe desde hace más de diez años, el interés en los problemas de estado el registro no se ha debilitado hasta el día de hoy. Surgen numerosas preguntas tanto de abogados y participantes profesionales en el mercado inmobiliario como de titulares de derechos de autor ordinarios. Uno de los problemas de interés es el problema de evadir el registro estatal.

De hecho, en la práctica, no son infrecuentes las situaciones en las que el comprador, después de examinar la propiedad propuesta, está completamente satisfecho con ella y, asegurándose de que realmente pertenece al vendedor y de que el precio es bastante aceptable, expresa su deseo de comprarla. . Las partes redactan un contrato para la venta de un objeto (en escribiendo, por supuesto, según lo previsto por la legislación civil vigente), firmarlo, transferir dinero y llaves entre sí.

Dado que la legislación civil vigente establece expresamente que los derechos sobre bienes inmuebles están sujetos a registro estatal y surgen desde el momento en que los derechos se inscriben en el Registro Estatal Unificado de Derechos, el comprador se convierte en propietario solo a partir del momento especificado. Por lo tanto, está interesado en registrar sus derechos sobre el objeto inmobiliario adquirido lo antes posible y adquirir todos los poderes del propietario previstos por la ley.

Para hacer esto, debe presentar una solicitud a la autoridad de registro, que es el Departamento de Rosreestr, con una solicitud de registro estatal de la transferencia de derechos y, después de haber presentado todos los documentos requeridos de acuerdo con la Ley de registro, incluido un documento que confirma la pago de la tasa estatal, recibir un certificado de propiedad de la forma establecida.

Al mismo tiempo, la ley establece que la transferencia de derechos se registra sobre la base de una solicitud de ambas partes del contrato. Sin embargo, el vendedor de bienes raíces, habiendo recibido el dinero y cumplido con la obligación de transferir el objeto, a menudo pierde interés en tomar cualquier acción adicional y no solicita el registro estatal de la transferencia del derecho al comprador, en otras palabras, evade su implementación.

Por supuesto, tales situaciones son poco frecuentes, la mayoría de los participantes en transacciones civiles son conscientes y los problemas anteriores no surgen. Sin embargo, si esto sucede, los compradores no se quedan sin poder. El Código Civil prevé la posibilidad de proteger sus derechos ante los tribunales. Por lo tanto, de conformidad con el artículo 551 del Código Civil de la Federación Rusa, en caso de que una de las partes eluda el registro estatal de la transferencia de propiedad de bienes inmuebles, el tribunal tiene derecho, a solicitud de la otra parte, para tomar una decisión sobre el registro estatal de la transferencia de propiedad.

Debe tenerse en cuenta que el Código Civil en varios casos establece el registro estatal obligatorio de la transacción inmobiliaria en sí. Los más comunes son los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles con una duración de más de un año, los acuerdos de participación accionaria en la construcción. En virtud de este requisito, estos contratos se consideran celebrados desde el momento del registro estatal. Para estos casos método de protección establecido por el art. 165 del Código Civil, según el cual, si una transacción que requiere registro estatal se realiza en la forma adecuada, pero una de las partes elude su registro, el tribunal tiene el derecho, a solicitud de la otra parte, de tomar una decisión. para registrar la transacción. En este caso, la transacción se registra de acuerdo con la decisión del tribunal.

Lo anterior significa que si hay un hecho de evasión del registro estatal, entonces la parte interesada tiene derecho a presentar una demanda ante el tribunal con un reclamo para el registro estatal de la transferencia de propiedad y, en casos necesarios y el trato en sí.

Anteriormente, antes de la entrada en vigor de la ley que cancelaba el registro estatal de casi todas las transacciones inmobiliarias, el Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa, al desarrollar recomendaciones para resolver disputas, citó el siguiente ejemplo, que hasta el día de hoy puede ser utilizado en registro obligatorio algunas transacciones inmobiliarias Apéndice a carta informativa Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa No. 21 del 13/11/97. "Resumen de la práctica de resolución de disputas derivadas de contratos de compraventa de bienes inmuebles", p.1. "Rusia financiera" No. 45 1997, página 8 del Apéndice "Documentos oficiales" ..

El sindicato regional de consumidores presentó una demanda ante el tribunal de arbitraje para obligar a la sociedad anónima a registrar una transacción para la compra y venta de un edificio residencial. El tribunal de primera instancia desestimó la demanda alegando que la unión regional de consumidores no se dirigió a la autoridad de registro con una solicitud para registrar el contrato de venta.

El Tribunal de Apelación revocó la decisión del tribunal y emitió una decisión para registrar una transacción de compra y venta de bienes inmuebles. Donde Tribunal de Apelación correctamente en base a las siguientes circunstancias.

Entre el sindicato regional de consumidores (vendedor) y la sociedad anónima (comprador) se concluyó una transacción bilateral para la compra y venta de un edificio residencial. El trato ha sido completado por las partes. El costo de la casa fue pagado por el comprador al vendedor, y la transferencia se realizó de acuerdo con el certificado de aceptación. La legitimidad de este tratado no fue discutida. El comprador no presentó una solicitud para registrar esta transacción ante la autoridad de registro, ya que perdió interés en ella debido a su falta de rentabilidad.

