UDC 347,13
N. A. Sanisalova
PROBLEME JURIDICE CIVILE ALE ÎNREGISTRAREA DE STAT A DREPTURĂRILOR LA IMMOBILIARE ȘI TRANZACȚIILOR CU ESTE
Articolul trateaza aspecte problematice legate de executarea tranzacțiilor cu bunuri imobiliare, raportul dintre forma scrisă obligatorie a contractului care necesită înregistrarea de stat și înregistrarea de stat a tranzacției în sine se realizează conform consecințelor legale. Autorul dezvăluie trăsăturile statutului juridic al părților la contractul de vânzare a spațiilor de locuit în cazul în care vânzătorul își îndeplinește obligația față de cumpărător de a transfera proprietatea, dar înainte de înregistrarea transferului dreptului de proprietate către cumpărător. , sunt luate în considerare întrebările de discuție referitoare la alegerea metodei adecvate protectie judiciara interesele părții a cărei contraparte se sustrage înregistrării de stat.
Tranzacțiile cu proprietăți imobiliare reprezintă o parte semnificativă a cifrei de afaceri din proprietatea Rusiei. Această situație se datorează implicării în circulația civilă a unui număr tot mai mare de obiecte imobiliare, precum și noutății relative, structurii complexe și lipsei de claritate a legislației care reglementează tranzacțiile imobiliare.
Specificul regimului juridic al imobilelor constă în faptul că apariția, transferul, restrângerea sau încetarea dreptului de proprietate și a altor drepturi reale (ipotecă, servitute), precum și a unor drepturi de obligație (închiriere, administrare a trustului) asupra acestuia intervin în o modalitate specială care impune conformarea formularului scris și înregistrarea obligatorie de stat, cu excepția drepturilor asupra aeronavelor și navelor maritime, navelor de navigație interioară și obiectelor spațiale, a căror înregistrare se efectuează în registre speciale de stat menținute pentru fiecare tip de obiect (pentru de exemplu, surse de pericol sporit sunt înregistrate în cadrul diferitelor controale pentru a impune proprietarilor acestora răspunderea civilă în caz de aducere a proprietății sau prejudicii morale de către aceștia).
Înregistrarea de stat obligatorie se efectuează în conformitate cu Legea federală din 21 iulie 1997 nr. 122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate imobiliarași tranzacții cu el. Înregistrarea de stat efectuată este singura dovadă a existenței unui drept înregistrat (clauza 1, art. 2 din Legea „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta”) și este atestată printr-un certificat de înregistrare de stat a drepturi asupra bunurilor imobiliare.
Stabilirea acestei norme înseamnă că atâta timp cât ordin judiciar dreptul înregistrat nu este contestat (dreptul, nu evidența înregistrării de stat), în toate raporturile juridice civile se aplică principiul inviolabilității dreptului care a trecut prin procedura înregistrării de stat. În același timp, în interior litigiiînregistrarea de stat nu obligă instanţa de judecată ca dovadă exclusivă, de nerefuzat, a dreptului la un lucru imobil.
În conformitate cu art. 425 din Codul civil al Federației Ruse, contractul intră în vigoare și devine obligatoriu pentru părți din momentul încheierii acestuia. Un acord supus înregistrării de stat se consideră încheiat din momentul înregistrării sale, dacă legea nu prevede altfel (articolul 433 din Codul civil al Federației Ruse). Este important de reținut că necesitatea înregistrării nu este legată de respectarea formei unei tranzacții imobiliare, ci de determinarea momentului transferului dreptului de proprietate asupra acesteia de la vânzător la cumpărător (articolele 132, 223 din Cod Civil). Clarificări cu privire la această problemă sunt, de asemenea, conținute în Scrisoarea de informare a Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 13 noiembrie 1997 nr. 21 „Prezentare generală a practicii de soluționare a litigiilor care decurg din contractele de vânzare de bunuri imobiliare” (clauza 3) , în clauza 14 din Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 25 februarie 1998 nr. 8 „Cu privire la unele aspecte ale practicii de soluționare a litigiilor legate de protecția drepturilor de proprietate și a altor drepturi de proprietate” . Aici se pune întrebarea: care este rolul înregistrării de stat - stabilirea sau confirmarea drepturilor? După cum notează O. Yu. Skvortsov, „din moment ce apariția (modificarea, transferul, grevarea, încetarea) dreptului la un lucru imobil depinde de cel puțin două fapte semnificative din punct de vedere juridic - o tranzacție și înregistrarea de stat - în acest caz se poate vorbi de compunerea efectivă complexă a transferului de drept, în care înregistrarea de stat îndeplinește funcțiile unui fapt juridic special. În consecință, „validitatea unui drept și a unei tranzacții imobiliare sunt determinate nu numai de voința părților cu privire la obiectul imobiliar, întocmit sub formă de contract, ci și de un act de recunoaștere și confirmare de către stat. reprezentată de organe abilitate care înregistrează dreptul sau tranzacția” (alin. 1 al art. 2 din Legea privind înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobile). Ca act juridic al statului, de recunoaștere și confirmare a faptelor juridice realizate, înregistrarea de stat a unei tranzacții în sensul art. 158, 160, 163, 165, 434 din Codul civil al Federației Ruse nu se aplică formei sale. Tranzacțiile sunt efectuate în forma corespunzătoare înainte de înregistrarea de stat fără participarea organului de înregistrare al statului, care nu poate interfera cu exercitarea drepturilor civile de către părți la propria discreție și încalcă principiul libertății contractului. În caz de nerespectare a cerințelor legii privind înregistrarea de stat a tranzacției, conform interpretării literale a paragrafului 1 al art. 165 din Codul civil al Federației Ruse, o astfel de tranzacție este nulă numai în acele cazuri excepționale când este stabilită în mod expres prin lege. Acordarea unui contract încheiat în forma corespunzătoare în lipsa înregistrării de stat a statutului de „neîncheiat” este o consecință juridică deosebită, care nu trebuie confundată cu nulitatea tranzacției. În sine, absența înregistrării de stat a unei tranzacții imobiliare, dacă aceasta respectă alte cerințe ale legii, nu constituie o bază pentru recunoașterea unei astfel de tranzacții ca invalidă. Dar există un alt punct de vedere că o tranzacție supusă înregistrării de stat, dar nu este înregistrată în la momentul potrivit, este nulă, ceea ce duce la o confuzie a conceptelor de contracte neîncheiate și nule.
Din cele de mai sus, rezultă că executarea unei tranzacții în forma proprie care necesită înregistrarea de stat fără realizarea acesteia din urmă dă naștere unor consecințe juridice, și anume dreptul părților de a efectua înregistrarea de stat a acesteia, iar obligația acestora de a nu pentru a se sustrage înregistrării sale de stat. Există o obligație între părți
un raport juridic natural, al cărui conținut este punerea în aplicare a înregistrării de stat a unui acord încheiat în forma corespunzătoare.
