УДК 347.13
Н. А. Санисалова
ГРАЖДАНСКО-ПРАВНИ ПРОБЛЕМИ НА ДЪРЖАВНАТА РЕГИСТРАЦИЯ НА ПРАВА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ И СДЕЛКИ С НЕГО
Статията се занимава с проблемни аспектисвързани с извършването на сделки с недвижими имоти, съотношението на задължителната писмена форма на договора, изискващ държавна регистрация, и държавната регистрация на самата сделка се извършва според правните последици. Авторът разкрива особеностите на правния статус на страните по договора за продажба на жилищни помещения в случай, че продавачът изпълни задължението към купувача да прехвърли имота, но преди регистрацията на прехвърлянето на собствеността на купувача , разглеждат се дискусионни въпроси относно избора на подходящия метод съдебна защитаинтереси на страната, чийто контрагент избягва държавна регистрация.
Сделките с недвижими имоти съставляват значителна част от руския имотен оборот. Тази ситуация се дължи на включването в гражданското обращение на все по-голям брой обекти на недвижими имоти, както и на относителната новост, сложната структура и липсата на яснота на законодателството, регулиращо сделките с недвижими имоти.
Спецификата на правния режим на недвижимия имот се състои във факта, че възникването, прехвърлянето, ограничаването или прекратяването на собствеността и други вещни права (ипотека, сервитут), както и някои облигационни (лизинг, доверително управление) права върху него възникват в специален начин, изискващ спазване на писмена форма и задължителна държавна регистрация, с изключение на правата върху въздухоплавателни и морски плавателни съдове, кораби за вътрешно плаване и космически обекти, регистрацията на които се извършва в специални държавни регистри, поддържани за всеки вид обект (за например източници на повишена опасност се регистрират при различни проверки, за да наложат на собствениците им гражданска отговорност в случай на нанасяне на имуществени или морални вреди от тях).
Задължителната държавна регистрация се извършва в съответствие с Федералния закон от 21 юли 1997 г. № 122-FZ „За държавна регистрация на правата на недвижим имоти сделки с него. Извършената държавна регистрация е единственото доказателство за съществуването на регистрирано право (клауза 1, член 2 от Закона „За държавна регистрация на правата върху недвижими имоти и сделки с него“) и се удостоверява с удостоверение за държавна регистрация на права върху недвижими имоти.
Установяването на тази норма означава, че докато съдебен редрегистрираното право не се оспорва (правото, а не записът за държавна регистрация), във всички граждански правоотношения се прилага принципът за неприкосновеност на правото, което е преминало през процедурата за държавна регистрация. В същото време вътре съдебни спороведържавната регистрация не обвързва съда като изключително, неопровержимо доказателство за правото на недвижима вещ.
В съответствие с чл. 425 от Гражданския кодекс на Руската федерация, договорът влиза в сила и става задължителен за страните от момента на сключването му. Споразумението, подлежащо на държавна регистрация, се счита за сключено от момента на неговата регистрация, освен ако законът не предвижда друго (член 433 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Важно е да се има предвид, че необходимостта от регистрация не е свързана със спазване на формата на сделка с недвижим имот, а с определяне на момента на прехвърляне на собствеността върху него от продавача на купувача (чл. 132, 223 от Граждански кодекс). Разяснения по този въпрос се съдържат и в Информационното писмо на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 13 ноември 1997 г. № 21 „Преглед на практиката за разрешаване на спорове, възникнали по договори за продажба на недвижими имоти“ (клауза 3) , в клауза 14 от Резолюцията на Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 25 февруари 1998 г. № 8 "За някои въпроси от практиката на разрешаване на спорове, свързани със защитата на правата на собственост и други права на собственост". Тук възниква въпросът: каква е ролята на държавната регистрация - установяване или потвърждаване на права? Както отбелязва О. Ю. Скворцов, „тъй като възникването (промяна, прехвърляне, обременяване, прекратяване) на правото върху недвижима вещ е поставено в зависимост от най-малко два правно значими факта - сделка и държавна регистрация - в този случайможем да говорим за сложния фактически състав на прехвърлянето на право, при който държавната регистрация изпълнява функциите на специален юридически факт. Следователно „действителността на едно право и сделка с недвижим имот се определят не само от волята на страните относно обекта на недвижимия имот, съставена под формата на договор, но и от акт за признаване и потвърждаване от държавата. представлявано от упълномощени органи, които регистрират правото или сделката” (ал. 1 на чл. 2 от Закона за държавна регистрация на права върху недвижими имоти). Като правен акт на държавата, признаващ и потвърждаващ извършените юридически факти, държавната регистрация на сделка по смисъла на чл. 158, 160, 163, 165, 434 от Гражданския кодекс на Руската федерация не се прилага за неговата форма. Сделките се извършват в надлежната форма преди държавна регистрация без участието на регистриращия орган на държавата, което не може да пречи на упражняването на граждански права от страните по собствена преценка и да нарушава принципа на свободата на договора. В случай на неспазване на изискванията на закона за държавна регистрация на сделката, съгласно буквалното тълкуване на параграф 1 на чл. 165 от Гражданския кодекс на Руската федерация, такава сделка е недействителна само в онези изключителни случаи, когато е изрично установена със закон. Предоставянето на договор, сключен в правилната форма при липса на държавна регистрация, на статут на "несключен" е специална правна последица, която не трябва да се бърка с нищожността на сделката. Само по себе си липсата на държавна регистрация на сделка с недвижими имоти, ако тя отговаря на други изисквания на закона, не е основание за признаване на такава сделка за недействителна. Но има и друга гледна точка, че сделката подлежи на държавна регистрация, но не е регистрирана своевременно, е нищожен, което води до объркване на понятията несключени и недействителни договори.
От гореизложеното следва, че извършването на сделката в надлежната форма, която изисква държавна регистрация без извършването на последната, поражда определени правни последици, а именно правото на страните да извършат държавната й регистрация, както и задължението им да не за избягване на държавната му регистрация. Между страните има задължение
естествено правоотношение, чието съдържание е извършването на държавна регистрация на споразумение, сключено в правилната форма.
По отношение на правната природа на държавната регистрация, Конституционният съд на Руската федерация формулира правна позиция, че държавната регистрация има за цел само да удостовери правната сила на съответните документи за собственост от страна на държавата. По този начин държавната регистрация създава гаранции за правилното изпълнение на задълженията от страните и следователно допринася за укрепване гражданско обращениеи цялостната му стабилност. Това не засяга самото съдържание на този субективен гражданско право, не ограничава свободата на договаряне, правното равенство на страните, самостоятелността на тяхната воля и имуществената независимост, поради което не може да се разглежда като неприемлива произволна намеса на държавата в личните дела или като ограничаване на правата на човека и гражданите. Оттук следва изводът, че държавната регистрация е и форма на публичен контрол върху действията на лицата, упражняващи субективните си граждански права в областта на частното право, и показва взаимозависимостта на тези две области на осъществяване на правата. Това има стабилизиращ ефект върху пазара на недвижими имоти, дава увереност на неговите участници и рязко намалява възможността за злоупотреби в сферата на оборота на недвижими имоти. Според изследователите дейността на института за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него е насочена към създаване на единна банка данни за недвижими имоти и по този начин избягва злоупотребите, които се допускат на практика, е насочена към защита на правата. и законни интересиграждани и юридически лица, позволява държавен контрол върху законосъобразността на сделките, извършени с недвижими имоти в интерес както на самите участници, така и на трети лица.
В същото време правото, произтичащо от сделката, е валидно само от момента на нейната правно признание държавна агенциярегистриране. Въпреки това, както правилно се отбелязва в правната литература, въпреки факта, че в периода между сделката и държавната регистрация на прехвърлянето на права, приобретателят на недвижим имот все още не е придобил истинско правоза него това обстоятелство не означава липса правна връзка, задължения между страните по сделката, което засяга само контрагенти по договора и не засяга отношенията им с трети лица.
Задължителна държавна регистрация е предвидена за договори за продажба на жилищни помещения (клауза 2 от член 558 от Гражданския кодекс), както и дялове в правото обща собственостза тези обекти; договори за замяна на жилищни помещения (клауза 2 от член 567 от Гражданския кодекс), дялове в правото на обща собственост върху тях (член 251); договори за продажба на предприятия (чл. 560 от Гражданския кодекс); договори за наем на сгради, конструкции, нежилищни помещения, парцели, парцели горски фондза период от най-малко една година (клауза 2 на член 651 от Гражданския кодекс), отдаване под наем на предприятия (клауза 2 на член 658 от Гражданския кодекс); договори за залог на недвижими имоти, както и акцесорни сделки, сключени за промяна на правоотношения по вписани сделки (прехвърляне на вземане (чл. 389 от Гражданския кодекс), прехвърляне на дълг (чл. 391 от Гражданския кодекс), споразумение за изменение на вписан договор (клауза 1 от член 452 от Гражданския кодекс) , отказ на дарения да приеме подаръка (член 573 от Гражданския кодекс)). Законодателството не предвижда задължителна държавна регистрация на други сделки и е важно да не се прави
обърка регистрацията на сделка с вписването на прехвърлянето на право или неговото обременяване, което се извършва във връзка с каквато и да е сделка с недвижим имот и което при отсъствието си не засяга признаването на сделката за недействителна. По този начин регистрацията на прехвърляне на собствеността върху недвижими имоти (член 551 от Гражданския кодекс) не означава регистрация на самия договор за покупко-продажба и, ръководейки се от инструкциите на Върховния арбитражен съд на Руската федерация, споразумението се счита за сключено от момента на подписването му в съответствие с ал.1 на чл. 433 от Гражданския кодекс на Руската федерация, а не от момента на държавна регистрация. За страните договорът влиза в сила от момента на подписването му. Ролята на държавната регистрация на прехвърлянето на собствеността върху недвижим имот на купувача е, че след регистрацията купувачът става собственик на недвижим имот в очите на трети лица. Преди такава регистрация сключеното споразумение е задължително само за продавача и купувача, според което купувачът има право да изисква от продавача неговото изпълнение - прехвърляне на продадения имот на него, а ако продавачът избягва държавна регистрация от прехвърлянето на собствеността или сделката, купувачът има право да иска регистрация в съда, както и да иска обезщетение за загуби, понесени във връзка с избягването на държавната регистрация на продавача, а продавачът има право да иска плащане за това ( трябва да се има предвид, че страните по договора могат да предвидят различни варианти за изпълнение на договора във връзка с момента на държавна регистрация на прехвърлянето на права, например плащане или действителното прехвърляне на недвижим имот - след актът за регистрация). На практика имаше проблеми, свързани с разпореждането с недвижим имот от една или друга страна по договора преди вписването на прехвърлянето на собствеността върху него. Съдебната арбитражна практика признава такива действия (по-специално купувачът, който е станал собственик на имота) за незаконни, като се вземат предвид преди всичко интересите на трети лица (кредитори на продавача), които могат да налагат възбрана върху недвижими имоти до се прекратява правото на собственост на продавача, т.е преди регистриране на прехвърляне на собствеността на купувача. Що се отнася до кредиторите на купувача, те нямат право да искат удовлетворяване на вземанията си за сметка на този имот. С известна оригиналност се отличава и правният статут на продавача, изпълнил задължението към купувача да прехвърли имота, до момента на вписване на прехвърлянето на собствеността върху купувача. В този случай продавачът запазва собствеността върху имота и следователно има правомощията на собственика, по-специално разпореждането. Купувачът обаче има статут на собственик на титлата, т.к законно притежава непродадени недвижими имоти. Следователно, в подобна ситуациянито една от страните не може да се разпорежда със съответния имот. Това обстоятелство се потвърждава и от официалната позиция на Върховния арбитражен съд на Руската федерация. Следователно всяка сделка по разпореждане с обекти на недвижими имоти, извършена от купувача, е недействителна, тъй като противоречи на закона, и извършена от продавача - нарушава условията на договора и води до отговорност за неговото неизпълнение. Специални правила са установени със закон по отношение на договора за продажба на предприятие, когато моментът на прехвърляне на предприятието на купувача не съвпада с момента на прехвърляне на собствеността върху това предприятие към него, който се определя от датата на държавна регистрация на правото на собственост.
вени. Въпреки това, като не е собственик на прехвърленото предприятие (преди регистрацията), купувачът придобива правото да се разпорежда с имуществото на предприятието до степента, необходима за постигане на целите на придобиването. И съответно продавачът, който запазва правото на собственост върху прехвърленото предприятие до момента на държавна регистрация, е лишен от такова право (член 564 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Следва да се има предвид, че самият факт на вписване на прехвърляне на собствеността върху имота на купувача не засяга задълженията на страните по договора за покупко-продажба на недвижим имот и не е основание за тяхното прекратяване. При решаване на спорове по искове на продавачи за прекратяване на договори за продажба на недвижими имоти, по които е извършена държавна регистрация на прехвърлянето на собствеността на купувача, арбитражните съдилища вземат предвид, че ако купувачът на недвижим имот е регистрирал прехвърлянето на собствеността, но не е извършил заплаща за имота, продавачът, на основание ал.3 на чл. 486 от Гражданския кодекс на Руската федерация има право да иска плащане на недвижими имоти и плащане на лихви по чл. 395 от Гражданския кодекс на Руската федерация. В случаите, когато законът или договорът предвижда възможност за прекратяване на договора с връщане на полученото от страните по договора, регистрацията на прехвърляне на собствеността върху продадения имот не пречи на прекратяването на договора на основание, предвидено за в чл. 450 от Гражданския кодекс на Руската федерация, включително във връзка с неплащане от страна на купувача на имот.
Въпреки факта, че съдебната практика по въпроси, свързани с прилагането на федерален закон„За държавната регистрация на правата върху недвижими имоти и сделките с тях“ се развива от дълго време, много от разпоредбите на този закон продължават да бъдат дискусионни, а въпросите за тяхното тълкуване остават нерешени. Доказателство за това е изобилието от спорове и липсата на еднаквост в арбитража съдебна практика. По-специално възникват много въпроси относно избора на подходящ метод за съдебна защита на интересите на страна, чийто контрагент избягва държавна регистрация. Възникват спорове дори за случая, в който бездействието на ответника трябва да се квалифицира като избягване на държавна регистрация на права. Стана ли, ако ищецът не се е обърнал към регистрационния орган със заявление за регистрация на договора и не е представил такива изисквания към ответника? Някои правоприлагащи органи смятаха, че в случая фактът на укриване от страна на ищеца не е доказан, други смятат, че е достатъчно да се установи фактът на бездействие от страна на ответника, а възраженията на ответника срещу иска се разглеждат от съда като намерението му да избегне регистрацията на договора. За да избегнете такива негативни последицистраните трябва да посочат в договора задълженията подробно (например да докладват за промяна на местожителството) и процедурата за извършване на държавна регистрация, както и да посочат периода на такива действия. Тъй като действащото законодателство не установява конкретни срокове за извършване на държавна регистрация, при определянето на такива срокове следва да се ръководи от чл. 314 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Както отбелязва съдия Д. С. Василиев: „Липсата на ясна дефиниция на формата на съдебна защита в нормите на чл. 165, 551 от Гражданския кодекс на Руската федерация е довело до факта, че в съда се водят дела под различни имена: за задължителна регистрация, за принуда към държавна регистрация, за задължението на ответника да участва в регистрацията, върху задължението
разпореждане на регистрационна институция да регистрира сделка (прехвърляне на права), за регистрация на сделка (прехвърляне на права)“. Освен това всеки от изброените видове искове в една или друга степен противоречи на закона и не отразява съвсем правилно същността на действието по регистрация, правомощията на органите за регистрация и съдилищата. Иск за държавна регистрация на права не може да се определи като изпълнително действие, защото в случай на съдебно решение в съответствие със Закона за регистрацията „сделката (прехвърляне на права) се регистрира в съответствие с решението на съда“, което изключва по-нататъшното участие на ответника в регистрацията на сделката (прехвърляне на права). Налагането на регистрационния орган на задължението за регистриране на сделка (прехвърляне на права) също не е правилно, тъй като подобно действие е мярка за държавна принуда срещу органа, който не е извършил нарушение и нарушава декларативния характер на регистрацията. Що се отнася до иска за вписване, самото съдебно решение не е пряко юридически факт, от момента на встъпване в правна силас което сделката се счита за сключена, а правото на собственост се счита за възникнало или преминало. Такъв юридически факт не е съдебно решение, а държавна регистрация на сделка (прехвърляне на права). На практика често се смята за по-правилно да се предяви иск за признаване на собствеността върху имота, което няма да повдига въпроси по време на регистрацията в бъдеще (съгласни сме, но по отношение на правото на неразрешен строеж, вещи без собственик и т.н. ). Но, от друга страна, когато правото (прехвърляне на право) се основава на невписан договор за отчуждаване на недвижим имот, предявяването на иск за признаване на правото на собственост няма да бъде адекватен начин за защита, т.к. законът все още не е въведен. По-правилно изглежда да се предяви иск за признаване на правото на регистрация. Следователно можем да се съгласим с мнението на Д. С. Василиев, който предлага да се използва иск за държавна регистрация на права, чието съдържание е изискване към съда
за признаване на сделки (прехвърляне на права), подлежащи на държавна регистрация въз основа на заявление на една от страните по споразумението, като предметът му е признаването на правото на страната да регистрира споразумение за отчуждаване на недвижими имоти, независимо от участието на другата страна.