Pero dado que la transacción se realizó en la forma adecuada y, además, se ejecutó, y el titular de los derechos de autor no la registró, la unión regional de consumidores aplicó legítimamente a la corte para proteger sus intereses.

El Tribunal de Apelación calificó justificadamente la inacción de la sociedad anónima como evasión del registro estatal de la transacción. Esta solución del tribunal es la base de la obligación del organismo pertinente de llevar a cabo el registro estatal de la transacción.

En el caso de una decisión positiva del tribunal en el caso discutido anteriormente, la ley prevé consecuencias especiales. Una parte que evadió injustificadamente la certificación notarial o el registro estatal de una transacción debe compensar a la otra parte por las pérdidas causadas por la demora en realizar o registrar una transacción (cláusula 4, artículo 165 del Código Civil de la Federación Rusa). Esta el unico caso aplicación del principio de compensación total por las pérdidas causadas cuando la transacción se reconoce como inválida. Reembolsable como daños reales, y lucro cesante, es decir, la pérdida de ingresos que la parte perjudicada habría recibido en condiciones normales de circulación civil si no se hubiera violado su derecho (artículo 15 del Código Civil de la Federación Rusa). Al determinar el lucro cesante, se tienen en cuenta las medidas tomadas por el acreedor para obtenerlo y los preparativos realizados para este fin (cláusula 4 del artículo 393 del Código Civil de la Federación Rusa).

Sin embargo, el uso de la restitución bilateral es posible en otros casos. Por ejemplo, si se realizó una transacción para la enajenación de bienes inmuebles que son de propiedad conjunta sin el consentimiento notarial del segundo cónyuge.

Entonces, según el art. 34 del Código de Familia de la Federación Rusa, la propiedad adquirida por los cónyuges durante el matrimonio es su propiedad conjunta. Son bienes comunes de los cónyuges los bienes inmuebles adquiridos a expensas de las rentas comunes de los cónyuges, y cualquier otro bien adquirido por los cónyuges durante el matrimonio, cualquiera que sea el nombre de cuál de los cónyuges se adquirió o a nombre de cuál o cuál de los cónyuges aportó fondos.

Es decir, no importa a nombre de cuál de los cónyuges esté registrado el inmueble, y quién aportó el dinero. Tampoco se toma en cuenta que uno de ellos no trabajaba y no contaba con un ingreso independiente. Si el apartamento se adquirió a través de transacciones pagadas (en virtud de contratos de venta de bienes raíces, trueque, etc.) durante el período de un matrimonio registrado a nombre de uno de los cónyuges, entonces el segundo cónyuge automáticamente tiene derecho a esta propiedad. . Si la propiedad es común, entonces solo se puede disponer de ella por consentimiento mutuo de los cónyuges.

La excepción es la existencia de un contrato de matrimonio. De acuerdo con el Código de Familia de la Federación Rusa, el contrato de matrimonio, los cónyuges tienen derecho a cambiar el régimen legal de propiedad conjunta, establecer el régimen de propiedad conjunta, compartida o separada de todos los bienes de los cónyuges, en su ciertos tipos o en la propiedad de cada uno de los cónyuges (artículo 42 del Código de Familia de la Federación Rusa). Y si el contrato de matrimonio establece que el apartamento se convierte en propiedad personal de uno de los cónyuges, entonces no se requiere el consentimiento del otro cónyuge para la transacción en el futuro.

Además, en el caso de que durante la disolución del matrimonio, la propiedad adquirida conjuntamente se dividió y el apartamento pasó a uno de los cónyuges, entonces no es necesario obtener permiso para venderlo del otro cónyuge. Sin embargo, si la partición no se hizo, entonces consentimiento dado necesario.

Si uno de los cónyuges vende bienes inmuebles sin el consentimiento notarial del otro cónyuge, entonces tiene derecho, dentro de un año a partir del día en que ella supo o debería haber tenido conocimiento de la transacción, a acudir a los tribunales y reconocer esta compra de bienes inmuebles. y transacción de venta como inválida (parte 3 artículo 35 Código de la Familia radiofrecuencia). Sin embargo, se debe tener en cuenta que termino general periodo límite establecido por la ley en 3 años. Esto significa que, en caso de divorcio, los ex cónyuges tienen derecho a reclamar bienes entre sí en un plazo de tres años Pobedonostsev, K.P. Curso de derecho civil. Parte I: Derechos patrimoniales. / K. P. Pobedonostsev. - M., Estatuto. 2002. - S. 380..

En otras palabras, se considera que la prescripción ha prescrito si a la fecha de la transacción han transcurrido tres años desde la fecha de la disolución del matrimonio y si durante el período especificado las reclamaciones del ex cónyuge con respecto a la división de bienes no fueron presentados. Así, en caso de presentación posterior de demandas para impugnar la transacción, la satisfacción puede ser denegada (si el cónyuge demandado declara que ha prescrito).

Sin embargo, si el tribunal cumple con los requisitos, se aplicarán las reglas. ley civil sobre las consecuencias jurídicas de la nulidad de la transacción. Consisten en el hecho de que cada una de las partes debe devolver a la otra parte todo lo recibido en virtud de la transacción, y si es imposible devolver lo recibido en especie, reembolsar su valor en dinero (artículo 167 del Código Civil de Rusia). Federación).