În ceea ce privește natura juridică a înregistrării de stat, Curtea Constituțională a Federației Ruse a formulat o poziție juridică conform căreia înregistrarea de stat are scopul doar de a certifica forța juridică a titlurilor relevante din partea statului. Astfel, înregistrarea de stat creează garanții pentru îndeplinirea corespunzătoare a obligațiilor de către părți și, prin urmare, contribuie la consolidarea circulatie civilași stabilitatea sa generală. Nu afectează însuși conținutul acestui subiectiv drept civil, nu limitează libertatea contractelor, egalitatea juridică a părților, autonomia voinței acestora și independența proprietății și, prin urmare, nu poate fi considerată ingerință arbitrară inacceptabilă a statului în treburile private sau ca o restrângere a drepturilor omului și civile. De aici concluzia că înregistrarea de stat este și o formă de control public asupra acțiunilor persoanelor fizice care își exercită drepturile subiective civile în domeniul dreptului privat, și arată interdependența acestor două domenii ale implementării drepturilor. Acest lucru are un efect stabilizator asupra pieței imobiliare, dă încredere participanților săi și reduce drastic posibilitatea de abuz în sfera cifrei de afaceri imobiliare. Potrivit cercetătorilor, activitatea Institutului de înregistrare de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta vizează crearea unei bănci unice de date privind bunurile imobiliare și, astfel, se evită abuzurile permise în practică, se concentrează pe protejarea drepturilor și interese legitime cetățeni și persoane juridice, permite controlul statului asupra legalității tranzacțiilor efectuate cu bunuri imobiliare atât în interesul participanților înșiși, cât și al terților.
Totodată, dreptul care decurge din tranzacție este valabil doar din momentul efectuării acesteia recunoaștere juridică agenție guvernamentalăînregistrarea. Cu toate acestea, după cum s-a menționat pe bună dreptate în literatura juridică, în ciuda faptului că, în perioada dintre tranzacție și înregistrarea de stat a transferului de drepturi, dobânditorul imobilului nu a dobândit încă drept real asupra lui, această împrejurare nu înseamnă absența legatura juridica, obligații între părțile la tranzacție, care privesc numai contrapărțile din contract și nu afectează relația acestora cu terții.
Înregistrarea de stat obligatorie este prevăzută pentru contractele de vânzare de spații de locuit (clauza 2 a articolului 558 din Codul civil), precum și acțiunile din dreptul proprietate comună pentru aceste obiecte; contracte de schimb de spații de locuit (clauza 2 din art. 567 C. civ.), cote-părți în dreptul de proprietate comună asupra acestora (art. 251); contracte de vânzare a întreprinderilor (articolul 560 din Codul civil); contracte de închiriere de clădiri, structuri, spații nerezidențiale, terenuri, parcele fond forestier pe o perioadă de cel puțin un an (clauza 2 din art. 651 C. civ.), închiriere de întreprinderi (clauza 2 din art. 658 C. civ.); contracte de gaj imobiliar, precum și tranzacții accesorii încheiate pentru modificarea raporturilor juridice privind tranzacțiile înregistrate (cesiunea de creanță (articolul 389 din Codul civil), transfer de creanță (articolul 391 din Codul civil), acord de modificare a unui contract înregistrat (clauza 1 din art. 452 din Codul civil) , refuzul donatarului de a accepta cadoul (articolul 573 din Codul civil)). Legislația nu prevede înregistrarea obligatorie de stat a altor tranzacții și este important să nu o facă
confunda înregistrarea unei tranzacții cu înregistrarea transferului unui drept sau a grevării acestuia, care se efectuează în legătură cu orice tranzacție cu bunuri imobiliare și, în lipsa acesteia, nu afectează recunoașterea tranzacției ca nulă. Astfel, înregistrarea transferului de proprietate asupra bunurilor imobiliare (articolul 551 din Codul civil) nu înseamnă înregistrarea contractului de vânzare în sine și, ghidat de instrucțiunile Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse, contractul se consideră încheiată din momentul semnării în conformitate cu alin.1 al art. 433 din Codul civil al Federației Ruse și nu din momentul înregistrării de stat. Pentru părți, contractul intră în vigoare din momentul semnării acestuia. Rolul înregistrării de stat a transferului dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile către cumpărător este acela că după înregistrare, cumpărătorul devine proprietarul imobilului în ochii terților. Anterior unei astfel de înregistrări, acordul încheiat este obligatoriu numai pentru vânzător și cumpărător, conform căruia cumpărătorul are dreptul de a cere de la vânzător executarea acestuia - transferul proprietății vândute către acesta și dacă vânzătorul se sustrage de la înregistrarea de stat. a transferului dreptului de proprietate sau tranzacției, cumpărătorul are dreptul de a cere înregistrarea în instanță, precum și de a cere despăgubiri pentru pierderile suferite în legătură cu sustragerea vânzătorului de la înregistrarea de stat, iar vânzătorul are dreptul de a cere plata pentru aceasta ( trebuie avut în vedere faptul că părțile la contract pot prevedea diferite opțiuni pentru executarea contractului în raport cu momentul înregistrării de stat a transferului de drepturi, de exemplu, plata sau transferul efectiv al bunurilor imobiliare - după actul de înregistrare). În practică, au existat probleme legate de cedarea bunurilor imobile de către una sau alta parte la contract înainte de înregistrarea transferului de proprietate asupra acestuia. Practica arbitrajului judiciar recunoaște astfel de acțiuni (în special, cumpărătorul care a devenit proprietarul imobilului) ca fiind ilegale, ținând cont, în primul rând, de interesele terților (creditorii vânzătorului) care pot executa silit asupra bunurilor imobile până la data dreptul de proprietate al vânzătorului încetează, adică înainte de a înregistra transferul dreptului de proprietate către cumpărător. În ceea ce privește creditorii cumpărătorului, aceștia nu au dreptul să pretindă satisfacerea creanțelor lor pe cheltuiala acestei proprietăți. Statutul juridic al vânzătorului, care și-a îndeplinit obligația față de cumpărător de a transmite proprietatea, se remarcă și printr-o anumită originalitate, până la momentul înregistrării transferului dreptului de proprietate către cumpărător. În acest caz, vânzătorul păstrează proprietatea asupra proprietății și, prin urmare, are competențele proprietarului, în special înstrăinarea. Cu toate acestea, cumpărătorul are statutul de proprietar al titlului, așa cum deține în mod legal bunuri imobiliare nevândute. Prin urmare, în situație similară niciuna dintre părți nu poate dispune de proprietatea relevantă. Această circumstanță este confirmată și de poziția oficială a Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse. In consecinta, orice tranzactie de cedare a obiectelor imobiliare, efectuata de cumparator, este nula ca contrara legii, si efectuata de catre vanzator - incalcand termenii contractului si aducand raspunderea pentru neexecutarea acestuia. Reguli speciale sunt stabilite prin lege în legătură cu contractul de vânzare a unei întreprinderi, atunci când momentul transferului întreprinderii către cumpărător nu coincide cu momentul transferului dreptului de proprietate asupra acestei întreprinderi către acesta, care este determinat de data de înregistrare de stat a dreptului de proprietate.
venelor. Totuși, nefiind proprietarul întreprinderii transferate (înainte de înregistrare), cumpărătorul dobândește dreptul de a dispune de proprietatea întreprinderii în măsura necesară realizării obiectivelor achiziției. Și, în consecință, vânzătorul, care își păstrează dreptul de proprietate asupra întreprinderii transferate până în momentul înregistrării de stat, este privat de un astfel de drept (articolul 564 din Codul civil al Federației Ruse).