Често се допускат грешки, когато лицата оспорват запис за държавна регистрация, а не регистрирано право. Например държавното предприятие „Редакция на литературно-художествено илюстрирано списание „Киносценарий” заведе дело в Арбитражния съд срещу Департамента за държавна и общинска собственост за признаване невалиден сертификатза собствеността на сградата, издадена на закрито акционерно дружество „Тискино”. Но тъй като държавната регистрация по силата на чл. 2 от Закона за държавна регистрация на правата върху недвижими имоти е правен акт за признаване и потвърждаване от държавата на възникване, ограничаване (обременяване), прехвърляне или прекратяване на права върху недвижими имоти, регистрирано право може да се оспорва по съдебен ред, а не протокол за регистрация. Следователно ответникът по такъв иск е и собственик на вписаното право. Подобен подход към формулирането исковенамери консолидация в съдебната и арбитражната практика.
Трябва да се отбележи, че Гражданският кодекс на Руската федерация и Федералният закон „За държавна регистрация на правата върху недвижимо имущество и сделките с него“ не регламентират
отношения, които възникват в случай на прекратяване на правоспособността на една от страните преди извършването на държавната регистрация на прехвърлянето на собствеността. В същото време починали граждани и юридически лица, ликвидирани по установения ред, не могат да се считат за избягващи държавна регистрация на права, следователно участниците в гражданските правоотношения по никакъв начин не са защитени от такива случаи. В този случай е възможно интересите на страната да бъдат защитени чрез прилагане на последиците от недействителността на недействителна сделка и връщането на всичко, получено по договора, или държавната регистрация да се извърши въз основа на съда решение, по аналогия със закона, сякаш една от страните е избегнала държавна регистрация (по силата на клауза 1, член 6 от Гражданския кодекс на Руската федерация)1, изглежда, че е възможно да се приложи клауза 1 на чл. 1112 от Гражданския кодекс на ГФ, задължаващ наследниците, които са приели наследството (в този случай и по отношение на имуществените задължения), да участват в извършването на държавна регистрация.
По този начин трябва да се подобри законодателството за държавна регистрация на права и сделки с недвижими имоти, върху недвижими имоти като обект на граждански права, като се вземат предвид на първо място проблемите
възникващи в правоприлагането, както и промени в обществените отношения, които се развиват по отношение на такова имущество.
Библиография
1. СЗ РФ. - 1997. - бр. 17. - Чл. 1913 г.
2. Бюлетин на Върховния арбитражен съд на Руската федерация. - 1998. - No 1. - С. 81-90.
3. Бюлетин на Върховния арбитражен съд на Руската федерация. - 1998. - бр. 10. - С. 14-21.
4. Скворцов, О. Ю. Сделки с недвижими имоти в търговско обращение (учебно ръководство) / О. Ю. Скворцов. - М.: "Wolters Kluver", 2006. // SPS "Garant". Версия от 26.03.06.
5. Витрянский, В. В. Договор за продажба на недвижим имот / В. В. Витрянский // Бюлетин на Върховния арбитражен съд на Руската федерация. - 1999. - бр.9.
6. Козир, О. М. Концепцията за недвижими имоти в руското гражданско право. Сделки с недвижими имоти / O. M. Kozyr // Право. - 1999. - No 4. - С. 22.
7. Клауза 14 от Постановление на Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 25 февруари 1998 г. № 8 // Бюлетин на Върховния арбитражен съд на Руската федерация. - 1998.- бр.10.
8. Определение Конституционен съдРуската федерация от 5 юли 2001 г. № 132-O „За отказа да се приеме за разглеждане жалба на закрит акционерно дружество REBAU AG за нарушение конституционни праваи свободи, ал.1 на чл.165 и ал.3 на чл.651 от Гражданския кодекс Руска федерация» // VKS RF. -
9. Коментар към Гражданския кодекс на Руската федерация, част първа / otv. изд. О. Н. Садиков. - М., 1998. - С. 278.
10. Бюлетин на Министерството на правосъдието на Руската федерация. - 1998. - No 1. - С. 46.
11. Брагински, М. И. Коментар към закона на Руската федерация „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“ / М. И. Брагински. - М., 1998. - С. 4.
12. Гражданско право: учебник / изд. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. - М. : Проспект, 1997. - Част 2. - С. 98.
1 Заключение, че при разглеждане на иск за регистрация на сделка (прехвърляне на права) в случай на ликвидация на организацията продавач е необходимо да се приложи параграф 3 на чл. 165 от Гражданския кодекс на Руската федерация, по аналогия, се съдържа в Решение на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 27 май 2003 г. № 1069/03.
13. Клауза 3 от Прегледа на практиката за решаване на спорове, възникващи по договори за продажба на недвижими имоти (инф. Писмо на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 13 ноември 1997 г. № 21) // Бюлетин на Върховния Арбитражен съд на Руската федерация. - 1998. - No 1. - С. 82-83.
14. Витрянски В. Покупко-продажба на недвижими имоти // SPS "Консултант Плюс". -
15. Клауза 2 от Прегледа на практиката за разрешаване на спорове, възникнали по договори за продажба на недвижими имоти (инф. Писмо на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 13 ноември 1997 г. № 21) // Бюлетин на Върховния Арбитражен съд на Руската федерация. - 1998. - No 1. - С. 82.
16. Постановление на Пленума от 25 февруари 1998 г. № 8 „Относно някои въпроси от практиката на разрешаване на спорове, свързани със защитата на права на собственост и други вещни права“ // Бюлетин на Върховния арбитражен съд на Руската федерация. - 1998. - бр. 10. - С. 18.
17. Василиев, Д. С. Въпроси за разглеждане от съдилищата на дела по искове за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях / Д. С. Василиев // руско правосъдие. - 2006. - № 2.
18. Пономарева, Н. Г. Коментар на арбитражната практика при сделки с недвижими имоти / Н. Г. Пономарева // СПС "Гарант". - 2005г.
19. Решение на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 8 юли 2003 г. № 1048/03 // Бюлетин на Върховния арбитражен съд на Руската федерация. - 2003. - бр.12.
20. Указ на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 14 октомври 2003 г. № 4849/03 // Бюлетин на Върховния арбитражен съд на Руската федерация. - 2004. - бр. 2. - С. 32-35.
21. Указ на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 27 май 2003 г. № 1069/03 // Бюлетин на Върховния арбитражен съд на Руската федерация. - 2003. - бр.10.
Статията е посветена на изследването на законодателните противоречия в областта на държавната регистрация на договор за ипотека и самата ипотека, разработването на предложения за тяхното премахване. Авторът заключи, че е необходимо да се извърши държавна регистрация на сделки с недвижими имоти и да се запази само регистрацията на права върху недвижими имоти.
Договорът за ипотека и самата ипотека като ограничение (обременяване) на вещно право върху недвижим имот подлежат на държавна регистрация в Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с него. Държавната регистрация на ипотека се извършва по местонахождението на имота, който е предмет на ипотеката.
Държавната регистрация на права върху недвижими имоти е правен акт за признаване и потвърждаване от държавата на възникване, ограничаване (обременяване), прехвърляне или прекратяване на права върху недвижими имоти в съответствие с Гражданския кодекс на Руската федерация. Държавната регистрация е единственото доказателство за съществуването на регистрирано право. Вписаното право върху недвижим имот може да се оспори само по съдебен път. Държавната регистрация на правата се извършва на цялата територия на Руската федерация чрез вписване в Единния Държавен регистърправа върху недвижими имоти и сделки с тях. Отказът за държавна регистрация на права или отклонението на съответния орган от държавна регистрация може да се обжалва. заинтересована странана съдебните органи.
Правото на собственост и други имуществени права върху недвижими имоти и сделките с него подлежат на държавна регистрация. Наред с държавната регистрация на вещни права върху недвижими имоти, ограниченията (обременяването) на права върху него, включително сервитут, ипотека, доверително управление, лизинг, подлежат на държавна регистрация.
Съдържание на чл. 131, 164, 223 и други членове на Гражданския кодекс на Руската федерация и Федералния закон от 21 юли 1997 г. N 122-FZ (с измененията на 22 юли 2008 г.) "За държавна регистрация на правата върху недвижими имоти и сделки с него “ ни позволява да заключим, че често се изисква двойна регистрация: първо, съществуване, възникване, прекратяване, прехвърляне, ограничаване (обременяване) на права върху недвижими имоти; второ, сделки с недвижими имоти. В същото време сделката, подлежаща на държавна регистрация, поражда права и задължения от момента на нейната държавна регистрация (член 164 от Гражданския кодекс на Руската федерация); правата върху собственост, подлежаща на държавна регистрация, възникват от момента на регистрация на съответните права върху нея (клауза 2, член 8 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
В съответствие със закона договорът за ипотека подлежи на задължителна държавна регистрация. Трябва да се отбележи, че в момента задължителното нотариално заверяване на договора за ипотека е отменено, изисква се само държавна регистрация на споразумението. В тази връзка отговорността на държавните регистратори се увеличава. За да се подобри надеждността на държавната регистрация на права, Федералният закон от 16 юли 1998 г. N 102-FZ (изменен от 13 май 2008 г.) „За ипотеката (залог на недвижими имоти)“ (наричан по-долу Закон за ипотеката ) в ал.1 на чл. 20 предвижда, че две страни по договора за ипотека се обръщат към регистриращия орган едновременно, като подават съвместно заявление. Преди това, когато договорът за ипотека беше заверен от нотариус, беше достатъчно да се направи изявление само от една от страните. В същото време това правило се запазва за тези, които са се обърнали към нотариуса доброволно.
Въпреки това, в параграф 1 на чл. 29 от Федералния закон „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него“ гласи, че държавната регистрация на ипотека се извършва въз основа на заявление от ипотекаря или ипотекарния кредитор, което противоречи на разпоредбите на ипотеката. закон. Тъй като посочената норма е обща, тя вече следва да се прилага и за случаите, когато нотариусът не удостоверява договора за ипотека.
Считаме, че в разглеждания случай следва да се приложи Законът за ипотеката, тъй като той е специален и фиксира особеностите на държавна регистрация на ипотеките. Този извод следва от ал.5 на чл. 29 от Федералния закон „За държавната регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“, който установява, че характеристиките на държавната регистрация на ипотека могат да бъдат предвидени и от Закона за ипотеката.
В същото време, за да се избегнат противоречия, е необходимо да се измени параграф 1 на чл. 29 от Федералния закон „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него“, привеждайки го в съответствие с параграф 1 на чл. 20 от Закона за ипотеката, което ще премахне злоупотребата с тези противоречия от недобросъвестни участници в сделката, както и ще създаде стабилност в гражданското обращение в областта на ипотечното кредитиране. Параграф 1 на чл. 29 от Федералния закон „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него“, предлагаме да го посочим в следната формулировка:
„Държавната регистрация на ипотека, възникнала по силата на договор за ипотека, се извършва въз основа на съвместно заявление на залогодателя и заложния кредитор. Държавната регистрация на ипотека, възникнала по силата на нотариално заверен договор за ипотека, се извършва въз основа на заявление от ипотекаря или ипотекарния кредитор. Заявлението е придружено от договор за ипотека заедно с документите, посочени в договора.
Законът за държавната регистрация на ипотеката съдържа цяла глава, която по същество дублира разпоредбите на Федералния закон „За държавната регистрация на правата върху недвижими имоти и сделките с тях“. Това се дължи на факта, че към момента на приемането на тези нормативни актове не беше известно кой от тях ще бъде приет по-рано, така че законодателят въведе глава за държавна регистрация на ипотеките в Закона за ипотеките. В същото време е необходимо да се отбележи особеността, предвидена от Закона за ипотеката - представяне за държавна регистрация на ипотека, наред с други неща, документ, потвърждаващ възникването на задължение, обезпечено с ипотека.
За държавна регистрация на ипотека, възникнала по силата на договор за ипотека, трябва да се представи следното:
Договор за ипотека и копие от него;
Документи, посочени в договора за ипотека като приложения;
платежен документ държавно мито;
Други документи, необходими за държавна регистрация на ипотека в съответствие със законодателството на Руската федерация за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях.
Ако правата на залогодателя са удостоверени с ипотека, към органа, извършващ държавна регистрация на правата, заедно с посочените по-горе документи се представят и:
Ипотека, чието съдържание трябва да отговаря на изискванията на алинея 1 на чл. 14 от Закона за ипотеката, с изключение на изискването относно датата на издаване на ипотечната облигация и информация за държавната регистрация на ипотеката и копие от нея;
Документи, посочени в ипотеката като приложения, и техните копия.
Ипотеката по силата на закона също подлежи на държавна регистрация, но в този случай не се изисква подаване на отделно заявление, както и заплащане на държавна такса. Държавната регистрация на ипотека по силата на закона се извършва едновременно с държавната регистрация на правото на собственост на лице, чиито права са обременени с ипотека, освен ако федералният закон не предвижда друго. Правата на ипотекарния кредитор по ипотека могат да се удостоверяват с ипотека по силата на закона.
Договорът за ипотека от момента на държавна регистрация се счита за сключен и влиза в сила. Неспазването на изискването за държавна регистрация на договор за ипотека води до неговата недействителност. Така договорът за ипотека се счита за сключен и влиза в сила от момента на държавната му регистрация, а правото на залог възниква от момента на възникване на задължението, обезпечено с ипотеката.
Трябва да се има предвид, че законодателят предвижда държавна регистрация на договора за ипотека (клауза 3, член 339 от Гражданския кодекс на Руската федерация и клауза 2, член 10 от Закона за ипотеката) и самата ипотека (клауза 1 , чл.20 от Закона за ипотеките) като ограничения (обременяване) вещно право върху обект на недвижим имот, поради което тези две различни, макар и взаимосвързани процедури не бива да се смесват. Първоначално се вписва договорът, а чак след това - обременяването на произтичащото от него право.
Самата институция за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с нея е насочена към създаване на гаранции за собственост върху недвижими имоти. Системата за държавна регистрация, счетоводство и регистрация на недвижими имоти и определяне на тяхната принадлежност към конкретни субекти, в крайна сметка осигурява правото на собственост върху недвижими имоти с необходимите доказателства и легитимност. Въвеждането на тази институция доведе до създаването на единна банка данни за недвижимите имоти и по този начин позволи да се избегнат злоупотреби, извършвани на практика. Държавният контрол върху законността на сделките с недвижими имоти се установява в интерес както на самите участници, така и на трети лица. Въпреки това съществуването на едновременна държавна регистрация на договор за ипотека и вписване на самата ипотека като тежест на имущество изглежда ненужно.
По силата на законодателството на Руската федерация, предмет на държавна регистрация са правата върху недвижими имоти, сделки с недвижими имоти и тежести (ограничения) върху права върху недвижими имоти, но няма ясни основания за класификация, за да се определи кои действия с недвижимите имоти подлежат на регистрация. В тази връзка е налице необосновано разширяване на предмета на регистрация.
Редица противоречия се съдържат в чл. 131 от Гражданския кодекс на Руската федерация, който установява в параграф първи задължението за държавна регистрация именно на правата върху недвижими имоти, а в параграф 3 се посочва органът, който регистрира не само права върху недвижими имоти, но и сделки с тях, т.е този параграф се отнася до „регистрирано право или сделка“. Регистрацията на сделките е посочена и в чл. 164 от Гражданския кодекс на Руската федерация по отношение на случаите, предвидени в чл. 131 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Междувременно в чл. 131 от Гражданския кодекс на Руската федерация, такива случаи не са изрично посочени. От горния пример се вижда, че вече в нормите на Гражданския кодекс на Руската федерация има противоречия, които трябва да бъдат премахнати със закон.
Липсват ясни и обосновани основания за държавна регистрация на сделки в законодателството, като има ясно противоречие в разпоредбите, установяващи задължителна регистрация за едни сделки и изключващи я за други. Например от основно правилопри продажба на недвижим имот не се изисква регистрация на договора (член 550 от Гражданския кодекс на Руската федерация), но е фиксирана задължителната държавна регистрация на прехвърлянето на собственост върху недвижими имоти (член 551 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Федерация). В същото време чл. 558 от Гражданския кодекс на Руската федерация, когато се продават жилищни сгради, апартаменти (техните части), се посочва задължението за държавна регистрация на договор за продажба на тези обекти.
Член 165 от Гражданския кодекс на Руската федерация установява, че сделката, която не е преминала държавна регистрация, в случаите, установени със закон, е недействителна (недействителна). Избягващата страна обаче може да бъде принудена да се регистрира. Съгласно чл. 433, 558 от Гражданския кодекс на Руската федерация не се сключва споразумение, което подлежи на регистрация и не е регистрирано. Като се има предвид, че страна, която избягва държавна регистрация, може да бъде принудена да се регистрира чрез съда, трябва да говорим за принуда към сключване на споразумение.