Debe tenerse en cuenta que según la Decisión del Consejo de Notarios del Ministerio de Justicia de la República de Bielorrusia del 22 de enero de 1999 “Generalización de la práctica notarial sobre la emisión por parte de los notarios de decisiones de negarse a realizar actos notariales” , un acuerdo sobre la enajenación de bienes que son propiedad conjunta de los cónyuges puede certificarse sin el consentimiento del otro cónyuge en los siguientes casos:

Cuando uno de los cónyuges se niega a dar tal consentimiento. En este caso, se le envía una solicitud con una propuesta para presentarse en la oficina del notario del estado para determinar su participación en la propiedad común. Si no se presenta en el tiempo señalado y no envía dentro de un mes a partir de la fecha de recepción de la declaración de sus objeciones, el notario tiene derecho a certificar el acuerdo de enajenación en nombre del cónyuge, para quien se enumeran los bienes. bajo el título del documento.

Cuando el cónyuge no viva en el lugar de inscripción y se desconozca su domicilio. En acreditación de ello, se deberá presentar copia de la resolución judicial que haya entrado en vigor por la que se reconozca al cónyuge como desaparecido.

Si existe un documento que acredite que los bienes enajenados son bienes muebles de uno de los cónyuges (acuerdo de división de bienes, etc.).

Cabe señalar que, hasta hace poco tiempo, tanto los solicitantes como judicial Hubo una opinión de que dado que el registro estatal lo lleva a cabo el organismo de registro, este último debería actuar como demandado en este reclamo. Tal posición, a su vez, no podría convenir a la Oficina de Rosreestr, ya que la Oficina, como organismo estatal, no puede eludir la comisión de acciones prescritas por la ley. Por lo tanto, si los tribunales satisfacían los reclamos mencionados anteriormente contra la Oficina, tales decisiones eran apeladas por la Oficina, lo que, a su vez, creaba nuevamente obstáculos para que el titular de los derechos de autor registrara sus derechos en el estado.

En abril de 2010, Plenos cortes supremas La Federación Rusa adoptó una Resolución conjunta, cuyo párrafo 61 establece expresamente que si una de las partes en el contrato de compraventa de bienes inmuebles elude emprender acciones para el registro estatal de la transferencia de propiedad de esta propiedad, la otra parte tiene derecho a solicitar a esta parte una pretensión de registro estatal de los derechos de propiedad enajenadosResolución del Pleno Corte Suprema de la Federación de Rusia y el Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia con fecha del 29 de abril de 2010 No. 10/22 [Recurso electrónico] // Consultant Plus, Versión profesional, Info-Lada LLC, Togliatti 2014 ..

adquirente de transacciones inmobiliarias

"Derecho y Economía", 2010, N 12

No hay consenso sobre la naturaleza del acto de registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él (en adelante, el acto de registro) ni en la ciencia ni en la práctica, lo que afecta negativamente a la aplicación de la ley. Este artículo se dedica al análisis de las posiciones existentes en el mundo jurídico con el fin de identificar el correcto planteamiento del acto registral.

Acto registral y acto jurídico no normativo

"El registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él es un acto legal de reconocimiento y confirmación por parte del estado de la aparición, restricción (embargo), transferencia o terminación de derechos sobre bienes inmuebles de conformidad con el Código Civil de la Federación Rusa " (cláusula 1, artículo 2 de la Ley Federal de fecha 21 de julio de 1997 N 122-FZ "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él"; en adelante, la Ley de Registro).

En la literatura se ha expresado una opinión sobre la necesidad de clasificar el acto de registro como un acto jurídico no normativo. Esta posición también se encuentra en la práctica judicial (ver: Decreto del Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito de los Urales del 29 de enero de 2004 N F09-65 / 04-GK, recomendaciones del Consejo Asesor Científico bajo el Decimoquinto Arbitraje Tribunal de Apelación del 18 al 19 de septiembre de 2008 (pregunta No. 12), etc.).

Por lo general, un acto jurídico no normativo se evalúa como una forma de expresión jurídicamente autorizada de la voluntad de un sujeto autorizado. el poder del Estado dirigida a una persona específica (personas) y dirigida a la aparición, cambio o terminación para él (ellos) consecuencias legales.

Considere si el acto de registro tiene signos de no normativa legal.

Un acto jurídico no normativo tiene carácter administrativo, contiene una prescripción, prohibición o permiso jurídicamente imperiosa del sujeto poder Ejecutivo, obligatorio para el destinatario . Al mismo tiempo, el organismo que registra los derechos y las transacciones en relación con los bienes inmuebles (en lo sucesivo, Rosreestr) no puede establecer de forma independiente los derechos de las personas, formar el contenido del derecho a registrar o cancelar los actos de registro. Una entrada en el registro de un derecho (transacción) no es ni una prescripción, ni una prohibición, ni un permiso.

Todo acto jurídico no normativo tiene un texto de cierto contenido, pero el acto de registro no. Al mismo tiempo, la Parte 2 del art. 199 Arbitraje código procesal La Federación de Rusia exige presentar el texto del acto no normativo al apelar ante el tribunal. Es incorrecto aseverar que la expresión formal del registro como acto jurídico no normativo es un certificado o una inscripción registral: no incluyen orden autoritativa, la autoridad registrante sólo refleja lo que ocurre en las relaciones jurídicas civiles. Esto se manifiesta más claramente en el caso del registro que confirma el derecho, incluso en un tiempo que no coincide con el surgimiento del derecho registrado.