Trebuie avut în vedere că însuși faptul înregistrării transferului dreptului de proprietate asupra imobilului către cumpărător nu afectează obligațiile părților din contractul de vânzare a bunurilor imobile și nu constituie temeiul încetării acestora. La soluționarea litigiilor cu privire la pretențiile vânzătorilor de a rezilia contractele de vânzare imobiliare în baza cărora a fost efectuată înregistrarea de stat a transferului dreptului de proprietate către cumpărător, instanțele de arbitraj iau în considerare faptul că, dacă cumpărătorul de imobil a înregistrat transferul de proprietate, dar nu a plătește bunul, vânzătorul, în temeiul alin. 3 al art. 486 din Codul civil al Federației Ruse are dreptul de a solicita plata bunurilor imobiliare și plata dobânzii în conformitate cu art. 395 din Codul civil al Federației Ruse. În cazurile în care legea sau contractul prevede posibilitatea rezilierii contractului cu restituirea a ceea ce părțile au primit în temeiul contractului, înregistrarea transferului dreptului de proprietate asupra bunului vândut nu împiedică rezilierea contractului din motivele prevăzute. căci în art. 450 din Codul civil al Federației Ruse, inclusiv în legătură cu neplata de către cumpărător a proprietății.
În ciuda faptului că jurisprudența pe probleme legate de aplicarea lege federala„Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta” se dezvoltă de mult timp, multe prevederi ale acestei legi continuă să fie discutabile, iar întrebările privind interpretarea lor rămân nerezolvate. Dovadă în acest sens este abundența disputelor și lipsa uniformității în arbitraj practica judiciara. În special, se ridică multe întrebări cu privire la alegerea unei metode adecvate de protecție judiciară a intereselor unei părți a cărei contraparte se sustrage înregistrării de stat. Litigii apar chiar și în cazul în care inacțiunea inculpatului ar trebui calificată drept sustragere de la înregistrarea de stat a drepturilor. A avut loc dacă reclamanta nu s-a adresat autorității de înregistrare cu o cerere de înregistrare a contractului și nu a prezentat pârâtei asemenea cerințe? Unii oameni ai legii au considerat că în speță nu s-a dovedit faptul sustragerii de către reclamant, alții au considerat că este suficient să se constate faptul inacțiunii pârâtei, iar obiecțiile pârâtei la cererea de chemare în judecată au fost luate în considerare de către instanțe. ca intenţia sa de a se sustrage de la înregistrarea contractului. Pentru a evita așa ceva consecințe negative părțile ar trebui să precizeze în contract obligațiile în detaliu (de exemplu, de a raporta o schimbare de reședință) și procedura pentru ca părțile să efectueze înregistrarea de stat, precum și să indice perioada de astfel de acțiuni. Întrucât legislația actuală nu stabilește termene specifice pentru implementarea înregistrării de stat, la stabilirea unor astfel de termene trebuie să ne ghidăm de art. 314 din Codul civil al Federației Ruse. După cum constată judecătorul D.S. Vasiliev: „Lipsa unei definiții clare a formei protecției judiciare în normele art. 165, 551 din Codul civil al Federației Ruse a condus la faptul că procesele sunt introduse în instanțe sub diferite denumiri: privind înregistrarea obligatorie, cu obligația la înregistrarea de stat, cu privire la obligația pârâtului de a participa la înregistrare, asupra obligatiei
ordonarea unei instituții de înregistrare să înregistreze o tranzacție (transfer de drepturi), la înregistrarea unei tranzacții (transfer de drepturi)”. Mai mult, fiecare dintre tipurile de creanțe enumerate, într-o măsură sau alta, contravine legii și nu reflectă tocmai corect esența acțiunii de înregistrare, competențele autorităților de înregistrare și ale instanțelor. O cerere de înregistrare de stat a drepturilor nu poate fi definită ca actiune executiva, deoarece în cazul unei hotărâri judecătorești în conformitate cu Legea înregistrării, „tranzacția (transferul drepturilor) este înregistrată în conformitate cu decizia instanței”, ceea ce exclude participarea ulterioară a pârâtului la înregistrarea tranzacției (transfer de drepturi). Impunerea agenției de înregistrare a obligației de a înregistra o tranzacție (transfer de drepturi) nu este, de asemenea, corectă, întrucât o astfel de acțiune este o măsură de constrângere a statului împotriva organismului care nu a comis o infracțiune și încalcă caracterul declarativ al înregistrării. În ceea ce privește cererea de înregistrare, hotărârea judecătorească în sine nu este direct un fapt juridic, din momentul intrării în forță juridicăîn care tranzacția este considerată a fi încheiată, iar dreptul de proprietate este considerat că a apărut sau a trecut. Un astfel de fapt juridic nu este o hotărâre judecătorească, ci înregistrarea de stat a unei tranzacții (transfer de drepturi). În practică, este adesea considerată mai corectă depunerea unei cereri de recunoaștere a dreptului de proprietate asupra proprietății, care nu va ridica întrebări în timpul înregistrării în viitor (sunt de acord, dar în ceea ce privește dreptul la construcție neautorizată, lucruri fără proprietar etc. ). Dar, pe de altă parte, atunci când dreptul (transferul dreptului) are la bază un contract neînregistrat de înstrăinare a unui imobil, depunerea unei cereri de recunoaștere a dreptului de proprietate nu va fi o modalitate adecvată de protecție, deoarece. legea nu a luat fiinţă încă. Pare mai corect să se introducă o cerere de recunoaștere a dreptului la înregistrare. Prin urmare, putem fi de acord cu opinia D.S. Vasiliev, care propune utilizarea unei cereri de înregistrare de stat a drepturilor, al cărei conținut este o cerință către instanță.
privind recunoașterea tranzacțiilor (transferul drepturilor) care fac obiectul înregistrării de stat pe baza unei cereri a uneia dintre părțile la acord, iar obiectul acesteia este recunoașterea dreptului unei părți de a înregistra un acord privind înstrăinarea imobiliare, indiferent de participarea celeilalte părți.
Greșelile sunt adesea făcute atunci când persoanele contestă o înregistrare de stat, mai degrabă decât un drept înregistrat. De exemplu, întreprinderea de stat „Colegiul de redacție al revistei ilustrate literare și artistice „Kinoscenarii” a intentat un proces la Curtea de Arbitraj împotriva Departamentului de Stat și Proprietate Municipală pentru recunoaștere. certificat nevalid pentru dreptul de proprietate asupra imobilului, emis către societatea pe acțiuni închisă „Tiskino”. Însă, întrucât înregistrarea de stat în temeiul art. 2 din Legea privind înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare este un act juridic de recunoaștere și confirmare de către stat a apariției, restrângerii (grevarii), transferului sau încetării drepturilor asupra bunurilor imobiliare, un drept înregistrat putând fi atacat în instanță, și nu o înregistrare a înregistrării. Prin urmare, pârâtul într-o astfel de cerere este și titularul dreptului înregistrat. O abordare similară a formulării creanțe a găsit consolidare în practica judiciară și arbitrală.