Така че анализът правни разпоредбирегулиране на въпросите за държавна регистрация на права върху недвижими имоти, сделки с недвижими имоти и тежести (ограничения) върху права върху недвижими имоти, разкри необосновани различия в правната уредба на оборота на определени видове недвижими имоти, както и противоречия в правната нормите на Гражданския кодекс на Руската федерация, които определят предмета на държавна регистрация.
В тази връзка считаме за уместно да се отмени държавната регистрация на сделки с недвижими имоти, като се предвижда държавна регистрация само на права върху недвижими имоти като цяло и ипотеки в частност. В момента липсата на факта на държавна регистрация на договор за ипотека застрашава валидността на правните задължения по сделката, което не отговаря на интересите на страните и не гарантира стабилността на гражданското обращение. Договорът за ипотека трябва да се счита за сключен и да обвързва лицата, които са го сключили от момента на сключването му. Не е необходимо да се потвърждава този факт чрез държавна регистрация на сделката. Правото на ипотекарния кредитор обаче да иска удовлетворяване от стойността на заложеното имущество с предимство пред останалите кредитори следва да възникне от момента на държавна регистрация на самата ипотека като ограничение (обременяване) на чуждо право на собственост. Прилагането в законодателството на тази позиция по този въпрос ще може да премахне отказа от правни задължения по сделката при липса на нейната регистрация.
Трябва да се отбележи, че задължителната комбинация от регистрация на права върху недвижими имоти с регистрацията на сделки с него неоправдано усложнява процеса юридическа регистрациястрани по ипотечни отношения.
По този начин строгото условие за задължителна държавна регистрация на договор за ипотека, при липса на което споразумението се счита за невалидно, е неоправдано и създава ненужни затруднения за неговите страни, следователно законодателството трябва да предвижда само държавна регистрация на ипотеката себе си като ограничение (обременяване) на чуждо право на собственост. Всъщност трябва да говорим за държавна регистрация на ограничено вещно право върху конкретен недвижим имот.
Глава 1. Държавна регистрация като дейност (гражданска правен аспект)
§ едно Правна природадържавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях
§ 2 Предмети, обекти и основания за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях
Глава 2. Граждански права върху недвижими имоти и сделки с тях, подлежащи на държавна регистрация
§ едно основни характеристикиправа и сделки
§ 2 Характеристики на държавната регистрация на права върху определени недвижими имоти
§ 3 Характеристики на държавната регистрация на права върху определени недвижими имоти
Препоръчителен списък с дисертации
2005 г., кандидат на правните науки Галимова, Венера Марселиевна
Правно регулиране на държавната регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях: На примера на договори за наем на нежилищни помещения в Москва 2004 г., кандидат на правните науки Апак, Татяна Дмитриевна
Гражданскоправни основания за придобиване на права върху нежилищни помещения 2006 г., кандидат на правните науки Хурцилава, Анастасия Генадиевна
Характеристики на сделките с недвижими имоти 2004 г., кандидат на юридическите науки Прокопьева, Надежда Викторовна
Проблеми на правното регулиране на сделките с недвижими имоти 2004 г., кандидат на правните науки Козлова, Елена Борисовна
Въведение в дипломната работа (част от резюмето) на тема "Правни проблеми на държавната регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях"
Актуалност на темата на изследването. Доскоро необходимостта от регистрация на договори за недвижими имоти беше посочена само в няколко члена от гражданския кодекс. Необходимостта от формиране на единна система за регистриране на права върху всички видове недвижими имоти и всички сделки, извършени във връзка с този имот, беше продиктувана преди всичко от нарастването на значимостта на сделките с неподвижни вещив гражданското обращение, както и необходимостта от сигурност легален статутопределени обекти на недвижими имоти, установяващи единна процедура за държавна регистрация, недвусмислено тълкуване на правилата за прилагането му от съставните образувания на Руската федерация и органите местно управлениеи повишаване на защитата на правата и интересите на участниците в гражданския оборот.
С приемането на Закона на Руската федерация от 21 юли 1997 г. № 122-ФЗ „За държавна регистрация на правата върху недвижими имоти и сделки с него“ се създават институции на правосъдието, чиято основна задача е държавата регистрация на правата на собствениците на недвижими имоти и притежателите на други права върху него, подлежащи на държавна регистрация, както и създаването и поддържането на Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с него, който е предназначен да поддържа единен система от записи в Руската федерация за права върху недвижими имоти, сделки с тях, както и ограничения (обременяване) на тези права.
Междувременно изследваната правна институция не е лишена от недостатъци. Някои аспекти на държавната регистрация, за съжаление, все още не са получили правилното правна регулация. Много съществуващи в момента правни решения трябва да бъдат подобрени и научно обосновани. Значителен брой правила действащото законодателствоотносно държавната регистрация предизвиква дискусии и множество спорове сред изследователите и в някои случаи се оценява нееднозначно от съдебната практика.
Проблемът с държавната регистрация на права върху недвижими имоти не е бил обект на широк спектър от проучвания в страната правна наука. Но в момента ситуацията се променя коренно и се наблюдава значително повишаване на интереса на изследователите към този въпрос. Това се дължи на факта, че нормите на действащото законодателство далеч не са достатъчни, за да осигурят дейността на държавата в областта на регистрацията на права върху недвижими имоти, а в някои случаи има ситуация на пълното им противоречие с установената практика. .
Интересите на икономическото развитие на държавата изискват по-задълбочено и по-всеобхватно изследване на проблемите, свързани със същността и съдържанието на системата за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях, решаване на важния проблем за дефиниране на понятието държава. регистрация, определяне на правния статут на субектите на изследваните отношения, решаване на проблеми, свързани с основанието за държавна регистрация, въпроси за съотношението и разграничаването на системата за регистрация на права и системата за регистрация на сделки, както и много проблеми свързани с вписване на права и сделки за отделни недвижими имоти.
Горните обстоятелства, които позволяват да се аргументира актуалността на проблемите на системата за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях, предопределиха избора на автора на тази изследователска тема.
Целта на изследването е да проучи правните проблеми на системата за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях, да обобщи руския и чуждестранния опит в правното регулиране на системата за регистрация, да сравни съществуващата практика на регистрационните органи. с действащите правни норми, и на тази основа да се разработят предложения за подобряване на законодателството.
В съответствие с тази цел бяха поставени следните задачи: - да се проучат особеностите на съдържанието на нормите на действащото законодателство за държавна регистрация;
Определете съдържанието на основните понятия, използвани в действащото законодателство, уреждащо обхвата на регистрацията;
Разкрийте основните области на подобрение регулаторна рамкауправление на системата за регистрация;
Разгледайте въпросите за връзката между регистрацията на права и сделки с недвижими имоти, както и проблемите, които възникват в процеса на регистриране на сделки и права върху отделни обекти на недвижими имоти.
Обект на изследването са нормите на вътрешното и чуждестранното законодателство, които определят правната уредба на сферата на държавната регистрация, правоприлагащите дейности, свързани с прилагането на тези норми; както и основните научно-теоретични концепции по проблемите на изучаваната тема.
Предмет на изследването са връзки с общественосттав областта на държавната регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях, възгледите на представители на правната наука в изследваната област, практическата дейност на институциите, които извършват процедурата за държавна регистрация на права и сделки с недвижими имоти, особеностите на съдебната практика в тази област.
Методологическата основа на тази работа беше диалектическият подход към изследването на правните явления и процеси, който дава възможност да се видят тези процеси и явления в тяхното развитие, взаимодействие, а също и в противоречие помежду си.
Изследването се основава на критичен анализ на теоретичния материал и е подчинено на логиката на правоприлагащия процес.
В дисертацията се използват общонаучни, специални методи на познание – конкретно-исторически, системни, структурно-функционални, сравнително-правни, нормативно-логически, комплексни, методът на издигане от общото към частното, от абстрактното към конкретното.
Теоретична и емпирична основа на изследването са научните трудове на руски и чуждестранни учени в областта на държавната история, теорията на държавата и правото, философията на правото, конституционното, гражданското, гражданското процесуално, административното и международното право.
При изготвянето на дисертацията са проучени научните трудове на родни учени като: Е. Богданова, М.И. Брагински, Б. Гонгало, В.Б. Исакова, В.П. Камишански, О.А. Красавчикова, И.А. Покровски, Н.А. Сиродоева, Г.Ф. Шершеневич и други, както и чуждестранни автори: А. Кларк, А. Хауърд, Д. Фридрихс, Ф. Баур, А. Гудман, JI. Бейкър и др.
Научната новост на дисертацията се проявява във факта, че тази работа е едно от първите изчерпателни изследвания по въпросите на държавната регистрация на права върху недвижими имоти и сделките с тях. В него:
Основните характеристики, които обобщават руските и чужди системидържавна регистрация;
Предлага се нова дефиниция на документ за заглавие.
Анализиран е проблемът за несъответствието между нормите на закона относно държавната регистрация на права върху предприятие като имотен комплекс и установената практика;
За първи път проблемът с регистрацията на права върху земяпредназначени за използване в различни (за развитие, отдаване под наем, при самостоятелен строеж на обекти на недвижими имоти и др.)
За защита се представят разпоредби, отразяващи научната новост на дисертационното изследване. 1. Държавната регистрация се счита за правна институция, и представлява съвкупност от правни норми, уреждащи обществените отношения относно признаването и потвърждаването на конкретно упълномощени органисъстояния на права върху недвижими имоти и замяна на тези права; правен акт, който е административен - правно решение; правоприлагащи дейности на регистрационните органи, както и в резултат на тази дейност.
2. За привеждане на Закона за регистрацията в съответствие с Гражданския кодекс е целесъобразно да се направят разяснения по ал. 1 на чл. 12 от Закона за регистрацията на Руската федерация по отношение на определянето на правата и сделките, подлежащи на държавна регистрация.
3. С цел единно разбиране и прилагане на чл. 131 от Гражданския кодекс на Руската федерация и чл. 4 от Закона за регистрацията е желателно в тях да се определят по-ясно видовете права и ограниченията (обременяването) на тези права, подлежащи на държавна регистрация.
4. Изглежда уместно да се дефинира в част 1 на чл. 130 ясни критерия, според които имотът може да бъде класифициран като недвижим. Изтрий от ал. 2 стр. 1 чл. 130 от Гражданския кодекс, посочване на класификацията на въздуха и морски корабивътрешно корабоплаване, космически обекти. Отнесете ги в параграф 2 на този член към движими вещи със задължителна регистрация на правото върху тях в случаите, предвидени от специален федерален закон.
5. С цел единно тълкуване и прилагане на правилата на чл. 164 от Гражданския кодекс на Руската федерация и нормите на Закона за регистрацията, в тях е необходимо по-конкретно да се посочат видовете сделки с парцели, подлежащи на държавна регистрация;
6. Препоръчително е да се допълни класификацията на обектите, предложена в чл. 130 от СК по имотни комплекси като самостоятелна група;
7. Въвеждане и узаконяване на унифицирана процедура за вписване на ипотеки върху жилищни и нежилищни помещения;
8. За решаване на проблемите с вписването на правото на собственост върху обекти на недвижими имоти, образувани в резултат на разделянето на един недвижим имот, е препоръчително да се регламентират както в нормите на Закона за регистрацията, така и в Граждански кодексвъпросът за разделянето на обекта, по-специално, е необходимо да се определи квалификацията на обекта, с други думи, правото на какъв вид обект на недвижими имоти подлежи на държавна регистрация;
9. На законодателно ниво е необходимо да се определи концептуалният апарат на договорите за наем на сгради, конструкции, нежилищни помещения. Фиксирайте понятията "сгради и конструкции", както и "нежилищни помещения" в нормите на Гражданския кодекс;
10. Необходимо е да се закрепят в нормите на Закона за държавната регистрация, както и в Гражданския кодекс, разпоредбите, предвиждащи държавна регистрация на договори за наем на нежилищни помещения като самостоятелни обекти на недвижими имоти;
11. Следва да се направят разяснения по чл. 5 от Федералния закон "За ипотеката", по отношение на определянето на правния статут на ипотечния обект на незавършено строителство на недвижими имоти.
Дисертационното изследване съдържа и други предложения и заключения.
Теоретичното и практическото значение на дипломната работа е да обоснове препоръките и предложенията на автора за по-нататъшно усъвършенстване на действащото законодателство в областта на държавната регистрация на сделки и права върху недвижими имоти.
Разгледаните в дисертацията материали от съдебната практика позволяват използването на съответните разпоредби както в нормотворческия процес, така и в тяхното практическо приложение.
Материалът на дисертацията може да се използва в учебния процес при изучаване на съответните раздели от граждански и административно право, както и в подготовката и повишаването на квалификацията на специалисти за институции, извършващи процедурата по държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях.
Апробация на резултатите от изследването. Основните резултати от дисертационното изследване бяха предмет на дисертационните изказвания на заключителните научни конференции на катедра „Гражданско процесуално и търговско право“. Юридически факултетСамарски държавен университет 2001 и 2002 г., на II регионално ниво научна конференциямлади учени Реални проблемина частноправната регулация“ в Самарския държавен университет, международна научна конференция на студенти, специализанти и млади учени „Млада наука на XXI век“ в Ивановския държавен университет, международна научно-практическа конференция „Проблеми на правното регулиране на търговската дейност“ в Самара Държавна стопанска академия.
Структурата на работата се определя, като се вземат предвид естеството и спецификата на изследването. Дисертацията се състои от въведение, две глави, включително пет параграфа, заключение, списък на използваните правни актове, официални документи, съдебна практика и специална литература.
Подобни тези специалност Гражданско право; бизнес право; семейно право; международно частно право”, 12.00.03 код на ВАК
Държавна регистрация на права, тежести на права и сделки в гражданското обращение на недвижими имоти 2011 г., кандидат по право Швабауер, Анна Викторовна
Гражданскоправни аспекти на държавната регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях: На примера на договори за наем на нежилищни помещения в Република Северна Осетия-Алания 2005 г., кандидат на правните науки Токаева, Албина Султановна
Законодателна подкрепа на държавната регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях 2004 г., кандидат на юридическите науки Джуцева, Мариана Рамазановна
Правен режим на обект на незавършен строеж: теория и практика 2009 г., кандидат на правните науки Шалагинов, Константин Константинович
Придобиване на вещни права върху новосъздадени недвижими имоти: правна уредба и държавна регистрация 2009 г., кандидат на правните науки Киндеева, Елена Агзамовна
Заключение на дисертация на тема „Гражданско право; бизнес право; семейно право; международно частно право”, Емелянова, Екатерина Анатолиевна
Тези заключения, чието изпълнение може да доведе до значителни негативни последициза оборот на имоти (по същество почти всички договори за наем на нежилищни помещения са поставени под въпрос), се основават на единствения извод на автора, че „понятието „сграда“ е малко по-широко и от гледна точка на семантично значение напълно покрива понятието „нежилищни помещения“.
Поддръжници на това, което се отдава под наем нежилищни помещенияследва да се прилагат правилата за отдаване под наем на сграда (структура), за доказване на тяхната гледна точка се дава само логично обосноваване, че нежилищните помещения са част от сградата, поради което е неуместно да се прилагат по-строги правила за част от обекта, отколкото към самия обект.
По този начин договорът за наем на нежилищни помещения подлежи на държавна регистрация, независимо от срока на договора, договор за наем на сграда - само ако договорът е сключен за период от една година или повече, договор за наем на предприятие - също независимо от срока, а наемането на етажна собственост е практически невъзможно.
За да се установи разликата между правния статут на нежилищни помещения и правния статут на сграда (структура), е необходимо да се разгледа такъв въпрос от гледна точка на семантичното значение на нежилищни помещения и сгради (структури) , както и с оглед правната същност на обектите.
Характеристиките на някои обекти на недвижими имоти вече бяха разгледани по-рано. Такива обекти като нежилищни помещения и сгради (структури) все още не са проучени в тази работа, неслучайно, тъй като би било подходящо да се извършват в рамките на този въпрос.
Дадено е легалното определение на понятието "сграда". Общоруски класификаторидълготрайни активи, одобрени с Указ на Държавния стандарт на Руската федерация от 26 декември 1994 г. № 359, според който нежилищни сгради - „представляващи архитектурни и строителни обекти, чиято цел е да създават условия (защита от атмосферни влияния и др.) за труд, социално - културно обслужване на населението и съхранение материални активи. Сградите имат стени и покрив като основна конструктивна част.
Правната дефиниция на помещението се определя от член 1 от Федералния закон на Руската федерация от 15 юни 1996 г. № 72-FZ „За сдруженията на собственици на жилища“, според който „Помещението е единица от комплекс за недвижими имоти (част на жилищна сграда, друга собственост, свързана с жилищна сграда), разпределена в натура, предназначена за самостоятелно използване за жилищни, нежилищни и други цели, собственост на граждани или юридически лица, както и Руската федерация, съставните образувания на Русия Федерация и общини» Разбира се, Федералният закон „За сдруженията на собствениците на жилища“ определя стая вътре в жилищна сграда, което от своя страна не пречи на изравняването на статута на нежилищни помещения в жилищна сграда и нежилищни помещения в нежилищна сграда. -жилищна сграда.