El registro de derechos realizado se certifica mediante un certificado (inciso 1, artículo 14 de la Ley de Registro). El legislador no asocia ninguna consecuencia jurídica al certificado, considerándolo únicamente como prueba de registro. Es por eso que un certificado de registro se emite solo a pedido del titular de los derechos de autor (cláusula 3, artículo 131 del Código Civil de la Federación Rusa; en lo sucesivo, Código Civil de la Federación Rusa).

El incumplimiento de las instrucciones contenidas en el acto jurídico no normativo acarrea la responsabilidad del culpable. Un acto no normativo solo puede ser violado por el destinatario del acto, que no existe en el acto de registro (ver). La violación es posible solo en relación con el registrado los derechos. En este caso, hablaremos de una violación de carácter civil.

En caso de desacuerdo con un acto jurídico no normativo, su destinatario tiene derecho a apelar el acto ante orden administrativa. No existe tal posibilidad con respecto al acto de registro.

Entonces, el acto de registro de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos no tiene signos de "legalidad anormal".

El acto de registro y transferencia de las cosas.

Regla de derecho romano sobre la transmisión de la propiedad de las cosas desde el momento de la transmisión (tradicion) después de la introducción del sistema patrimonial, conservó su efecto sólo en relación con las cosas muebles. El momento en que surge el derecho a la propiedad inmobiliaria es la inscripción en el registro de la propiedad. Al respecto, surge la pregunta sobre la relación entre la transmisión de una cosa mueble y la inscripción de derechos sobre una cosa inmueble, así como la trascendencia de la transmisión de un bien inmueble.

Como se señala en la literatura jurídica, “con un sistema patrimonial llevado a cabo consistentemente, no hay lugar para toda una teoría del derecho de propiedad, sino que se reemplaza por dos secciones significativamente diferentes: el derecho de bienes muebles y el derecho de bienes raíces. desaparece del derecho inmobiliario junto con la tradición” (ver: Citado . el ). Así, la propiedad de los bienes inmuebles se identifica con un registro contable.

De hecho, la misma posición (quizás imperceptiblemente para ellos mismos) es la que toman aquellos autores que creen que la transmisión de bienes inmuebles es (debe ser) elemento necesario composición del origen del derecho sobre bienes inmuebles y debe preceder a la inscripción. Los defensores de este enfoque creen que el análogo de la transferencia de propiedad de bienes inmuebles es la firma de una escritura de transferencia. Así, se afirma que “se conserva la regla de la tradición en el sentido de que el objeto del registro es la transmisión de una cosa, ya que las partes no relacionaron la transmisión del dominio con otro hecho jurídico”. Creemos que esta posición es incorrecta. (de lege lata) e inapropiado (de lege ferenda). La idea de que la transferencia es objeto de registro por la imposibilidad de encontrar otro objeto adecuado no tiene confirmación legislativa: según el art. 131 del Código Civil, son objeto de registro, en particular, los derechos reales sobre bienes inmuebles. Enlace al arte. 556 del Código Civil como justificación de la posición sobre la transmisión de bienes inmuebles como elemento de la composición compleja del surgimiento del derecho a la propiedad inmobiliaria es incorrecta, ya que este artículo se refiere a las reglas para la transmisión de bienes inmuebles ( la redacción de una escritura de transmisión, etc.) y ni siquiera menciona el registro.

La ley no contiene normas sobre el registro de la transferencia de bienes inmuebles. Creemos que la introducción de tal norma es irracional. ¿Cómo podría la autoridad de registro establecer el hecho de la transferencia del objeto? Los partidarios de la posición criticada creen que es posible decidir sobre este tema sobre la base de la escritura de transferencia. pero en ese caso escritura de transferencia"se convierte en una forma de transferir la posesión. Esto significa que la propiedad de los bienes inmuebles se transfiere solo por testamento (Ánimo en solitario) en lugar de una transferencia real de dominio real. Un enfoque similar conduce al hecho de que la posesión misma de bienes inmuebles se transforma de dominación económica en derecho de libros.

En realidad, la existencia de una constancia de propiedad en el registro dista mucho de ser lo mismo que la posesión de un objeto. “La posesión como categoría económica- esta es la dominación económica de una persona sobre una cosa; el derecho de poseer es una posibilidad jurídicamente asegurada de dominio económico sobre una cosa”. La posesión como derecho como parte del derecho de propiedad aparece en el momento de la inscripción del derecho, pero la posesión como hecho no siempre coincide con la presencia Por supuesto, la posesión de cosas muebles e inmuebles se manifiesta de diferentes maneras: "la relación de los muebles con nosotros, que crea el estado actual de posesión, es, por regla general, que le damos un cierta posición en el espacio relativa a nosotros mismos; por el contrario, para crear una relación similar con los bienes inmuebles, nosotros mismos debemos ... tomar una cierta posición relativa a ellos en el espacio ".

