MDT 347,13
N. A. Sanisalová
OBČIANSKE PRÁVNE PROBLÉMY ŠTÁTU S REGISTRÁCIOU PRÁV K NEHNUTEĽNOSTI A TRANSAKCIÍ S ŇOU
Článok sa zaoberá problematické aspekty súvisiace s vykonávaním transakcií s nehnuteľnosťami, pomer povinnej písomnej formy zmluvy vyžadujúcej štátnu registráciu a štátnej registrácie samotnej transakcie sa vykonáva podľa právnych dôsledkov. Autor odhaľuje znaky právneho postavenia účastníkov zmluvy o predaji nebytových priestorov v prípade, že predávajúci splní povinnosť kupujúcemu previesť nehnuteľnosť, avšak pred zápisom prevodu vlastníckeho práva na kupujúceho. , zvažujú sa diskusné otázky týkajúce sa výberu vhodnej metódy súdna ochrana záujmy strany, ktorej protistrana sa vyhýba štátnej registrácii.
Transakcie s nehnuteľnosťami tvoria významnú časť obratu ruského majetku. Táto situácia je spôsobená zapojením čoraz väčšieho počtu nehnuteľností do civilného obehu, ako aj relatívnou novosťou, zložitou štruktúrou a neprehľadnosťou právnych predpisov upravujúcich transakcie s nehnuteľnosťami.
Špecifikum právneho režimu nehnuteľností spočíva v tom, že ku vzniku, prechodu, obmedzeniu alebo zániku vlastníckych a iných vecných práv (zástava, služobnosť), ako aj niektorých záväzkových (nájom, správa zvereneckého) práv k nim dochádza v r. osobitným spôsobom vyžadujúcim splnenie písomnej formy a povinnej štátnej registrácie, s výnimkou práv na lietadlá a námorné plavidlá, plavidlá vnútrozemskej plavby a vesmírne objekty, ktorých registrácia sa vykonáva v osobitných štátnych registroch vedených pre každý typ objektu (napr. zdroje zvýšeného nebezpečenstva sú napríklad evidované pri rôznych kontrolách s cieľom vyvodiť voči ich vlastníkom občianskoprávnu zodpovednosť v prípade spôsobenia majetkovej alebo morálnej ujmy).
Povinná štátna registrácia sa vykonáva v súlade s federálnym zákonom z 21. júla 1997 č. 122-FZ „O štátnej registrácii práv na nehnuteľnosť a transakcie s ním. Vykonaná štátna registrácia je jediným dôkazom o existencii registrovaného práva (článok 1, článok 2 zákona „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi“) a je potvrdená osvedčením o štátnej registrácii práva k nehnuteľnostiam.
Ustanovenie tejto normy znamená, že pokiaľ súdneho poriadku zapísané právo sa nenapáda (právo, nie zápis o štátnej registrácii), vo všetkých občianskoprávnych vzťahoch platí zásada nedotknuteľnosti práva, ktoré prešlo konaním štátnej registrácie. Zároveň v rámci súdne sporyštátna registrácia nezaväzuje súd ako výlučný, nevyvrátiteľný dôkaz o práve k nehnuteľnej veci.
V súlade s čl. 425 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie zmluva nadobúda platnosť a stáva sa záväznou pre zmluvné strany od okamihu jej uzavretia. Dohoda podliehajúca štátnej registrácii sa považuje za uzavretú od okamihu jej registrácie, pokiaľ zákon neustanovuje inak (článok 433 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Je dôležité mať na pamäti, že potreba registrácie nesúvisí s dodržaním formy obchodu s nehnuteľnosťou, ale s určením okamihu prechodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti z predávajúceho na kupujúceho (§ 132, 223 OZ. Občianskeho zákonníka). Vysvetlenia k tejto otázke obsahuje aj Informačný list Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie z 13. novembra 1997 č. 21 „Prehľad praxe pri riešení sporov vyplývajúcich zo zmlúv o predaji nehnuteľností“ (odsek 3) , v bode 14 uznesenia pléna Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 25. februára 1998 č. 8 "K niektorým otázkam praxe pri riešení sporov súvisiacich s ochranou vlastníckych práv a iných majetkových práv" . Tu vyvstáva otázka: aká je úloha štátnej registrácie - založenie alebo potvrdenie práv? Ako poznamenáva O. Yu. Skvortsov, „keďže vznik (zmena, prevod, zaťaženie, zánik) práva k nehnuteľnej veci je podmienený minimálne dvomi právne významnými skutočnosťami – transakciou a štátnou registráciou – v r. tento prípad môžeme hovoriť o zložitom faktickom zložení prevodu práva, v ktorom štátna registrácia plní funkcie osobitnej právnej skutočnosti. V dôsledku toho „platnosť práva a transakcie s nehnuteľnosťou nie sú určené len vôľou strán o predmete nehnuteľnosti, ktorá je vyhotovená vo forme zmluvy, ale aj aktom o uznaní a potvrdení zo strany štátu. zastúpené oprávnenými orgánmi, ktoré registrujú právo alebo transakciu“ (§ 2 ods. 1 zákona o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam). Ako právny akt štátu uznávajúci a potvrdzujúci splnené právne skutočnosti je štátna registrácia obchodu v zmysle čl. Na jeho formu sa nevzťahujú 158, 160, 163, 165, 434 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Transakcie sa uskutočňujú v riadnej forme pred štátnou registráciou bez účasti registrujúceho orgánu štátu, ktorý nemôže zasahovať do výkonu občianskych práv stranami podľa vlastného uváženia a porušuje princíp zmluvnej slobody. V prípade nedodržania požiadaviek zákona o štátnej registrácii transakcie sa podľa doslovného výkladu odseku 1 čl. 165 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je takáto transakcia neplatná iba vo výnimočných prípadoch, keď je to výslovne ustanovené zákonom. Poskytnutie zmluvy uzavretej v správnej forme bez štátnej registrácie v stave „neuzavretá“ je osobitným právnym následkom, ktorý by sa nemal zamieňať s neplatnosťou transakcie. Absencia štátnej registrácie transakcie s nehnuteľnosťami, ak je v súlade s ostatnými požiadavkami zákona, sama osebe nie je základom pre uznanie takejto transakcie za neplatnú. Existuje však aj iný uhol pohľadu, že transakcia podlieha štátnej registrácii, ale nie je zaregistrovaná v pravý čas, je neplatná, čo vedie k zámene pojmov neuzavreté a neplatné zmluvy.
Z vyššie uvedeného vyplýva, že vykonanie transakcie v správnej forme, ktorá si vyžaduje štátnu registráciu bez jej vykonania, má za následok určité právne následky, a to právo strán vykonávať jej štátnu registráciu a ich povinnosť vyhnúť sa štátnej registrácii. Medzi stranami existuje záväzok
prirodzený právny vzťah, ktorého obsahom je vykonanie štátnej registrácie zmluvy uzavretej v riadnej forme.
Pokiaľ ide o právnu povahu štátnej registrácie, Ústavný súd Ruskej federácie sformuloval právne stanovisko, že štátna registrácia je určená len na potvrdenie právnej sily príslušných titulných dokumentov zo strany štátu. Štátna registrácia teda vytvára záruky riadneho plnenia záväzkov zmluvnými stranami, a preto prispieva k posilneniu civilný obeh a jeho celková stabilita. Na samotný obsah tohto subjektívu to nemá vplyv civilné právo, neobmedzuje zmluvnú slobodu, právnu rovnosť strán, autonómiu ich vôle a majetkovú nezávislosť, a preto ho nemožno považovať za neprijateľné svojvoľné zasahovanie štátu do súkromných záležitostí ani za obmedzovanie ľudských a občianskych práv. Z toho vyplýva záver, že štátna registrácia je aj formou verejnej kontroly konania jednotlivcov, ktorí si uplatňujú svoje subjektívne občianske práva v oblasti súkromného práva, a ukazuje vzájomnú závislosť týchto dvoch oblastí uplatňovania práv. To pôsobí stabilizačne na realitný trh, dodáva dôveru jeho účastníkom a výrazne znižuje možnosť zneužitia v oblasti obratu nehnuteľností. Činnosť inštitútu štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi je podľa výskumníkov zameraná na vytvorenie jednotnej databanky o nehnuteľnostiach, čím sa predchádza zneužitiu povoleným v praxi, je zameraná na ochranu práv a legitímne záujmy občanom a právnickým osobám, umožňuje štátnu kontrolu nad zákonnosťou obchodov s nehnuteľnosťami v záujme samotných účastníkov aj tretích osôb.
Zároveň právo vyplývajúce z obchodu je platné až od jeho uzavretia právne uznanie vládna agentúra registrácia. Ako je však správne uvedené v právnej literatúre, napriek tomu, že v období medzi transakciou a štátnou registráciou prevodu práv nadobúdateľ nehnuteľnosti ešte nenadobudol skutočné právo u neho táto okolnosť neznamená absenciu právne spojenie, záväzky medzi stranami transakcie, ktorá sa týka iba protistrán podľa zmluvy a nemá vplyv na ich vzťah s tretími stranami.
Povinná štátna registrácia sa poskytuje pre zmluvy o predaji obytných priestorov (článok 2 článku 558 Občianskeho zákonníka), ako aj podiely na práve spoločný majetok pre tieto predmety; zmluvy o výmene bytových priestorov (článok 2 § 567 Občianskeho zákonníka), podiely na práve spoločného vlastníctva k nim (článok 251); zmluvy o predaji podnikov (článok 560 Občianskeho zákonníka); zmluvy o prenájme budov, stavieb, nebytových priestorov, pozemky, pozemky lesný fond na dobu najmenej jedného roka (článok 2 § 651 Občianskeho zákonníka), prenájom podnikov (článok 2 § 658 Občianskeho zákonníka); zmluvy o záložnom práve k nehnuteľnosti, ako aj doplnkové obchody uzatvorené na zmenu právnych vzťahov o registrovaných obchodoch (postúpenie pohľadávky (§ 389 OZ), prechod dlhu (§ 391 OZ), dohoda o zmene registrovanej zmluvy (čl. 1 § 452 Občianskeho zákonníka) , odmietnutie daru obdarovaným (§ 573 Občianskeho zákonníka)). Právne predpisy nestanovujú povinnú štátnu registráciu iných transakcií a je dôležité, aby to tak nebolo
zamieňať registráciu transakcie s registráciou prevodu práva alebo jeho vecného bremena, ktorá sa vykonáva v súvislosti s akoukoľvek transakciou s nehnuteľnosťou a ktorá v prípade jej absencie nemá vplyv na uznanie transakcie za neplatnú. Registrácia prevodu vlastníctva nehnuteľnosti (článok 551 Občianskeho zákonníka) teda neznamená registráciu samotnej kúpno-predajnej zmluvy a podľa pokynov Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie dohoda sa považuje za uzavretú okamihom jej podpisu v súlade s odsekom 1 čl. 433 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, a nie od okamihu štátnej registrácie. Pre zmluvné strany nadobúda zmluva platnosť od okamihu jej podpisu. Úlohou štátnej registrácie prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti na kupujúceho je, že po registrácii sa kupujúci stáva vlastníkom nehnuteľnosti v očiach tretích osôb. Pred takouto registráciou je uzavretá zmluva záväzná len pre predávajúceho a kupujúceho, podľa ktorej má kupujúci právo požadovať od predávajúceho jej uzavretie - prevod predávanej nehnuteľnosti na neho, a ak sa predávajúci vyhne štátnej registrácii prevodu vlastníctva alebo transakcie má kupujúci právo požadovať registráciu na súde, ako aj požadovať náhradu za straty, ktoré mu vznikli v súvislosti s tým, že sa predávajúci vyhýba štátnej registrácii, a predávajúci má právo požadovať za to zaplatenie ( je potrebné mať na pamäti, že zmluvné strany môžu poskytnúť rôzne možnosti plnenia zmluvy v súvislosti s okamihom štátnej registrácie prevodu práv, napríklad platba alebo skutočný prevod nehnuteľnosti - po akt registrácie). V praxi sa vyskytli problémy spojené s nakladaním s nehnuteľnosťou jednou alebo druhou zmluvnou stranou pred zápisom prevodu vlastníctva k nej. Súdna rozhodcovská prax takéto konanie (najmä kupujúceho, ktorý sa stal vlastníkom nehnuteľnosti) uznáva za nezákonné, pričom zohľadňuje predovšetkým záujmy tretích osôb (veriteľov predávajúceho), ktoré môžu zhabať nehnuteľnosť až do r. zaniká vlastnícke právo predávajúceho, tzn pred zápisom prevodu vlastníckeho práva na kupujúceho. Pokiaľ ide o veriteľov kupujúceho, títo nie sú oprávnení požadovať uspokojenie svojich pohľadávok na úkor tohto majetku. Určitou originalitou sa vyznačuje aj právne postavenie predávajúceho, ktorý si voči kupujúcemu splnil povinnosť previesť nehnuteľnosť, a to až do momentu zápisu prevodu vlastníckeho práva na kupujúceho. Predávajúci si v tomto prípade ponecháva vlastnícke právo k nehnuteľnosti a má teda právomoci vlastníka, najmä dispozičné. Kupujúci má však postavenie vlastníka titulu, as legálne vlastní nepredané nehnuteľnosti. Preto v podobná situáciažiadna zo strán nemôže disponovať príslušným majetkom. Túto okolnosť potvrdzuje aj oficiálne stanovisko Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie. V dôsledku toho je akákoľvek transakcia o nakladaní s predmetmi nehnuteľnosti vykonaná kupujúcim neplatná, pretože je v rozpore so zákonom, a vykonaná predávajúcim - porušuje podmienky zmluvy a nesie so sebou zodpovednosť za jej nesplnenie. Osobitné pravidlá sú ustanovené zákonom vo vzťahu k zmluve o predaji podniku, keď sa okamih prevodu podniku na kupujúceho nezhoduje s okamihom prevodu vlastníctva tohto podniku na neho, ktorý je určený dátumom prevodu podniku na kupujúceho. štátnej registrácie vlastníckeho práva.
žily. Keďže kupujúci nie je vlastníkom prevádzaného podniku (pred registráciou), nadobúda právo nakladať s majetkom podniku v rozsahu potrebnom na dosiahnutie cieľov nadobudnutia. A teda predávajúci, ktorý si ponecháva vlastnícke právo k prevedenému podniku až do momentu štátnej registrácie, je zbavený takéhoto práva (článok 564 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Je potrebné si uvedomiť, že samotná skutočnosť zápisu prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti na kupujúceho nemá vplyv na povinnosti zmluvných strán zo zmluvy o predaji nehnuteľnosti a nie je základom ich zániku. Rozhodcovské súdy pri riešení sporov o nárokoch predávajúcich na vypovedanie zmlúv o predaji nehnuteľností, na základe ktorých bola vykonaná štátna registrácia prevodu vlastníckeho práva na kupujúceho, prihliadajú rozhodcovské súdy na to, že ak kupujúci nehnuteľnosti zapísal prevod vlastníckeho práva, ale nezapísal prevod vlastníckeho práva na kupujúceho. zaplatiť za nehnuteľnosť predávajúci na základe odseku 3 čl. 486 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie má právo požadovať zaplatenie nehnuteľnosti a zaplatenie úrokov podľa čl. 395 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. V prípadoch, keď zákon alebo zmluva ustanovuje možnosť vypovedať zmluvu s vrátením toho, čo zmluvné strany na základe zmluvy dostali, zápis prevodu vlastníckeho práva k predávanému majetku nebráni ukončeniu zmluvy z dôvodov stanovených lebo v čl. 450 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, a to aj v súvislosti s nezaplatením nehnuteľnosti kupujúcim.
Napriek tomu, že judikatúra v otázkach súvisiacich s aplikáciou ust federálny zákon„O štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a obchodoch s nimi“ sa dlhodobo rozvíja, mnohé ustanovenia tohto zákona sú naďalej diskutabilné a otázky ich výkladu zostávajú nevyriešené. Dôkazom toho je množstvo sporov a nejednotnosť rozhodcovského konania súdna prax. Predovšetkým vyvstáva veľa otázok v súvislosti s výberom vhodného spôsobu súdnej ochrany záujmov strany, ktorej protistrana sa vyhýba štátnej registrácii. Spory vznikajú dokonca aj o prípad, v ktorom by mala byť nečinnosť žalovaného kvalifikovaná ako obchádzanie štátnej registrácie práv. Došlo k nemu, ak sa žalobca neobrátil na registračný orgán so žiadosťou o registráciu zmluvy a takéto náležitosti nepredložil žalovanému? Niektorí orgány činné v trestnom konaní sa domnievali, že v tomto prípade sa nepreukázala skutočnosť vyhýbania sa žalobcom, iní sa domnievali, že postačuje na preukázanie skutočnosti nečinnosti žalovaného a na námietky žalovaného voči nároku súd prihliadol. ako jeho úmysel vyhnúť sa registrácii zmluvy. Aby sme sa vyhli takýmto negatívne dôsledky zmluvné strany by mali v zmluve podrobne špecifikovať povinnosti (napríklad nahlásiť zmenu bydliska) a postup zmluvných strán pri vykonávaní štátnej registrácie, ako aj uviesť obdobie takýchto akcií. Keďže súčasná legislatíva nestanovuje žiadne konkrétne lehoty na štátnu registráciu, pri stanovovaní takýchto lehôt by sa malo riadiť čl. 314 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Ako poznamenáva sudca D.S. Vasiliev: „Chýbajúca jasná definícia formy súdnej ochrany v normách čl. 165, 551 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie viedla k tomu, že žaloby sa predkladajú súdom pod rôznymi názvami: o povinnej registrácii, o donútení štátnej registrácie, o povinnosti žalovaného zúčastniť sa registrácie, o povinnosť
príkaz registračnej inštitúcii na registráciu transakcie (prevod práv), o registrácii transakcie (prevod práv)“. Navyše každý z vymenovaných druhov pohľadávok v tej či onej miere odporuje zákonu a nie celkom správne odráža podstatu registračnej žaloby, právomoci registračných orgánov a súdov. Nárok na štátnu registráciu práv nemožno definovať ako výkonná akcia, pretože v prípade rozhodnutia súdu v súlade so zákonom o registrácii sa „transakcia (prevod práv) zaeviduje v súlade s rozhodnutím súdu“, čo vylučuje ďalšiu účasť odporcu na registrácii transakcie (prevod práv). práv). Rovnako nie je správne uložiť registračnej agentúre povinnosť zaregistrovať transakciu (prevod práv), pretože takýto postup je opatrením štátneho donútenia voči orgánu, ktorý sa nedopustil priestupku a porušuje deklaratívny charakter registrácie. Čo sa týka návrhu na registráciu, samotné rozhodnutie súdu nie je priamo právnou skutočnosťou, a to od momentu vstupu do právnu silu ktorým sa obchod považuje za uzavretý a vlastnícke právo sa považuje za vzniknuté alebo prechodné. Takouto právnou skutočnosťou nie je rozhodnutie súdu, ale štátna registrácia transakcie (prevod práv). V praxi sa často považuje za správnejšie podať žalobu na uznanie vlastníctva nehnuteľnosti, ktorá v budúcnosti nebude vyvolávať otázky pri zápise (súhlasíme, ale pokiaľ ide o právo neoprávnenej stavby, veci bez vlastníka a pod.). ). Ale na druhej strane, keď je právo (prevod práva) založené na neregistrovanej zmluve o scudzení nehnuteľnosti, podanie žaloby o uznanie vlastníckeho práva nebude primeraným spôsobom ochrany, pretože. zákon ešte nevznikol. Zdá sa, že správnejšie je podať žiadosť o uznanie práva na registráciu. Preto možno súhlasiť s názorom D. S. Vasilieva, ktorý navrhuje využiť žalobu na štátnu registráciu práv, ktorej obsahom je požiadavka na súd
o uznávaní obchodov (prevodu práv) podliehajúcich štátnej registrácii na základe žiadosti niektorej zo zmluvných strán zmluvy a jej predmetom je priznanie práva zmluvnej strany na registráciu zmluvy o scudzení majetku. nehnuteľnosti, bez ohľadu na účasť druhej strany.