Trebuie subliniat că Codul civil al Federației Ruse și Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta” nu reglementează
raporturile care iau naștere în cazul încetării capacității juridice a uneia dintre părți înainte de efectuarea înregistrării de stat a transferului de proprietate. În același timp, cetățenii decedați și persoanele juridice lichidate în conformitate cu procedura stabilită nu pot fi considerate că eludează înregistrarea de stat a drepturilor, prin urmare, participanții la relațiile juridice civile nu sunt în niciun fel protejați de astfel de cazuri. În acest caz, interesele părții pot fi protejate prin aplicarea consecințelor nulității unei tranzacții nule și returnarea a tot ceea ce a primit în temeiul contractului, sau înregistrarea de stat ar trebui efectuată pe baza unei hotărâri judecătorești, prin analogie. conform legii, ca și cum una dintre părți s-ar fi sustras de la înregistrarea de stat (în virtutea clauzei 1, articolului 6 din Codul civil al Federației Ruse)1, se pare că este posibil să se aplice clauza 1 a art. 1112 din Codul civil al GF, obligând moștenitorii care au acceptat moștenirea (în speță, și în legătură cu obligațiile de proprietate), să ia parte la realizarea înregistrării de stat.
Astfel, ar trebui îmbunătățită legislația privind înregistrarea de stat a drepturilor și tranzacțiilor cu bunuri imobiliare, asupra bunurilor imobile ca obiect al drepturilor civile, ținând cont, în primul rând, de problemele
apărute în aplicarea legii, precum și modificările relațiilor sociale care se dezvoltă cu privire la astfel de proprietate.
Bibliografie
1. NV RF. - 1997. - Nr. 17. - Art. 1913.
2. Buletinul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse. - 1998. - Nr. 1. - S. 81-90.
3. Buletinul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse. - 1998. - Nr. 10. - S. 14-21.
4. Skvortsov, O. Yu. Tranzacții imobiliare în circulație comercială (manual de instruire) / O. Yu. Skvortsov. - M.: „Wolters Kluver”, 2006. // SPS „Garant”. Versiunea din 26.03.06.
5. Vitryansky, V. V. Contract de vânzare de bunuri imobiliare / V. V. Vitryansky // Buletinul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse. - 1999. - Nr. 9.
6. Kozyr, O. M. Conceptul de imobil în dreptul civil rus. Tranzacții imobiliare / O. M. Kozyr // Drept. - 1999. - Nr. 4. - S. 22.
7. Clauza 14 din Decretul Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 25 februarie 1998 nr. 8 // Buletinul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse. - 1998.- Nr. 10.
8. Definiție Curtea Constititionala Federația Rusă din 5 iulie 2001 Nr. 132-O „Cu privire la refuzul de a accepta spre examinare o plângere a unui societate pe actiuni REBAU AG pentru încălcare drepturi constituționaleși libertăți, paragraful 1 al articolului 165 și paragraful 3 al articolului 651 din Codul civil. Federația Rusă» // VKS RF. -
9. Comentariu la Codul civil al Federației Ruse, partea întâi / otv. ed. O. N. Sadikov. - M., 1998. - S. 278.
10. Buletinul Ministerului Justiției al Federației Ruse. - 1998. - Nr. 1. - S. 46.
11. Braginsky, M. I. Comentariu asupra legii Federației Ruse „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta” / M. I. Braginsky. - M., 1998. - S. 4.
12. Drept civil: manual / ed. A. P. Sergeev, Yu. K. Tolstoi. - M. : Prospekt, 1997. - Partea 2. - S. 98.
1 Concluzie că atunci când se analizează o cerere de înregistrare a unei tranzacții (transfer de drepturi) în cazul lichidării organizației vânzătorului, este necesar să se aplice paragraful 3 al art. 165 din Codul civil al Federației Ruse, prin analogie, este cuprins în Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 27 mai 2003 Nr. 1069/03.
13. Clauza 3 din Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor care decurg din contractele de vânzare de bunuri imobiliare (inf. Scrisoarea Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 13 noiembrie 1997 nr. 21) // Buletinul Supremului Curtea de Arbitraj a Federației Ruse. - 1998. - Nr. 1. - S. 82-83.
14. Vitryansky V. Cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare // SPS „Consultant Plus”. -
15. Clauza 2 din Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor care decurg din contractele de vânzare de bunuri imobiliare (inf. Scrisoarea Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 13 noiembrie 1997 nr. 21) // Buletinul Supremului Curtea de Arbitraj a Federației Ruse. - 1998. - Nr. 1. - S. 82.
16. Decretul Plenului din 25 februarie 1998 nr. 8 „Cu privire la unele aspecte ale practicii soluționării litigiilor legate de protecția drepturilor de proprietate și a altor drepturi reale” // Buletinul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse. - 1998. - Nr. 10. - S. 18.
17. Vasiliev, D. S. Probleme de examinare de către instanțele de judecată a cauzelor privind cererile de înregistrare de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu aceasta / D. S. Vasiliev // justiția rusă. - 2006. - № 2.
18. Ponomareva, N. G. Comentariu privind practica arbitrajului în tranzacțiile imobiliare / N. G. Ponomareva // SPS „Garant”. - 2005.
19. Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 8 iulie 2003 Nr. 1048/03 // Buletinul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse. - 2003. - Nr. 12.
20. Decretul Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 14 octombrie 2003 Nr. 4849/03 // Buletinul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse. - 2004. - Nr 2. - S. 32-35.
21. Decretul Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 27 mai 2003 Nr. 1069/03 // Buletinul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse. - 2003. - Nr. 10.
Articolul este dedicat studiului contradicțiilor legislative în domeniul înregistrării de stat a unui contract de ipotecă și a ipotecii în sine, elaborării de propuneri pentru eliminarea acestora. Autorul a concluzionat că este necesară înregistrarea de stat a tranzacțiilor cu bunuri imobiliare și să rețină doar înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare.
Contractul de ipotecă și ipoteca în sine ca restricție (grevare) a unui drept real asupra unui obiect imobiliar sunt supuse înregistrării de stat în Registrul Unificat de Stat al Drepturilor Imobiliare și Tranzacțiilor cu acesta. Înregistrarea de stat a unei ipoteci se efectuează la locația proprietății care face obiectul ipotecii.
Înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare este un act juridic de recunoaștere și confirmare de către stat a apariției, restricției (grevare), transferului sau încetării drepturilor asupra bunurilor imobiliare în conformitate cu Codul civil al Federației Ruse. Înregistrarea de stat este singura dovadă a existenței unui drept înregistrat. Dreptul înregistrat la proprietate imobiliară poate fi atacat numai în instanță. Înregistrarea de stat a drepturilor se efectuează pe întreg teritoriul Federației Ruse prin efectuarea de înscrieri în Unitatea Registrul de stat drepturi asupra bunurilor imobiliare și tranzacții cu acesta. Refuzul înregistrării de stat a drepturilor sau sustragerea organului relevant de la înregistrarea de stat poate fi atacată cu recurs. partea interesată către autoritățile judiciare.
Dreptul de proprietate și alte drepturi de proprietate asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta sunt supuse înregistrării de stat. Împreună cu înregistrarea de stat a drepturilor reale asupra bunurilor imobiliare, restricțiile (grevațiile) drepturilor asupra acestuia, inclusiv servituțile, ipoteca, administrarea trustului, închirierea, sunt supuse înregistrării de stat.