След анализ на горните дефиниции, можем да заключим, че в момента законодателството определя разликата между такива недвижими имоти като сграда и нежилищни помещения.
Различно легален статутобекти "нежилищни помещения" и "сграда" също са установени с член 1 от Федералния закон от 21 юли 1997 г. № 122-FZ "За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него", според който: "недвижими имоти (недвижими имоти), правата върху които подлежат на държавна регистрация в съответствие с този федерален закон - поземлени участъци, подземни участъци, изолирани водни телаи всички обекти, които са свързани със земята по такъв начин, че движението им без несъразмерно увреждане на предназначението им е невъзможно, включително сгради, постройки и нежилищни помещения, гори и трайни насаждения, етажна собственост, предприятия като имотни комплекси.
трябва да бъде отбелязано че правен режимсгради (постройки) се различава от правната природа на нежилищните помещения, тъй като първите са недвижим имот само ако има неразривна връзка с парцела, а вторите независимо от такава връзка.
Така че, въз основа на нормите на действащото законодателство, изглежда уместно да се заключи, че договорът за наем на нежилищни помещения, който е договор за наем на недвижим имот, а не е договор за наем на сграда или конструкция, подлежи на държавна регистрация , независимо от периода, за който е сключено такова споразумение. В съответствие с член 433 от Гражданския кодекс на Руската федерация: „Договорът, подлежащ на държавна регистрация, се счита за сключен от момента на регистрацията му, освен ако законът не предвижда друго. Тъй като договорът за наем на нежилищни помещения подлежи на държавна регистрация, такъв договор се счита за сключен само от момента на такава регистрация. Следователно, едва от момента на държавна регистрация на договора за наем, наемодателят е длъжен да прехвърли имота на наемателя срещу такса за временно владение и ползване или за временно ползване.
Съдебната практика показва, че при разглеждане на такива спорове съдилищата изхождат от факта, че договорът за наем на нежилищни помещения подлежи на държавна регистрация, независимо от периода на сключването му по силата на параграф 2 на чл. 609 от Гражданския кодекс на Руската федерация и при липса на държавна регистрация трябва да се разгледа договорът за наем на нежилищни помещения невалидна сделкапо силата на ал.1 на чл. 165 GK. RF. Ако една от страните по договора избягва държавната му регистрация, другата страна има право на основание параграф 3 на чл. 165 от Гражданския кодекс на Руската федерация да предяви иск за задължението за регистрация на договора.
В съответствие с параграф 3 на чл. 165 от Гражданския кодекс на Руската федерация, ако сделката, изискваща държавна регистрация, е извършена в правилната форма, но една от страните избягва нейната регистрация, съдът има право, по искане на другата страна, да вземе решение при регистрацията на сделката. От буквалното съдържание на тази норма не следва, че тя се прилага само в случаите, когато при липса на държавна регистрация сделката се счита за недействителна.
Гражданският кодекс не установява специални разпоредби за сделки, които при липса на държавна регистрация се считат за несключени. По този начин можем да заключим, че изискването на параграф 3 на чл. 165 от Гражданския кодекс на Руската федерация е от общ характер и страна, заинтересована от държавна регистрация на сделка, има право да подаде искане до съда за нейната регистрация, дори когато в съответствие със закона сделката се счита за несключен при липса на регистрация.
По този начин кръгът от въпроси, свързани с отдаването под наем на нежилищни помещения, е доста широк и не е изчерпан напълно. Много мнения, честото несъответствие между теория и практика по този въпрос поражда необходимостта от преразглеждане и подобряване на действащото законодателство, както и задълбочено разбиране на ситуацията в системата за държавна регистрация поради възникващи противоречия.
Понастоящем споразумението за съвместно участие в жилищното строителство (договор за споделено строителство) е широко разпространено в отношенията между юридически лица и граждани.
В редица региони се препоръчва, а в някои региони се изисква регистрация на тези договори. Трябва да се отбележи, че тази практика няма законова обосновка. Самото гражданско законодателство е отнесено към изключителната юрисдикция на Руската федерация, поради което отделните й субекти нямат право да приемат регламенти, които управляват граждански отношения(по-специално възниква въпросът за гражданските последици от нарушаването на това изискване).
В нормите на Гражданския кодекс, както беше отбелязано по-рано, няма общо правило за регистрация на договори с недвижими имоти (за разлика от регистрацията на права) и съответно тези норми не установяват задължението за регистриране на споразумение за споделено строителство.
В правната литература има мнение, според което такова споразумение не може да подлежи на държавна регистрация, тъй като изобщо не е сделка с недвижим имот. Тези споразумения не са предмет на самия недвижим имот (например апартамент), а на обединението на съвместни усилия и Париза създаване в бъдеще. И към момента на сключването на такъв договор за недвижим имот като такъв той все още не съществува и следователно сделката не може да бъде регистрирана. Но изпълнението на договора (завършване на строителството, въвеждане в експлоатация на къщата, плащане на жилище от инвеститора и прехвърляне на апартамента към него) дава възможност да се регистрира собствеността на инвеститора върху апартамента.1
В рамките на това проучване е необходимо да се обърне внимание и на проблемите, които възникват в процеса на държавна регистрация на договор за ипотека.
Държавната регистрация на ипотека е изправена пред много сложни и спорни въпроси, повечето от които възникват поради противоречие на нормите на действащото законодателство, а в някои случаи и несъответствието им с установената практика.
Доскоро на практика имаше единна процедура за държавна регистрация на ипотеки за жилищни и нежилищни помещения. След одобряването на Инструкцията за реда за вписване на ипотека на жилище, възникнала по силата на закон или споразумение, както и за реда за вписване на промяна на ипотекарния кредитор във връзка с прехвърляне на права на вземане по ипотека заеми от 16.10.2000 г. (изменен и допълнен от 02.07.2003 г.) списъкът на документите, приети за държавна регистрация, е значително разширен2. Но разпоредбите на Инструкцията се прилагат за ипотека само на жилищни помещения, предназначени за постоянно пребиваване: индивидуални жилищни сгради, апартаменти, части от жилищни сгради, части от апартаменти.
По този начин възниква въпросът с регистрацията на нежилищни помещения, т.к. за еднакво поддържане на Единния държавен регистър на правата
1 Сделки с недвижими имоти - регистрация без нотариус: държавна регистрация, образци на документи. -2-ро изд., преп. - М.: Юрайт - М, 2001. С. 32.
2 Заповед на Министерството на правосъдието на Руската федерация № 289, Държавен комитет на Руската федерация по строителството и жилищно-комуналния комплекс № 235, Федерална комисия по пазара ценни книжа№ 290 „За одобряване на инструкция за реда за вписване на ипотека на жилище, възникнала по силата на закон или споразумение, както и за реда за вписване на промяна на ипотекарния кредитор във връзка с прехвърляне на права на вземане по ипотечни кредити” от 16.10.2000 г., ще се наложи въвеждане на единна процедура за регистрация както на жилищни, така и на нежилищни помещения.
В съответствие с параграф 6. Чл. 12 от Федералния закон "За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него", Единният държавен регистър на правата се състои от отделни секции, съдържаща записи за всеки обект на недвижим имот. Разделът се отваря в началото на регистрацията на права върху обект на недвижим имот и се идентифицира с кадастралния или условния номер на този обект.
Съвсем друга практика обаче определя Инструкцията за реда за вписване на ипотека на жилищно помещение. В параграф 13 от Инструкцията се посочва, че вписването в ЕГРП се извършва едновременно както върху договора за ипотека, така и върху обременяването на правото на залогодателя (ако момента на сключване на договора съвпада с момента на възникване на основното задължение). В този случай регистрационният номер трябва да бъде един. В подраздел III-4 се прави запис на транзакция. Съответно се оказва, че се прави едно вписване, въпреки факта, че има няколко обекта. В подраздел III-2, както е определено в Инструкцията, ипотеките се записват под същия регистрационен номер. Ако са ипотекирани няколко обекта на ипотека, тогава се попълват съответно подраздели III-2 от всички раздели на USRR, съдържащи записи за тези обекти. И все пак, в момента практиката показва, че би било препоръчително да се започне транзакционен лист III-4 за всеки заложен обект, както и погасяването на два листа (подраздел III-4 и III-2) в случай на прекратяване на ипотеката върху един от обектите на договора, като се има предвид факта, че това изобщо не противоречи на Федералния закон „За държавна регистрация на правата върху недвижими имоти и сделките с него“ и Правилата за поддържане на Единния държавен регистър на правата .
По този начин може да се заключи, че въвеждането на инструкциите до голяма степен повлия на досегашната практика на регистрационния процес и всъщност зачеркна принципа на възлагане на всеки регистрационно действиеиндивидуален номер. Освен това, ако по договор за ипотека са заложени няколко обекта, възниква следният въпрос: трябва ли на заложния кредитор да се издава едно удостоверение за регистрация на права за всички обекти или няколко удостоверения за всеки? В крайна сметка, ако следвате Инструкциите и направите едно вписване на сделката (III-4) и няколко записа върху ипотеката (Ш-2) под един регистрационен номер, тогава е достатъчно да издадете едно удостоверение, като изброите няколко обекта в него .
На практика заложните кредитори все още не са се срещнали със заявление за удостоверение и досега такъв въпрос възниква само теоретично, но това може да се случи и тогава могат да възникнат проблеми в процеса на държавна регистрация.
Отбелязвайки някои характеристики на държавната регистрация на ипотеки, бих искал да отбележа следната точка.
Държавната регистрация на ипотека като тежест (ограничение) на вещно право върху недвижим имот води до следната практически значима последица. На основание параграф I на чл. 43 от Закона за ипотеките, ако има няколко ипотеки върху един и същи имот, заложени при обезпечаване на различни задължения, въпросът коя от ипотеките е първоначална и коя последваща подлежи на решаване въз основа на данните от Единния държавен регистър на правата. на датата на държавна регистрация на ипотеките. Тази дата, в съответствие с параграф 5 на чл. 20 от Закона за ипотеката е денят на вписване на ипотеката в Единния държавен регистър на правата. Следователно, въпреки факта, че възникването на правото на залог не зависи от държавната регистрация на ипотека като тежест (ограничение) върху правото на собственост (икономическо управление) на предмета на ипотеката, решаването на въпроса за първоначалният или последващият характер на ипотеката зависи именно от датата на тази регистрация. Това се дължи преди всичко на следното. За ясно разграничение между предходни и последващи ипотеки е необходим обективен, документиран критерий, който е максимално застрахован срещу евентуални конфликти. Именно този критерий е датата на държавна регистрация на ипотеката като тежест (ограничение). Датата на държавна регистрация на договора за ипотека не може да се използва като такъв критерий, тъй като ако основното задължение възникне по-късно от момента на сключване на споразумението, регистрацията на договора за ипотека сама по себе си няма да доведе до възникване на правото на залог и съответно ипотека като ограничение.
Особен интерес представлява ситуацията с вписване на договор за ипотека на незавършена сграда. Съгласно чл. 5 от Федералния закон „За ипотеката“ предвижда залог на незавършено строителство върху недвижим имот, който се строи върху парцел, отреден за строителство по реда, установен от законодателството на Руската федерация, включително сгради и конструкции. Обектът в този случай ще бъде обект на незавършено строителство и именно този обект ще бъде включен в данните на Единния държавен регистър. С течение на времето строителството ще бъде завършено, обектът, съответно, ще придобие напълно различни характеристики и ще се счита за сграда или структура, което причинява известни трудности при по-нататъшното му идентифициране. И по този начин възниква въпросът: какво да считаме за обект на ипотека, когато държавната регистрация вече е извършена и данните за обекта вече са вписани в Единния държавен регистър, който определя точно обекта на строителство в напредък? Този въпрос на практика повдига много спорни въпросии дискусии и по този начин ни кара да мислим за извършване на подходящи промени, както в нормите на действащото законодателство, така и в процеса на държавна регистрация.
Заключение.
Правни въпросиСистемите за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях са особено сложни и разнообразни. Сложността на тези проблеми се дължи на много фактори.
На първо място, самата държавна регистрация не може да се разглежда само в един спектър, тъй като тази институция включва много значения и понятия, чието най-подробно проучване ни позволява да разберем и оценим неговите характеристики.
Трудността се състои във факта, че органите, които са задължени по закон да извършват процеса на държавна регистрация, все още са далеч от съвършенството и често тяхната дейност е в противоречие с нормите на действащото законодателство, а субектите, регистриращи правата си на обектите на недвижими имоти не са напълно наясно със сериозността и необходимостта от регистрация, скептично я определят като бюрократична процедура на държавата.
Тези проблеми са породени и от факта, че въпросите за недвижимия имот, неговото съдържание и критериите, които са в основата на неговата класификация, са доста противоречиви и изискват специално вниманиезаконодател.
Недвижимите имоти се характеризират с разнообразие от имоти, както и със значителна стойност. Той функционира и циркулира в условията на нестабилност на руското законодателство и позиции държавни структури, коренно променени имуществени отношения, нереалност в много случаи на пряка държавна намеса в дейността на професионални структури на пазара на недвижими имоти. В такава ситуация реконструкцията на системата от отношения, свързани с недвижими имоти, с цел привеждането й в единна идейна конструкция, се превръща в съществен проблем за самите участници в гражданските правоотношения и съответно решаването на този проблем изисква разработването на определени подходи от страна на държавата.
V съвременен святнедвижимите имоти, които дълго време съществуват като пасивен обект на държавна собственост, се превръщат в решаващ фактор, който оказва значително влияние върху нивото на благосъстояние лица, както и за ефективността на руските производители. Освен това, поради подобрението законодателна рамка, по-специално, поради приемането на новия Граждански кодекс и Федералния закон "За държавна регистрация на правата върху недвижими имоти и сделки с него", той придобива нови характеристики и се превръща в пряк фактор в икономическото развитие на обществото, включващо значителна част от недвижимите имоти в гражданско обращение, което в момента е доста важно.
Законът за регистрацията се превръща в основен повратен момент в системата за регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях. Той създава система от принципи на държавна регистрация, определя правния статут и обхвата на дейността на органите, извършващи процеса на регистрация, регламентира процедурата за провеждане на процедурата по регистрация, но най-важното е, че Законът съдържа идеята, че не само правата, но и сделките с недвижими имоти подлежат на държавна регистрация.
И все пак, приемането на Закона за държавната регистрация не реши всички проблеми, свързани с регистрацията на права върху недвижими имоти и сделките с тях. Така че, трябва да се има предвид, че този законстигна до среда, в която определена регистрационна система вече се е оформила и е пуснала корени. И до момента има множество спорове и разногласия между органите, които извършват държавна регистрация на сделки и права, както и органите, които извършват техническа инвентаризация на обекти.
Уместно е също така да се подчертае, че съществуващите нормативни актове на този етап, регулиращи сферата на оборота на недвижими имоти, често си противоречат, а също така съдържат много недостатъци. Така например липсва ясна правна уредба на един от най-важните обекти на недвижими имоти – земята, което на практика води до множество проблеми. Остават неуредени въпроси, свързани с прехвърляне на права върху обекти в строеж, а въпросът за делбата на обекта не е уреден от законодателя.
Тази ситуация тласка законодателя към по-сериозно разбиране на текущата ситуация и също така изисква въвеждането на нови рационални разработки в регулаторната рамка, регулираща сектора на недвижимите имоти, което включва отчитане не само на руския, но и на руския език. задграничен опит. От своя страна регулаторната рамка е длъжна да осигури и рационализира процедурата за регистриране на права върху недвижими имоти, дейността на субектите на граждански правоотношения, независимо от техния вид, посоката на дейността им, както и видовете сделки с недвижими имоти. които правят.
Несъвършенството на законодателната рамка също води до факта, че няма достатъчно свободно движение на недвижими имоти, което съществува на пазарите чужди държави. В допълнение, това води до засилване на бюрократичните административни бариери, които пречат на нормалното функциониране на цялата система за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях, до липса на квалифициран персонал, както и затруднения в областта на управление на документи. Увеличава се броят на споровете в областта на регистрацията на права и сделки с недвижими имоти, което подкопава и без това натоварената дейност на съдилищата. Равенството в правата при сключване на договори между потребител и професионален участник на пазара на недвижими имоти е недостатъчно осигурено, липсва национална политика за формиране на правни условия за дейности в областта на оборота на недвижими имоти. За съжаление има много слаб контрол и надзор върху дейността на професионалните участници в оборота на недвижими имоти, което значително усложнява процеса на формиране на представа за цивилизованост и сигурност на пазара на недвижими имоти сред гражданите и юридическите лица.
По този начин подобряването на законодателната рамка включва премахване на горепосочените причини, които възпрепятстват установяването на нормално правно регулиране на правата и сделките с недвижими имоти и развитието на пазара на недвижими имоти като цяло.