Často dochádza k chybám, keď jednotlivci spochybňujú štátny registračný záznam, a nie registrované právo. Napríklad štátny podnik „Redakčná rada literárneho a umeleckého ilustrovaného časopisu „Kinoscenarii“ podal na Arbitrážny súd žalobu na odbor štátneho a obecného majetku o uznanie neplatný certifikát do vlastníctva budovy, vydaný zrušenej akciovej spoločnosti „Tiskino“. Ale keďže štátna registrácia na základe čl. 2 zákona o štátnej evidencii práv k nehnuteľnostiam je právny úkon uznania a potvrdenia štátu vzniku, obmedzenia (zaťaženia), prechodu alebo zániku práv k nehnuteľnostiam, zapísané právo možno napadnúť na súde, a nie záznam o registrácii. Odporca v takejto žalobe je preto aj vlastníkom zapísaného práva. Podobný prístup k formulácii nároky našiel konsolidáciu v súdnej a arbitrážnej praxi.
Je potrebné zdôrazniť, že Občiansky zákonník Ruskej federácie a federálny zákon „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi“ neupravujú
vzťahy, ktoré vznikajú v prípade zániku spôsobilosti na právne úkony jednej zo strán pred vykonaním štátnej registrácie prevodu vlastníctva. Zároveň zosnulých občanov a právnických osôb zlikvidovaných v súlade so stanoveným postupom nemožno považovať za vyhýbanie sa štátnej registrácii práv, preto účastníci občianskoprávnych vzťahov nie sú pred takýmito prípadmi nijako chránení. V tomto prípade je možné, že záujmy strany môžu byť chránené uplatnením dôsledkov neplatnosti neplatnej transakcie a vrátením všetkého prijatého na základe zmluvy, alebo by sa mala vykonať štátna registrácia na základe súdu. Analogicky so zákonom, ako keby sa jedna zo strán vyhla štátnej registrácii (na základe doložky 1, článku 6 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie)1, zdá sa, že je možné uplatniť doložku 1 čl. 1112 Občianskeho zákonníka GF, ktorý zaväzuje dedičov, ktorí dedičstvo prijali (v tomto prípade a vo vzťahu k majetkovým povinnostiam), aby sa podieľali na vykonávaní štátnej registrácie.
Preto by sa mali zlepšiť právne predpisy o štátnej registrácii práv a transakcií s nehnuteľnosťami, o nehnuteľnostiach ako predmete občianskych práv, berúc do úvahy predovšetkým problémy
vznikajúce pri presadzovaní práva, ako aj zmeny v spoločenských vzťahoch, ktoré sa v súvislosti s takýmto majetkom vyvíjajú.
Bibliografia
1. SZ RF. - 1997. - č. 17. - čl. 1913.
2. Bulletin Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie. - 1998. - č. 1. - S. 81-90.
3. Bulletin Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie. - 1998. - č. 10. - S. 14-21.
4. Skvortsov, O. Yu. Transakcie s nehnuteľnosťami v komerčnom obehu (príručka na školenie) / O. Yu. Skvortsov. - M.: "Wolters Kluver", 2006. // SPS "Garant". Verzia zo dňa 26. 3. 2006.
5. Vitryansky, V. V. Zmluva o predaji nehnuteľnosti / V. V. Vitryansky // Bulletin Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie. - 1999. - Číslo 9.
6. Kozyr, O. M. Pojem nehnuteľností v ruskom občianskom práve. Realitné obchody / O. M. Kozyr // Právo. - 1999. - č. 4. - S. 22.
7. Bod 14 vyhlášky Pléna Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z 25. februára 1998 č. 8 // Bulletin Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie. - 1998.- č.10.
8. Definícia Ústavný súd Ruskej federácie zo dňa 5. júla 2001 č. 132-O „O odmietnutí prijatia sťažnosti na uzavretú akciová spoločnosť REBAU AG za porušenie ústavné práva a slobôd, § 165 ods. 1 a § 651 ods. 3 Občianskeho zákonníka Ruská federácia» // VKS RF. -
9. Komentár k Občianskemu zákonníku Ruskej federácie, časť prvá / otv. vyd. O. N. Sadikov. - M., 1998. - S. 278.
10. Vestník Ministerstva spravodlivosti Ruskej federácie. - 1998. - č. 1. - S. 46.
11. Braginsky, M. I. Komentár k zákonu Ruskej federácie „O štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“ / M. I. Braginsky. - M., 1998. - S. 4.
12. Občianske právo: učebnica / vyd. A. P. Sergejev, Yu. K. Tolstoj. - M. : Prospekt, 1997. - Časť 2. - S. 98.
1 Záver, že pri posudzovaní nároku na registráciu obchodu (prevodu práv) v prípade likvidácie organizácie predávajúceho je potrebné aplikovať odsek 3 čl. 165 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je analogicky obsiahnutý v uznesení Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 27. mája 2003 č. 1069/03.
13. Bod 3 Prehľadu praxe pri riešení sporov zo zmlúv o predaji nehnuteľností (napr. list Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z 13. novembra 1997 č. 21) // Bulletin Najvyššieho súdu Arbitrážny súd Ruskej federácie. - 1998. - č. 1. - S. 82-83.
14. Vitriansky V. Nákup a predaj nehnuteľností // SPS "Consultant Plus". -
15. Bod 2 Prehľadu praxe pri riešení sporov zo zmlúv o predaji nehnuteľností (inf. List Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie z 13. novembra 1997 č. 21) // Bulletin Najvyššieho súdu Arbitrážny súd Ruskej federácie. - 1998. - č. 1. - S. 82.
16. Vyhláška pléna z 25. februára 1998 č. 8 „O niektorých otázkach praxe pri riešení sporov súvisiacich s ochranou vlastníckych práv a iných vecných práv“ // Bulletin Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie. - 1998. - č. 10. - S. 18.
17. Vasiliev, D. S. Otázky posudzovania súdmi v prípadoch nárokov na štátnu registráciu práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi / D. S. Vasiliev // ruská spravodlivosť. - 2006. - № 2.
18. Ponomareva, N. G. Komentár k rozhodcovskej praxi pri transakciách s nehnuteľnosťami / N. G. Ponomareva // SPS "Garant". - 2005.
19. Uznesenie Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z 8. júla 2003 č. 1048/03 // Bulletin Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie. - 2003. - Číslo 12.
20. Vyhláška Prezídia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo 14. októbra 2003 č. 4849/03 // Bulletin Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie. - 2004. - č. 2. - S. 32-35.
21. Výnos Prezídia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo dňa 27. mája 2003 č. 1069/03 // Bulletin Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie. - 2003. - Č. 10.
Článok je venovaný štúdiu legislatívnych rozporov v oblasti štátnej registrácie záložnej zmluvy a samotnej hypotéky, vypracovaniu návrhov na ich odstránenie. Autor dospel k záveru, že je potrebné uviesť registráciu transakcií s nehnuteľnosťami a ponechať len registráciu práv k nehnuteľnostiam.
Záložná zmluva a samotná hypotéka ako obmedzenie (vecné bremeno) vecného práva k nehnuteľnosti podliehajú štátnej registrácii v Jednotnom štátnom registri práv k nehnuteľnostiam a obchodom s nimi. Štátna registrácia hypotéky sa vykonáva v mieste nehnuteľnosti, ktorá je predmetom hypotéky.
Štátna registrácia práv k nehnuteľnostiam je právny akt uznania a potvrdenia štátu vzniku, obmedzenia (zaťaženia), prevodu alebo zániku práv k nehnuteľnostiam v súlade s Občianskym zákonníkom Ruskej federácie. Štátna registrácia je jediným dôkazom existencie registrovaného práva. Zapísané právo k nehnuteľnosti je možné napadnúť len na súde. Štátna registrácia práv sa vykonáva v celej Ruskej federácii zápisom do zjednotenej Štátny register práva k nehnuteľnostiam a transakcie s nimi. Proti odmietnutiu štátnej registrácie práv alebo vyhýbaniu sa štátnej registrácii príslušnému orgánu sa možno odvolať. zainteresovanou stranou súdnym orgánom.
Vlastnícke právo a iné majetkové práva k nehnuteľnostiam a transakcie s nimi podliehajú štátnej registrácii. Spolu so štátnou registráciou vecných práv k nehnuteľnostiam podliehajú štátnej registrácii aj obmedzenia (bremená) práv k nim, vrátane vecného bremena, hypotéky, správy trustu, prenájmu.
Obsah čl. 131, 164, 223 a ďalšie články Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a federálneho zákona z 21. júla 1997 N 122-FZ (v znení z 22. júla 2008) „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi “ nám umožňuje dospieť k záveru, že sa často vyžaduje dvojitý zápis: po prvé existencia, vznik, zánik, prevod, obmedzenie (zaťaženie) práv k nehnuteľnostiam; po druhé, transakcie s nehnuteľnosťami. Transakcia podliehajúca štátnej registrácii zároveň zakladá práva a povinnosti od okamihu jej štátnej registrácie (článok 164 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie); práva na majetok podliehajúci štátnej registrácii vznikajú od okamihu registrácie zodpovedajúcich práv k nemu (článok 2, článok 8 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
V súlade so zákonom hypotekárna zmluva podlieha povinnej štátnej registrácii. Treba si uvedomiť, že v súčasnosti je zrušené povinné overenie záložnej zmluvy notárom, vyžaduje sa len štátna registrácia zmluvy. V tomto smere sa zvyšuje zodpovednosť štátnych registrátorov. Na zlepšenie spoľahlivosti štátnej registrácie práv federálny zákon zo 16. júla 1998 N 102-FZ (v znení neskorších predpisov z 13. mája 2008) „O hypotéke (základe nehnuteľností)“ (ďalej len „Zákon o hypotéke“) v r. odsek 1 čl. 20 stanovuje, že dve strany hypotekárnej zmluvy sa obrátia na registrujúci orgán naraz, pričom podajú spoločnú žiadosť. Predtým, keď bola záložná zmluva overená notárom, stačilo vyhlásenie len jednej zo strán. Toto pravidlo je zároveň zachované pre tých, ktorí sa prihlásili k notárovi dobrovoľne.
Avšak v odseku 1 čl. 29 federálneho zákona „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“ uvádza, že štátna registrácia hypotéky sa vykonáva na základe žiadosti hypotekárneho alebo hypotekárneho veriteľa, čo je v rozpore s ustanoveniami o hypotéke. zákon. Keďže spomínaná norma je všeobecná, mala by sa po novom vzťahovať aj na prípady, keď notár neosvedčí záložnú zmluvu.
Domnievame sa, že v posudzovanom prípade by sa mal uplatniť zákon o hypotéke, keďže je špeciálny a upravuje vlastnosti štátnej registrácie hypoték. Tento záver vyplýva z odseku 5 čl. 29 federálneho zákona „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“, ktorý stanovuje, že vlastnosti štátnej registrácie hypotéky môžu byť stanovené aj v zákone o hypotékach.
Zároveň, aby sa predišlo rozporom, je potrebné upraviť odsek 1 čl. 29 federálneho zákona „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“, čím sa uvádza do súladu s odsekom 1 čl. 20 zákona o hypotéke, čím sa odstráni zneužívanie týchto rozporov bezohľadnými účastníkmi transakcie, ako aj sa vytvorí stabilita v civilnom obehu v oblasti hypotekárnych úverov. Odsek 1 čl. 29 spolkového zákona „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“ navrhujeme uviesť ho v tomto znení:
„Štátna registrácia hypotéky vzniknutej na základe záložnej zmluvy sa vykonáva na základe spoločnej žiadosti záložcu a záložného veriteľa. Štátna registrácia hypotéky vzniknutej na základe notárom overenej hypotekárnej zmluvy sa vykonáva na základe žiadosti záložcu alebo záložcu. K žiadosti sa prikladá záložná zmluva spolu s dokladmi uvedenými v zmluve.
Zákon o štátnej registračnej hypotéke obsahuje celú kapitolu, ktorá v podstate duplikuje ustanovenia federálneho zákona „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“. Je to spôsobené tým, že v čase prijímania týchto normatívnych aktov nebolo známe, ktoré z nich budú prijaté skôr, preto zákonodarca zaviedol do zákona o hypotékach kapitolu o štátnej registrácii hypoték. Zároveň je potrebné upozorniť na zvláštnosť, ktorú zákon o hypotéke poskytuje - predloženie na štátnu registráciu hypotéky, okrem iného aj doklad potvrdzujúci vznik záväzku zabezpečeného hypotékou.
Na štátnu registráciu hypotéky vzniknutej na základe hypotekárnej zmluvy je potrebné predložiť:
Hypotekárna zmluva a jej kópia;
Doklady uvedené v hypotekárnej zmluve ako prílohy;
platobný doklad štátna povinnosť;
Ďalšie dokumenty potrebné na štátnu registráciu hypotéky v súlade s právnymi predpismi Ruskej federácie o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi.
Ak sú práva záložného veriteľa potvrdené hypotékou, orgán, ktorý vykonáva štátnu registráciu práv, spolu s vyššie uvedenými dokumentmi musí tiež predložiť:
Hypotéka, ktorej obsah musí spĺňať náležitosti odseku 1 čl. 14 zákona o hypotékach s výnimkou požiadavky na dátum vydania hypotekárneho záložného listu a údaj o štátnej registrácii hypotéky a jej kópie;
Dokumenty uvedené v hypotéke ako prílohy a ich kópie.
Hypotéka zo zákona tiež podlieha štátnej registrácii, ale v tomto prípade nie je potrebné podávať samostatnú žiadosť, ako aj platiť štátny poplatok. Štátna registrácia hypotéky na základe zákona sa vykonáva súčasne so štátnou registráciou vlastníckeho práva osoby, ktorej práva sú zaťažené hypotékou, pokiaľ federálny zákon nestanovuje inak. Práva záložného veriteľa v rámci hypotéky môžu byť potvrdené hypotékou na základe zákona.
Hypotekárna zmluva od okamihu štátnej registrácie sa považuje za uzavretú a nadobúda platnosť. Nesplnenie požiadavky štátnej registrácie hypotekárnej zmluvy má za následok jej neplatnosť. Hypotekárna zmluva sa teda považuje za uzavretú a nadobúda platnosť okamihom jej štátnej registrácie a záložné právo vzniká vznikom záväzku zabezpečeného hypotékou.
Malo by sa vziať do úvahy, že zákonodarca zabezpečuje štátnu registráciu hypotekárnej zmluvy (doložka 3, článok 339 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a doložka 2, článok 10 zákona o hypotékach) a samotnú hypotéku (doložka 1 , § 20 Zákona o hypotékach) ako obmedzenie (bremená) vecného práva k nehnuteľnosti, preto by sa nemali zamieňať tieto dva rôzne, aj keď vzájomne súvisiace postupy. Spočiatku je zmluva zaregistrovaná a až potom - zaťaženie práva z nej vyplývajúceho.
Samotný inštitút štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi je zameraný na vytváranie záruk vlastníctva nehnuteľností. Systém štátnej evidencie, účtovníctva a evidencie nehnuteľností a zafixovania ich príslušnosti konkrétnym subjektom v konečnom dôsledku poskytuje vlastníckemu právu k nehnuteľnosti potrebné dôkazy a legitimitu. Zavedenie tejto inštitúcie viedlo k vytvoreniu jednotnej databanky o nehnuteľnostiach a umožnilo tak predísť zneužívaniu páchanému v praxi. Štátna kontrola nad zákonnosťou transakcií s nehnuteľnosťami je zriadená v záujme samotných účastníkov, ako aj tretích osôb. Súčasná existencia štátnej registrácie záložnej zmluvy a registrácie samotnej hypotéky ako vecného bremena sa však javí ako nadbytočná.
Na základe právnych predpisov Ruskej federácie sú predmetom štátnej registrácie práva k nehnuteľnostiam, transakcie s nehnuteľnosťami a vecné bremená (obmedzenia) práv k nehnuteľnostiam, neexistujú však jasné dôvody na klasifikáciu, ktoré by určili, ktoré akcie s nehnuteľnosti podliehajú evidencii. V tomto smere dochádza k neprimeranému rozširovaniu predmetu evidencie.
Množstvo rozporov obsahuje čl. 131 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktorý v prvom odseku stanovuje povinnosť štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a v odseku 3 uvádza orgán, ktorý registruje nielen práva k nehnuteľnostiam, ale aj transakcie s nimi, tj tento odsek sa vzťahuje na „registrované právo alebo transakciu“. Evidencia transakcií je uvedená aj v čl. 164 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie s odkazom na prípady uvedené v čl. 131 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Medzitým v čl. 131 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie takéto prípady nie sú špecificky uvedené. Z vyššie uvedeného príkladu je zrejmé, že už v normách Občianskeho zákonníka Ruskej federácie existujú rozpory, ktoré je potrebné odstrániť zákonom.
Neexistujú jasné a opodstatnené dôvody pre štátnu registráciu transakcií v právnych predpisoch, pričom existuje jasný rozpor v ustanoveniach, ktoré stanovujú povinnú registráciu pre niektoré transakcie a vylučujú ju pre iné. Napríklad tým všeobecné pravidlo pri predaji nehnuteľnosti sa nevyžaduje registrácia zmluvy (článok 550 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie), ale je stanovená povinná štátna registrácia prevodu vlastníctva nehnuteľnosti (článok 551 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). federácia). Zároveň čl. 558 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie pri predaji obytných budov, bytov (ich častí) uvádza povinnosť štátnej registrácie zmluvy o predaji týchto predmetov.
V článku 165 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa stanovuje, že transakcia, ktorá neprešla štátnou registráciou, je v prípadoch ustanovených zákonom neplatná (neplatná). Únikovú stranu však možno prinútiť, aby sa zaregistrovala. Podľa čl. 433, 558 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, dohoda podliehajúca registrácii a neregistrovaná nie je uzavretá. Vzhľadom na to, že strana, ktorá sa vyhýba štátnej registrácii, môže byť prinútená zaregistrovať sa prostredníctvom súdu, mali by sme hovoriť o donútení uzavrieť dohodu.