Conținutul art. 131, 164, 223 și alte articole din Codul civil al Federației Ruse și Legea federală din 21 iulie 1997 N 122-FZ (modificată la 22 iulie 2008) „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta „ ne permite să concluzionam că deseori se impune dubla înregistrare: în primul rând, existența, apariția, încetarea, transferul, restrângerea (grevarea) drepturilor asupra bunurilor imobile; în al doilea rând, tranzacțiile cu imobiliare. În același timp, o tranzacție supusă înregistrării de stat dă naștere unor drepturi și obligații din momentul înregistrării sale de stat (articolul 164 din Codul civil al Federației Ruse); drepturile de proprietate care fac obiectul înregistrării de stat apar din momentul înregistrării drepturilor corespunzătoare asupra acesteia (clauza 2, articolul 8 din Codul civil al Federației Ruse).
În conformitate cu legea, un contract de ipotecă este supus înregistrării de stat obligatorii. De precizat că în prezent a fost anulată legalizarea obligatorie a contractului de ipotecă, fiind necesară doar înregistrarea de stat a contractului. În acest sens, responsabilitatea registratorilor de stat este sporită. Pentru a îmbunătăți fiabilitatea înregistrării de stat a drepturilor, Legea federală din 16 iulie 1998 N 102-FZ (modificată la 13 mai 2008) „Cu privire la ipoteca (garajul imobiliar)” (denumită în continuare Legea privind ipoteca ) la paragraful 1 al art. 20 prevede că două părți la contractul de ipotecă se adresează deodată autorității de înregistrare, depunând o cerere comună. Anterior, atunci când un contract de ipotecă era certificat de un notar, era suficient să se facă o declarație doar de la una dintre părți. Totodata, aceasta regula se pastreaza si pentru cei care au depus voluntar la notar.
Cu toate acestea, la paragraful 1 al art. 29 din Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta” prevede că înregistrarea de stat a unei ipoteci se efectuează pe baza unei cereri din partea debitorului ipotecar sau a debitorului ipotecar, care este contrară prevederilor ipotecii. Lege. Deoarece norma menționată anterior este generală, acum ar trebui să se aplice și cazurilor în care notarul nu atestă contractul de ipotecă.
Considerăm că în cazul în cauză ar trebui să se aplice Legea Ipoteca, deoarece este specială și fixează caracteristicile înregistrării de stat a creditelor ipotecare. Această concluzie rezultă din paragraful 5 al art. 29 din Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta”, care stabilește că caracteristicile înregistrării de stat a unei ipoteci pot fi prevăzute și de Legea ipotecare.
Totodată, pentru a evita contradicțiile, se impune modificarea alin.1 al art. 29 din Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta”, care o aduce în conformitate cu paragraful 1 al art. 20 din Legea ipotecarului, care va elimina abuzul acestor contradicții de către participanții fără scrupule la tranzacție, precum și va crea stabilitate în circulația civilă în domeniul creditării ipotecare. Alineatul 1 al art. 29 din Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta”, propunem să o menționăm în următoarea formulare:
„Înregistrarea de stat a unei ipoteci care rezultă în virtutea unui contract de ipotecă se realizează pe baza unei cereri comune a debitorului gajist și a creditorului gajist. Înregistrarea de stat a unei ipoteci care rezultă în virtutea unui contract de ipotecă autentificat la notar se efectuează pe baza unei cereri din partea debitorului ipotecar sau a debitorului ipotecar. Cererea este însoțită de un contract de ipotecă împreună cu documentele specificate în contract.
Legea cu privire la înregistrarea ipotecară de stat conține un întreg capitol, care dublează practic prevederile Legii federale „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acestea”. Acest lucru se datorează faptului că la momentul adoptării acestor acte normative nu se știa care dintre ele va fi adoptat anterior, astfel că legiuitorul a introdus în Legea Ipotecilor un capitol privind înregistrarea de stat a ipotecilor. În același timp, este necesar să reținem particularitatea prevăzută de Legea ipotecare - depunerea pentru înregistrarea de stat a unei ipoteci, printre altele, un document care confirmă apariția unei obligații garantate cu o ipotecă.
Pentru înregistrarea de stat a unei ipoteci care rezultă în virtutea unui contract de ipotecă, trebuie depuse următoarele:
Contractul de ipotecă și copia acestuia;
Documente specificate în contractul de ipotecă ca anexe;
document de plată datoria de stat;
Alte documente necesare pentru înregistrarea de stat a unei ipoteci în conformitate cu legislația Federației Ruse privind înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu aceasta.
În cazul în care drepturile gajului sunt atestate printr-o ipotecă, la organul care efectuează înregistrarea de stat a drepturilor se depun și următoarele, împreună cu documentele menționate mai sus:
Ipoteca, al cărei conținut trebuie să îndeplinească cerințele paragrafului 1 al art. 14 din Legea ipotecii, cu excepția cerinței privind data emiterii obligațiunii ipotecare și a informațiilor privind înregistrarea de stat a ipotecii, precum și a unei copii a acesteia;
Documentele menționate în ipotecă ca anexe și copiile acestora.
Ipoteca în temeiul legii este, de asemenea, supusă înregistrării de stat, dar în acest caz nu este necesară depunerea unei cereri separate, precum și plata unei taxe de stat. Înregistrarea de stat a unei ipoteci în temeiul legii se realizează concomitent cu înregistrarea de stat a dreptului de proprietate al unei persoane ale cărei drepturi sunt grevate de o ipotecă, dacă legea federală nu stabilește altfel. Drepturile unui debitor ipotecar în temeiul unei ipoteci pot fi certificate printr-o ipotecă în temeiul legii.
Contractul de ipoteca din momentul inregistrarii de stat se considera incheiat si intra in vigoare. Nerespectarea cerinței de înregistrare de stat a unui contract de ipotecă atrage nulitatea acestuia. Astfel, un contract de ipotecă se consideră încheiat și intră în vigoare din momentul înregistrării lui de stat, iar dreptul de gaj ia naștere din momentul nașterii obligației garantate prin ipotecă.
Trebuie avut în vedere faptul că legiuitorul prevede înregistrarea de stat a contractului de ipotecă (clauza 3, articolul 339 din Codul civil al Federației Ruse și clauza 2, articolul 10 din Legea ipotecare) și ipoteca în sine (clauza 1). , art. 20 din Legea ipotecare) ca restricții (greve) dreptul real asupra unui obiect de proprietate imobiliară, prin urmare, aceste două proceduri diferite, deși interdependente, nu trebuie confundate. Inițial, contractul este înregistrat și abia apoi - grevarea dreptului care decurge din acesta.
Însăși instituția înregistrării de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta are ca scop crearea garanțiilor de proprietate asupra bunurilor imobiliare. Sistemul de înregistrare de stat, contabilitate și înregistrare a bunurilor imobile și de fixare a apartenenței acestora la anumite entități, asigură în cele din urmă dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile cu dovezile și legitimitatea necesare. Introducerea acestei instituții a condus la crearea unei bănci unificate de date pe imobiliare și a permis astfel evitarea abuzurilor comise în practică. Controlul de stat asupra legalității tranzacțiilor imobiliare este stabilit atât în interesul participanților înșiși, cât și al terților. Cu toate acestea, existența simultană a înregistrării de stat a unui contract de ipotecă și a înregistrării ipotecii în sine ca grevare a proprietății pare inutilă.
În virtutea legislației Federației Ruse, subiectul înregistrării de stat este drepturile asupra bunurilor imobiliare, tranzacțiile cu bunuri imobiliare și sarcinile (restricții) asupra drepturilor asupra bunurilor imobiliare, dar nu există motive clare pentru clasificare pentru a determina ce acțiuni cu imobilele sunt supuse înregistrării. În acest sens, există o extindere nerezonabilă a subiectului înregistrării.