От страна на държавата би било препоръчително да се концентрира върху изпълнението на набор от мерки:
1) Необходимо е по-нататъшно развитие на законодателната рамка, която регулира системата за регистриране на сделки и права с недвижими имоти. Съсредоточете се върху проблемите, възникващи в областта на държавната регистрация на права и сделки за някои обекти на недвижими имоти, например поземлени имоти, незавършено строителство и др.;
2) Да рационализира контрола върху практическата дейност на регистрационните органи с цел прилагане на редица процедури, които допринасят за отстраняване на несъответствията между практиката и нормите на действащото законодателство;
3) Вземете подходящи мерки за подобряване на уменията на служителите на институции, които извършват държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях, което включва създаването определени условия, допринасящи за подобряване на професионалното ниво на служителите;
4) Разработване на ясна програма за ипотечно кредитиране като инструмент за финансиране на развитие или придобиване на недвижими имоти; създаване на необходимите условия за финансиране на строителство на нови недвижими имоти;
5) Извършване на мерки за рационализиране на правата на собственост на Федерацията, субектите на Федерацията и общините върху недвижими имоти, намиращи се на територията на субекта на Федерацията, извършване на пълно счетоводство и регистрация.
Списък на литературата за изследване на дисертация кандидат на правните науки Емелянова, Екатерина Анатолиевна, 2004 г
1. Граждански кодекс на Руската федерация (част първа, втора) от 30 ноември 1994 г. № 51 FZ (приет от Държавната дума на Федералното събрание на Руската федерация на 21 октомври 1994 г.)
2. Граждански кодекс на Руската федерация (част трета) от 26 ноември 2001 г. № 146-FZ (приет от Държавната дума на Руската федерация на 1 ноември 2001 г.)
3. Закон на СССР "За собствеността в СССР" // Бюлетин на Върховния съвет на СССР, 1990, № 11.
4. Закон на РСФСР "За приватизацията на жилищния фонд"// Вестник на Конгреса на РД на РСФСР и Върховния съвет на РСФСР, 1991, № 28.
5. Поземлен кодексна Руската федерация от 25 октомври 2001 г. № 136 FZ (приета от Държавната дума на Руската федерация на 28 септември 2001 г.)
6. Семеен кодекс на Руската федерация от 29 декември 1995 г. № 223-F3 (приет от Държавната дума на Руската федерация на 8 декември 1995 г.)
7. Федерален закон на Руската федерация „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“ № 122-FZ от 21 юли 1997 г. (приет от Държавната дума на Федералното събрание на Руската федерация на 17 юни, 1997)
8. Федерален закон на Руската федерация „За изменения и допълнения на член 24 от Федералния закон „За държавна регистрация на правата върху недвижими имоти и сделки с него“ от 05.03.2001 г.
9. Федерален закон на Руската федерация „За изменения и допълнения на членове 7 и 8 от Федералния закон „За държавна регистрация на правата върху недвижими имоти и сделки с него“ от 12 април 2001 г.
10. Федерален закон на Руската федерация „За изменения и допълнения към Федералния закон „За държавна регистрация на правата върху недвижими имоти и сделки с него“ от 09.06.2003 г. № 69-FZ
11. Федерален закон на Руската федерация „За ипотеката (залог на недвижимо имущество)“ от 16 юли 1998 г. № 102-FZ (приет от Държавната дума на Руската федерация на 28 септември 2001 г.)
12. Федерален закон на Руската федерация "За сдруженията на собственици на жилища" от 15 юни 1996 г. (приет от Държавната дума на Руската федерация на 24 май 1996 г.)
13. Федерален закон „За селското (фермерско) стопанство“ от 11 юни 2003 г. № 74-FZ (приет от Държавната дума на Руската федерация на 23 май 2003 г.)
14. Указ на президента на Руската федерация от 24 декември 1993 г. № 2284 „За държавна програмаприватизация на държавни и общински предприятия в Руската федерация. // Сборник от актове на президента и правителството на Руската федерация № 1 от 03.01.1994 г.
15. Постановление на правителството на Руската федерация „За одобряване на концепцията за реформиране на органите и институциите на правосъдието на Руската федерация“ от 07.10.1996 г. № 1177
16. Постановление на правителството на Руската федерация „За мерките за прилагане на Федералния закон „За държавна регистрация на правата върху недвижими имоти и сделките с него“ от 01.11.1997 г. № 1378
17. Постановление на правителството на Руската федерация „За учред максимален размертакси за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях и за предоставяне на информация за вписани права” от 26.02.1998 г. No248.
18. Постановление на правителството на Руската федерация „За утвърждаване на правилата за поддържане на Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с него“ от 18 февруари 1998 г. № 219.
19. Правила за поддържане на Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с него. Изменен с Постановление на правителството на Руската федерация от 23 декември 1999 г. № 1429.
20. Постановление на правителството на Руската федерация "Въпроси на държавна регистрация на права върху недвижими имоти във федерална собственост" от 31 август 2000 г. № 648
21. Постановление на правителството на Руската федерация „За одобрение федерална програмапоетапно развитие на системата за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях” от 09.04.2001 г. № 273.
22. Постановление на правителството на Руската федерация „За одобряване на Примерния правилник за установяване на правосъдие за държавна регистрация на правата върху недвижими имоти и сделките с него“ от 6 март 1998 г. № 288.
23. Постановление на правителството на Руската федерация "За изменения и допълнения на Постановление на правителството на Руската федерация от 26 февруари 1998 г. № 248" от 16 юли 2002 г. № 529
24. Постановление на правителството на Руската федерация „За изменения и допълнения на Постановление на правителството на Руската федерация от 26.02.2016 г. 1998 г. No 248” от 13 октомври 2003 г. No 620
25. Постановление на правителството на Руската федерация „За организирането и провеждането на търгове за продажба на държавни или общинска собственостпоземлени имоти или право на сключване на договори за наем на такива поземлени имоти” от 11.11.2002 г. No 808.
26. Заповед на Министерството на правосъдието на Руската федерация „За одобряване на инструкции за процедурата за държавна регистрация на договори за покупко-продажба и прехвърляне на собствеността върху жилищни помещения“ от 06.08.2001 г. № 233.
27. Заповед на Министерството на правосъдието на Руската федерация „За одобрение насокиотносно процедурата за провеждане на държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях” от 01.07.2002 г. № 184
28. Заповед на Министерството на правосъдието на Руската федерация „За одобряване на насоки за процедурата за държавна регистрация на правото на обща собственост върху недвижими имоти“ от 25 март 2003 г. № 70
29. Заповед на Министерството на правосъдието на Руската федерация „За одобряване на инструкции за реда за попълване и издаване на удостоверения за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях и информация за регистрирани права“ от 19 септември 2003 г. 226
30. Заповед на Министерството на правосъдието на Руската федерация „За въвеждане на изменения и допълнения в нормативните правни актове на Министерството на правосъдието на Руската федерация в областта на държавната регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“ от 19 ноември 2003 г. бр.295
31. Писмо от Комитета на Руската федерация по земни ресурси и управление на земята „За държавата поземлен регистъри вписване на права върху поземлени имоти и твърдо свързани с тях недвижими имоти” от 3108.1994 г. № 2-14/1316 г.
32. Указ на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 2812.1995 г. № 5325/95.
33. Постановление на Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация „За някои въпроси от практиката за разрешаване на спорове, свързани с прилагането на законодателството за приватизация на държавни и общински предприятия“ от 02.12.1993 г. № 32.
34. Постановление на Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация „За някои въпроси от практиката за решаване на спорове, свързани със защитата на правата на собственост и други права на собственост“ от 25 февруари 1998 г. № 8
35. Информационно писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация „За държавна регистрация на договори за наем на нежилищни помещения“ от 1 юни 2000 г. № 53.
36. Писмо на Върховния арбитражен съд на Руската федерация „За Федералния закон „За държавната регистрация на правата върху недвижими имоти и сделките с него“ от 21 август 1997 г. № С5-7 / 03-5812081. Специална литература
37. Гражданско право: Учебник в 2 тома / Отг. изд. Е.А. Суханов. М.: БЕК 1998, Т. 1.-816 с.
38. Гражданско право / Под. Изд. Калпина А.Г., Масляева А.И. М., 1997. Коментар към Федералния закон "За държавна регистрация на правата върху недвижими имоти и сделките с него". М.: НОРМА-ИНФРА, 1999. - 734 с.
39. Учебник по гражданско право. / Изд. T.I. Иларионова, Б.М. Гонгало, В.А. Плетнев. М. 1998. Част 1. 786 с.
40. Скворцов О.Ю. Закон за приватизацията. Урок. М.: ЗАО "Бизнес училище "Интел-Синтез", 2000. - 256 с.
41. Sklovsky K.I. Собственост в гражданското право. Образователно и практическо ръководство. М.: Дело, 1999. - 510 с.
42. Толстой Ю.К. Общи разпоредби относно правото на собственост. Гражданско право. Учебник. Част 1. Второ издание, преработено и разширено. Под. Изд. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстой. М.: "Тейс". 1996.-426 с.
43. Опашки В.М. Системата на римското право: Учеб. М.: Искра, 1996. 521 стр.
44. Шершеневич Г.Ф. Учебник по руско гражданско право (на базата на изд. 1907 г.). М.: Искра, 1998.-632 с.
45. Шершеневич Г.Ф. Учебник по гражданско право. М.: Искра, 1995. 556 с.
46. Амфитеатров Г.Н. Право на жилищна сграда и ползване на жилищни сгради. М., Искра, 1948. 266 с.
47. Барон Ю. Системата на римското гражданско право. Проблем. 2 Собственост. Вещни права. М., 1898. 327 с.
48. Брагински М.И., Витрянски В.В. Договорно право: общи положения. М.: Устав, 1997.- 842 с.
49. Бабкин С.А. Основните начала на организацията на оборота на недвижими имоти М., АД "Център YURInfoR", 2001. - 371 с.
50. Буров B.C. Коментар на Федералния закон "За държавна регистрация на правата върху недвижими имоти и сделките с него". М.: НОРМА-ИНФРА, 1999.-522 с.
51. Буров Б.К., Грачев И.Д. и др. Коментар на Федералния закон "За държавна регистрация на правата върху недвижими имоти и сделките с него". М.: НОРМА-ИНФРА, 2001. 640 с.
52. Вареничева Т. Регистрация на недвижими имоти. М.: Социздат, 2001. - 236 с.
53. Витрянски В.В. Договори за продажба, замяна, лизинг, безплатно използване, транспорт, транспортна експедиция. Изчисления. Коментар на част втора от Гражданския кодекс на R.F. М.: Център за бизнес информация. 1996. 674 с.
54. Генкин Д.М. Собствеността в СССР М.: Държавно издателство за юридическа литература, 1961. - 322 с.
55. Гришаев С.П. VSS за недвижими имоти (регистрация на права, покупко-продажба, замяна, дарение, наем, отдаване под наем на жилищни помещения, ипотека, наследство). Учебно-практическо ръководство М.: Издателство БЕК, 2001. - 272 с.
56. Граждански, търговски и семейно правокапиталистически страни. Сборник от нормативни актове: Учеб. М.: 1986. Част 1. 495 с.
57. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимо имущество: правна уредба М.: БЕК, 1997. - 252 с.
58. Zalessky V.V. Основните институции на гражданското право в чужбина. М.: НОРМА 1999. 644 с.
59. Исаков В.Б. Действителният състав в механизма на правното регулиране. Саратов. 1980.-231 с.
60. Kamyshansky V.P. Собственост: граници и ограничения. - М.: УНИТИ-ДАНА, Право и право, 2000. 301 с.
61. Касо J1.A. Руското поземлено право. М., 1906. 389 с.
62. Киндеева Е.А. Регистрация на сделки с недвижими имоти без нотариус: държавна регистрация, образци на документи. - 2-ро изд., поправено. - М.: Юрайт-М, 2000.-429 с.
63. Krasheninnikov P.V. Законодателство за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях М.: Искра, 2002. - 299 с.
64. Krasheninnikov P.V. Сделки с жилищни помещения: коментар на гражданското и жилищното законодателство и практиката на неговото прилагане. Изд. 2-ро, преработено и допълнително. М.: Устав, 2003.- 444 с.
65. Krasheninnikov P.V. Коментар по статия към Федералния закон „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“. М.: Искра, 2001. - 266 e.
66. Красавчиков О.А. юридически фактив съветското гражданско право. М.: 1958.-342 с.
67. Кирсанов A.R. Правата върху недвижими имоти и сделки с тях подлежат на държавна регистрация. М .: Издателство "Ос-89", 2001.- 400 стр.
68. Новицки И.Б. Сделки. Давност на действията. М., 1954. 376 с.
69. Покровски И.А. Основните проблеми на гражданското право (според изданието от 1917 г.).-М.: 1998.-546 с.
70. Проект на наследствена харта с обяснителна бележка към нея. СПб., 1893г.
71. Рабинович Н.В. Недействителност на сделката и последиците от нея. JI.: Издателство на Ленинградския университет, 1960. 569 с.
72. Рибасова Е. Нова поръчкарегистрация на права върху недвижими имоти. Ростов n / a: Phoenix, 2000. - 256 с.
73. Скворцов О.Ю. Регистрация на сделки с недвижими имоти: правна уредба и съдебна и арбитражна практика. М .: Бизнес - училище "Интел-Синтез", 1998.-202 с.
74. Федотова М.А., Уткин Е.А. Оценка на недвижими имоти и бизнес. М.: ЕКМОС, 2000.-291 с.
75. Чубаров В.В. Въпроси на държавната регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях / Проблеми на съвременното гражданско право. Дайджест на статии. М.: Городец, 2000. - 287 с.
76. Ерделевски A.M. Коментар на Федералния закон "За държавна регистрация на правата върху недвижими имоти и сделките с него". М.: БЕК, 1999.-210 с.
77. Андреева Й.И. Формата на договора и последиците от неговото неспазване // Руско правосъдие, № 2, 1999. С. 24-27
78. Арбатаева JI.C. Предприятие като имотен комплекс // Адвокат, бр.6, 2001. С. 37-41
79. Арбатаева JI.C., Semenov A.A. По въпроса за държавната регистрация на сделките с недвижими имоти // Адвокат, № 12, 2001. С. 21-24
80. Афонина Е. По някои въпроси на разглеждане на спорове, свързани с прилагането на Федералния закон „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него“ // Vsstnik на Върховния арбитражен съд на Руската федерация, № 7 , 2000. С. 83-98
81. Алексеев В.А. Регистрация на права върху недвижими имоти М .: "Проспект", 2001, 144 стр.
82. Абрамова М.В. По въпроса за понятието недвижим имот // Адвокат No 4, 2002.-стр. 10-13
83. Брагински М.И. Въпросът за регистриране на сделка // Бюлетин на Върховния арбитражен съд на Руската федерация, № 7, 1995 г.-стр. 54-59
84. Брагински М.И. "Държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях." Коментар на закона // Право и икономика, бр.19/20, 1997.-с. 37-47
85. Боговская К. Регистър и собствен // Бизнес адвокат, No 11, 1998. -стр. 14-17
86. Болтанова Е.С. Правно тълкуване на държавната регистрация на договори // Вестник по руско право, № 1, 2002. С. 37-39
87. Богданов Е. В чия полза да тълкуваме съмнението? // Руско правосъдие, No 9, 2001.- С. 52-54
88. Bekh O.V. Отделни въпроси за прилагането на Федералния закон на Руската федерация "За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях" в съдебната практика // Юрист, № 8, 1999. С. 34-38
89. Бегичев А. Осигуряване на легитимността и законосъобразността на сделките с недвижими имоти. // Руско правосъдие, No 4, 1999. С. 12-16
90. Бабкин С.А. Основни принципиорганизация на дейността на органи, извършващи държавна регистрация на права върху недвижими имоти (чуждестранен опит) // Нотариус, № 4, 2001. С. 9-14
91. Бережная О. Отделна регистрация на гаранции поотделно // Российская газета. 1998. 7 февруари. No 5. - С. 3-4
92. Бережная О. Недвижими имоти: регистрация на сделки // Научен парк. бр.3.1998г.-С. 11-14
93. Баринова Е. Самостоятелна категория вещни права? // Икономика и право No 7, No 8, 2002. - С. 38-47
94. Бокша М.С. Регистрация на права върху недвижими имоти на притежатели на права в Русия и Съединените щати // Бюлетин на Министерството на правосъдието на Руската федерация № 1, 2001 г. с. 30-38
95. Бабкин С.А. Публична достоверност на записите за права върху недвижими имоти // Законодателство № 12, 2001. С. 47-50
96. Белов В.А. Винаги ли е необходимо да се регистрира сделка с недвижим имот? // Законодателство No 6, No 7. 1999. С. 35-39. с. 29-36
97. Витрянски В.В. „Договор за продажба на предприятието”. // Бюлетин на Върховния арбитражен съд на Руската федерация, № 11, 1999 г.-стр. 85-95
98. Витрянски В.В. Договор за продажба на недвижим имот // Бюлетин на Върховния арбитражен съд на Руската федерация. бр.8-9,1999г.-С. 104-115/S. 76-83
99. Витрянски В.В. Договори за покупко-продажба, замяна, лизинг, безвъзмездно ползване, превоз, транспортна експедиция. Изчисления. Коментар на част втора от Гражданския кодекс на R.F. М.: Център за бизнес информация. 1996.- 743 с.