Takže analýza právne predpisy upravujúcej otázky štátnej evidencie práv k nehnuteľnostiam, obchodov s nehnuteľnosťami a vecných bremien (obmedzení) práv k nehnuteľnostiam, odhalil neopodstatnené rozdiely v právnej úprave obratu niektorých druhov nehnuteľností, ako aj rozpory v zákonnej úprave. normy Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktoré určujú predmet štátnej registrácie.
V tejto súvislosti považujeme za vhodné zrušiť štátnu registráciu transakcií s nehnuteľnosťami, ktorá zabezpečí štátnu registráciu len práv k nehnuteľnostiam vo všeobecnosti a najmä hypotékam. Neexistencia štátnej registrácie hypotekárnej zmluvy v súčasnosti ohrozuje platnosť právnych záväzkov vyplývajúcich z transakcie, ktorá nezodpovedá záujmom jej strán a nezabezpečuje stabilitu občianskeho obehu. Záložná zmluva sa musí považovať za uzavretú a zaväzuje osoby, ktoré ju uzatvorili, od okamihu jej uzavretia. Túto skutočnosť nie je potrebné potvrdzovať štátnou registráciou transakcie. Právo záložného veriteľa požadovať uspokojenie z hodnoty založenej nehnuteľnosti v prednostnom poradí pred ostatnými veriteľmi by však malo vzniknúť od okamihu štátnej registrácie samotného záložného práva ako obmedzenia (zaťaženia) cudzieho vlastníckeho práva. Implementácia tohto postoja k tejto problematike do legislatívy bude schopná eliminovať popretie zákonných povinností vyplývajúcich z transakcie bez jej registrácie.
Je potrebné poznamenať, že povinná kombinácia registrácie práv k nehnuteľnosti s registráciou transakcií s ňou neprimerane komplikuje proces zákonná registráciaúčastníkmi hypotekárneho vzťahu.
Prísna podmienka povinnej štátnej registrácie záložnej zmluvy, v prípade neexistencie ktorej sa zmluva považuje za neplatnú, je teda neopodstatnená a vytvára pre jej strany zbytočné ťažkosti, preto by legislatíva mala ustanoviť len štátnu registráciu hypotéky. seba ako obmedzenie (zaťaženie) cudzieho vlastníckeho práva. V skutočnosti by sme mali hovoriť o štátnej registrácii obmedzeného vecného práva ku konkrétnej nehnuteľnosti.
Kapitola 1. Štátna registrácia ako činnosť (obč právny aspekt)
§ jeden Právny charakterštátna registrácia práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi
§ 2 Predmety, predmety a dôvody štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi
Kapitola 2. Občianske práva k nehnuteľnostiam a transakcie s nimi podliehajúce štátnej registrácii
§ jeden všeobecné charakteristiky práva a transakcie
§ 2 Znaky štátnej registrácie práv k určitým nehnuteľnostiam
§ 3 Znaky štátnej registrácie práv k určitým nehnuteľnostiam
Odporúčaný zoznam dizertačných prác
2005, kandidátka právnych vied Galimova, Venera Marselievna
Právna úprava štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi: Na príklade nájomných zmlúv na nebytové priestory v Moskve 2004, kandidátka právnych vied Appak, Tatyana Dmitrievna
Občianskoprávne dôvody nadobudnutia práv k nebytovým priestorom 2006, kandidátka právnych vied Khurtsilava, Anastasia Gennadievna
Vlastnosti transakcií s nehnuteľnosťami 2004, kandidátka právnych vied Prokopyeva, Nadežda Viktorovna
Problémy právnej úpravy transakcií s nehnuteľnosťami 2004, kandidátka právnych vied Kozlová, Elena Borisovna
Úvod k diplomovej práci (časť abstraktu) na tému „Právne problémy štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi“
Relevantnosť výskumnej témy. Donedávna bola nutnosť registrácie zmlúv o nehnuteľnostiach naznačená len v niekoľkých článkoch občianskeho zákonníka. Potreba vytvorenia jednotného systému registrácie práv ku všetkým druhom nehnuteľností a všetkých transakcií uskutočnených v súvislosti s týmto majetkom bola diktovaná predovšetkým rastúcim významom transakcií s nehnuteľné veci v civilnom obehu, ako aj potrebu istoty právny stav niektoré nehnuteľné predmety, ktorým sa ustanovuje jednotný postup štátnej registrácie, jednoznačný výklad pravidiel jeho vykonávania zakladajúcimi subjektmi Ruskej federácie a orgánmi miestna vláda a zvýšenie ochrany práv a záujmov účastníkov občianskeho obehu.
Prijatím zákona Ruskej federácie z 21. júla 1997 č. 122-FZ „O štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“ sa vytvárajú inštitúcie spravodlivosti, ktorých hlavnou úlohou je štát registrácia práv vlastníkov nehnuteľností a držiteľov iných práv k nim podlieha štátnej registrácii, ako aj vytvorenie a vedenie Jednotného štátneho registra práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi, ktorého cieľom je udržiavať jednotný systém záznamov v rámci Ruskej federácie o právach k nehnuteľnostiam, o transakciách s nimi, ako aj o obmedzeniach (zaťaženiach) týchto práv.
Medzitým študovaná právna inštitúcia nie je bez nedostatkov. Niektoré aspekty štátnej registrácie, žiaľ, ešte neboli riadne prijaté právna úprava. Mnohé v súčasnosti existujúce právne riešenia je potrebné zlepšiť a vedecky podložiť. Značný počet pravidiel platná legislatíva o štátnej registrácii vyvolávajú medzi výskumníkmi diskusie a početné spory av niektorých prípadoch sú súdnou praxou nejednoznačne hodnotené.
Problém štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam nebol predmetom širokého spektra domácich štúdií právna veda. No v súčasnosti sa situácia radikálne mení a výrazne stúpa záujem výskumníkov o túto problematiku. Je to spôsobené tým, že normy súčasnej právnej úpravy ani zďaleka nepostačujú na zabezpečenie činnosti štátu v oblasti evidencie práv k nehnuteľnostiam a v niektorých prípadoch dochádza k ich úplnému rozporu so zavedenou praxou. .
Záujmy ekonomického rozvoja štátu si vyžadujú hlbšie a komplexnejšie štúdium problémov súvisiacich s podstatou a obsahom systému štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi, riešenie dôležitého problému definovania pojmu štát registrácia, určovanie právneho postavenia subjektov skúmaných vzťahov, riešenie problémov súvisiacich s dôvodmi štátnej registrácie, otázky súvzťažnosti a delimitácie systému registrácie práv a systému registrácie transakcií, ako aj mnohé problémy súvisiace s registráciou práv a transakcií k jednotlivým nehnuteľným predmetom.
Vyššie uvedené okolnosti, ktoré umožňujú polemizovať o relevantnosti problémov systému štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi, predurčili autora na výber tejto výskumnej témy.
Cieľom štúdia je študovať právnu problematiku systému štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi, zovšeobecniť ruské a zahraničné skúsenosti v právnej úprave registračného systému, porovnať súčasnú prax registračných orgánov s platnými právnymi normami a na tomto základe vypracovať návrhy na zlepšenie legislatívy.
V súlade s týmto cieľom boli stanovené tieto úlohy: - preštudovať obsahové znaky noriem súčasnej právnej úpravy štátnej registrácie;
Určiť obsah základných pojmov používaných v súčasnej právnej úprave upravujúcej rozsah registrácie;
Uveďte hlavné oblasti zlepšenia regulačný rámec riadenie registračného systému;
Zvážte otázky vzťahu medzi registráciou práv a transakciami s nehnuteľnosťami, ako aj problémy, ktoré vznikajú v procese registrácie transakcií a práv k jednotlivým nehnuteľnostiam.
Predmetom štúdia sú normy domácej a zahraničnej legislatívy, ktoré určujú právnu úpravu oblasti štátnej registrácie, činnosti orgánov činných v trestnom konaní súvisiace s implementáciou týchto noriem; ako aj hlavné vedecké a teoretické koncepty k problémom skúmanej témy.
Predmetom štúdie sú vzťahy s verejnosťou v oblasti štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi, názory predstaviteľov právnej vedy v skúmanej oblasti, praktické činnosti inštitúcií, ktoré vykonávajú štátnu registráciu práv a transakcií s nehnuteľnosťami, rysy súdnej praxe v tejto oblasti.
Metodologickým základom tejto práce bol dialektický prístup k štúdiu právnych javov a procesov, ktorý umožňuje vidieť tieto procesy a javy v ich vývoji, interakcii, ako aj vo vzájomnom protiklade.
Štúdia je založená na kritickej analýze teoretického materiálu a podlieha logike procesu presadzovania práva.
V dizertačnej práci sa využívajú všeobecné vedecké, špeciálne metódy poznávania - konkrétne-historické, systémové, štruktúrno-funkčné, porovnávacie-právne, normatívno-logické, komplexné, metóda vzostupu od všeobecného ku konkrétnemu, od abstraktného ku konkrétnemu.
Teoretickým a empirickým základom výskumu sú vedecké práce ruských a zahraničných vedcov z oblasti dejín štátu, teórie štátu a práva, filozofie práva, ústavného, občianskeho, občianskeho práva procesného, správneho a medzinárodného práva.
Pri príprave dizertačnej práce sa študovali vedecké práce domácich vedcov ako: E. Bogdanova, M.I. Braginsky, B. Gongalo, V.B. Isakova, V.P. Kamyshansky, O.A. Krasavchikova, I.A. Pokrovsky, N.A. Syrodoeva, G.F. Shershenevich a ďalší, ako aj zahraniční autori: A. Clark, A. Howard, D. Friedrichs, F. Baur, A. Goodman, JI. Baker a ďalší.
Vedecká novinka dizertačnej práce sa prejavuje v tom, že táto práca je jednou z prvých ucelených štúdií o problematike štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi. v ňom:
Hlavné črty, ktoré zhŕňajú ruské a cudzie systémyštátna registrácia;
Navrhuje sa nová definícia titulného dokumentu.
Analyzuje sa problém nesúladu medzi normami zákona o štátnej registrácii práv k podniku ako majetkovému celku a zaužívanou praxou;
Prvýkrát problém registrácie práv na pôda určené na použitie v rôznych (na výstavbu, na prenájom, pri neoprávnenej výstavbe nehnuteľností atď.)
Na obhajobu sa predkladajú ustanovenia, ktoré odzrkadľujú vedeckú novosť výskumu dizertačnej práce. 1. Štátna registrácia sa považuje za právna inštitúcia, a je súborom právnych noriem upravujúcich vzťahy s verejnosťou týkajúce sa uznávania a potvrdenia špecificky oprávnených orgánov stavy práv k nehnuteľnostiam a výmena týchto práv; právny akt, ktorý je správny - zákonné rozhodnutie; represívnej činnosti registračných orgánov, ako aj výsledkom tejto činnosti.
2. V záujme zosúladenia zákona o matrikách s Občianskym zákonníkom sa javí ako vhodné objasniť odsek 1 čl. 12 zákona o registrácii Ruskej federácie, pokiaľ ide o špecifikáciu práv a transakcií podliehajúcich štátnej registrácii.
3. Za účelom jednotného chápania a aplikácie čl. 131 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a čl. 4 zákona o registrácii je žiaduce v nich jasnejšie vymedziť druhy práv a obmedzení (bremená) týchto práv podliehajúcich štátnej registrácii.
4. Zdá sa byť vhodné vymedziť v časti 1 čl. 130 jasných kritérií, podľa ktorých možno majetok klasifikovať ako nehnuteľný. Vypustiť z ods. 2 s. 1 čl. 130 Občianskeho zákonníka uvedenie klasifikácie ovzdušia a námorné plavidlá vnútrozemská plavba, vesmírne objekty. Odkážte ich v odseku 2 tohto článku na hnuteľné veci s povinnou registráciou práva na ne v prípadoch ustanovených osobitným federálnym zákonom.
5. Za účelom jednotného výkladu a uplatňovania pravidiel čl. 164 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a noriem zákona o registrácii je potrebné v nich konkrétnejšie pomenovať typy transakcií s pozemkami, ktoré podliehajú štátnej registrácii;
6. Je vhodné doplniť klasifikáciu objektov navrhovanú čl. 130 Občianskeho zákonníka majetkovými súbormi ako samostatnou skupinou;
7. Zaviesť a uzákoniť jednotný postup registrácie hypoték na bytové a nebytové priestory;
8. Na vyriešenie problémov zápisu vlastníckeho práva k nehnuteľným veciam, vzniknutých v dôsledku rozdelenia jedného nehnuteľného predmetu, je vhodné upraviť tak v normách zákona o matrikách, ako aj v ust. Občianskeho zákonníka otázka rozdelenia predmetu, najmä je potrebné určiť kvalifikáciu predmetu, inými slovami, právo na to, aký druh nehnuteľného predmetu podlieha štátnej registrácii;
9. V legislatívnej rovine je potrebné definovať pojmový aparát nájomných zmlúv na budovy, stavby, nebytové priestory. Opraviť pojmy „budovy a stavby“, ako aj „nebytové priestory“ v normách Občianskeho zákonníka;
10. V normách zákona o štátnej registrácii, ako aj v Občianskom zákonníku je potrebné zakotviť ustanovenia o štátnej evidencii nájomných zmlúv nebytových priestorov ako samostatných predmetov nehnuteľností;
11. Je potrebné objasniť čl. 5 spolkového zákona „o hypotéke“, pokiaľ ide o určenie právneho postavenia hypotekárneho predmetu nedokončenej výstavby nehnuteľností.
Dizertačný výskum obsahuje aj ďalšie návrhy a závery.
Teoretickým a praktickým významom diplomovej práce je zdôvodnenie odporúčaní a návrhov autora na ďalšie zlepšenie súčasnej právnej úpravy v oblasti štátnej evidencie transakcií a práv k nehnuteľnostiam.
Materiály z justičnej praxe zvažované v dizertačnej práci umožňujú využiť príslušné ustanovenia tak v procese tvorby predpisov, ako aj pri ich praktickej aplikácii.
Dizertačný materiál je možné využiť vo výchovno-vzdelávacom procese pri štúdiu príslušných úsekov občianskej a správne právo, ako aj pri príprave a ďalšom vzdelávaní špecialistov pre inštitúcie vykonávajúce postup štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi.
Schválenie výsledkov výskumu. Hlavné výsledky dizertačného výskumu boli predmetom dizertačných vystúpení na záverečných vedeckých konferenciách Katedry občianskeho súdneho a obchodného práva. Fakulta právaŠtátna univerzita v Samare 2001 a 2002, na II vedeckej konferencii mladých vedcov Skutočné problémy regulácie súkromného práva“ na Štátnej univerzite v Samare, medzinárodná vedecká konferencia študentov, postgraduálnych študentov a mladých vedcov „Mladá veda XXI storočia“ na Štátnej univerzite v Ivanove, medzinárodná vedecká a praktická konferencia „Problémy právnej regulácie obchodnej činnosti“ v Samare Štátna ekonomická akadémia.
Štruktúra práce je určená s prihliadnutím na charakter a špecifiká štúdia. Dizertačná práca pozostáva z úvodu, dvoch kapitol vrátane piatich odsekov, záveru, zoznamu použitých právnych aktov, úradné dokumenty, súdna prax a odborná literatúra.
Podobné tézy odbor občianske právo; obchodné právo; rodinné právo; medzinárodné právo súkromné“, 12.00.03 kód VAK
Štátna registrácia práv, vecných bremien a transakcií v občianskom obehu nehnuteľností 2011, kandidátka práva Schwabauer, Anna Viktorovna
Občianskoprávne aspekty štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi: Na príklade zmlúv o prenájme nebytových priestorov v Republike Severné Osetsko-Alania 2005, kandidátka právnych vied Tokaeva, Albina Sultanovna
Legislatívna podpora štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi 2004, kandidátka právnych vied Dzutseva, Marianna Ramazanovna
Právny režim nedokončeného stavebného objektu: teória a prax 2009, kandidát právnych vied Shalaginov, Konstantin Konstantinovič
Nadobúdanie vecných práv k novovzniknutým nehnuteľnostiam: právna úprava a štátna registrácia 2009, kandidátka právnych vied Kindeeva, Elena Agzamovna
Záver dizertačnej práce na tému „Občianske právo; obchodné právo; rodinné právo; medzinárodné právo súkromné“, Emelyanova, Ekaterina Anatolyevna
Tieto závery, ktorých realizácia môže viesť k významným negatívne dôsledky za majetkový obrat (v podstate sú spochybňované takmer všetky nájomné zmluvy na nebytové priestory), vychádzajú z jediného záveru autora, že „pojem „budova“ je o niečo širší a z hľadiska sémantického významu úplne pokrýva tzv. pojem „nebytový priestor“.
Zástancovia toho, čo je na prenájom nebytových priestorov mali by sa uplatniť pravidlá prenájmu budovy (stavby), na preukázanie svojho názoru je daná len logická úvaha, že nebytový priestor je súčasťou budovy, a preto je nevhodné uplatňovať prísnejšie pravidlá na časti objektu ako k objektu samotnému.
Zmluva o nájme nebytových priestorov teda podlieha štátnej registrácii bez ohľadu na dobu trvania zmluvy, zmluva o nájme budovy - len ak je zmluva uzatvorená na jeden rok a viac, zmluva o nájme podniku - tiež bez ohľadu na termínu a prenájom kondomínia je prakticky nemožný.
Pre identifikáciu rozdielu medzi právnym postavením nebytových priestorov a právnym postavením budovy (stavby) je potrebné uvažovať o takejto problematike z hľadiska sémantického významu nebytových priestorov a budov (stavieb). , ako aj vo svetle právnej povahy predmetov.
Vlastnosti niektorých nehnuteľností už boli zvážené skôr. Takéto objekty ako nebytové priestory a budovy (stavby) nie sú v tejto práci zatiaľ skúmané, nie náhodou, keďže by bolo vhodné realizovať v rámci tejto problematiky.
Uvádza sa zákonná definícia pojmu „stavba“. All-ruské klasifikátory stály majetok, schválený vyhláškou Štátnej normy Ruskej federácie z 26. decembra 1994 č. 359, podľa ktorej nebytové budovy - „predstavujúce architektonické a stavebné objekty, ktorých účelom je vytvárať podmienky (ochrana od atmosférických vplyvov a pod.) na pracovné, sociálno - kultúrne služby pre obyvateľstvo a sklad hmotný majetok. Budovy majú ako hlavné konštrukčné časti steny a strechu.
Právnu definíciu priestorov definuje článok 1 federálneho zákona Ruskej federácie z 15. júna 1996 č. 72-FZ „O spoločenstvách vlastníkov bytov“, podľa ktorého „Priestor je jednotkou nehnuteľného komplexu (časť bytového domu, iného majetku spojeného s obytným domom) prideleného v naturáliách, určeného na nezávislé použitie na obytné, nebytové a iné účely, vo vlastníctve občanov alebo právnických osôb, ako aj Ruskej federácie, zakladajúcich subjektov Ruskej federácie federácie a obce» Samozrejme, federálny zákon „O spoločenstvách vlastníkov bytov“ definuje miestnosť vo vnútri bytového domu, čo zasa nezasahuje do zrovnoprávnenia postavenia nebytových priestorov v bytovom dome a nebytových priestorov v nebytovom dome. -obytné budovy.