Las diversas formas de establecer la propiedad de las cosas no cancelan la posibilidad de tal para los bienes inmuebles en principio.

La dificultad de establecer el hecho de la propiedad de los bienes inmuebles condujo al surgimiento de un sistema de registro de derechos y pérdida de la propiedad de los bienes inmuebles. valor de propiedad. No más. Igualar el valor de la enajenación de una cosa mueble y la inscripción del derecho sobre un bien inmueble sólo se justifica en la cuestión del momento en que surge el derecho y es inaceptable cuando se determina el hecho de la posesión de una cosa.

Es característico que en el Código Civil alemán (en lo sucesivo, CCG), que conoce el sistema de registro de los derechos sobre bienes inmuebles desde hace más de un siglo, las reglas sobre la propiedad están supuestas por las reglas sobre los derechos de propiedad. ninguna cosas (libro 3). La imposibilidad de identificar la propiedad de bienes inmuebles y registrar los derechos sobre los mismos también se evidencia por la admisibilidad fundamental (en Alemania) de los recursos posesorios destinados a proteger real(en lugar de "libro") la propiedad de bienes inmuebles.

Obtención de bienes inmuebles en posesión de ha en la Federación Rusa gran importancia para abordar una serie de cuestiones. Primero, como regla general, el riesgo de pérdida accidental o daño accidental de los bienes pasa al comprador desde el momento en que se le transfieren los bienes (Artículo 459 del Código Civil de la Federación Rusa). Al mismo tiempo, la obligación del vendedor de transferir el inmueble al comprador “se da por cumplida después de la entrega de esta propiedad al comprador y firma por las partes del documento relevante sobre la transferencia "(cláusula 1 del artículo 556 del Código Civil de la Federación Rusa; resaltado por mí. - Ceniza.). En segundo lugar, la transferencia es el comienzo de la cuenta regresiva para presentar reclamos por defectos del producto (artículo 477 del Código Civil de la Federación Rusa). En tercer lugar, la presencia o ausencia de titularidad de un bien es un hecho esencial para determinar el método de protección de los derechos (por ejemplo, acción de reivindicación presentado sólo en caso de pérdida de la posesión real por parte del propietario).

Entonces, la presencia en el USRR de una entrada en el registro de derechos sobre bienes inmuebles no significa que el titular del derecho sea el propietario del objeto; la transferencia de bienes inmuebles tiene un significado jurídico independiente.

Acta de registro y contrato real

El concepto de contrato real está ausente en la legislación rusa. En cuanto a la doctrina, los puntos de vista de los investigadores están divididos: algunos consideran que las transacciones reales son una institución de la ley exclusivamente alemana, otros intentan justificar la existencia de tal institución en la ley rusa. En su mayoría, los partidarios de la atribución de transacciones reales incluyen la tradición (transferencia) de una cosa mueble como tal, ya que es a partir del momento de la tradición que surge como regla general el derecho de propiedad sobre la cosa transferida (cláusula 1 , artículo 223 del Código Civil de la Federación Rusa).

El reconocimiento de una transferencia como una transacción de bienes raíces tiene consecuencias de gran alcance cuando se establecen analogías con los bienes raíces. Así, en una transacción inmobiliaria "se propone considerar acuerdo de las partes sobre la transferencia (establecimiento) de un derecho de propiedad (declaración de las partes sobre la transferencia de derechos) Y acto de registro estatal "(resaltado por mí. - Ceniza.).

¿Qué tan justificada está esta posición?

En Roma, la tradición era vista como una forma de adquirir la propiedad mediante la transferencia de una persona a otra de la posesión real de una cosa para transferir la propiedad de esta cosa; la tradición se valoraba como un contrato.

El desarrollo inicial de la doctrina de las transacciones reales pertenece a la pluma de Savigny. La especificidad del modelo alemán de la transferencia de dominio en comparación con el derecho romano radica en el pronunciamiento de un momento volitivo (coordinación de las voluntades de los sujetos para transferir el derecho) más allá de la tradición y abstraerlo de la transacción vinculante. La tradición comenzó a interpretarse como un hecho jurídico especial (acciones reales), que sólo en presencia de un contrato real adquiere una calidad jurídica especial de acto jurídico. Así, el énfasis principal se desplazó de la tradición a un contrato de propiedad, y la tradición comenzó a cumplir con los requisitos de publicidad en una transacción de propiedad. Como escribió Savigny, "un contrato real, en términos de su fuerza real y sus consecuencias jurídicas, debe, por un lado, abstraerse de la realidad de la transacción subyacente y, por otro lado, también debe aislarse de la tradición mismo" (ver: Citado de). Para transferir la propiedad en Alemania, un acuerdo sobre la transferencia de derechos de propiedad debe complementarse con un acto de transferencia de una cosa mueble (hacer una entrada en el registro de la propiedad, para bienes inmuebles). La transferencia (inscripción en el registro de la propiedad) es tanto una condición para la validez de un contrato de propiedad como parte de la estructura legal sobre la base de la aparición de los derechos de propiedad.