O serie de contradicții sunt cuprinse în art. 131 din Codul civil al Federației Ruse, care stabilește în primul paragraful obligația înregistrării de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare, iar în paragraful 3 indică organismul care înregistrează nu numai drepturile asupra bunurilor imobiliare, ci și tranzacțiile cu acesta, adică acest paragraf se referă la „un drept sau o tranzacție înregistrată”. Înregistrarea tranzacțiilor este indicată și la art. 164 din Codul civil al Federației Ruse cu referire la cazurile prevăzute de art. 131 din Codul civil al Federației Ruse. Între timp, în art. 131 din Codul civil al Federației Ruse, astfel de cazuri nu sunt indicate în mod specific. Din exemplul de mai sus, se poate observa că deja în normele Codului civil al Federației Ruse există contradicții care trebuie eliminate prin lege.
În legislație nu există temeiuri clare și justificate pentru înregistrarea de stat a tranzacțiilor, în timp ce există o contradicție clară în prevederile care stabilesc înregistrarea obligatorie pentru unele tranzacții și excluderea acesteia pentru altele. De exemplu, de către regula generala atunci când se vinde bunuri imobiliare, înregistrarea contractului nu este necesară (articolul 550 din Codul civil al Federației Ruse), dar înregistrarea de stat obligatorie a transferului proprietății asupra bunurilor imobiliare este fixă (articolul 551 din Codul civil al Rusiei). Federaţie). Totodată, art. 558 din Codul civil al Federației Ruse, la vânzarea de clădiri rezidențiale, apartamente (părțile acestora), indică obligația de înregistrare de stat a unui contract de vânzare a acestor obiecte.
Articolul 165 din Codul civil al Federației Ruse stabilește că o tranzacție care nu a trecut de înregistrarea de stat, în cazurile stabilite de lege, este nulă (nulă). Cu toate acestea, partea care se sustrage poate fi obligată să se înregistreze. Potrivit art. 433, 558 din Codul civil al Federației Ruse, nu este încheiat un acord supus înregistrării și neînregistrat. Având în vedere că o parte care sustrage înregistrarea de stat poate fi obligată să se înregistreze printr-o instanță, ar trebui să vorbim despre constrângerea la încheierea unui acord.
Deci analiza reglementarile legale reglementarea aspectelor legate de înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare, tranzacțiile cu bunuri imobiliare și sarcinile (restricții) asupra drepturilor imobiliare, a scos la iveală diferențe nerezonabile în reglementarea legală a cifrei de afaceri a anumitor tipuri de bunuri imobiliare, precum și contradicții în prevederile legale. normele Codului civil al Federației Ruse care determină subiectul înregistrării de stat.
În acest sens, considerăm oportună anularea înregistrării de stat a tranzacțiilor cu bunuri imobiliare, prevăzând înregistrarea de stat doar a drepturilor asupra imobilelor în general și a ipotecilor în special. În prezent, absența faptului înregistrării de stat a unui contract de ipotecă pune în pericol valabilitatea obligațiilor legale din tranzacție, care nu corespunde intereselor părților sale și nu asigură stabilitatea circulației civile. Un contract de ipotecă trebuie considerat încheiat și leagă persoanele care l-au încheiat din momentul încheierii lui. Nu este necesar să se confirme acest fapt prin înregistrarea de stat a tranzacției. Cu toate acestea, dreptul creditorului ipotecar de a cere satisfacerea valorii bunului gajat în ordine de prioritate față de alți creditori ar trebui să apară din momentul înregistrării de stat a ipotecii în sine ca o restricție (grevare) a dreptului de proprietate al altcuiva. Implementarea în legislație a acestei poziții pe această temă va putea elimina negarea obligațiilor legale din cadrul tranzacției în lipsa înregistrării acesteia.
Trebuie remarcat faptul că combinația obligatorie a înregistrării drepturilor asupra bunurilor imobiliare cu înregistrarea tranzacțiilor cu aceasta complică în mod nerezonabil procesul înregistrare legală părțile la o relație ipotecară.
Astfel, condiția strictă privind înregistrarea obligatorie de stat a unui contract ipotecar, în lipsa căreia contractul este considerat nul, este nejustificată și creează dificultăți inutile părților sale, prin urmare, legislația ar trebui să prevadă doar înregistrarea de stat a ipotecii. în sine ca o restricție (grevare) a dreptului de proprietate al altcuiva. De fapt, ar trebui să vorbim despre înregistrarea de stat a unui drept real limitat asupra unui anumit obiect imobiliar.
Capitolul 1. Înregistrarea de stat ca activitate (civil aspect legal)
§ unu Natură juridicăînregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiile cu aceasta
§ 2 Subiecte, obiecte și temeiuri pentru înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiile cu aceasta
Capitolul 2. Drepturile civile asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiile cu acestea supuse înregistrării de stat
§ unu caracteristici generale drepturi si tranzactii
§ 2 Caracteristici ale înregistrării de stat a drepturilor asupra anumitor obiecte imobiliare
§ 3 Caracteristici ale înregistrării de stat a drepturilor asupra anumitor obiecte imobiliare
Lista recomandată de disertații
2005, candidat la științe juridice Galimova, Venera Marselievna
Reglementarea legală a înregistrării de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta: Pe exemplul contractelor de închiriere pentru spații nerezidenţiale la Moscova 2004, candidat la științe juridice Appak, Tatyana Dmitrievna
Temeiuri de drept civil pentru dobândirea drepturilor asupra spațiilor nerezidențiale 2006, candidat la științe juridice Khurtsilava, Anastasia Gennadievna
Caracteristicile tranzacțiilor imobiliare 2004, candidat la științe juridice Prokopyeva, Nadejda Viktorovna
Probleme de reglementare legală a tranzacțiilor imobiliare 2004, candidat la științe juridice Kozlova, Elena Borisovna
Introducere în teză (parte a rezumatului) pe tema „Probleme juridice ale înregistrării de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiilor cu aceasta”
Relevanța temei de cercetare. Până de curând, necesitatea înregistrării contractelor imobiliare era indicată doar în câteva articole din codul civil. Necesitatea formării unui sistem unificat de înregistrare a drepturilor asupra tuturor tipurilor de bunuri imobiliare și a tuturor tranzacțiilor efectuate în legătură cu această proprietate a fost dictată, în primul rând, de creșterea importanței tranzacțiilor cu lucruri imobileîn circulaţia civilă, precum şi nevoia de certitudine statut juridic anumite obiecte imobiliare, stabilirea unei proceduri unificate pentru înregistrarea de stat, interpretarea fără ambiguitate a regulilor de implementare a acesteia de către entitățile și organismele constitutive ale Federației Ruse administrația localăși creșterea protecției drepturilor și intereselor participanților la circulația civilă.
Odată cu adoptarea Legii Federației Ruse din 21 iulie 1997 nr. 122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta”, sunt create instituții de justiție, a căror sarcină principală este statul. înregistrarea drepturilor proprietarilor de bunuri imobiliare și a deținătorilor de alte drepturi asupra acesteia supuse înregistrării de stat , precum și crearea și menținerea Registrului de stat unificat al drepturilor imobiliare și tranzacțiilor cu acesta, care are scopul de a menține un sistemul de înregistrări din cadrul Federației Ruse cu privire la drepturile imobiliare, la tranzacțiile cu aceasta, precum și la restricțiile (grevațiile) ale acestor drepturi.