Po analýze vyššie uvedených definícií môžeme konštatovať, že v súčasnosti legislatíva vymedzuje rozdiel medzi takými nehnuteľnými predmetmi ako je stavba a nebytový priestor.
Rôzne právny stav objekty „nebytové priestory“ a „budova“ ustanovuje aj článok 1 federálneho zákona č. 122-FZ z 21. júla 1997 „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi“, podľa ktorého: "nehnuteľnosti (nehnuteľnosti), ktorých práva podliehajú štátnej registrácii v súlade s týmto federálnym zákonom - pozemky, pôdne pozemky, izolované vodné telá a všetky predmety, ktoré sú s pozemkom spojené tak, že ich pohyb bez neúmerného poškodenia ich účelu je znemožnený, vrátane budov, stavieb a nebytových priestorov, lesov a trvalkových výsadieb, bytov, podnikov ako majetkových celkov.
Treba poznamenať, že právny režim stavby (stavby) je odlišná od právnej povahy nebytových priestorov, keďže nebytové priestory sú nehnuteľnosťou len vtedy, ak je s pozemkom neoddeliteľná súvislosť, a pri nebytových priestoroch bez ohľadu na takúto súvislosť.
Na základe noriem súčasnej právnej úpravy sa teda javí ako vhodné dospieť k záveru, že zmluva o nájme nebytových priestorov, ktorá je zmluvou o nájme nehnuteľnosti a nie je zmluvou o nájme budovy alebo stavby, podlieha štátnej registrácii. , bez ohľadu na dobu, na ktorú sa takáto dohoda uzatvára. V súlade s článkom 433 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie: "Zmluva podliehajúca štátnej registrácii sa považuje za uzavretú od okamihu jej registrácie, pokiaľ zákon neustanovuje inak." Keďže zmluva o prenájme nebytových priestorov podlieha štátnej registrácii, takáto zmluva sa považuje za uzavretú až od okamihu takejto registrácie. V dôsledku toho až od okamihu štátnej registrácie nájomnej zmluvy je prenajímateľ povinný previesť nehnuteľnosť na nájomcu za odplatu do dočasnej držby a užívania alebo do dočasného užívania.
Súdna prax ukazuje, že súdy pri posudzovaní takýchto sporov vychádzali zo skutočnosti, že zmluva o nájme nebytového priestoru podlieha štátnej registrácii bez ohľadu na dobu jej uzavretia v zmysle odseku 2 čl. 609 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a pri absencii štátnej registrácie by sa mala zvážiť zmluva o prenájme nebytových priestorov neplatná transakcia v zmysle odseku 1 čl. 165 GK. RF. Ak sa jedna zo zmluvných strán vyhne štátnej registrácii, druhá zmluvná strana má právo na základe odseku 3 čl. 165 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie podať žalobu na povinnosť zaregistrovať zmluvu.
V súlade s odsekom 3 čl. 165 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ak sa transakcia vyžadujúca štátnu registráciu uskutoční v správnej forme, ale jedna zo strán sa jej registrácii vyhne, súd má právo na žiadosť druhej strany rozhodnúť o registrácii transakcie. Z doslovného obsahu tejto normy nevyplýva, že sa uplatňuje len v prípadoch, keď sa pri absencii štátnej registrácie transakcia považuje za neplatnú.
Občiansky zákonník nestanovuje žiadne osobitné ustanovenia pre transakcie, ktoré sa v prípade absencie štátnej registrácie považujú za neuzavreté. Môžeme teda konštatovať, že požiadavka odseku 3 čl. 165 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie má všeobecnú povahu a osoba, ktorá má záujem o štátnu registráciu transakcie, má právo podať žalobu na súd o jej registráciu, aj keď v súlade so zákonom transakcia bez registrácie sa považuje za neuzatvorenú.
Spektrum problematiky nájmu nebytových priestorov je teda pomerne široké a nie je úplne vyčerpané. Mnohé názory, častý nesúlad medzi teóriou a praxou v tejto problematike vyvoláva potrebu prehodnotenia a zlepšenia súčasnej legislatívy, ako aj dôkladného pochopenia situácie v systéme štátnej evidencie z dôvodu vznikajúcich rozporov.
V súčasnosti sa vo vzťahoch medzi právnickými osobami a občanmi rozšírila dohoda o spoločnej účasti na bytovej výstavbe (dohoda o spoločnej výstavbe).
Vo viacerých regiónoch sa odporúča av niektorých regiónoch je registrácia týchto zmlúv povinná. Treba poznamenať, že táto prax nemá žiadne právne opodstatnenie. Samotné občianske právo patrí do výlučnej jurisdikcie Ruskej federácie, preto jeho jednotlivé subjekty nie sú oprávnené prijímať predpisov, ktoré riadia občianske vzťahy(predovšetkým vzniká otázka občianskoprávnych dôsledkov porušenia tejto požiadavky).
V normách Občianskeho zákonníka, ako už bolo uvedené, neexistuje všeobecné pravidlo o registrácii zmlúv s nehnuteľnosťami (na rozdiel od registrácie práv), a preto tieto normy nezakladajú povinnosť registrácie zmluvy o nehnuteľnostiach. zdieľaná konštrukcia.
V právnej literatúre existuje názor, podľa ktorého takáto dohoda nemôže podliehať štátnej registrácii, keďže vôbec nejde o transakciu s nehnuteľnosťami. Tieto dohody nepodliehajú samotnej nehnuteľnosti (napríklad bytu), ale spojeniu spoločného úsilia a Peniaze vytvárať v budúcnosti. A v čase uzatvorenia takejto realitnej zmluvy ako takej ešte neexistuje, a teda transakciu nie je možné zaregistrovať. Ale realizácia zmluvy (ukončenie výstavby, uvedenie domu do prevádzky, úhrada za bývanie investorom a prevod bytu na neho) umožňuje zapísať vlastníctvo investora k bytu.1
V rámci tejto štúdie je potrebné venovať pozornosť aj problémom, ktoré vznikajú v procese štátnej registrácie záložnej zmluvy.
Štátna registrácia hypotéky čelí mnohým zložitým a sporné otázky, z ktorých väčšina vzniká v dôsledku rozporu noriem platnej právnej úpravy a v niektorých prípadoch aj ich nesúladu s ustálenou praxou.
Až donedávna v praxi existoval jednotný postup štátnej registrácie hypoték na bytové a nebytové priestory. Po schválení Pokynu o postupe pri zápise záložného práva k obydliu, ktoré vzniklo na základe zákona alebo zmluvy, ako aj o postupe pri zápise zmeny záložného veriteľa v súvislosti s prevodom práv z záložného práva pôžičiek zo dňa 16.10.2000 (v znení zmien a doplnkov zo dňa 2.7.2003) sa výrazne rozšíril zoznam dokumentov prijímaných do štátnej evidencie2. Ustanovenia Pokynu sa však vzťahujú len na hypotéku obytných priestorov určených na trvalé bývanie: jednotlivé bytové domy, byty, časti bytových domov, časti bytov.
Vyvstáva teda otázka so zápisom nebytových priestorov, pretože. na jednotné vedenie Jednotného štátneho registra práv
1 Realitné transakcie - registrácia bez notára: štátna registrácia, vzory dokumentov. -2. vyd., rev. - M.: Yurayt - M, 2001. S. 32.
2 Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Ruskej federácie č. 289, Štátny výbor Ruskej federácie pre výstavbu a bytový a komunálny komplex č. 235, Federálna komisia pre trh cenné papiere 290 „O schválení pokynu o postupe pri zápise záložného práva k obydliu, ktoré vzniklo na základe zákona alebo zmluvy, ako aj o postupe pri zápise zmeny záložného veriteľa v súvislosti s prevodom práv záložného práva k bytu č. pohľadávky z hypotekárnych úverov“ zo dňa 16.10.2000 by bolo potrebné zaviesť jednotný postup registrácie pre bytové aj nebytové priestory.
V súlade s odsekom 6. Čl. 12 federálneho zákona „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“ Jednotný štátny register práv pozostáva z oddelené sekcie, obsahujúci záznamy o každom nehnuteľnom objekte. Sekcia sa otvára na začiatku zápisu práv k nehnuteľnosti a identifikuje sa podľa katastrálneho alebo podmieneného čísla tohto objektu.
Poučenie o postupe pri registrácii hypotéky na nebytový priestor však definuje úplne inú prax. V odseku 13 Pokynu sa uvádza, že zápis do ÚSRR sa vykonáva súčasne na záložnej zmluve aj na vecnom bremene práva záložcu (ak sa okamih uzavretia zmluvy zhoduje s okamihom vzniku hlavného záväzku). V tomto prípade musí byť registračné číslo jedna. Transakčný záznam sa vykoná v pododdiele III-4. V súlade s tým sa ukazuje, že je urobený jeden záznam, napriek tomu, že existuje niekoľko objektov. V pododdiele III-2, ako je definované v pokynoch, sú hypotéky evidované pod rovnakým registračným číslom. Ak je zastavených niekoľko predmetov hypotéky, vyplnia sa pododdiely III-2 všetkých oddielov USRR, ktoré obsahujú záznamy o týchto predmetoch. V súčasnosti však prax ukazuje, že by bolo vhodné začať hárok transakcie III-4 pre každý založený predmet, ako aj splatenie dvoch hárkov (pododdiel III-4 a III-2) v prípade ukončenia hypotéku na jeden z predmetov zmluvy, berúc do úvahy skutočnosť, že to vôbec nie je v rozpore s federálnym zákonom „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“ a pravidlám vedenia jednotného štátneho registra práv .
Dá sa teda usúdiť, že zavedenie návodu do značnej miery ovplyvnilo doterajšiu prax registračného procesu a vlastne preškrtlo princíp prideľovania ku každému registračná akcia individuálne číslo. Okrem toho, ak je na základe hypotekárnej zmluvy založených niekoľko predmetov, vzniká nasledujúca otázka: má byť záložnému veriteľovi vydané jedno osvedčenie o registrácii práv na všetky predmety alebo niekoľko osvedčení pre každý? Koniec koncov, ak budete postupovať podľa pokynov a urobíte jeden záznam o transakcii (III-4) a niekoľko záznamov o hypotéke (Ш-2) pod jedným registračným číslom, potom stačí vydať jeden certifikát s uvedením niekoľkých predmetov. .
V praxi sa záložcovia ešte nestretli so žiadosťou o certifikát a zatiaľ takáto otázka vyvstáva len teoreticky, ale stať sa to môže a potom môžu nastať problémy v procese štátnej registrácie.
Berúc na vedomie niektoré funkcie štátnej registrácie hypoték, rád by som poznamenal nasledujúci bod.
Štátna registrácia hypotéky ako vecného bremena (obmedzenia) vecného práva k nehnuteľnosti so sebou nesie tento prakticky významný dôsledok. Na základe odseku I čl. 43 Zákona o hypotékach, ak je na tú istú nehnuteľnosť viacero hypoték stanovených na zabezpečenie rôznych záväzkov, otázka, ktorá z hypoték je prvotná a ktorá následná, je predmetom riešenia na základe údajov jednotného štátneho registra práv. ku dňu štátnej registrácie hypoték. Tento dátum v súlade s odsekom 5 čl. 20 zákona o hypotéke je deň vykonania zápisu o hypotéke do Jednotného štátneho registra práv. V dôsledku toho, napriek tomu, že vznik záložného práva nezávisí od štátnej registrácie záložného práva ako vecného bremena (obmedzenia) vlastníckeho práva (hospodárskeho hospodárenia) predmetu záložného práva, riešenie otázky záložného práva počiatočná alebo následná povaha hypotéky závisí presne od dátumu tejto registrácie. Dôvodom je predovšetkým nasledovné. Pre jasné rozlíšenie medzi predchádzajúcimi a nasledujúcimi hypotékami je potrebné objektívne, zdokumentované kritérium, ktoré je maximálne poistené proti možným konfliktom. Práve týmto kritériom je dátum štátnej registrácie hypotéky ako vecného bremena (obmedzenia). Ako také kritérium nemožno použiť dátum štátnej registrácie záložnej zmluvy, pretože ak hlavný záväzok vznikne neskôr ako v okamihu uzavretia zmluvy, samotná registrácia záložnej zmluvy nevedie ku vzniku práva. záložného práva, a teda hypotéky ako obmedzenia.
Zaujímavá je najmä situácia registrácie záložnej zmluvy na nedokončenú stavbu. Podľa čl. 5 federálneho zákona „o hypotéke“ sa ustanovuje záložné právo na nedokončenú stavebnú nehnuteľnosť postavenú na pozemku pridelenom na výstavbu v súlade s postupom stanoveným právnymi predpismi Ruskej federácie vrátane budov a stavieb. Objekt bude v tomto prípade rozostavaným objektom a práve tento objekt bude zaradený do údajov Jednotného štátneho registra. V priebehu času bude stavba dokončená, objekt preto nadobudne úplne iné vlastnosti a bude považovaný za budovu alebo štruktúru, čo spôsobí určité ťažkosti pri jeho ďalšej identifikácii. A tak vyvstáva otázka: čo považovať za predmet hypotéky, keď už bola vykonaná štátna registrácia a údaje o predmete už boli zapísané do Jednotného štátneho registra, ktorý presne určuje predmet výstavby v pokrok? Táto otázka v praxi vyvoláva mnohé kontroverzné body a diskusie, a tak nás núti zamyslieť sa nad vykonaním vhodných zmien, tak v normách súčasnej legislatívy, ako aj v procese štátnej registrácie.
Záver.
Právne otázky systémy štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi sú obzvlášť zložité a rôznorodé. Zložitosť týchto problémov je spôsobená mnohými faktormi.
Po prvé, samotnú štátnu registráciu nemožno posudzovať iba v jednom spektre, pretože táto inštitúcia zahŕňa veľa významov a pojmov, ktorých najpodrobnejšia štúdia nám umožňuje pochopiť a zhodnotiť jej vlastnosti.
Náročnosť spočíva v tom, že orgány, ktoré sú zo zákona povinné vykonávať proces štátnej registrácie, nie sú ešte ani zďaleka dokonalé a ich činnosť je často v rozpore s normami platnej legislatívy a subjekty registrujúce ich práva nehnuteľnosti si nie sú plne vedomí vážnosti a nevyhnutnosti registrácie, pričom ju skepticky definujú ako byrokratický postup štátu.
Tieto problémy spôsobuje aj skutočnosť, že problematika nehnuteľností, ich obsah a kritériá ich klasifikácie sú dosť kontroverzné a vyžadujú si osobitnú pozornosť zákonodarca.
Nehnuteľnosti sa vyznačujú rôznymi vlastnosťami, ako aj významnou hodnotou. Funguje a obieha v podmienkach nestability ruskej legislatívy a pozícií štátnych štruktúr, radikálne zmenené majetkové pomery, nereálnosť v mnohých prípadoch priamych zásahov štátu do činnosti odborných štruktúr na trhu s nehnuteľnosťami. V takejto situácii sa rekonštrukcia systému vzťahov k nehnuteľnostiam s cieľom dostať ich do jednotnej koncepčnej konštrukcie stáva významným problémom pre samotných účastníkov občianskoprávnych vzťahov, a preto si riešenie tohto problému vyžaduje rozvoj určitých prístupov zo strany štátu.
V modernom svete nehnuteľnosť, ktorá dlhodobo existuje ako pasívny predmet vlastníctva štátu, sa stáva rozhodujúcim faktorom, ktorý má významný vplyv na úroveň blahobytu jednotlivcov a na efektívnosť ruských výrobcov. Navyše kvôli zlepšeniu legislatívneho rámca, najmä prijatím nového občianskeho zákonníka a federálneho zákona „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“ nadobúda nové vlastnosti a stáva sa priamym faktorom ekonomického rozvoja spoločnosti, ktorý zahŕňa významnú časť nehnuteľností v civilnom obehu, čo je v súčasnosti dosť dôležité.
Zákon o registrácii sa stáva zásadným zlomom v systéme registrácie práv k nehnuteľnostiam a obchodov s nimi. Vytvára systém zásad štátnej registrácie, určuje právne postavenie a rozsah činnosti orgánov vykonávajúcich registračný proces, upravuje postup pri vedení registračného konania, ale čo je najdôležitejšie, zákon obsahuje myšlienku, že nielen práva, ale aj transakcie s nehnuteľnosťami podliehajú štátnej registrácii.
Prijatie zákona o štátnej registrácii však nevyriešilo všetky problémy spojené s registráciou práv k nehnuteľnostiam a transakciami s nimi. Takže to treba brať do úvahy tento zákon prišiel do prostredia, kde sa už určitý registračný systém formoval a udomácnil. A v súčasnosti existuje množstvo sporov a nezhôd medzi orgánmi, ktoré vykonávajú štátnu registráciu transakcií a práv, ako aj orgánmi, ktoré vykonávajú technickú inventarizáciu predmetov.
Je tiež vhodné zdôrazniť, že v tejto fáze existujúce predpisy upravujúce sféru obratu nehnuteľností si často protirečia a obsahujú aj mnohé nedostatky. Chýba napríklad jednoznačná právna úprava jedného z najvýznamnejších nehnuteľností – pozemkov, čo v praxi vedie k početným problémom. Nevyriešené ostávajú otázky spojené s prevodom práv k predmetom rozostavanej stavby a otázku rozdelenia predmetu zákonodarca neupravuje.
Táto situácia tlačí zákonodarcu k serióznejšiemu chápaniu súčasnej situácie a vyžaduje aj zavedenie nového racionálneho vývoja regulačného rámca regulujúceho sektor nehnuteľností, ktorý zahŕňa zohľadnenie nielen ruského, ale aj zámorské skúsenosti. Regulačný rámec je zase povinný zabezpečiť a zefektívniť postup pri zápise práv k nehnuteľnostiam, činnosť subjektov občianskoprávnych vzťahov bez ohľadu na ich druhy, smerovanie ich činnosti, ako aj druhy obchodov s nehnuteľnosťami. ktoré robia.
Nedokonalosť legislatívneho rámca vedie aj k tomu, že neexistuje dostatočne voľný pohyb nehnuteľností, ktorý na trhoch existuje. zahraničné krajiny. Okrem toho to vedie k posilňovaniu byrokratických administratívnych prekážok, ktoré zasahujú do normálneho fungovania celého systému štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi, k nedostatku kvalifikovaného personálu, ako aj k ťažkostiam v oblasti správa dokumentov. Narastá počet sporov v oblasti registrácie práv a transakcií s nehnuteľnosťami, čo podkopáva už aj tak rušnú činnosť súdov. Nedostatočne je zabezpečená rovnosť práv pri uzatváraní zmlúv medzi spotrebiteľom a profesionálnym účastníkom realitného trhu, neexistuje celoštátna politika pre tvorbu zákonných podmienok pre činnosť v oblasti obratu nehnuteľností. Žiaľ, je veľmi slabá kontrola a dohľad nad činnosťou profesionálnych účastníkov obratu nehnuteľností, čo značne komplikuje proces vytvárania predstavy o civilnosti a bezpečnosti realitného trhu medzi občanmi a právnickými osobami.