100. Витрянски В.В. Начини за подобряване на законодателството в областта на недвижимите имоти // Икономика и право № 6,2003. стр. 3-19
101. Вайпан В. За обезсилване на акта за държавна регистрация на собствеността върху земята // Право и икономика № 5, 2002. -С. 26-29
102. Грос А. Защита на вещните права на наследника върху недвижими имоти // Руско правосъдие, № 8, 2000. С. 46-51
103. Гутников О. Държавна регистрация на правото на лизинг // Икономика и право, No 5, 1999.-стр. 114-122
104. Гришаев С.П. Сделки с недвижими имоти // Право, No 1, 2002. -стр. 51-54
105. Гонгало Б. Откритост на информацията за регистрация на права върху недвижими имоти // Право, № 5, 1999.-С. 36-39
106. Герман Г., Кузнецов А.В. Сравнителен правен анализ на руската и немската система за държавна регистрация на права върху недвижими имоти // Правен свят, № 1, 2000. С. 42-49
107. Горохов Д.Б. Държавна регистрация на права върху поземлен имот като вид недвижим имот // Законодателство и икономика № 6, 2002. -С. 8-11
108. Голомазов JI.A. Държавна регистрация на договор за наем на недвижим имот: правен аспект // Счетоводство № 4, 1999. -стр. 12-15
109. Денисов С. Държавна регистрация на договори // Бизнес адвокат, No 7, 1997.-стр. 23-26
110. Дудко А.Н. „Държавна регистрация на договори за наем на недвижими имоти“. // Правен свят, No 1,2001. с. 12-18
111. Дедиков С. Регистрация на наем: моментът на истината. // Бизнес адвокат, бр.17, 2000.-с. 19-24
112. Дедиков С. Регистрация на сделки. // Бизнес адвокат, No 23, 1997. С. 9-13
113. Дмитриев A.V. Сравнителен анализсистеми за регистрация на права върху недвижими имоти в Русия, Германия и Испания // Законодателство № 7, 2000 г. -стр. 69-76
114. Дмитриев A.V. От „Укрепване на правата“ до държавна регистрация на права върху недвижими имоти: руски опит // Законодателство № 7, 2000.-стр. 72-77
115. Дмитриев A.V. Държавна регистрация на права върху земя в Москва // Законодателство № 6, 1999 г. С. 51-53
116. Дмитриев A.V. Относно стълкновението на законите при вписване на залог. Права за наем на земя в Москва // Законодателство № 8,2000. с. 68-71
117. Жирков В. Държавна регистрация на права и сделки с недвижими имоти // Икономика и право, № 6,1999. с. 83-87
118. Zavyalov A.A. Някои въпроси на регистрацията на права върху недвижими имоти. // Правно регулиране на пазара на недвижими имоти. бр.4 (5), 2000. С. 56-68
119. Завялов А.А., Коновалов В. Държавна регистрация на права върху недвижими имоти // Руско правосъдие, № 6, 1998.- С. 16-19
120. Закройщикова Д. Защита на гражданските права при придобиване на недвижими имоти // Руско правосъдие, № 12, 1999. С. 21-30
121. Завидов Б. Държавна регистрация на ипотеките: общо положение и особености // Право и икономика, № 3, 1999. С. 41-43
122. Илина JI.B. Отдаване под наем на нежилищни помещения // Правен свят, бр.2, 2002.-с. 14-17
123. Исрафилов И. Отдаване под наем на нежилищни помещения // Икономика и право, No 10, 1997.-С. 34-39
124. Иличенко A.JI. Държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях // Законодателство № 12, 2000 г. С. 72-76
125. Киндеева Е. А. Права върху недвижими имоти: да откаже регистрация? // Бизнес адвокат, бр.17,2001. с. 78-84
126. Куликов А., Баличева Н. Регистрация на недвижими имоти: има опции! // Бизнес адвокат, бр.23, 2000. С. 11-13
127. Крилов С. Регистрация на права върху недвижими имоти: концепция и проблеми // Руско правосъдие, № 10, 1997. С. 20-26
128. Козирин A.N. Правно основаниеангажиране нотариални действия// Счетоводство, бр.12, 1998. С. 8-12
129. Козлова Е.Б. Държавна регистрация на правата на собственост върху новосъздадени недвижими имоти и обекти в процес на строеж” // Правен свят, № 7, 1999. С. 26-31
130. Козлова Е.Б. Държавна регистрация на договора за продажба на предприятие и прехвърляне на собствеността върху предприятието като имотен комплекс // Правен свят, № 4,1999. с. 24-32
131. Кулешова Ю. Лизинг: проблеми на регистрацията. // Бизнес адвокат, бр.15, 1999.-с. 10-14
132. Крашенинников П.В. „Право на собственост и други вещни права върху жилищни помещения”. // Адвокат, бр.4, 2001г. с. 47-56
133. Кулик А. Практиката на регистриране на права върху държавни и общинска собственост// Руско правосъдие, бр.2, 2002г. с. 16-18
134. Козир O.M. Концепцията за недвижими имоти в руското гражданско право. Сделки с недвижими имоти // Право, No 4, 1999. С. 64-73
135. Кузмина И. Концепцията за жилищни помещения. // Руско правосъдие, No 9, 2001.-стр. 29-31
136. Киндеева Е.А. Държавна регистрация на права върху новопостроени недвижими имоти. // Правно регулиране на пазара на недвижими имоти. бр.4 (5), 2000.-с. 13-16
137. Кирсанов A.R. Нотариално удостоверяване и държавна регистрация на сделки с недвижими имоти // Нотариален бюлетин No 6, 2002. С. 43-46
138. Кармин А.Б. Регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях: За системата за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях и перспективите за развитие на законодателството в тази област // Бюлетин на Министерството на правосъдието на Руската федерация № 9, 2001. С. 38-41
139. Курбатов А.Я. Държавна регистрация на сделките за залог на недвижими имоти // ACDI: икономика и живот № 2, 1999. С. 49-52
140. Курбатов А.Я. Държавна регистрация като предпоставка за валидност на сделките за залог на недвижими имоти (ипотеки) // ACDI: Икономика и живот, № 12, 1999. С. 51-54
141. Кузнецов A.V. Германски опит в регистрацията на права върху поземлени парцели и възможността за използването му в Русия // Държава и право № 12. 1995. -стр. 58-63
142. Лобанов Г. Бял конец плюс // Бизнес адвокат, No 15, 2003. С. 14-18
143. Ломидзе О. Държавна регистрация на ипотеки: характеристики на правното регулиране. // Икономика и право, бр.8, 2000. С. 37-42
144. Ломидзе О. Проблеми на правното регулиране на държавната регистрация на ограниченията върху права върху недвижими имоти // Икономика и право, № 7, 2001.-С. 22-32
145. Ломидзе О. Прехвърляне на права на отговорност: общо правило и изключения // Руско правосъдие, № 9, 2000. С. 42-46
146. Маковская А. Анализ на някои изменения на Федералния закон „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него“ // Икономика и право, № 9, 2003 г. С. 9-16
147. Мананников О. Процесуална разпоредбаинституции на правосъдието за регистрация на права върху недвижими имоти // Руско правосъдие, № 8, 2000 г. С. 3841
148. Мищенко Г. Федерален закон "За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него" и гражданско право // Икономика и право, № 10, 1999 г. С. 37-40
149. Матеенков А.В., Михолская В.В. Регистрация на недвижими имоти: решаване от арбитражни съдилища на спорове, произтичащи от административни правоотношения” // Адвокат, № 9,2001. От 36-42
150. Мирзоян М. Обжалване на действията на съдебните институции, регистриращи права върху недвижими имоти. // Руско правосъдие, No 3, 2001. -С. 37-39
151. Михолская В.В. Процедурата за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях // Недвижими имоти № 7, 2002.- С. 56-62
152. Макаров Г.П. Държавна регистрация на права върху недвижими имоти в жилища// Икономика и право No 3, 1998. С 54-56
153. Nepomnyashchaya E. Нотариусите трябва да останат във веригата за регистрация. // "Час пик" 19.08.1997 г. No 119 (848). с. 32-33
154. Пискунова М.Г. Държавна регистрация на наем на недвижими имоти. // Правно регулиране на пазара на недвижими имоти. бр.4 (5), 2000. С. 30-37
155. Пискунова М.Г. Особености на възникването на права върху недвижими имоти и проблеми на държавната регистрация // Правно регулиране на пазара на недвижими имоти, № 1 (1), 1999. С. 73-85
156. Писков И.П. Ролята на акта за регистрация на права в механизма на възникване на права върху недвижими имоти // Законодателство № 8, 2002. С. 68-73
157. Пискунова М.Г. Регистрационен лабиринт: При закупуване или продажба на жилище е необходимо да се регистрира не само договорът за покупко-продажба, но и прехвърлянето на собственост // Бюлетин на Министерството на правосъдието на Руската федерация № 1, 2001.-S. 39-41
158. Potyarkin D. Договорите подлежат ли на държавна регистрация социално набиранежилища? // Руско правосъдие № 3,2000. с. 34-37
159. Романов О. Държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с недвижими имоти: някои проблеми на правоприлагането. // Икономика и право, No 7-8, 1998. С. 68-73 / С. 46-52
160. Рябцев Г. Влизане в права: отделна регистрация. // Бизнес адвокат, бр.21, 2001.-стр. 16-18
161. Ренов Е.Н. Отдел за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него: дейности и перспективи за развитие // Бюлетин на Министерството на правосъдието на Руската федерация, № 5, 2000 г. С. 12-18
162. Рузакова О.А. Проблеми на държавната регистрация в гражданското право // Законодателство № 2, 2002. С. 58-66
163. Регистрация на права на собственост на юридически лица върху приватизационни обекти на недвижими имоти. // Самарски счетоводител No 8, 2001. С. 8-13
164. Ренов Е.Н. Проблеми на държавната регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях // Правен консултант № 4, 2000 г. С. 16-22
165. Садиков O.N. Невалидни и неуспешни транзакции // Правен свят. 2000. No 6. С. 23-27
166. Ssnchishchev V.I. Държавно регулиранеправа върху недвижими имоти и сделки с тях // Вестник по руско право, № 12, 1999.- С. 54-63
167. Сергеев В. Регистрация на права върху недвижими имоти: подлежи ли на регистрация правото на наем на нежилищни помещения, произтичащи от съответния договор, сключен за срок по-малък от 1 година? // Право и икономика, бр.12, 1999. С. 28-31
168. Сидоренко А.Ю. Процедурата за държавна регистрация на договор за покупко-продажба на недвижими имоти в Московска област // Адвокат, № 1,1999. -СЪС. 48-52
169. Савкин С. Съдебна практикапо спорове, свързани със защита на правото на собственост и други имуществени права. // Бюлетин на Върховния арбитражен съд на Руската федерация, № 10, 1998 г.-стр. 63-70
170. Спектор Е.И. Развитие на административното законодателство относно държавната регистрация // Вестник на руското право № 7, 2002 г. P. 5463
171. Семенов М. Държавна регистрация на сделките и последиците от неспазването й. // Право и икономика No 6, 2002. С. 15-19
172. Скукин Е.Б. Правата върху недвижими имоти се регистрират от държавата: Последните нормативни актове: Коментар на специалисти. М.: Рос. вестник. 1998. - С. 4-5
173. Сисоева В.В. Държавна регистрация на права върху недвижими имоти // Енергетик № 3, 2001. С. 9-11
174. Сазонова М. Нотариусите осигуряват стабилност на оборота на недвижими имоти // Руско правосъдие № 4,2000. с. 48-55
175. Syrodoev N.A. Вписване на права върху земя и други недвижими имоти // Държава и право No 8, 1998. С. 71-74
176. Филимонов Ю.В. Проблеми и перспективи за развитието на институциите на нотариусите и държавната регистрация в Руската федерация // Държава и право № 11. 1998. -стр. 67-74
177. Цибулсенко 3. Сделки с недвижими имоти и тяхната регистрация // Икономика и право, № 2, 1998.-С. 84-87
178. Циганов В., Емелянов А. Гражданско-правна квалификация при регистрация на права върху недвижими имоти // Руско правосъдие, № 8,2001. От 47-49
179. Чубаров В.В. Държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях // Закон, № 5,1999. с. 67-75
180. Ердслевски А. Вписване на права върху недвижими имоти // Законност, No II, 1997.-С. 74-79
181. Ерделевски А. Държавна регистрация на ипотеки // Закон № 10, 2002.-стр. 81-87
183. Власова A.V. Структурата на субективното гражданско право./ Реферат на дисертацията за научна степен кандидат на правните науки - СПб., 1998. 189 с.
184. Круглова О.Б. Правна уредба на договора за наем нежилищни сгради, структури в сферата на бизнеса / Реферат на дисертацията за научна степен кандидат на правни науки - Санкт Петербург, 2002. 187 с.
185. Шибаева Ю.В. Придобиване на права на собственост по договор. / Реферат на дисертация за научна степен кандидат на правни науки - СПб., 2003. 195 с.
186. Диаковская Н.В. Правна уредба на държавната регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях. Dis. . канд. Правни. науки: 12.00.03.-М. 2001.- 181 с.2201. Чуждестранна литература
187. Бергман В. Германско право, част 3. Пер. с него. М.: 1999. - 222 с.
188. Швейцария. Закони и регулации. Швейцарски граждански кодекс. СПб., 1908. 215 с.
189. Минцлов Р. Законът за укрепване на титулите на притежание, прилаган в колониите на Британската империя // Приложение към списанието за гражданско и наказателно право. СПб., 1887. 348 с.
190. Кларк А. Граждански кодекс на Калифорния. СПб., 1891. Т. 2. 280с.
191. Baur F. Lehrbuch des Sachenrechts, Muenchen, 1992. - 387 с.
Моля, обърнете внимание на горното научни текстовепубликувани за преглед и получени чрез признаване на оригинални текстове на дисертации (OCR). В тази връзка те могат да съдържат грешки, свързани с несъвършенството на алгоритмите за разпознаване. Няма такива грешки в PDF файловете на дисертации и реферати, които доставяме.
Въпреки факта, че настоящата процедура за държавна регистрация на права върху недвижими имоти, установена от Федералния закон „За държавна регистрация на правата върху недвижими имоти и сделки с него“, съществува повече от десет години, интересът към проблемите на държавата регистрацията не е отслабнала и до днес. Много въпроси възникват както от юристи и професионални участници на пазара на недвижими имоти, така и от обикновени носители на авторски права. Един от проблемите, които представляват интерес, е проблемът с избягването на държавна регистрация.
Всъщност на практика не са необичайни ситуации, когато купувачът, след като разгледа предложения имот, е напълно доволен от него и, като се увери, че наистина принадлежи на продавача и цената за него е доста приемлива, изразява желание да го купи . Страните сключват договор за продажба на обект (в писане, разбира се, както е предвидено в действащото гражданско законодателство), подпишете го, прехвърлете пари и ключове един на друг.
Тъй като действащото гражданско законодателство изрично предвижда, че правата върху недвижими имоти подлежат на държавна регистрация и възникват от момента на вписване на правата в Единния държавен регистър на правата, купувачът става собственик едва от посочения момент. Поради това той се интересува възможно най-скоро да регистрира правата си върху закупения недвижим имот и да придобие всички предвидени в закона правомощия на собственика.
За да направи това, той трябва да подаде заявление до регистриращия орган, който е отдел Rosreestr, със заявление за държавна регистрация на прехвърляне на права и като е представил всички необходими документи в съответствие със Закона за регистрация, включително документ за плащане от държавната такса, получават удостоверение за собственост по установения образец.
В същото време законът предвижда, че прехвърлянето на права се регистрира въз основа на заявление от двете страни по договора. Въпреки това, продавачът на недвижими имоти, след като получи парите и изпълни задължението за прехвърляне на обекта, често губи интерес да предприема каквито и да било допълнителни действия и не кандидатства за държавна регистрация на прехвърлянето на правото на купувача, с други думи, избягва неговото изпълнение.
Разбира се, подобни ситуации са рядкост, повечето от участниците в гражданските сделки са добросъвестни и горепосочените проблеми не възникват. Но ако това се случи, купувачите не остават безсилни. Гражданският кодекс предвижда възможността за защита на правата им в съда. По този начин, в съответствие с член 551 от Гражданския кодекс на Руската федерация, в случай, че една от страните избягва държавната регистрация на прехвърлянето на собственост върху недвижим имот, съдът има право, по искане на другата страна, да вземе решение за държавна регистрация на прехвърляне на собствеността.
Трябва да се има предвид, че Гражданския кодекс в редица случаи установява задължителна държавна регистрация на самата сделка с недвижими имоти. Най-често срещаните от тях са договори за наем на недвижими имоти със срок над една година, договори за дялово участие в строителството. По силата на това изискване тези договори се считат за сключени от момента на държавна регистрация. За тези случаиначин на защита, установен с чл. 165 от Гражданския кодекс, според който, ако сделката, изискваща държавна регистрация, е извършена в надлежната форма, но една от страните избягва нейната регистрация, съдът има право по искане на другата страна да вземе решение за регистриране на сделката. В този случай сделката се регистрира в съответствие с решението на съда.