Între timp, instituția juridică studiată nu este lipsită de neajunsuri. Unele aspecte ale înregistrării de stat, din păcate, nu au primit încă corespunzătoare reglementare legală. Multe soluții legale existente în prezent trebuie îmbunătățite și fundamentate științific. Un număr semnificativ de reguli legislatia actuala despre înregistrarea de stat provoacă discuții și numeroase dispute între cercetători și în unele cazuri sunt evaluate în mod ambiguu de practica judiciară.
Problema înregistrării de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare nu a făcut obiectul unei game largi de studii în domeniul intern stiinta juridica. Dar în prezent, situația se schimbă radical și se înregistrează o creștere semnificativă a interesului cercetătorilor pentru această problemă. Acest lucru se datorează faptului că normele legislației actuale sunt departe de a fi suficiente pentru a asigura activitățile statului în domeniul înregistrării drepturilor asupra bunurilor imobiliare, iar în unele cazuri există o situație de completa contradicție a acestora cu practica consacrată. .
Interesele dezvoltării economice a statului necesită un studiu mai profund și mai cuprinzător al problemelor legate de esența și conținutul sistemului de înregistrare de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta, rezolvând problema importantă a definirii conceptului de stat. înregistrarea, stabilirea statutului juridic al subiecților raporturilor studiate, rezolvarea problemelor legate de temeiurile înregistrării de stat, problemele de corelare și delimitare a sistemului de înregistrare a drepturilor și a sistemului de înregistrare a tranzacțiilor, precum și a numeroase probleme. legate de înregistrarea drepturilor și tranzacțiilor pentru obiecte imobiliare individuale.
Circumstanțele de mai sus, care fac posibilă argumentarea relevanței problemelor sistemului de înregistrare de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta, au predeterminat alegerea autorului asupra acestui subiect de cercetare.
Scopul studiului este de a studia problemele juridice ale sistemului de înregistrare de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta, de a generaliza experiența rusă și străină în reglementarea juridică a sistemului de înregistrare, de a compara practica existentă a autorităților de înregistrare. cu normele legale actuale și să elaboreze propuneri de îmbunătățire a legislației pe această bază.
În conformitate cu acest scop, au fost stabilite următoarele sarcini: - studierea trăsăturilor conţinutului normelor legislaţiei actuale privind înregistrarea de stat;
Determinarea conținutului conceptelor de bază utilizate în legislația actuală care reglementează domeniul de înregistrare;
Dezvăluie principalele domenii de îmbunătățire cadrul de reglementare guvernarea sistemului de înregistrare;
Luați în considerare problemele relației dintre înregistrarea drepturilor și tranzacțiile imobiliare, precum și problemele care apar în procesul de înregistrare a tranzacțiilor și a drepturilor asupra obiectelor imobiliare individuale.
Obiectul studiului îl constituie normele de legislație internă și străină care determină reglementarea juridică a sferei înregistrării de stat, activitățile de aplicare a legii legate de implementarea acestor norme; precum şi principalele concepte ştiinţifice şi teoretice asupra problemelor temei studiate.
Subiectul studiului sunt relatii publiceîn domeniul înregistrării de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta, opiniile reprezentanților științei juridice în domeniul studiat, activitățile practice ale instituțiilor care desfășoară procedura de înregistrare de stat a drepturilor și tranzacțiilor cu bunuri imobiliare, trăsăturile practicii judiciare în acest domeniu.
Baza metodologică a acestei lucrări a fost o abordare dialectică a studiului fenomenelor și proceselor juridice, ceea ce face posibil să vedem aceste procese și fenomene în dezvoltarea lor, interacțiunea și, de asemenea, în contradicție între ele.
Studiul se bazează pe o analiză critică a materialului teoretic și este supus logicii procesului de aplicare a legii.
Teza de doctorat foloseste metode stiintifice generale, speciale de cunoastere - concret-istoric, sistemic, structural-functional, comparativ-juridic, normativ-logic, complex, metoda ascensiunii de la general la particular, de la abstract la concret.
Baza teoretică și empirică a studiului o constituie lucrările științifice ale oamenilor de știință ruși și străini în domeniul istoriei statului, teoria statului și dreptului, filosofia dreptului, drept constituțional, civil, procesual civil, administrativ și internațional.
În întocmirea lucrării au fost studiate lucrările științifice ale oamenilor de știință domestici, precum: E. Bogdanova, M.I. Braginsky, B. Gongalo, V.B. Isakova, V.P. Kamyshansky, O.A. Krasavchikova, I.A. Pokrovsky, N.A. Syrodoeva, G.F. Shershenevich și alții, precum și autori străini: A. Clark, A. Howard, D. Friedrichs, F. Baur, A. Goodman, JI. Baker și alții.
Noutatea științifică a disertației se manifestă prin faptul că această lucrare este unul dintre primele studii cuprinzătoare ale problemelor înregistrării de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiilor cu aceasta. In el:
Principalele caracteristici care rezumă rusă și sisteme străineînregistrare de stat;
Se propune o nouă definiție a unui document de titlu.
Se analizează problema neconcordanței dintre normele legii privind înregistrarea de stat a drepturilor asupra unei întreprinderi ca ansamblu de proprietate și practica consacrată;
Pentru prima dată, problema înregistrării drepturilor la teren destinat utilizării în diverse (pentru dezvoltare, închiriere, în construcție neautorizată de obiecte imobiliare etc.)
Prevederile care reflectă noutatea științifică a cercetării disertației sunt depuse spre susținere. 1. Înregistrarea de stat este considerată ca instituție juridică, și este un set de norme juridice care reglementează relațiile publice cu privire la recunoașterea și confirmarea în mod specific organisme autorizate state de drepturi asupra proprietății imobile și schimbul acestor drepturi; act juridic, care este administrativ - decizie legală; activitățile de aplicare a legii ale autorităților de înregistrare, precum și ca urmare a acestei activități.
2. În vederea alinierii Legii înregistrării la Codul civil, pare oportun să se facă precizări la paragraful 1 al art. 12 din Legea privind înregistrarea Federației Ruse în ceea ce privește specificarea drepturilor și tranzacțiilor care fac obiectul înregistrării de stat.
3. În scopul înțelegerii și aplicării uniforme a art. 131 din Codul civil al Federației Ruse și art. 4 din Legea înregistrării, este de dorit să se definească mai clar în ele tipurile de drepturi și restricții (obligații) ale acestor drepturi supuse înregistrării de stat.
4. Pare oportun să se definească în partea 1 a art. 130 de criterii clare după care bunurile pot fi clasificate drept imobile. Șterge din alin. 2 p. 1 art. 130 C. civ., o indicație a încadrării aerului și nave maritime navigație interioară, obiecte spațiale. Menționați-le în paragraful 2 al acestui articol la bunurile mobile cu înregistrarea obligatorie a dreptului la acestea în cazurile prevăzute de o lege federală specială.