Según uno de los expertos, "la diferencia sistema ruso transferencia de propiedad en virtud de un acuerdo del alemán, consistente en que el primero no tiene conocimiento de ningún acuerdo especial sobre la transmisión de bienes, separada, como la Einigung alemana, de la transmisión de cosas (por supuesto, hay un acuerdo, pero es inmanente a la tradición misma como una acción concertada), así como el principio de la abstracción de un contrato de propiedad le es desconocido, no impide en absoluto el uso de las categorías alemanas de una transacción de disposición y de propiedad también en la ley rusa "(énfasis mío. - Ceniza.).

Esta opinión es discutible. El autor no ha probado la existencia de un "acuerdo" en la transferencia según la ley rusa.. La ley rusa no permite que la transferencia sea tratada como un acuerdo sobre la transferencia de propiedad y/o propiedad. El Código Civil de la Federación Rusa "no sabe separado a la derecha posesión, por lo que las partes no pueden pactar su transmisión o establecimiento. La posesión es una relación real, poder económico, y por tanto es imposible la sucesión en la posesión”. es igual a la entrega al transportista para ser enviado al destinatario o entrega a una organización de comunicación para la enajenación al adquirente de las cosas enajenadas sin obligación de entrega. “La ley no define la esencia de la transmisión de una cosa como modo de transmisión del derecho, no resuelve la cuestión de su naturaleza juridica" .

Según el § 929 BGB "para la transferencia de la propiedad de una cosa mueble, es necesario que el propietario entregó la cosa adquiridor y ambos acordaron que el derecho debe pasar"(énfasis mío. - Ceniza.). En la ley rusa, son necesarias otras condiciones para la transferencia de propiedad: una contrato vinculante sobre enajenación (cláusula 2, artículo 218 del Código Civil de la Federación Rusa) y transferencia de cosas (artículos 223, 224 del Código Civil de la Federación Rusa). Esta diferencia no nos permite reconocer la transferencia en Rusia como un análogo del contrato in rem alemán. También hay una diferencia significativa con respecto a los bienes raíces. De acuerdo con § 873 (1) GGU "para transferir la propiedad de un terreno... es necesario un acuerdo entre la persona con derecho y la otra parte sobre cambios en los derechos y enmiendas al registro de la propiedad..." (destacado por me. - Ceniza.). En Rusia, para transferir la propiedad de bienes inmuebles, necesita: una contrato vinculante(Cláusula 2, Artículo 218 del Código Civil de la Federación Rusa) y registro del derecho en la URSS (Artículo 131, Cláusula 2, Artículo 8 del Código Civil de la Federación Rusa). a diferencia de reglas rusas la esencia de la construcción de la transferencia de propiedad bajo la ley alemana se basa precisamente en el principio de la abstracción de un contrato real, en la ausencia de una conexión entre éste y una transacción vinculante.

Existe la opinión de que el uso del principio de separación de obligaciones y transacciones de propiedad no está vinculado de ninguna manera a la idea "no tan feliz" de la naturaleza abstracta de los contratos de propiedad. Sin embargo, el sentido de la teoría de Savigny no estaba en separar la transacción real de la obligación en relación con la diferencia en las consecuencias generadas por ellas, sino precisamente en el hecho de que transferir los derechos encontraba su justificación en una transacción inmobiliaria y no dependía de la obligación. Al mismo tiempo, la transferencia rusa conduce a la transferencia de propiedad solo si la transacción vinculante es válida. También es importante que la regla general sobre la transferencia de propiedad en el momento de la transferencia en la Federación de Rusia sea dispositiva: la transferencia de derechos puede tener lugar tanto en el momento de la celebración del contrato como en el momento del pago. etc (Cláusula 1, Artículo 223 del Código Civil de la Federación Rusa). En tal situación, la transferencia claramente no transfiere la propiedad. La GGU no brinda la oportunidad de cambiar el momento de la transferencia de propiedad a voluntad de las partes del acuerdo.

Según el científico ruso, esto no cambia la situación del derecho ruso, porque la transferencia en cualquier caso tiene un efecto de derecho real: el propietario adquiere la oportunidad de defenderse por medio del derecho real (artículo 305 del Código Civil de La Federación Rusa). Pero la esencia de la doctrina de las transacciones inmobiliarias en el derecho alemán reside en la transferencia como consecuencia de la celebración de una transacción inmobiliaria derecho de propiedad. Savigny "partió del hecho de que es necesario separar de la esfera de la transacción causal la voluntad "real", es decir, la voluntad de las partes de transferir la cosa a la propiedad...".

Incluso si admitimos hipotéticamente la posibilidad de aislar la voluntad dirigida a la transición verdadero derecho, para convertirlo en el centro de una transacción de propiedad y probar la existencia de este último en la Federación de Rusia, es imposible identificar con el mismo éxito el testamento destinado a la transferencia de la propiedad real, ya que no es un derecho . Difícilmente es posible reconocer como objeto de una transacción de propiedad "la transferencia de la posibilidad de protección jurídica de la propiedad". Protección otorgada al propietario por ley.

De manera característica, en Alemania, para la ejecución de un contrato de arrendamiento es suficiente transmisión cosas basadas en obligatorio contrato, ya que no existe un derecho real. Al mismo tiempo, también en Alemania, el contrato de arrendamiento tiene "signos de propiedad", por ejemplo, el derecho a seguir en la relación de alquiler de vivienda (§ 566 GGU); el arrendatario tiene la oportunidad de defenderse mediante un derecho posesorio (§ 861, 869 GGU). Aún transferencia de la propiedad se considera en Alemania no como una transacción, sino como un comportamiento legal (Rechtshandlung), por lo que las normas sobre transacciones no le son aplicables.