Zlepšenie legislatívneho rámca teda zahŕňa odstránenie vyššie uvedených dôvodov, ktoré bránia zavedeniu bežnej právnej úpravy práv a obchodov s nehnuteľnosťami a rozvoju trhu s nehnuteľnosťami ako celku.
Zo strany štátu by bolo vhodné sústrediť sa na realizáciu súboru opatrení:
1) Je potrebné ďalej rozvíjať legislatívny rámec, ktorý upravuje systém registrácie obchodov a práv s nehnuteľnosťami. Zamerať sa na problémy vznikajúce v oblasti štátnej registrácie práv a transakcií pre niektoré nehnuteľnosti, napr. pozemky, prebiehajúcu výstavbu atď.;
2) Zefektívniť kontrolu praktickej činnosti registračných orgánov s cieľom implementovať množstvo postupov, ktoré prispievajú k odstráneniu nezrovnalostí medzi praxou a normami platnej legislatívy;
3) Prijať vhodné opatrenia na zlepšenie zručností zamestnancov inštitúcií, ktoré vykonávajú štátnu registráciu práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi, čo zahŕňa vytvorenie určité podmienky, ktoré prispievajú k zvyšovaniu odbornej úrovne zamestnancov;
4) Vypracovať jasný program hypotekárnych úverov ako nástroja financovania rozvoja alebo nadobudnutia nehnuteľnosti; vytvárať potrebné podmienky na financovanie výstavby nových nehnuteľností;
5) Vykonávať opatrenia na zefektívnenie vlastníckych práv zväzu, subjektov zväzu a obcí k nehnuteľnostiam, ktoré sa nachádzajú na území subjektu zväzu, vykonávať úplné vyúčtovanie a evidenciu.
Zoznam odkazov na výskum dizertačnej práce kandidátka právnych vied Emelyanova, Ekaterina Anatolyevna, 2004
1. Občiansky zákonník Ruskej federácie (prvá, druhá časť) z 30. novembra 1994 č. 51 FZ (prijatý Štátnou dumou Federálneho zhromaždenia Ruskej federácie 21. októbra 1994)
2. Občiansky zákonník Ruskej federácie (tretia časť) z 26. novembra 2001 č. 146-FZ (prijatý Štátnou dumou Ruskej federácie dňa 1. novembra 2001)
3. Zákon ZSSR "O majetku v ZSSR" // Bulletin Najvyššej rady ZSSR, 1990, č.11.
4. Zákon RSFSR "O privatizácii bytového fondu"// Vestník zjazdu RD RSFSR a Najvyššej rady RSFSR, 1991, č.28.
5. Pozemkový zákonník Ruskej federácie z 25. októbra 2001 č. 136 FZ (prijaté Štátnou dumou Ruskej federácie 28. septembra 2001)
6. Rodinný zákonník Ruskej federácie z 29. decembra 1995 č. 223-F3 (prijatý Štátnou dumou Ruskej federácie 8. decembra 1995)
7. Federálny zákon Ruskej federácie „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi“ č. 122-FZ z 21. júla 1997 (prijatý Štátnou dumou Federálneho zhromaždenia Ruskej federácie 17. 1997)
8. Federálny zákon Ruskej federácie „O zmenách a doplneniach článku 24 federálneho zákona „O štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“ zo dňa 05.03.2001
9. Federálny zákon Ruskej federácie „O zmenách a doplneniach článkov 7 a 8 federálneho zákona „O štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“ z 12. apríla 2001
10. Federálny zákon Ruskej federácie „o zmenách a doplneniach federálneho zákona „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“ zo dňa 09.06.2003 č. 69-FZ
11. Federálny zákon Ruskej federácie „O hypotéke (zástave nehnuteľností)“ zo 16. júla 1998 č. 102-FZ (prijatý Štátnou dumou RF 28. septembra 2001)
12. Federálny zákon Ruskej federácie „O spoločenstvách vlastníkov bytov“ z 15. júna 1996 (prijatý Štátnou dumou Ruskej federácie 24. mája 1996)
13. Federálny zákon „O roľníckom (farmárskom) hospodárstve“ z 11. júna 2003 č. 74-FZ (prijatý Štátnou dumou Ruskej federácie 23. mája 2003)
14. Dekrét prezidenta Ruskej federácie z 24. decembra 1993 č. 2284 „O štátny program privatizácia štátnych a komunálnych podnikov v Ruskej federácii. // Zbierka zákonov prezidenta a vlády Ruskej federácie č. 1, 03.01.1994
15. Nariadenie vlády Ruskej federácie „O schválení koncepcie reformy orgánov a inštitúcií spravodlivosti Ruskej federácie“ zo 7.10.1996 č. 1177
16. Nariadenie vlády Ruskej federácie „O opatreniach na vykonávanie federálneho zákona „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“ z 1. novembra 1997 č. 1378
17. Nariadenie vlády Ruskej federácie „O zriadení maximálna veľkosť poplatky za štátnu registráciu práv k nehnuteľnostiam a obchodov s nimi a za poskytovanie informácií o registrovaných právach“ zo dňa 26.02.1998 č.248.
18. Vyhláška vlády Ruskej federácie „O schválení pravidiel vedenia Jednotného štátneho registra práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi“ z 18. februára 1998 č. 219.
19. Pravidlá vedenia Jednotného štátneho registra práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi. V znení nariadenia vlády Ruskej federácie z 23. decembra 1999 č. 1429.
20. Vyhláška vlády Ruskej federácie "Otázky štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam vo federálnom vlastníctve" z 31. augusta 2000 č. 648
21. Vyhláška vlády Ruskej federácie „O schválení federálny program postupný vývoj systému štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a obchodov s nimi“ zo dňa 09.04.2001 č. 273.
22. Nariadenie vlády Ruskej federácie „O schválení vzorových nariadení o zriadení súdnictva pre štátnu registráciu práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi“ zo 6. marca 1998 č. 288.
23. Uznesenie vlády Ruskej federácie "O zmenách a doplneniach nariadenia vlády Ruskej federácie z 26. februára 1998 č. 248" zo 16. júla 2002 č.
24. Nariadenie vlády Ruskej federácie „O zmenách a doplneniach nariadenia vlády Ruskej federácie zo dňa 26.02. 1998 č. 248“ zo dňa 13. októbra 2003 č. 620
25. Nariadenie vlády Ruskej federácie „O organizácii a konaní výberových konaní na predaj štátnych, resp. obecný majetok pozemkov alebo právo uzatvárať nájomné zmluvy na tieto pozemky“ zo dňa 11.11.2002 č. 808
26. Príkaz Ministerstva spravodlivosti Ruskej federácie „O schválení pokynov na postup štátnej registrácie kúpnych zmlúv a prevodu vlastníctva obytných priestorov“ zo 6. augusta 2001 č. 233.
27. Príkaz Ministerstva spravodlivosti Ruskej federácie „O schválení usmernenia o postupe pri vykonávaní štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi “zo dňa 01.07.2002 č. 184
28. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Ruskej federácie „O schválení usmernení o postupe štátnej registrácie práva spoločného vlastníctva nehnuteľností“ z 25. marca 2003 č.
29. Nariadenie Ministerstva spravodlivosti Ruskej federácie „O schválení pokynov na postup pri vypĺňaní a vydávaní osvedčení o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi a informácie o registrovaných právach“ z 19. septembra 2003 č. 226
30. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Ruskej federácie „o zavedení zmien a doplnení regulačných právnych aktov Ministerstva spravodlivosti Ruskej federácie v oblasti štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi“ zo dňa 19.11.2003 číslo 295
31. List Výboru Ruskej federácie pre pôdne zdroje a hospodárenie s pôdou „O štáte katastra nehnuteľností a zápis práv k pozemkom as nimi pevne spojenými nehnuteľnosťami“ zo dňa 3108.1994 č. 2-14/1316
32. Výnos Prezídia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo dňa 2812.1995 č. 5325/95.
33. Výnos pléna Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie „K niektorým otázkam praxe pri riešení sporov súvisiacich s aplikáciou právnych predpisov o privatizácii štátnych a komunálnych podnikov“ zo dňa 2.12.1993 č.
34. Vyhláška pléna Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie „O niektorých otázkach praxe pri riešení sporov súvisiacich s ochranou vlastníckych práv a iných majetkových práv“ z 25. februára 1998 č.
35. Informačný list Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie „O štátnej registrácii zmlúv o nájme nebytových priestorov“ zo dňa 1. júna 2000 č. 53.
36. List Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie „O federálnom zákone „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi“ z 21. augusta 1997 č. С5-7 / 03-5812081. Špeciálna literatúra
37. Občianske právo: Učebnica v 2 zväzkoch / Zodpovedný. vyd. E.A. Suchanov. M.: BEK 1998, T. 1.-816 s.
38. Občianske právo / Pod. Ed. Kalpina A.G., Maslyaeva A.I. M., 1997. Komentár k federálnemu zákonu „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“. M.: NORMA-INFRA, 1999. - 734 s.
39. Učebnica občianskeho práva. / Ed. T.I. Illarionova, B.M. Gongalo, V.A. Pletnev. M. 1998. 1. časť. 786 s.
40. Skvortsov O.Yu. Zákon o privatizácii. Návod. M.: CJSC "Obchodná škola "Intel-Sintez", 2000. - 256 s.
41. Sklovsky K.I. Majetok v občianskom práve. Vzdelávacia a praktická príručka. M.: Delo, 1999. - 510 s.
42. Tolstoj Yu.K. Všeobecné ustanovenia o vlastníckom práve. Civilné právo. Učebnica. Časť 1. Druhé vydanie, prepracované a rozšírené. Pod. Ed. A.P. Sergeeva, Yu.K. Tolstoj. M.: "Teis". 1996.-426 s.
43. Chvosty V.M. Systém rímskeho práva: Učebnica. M.: Spark, 1996. 521 s.
44. Šeršenevič G.F. Učebnica ruského občianskeho práva (vyd. z roku 1907). M.: Spark, 1998.-632 s.
45. Šershenevič G.F. Učebnica občianskeho práva. M.: Spark, 1995. 556 s.
46. Amfiteatrov G.N. Právo na bytový dom a užívanie bytových domov. M., Spark, 1948. 266 s.
47. Barón Yu Systém rímskeho občianskeho práva. Problém. 2 Vlastníctvo. Skutočné práva. M., 1898. 327 s.
48. Braginskij M.I., Vitriansky V.V. Zmluvné právo: všeobecné ustanovenia. M.: Štatút, 1997.- 842 s.
49. Babkin S.A. Hlavné začiatky organizácie obratu nehnuteľností M., as "Centrum YURInfoR", 2001. - 371 s.
50. Burov pred Kr. Komentár k federálnemu zákonu „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“. M.: NORMA-INFRA, 1999.-522 s.
51. Burov B.C., Grachev I.D. atď. Komentár k federálnemu zákonu „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“. M.: NORMA-INFRA, 2001. 640 s.
52. Varenicheva T. Registrácia nehnuteľností. M.: Sotsizdat, 2001. - 236 s.
53. Vitriansky V.V. kúpno-predajné, zámenné, nájomné zmluvy, bezplatné používanie, doprava, dopravná expedícia. Výpočty. Komentár k druhej časti Občianskeho zákonníka R.F. M.: Centrum pre obchodné informácie. 1996. 674 s.
54. Genkin D.M. Vlastníctvo v ZSSR M.: Štátne vydavateľstvo právnickej literatúry, 1961. - 322 s.
55. Grishaev S.P. VSS o nehnuteľnostiach (zápis práv, kúpa a predaj, zámena, darovanie, prenájom, prenájom nebytových priestorov, hypotéka, dedičstvo). Edukačná a praktická príručka M .: Vydavateľstvo BEK, 2001. - 272 s.
56. Občianske, obchodné a rodinné právo kapitalistické krajiny. Zbierka normatívnych aktov: Učebnica. M.: 1986. 1. časť. 495 s.
57. Zharikov Yu.G., Masevich M.G. Nehnuteľnosti: právna úprava M.: BEK, 1997. - 252 s.
58. Zálesský V.V. Hlavné inštitúty občianskeho práva v zahraničí. M.: NORMA 1999. 644 s.
59. Isakov V.B. Skutočné zloženie v mechanizme právnej regulácie. Saratov. 1980.-231 s.
60. Kamyšanský V.P. Vlastníctvo: limity a obmedzenia. - M.: UNITI-DANA, Právo a právo, 2000. 301 s.
61. Casso J1.A. Ruské pozemkové právo. M., 1906. 389 s.
62. Kindeeva E.A. Registrácia transakcií s nehnuteľnosťami bez notára: štátna registrácia, vzory dokumentov. - 2. vyd., opravené. - M.: Yurayt-M, 2000.-429 s.
63. Krasheninnikov P.V. Legislatíva o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi Moskva: Spark, 2002. - 299 s.
64. Krasheninnikov P.V. Transakcie s bytovými priestormi: komentár k občianskej a bytovej legislatíve a prax jej aplikácie. Ed. 2., revidovaný a dodatočný. M.: Štatút, 2003.- 444 s.
65. Krasheninnikov P.V. Komentár k federálnemu zákonu „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“ k jednotlivým článkom. M.: Spark, 2001. - 266 e.
66. Krasavchikov O.A. právne skutočnosti v sovietskom občianskom práve. M.: 1958.-342 s.
67. Kirsanov A.R. Práva k nehnuteľnostiam a transakcie s nimi podliehajúce štátnej registrácii. M .: Vydavateľstvo "Os-89", 2001.- 400 s.
68. Novitsky I.B. ponuky. Obmedzenie akcií. M., 1954. 376 s.
69. Pokrovsky I.A. Hlavné problémy občianskeho práva (podľa vydania z roku 1917).-M.: 1998.-546 s.
70. Návrh patrimoniálnej charty s vysvetlivkou k nej. SPb., 1893.
71. Rabinovič N.V. Neplatnosť transakcie a jej dôsledky. JI.: Vydavateľstvo Leningradskej univerzity, 1960. 569 s.
72. Rybášová E. Nová objednávka zápis práv k nehnuteľnostiam. Rostov n / a: Phoenix, 2000. - 256 s.
73. Skvortsov O.Yu. Registrácia obchodov s nehnuteľnosťami: právna úprava a súdna a rozhodcovská prax. M .: Obchodná škola "Intel-Sintez", 1998.-202 s.
74. Fedotová M.A., Utkin E.A. Oceňovanie nehnuteľností a podnikania. M.: EKMOS, 2000.-291 s.
75. Čubarov V.V. Problematika štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi / Problémy moderného občianskeho práva. Zhrnutie článkov. M.: Gorodets, 2000. - 287 s.
76. Erdelevskij A.M. Komentár k federálnemu zákonu „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“. M.: BEK, 1999.-210 s.
77. Andrejeva JI. Forma zmluvy a dôsledky jej nedodržania // Russian Justice, č. 2, 1999. S. 24-27
78. Arbatajevová JI.C. Podnik ako komplex majetku // Právnik, č. 6, 2001. S. 37-41
79. Arbataeva JI.C., Semenov A.A. K problematike štátnej registrácie transakcií s nehnuteľnosťami // Právnik, č. 12, 2001. S. 21-24
80. Afonina E. K niektorým otázkam posudzovania sporov súvisiacich s uplatňovaním federálneho zákona „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“ // Vsstnik Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie, č. , 2000. S. 83-98
81. Alekseev V.A. Registrácia práv k nehnuteľnosti M .: "Prospect", 2001, 144 s.
82. Abramová M.V. K problematike pojmu nehnuteľnosť // Advokát č.4, 2002.-s. 10-13
83. Braginskij M.I. Problematika registrácie transakcie // Bulletin Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie, č. 7, 1995.-s. 54-59
84. Braginskij M.I. "Štátna registrácia práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi." Komentár k zákonu // Právo a ekonomika, č.19/20, 1997.-s. 37-47
85. Bogovskaya K. Register and own // Obchodný právnik, č. 11, 1998. -s. 14-17
86. Boltanová E.S. Právny výklad štátnej registrácie zmlúv // Journal of Russian Law, č. 1, 2002. S. 37-39
87. Bogdanov E. V prospech koho vykladať pochybnosti? // Ruská justícia, č. 9, 2001.- S. 52-54
88. Bekh O.V. Samostatné otázky aplikácie federálneho zákona Ruskej federácie "O štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi" v súdnej praxi // Právnik, č. 8, 1999. S. 34-38
89. Begichev A. Zabezpečenie legitimity a zákonnosti transakcií s nehnuteľnosťami. // Ruská justícia, č. 4, 1999. S. 12-16
90. Babkin S.A. Všeobecné zásady organizácia činnosti orgánov vykonávajúcich štátnu registráciu práv k nehnuteľnostiam (zahraničná prax) // Notár, č. 4, 2001. S. 9-14
91. Berezhnaya O. Samostatná registrácia záruk // Rossiyskaya Gazeta. 1998. 7. február. č. 5. - S. 3-4
92. Berezhnaya O. Nehnuteľnosti: registrácia transakcií // Science Park. č. 3. 1998.-S. 11-14
93. Barinová E. Skutočné práva samostatná kategória? // Ekonomika a právo č. 7, č. 8, 2002. - S. 38-47
94. Boksha M.S. Registrácia práv k nehnuteľnostiam držiteľov práv v Rusku a Spojených štátoch amerických // Bulletin Ministerstva spravodlivosti Ruskej federácie č. 1, 2001. s. 30-38
95. Babkin S.A. Verejná spoľahlivosť evidencie práv k nehnuteľnostiam // Legislatíva č. 12, 2001. S. 47-50
96. Belov V.A. Je vždy potrebné registrovať transakciu s nehnuteľnosťou? // Legislatíva č. 6, č. 7. 1999. S. 35-39. s. 29-36
97. Vitriansky V.V. "Zmluva o predaji podniku." // Bulletin Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie, č. 11, 1999.-s. 85-95
98. Vitriansky V.V. Zmluva o predaji nehnuteľnosti // Bulletin Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie. č. 8-9, 1999.-S. 104-115/S. 76-83
99. Vitriansky V.V. Zmluvy kúpne, zámenné, nájomné, bezodplatné, preprava, expedícia. Výpočty. Komentár k druhej časti Občianskeho zákonníka R.F. M.: Centrum pre obchodné informácie. 1996.- 743 s.