Горното означава, че ако има факт на избягване на държавна регистрация, тогава заинтересованата страна има право да се обърне към съда с иск за държавна регистрация на прехвърляне на собственост, а в необходими случаии самата сделка.
По-рано, преди влизането в сила на закона за отмяна на държавната регистрация на почти всички сделки с недвижими имоти, Президиумът на Върховния арбитражен съд на Руската федерация, при разработването на препоръки за разрешаване на спорове, цитира следния пример, който и до днес може да се използва в задължителна регистрациянякои сделки с недвижими имоти Приложение към информационно писмоВърховният арбитражен съд на Руската федерация № 21 от 13.11.97 г. „Преглед на практиката за разрешаване на спорове, възникнали по договори за покупко-продажба на недвижими имоти“, т.1. „Финансова Русия“ № 45 1997 г., стр. 8 от Приложението „Официални документи“ ..
Регионалният потребителски съюз сезира арбитражния съд с иск да принуди акционерното дружество да регистрира сделка за покупко-продажба на жилищна сграда. Първоинстанционният съд отхвърли иска с мотива, че регионалният потребителски съюз не се е обърнал към регистрационния орган с искане за регистриране на договора за покупко-продажба.
Апелативният съд отмени решението на съда и постанови решение за вписване на сделка за покупко-продажба на недвижим имот. При което апелативен съдправилно въз основа на следните обстоятелства.
Между регионалния потребителски съюз (продавач) и акционерното дружество (купувач) е сключена двустранна сделка за покупко-продажба на жилищна сграда. Сделката е изпълнена от страните. Цената на къщата е платена от купувача на продавача, а прехвърлянето е извършено съгласно акта за приемане. Легитимността на този договор не беше оспорена. Купувачът не е подал искане за регистриране на тази сделка в регистриращия орган, тъй като е загубил интерес към нея поради нейната нерентабилност.
Но тъй като сделката е извършена в правилната форма и освен това е изпълнена, а притежателят на авторските права не я е регистрирал, регионалният потребителски съюз правилно сезира съда, за да защити своите интереси.
Апелативният съд основателно квалифицира бездействието на акционерното дружество като избягване на държавната регистрация на сделката. Това решениена съда е основанието за задължението на съответния орган да извърши държавна регистрация на сделката.
При положително решение на съда в разглеждания по-горе случай законът предвижда особени последици. Страна, която неоснователно е избегнала нотариална заверка или държавна регистрация на сделката, трябва да компенсира на другата страна загубите, причинени от забавяне на извършването или регистрирането на сделката (клауза 4, член 165 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Това единственият случайприлагане на принципа на пълно обезщетение за загуби, причинени при признаване на сделката за недействителна. Възстановява се като реални щети, и пропуснати ползи, тоест пропуснати доходи, които пострадалото лице би получило при нормални условия на гражданско обращение, ако правото му не е било нарушено (член 15 от Гражданския кодекс на Руската федерация). При определяне на пропуснатата печалба се вземат предвид мерките, предприети от кредитора за получаването й, и извършените за тази цел приготовления (клауза 4 от член 393 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Използването на двустранна реституция обаче е възможно в други случаи. Например, ако сделката за отчуждаване на недвижим имот, който е съвместна собственост, е извършена без нотариално заверено съгласие на втория съпруг.
И така, съгласно чл. 34 от Семейния кодекс на Руската федерация имуществото, придобито от съпрузите по време на брак, е тяхна съвместна собственост. Общо имущество на съпрузите са недвижимите вещи, придобити за сметка на общия доход на съпрузите, и всяко друго имущество, придобито от съпрузите по време на брака, независимо от името на кой от съпрузите е придобито или на името от които или кой от съпрузите е внесъл средства.
Тоест, няма значение на името на кой от съпрузите е вписан имотът и кой е внесъл парите. Също така не се взема предвид, че единият от тях не е работил и не е имал самостоятелен доход. Ако апартаментът е придобит чрез платени сделки (по договори за покупко-продажба на недвижими имоти, бартер и др.) през периода на регистриран брак на името на един от съпрузите, тогава вторият съпруг автоматично има право на този имот . Ако имуществото е общо, то може да се разпорежда само по взаимно съгласие на съпрузите.
Изключението е наличието на брачен договор. В съответствие със Семейния кодекс на Руската федерация, брачния договор, съпрузите имат право да променят законовия режим на съвместна собственост, да установят режим на съвместна, споделена или отделна собственост върху цялото имущество на съпрузите, върху своя определени видовеили върху имуществото на всеки от съпрузите (член 42 от Семейния кодекс на Руската федерация). И ако в брачния договор е установено, че апартаментът става лична собственост на един от съпрузите, тогава съгласието на другия съпруг за сделката не се изисква в бъдеще.
Също така, в случай, че по време на прекратяването на брака съвместно придобитата собственост е била разделена и апартаментът е преминал на един от съпрузите, тогава не е необходимо да се получава разрешение за продажбата му от другия съпруг. Ако обаче дялът не е направен, тогава дадено съгласиенеобходимо.
Ако един от съпрузите продаде недвижим имот без нотариално заверено съгласие на другия съпруг, той има право в рамките на една година от деня, в който тя е знаела или е трябвало да разбере за сделката, да се обърне към съда и да признае тази покупка на недвижим имот. и сделката за продажба като недействителна (част 3, чл.35 Семеен кодекс RF). Трябва обаче да се има предвид, че общ термин давностен срокустановено със закон на 3 години. Това означава, че в случай на развод бившите съпрузи имат право да предявят претенции един към друг относно имущество в рамките на три години Победоносцев, К.П. Курс по гражданско право. Част I: Права на собственост. / К.П. Победоносцев. - М., Устав. 2002. - С. 380 ..
С други думи, давността се счита за изтекла, ако към датата на сделката са изтекли три години от датата на прекратяване на брака и ако през посочения период искове на бившия съпруг относно делбата на имуществото не бяха представени. Така че, в случай на последващо предявяване на искове за оспорване на сделката, удовлетворяването може да бъде отказано (ако съпругът ответник заяви, че е изтекла давността).
Ако обаче съдът удовлетвори изискванията, тогава правилата ще се прилагат гражданско правоотносно правните последици от недействителността на сделката. Те се състоят във факта, че всяка от страните трябва да върне на другата страна всичко, получено по сделката, и ако е невъзможно да върне полученото в натура, да възстанови стойността му в пари (член 167 от Гражданския кодекс на Русия). Федерация).
Трябва да се има предвид, че съгласно Решение на Съвета на нотариусите към Министерството на правосъдието на Република Беларус от 22 януари 1999 г. „Обобщаване на нотариалната практика относно издаването от нотариуси на решения за отказ от извършване на нотариални действия“ , споразумение за отчуждаване на имущество, което е съвместна собственост на съпрузите, може да бъде удостоверено без съгласието на другия съпруг в следните случаи:
Когато съпругът откаже да даде такова съгласие. В този случай до него се изпраща заявление с предложение да се яви в държавната нотариална кантора за определяне на дела му в общия имот. Ако не се яви в уречения час и не изпрати в едномесечен срок от датата на получаване на изложението за възраженията си, нотариусът има право да завери договора за отчуждаване от името на съпруга, за когото е посочен имотът. под заглавния документ.
Когато съпругът не живее в мястото на регистрация и местоживеенето му е неизвестно. В потвърждение на това трябва да се представи копие от влязлото в сила съдебно решение за признаване на съпруга за изчезнал.
Ако има документ, потвърждаващ, че отчужденото имущество е лична собственост на един от съпрузите (споразумение за делба на имущество и др.).
Трябва да се отбележи, че доскоро и двамата кандидати и СъдебенИмаше становище, че тъй като държавната регистрация се извършва от регистриращия орган, последният следва да действа като ответник по този иск. Такава позиция от своя страна не би могла да удовлетвори Службата на Rosreestr, тъй като Службата като държавен орган не може да избягва извършването на действия, предписани от закона. Следователно, ако съдилищата са удовлетворили горните искове срещу Службата, такива решения са били обжалвани от Службата, което от своя страна отново създава пречки за притежателя на авторското право да държавна регистрация на правата си.
През април 2010 г. Пленуми Върховни съдилищаРуската федерация прие съвместна резолюция, параграф 61 от която изрично установява, че ако една от страните по договора за покупко-продажба на недвижими имоти избягва да предприеме действия за държавна регистрация на прехвърляне на собствеността върху този имот, другата страна има право да се обърнете към тази страна с иск за държавна регистрация на прехвърляне на права на собственостРезолюция на Пленума върховен съдна Руската федерация и Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 29 април 2010 г. № 10/22 [Електронен ресурс] // Consultant Plus, Prof Version, Info-Lada LLC, Togliatti 2014 ..
приобретател на сделка с недвижими имоти
"Право и икономика", 2010, N 12
Няма консенсус относно естеството на акта за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него (наричан по-долу акт за регистрация) нито в науката, нито в практиката, което се отразява негативно на правоприлагането. тази статияе посветена на анализа на позициите, съществуващи в правния свят с цел идентифициране на правилния подход към акта за регистрация.
Регистрационен акт и ненормативен правен акт
„Държавната регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях е правен акт за признаване и потвърждаване от държавата на възникване, ограничаване (обременяване), прехвърляне или прекратяване на права върху недвижими имоти в съответствие с Гражданския кодекс на Руската федерация. " (клауза 1, член 2 от Федералния закон от 21 юли 1997 г. N 122-FZ "За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях"; по-долу - Закон за регистрацията).
В литературата е изразено мнение за необходимостта актът по регистрация да се класифицира като ненормативен правен акт. Тази позиция се среща и в съдебната практика (виж: Постановление на Федералния арбитражен съд на Уралския окръг от 29 януари 2004 г. N F09-65 / 04-GK, препоръки на Научния консултативен съвет към Петнадесетия арбитраж апелативен съдот 18 - 19 септември 2008 г. (въпрос No 12) и др.).
Обикновено ненормативният правен акт се оценява като форма на правно авторитетно изразяване на волята на упълномощен субект. държавна властадресирано до конкретно лице (лица) и насочено към възникването, промяната или прекратяването за него (те) правни последици.
Помислете дали актът за регистрация има признаци на ненормативни правни.
Ненормативният правен акт има административен характер, съдържа законово-императивно предписание, забрана или разрешение на субекта. Изпълнителна власт, задължителен за получателя . В същото време органът, регистриращ права и сделки във връзка с недвижими имоти (наричан по-долу Rosreestr), не може самостоятелно да установява правата на физическите лица, да формира съдържанието на правото на регистрация или да отменя актове за регистрация. Вписването на регистрация на право (сделка) не е нито предписание, нито забрана, нито разрешение.
Всеки ненормативен правен акт има текст с определено съдържание, но актът за регистрация не. В същото време част 2 на чл. 199 Арбитраж процесуален кодексРуската федерация изисква да представи текста на ненормативния акт при обжалване пред съда. Неправилно е да се твърди, че формалният израз на регистрацията като ненормативен правен акт е удостоверение или регистрационен надпис: те не включват властна заповед, регистриращият орган отразява само случващото се в гражданските правоотношения. Това най-ясно се проявява при правопотвърждаваща регистрация, дори във време, което не съвпада с възникването на вписаното право.
Извършената регистрация на права се удостоверява с удостоверение (клауза 1, чл. 14 от Закона за регистрацията). Законодателят не свързва никакви правни последици с удостоверението, разглеждайки го само като доказателство за регистрация. Ето защо удостоверение за регистрация се издава само по искане на притежателя на авторските права (клауза 3, член 131 от Гражданския кодекс на Руската федерация; наричан по-долу Гражданския кодекс на Руската федерация).
Неспазването на указанията, съдържащи се в ненормативния правен акт, води до отговорност на виновното лице. Ненормативният акт може да бъде нарушен само от адресата на акта, който не съществува в акта за регистрация (вж.). Нарушение е възможно само по отношение на регистрираните права. В случая ще говорим за нарушение от гражданско-правен характер.
В случай на несъгласие с ненормативен правен акт, неговият адресат има право да обжалва акта пред административен ред. Няма такава възможност по отношение на акта за регистрация.
Така че актът за регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него няма признаци на "ненормално правно".
Актът за регистрация и прехвърляне на вещи
Римското право правило за прехвърляне на собствеността върху вещите от момента на прехвърлянето (традиция)след въвеждането на патримониалния строй той запазва действието си само по отношение на движимите вещи. Моментът, в който е възникнало правото на недвижим имот, е вписването в имотния регистър. В тази връзка възниква въпросът за връзката между прехвърляне на движима вещ и вписването на права върху недвижима вещ, както и значението на прехвърлянето на недвижим имот.
Както се отбелязва в правната литература, „при последователно осъществявана патримониална система няма място за цяла теория на вещното право; тя е заменена от два по същество различни раздела: правото на движимите вещи и правото на недвижимите имоти. Правна собственост изчезва от правото на недвижимите имоти заедно с традицията“ (виж: Цит. на ). По този начин собствеността върху недвижим имот се идентифицира с счетоводен запис.
Всъщност същата позиция (може би неусетно за самите тях) заемат тези автори, които смятат, че прехвърлянето на недвижими имоти е (трябва да бъде) необходим елементсъстав на произхода на правото върху недвижим имот и трябва да предхожда вписването. Привържениците на този подход смятат, че аналог на прехвърляне на собствеността върху недвижими вещи е подписването на акт за прехвърляне. Така се посочва, че „се запазва правилото на традицията в смисъл, че предмет на вписване е прехвърлянето на вещ, тъй като страните не свързват прехвърлянето на собствеността с друг юридически факт” . Смятаме, че тази позиция е неправилна. (de lege lata)и неподходящо (de lege ferenda). Идеята, че прехвърлянето е обект на регистрация поради невъзможност да се намери друг подходящ обект, няма законодателно потвърждение: съгласно чл. 131 от Гражданския кодекс, обект на регистрация са по-специално вещни права върху недвижими имоти. Връзка към чл. 556 от Гражданския кодекс като обосновка на позицията относно прехвърлянето на недвижим имот като елемент от сложния състав на възникването на правото върху недвижим имот е неправилно, тъй като този член се отнася до правилата за прехвърляне на недвижими имоти ( съставяне на акт за предаване и др.) и дори не се споменава регистрация.
Законът не съдържа правила за вписване на прехвърляне на недвижим имот. Считаме, че въвеждането на такава норма е ирационално. Как би могъл регистрационният орган да установи факта на прехвърляне на обекта? Поддръжниците на критикуваната позиция смятат, че е възможно да се вземе решение по този въпрос въз основа на акта за прехвърляне. Но в такъв случай акт за прехвърляне„става начин за прехвърляне на владение. Това означава, че собствеността върху недвижим имот се прехвърля само по завещание (соло анимус)а не реално прехвърляне на действително господство. Подобен подход води до факта, че самото притежание на недвижими имоти се трансформира от икономическо господство в книжно право.
В действителност съществуването на запис за собственост в регистъра далеч не е същото като притежаването на обект. „Притежание като икономическа категория- това е икономическото господство на човек над вещ; правото на собственост е правно обезпечена възможност за стопанско господство върху вещ". Владението като право като част от правото на собственост се появява към момента на вписване на правото, но владението като факт не винаги съвпада с наличието на вписване в регистъра. Разбира се, владението на движими и недвижими вещи се проявява по различни начини: „отношението на движими вещи към нас, което създава действителното състояние на владение, е като общо правило, че ние му даваме определена позиция в пространството спрямо нас самите; напротив, за да създадем подобно отношение към недвижимия имот, ние самите трябва... да заемем определена позиция спрямо него в пространството“.
Различните начини за установяване на собственост върху вещи по принцип не отменят възможността за такава за недвижими имоти.
Трудността при установяване на факта на собственост върху недвижими имоти доведе до появата на система за регистрация на права и загуба на собственост върху недвижими имоти стойност на имота. Няма повече. Приравняването на стойността на прехвърлянето на движима вещ и вписването на правото на недвижим имот е оправдано само по въпроса за момента на възникване на правото и е неприемливо при установяване на факта на владение на вещ.
Характерно е, че в Германския граждански кодекс (наричан по-долу GCC), който познава системата за регистрация на права върху недвижими имоти от повече от век, правилата за собственост се предпоставят от правилата за правата върху всякаквинеща (книга 3). Невъзможността да се идентифицира собствеността върху недвижим имот и да се регистрират права върху него се доказва и от основната допустимост (в Германия) на правни средства за притежание, насочени към защита действително(а не "книга") собственост върху недвижими имоти.
Получаване на недвижим имот във владение на има в Руската федерация голямо значениеза решаване на редица въпроси. Първо, като общо правило, рискът от случайна загуба или случайна повреда на стоките преминава върху купувача от момента на прехвърляне на стоките към него (член 459 от Гражданския кодекс на Руската федерация). В същото време задължението на продавача да прехвърли имота на купувача „се счита за изпълнено след предаване на този имот на купувачаи подписване от страните на съответния документ за прехвърлянето "(клауза 1 от член 556 от Гражданския кодекс на Руската федерация; подчертано от мен. - А.Ш.). Второ, прехвърлянето е началото на обратното броене за подаване на искове за дефекти на продукта (член 477 от Гражданския кодекс на Руската федерация). На трето място, наличието или липсата на собственост върху имот е съществен факт за определяне на начина на защита на правата (напр. ревандикационен исксе представя само в случай на загуба на действително владение от собственика).