Es importante que en la Federación Rusa, la expresión de la voluntad de transferir en la transacción misma sea suficiente: ni el espíritu ni la letra de la ley exigen la repetición de esta acción “durante la transferencia”. Por eso transferir cosas con referencia por una obligación puede ser forzado a través de la corte (artículo 398 del Código Civil de la Federación Rusa), lo que, como regla general, es imposible en relación con la celebración de un contrato, ya que la libertad de contrato es un principio de derecho civil. La dependencia de la transferencia de dominio de la validez de la transacción de la obligación se manifiesta también en la necesidad de remitir sobre su nulidad en la solicitud de restitución.

Más claramente, la falacia del enfoque considerado se manifiesta en el análisis de la transferencia de propiedad de bienes inmuebles. Aparentemente, una solicitud de registro de un derecho y (o) un acto de registro debería reconocerse como una "transacción real" que subyace a la transferencia de propiedad de bienes inmuebles<1>.

<1>E.A. considera la solicitud de cesión de derechos y el acto de registro como una transacción real en la cesión de derechos sobre bienes inmuebles. Baranov.

Sin embargo, la inclusión de un acto público de registro en el concepto de transacción es incorrecta, ya que el registro es un acto externo a la transacción; no parte de la transacción, no puede afectar de ninguna manera el contenido de la transacción. La presentación de una solicitud de registro es también un acto administrativo, sólo a partir de procedimiento de registro. Se señaló correctamente que la solicitud a la autoridad de registro "se refiere a acciones procesales, pero de ninguna manera a la categoría de una expresión de voluntad al concluir una transacción ". Característicamente, en la Federación Rusa, la transferencia de propiedad de bienes inmuebles puede ocurrir sin una solicitud presentada conjuntamente a la autoridad de registro. Al firmar un acuerdo notarial en la enajenación de bienes inmuebles, el registro del derecho es posible sin acciones adicionales de las partes, mediante la presentación de una solicitud de registro por un notario (cláusula 1, artículo 16 de la Ley de Registro). juicio sobre la satisfacción del reclamo de registro presentado contra la parte de la transacción que evade el registro (cláusula 3 del artículo 551 del Código Civil de la Federación Rusa). Todas estas acciones tienen lugar sobre la base de una transacción vinculante.

Un contrato real en Alemania se considera una transacción a la que se aplican las disposiciones generales de las CGC sobre transacciones, incluidas las reglas sobre impugnación. Esto debería significar, en relación con la construcción de "transacciones de propiedad rusas", la posibilidad de impugnar de acuerdo con las reglas sobre la invalidez de las transacciones. solicitud de registro y (o) acto de registro. Pero esto es absurdo precisamente por la naturaleza de derecho público de este último.

Lo anterior socava la posición sobre la existencia de contratos reales en la ley rusa e indica la imposibilidad de calificar una solicitud de registro de derechos sobre bienes inmuebles y (o) un acto de registro de derechos como una transacción real.

* * *

¿Cómo evaluar el acto de registro?

A pesar de que el acto señalado no puede ser reconocido como "jurídico no normativo", sí debe calificarse de derecho público (administrativo), ya que se adopta en las entrañas sector público derechos por una agencia gubernamental. pero los actos administrativos deben separarse sobre los actos de carácter administrativo que establecen, modifican, cancelan derechos y obligaciones de determinadas personas ("actos jurídicos no normativos" según su definición tradicional), y los actos que no producen tales consecuencias. En la literatura, se dio el punto de vista de uno de los especialistas, quien distinguió correctamente los actos gestión operativa que sirven como medio para organizar y dirigir relaciones de derecho civil, predeterminando la esencia y contenido de las consecuencias generadas por ellos, y los actos administrativos control del Estado, que sirven como medio de expresión relaciones públicas a aquellas u otras relaciones de derecho civil que se desarrollen fuera de la iniciativa de este órgano de gobierno, cuyo contenido sea determinado conforme a la ley por las propias partes relaciones civiles. Suficientemente precisa para designar el segundo grupo de actos es su caracterización como legalizantes. La legalización generalmente se define como dar fuerza legal cualquier acto, acción<2>. Los hechos jurídicos de carácter legalizante también pueden incluir la inscripción de una persona jurídica, la inscripción de la emisión de valores, etc.

<2>Ver: Gran Diccionario Enciclopédico // www.academic.ru/misc/enc3p.nsf/ByID/NT0002B2FA; Diccionario de Derecho// dic.academic.ru/dic.nsf/lower/15820.

El carácter legalizador del acto de registro se expresa en lo siguiente. Las personas que presentan documentos para el registro realizan todas las acciones que dependen de ellos de antemano para el surgimiento de derechos civiles, gravámenes, transacciones. Pero aparece un derecho registrado, un gravamen y una transacción da lugar a una relación jurídica, sólo si el Estado está de acuerdo con esto, reconoce la legitimidad de la ocurrencia del objeto registrado y lo legaliza. Para casos raros de registro confirmatorio naturaleza (por ejemplo, registro del derecho a la propiedad adquirida por herencia), el valor legalizador del acto de registro del derecho se manifiesta en la confirmación del derecho por el estado y la provisión de la posibilidad de ejercer este derecho.