100. Vitriansky V.V. Spôsoby zlepšenia legislatívy v oblasti nehnuteľností // Ekonomika a zákon č. 6,2003. s. 3-19
101. Vaypan V. O zrušení zákona o štátnej registrácii vlastníctva pôdy // Právo a ekonomika č. 5, 2002. -S. 26-29
102. Gros A. Ochrana vecných práv dediča k nehnuteľnosti // Ruská spravodlivosť, č. 8, 2000. S. 46-51
103. Gutnikov O. Štátna registrácia nájomného práva // Hospodárstvo a právo, č. 5, 1999.-s. 114-122
104. Grishaev S.P. Obchody s nehnuteľnosťami // Zákon č. 1, 2002. -s. 51-54
105. Gongalo B. Otvorenosť informácií o registrácii práv k nehnuteľnostiam // Zákon č. 5, 1999.-S. 36-39
106. Nemec G., Kuznecov A.V. Porovnávacia právna analýza ruského a nemeckého systému štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam // Právny svet, č. 1, 2000. S. 42-49
107. Gorochov D.B. Štátna registrácia práv k pozemku ako druhu nehnuteľnosti // Legislatíva a ekonomika č. 6, 2002. -S. 8-11
108. Golomazov JI.A. Štátna registrácia zmluvy o prenájme nehnuteľnosti: právny aspekt // Účtovníctvo č. 4, 1999. -s. 12-15
109. Denisov S. Štátna registrácia zmlúv // Obchodný právnik, č. 7, 1997.-s. 23-26
110. Dudko A.N. „Štátna evidencia zmlúv o prenájme nehnuteľností“. // Právny svet, č.1,2001. s. 12-18
111. Dedikov S. Registrácia nájomného: okamih pravdy. // Obchodný právnik, č. 17, 2000.-s. 19-24
112. Dedikov S. Registrácia transakcií. // Obchodný právnik, č. 23, 1997. S. 9-13
113. Dmitriev A.V. Porovnávacia analýza registračné systémy pre práva k nehnuteľnostiam v Rusku, Nemecku a Španielsku // Legislatíva č. 7, 2000. -s. 69-76
114. Dmitriev A.V. Od „posilnenia práv“ k štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam: ruské skúsenosti // Legislatíva č. 7, 2000.-s. 72-77
115. Dmitriev A.V. Štátna registrácia práv k pôde v Moskve // Legislatíva č. 6, 1999. S. 51-53
116. Dmitriev A.V. O kolízii zákonov pri registrácii záložného práva. Práva na prenájom pôdy v Moskve // Legislatíva č. 8,2000. s. 68-71
117. Zhirkov V. Štátna registrácia práv a transakcií s nehnuteľnosťami // Ekonomika a právo, č. 6,1999. s. 83-87
118. Zavyalov A.A. Niektoré otázky registrácie práv k nehnuteľnostiam. // Právna úprava trhu s nehnuteľnosťami. č. 4 (5), 2000. S. 56-68
119. Zavyalov A.A., Konovalov V. Štátna registrácia práv k nehnuteľnostiam // Ruská spravodlivosť, č. 6, 1998.- S. 16-19
120. Zakroyshchikova D. Ochrana občianskych práv pri nadobúdaní nehnuteľností // Ruská spravodlivosť, č. 12, 1999. S. 21-30
121. Zavidov B. Štátna registrácia hypoték: všeobecná situácia a znaky // Právo a ekonomika, č. 3, 1999. S. 41-43
122. Ilyina JI.B. Prenájom nebytových priestorov // Právny svet, č. 2, 2002.-s. 14-17
123. Israfilov I. Prenájom nebytových priestorov // Hospodárstvo a právo, č. 10, 1997.-s. 34-39
124. Iľjičenko A.JI. Štátna registrácia práv k nehnuteľnostiam a transakcie s nimi // Legislatíva č. 12, 2000. S. 72-76
125. Kindeeva E. A. Práva na nehnuteľnosti: odmietnuť registráciu? // Obchodný právnik, č. 17,2001. s. 78-84
126. Kulikov A., Balycheva N. Registrácia nehnuteľností: existujú možnosti! // Obchodný advokát, č. 23, 2000. S. 11-13
127. Krylov S. Registrácia práv k nehnuteľnostiam: koncepcia a problémy // Ruská spravodlivosť, č. 10, 1997. S. 20-26
128. Kozyrin A.N. Právny základ spáchanie notárske úkony// Účtovníctvo, č. 12, 1998. S. 8-12
129. Kozlová E.B. Štátna registrácia vlastníckych práv k novovytvoreným nehnuteľným objektom a predmetom prebiehajúcej výstavby “ // Právny svet, č. 7, 1999. S. 26-31
130. Kozlová E.B. Štátna registrácia zmluvy o predaji podniku a prevode vlastníctva podniku ako majetkového celku // Právny svet, č. 4,1999. s. 24-32
131. Kuleshova Yu Lease: problémy s registráciou. // Obchodný právnik, č.15, 1999.-s. 10-14
132. Krasheninnikov P.V. „Vlastnícke a iné vecné práva k obytným priestorom“. // Právnik, č. 4, 2001. s. 47-56
133. Kulik A. Prax registrácie práv na štátne a obecný majetok// Ruská spravodlivosť, č. 2, 2002. s. 16-18
134. Kozyr O.M. Pojem nehnuteľností v ruskom občianskom práve. Transakcie s nehnuteľnosťami // Zákon, č. 4, 1999. S. 64-73
135. Kuzmina I. Koncepcia obytných priestorov. // Ruská justícia, č. 9, 2001.-s. 29-31
136. Kindeeva E.A. Štátna registrácia práv na novovybudované nehnuteľnosti. // Právna úprava trhu s nehnuteľnosťami. č. 4 (5), 2000.-s. 13-16
137. Kirsanov A.R. Notárske osvedčenie a štátna evidencia transakcií s nehnuteľnosťami // Notársky vestník č. 6, 2002. S. 43-46
138. Karmin A.B. Registrácia práv k nehnuteľnostiam a transakcie s nimi: Systém štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcie s nimi a vyhliadky na vývoj právnych predpisov v tejto oblasti // Vestník Ministerstva spravodlivosti Ruskej federácie č. 9, 2001. S. 38-41
139. Kurbatov A.Ya. Štátna registrácia transakcií s nehnuteľnosťami // ACDI: ekonomika a život č. 2, 1999. S. 49-52
140. Kurbatov A.Ya. Štátna registrácia ako predpoklad platnosti záložných práv na nehnuteľnosti (hypotéky) // ACDI: Ekonomika a život, č. 12, 1999. S. 51-54
141. Kuznecov A.V. Nemecké skúsenosti s registráciou práv k pozemkom a možnosti ich využitia v Rusku // Štát a zákon č. 12. 1995. -s. 58-63
142. Lobanov G. Biela niť plus // Obchodný právnik, č. 15, 2003. S. 14-18
143. Lomidze O. Štátna registrácia hypoték: znaky právnej úpravy. // Ekonomika a právo, č. 8, 2000. S. 37-42
144. Lomidze O. Problémy právnej úpravy štátnej registrácie obmedzení práv k nehnuteľnostiam // Ekonomika a právo, č. 7, 2001.-S. 22-32
145. Lomidze O. Prevod práv zodpovednosti: všeobecné pravidlo a výnimky // Ruská spravodlivosť, č. 9, 2000. S. 42-46
146. Makovskaya A. Analýza niektorých zmien federálneho zákona „O štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi“ // Ekonomika a právo, č. 9, 2003. S. 9-16
147. Manannikov O. Procesné ustanovenie inštitúcie spravodlivosti na registráciu práv k nehnuteľnostiam // Ruská justícia, č. 8, 2000. S. 3841
148. Mishchenko G. Federálny zákon "O štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi" a občianske právo // Ekonomika a právo, č. 10, 1999. S. 37-40
149. Mateenkov A.V., Mikholskaja V.V. Evidencia nehnuteľností: riešenie sporov z administratívno-právnych vzťahov rozhodcovskými súdmi“ // Advokát, č. 9,2001. Od 36-42
150. Mirzoyan M. Odvolanie proti konaniam súdnych inštitúcií, ktoré registrujú práva k nehnuteľnostiam. // Ruská justícia, č. 3, 2001. -S. 37-39
151. Mikholskaja V.V. Postup štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi // Nehnuteľnosti č. 7, 2002.- S. 56-62
152. Makarov G.P. Štátna registrácia práv k nehnuteľnostiam v bývanie// Ekonomika a právo č.3, 1998. С 54-56
153. Nepomnyashchaya E. Notári musia zostať v registračnom reťazci. // "Hodina špičky" 19. 8. 1997 č. 119 (848). s. 32-33
154. Piskunová M.G. Štátna registrácia prenájmu nehnuteľností. // Právna úprava trhu s nehnuteľnosťami. č. 4 (5), 2000. S. 30-37
155. Piskunová M.G. Charakteristiky vzniku práv k nehnuteľnostiam a problémy štátnej registrácie // Právna úprava trhu s nehnuteľnosťami, č. 1 (1), 1999. S. 73-85
156. Piskov I.P. Úloha aktu registrácie práv v mechanizme vzniku práv k nehnuteľnostiam // Legislatíva č. 8, 2002. S. 68-73
157. Piskunová M.G. Registračný labyrint: Pri kúpe alebo predaji domu je potrebné zaregistrovať nielen kúpno-predajnú zmluvu, ale aj prevod vlastníctva // Vestník Ministerstva spravodlivosti Ruskej federácie č. 1, 2001.-S. 39-41
158. Potyarkin D. Sú zmluvy predmetom štátnej registrácie sociálny nábor bývanie? // Ruská spravodlivosť č. 3,2000. s. 34-37
159. Romanov O. Štátna registrácia práv k nehnuteľnostiam a transakcie s nehnuteľnosťami: niektoré problémy presadzovania práva. // Ekonomika a právo, č. 7-8, 1998. S. 68-73 / S. 46-52
160. Ryabtsev G. Vstup do práva: samostatná registrácia. // Obchodný právnik, č. 21, 2001.-s. 16-18
161. Renov E.N. Oddelenie štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi: aktivity a perspektívy rozvoja // Bulletin Ministerstva spravodlivosti Ruskej federácie, č. 5, 2000. S. 12-18
162. Ružáková O.A. Problémy štátnej registrácie v občianskom práve // Legislatíva č. 2, 2002. S. 58-66
163. Zápis vlastníckych práv právnických osôb k privatizačným nehnuteľným predmetom. // Účtovník Samara č. 8, 2001. S. 8-13
164. Renov E.N. Problémy štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi // Právny poradca č. 4, 2000. S. 16-22
165. Sadikov O.N. Neplatné a neúspešné transakcie // Právny svet. 2000. Číslo 6. S. 23-27
166. Ssnchishchev V.I. Štátna regulácia práva k nehnuteľnostiam a transakcie s nimi // Journal of Russian Law, č. 12, 1999.- S. 54-63
167. Sergeev V. Zápis práv k nehnuteľnostiam: podlieha právo na prenájom nebytových priestorov vyplývajúce z príslušnej zmluvy uzatvorenej na dobu kratšiu ako 1 rok registrácii? // Právo a ekonomika, č. 12, 1999. S. 28-31
168. Sidorenko A.Yu. Postup štátnej registrácie zmluvy o kúpe a predaji nehnuteľností v Moskovskom regióne // Právnik, č. 1,1999. -S. 48-52
169. Savkin S. Súdna prax o sporoch z ochrany vlastníckeho práva a iných majetkových práv. // Bulletin Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie, č. 10, 1998.-s. 63-70
170. Spector E.I. Vývoj administratívnej legislatívy o štátnej registrácii // Vestník ruského zákona č. 7, 2002. S. 5463
171. Semenov M. Štátna registrácia transakcií a dôsledky jej nedodržania. // Právo a ekonómia č. 6, 2002. S. 15-19
172. Skukin E.B. Práva k nehnuteľnostiam registruje štát: Najnovšie právne a regulačné akty: Komentár odborníkov. M.: Ros. noviny. 1998. - S. 4-5
173. Sysoeva V.V. Štátna registrácia práv k nehnuteľnostiam // Energetik č. 3, 2001. S. 9-11
174. Sazonova M. Notári zabezpečujú stabilitu obratu nehnuteľností // Ruská justícia č. 4,2000. s. 48-55
175. Syrodoev N.A. Registrácia práv k pozemkom a iným nehnuteľnostiam // Štát a zákon č. 8, 1998. S. 71-74
176. Filimonov Yu.V. Problémy a perspektívy rozvoja inštitúcií notárov a štátnej registrácie v Ruskej federácii // Štát a zákon č. 11. 1998. -S. 67-74
177. Tsybulsenko 3. Transakcie s nehnuteľnosťami a ich registrácia // Ekonomika a právo, č. 2, 1998.-S. 84-87
178. Tsyganov V., Emelyanov A. Občianskoprávna kvalifikácia pri registrácii práv k nehnuteľnostiam // Ruská spravodlivosť, č. 8,2001. Od 47-49
179. Chubarov V.V. Štátna registrácia práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi // Zákon č. 5,1999. s. 67-75
180. Erdslevsky A. Registrácia práv k nehnuteľnostiam // Zákonnosť, č. II, 1997.-S. 74-79
181. Erdelevsky A. Štátna registrácia hypoték // Zákon č. 10, 2002.-s. 81-87
183. Vlasová A.V. Štruktúra subjektívneho občianskeho práva / Abstrakt dizertačnej práce pre titul kandidáta právnych vied - Petrohrad, 1998. 189 s.
184. Kruglová O.B. Právna úprava nájomnej zmluvy nebytových budov, štruktúry v podnikateľskej sfére. / Abstrakt dizertačnej práce pre titul kandidáta právnych vied - Petrohrad, 2002. 187 s.
185. Shibaeva Yu.V. Nadobudnutie vlastníckych práv na základe zmluvy / Abstrakt dizertačnej práce pre titul kandidáta právnych vied - Petrohrad, 2003. 195 s.
186. Diakovskaja N.V. Právna úprava štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi. Dis. . cand. Právne. Vedy: 12.00.03.-M. 2001.- 181 s.2201. Zahraničná literatúra
187. Bergman V. Nemecké právo, časť 3. Per. s ním. M.: 1999. - 222 s.
188. Švajčiarsko. Zákony a predpisy. Švajčiarsky občiansky zákonník. SPb., 1908. 215 s.
189. Mintslov R. Zákon o posilnení vlastníckych práv platil v kolóniách Britského impéria // Príloha k vestníku občianskeho a trestného práva. SPb., 1887. 348 s.
190. Clark A. Občiansky zákonník v Kalifornii. SPb., 1891. T. 2. 280. roky.
191. Baur F. Lehrbuch des Sachenrechts, München, 1992. - 387 s.
Vezmite prosím na vedomie vyššie uvedené vedeckých textov zaslané na posúdenie a získané uznaním pôvodných textov dizertačných prác (OCR). V tejto súvislosti môžu obsahovať chyby súvisiace s nedokonalosťou rozpoznávacích algoritmov. V súboroch PDF dizertačných prác a abstraktov, ktoré dodávame, sa takéto chyby nevyskytujú.
Napriek tomu, že súčasný postup štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam ustanovený federálnym zákonom „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“ existuje už viac ako desať rokov, záujem o problémy štátu registrácia dodnes neoslabila. Od právnikov a profesionálnych účastníkov trhu s nehnuteľnosťami, ako aj od bežných držiteľov autorských práv vyvstáva množstvo otázok. Jedným zo zaujímavých problémov je problém vyhýbania sa štátnej registrácii.
V praxi totiž nie sú nezvyčajné situácie, keď kupujúci po preskúmaní navrhovanej nehnuteľnosti s ňou bol úplne spokojný a uistil sa, že skutočne patrí predávajúcemu a cena za ňu je celkom prijateľná, prejaví túžbu kúpiť ju. . Strany uzavrú zmluvu o predaji veci (v písanie, samozrejme, ako to stanovuje súčasná občianska legislatíva), podpísať ho, navzájom si previesť peniaze a kľúče.
Keďže súčasná občianska právna úprava výslovne stanovuje, že práva k nehnuteľnostiam podliehajú štátnej registrácii a vznikajú od okamihu zápisu práv do Jednotného štátneho registra práv, kupujúci sa stáva vlastníkom až od určeného okamihu. Preto má záujem čo najskôr zaregistrovať svoje práva ku kupovanej nehnuteľnosti a získať všetky zákonom stanovené oprávnenia vlastníka.
Na tento účel musí požiadať registrujúci orgán, ktorým je oddelenie Rosreestr, so žiadosťou o štátnu registráciu prevodu práv a po predložení všetkých dokumentov požadovaných v súlade so zákonom o registrácii vrátane dokladu o platbe. štátneho poplatku, dostanete osvedčenie o vlastníctve zriadeného formulára.
Zákon zároveň ustanovuje, že prevod práv sa registruje na základe žiadosti oboch zmluvných strán. Predajca nehnuteľnosti však po prijatí peňazí a splnení povinnosti previesť predmet často stráca záujem o ďalšie kroky a nepožiada o štátnu registráciu prevodu práva na kupujúceho, inými slovami, vyhýba sa jeho realizácii.
Samozrejme, takéto situácie sú zriedkavé, väčšina účastníkov občianskych transakcií je svedomitá a vyššie uvedené problémy nevznikajú. Ak sa to však stane, kupujúci nezostanú bezmocní. Občiansky zákonník upravuje možnosť ochrany svojich práv na súde. V súlade s článkom 551 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie v prípade, že sa jedna zo strán vyhne štátnej registrácii prevodu vlastníctva nehnuteľnosti, má súd na žiadosť druhej strany právo, rozhodnúť o štátnej registrácii prevodu vlastníctva.
Treba mať na pamäti, že Občiansky zákonník v mnohých prípadoch stanovuje povinnú štátnu registráciu samotnej transakcie s nehnuteľnosťami. Najčastejšie ide o zmluvy o prenájme nehnuteľností na dobu dlhšiu ako jeden rok, zmluvy o majetkovej účasti vo výstavbe. Na základe tejto požiadavky sa tieto zmluvy považujú za uzavreté od okamihu štátnej registrácie. Pre tieto prípady spôsob ochrany ustanovený čl. 165 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého, ak sa transakcia vyžadujúca štátnu registráciu uskutoční v riadnej forme, ale jedna zo strán sa jej registrácii vyhne, súd má právo na žiadosť druhej strany rozhodnúť na registráciu transakcie. V tomto prípade je transakcia zaregistrovaná v súlade s rozhodnutím súdu.
Vyššie uvedené znamená, že ak dôjde k vyhýbaniu sa štátnej registrácii, zainteresovaná strana má právo obrátiť sa na súd so žiadosťou o štátnu registráciu prevodu vlastníctva, a to v r. nevyhnutné prípady a samotný obchod.
Predtým, pred nadobudnutím účinnosti zákona, ktorým sa ruší štátna registrácia takmer všetkých transakcií s nehnuteľnosťami, Prezídium Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie pri príprave odporúčaní na riešenie sporov uviedlo nasledujúci príklad, ktorý dodnes môže byť použitý v povinná registrácia niektoré transakcie s nehnuteľnosťami Príloha k informačný list Najvyšší arbitrážny súd Ruskej federácie č. 21 zo dňa 13.11.97. "Prehľad praxe pri riešení sporov zo zmlúv o predaji nehnuteľnosti", str.1. "Finančné Rusko" č. 45 1997, s. 8 prílohy "Úradné dokumenty" ..