Така че наличието в USRR на запис за регистрация на права върху недвижими имоти не означава, че притежателят на правото е собственик на обекта; прехвърлянето на недвижим имот има самостоятелно правно значение.
Акт за регистрация и реален договор
Концепцията за реален договор отсъства в руското законодателство. Що се отнася до доктрината, гледните точки на изследователите са разделени: някои смятат реалните сделки за институция изключително на германското право, други се опитват да обосноват съществуването на такава институция в руското право. В по-голямата си част поддръжниците на разпределението на реални сделки включват традицията (прехвърлянето) на движима вещ като такава, тъй като от момента на традицията възниква правото на собственост върху прехвърлената вещ като общо правило (клауза 1 223 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Признаването на прехвърляне като сделка с недвижим имот има далечни последици при провеждане на аналогии с недвижими имоти. И така, при сделка с имот „предлага се обмислиспоразумение на страните за прехвърляне (учредяване) на право на собственост (декларация на страните за прехвърляне на права) иакт за държавна регистрация "(подчертано от мен. - А.Ш.).
Колко оправдана е тази позиция?
В Рим традицията се разглежда като начин за придобиване на собственост чрез прехвърляне на едно лице на друго действителното владение на вещ, за да се прехвърли собствеността върху тази вещ; традицията беше оценена като договор.
Първоначалното развитие на доктрината за реалните сделки принадлежи на перото на Савини. Спецификата на германския модел на прехвърляне на собственост в сравнение с римското право се крие в произнасянето на волеви момент (координация на волята на субектите за прехвърляне на правото) отвъд традициятаи го абстрахира от обвързващата транзакция. Традицията започва да се тълкува като особен юридически факт (действителни действия), който само при наличие на реален договор придобива специално правно качество на правен акт. Така основният акцент беше изместен от традицията към договора за собственост и традицията започна да изпълнява изискванията за публичност при сделка с собственост. Както Савини пише, „истинският договор, по отношение на неговата действителна сила и правни последици, трябва, от една страна, да бъде абстрахиран от реалността на основната сделка, а от друга страна, той също трябва да бъде изолиран от традицията себе си“ (виж: Цитирано от). За да се прехвърли собствеността в Германия, споразумение за прехвърляне на права на собственост трябва да бъде допълнено с акт за прехвърляне на движима вещ (извършване на вписване в имотния регистър - за недвижим имот). Прехвърлянето (вписването в имотния регистър) е както условие за валидност на договор за собственост, така и част от правната структура въз основа на възникване на правото на собственост.
Според един от експертите „разликата руска системапрехвърляне на собствеността по споразумение от немския, състоящо се в това, че на първия не е известно нито едно специално споразумениеотносно прехвърлянето на имущество, отделено, подобно на немския Einigung, от прехвърлянето на вещи (разбира се, има споразумение, но то е иманентно на самата традиция като съгласувано действие), както принципът на абстрактността на реалния договор за нея е непознат, изобщо не пречи на използването на немските категории на административна и имуществена сделка и в руското право“ (подчертание мое. - А.Ш.).
Това мнение е спорно. Наличието на "споразумение" при прехвърлянето съгласно руското законодателство не е доказано от автора. Руското законодателство не позволява прехвърлянето да се третира като споразумение за прехвърляне на собственост и/или собственост. Гражданският кодекс на Руската федерация „не знае отделно правовладение, поради което страните не могат да се споразумеят за неговото предаване или учредяване. Притежанието е действителна връзка, икономическа сила и следователно наследяването на притежанието е невъзможно." равно на доставка до превозвачада бъдат изпратени на получателя или доставка до комуникационна организацияза предаване на приобретателя на отчуждени без задължение за доставка. „Законът не определя същността на прехвърлянето на вещ като начин за прехвърляне на правото, не разрешава въпроса за нейното правна природа" .
Съгласно § 929 BGB „за прехвърляне на собствеността върху движима вещ е необходимо собственикът предаде нещотоприобретател и двамата се съгласиха, че правото трябва да премине"(подчертавам моето. - А.Ш.). В руското законодателство са необходими други условия за прехвърляне на собствеността: валидно обвързващ договорза отчуждаване (клауза 2, член 218 от Гражданския кодекс на Руската федерация) и прехвърляне на вещи (членове 223, 224 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Тази разлика не ни позволява да признаем прехвърлянето в Русия като аналог на германския вещен договор. Има значителна разлика и по отношение на недвижимите имоти. Съгласно § 873 (1) GGU "за да се прехвърли собствеността върху поземлен имот... е необходимо споразумение между правоимащото лице и другата страна за промени в правата и изменения в имотния регистър..." (откроено от аз. - А.Ш.). В Русия, за да прехвърлите собствеността върху недвижим имот, имате нужда от: валидно обвързващ договор(клауза 2, член 218 от Гражданския кодекс на Руската федерация) и регистрация на правото в USRR (член 131, клауза 2, член 8 от Гражданския кодекс на Руската федерация). За разлика от руски правиласъщността на конструкцията на прехвърлянето на собствеността по германското право се основава именно на принципа на абстрактността на реалния договор, на липсата на връзка между него и обвързваща сделка.
Съществува мнение, че използването на принципа на разделяне на задълженията и сделките с имущество по никакъв начин не е свързано с „не толкова щастливата“ идея за абстрактния характер на договорите за собственост. Смисълът на теорията на Савини обаче не беше в отделянето на реалната сделка от задължението във връзка с разликата в породените от тях последици, а именно във факта, че прехвърлянеправа намерил своята обосновка в сделка с имущество и не зависел от задължението. В същото време руският трансфер води до прехвърляне на собственост само ако обвързващата сделка е валидна. Важно е също така, че общото правило относно прехвърлянето на собствеността към момента на прехвърляне в Руската федерация е диспозитивно: прехвърлянето на права може да се извърши както в момента на сключване на договора, така и в момента на плащането, и т.н. (клауза 1, член 223 от Гражданския кодекс на Руската федерация). В такава ситуация прехвърлянето очевидно не прехвърля собствеността. GGU не предоставя възможност за промяна на момента на прехвърляне на собствеността по волята на страните по споразумението.
Според руския учен това не променя ситуацията за руското право, тъй като прехвърлянето във всеки случай има действие на реалното право: собственикът придобива възможността да се защитава чрез реалното право (член 305 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Но същността на доктрината за сделките с имущество според германското законодателство се крие в прехвърлянето в резултат на сключването на сделка с имущество право на собственост. Савини „изхожда от факта, че е необходимо да се отдели от сферата на каузалната сделка „реалната“ воля, т.е. волята на страните за прехвърляне на вещта в собственост...“.
Дори и хипотетично да допуснем възможността за изолиране на волята, насочена към прехода истинско право, за да се превърне в център на сделка с собственост и да се докаже съществуването на последната в Руската федерация, не е възможно със същия успех да се отдели завещанието, насочено към прехвърляне на действителна собственост, тъй като не е право . Едва ли е възможно да се признае като предмет на имуществена сделка "прехвърлянето на възможността за имуществена правна защита". Предоставена защита на собственика по закон.
Характерно е, че в Германия за изпълнение на лизинг е достатъчен излъчваненеща, базирани на задължителнодоговор, тъй като няма вещно право. В същото време и в Германия договорът за наем има "собствени знаци", например правото да следва в отношенията за наемане на жилище (§ 566 GGU); наемателят има възможност да се защити с владетелски иск (§ 861, 869 GGU). Още прехвърляне на собственосттасе разглежда в Германия не като сделка, а като правно поведение (Rechtshandlung), поради което правилата за сделките не са приложими за него.
Важно е, че в Руската федерация изразяването на волята за прехвърляне в самата сделка е достатъчно: нито духът, нито буквата на закона изискват повторение на това действие „по време на прехвърлянето“. Ето защо да прехвърля нещата с препратка за задължениеможе да бъде принудена чрез съда (член 398 от Гражданския кодекс на Руската федерация), което по принцип е невъзможно във връзка със сключването на договор, тъй като свободата на договора е принцип на гражданското право. Зависимостта на прехвърлянето на собствеността от действителността на облигационната сделка се проявява и в необходимостта от препращане на неянедействителност при прилагането на реституцията.
Най-ясно погрешността на разглеждания подход се проявява в анализа на прехвърлянето на собственост върху недвижими имоти. Очевидно заявлението за регистрация на право и (или) акт за регистрация трябва да се признае за "реална сделка", лежаща в основата на прехвърлянето на собствеността върху недвижим имот<1>.
<1>Е.А. разглежда заявлението за прехвърляне на права и акта за вписване като вещна сделка при прехвърляне на права върху недвижим имот. Баранов.
Въпреки това, включването на публичен акт на регистрация в понятието за сделка е неправилно, тъй като регистрацията е акт, външен за сделката; нестрана по сделката, не може по никакъв начин да повлияе на съдържанието на сделката. Подаването на заявление за регистрация също е административно действие, само започващо процедура по регистрация. Правилно беше отбелязано, че заявлението до органа по регистрацията „се отнася за процесуални действия, но по никакъв начин към категорията на волеизявление при сключване на сделка ". Характерно е, че в Руската федерация прехвърлянето на собствеността върху недвижим имот може да се извърши без съвместно подадено заявление до регистриращия орган. При подписване на нотариално споразумение при отчуждаване на недвижим имот регистрацията на правото е възможна без допълнителни действия на страните - чрез подаване на заявление за регистрация от нотариус (клауза 1, член 16 от Закона за регистрацията). преценказа удовлетворяване на иска за регистрация, предявен срещу страната по сделката, която избягва регистрация (клауза 3 от член 551 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Всички тези действия се извършват въз основа на обвързваща транзакция.
Реален договор в Германия се счита за сделка, за която се прилагат общите разпоредби на GCC относно сделките, включително правилата за оспорване. Това би трябвало да означава, във връзка с изграждането на "сделки с руска собственост", възможността за оспорване съгласно правилата за недействителност на сделките заявление за регистрация и (или) акт за регистрация. Но това е абсурдно именно поради публичноправната природа на последното.
Изложеното по-горе подкопава позицията за съществуването на реални договори в руското законодателство и показва невъзможността да се квалифицира заявление за регистрация на права върху недвижими имоти и (или) акт за регистрация на права като реална сделка.
* * *
Как да оценим акта на регистрация?
Въпреки факта, че посоченият акт не може да бъде признат за "ненормативно правен", той следва да се квалифицира като публичноправен (административен), тъй като е приет в недрата публичния секторправа от държавна агенция. но административните актове трябва да бъдат отделениза актове от административен характер, които установяват, променят, отменят правата и задълженията на конкретни лица („ненормативни правни актове“ в съответствие с тяхното традиционно определение) и актове, които не пораждат такива последици. В литературата е дадена гледната точка на един от специалистите, който правилно разграничава действията оперативно управлениекоито служат като средство за организиране и насочване гражданскоправни отношения, предопределящи същността и съдържанието на породените от тях последици, и административни актове държавен контрол, които служат като изразно средство връзки с общественосттакъм тези или други гражданскоправни отношения, които се развиват извън инициативата на този орган на управление, чието съдържание се определя в съответствие със закона от самите страни граждански отношения. Достатъчно точно за обозначаване на втората група деяния е тяхната характеристика като узаконяващи. Легализацията обикновено се определя като даване правна силавсяко действие, действие<2>. Юридическите факти с легализиращ характер могат да включват и регистрация на юридическо лице, регистрация на емисия ценни книжа и др.
<2>Вижте: Голям енциклопедичен речник // www.academic.ru/misc/enc3p.nsf/ByID/NT0002B2FA; Юридически речник// dic.academic.ru/dic.nsf/lower/15820.
Легализиращият характер на акта за регистрация се изразява в следното. Лицата, подаващи документи за регистрация, извършват предварително всички зависещи от тях действия за възникване на граждански права, тежести, сделки. Но се появява регистрирано право, тежест и сделката поражда правоотношение, само ако държавата се съгласи с това, признае легитимността на възникването на регистрирания обект и го легализира. За редки случаи на регистрация потвърдителенхарактер (например регистрация на правото на собственост, придобито по наследство), легализиращата стойност на акта за регистрация на правото се проявява в потвърждаване на правото от държавата и предоставяне на възможността за упражняване на това право.
И така, актът за държавна регистрация на права, тежести и сделки във връзка с недвижими имоти е юридически факт, който е административен акт с легализиращ характер за регистрирани обекти (права, сделки, тежести).
Понякога в литературата се цитират мнения, че въпреки че правата върху недвижими имоти възникват от момента на регистрацията, „но не на негово (регистрационно) основание, основанието на правото са други юридически факти“ . например, сделки. Трудно е да се съглася с тази гледна точка. По-точно вписването на права се квалифицира като самостоятелен юридически факт със сложен правен състав - основание за възникване на права върху недвижими имоти, тъй като по общо правило без такава регистрация правото не може да възникне.
Библиография
- Алексеев В.А. Регистрация на права на собственост. М.: Проспект, 2001. С. 26.
- Чубаров В.В. Проблеми на правното регулиране на недвижимите имоти. М.: Устав, 2006.
- Яковлева A.V. Спорове за държавна регистрация на права върху недвижими имоти // Законодателство. 2005. № 1.
- Покровски И.А. Основните проблеми на гражданското право. М.: Статут, 2009. С. 196.
- Базанов I.A. Произходът на съвременната ипотека. Най-новите тенденции в патримониалното право във връзка със съвременната система на националната икономика. М.: Статут, 2004. С. 452.
- Скворцов О.Ю. Сделки с търговски недвижими имоти. М., 2006 г.
- Егоров A.V., Ерохова M.A., Shirvindt A.M. Обобщение на проблемните въпроси на прилагането от арбитражните съдилища на нормите на Гражданския кодекс на Руската федерация относно имуществено-правните методи за защита на права // Бюлетин по гражданско право. 2007. бр.4.
- Sklovsky K.I. Собственост в гражданското право. М.: Устав, 2008.
- Василиев Г.С. По някои въпроси на прехвърлянето на собствеността по договора // Бюлетин на Върховния арбитражен съд на Руската федерация. 2008. № 4. С. 28.
- Толстой Ю.К. Понятие за правото на собственост // Проблеми на гражданското и административното право. Л., 1962. С. 149.
- Юшкевич V.A. За придобиване на владение по римско право. М., 1908. С. 93, 94.
- Суханов Е.А. За видовете сделки в немското и руското гражданско право // Бюлетин по гражданско право. 2006. N 2. С. 5 - 26.
- Баранова Е.А. Оборотът на недвижими имоти в руското и немското право: сравнително изследване: Реферат на дисертацията. дис. ... канд. правен Науки. М., 2005г.
- Бекленищева И.В. Понятие за гражданскоправен договор (сравнително-правно изследване): Реферат на дисертацията. дис. ... канд. правен Науки. Екатеринбург, 2004 г., стр. 17.
- Гражданско право: Учебник: В 3 тома / Изд. А.П. Сергеев. М.: TK Velby, 2008. V. 1. S. 443. (Авторът на главата е Крашенинников Е.А.)
- Новицки И.Б. Основи на римското гражданско право. М.: Зерцало, 2007. С. 93.
- Василевская Л.Ю. Доктрината за реалните сделки в германското право. М.: Устав, 2004.
- Баур Дж.Ф., Щърнър Р. Захенрехт. 17. Aufl. Мюнхен: C.H. Бек, 1999 г.
- Тузов Д.О. За традицията като реален договор в руското гражданско право // Бюлетин на Върховния арбитражен съд на Руската федерация. 2007. бр.8.
- Василиев Г.С. Прехвърляне на движима вещ // Бюлетин на Върховния арбитражен съд на Руската федерация. 2006. бр.12.
- Brehm W., Berger C. Sachenrecht. 2.uberarb. Aufl. Tubingen: Mohr Siebeck, 2006. S. 13.
- Жалински А., Рерихт А. Въведение в немското право. М.: Искра, 2001. С. 322.
- Ларенц, Вълк. Allgemeiner Teil des Burgerlichen Rechts. 8. Aufl. Мюнхен, 1997. С. 450.
- Шап Я. Системата на германското гражданско право. М.: Международни отношения, 2006. С. 98 - 100.
- Wieling H.J. Захенрехт. Берлин; Хайделберг: Springer-Verlag, 2007. С. 53, 55.
- Венкштерн М. Основи на вещното право / Проблеми на гражданското и търговското право в Германия // М .: БЕК, 2001. С. 193.
- Красавчиков О.А. Юридически факти в съветското гражданско право // Категории на науката за гражданското право. Избрани произведения: В 2 т. М.: Статут, 2005. Т. 2. С. 183.
- Коршунова Н. Безспорна регистрация // Еж-юрист. 2004. бр.16.
А. В. Швабауер
Юридическа кантора
"Егоров, Пугински,
Афанасиев и партньори
специалист
по гражданско право
граждански и арбитражен процес