Así, el acto de registro estatal de derechos, gravámenes y transacciones en relación con bienes inmuebles es un hecho jurídico que es un acto administrativo de carácter legalizador de objetos registrados (derechos, transacciones, gravámenes).

A veces se citan opiniones en la literatura de que, aunque los derechos sobre bienes inmuebles surgen desde el momento del registro, "pero no sobre su base (de registro), la base del derecho son algunos otros hechos jurídicos". Por ejemplo, ofertas. Es difícil estar de acuerdo con este punto de vista. Más precisamente, el registro de derechos se califica como un hecho legal independiente de una composición legal compleja: la base para el surgimiento de derechos sobre bienes inmuebles, ya que, por regla general, sin dicho registro, no puede surgir un derecho.

Bibliografía

1. Alekseev V. A. Registro de derechos de propiedad. M.: Prospekt, 2001. S. 26.
2. Chubarov V. V. Problemas de regulación jurídica de los bienes inmuebles. M.: Estatuto, 2006.
3. Yakovleva A.V. Disputas sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles // Legislación. 2005. N 1.
4. Pokrovsky I.A. Los principales problemas del derecho civil. M.: Estatuto, 2009. S. 196.
5. Bazanov I.A. El origen de la hipoteca moderna. Las últimas tendencias en derecho patrimonial en relación con el moderno sistema de la economía nacional. M.: Estatuto, 2004. S. 452.
6. Skvortsov O.Yu. Transacciones de bienes raíces comerciales. M, 2006.
7. Egorov A.V., Erokhova M.A., Shirvindt A.M. Generalización de cuestiones problemáticas de aplicación por parte de tribunales de arbitraje de las normas del Código Civil de la Federación Rusa sobre métodos de protección de derechos de derecho de propiedad // Boletín de Derecho Civil. 2007. Nº 4.
8. Sklovsky K.I. La propiedad en el derecho civil. M.: Estatuto, 2008.
9. Vasiliev G. S. Sobre algunos temas de transferencia de propiedad bajo el contrato // Boletín de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa. 2008. N 4. S. 28.
10. Tolstoi Yu.K. El concepto de derechos de propiedad // Problemas de derecho civil y administrativo. L., 1962. S. 149.
11. Yushkevich V. A. Sobre la adquisición de la posesión en el derecho romano. M., 1908. S. 93, 94.
12. Sujánov E.A. Sobre los tipos de transacciones en el derecho civil alemán y ruso // Boletín de derecho civil. 2006. N 2. S. 5 - 26.
13. Baranova E.A. La rotación de bienes raíces en la ley rusa y alemana: un estudio comparativo: Resumen de la tesis. dis. ... can. legal Ciencias. M, 2005.
14. Beklenishcheva I.V. El concepto de contrato de derecho civil (investigación jurídica comparada): Resumen de la tesis. dis. ... can. legal Ciencias. Ekaterimburgo, 2004, página 17.
15. Derecho Civil: Libro de texto: En 3 tomos/Ed. AP Serguéiev. M.: TK Velby, 2008. V. 1. S. 443. (El autor del capítulo es Krasheninnikov E.A.)
16. Novitsky I.B. Fundamentos del derecho civil romano. M.: Zertsalo, 2007. S. 93.
17. Vasilevskaya L.Yu. La doctrina de las transacciones reales en el derecho alemán. M.: Estatuto, 2004.
18. Baur JF, Sturner R. Sachenrecht. 17. Aufl. Múnich: C. H. Beck, 1999.
19. D.O. Tuzov Sobre la tradición como contrato real en el derecho civil ruso // Boletín del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa. 2007. Nº 8.
20. Vasiliev G. S. Transferencia de una cosa mueble // Boletín de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa. 2006. Nº 12.
21. Brehm W., Berger C. Sachenrecht. 2.uberarb. Aufl. Tubinga: Mohr Siebeck, 2006. S. 13.
22. Zhalinsky A., Rericht A. Introducción al derecho alemán. M.: Chispa, 2001. S. 322.
23. Larenz, Lobo. Allgemeiner Teil des Burgerlichen Rechts. 8. Aufl. München, 1997. S. 450.
24. Schapp Ya. El sistema de derecho civil alemán. METRO.: Relaciones Internacionales, 2006. S. 98 - 100.
25. Wieling H.J. Sachenrecht. Berlina; Heidelberg: Springer-Verlag, 2007. S. 53, 55.
26. Venkshtern M. Fundamentos del derecho de propiedad / Problemas del derecho civil y comercial en Alemania // M .: BEK, 2001. P. 193.
27. Krasavchikov O.A. Hechos jurídicos en el derecho civil soviético // Categorías de la ciencia del derecho civil. Obras escogidas: En 2 vols.M.: Statut, 2005. Vol. 2. S. 183.
28. Korshunova N. Registro indiscutible // Ezh-Lawyer. 2004. Nº 16.

AV Shvabauer

Oficina de Leyes

"Egorov, Puginsky,

Afanasiev y socios

especialista

por la ley civil

proceso civil y arbitral