Regionálna spotrebiteľská únia sa obrátila na rozhodcovský súd so žalobou, aby prinútila akciovú spoločnosť zaregistrovať transakciu na kúpu a predaj bytového domu. Súd prvého stupňa žalobu zamietol z dôvodu, že regionálny spotrebiteľský zväz sa neobrátil na registračný orgán so žiadosťou o registráciu kúpnej zmluvy.
Odvolací súd rozhodnutie súdu zrušil a vydal rozhodnutie o registrácii transakcie kúpy a predaja nehnuteľnosti. V čom odvolací súd správne na základe nasledujúcich okolností.
Medzi regionálnym spotrebiteľským zväzom (predávajúci) a akciovou spoločnosťou (kupujúci) bol uzavretý dvojstranný obchod na kúpu a predaj bytového domu. Zmluvné strany uzavreli dohodu. Náklady na dom uhradil kupujúci predávajúcemu a prevod sa uskutočnil podľa kolaudačného listu. Legitimita tejto zmluvy nebola spochybnená. Kupujúci nepodal žiadosť o registráciu tejto transakcie u registrujúceho orgánu, nakoľko o ňu stratil záujem z dôvodu jej nerentabilnosti.
Keďže však transakcia prebehla v riadnej forme a navyše aj zrealizovaná a držiteľ autorských práv ju nezaregistroval, krajský spotrebiteľský zväz sa oprávnene obrátil na súd, aby ochránil svoje záujmy.
Odvolací súd nečinnosť akciovej spoločnosti oprávnene kvalifikoval ako obchádzanie štátnej registrácie transakcie. Toto rozhodnutie súdu je základom pre povinnosť príslušného orgánu vykonať štátnu registráciu transakcie.
V prípade kladného rozhodnutia súdu vo veci diskutovanej vyššie zákon ustanovuje osobitné dôsledky. Strana, ktorá sa bezdôvodne vyhýba notárskemu overeniu alebo štátnej registrácii transakcie, musí nahradiť druhej strane straty spôsobené omeškaním vykonania alebo registrácie transakcie (článok 4, článok 165 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Toto jediný prípad uplatnenie princípu plnej kompenzácie strát spôsobených pri uznaní transakcie za neplatnú. Vratné ako skutočné škody, a ušlý zisk, teda ušlý príjem, ktorý by poškodený dostal za bežných podmienok občianskeho obehu, ak by nebolo porušené jeho právo (článok 15 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Pri určovaní ušlého zisku sa berú do úvahy opatrenia prijaté veriteľom na jeho získanie a prípravy na tento účel (článok 4 článku 393 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Využitie bilaterálnej reštitúcie je však možné aj v iných prípadoch. Napríklad, ak sa transakcia týkajúca sa scudzenia nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve uskutočnila bez notársky overeného súhlasu druhého z manželov.
Takže podľa čl. 34 Zákonníka o rodine Ruskej federácie je majetok nadobudnutý manželmi počas manželstva ich spoločným majetkom. Spoločným majetkom manželov sú nehnuteľné veci nadobudnuté na úkor spoločného príjmu manželov a iný majetok, ktorý manželia nadobudli za trvania manželstva, bez ohľadu na to, ktorý z manželov ho nadobudli alebo na meno. z ktorých alebo ktorý z manželov prispel finančnými prostriedkami.
To znamená, že nezáleží na tom, na meno ktorého z manželov je nehnuteľnosť zapísaná a kto prispel peniazmi. Neberie sa do úvahy ani to, že jeden z nich nepracoval a nemal samostatný príjem. Ak bol byt nadobudnutý platenými transakciami (na základe zmlúv o predaji nehnuteľnosti, výmenného obchodu a pod.) počas obdobia registrovaného manželstva na meno jedného z manželov, potom druhý z manželov má automaticky právo na tento majetok. . Ak je majetok spoločný, možno s ním nakladať len so vzájomným súhlasom manželov.
Výnimkou je existencia manželskej zmluvy. V súlade so Zákonníkom o rodine Ruskej federácie, manželskou zmluvou, majú manželia právo zmeniť zákonný režim bezpodielového spoluvlastníctva, zaviesť režim spoločného, spoločného alebo oddeleného vlastníctva všetkého majetku manželov. určité typy alebo na majetok každého z manželov (článok 42 Zákonníka o rodine Ruskej federácie). A ak manželská zmluva stanovuje, že byt sa stáva osobným vlastníctvom jedného z manželov, potom sa v budúcnosti nevyžaduje súhlas druhého manžela s transakciou.
Taktiež v prípade, že pri zániku manželstva došlo k rozdeleniu spoločne nadobudnutého majetku a k prechodu bytu na jedného z manželov, nie je potrebné získať súhlas na jeho predaj od druhého manžela. Ak sa však oddiel nerobil, tak daný súhlas nevyhnutné.
Ak jeden z manželov predá nehnuteľnosť bez notársky overeného súhlasu druhého manžela, má právo do jedného roka odo dňa, keď sa o transakcii vedela alebo mala dozvedieť, obrátiť sa na súd a uznať túto kúpu nehnuteľnosti. a predajná transakcia ako neplatná (časť 3 článok 35 Rodinný zákonník RF). Treba však vziať do úvahy, že všeobecný pojem premlčacej dobe ustanovená zákonom na 3 roky. To znamená, že v prípade rozvodu majú bývalí manželia právo uplatniť si navzájom majetkové nároky do troch rokov Pobedonostsev, K.P. Kurz občianskeho práva. Časť I: Majetkové práva. / K.P. Pobedonostsev. - M., Štatút. 2002. - S. 380 ..
Inými slovami, premlčacia doba sa považuje za skončenú, ak odo dňa zániku manželstva do dátumu transakcie uplynuli tri roky a bývalý manžel nevzniesol žiadne nároky týkajúce sa rozdelenia majetku počas stanovené obdobie. Takže v prípade následného predloženia nárokov na napadnutie transakcie môže byť uspokojenie odmietnuté (ak žalovaný manželský partner vyhlási, že premlčacia lehota uplynula).
Ak však súd splní požiadavky, budú platiť pravidlá civilné právo o právnych následkoch neplatnosti obchodu. Spočívajú v tom, že každá zo strán musí vrátiť druhej strane všetko, čo prijala v rámci transakcie, a ak nie je možné vrátiť to, čo dostala v naturáliách, vrátiť jej hodnotu v peniazoch (článok 167 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). federácia).
Treba mať na pamäti, že podľa rozhodnutia Rady notárov pod Ministerstvom spravodlivosti Bieloruskej republiky z 22. januára 1999 „Zovšeobecnenie notárskej praxe o vydávaní rozhodnutí o odmietnutí výkonu notárskych úkonov notármi“ Dohodu o scudzení majetku, ktorý je spoločným majetkom manželov, možno osvedčiť bez súhlasu druhého manžela v týchto prípadoch:
Keď manžel/manželka odmietne dať takýto súhlas. V tomto prípade mu je zaslaná žiadosť s návrhom dostaviť sa na štátne notárstvo na určenie podielu na spoločnej nehnuteľnosti. Ak sa nedostaví v určenom čase a nezašle do jedného mesiaca odo dňa doručenia vyjadrenia námietok, notár má právo osvedčiť zmluvu o vydedení v mene manžela, pre ktorého je nehnuteľnosť uvedená. pod titulným dokumentom.
Keď manželský partner nebýva v mieste registrácie a jeho bydlisko nie je známe. Ako potvrdenie o tom treba predložiť kópiu rozhodnutia súdu, ktoré nadobudlo právoplatnosť o uznaní manžela za nezvestného.
Ak existuje doklad potvrdzujúci, že scudzený majetok je osobným majetkom jedného z manželov (dohoda o rozdelení majetku a pod.).
Treba podotknúť, že donedávna obaja žiadatelia resp súdnictvo Zaznel názor, že keďže štátnu registráciu vykonáva registrujúci orgán, tento by mal v tomto nároku vystupovať ako odporca. Takáto pozícia by zase nemohla vyhovovať úradu Rosreestr, keďže úrad ako štátny orgán sa nemôže vyhýbať zákonom predpísaným úkonom. Ak teda súdy vyššie uvedeným nárokom voči úradu vyhoveli, úrad sa proti takýmto rozhodnutiam odvolal, čím sa opäť vytvárali prekážky pre nositeľa autorských práv pri štátnej registrácii svojich práv.
V apríli 2010 plénum Najvyššie súdy Ruská federácia prijala spoločnú rezolúciu, ktorej odsek 61 výslovne stanovuje, že ak sa jedna zo strán zmluvy o kúpe a predaji nehnuteľností vyhýba prijatiu opatrení na štátnu registráciu prevodu vlastníctva tohto majetku, druhá strana má právo obrátiť sa na túto stranu so žiadosťou o štátnu registráciu prevodu majetkových práv Uznesenie pléna najvyšší súd Ruskej federácie a pléna Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo dňa 29. apríla 2010 č. 10/22 [Elektronický zdroj] // Consultant Plus, Prof Version, Info-Lada LLC, Togliatti 2014 ..
nadobúdateľ realitnej transakcie
"Právo a ekonomika", 2010, N 12
O povahe aktu štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi (ďalej len akt registrácie) neexistuje zhoda vo vede ani v praxi, čo negatívne ovplyvňuje vymožiteľnosť práva. tento článok sa venuje analýze pozícií existujúcich v právnom svete s cieľom identifikovať správny prístup k registračnému aktu.
Registračný akt a nenormatívny právny akt
„Štátna registrácia práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi je právnym aktom uznania a potvrdenia štátom vzniku, obmedzenia (zaťaženia), prevodu alebo zániku práv k nehnuteľnostiam v súlade s Občianskym zákonníkom Ruskej federácie. “ (ustanovenie 1, článok 2 federálneho zákona z 21. júla 1997 N 122-FZ „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi“; ďalej len „zákon o registrácii“).
V literatúre sa objavil názor o potrebe klasifikovať akt registrácie ako nenormatívny právny akt. Táto pozícia sa nachádza aj v súdnej praxi (pozri: Vyhláška Federálneho arbitrážneho súdu Uralského okresu z 29. januára 2004 N F09-65 / 04-GK, odporúčania Vedeckého poradného zboru v rámci pätnástej arbitráže odvolací súd zo dňa 18. - 19. 9. 2008 (otázka č. 12) atď.).
Obvykle sa nenormatívny právny úkon hodnotí ako forma právne smerodajného prejavu vôle oprávneného subjektu. štátnej moci adresované konkrétnej osobe (osobám) a zamerané na jej vznik, zmenu alebo zánik právne následky.
Zvážte, či má akt registrácie znaky nenormatívneho právneho charakteru.
Nenormatívny právny akt má administratívny charakter, obsahuje právne záväzný predpis, zákaz alebo povolenie subjektu. výkonná moc, požadované pre príjemcu . Zároveň orgán registrujúci práva a transakcie vo vzťahu k nehnuteľnostiam (ďalej len Rosreestr) nemôže samostatne zakladať práva fyzických osôb, tvoriť obsah práva na registráciu ani zrušiť registračné úkony. Zápis o registrácii práva (transakcie) nie je ani predpis, ani zákaz, ani povolenie.
Akýkoľvek nenormatívny právny akt má text určitého obsahu, ale akt registrácie nie. Zároveň 2. časť čl. 199 Arbitráž procesný kódex Ruská federácia požaduje predložiť znenie nenormatívneho zákona pri odvolaní sa na súd. Je nesprávne tvrdiť, že formálnym vyjadrením registrácie ako nenormatívneho právneho úkonu je osvedčenie alebo registračný nápis: neobsahujú autoritatívny príkaz, registrujúci orgán iba reflektuje dianie v občianskoprávnych vzťahoch. Najzreteľnejšie sa to prejavuje v prípade zápisu potvrdzujúceho právo, a to aj v čase, ktorý sa nezhoduje so vznikom zapísaného práva.
Vykonaná registrácia práv je potvrdená osvedčením (odsek 1, článok 14 zákona o registrácii). Zákonodarca s osvedčením nespája žiadne právne následky, považuje ho len za doklad o evidencii. Z tohto dôvodu sa osvedčenie o registrácii vydáva iba na žiadosť držiteľa autorských práv (článok 3, článok 131 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ďalej len Občiansky zákonník Ruskej federácie).
Nedodržanie pokynov obsiahnutých v nenormatívnom právnom akte má za následok zodpovednosť vinníka. Nenormatívny akt môže porušiť len ten adresát aktu, ktorý v registračnom akte neexistuje (pozri). Porušenie je možné len vo vzťahu k registrovanému práva. V tomto prípade budeme hovoriť o porušení občianskoprávneho charakteru.
V prípade nesúhlasu s nenormatívnym právnym aktom má jeho adresát právo sa proti nemu odvolať správny poriadok. Takáto možnosť neexistuje, pokiaľ ide o akt registrácie.
Takže akt registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi nemá žiadne známky „abnormálne legálnosti“.
Úkon registrácie a prevodu vecí
Rímsky právny predpis o prevode vlastníckeho práva k veci od okamihu prevodu (tradícia) po zavedení patrimoniálneho systému si svoju účinnosť zachovala len vo vzťahu k hnuteľným veciam. Okamihom vzniku práva k nehnuteľnosti bol zápis do pozemkovej knihy. V tejto súvislosti vyvstáva otázka, aký je vzťah medzi prevodom hnuteľnej veci a zápisom práv k nehnuteľnej veci, ako aj význam prevodu nehnuteľnosti.
Ako sa uvádza v právnickej literatúre, „pri dôsledne vykonávanom patrimoniálnom systéme nie je miesto pre celú teóriu vlastníckeho práva, nahrádzajú ju dva výrazne odlišné oddiely: právo hnuteľných vecí a právo nehnuteľností. mizne z práva nehnuteľností spolu s tradíciou“ (pozri: Citované . dňa ). Vlastníctvo nehnuteľnosti sa teda stotožňuje s účtovným záznamom.
V skutočnosti rovnaký postoj (možno k sebe samým nepostrehnuteľne) zaujímajú tí autori, ktorí sa domnievajú, že prevod nehnuteľností je (má byť) potrebný prvok zloženie vzniku práva k nehnuteľnosti a musí predchádzať zápisu. Zástancovia tohto prístupu sa domnievajú, že obdobou prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľným veciam je podpísanie zmluvy o prevode. Uvádza sa teda, že „je zachované pravidlo tradície v tom zmysle, že predmetom zápisu je prevod veci, keďže zmluvné strany nespájali prevod vlastníctva s inou právnou skutočnosťou“ . Domnievame sa, že táto pozícia je nesprávna. (de lege lata) a nevhodné (de lege ferenda). Myšlienka, že prevod je predmetom registrácie z dôvodu nemožnosti nájsť iný vhodný predmet, nemá legislatívne potvrdenie: podľa čl. 131 Občianskeho zákonníka predmetom zápisu sú najmä vecné práva k nehnuteľnostiam. Odkaz na čl. 556 Občianskeho zákonníka ako odôvodnenie stanoviska k prevodu nehnuteľnosti ako prvku komplexnej skladby vzniku práva k nehnuteľnosti je nesprávne, keďže tento článok odkazuje na pravidlá prevodu nehnuteľnosti ( vyhotovenie zmluvy o prevode a pod.) a o registrácii sa ani len nezmieňuje.
Zákon neobsahuje pravidlá o zápise prevodu nehnuteľnosti. Domnievame sa, že zavedenie takejto normy je iracionálne. Ako mohol registračný orgán zistiť skutočnosť prevodu predmetu? Zástancovia kritizovaného stanoviska sa domnievajú, že o tejto otázke je možné rozhodnúť na základe zmluvy o prevode. Ale v tom prípade listina o prevode"sa stáva spôsobom prevodu držby. To znamená, že vlastníctvo nehnuteľnosti sa prevádza len závetom (sólo animus) než skutočný prenos skutočnej dominancie. Podobný prístup vedie k tomu, že samotná držba nehnuteľností sa transformuje z ekonomickej nadvlády na knižné právo.
V skutočnosti existencia záznamu o vlastníctve v registri ani zďaleka nie je to isté ako vlastníctvo predmetu. „Vlastníctvo ako ekonomická kategória- ide o ekonomickú nadvládu človeka nad vecou; právo vlastniť je zákonom zabezpečená možnosť ekonomickej nadvlády nad vecou ". Držba ako právo ako súčasť vlastníckeho práva sa objavuje v čase zápisu práva, ale držba ako skutočnosť sa nie vždy zhoduje s prítomnosťou držba hnuteľných vecí a nehnuteľných vecí sa samozrejme prejavuje rôznymi spôsobmi: „vzťah hnuteľných vecí k nám, ktorý vytvára skutočný stav držby, je spravidla taký, že jej dávame určitá poloha v priestore vzhľadom na nás samých; naopak, aby sme si vytvorili podobný vzťah k nehnuteľnosti, my sami musíme ... voči nej v priestore zaujať určitú pozíciu“.
Rôzne spôsoby založenia vlastníctva k veciam v zásade nerušia možnosť takéhoto pri nehnuteľnostiach.
Ťažkosti pri zisťovaní skutočnosti vlastníctva nehnuteľností viedli k vytvoreniu systému registrácie práv a strate vlastníctva nehnuteľností. hodnotu nehnuteľnosti. Nikdy viac. Stotožniť hodnotu prevodu hnuteľnej veci a zápis práva k nehnuteľnosti je opodstatnené len v otázke okamihu vzniku práva a je neprijateľné pri zisťovaní skutočnosti držby veci.
Je príznačné, že v nemeckom občianskom zákonníku (ďalej len VOP), ktorý už viac ako storočie pozná systém registrácie práv k nehnuteľnostiam, pravidlá o vlastníctve predpokladajú pravidlá o právach k nehnuteľnostiam. akýkoľvek veci (kniha 3). O nemožnosti identifikovať vlastníctvo nehnuteľnosti a evidovať práva k nej svedčí aj zásadná prípustnosť (v Nemecku) vlastníckych prostriedkov nápravy smerujúcich k ochrane skutočné(skôr ako „knižné“) vlastníctvo nehnuteľností.
Získanie nehnuteľností v držbe má v Ruskej federácii veľký význam riešiť množstvo problémov. Po prvé, spravidla nebezpečenstvo náhodnej straty alebo náhodného poškodenia tovaru prechádza na kupujúceho od okamihu, keď je tovar prevedený na neho (článok 459 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Zároveň sa povinnosť predávajúceho previesť nehnuteľnosť na kupujúceho „považuje za splnenú po odovzdaní tejto nehnuteľnosti kupujúcemu a podpísanie príslušného dokumentu o prevode stranami „(článok 1 článku 556 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie; zvýraznené mnou. - A.Sh.). Po druhé, prevod je začiatkom odpočítavania na uplatnenie nárokov na chyby produktu (článok 477 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Po tretie, existencia alebo neprítomnosť vlastníctva nehnuteľnosti je podstatnou skutočnosťou pre určenie spôsobu ochrany práv (napr. ospravedlnenie akcie prezentované len v prípade straty skutočnej držby vlastníkom).
Prítomnosť záznamu o registrácii práv k nehnuteľnosti v USRR teda neznamená, že držiteľ práv je vlastníkom objektu; prevod nehnuteľnosti má samostatný právny význam.
Akt o registrácii a skutočná zmluva
Koncept skutočnej zmluvy v ruskej legislatíve absentuje. Čo sa týka doktríny, názory bádateľov sú rozdelené: niektorí považujú skutočné transakcie za inštitút výlučne nemeckého práva, iní sa snažia existenciu takejto inštitúcie ospravedlniť v ruskom práve. Medzi zástancov prideľovania reálnych transakcií patrí väčšinou tradícia (prevod) hnuteľnej veci ako takej, keďže od okamihu tradície spravidla vzniká vlastnícke právo k prevádzanej veci (odst. 1 , článok 223 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Uznanie prevodu ako transakcie s nehnuteľnosťou má ďalekosiahle dôsledky, pokiaľ ide o analógie s nehnuteľnosťami. Takže v transakcii s nehnuteľnosťami sa „navrhuje zvážiť dohoda strán o prevode (zriadení) vlastníckeho práva (vyjadrenie strán o prevode práva) a akt štátnej registrácie "(zvýraznený mnou. - A.Sh.).
Nakoľko je táto pozícia opodstatnená?
V Ríme bola tradícia chápaná ako spôsob nadobudnutia vlastníctva prevodom skutočnej držby veci jednou osobou na druhú s cieľom previesť vlastníctvo tejto veci; tradícia bola hodnotená ako zmluva.
Počiatočný vývoj doktríny skutočných transakcií patrí do Savignyho pera. Špecifikum nemeckého modelu prevodu vlastníctva v porovnaní s rímskym právom spočíva vo vyslovení vôľového momentu (koordinácia vôle subjektov k prevodu práva) mimo tradície a abstrahuje ho od záväznej transakcie. Tradícia sa začala vykladať ako osobitná právna skutočnosť (skutočné úkony), ktorá len za existencie reálnej zmluvy nadobúda osobitnú právnu kvalitu právneho úkonu. Hlavný dôraz sa tak presunul z tradície na majetkovú zmluvu a tradícia začala napĺňať požiadavky publicity pri majetkovej transakcii. Ako napísal Savigny, „skutočná zmluva, pokiaľ ide o jej skutočnú platnosť a právne dôsledky, musí byť na jednej strane abstrahovaná od reality základnej transakcie a na druhej strane musí byť tiež izolovaná od tradície. sám“ (pozri: Citované z). Pre prevod vlastníctva v Nemecku musí byť zmluva o prevode vlastníckeho práva doplnená o úkon prevodu hnuteľnej veci (zápis do katastra nehnuteľností). Prevod (zápis do katastra nehnuteľností) je jednak podmienkou platnosti majetkovej zmluvy a jednak súčasťou právnej úpravy na základe vzniku vlastníckych práv.
Podľa jedného z odborníkov „rozdiel ruský systém prevod vlastníckeho práva na základe dohody z nemeckého, spočívajúci v tom, že prvý o žiadnom nevie osobitná dohoda o prevode majetku, oddelený, podobne ako nemecký Einigung, od prevodu vecí (samozrejme, existuje dohoda, ale je imanentná v samotnej tradícii ako zosúladená akcia), tak ako jej nie je známy princíp abstraktnosti reálnej zmluvy, vôbec nebráni použitiu nemeckých kategórií administratívnej a majetkovej transakcie aj v ruskom práve “(zvýraznenie moje. - A.Sh.).
Tento názor je diskutabilný. Existenciu „dohody“ o prevode podľa ruského práva autor nepreukázal. Ruské právo neumožňuje, aby sa s prevodom zaobchádzalo ako s dohodou o prevode vlastníctva a/alebo vlastníctva. Občiansky zákonník Ruskej federácie „nevie samostatné právo držby, a preto sa strany nemôžu dohodnúť na jej prevode alebo zriadení. Vlastníctvo je skutočný vzťah, ekonomická sila, a preto je nástupníctvo vo vlastníctve nemožné." sa rovná doručeniu dopravcovi na odoslanie príjemcovi alebo doručenie komunikačnej organizácii na prevod scudzených vecí na nadobúdateľa bez povinnosti odovzdania. „Zákon nevymedzuje podstatu prevodu veci ako spôsob prevodu práva, nerieši otázku jeho právnej povahy" .
Podľa § 929 BGB „pre prevod vlastníckeho práva k hnuteľnej veci je potrebné, aby vlastník vec odovzdal nadobúdateľa a obaja sa zhodli, že právo musí prejsť"(zvýraznenie moje. - A.Sh.). V ruskom práve sú na prevod vlastníctva potrebné ďalšie podmienky: platné záväzná zmluva o scudzení (článok 2, článok 218 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) a prevode vecí (články 223, 224 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Tento rozdiel nám neumožňuje uznať prevod v Rusku ako obdobu nemeckej vecnej zmluvy. Podstatný rozdiel je aj v súvislosti s nehnuteľnosťami. Podľa § 873 ods. 1 GGU „na prevod vlastníctva k pozemku ... je potrebná dohoda medzi oprávnenou osobou a druhou stranou o zmenách práv a dodatkoch k pozemkovej knihe...“ (zvýraznené ja.- A.Sh.). V Rusku na prevod vlastníctva nehnuteľnosti potrebujete: platný záväzná zmluva(Doložka 2, článok 218 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) a registrácia práva v USRR (článok 131, doložka 2, článok 8 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Na rozdiel od Ruské pravidlá podstata konštrukcie prevodu vlastníctva podľa nemeckého práva je založená práve na princípe abstraktnosti reálnej zmluvy, na absencii spojenia medzi ňou a záväzným obchodom.
Existuje názor, že použitie princípu oddelenia záväzkov a majetkových transakcií nie je v žiadnom prípade spojené s „nie tak šťastnou“ myšlienkou abstraktnej povahy majetkových zmlúv. Zmysel Savignyho teórie však nespočíval v oddelení majetkovej transakcie od záväzkovej transakcie v súvislosti s rozdielom v dôsledkoch nimi vyvolaných, ale práve v tom, že prevod práva našla svoje opodstatnenie v majetkovej transakcii a nezávisela od záväzku. Ruský prevod zároveň vedie k prevodu vlastníctva iba vtedy, ak je záväzná transakcia platná. Je tiež dôležité, aby všeobecné pravidlo o prevode vlastníctva v čase prevodu v Ruskej federácii bolo dispozitívne: prevod práv sa môže uskutočniť tak v čase uzavretia zmluvy, ako aj v čase platby, atď. (Ustanovenie 1, článok 223 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). V takejto situácii prevod jednoznačne neprevádza vlastníctvo. GGU neposkytuje možnosť zmeniť okamih prevodu vlastníctva podľa vôle zmluvných strán.
Podľa ruského vedca to nemení situáciu pre ruské právo, pretože prevod má v každom prípade skutočný právny účinok: vlastník získava možnosť brániť sa prostredníctvom skutočného práva (článok 305 Občianskeho zákonníka Ruská federácia). Ale podstata doktríny majetkových transakcií podľa nemeckého práva spočíva v prevode v dôsledku uzavretia majetkovej transakcie vlastnícke právo. Savigny „vychádzal z toho, že zo sféry kauzálnej transakcie je potrebné vyčleniť „skutočnú“ vôľu, teda vôľu strán previesť vec do vlastníctva...“.
Aj keď hypoteticky pripúšťame možnosť izolácie vôle zameranej na prechod skutočné právo, s cieľom urobiť z neho centrum majetkovej transakcie a dokázať jej existenciu v Ruskej federácii, nie je možné s rovnakým úspechom vyčleniť vôľu zameranú na prevod skutočného vlastníctva, pretože nejde o právo . Sotva možno uznať za predmet majetkovej transakcie „prevod možnosti vlastníckej právnej ochrany“. Ochrana poskytnutá majiteľovi podľa zákona.
V Nemecku je charakteristické, že na vykonanie lízingu stačí vysielať veci na základe povinný zmluvy, keďže neexistuje žiadne skutočné právo. Zároveň aj v Nemecku má nájomná zmluva „vlastnícke znaky“, napr. právo na nasledovanie vo vzťahu nájmu bývania (§ 566 GGU); nájomca má možnosť brániť sa vlastníckym nárokom (§ 861, 869 GGU). Ešte prevod vlastníctva sa v Nemecku nepovažuje za transakciu, ale za legálne správanie (Rechtshandlung), preto sa na ňu pravidlá o transakciách nevzťahujú.
Je dôležité, aby v Ruskej federácii postačoval prejav vôle previesť v samotnej transakcii: ani duch, ani litera zákona nevyžadujú opakovanie tohto úkonu „počas prevodu“. Preto prenášať veci s odkazom za záväzok možno vynútiť súdnou cestou (článok 398 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie), čo je vo všeobecnosti v súvislosti s uzavretím zmluvy nemožné, pretože zmluvná sloboda je zásadou občianskeho práva. Závislosť prevodu vlastníctva od platnosti záväzkového obchodu sa prejavuje aj v potrebe odkazovať na nej neplatnosť pri uplatnení reštitúcie.
Najzreteľnejšie sa omyl uvažovaného prístupu prejavuje pri analýze prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Žiadosť o registráciu práva a (alebo) registračný úkon by sa zjavne mali považovať za „skutočnú transakciu“, ktorá je základom prevodu vlastníctva nehnuteľnosti.<1>.
<1>E.A. považuje žiadosť o prevod práv a úkon registrácie za skutočný obchod s prevodom práv k nehnuteľnosti. Baranov.
Zahrnutie verejného aktu o registrácii do pojmu transakcie je však nesprávne, keďže registrácia je akt mimo transakcie; nieúčastníkom transakcie, nemôže žiadnym spôsobom ovplyvniť obsah transakcie. Podanie žiadosti o registráciu je tiež administratívnou akciou, ktorá sa len začína registračný postup. Správne bolo poznamenané, že žiadosť na registračný orgán „odkazuje na procesné úkony, ale v žiadnom prípade do kategórie prejavu vôle pri uzatváraní transakcie ". Je charakteristické, že v Ruskej federácii môže k prevodu vlastníctva nehnuteľnosti dôjsť bez spoločnej žiadosti podanej registrujúcemu orgánu. Pri podpise notárskej zmluvy o scudzení nehnuteľností je zápis práva možný bez dodatočných úkonov strán - podaním návrhu na zápis u notára (odst. 1, § 16 zákona o zápise). rozsudok o uspokojení žiadosti o registráciu podanej proti strane transakcie, ktorá sa vyhýba registrácii (článok 3 článku 551 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Všetky tieto úkony prebiehajú na základe záväzného obchodu.
Skutočná zmluva sa v Nemecku považuje za transakciu, na ktorú sa vzťahujú všeobecné ustanovenia GCC o transakciách vrátane pravidiel sporu. To by malo v súvislosti s konštrukciou „ruských majetkových transakcií“ znamenať možnosť napadnutia podľa pravidiel o neplatnosti transakcií žiadosť o registráciu a (alebo) akt registrácie. Ale to je absurdné práve pre verejnoprávnu povahu toho druhého.
Vyššie uvedené podkopáva pozíciu o existencii skutočných zmlúv v ruskom práve a naznačuje nemožnosť kvalifikovať žiadosť o registráciu práv k nehnuteľnostiam a (alebo) akt registrácie práv ako skutočnú transakciu.
* * *
Ako vyhodnotiť akt registrácie?
Napriek tomu, že uvedený zákon nemožno uznať za „nenormatívny právny“, mal by byť kvalifikovaný ako verejný (správny), keďže je prijatý v útrobách verejný sektor práv zo strany vládnej agentúry. ale administratívne úkony musia byť oddelené o úkonoch správneho charakteru, ktoré zakladajú, menia, zrušujú práva a povinnosti konkrétnych osôb („nenormatívne právne úkony“ v súlade s ich tradičnou definíciou), a úkony, ktoré takéto následky nespôsobujú. V literatúre bol uvedený pohľad jedného zo špecialistov, ktorý správne rozlišoval činy operatívne riadenie ktoré slúžia ako prostriedok na organizovanie a riadenie občianskoprávne vzťahy, predurčujúce podstatu a obsah dôsledkov nimi vyvolaných a správnych aktov štátna kontrola, ktoré slúžia ako výrazový prostriedok vzťahy s verejnosťou k tým alebo iným občianskoprávnym vzťahom, ktoré sa vyvinú mimo iniciatívy tohto riadiaceho orgánu, ktorých obsah si v súlade so zákonom určia strany samé občianske vzťahy. Dostatočne presná pre označenie druhej skupiny činov je ich charakterizácia ako legalizačná. Legalizácia je zvyčajne definovaná ako darovanie právnu silu akýkoľvek čin, čin<2>. Medzi právne skutočnosti legalizačného charakteru možno zaradiť aj registráciu právnickej osoby, registráciu emisie cenných papierov a pod.
<2>Pozri: Veľký encyklopedický slovník // www.academic.ru/misc/enc3p.nsf/ByID/NT0002B2FA; Právny slovník// dic.academic.ru/dic.nsf/lower/15820.
Legalizačný charakter aktu o registrácii je vyjadrený v nasledujúcom texte. Osoby predkladajúce dokumenty na registráciu vopred vykonávajú všetky činnosti, ktoré od nich závisia, pre vznik občianskych práv, vecných bremien, transakcií. Ale vzniká zapísané právo, vecné bremeno a transakciou vzniká právny vzťah, len ak s tým štát súhlasí, uzná oprávnenosť výskytu zapísaného predmetu a legalizuje ho. Pre zriedkavé prípady registrácie potvrdzujúci povahy (napríklad zápis práva k majetku nadobudnutému dedením), legalizačná hodnota úkonu zápisu práva sa prejavuje v potvrdení práva štátom a poskytnutí možnosti výkonu tohto práva.
Zákon o štátnej registrácii práv, vecných bremien a transakcií vo vzťahu k nehnuteľnostiam je teda právnou skutočnosťou, ktorá je správnym aktom legalizačného charakteru pre registrované predmety (práva, transakcie, vecné bremená).
V literatúre sa niekedy uvádzajú názory, že práva k nehnuteľnosti síce vznikajú od okamihu zápisu, „nie však na jej (zápisovom) základe, základom práva sú niektoré iné právne skutočnosti“ . napríklad, ponuky. Je ťažké súhlasiť s týmto názorom. Presnejšie povedané, zápis práv sa kvalifikuje ako samostatná právna skutočnosť zložitého právneho zloženia - základ pre vznik práv k nehnuteľnosti, keďže spravidla bez takéhoto zápisu právo nemôže vzniknúť.
Bibliografia
- Alekseev V.A. Zápis vlastníckych práv. M.: Prospekt, 2001. S. 26.
- Chubarov V.V. Problémy právnej úpravy nehnuteľností. M.: Štatút, 2006.
- Yakovleva A.V. Spory o štátnu registráciu práv k nehnuteľnostiam // Legislatíva. 2005. N 1.
- Pokrovsky I.A. Hlavné problémy občianskeho práva. M.: Štatút, 2009. S. 196.
- Bazanov I.A. Pôvod modernej hypotéky. Najnovšie trendy v patrimoniálnom práve v súvislosti s moderným systémom národného hospodárstva. M.: Štatút, 2004. S. 452.
- Skvorcov O.Yu. Transakcie s komerčnými nehnuteľnosťami. M., 2006.
- Egorov A.V., Erokhova M.A., Shirvindt A.M. Zovšeobecnenie problematických otázok uplatňovania noriem Občianskeho zákonníka Ruskej federácie o majetkovo-právnych metódach ochrany práv rozhodcovskými súdmi // Bulletin občianskeho práva. 2007. Číslo 4.
- Sklovsky K.I. Majetok v občianskom práve. M.: Štatút, 2008.
- Vasiliev G.S. K niektorým otázkam prevodu vlastníctva podľa zmluvy // Bulletin Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie. 2008. N 4. S. 28.
- Tolstoj Yu.K. Pojem vlastnícke právo // Problémy občianskeho a správneho práva. L., 1962. S. 149.
- Juškevič V.A. O nadobudnutí vlastníctva podľa rímskeho práva. M., 1908. S. 93, 94.
- Suchanov E.A. O typoch transakcií v nemeckom a ruskom občianskom práve // Bulletin občianskeho práva. 2006. N 2. S. 5 - 26.
- Baranová E.A. Obrat nehnuteľností v ruskom a nemeckom práve: komparatívna štúdia: Abstrakt práce. dis. ... cukrík. legálne vedy. M., 2005.
- Beklenishcheva I.V. Pojem občianskoprávnej zmluvy (komparatívny právny výskum): Abstrakt práce. dis. ... cukrík. legálne vedy. Jekaterinburg, 2004, s. 17.
- Občianske právo: Učebnica: V 3 zväzkoch / Ed. A.P. Sergejev. M.: TK Velby, 2008. V. 1. S. 443. (Autorom kapitoly je Krasheninnikov E.A.)
- Novitsky I.B. Základy rímskeho občianskeho práva. M.: Zertsalo, 2007. S. 93.
- Vasilevskaja L.Yu. Doktrína skutočných transakcií v nemeckom práve. M.: Štatút, 2004.
- Baur J.F., Sturner R. Sachenrecht. 17. Aufl. Mníchov: C.H. Beck, 1999.
- Tuzov D.O. O tradícii ako skutočnej zmluve v ruskom občianskom práve // Bulletin Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie. 2007. Číslo 8.
- Vasiliev G.S. Prevod hnuteľnej veci // Bulletin Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie. 2006. Číslo 12.
- Brehm W., Berger C. Sachenrecht. 2.uberarb. Aufl. Tubingen: Mohr Siebeck, 2006. S. 13.
- Zhalinsky A., Rericht A. Úvod do nemeckého práva. M.: Spark, 2001. S. 322.
- Larenz, Wolf. Allgemeiner Teil des Burgerlichen Rechts. 8. Aufl. Mníchov, 1997. S. 450.
- Schapp Ya Systém nemeckého občianskeho práva. M.: Medzinárodné vzťahy, 2006. S. 98 - 100.
- Wieling H.J. Sachenrecht. Berlín; Heidelberg: Springer-Verlag, 2007. S. 53, 55.
- Venkshtern M. Základy majetkového práva / Problémy občianskeho a obchodného práva v Nemecku // M .: BEK, 2001. S. 193.
- Krasavchikov O.A. Právne fakty v sovietskom občianskom práve // Kategórie vedy občianskeho práva. Vybrané diela: V 2 zväzkoch M.: Statut, 2005. Ročník 2. S. 183.
- Korshunova N. Nesporná registrácia // Ezh-Lawyer. 2004. Číslo 16.
A. V. Shvabauer
Právnická kancelária
"Egorov, Puginsky,
Afanasiev & Partners
špecialista
občianskym právom
občiansky a arbitrážny proces