5. În scopul interpretării și aplicării uniforme a regulilor art. 164 din Codul civil al Federației Ruse și normele Legii privind înregistrarea, este necesar să se denumească în ele mai precis tipurile de tranzacții cu terenuri supuse înregistrării de stat;
6. Se recomandă completarea clasificării obiectelor propusă de art. 130 C. civ. prin ansambluri imobiliare ca grup independent;
7. Introducerea și legislația unei proceduri unificate de înregistrare a creditelor ipotecare asupra spațiilor rezidențiale și nerezidenţiale;
8. Pentru rezolvarea problemelor de înregistrare a dreptului de proprietate asupra obiectelor imobiliare, format ca urmare a împărțirii unui obiect imobiliar, este indicat să se reglementeze atât în normele Legii înregistrării, cât și în Cod Civil problema împărțirii obiectului, în special, este necesar să se determine calificarea obiectului, cu alte cuvinte, dreptul la ce tip de obiect imobiliar este supus înregistrării de stat;
9. La nivel legislativ este necesar să se definească aparatul conceptual al contractelor de închiriere pentru clădiri, structuri, spații nerezidențiale. Fixați noțiunile de „cladiri și structuri”, precum și „spații nerezidențiale” în normele Codului civil;
10. Se impune consacrarea în normele Legii înregistrării de stat, precum și în Codul civil, a prevederilor care prevăd înregistrarea de stat a contractelor de închiriere pentru spații nerezidențiale ca obiecte independente de imobil;
11. Trebuie făcute precizări la art. 5 din Legea federală „Cu privire la ipotecă”, în ceea ce privește determinarea statutului juridic al ipotecii obiect al construcției imobiliare neterminate.
Cercetarea disertației conține și alte propuneri și concluzii.
Semnificația teoretică și practică a tezei este de a fundamenta recomandările și propunerile autorului pentru îmbunătățirea în continuare a legislației actuale în domeniul înregistrării de stat a tranzacțiilor și a drepturilor asupra bunurilor imobiliare.
Materialele din practica judiciară luate în considerare în disertație fac posibilă utilizarea prevederilor relevante atât în procesul de elaborare a normelor, cât și în aplicarea lor practică.
Materialul disertației poate fi folosit în procesul educațional atunci când studiază secțiunile relevante de civil și lege administrativa, precum și în pregătirea și pregătirea avansată a specialiștilor pentru instituțiile care desfășoară procedura de înregistrare de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta.
Aprobarea rezultatelor cercetării. Principalele rezultate ale cercetării tezei au făcut obiectul discursurilor de disertație la conferințele științifice finale ale Departamentului de Procedură Civilă și Dreptul Afacerilor. Facultatea de Drept Universitatea de Stat Samara 2001 și 2002, la II regională conferinta stiintifica tineri oameni de știință Probleme reale reglementare de drept privat” la Universitatea de Stat din Samara, conferința științifică internațională a studenților, studenților absolvenți și tinerilor oameni de știință „Știința tânără a secolului 21” la Universitatea de Stat din Ivanovo, conferința internațională științifică și practică „Problemele reglementării juridice a activității comerciale” la Statul Samara Academia de Economie.
Structura lucrării este determinată ținând cont de natura și specificul studiului. Teza constă dintr-o introducere, două capitole, inclusiv cinci paragrafe, o concluzie, o listă de acte juridice utilizate, documente oficiale, practica judiciara si literatura speciala.
Teze similare specializarea Drept civil; dreptul afacerilor; dreptul familiei; drept internațional privat”, 12.00.03 cod VAK
Înregistrarea de stat a drepturilor, a grevelor de drepturi și a tranzacțiilor în circulația civilă a bunurilor imobile 2011, Candidată la drept Schwabauer, Anna Viktorovna
Aspecte de drept civil ale înregistrării de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiilor cu aceasta: Pe exemplul contractelor de închiriere pentru spații nerezidenţiale în Republica Osetia de Nord-Alania 2005, candidat la științe juridice Tokaeva, Albina Sultanovna
Sprijin legislativ pentru înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta 2004, candidat la științe juridice Dzutseva, Marianna Ramazanovna
Regimul juridic al unui obiect de construcție neterminat: teorie și practică 2009, candidat la științe juridice Shalaginov, Konstantin Konstantinovich
Dobândirea de drepturi reale asupra obiectelor imobiliare nou create: reglementare legală și înregistrare de stat 2009, candidat la științe juridice Kindeeva, Elena Agzamovna
Concluzia disertației pe tema „Drept civil; dreptul afacerilor; dreptul familiei; drept internațional privat”, Emelyanova, Ekaterina Anatolyevna
Aceste concluzii, a căror punere în aplicare poate duce la semnificative consecințe negative pentru rulajul imobiliar (în esență, aproape toate contractele de închiriere pentru spații nerezidențiale sunt puse în discuție), se bazează pe singura concluzie a autorului că „conceptul de „cladire” este ceva mai larg și, din punct de vedere semantic, acoperă complet conceptul de „spațiu nerezidențial”.
Susținătorii a ceea ce este de închiriat spații nerezidențiale ar trebui aplicate regulile de închiriere a unei clădiri (structuri), pentru a demonstra punctul de vedere al acestora, este dat doar raționamentul logic că spațiile nerezidențiale fac parte din clădire și, prin urmare, este nepotrivit să se aplice reguli mai stricte unui parte a obiectului decât obiectului însuși.
Astfel, un contract de închiriere nerezidențială este supus înregistrării de stat, indiferent de durata contractului, un contract de închiriere de clădiri - numai dacă contractul este încheiat pe o perioadă de un an sau mai mult, un contract de închiriere de întreprindere - de asemenea, indiferent de termen, iar închirierea unui condominiu este practic imposibilă.
Pentru a identifica diferența dintre statutul juridic al spațiilor nerezidențiale și statutul juridic al unei clădiri (structuri), este necesar să se ia în considerare o astfel de problemă în ceea ce privește semnificația semantică a spațiilor nerezidențiale și a clădirilor (structurilor) , precum și prin prisma naturii juridice a obiectelor.
Caracteristicile unor obiecte imobiliare au fost deja luate în considerare mai devreme. Obiecte precum spațiile nerezidențiale și clădirile (structurile) nu au fost încă studiate în această lucrare, nu întâmplător, deoarece ar fi oportun să se realizeze în cadrul acestei probleme.
Este dată definiția legală a termenului „clădire”. Clasificatori întregi ruși active fixe, aprobat prin Decretul Standardului de Stat al Federației Ruse din 26 decembrie 1994 nr. 359, conform căruia, clădirile nerezidențiale - „reprezentând obiecte de arhitectură și construcții, al căror scop este de a crea condiții (protecție din influenţele atmosferice etc.) pentru muncă, servicii social-culturale pentru populaţie şi depozitare bunuri materiale. Clădirile au ca principale părți structurale pereții și un acoperiș.
Definiția legală a spațiilor este definită de articolul 1 din Legea federală a Federației Ruse din 15 iunie 1996 nr. 72-FZ „Cu privire la asociațiile proprietarilor de case”, conform căruia „Locul este o unitate a unui complex imobiliar (partea a unei clădiri rezidențiale, alte proprietăți asociate unei clădiri rezidențiale) alocate în natură, destinate utilizării independente în scopuri rezidențiale, nerezidențiale și alte scopuri, deținute de cetățeni sau persoane juridice, precum și Federația Rusă, entitățile constitutive ale Rusiei Federația și municipii» Desigur, Legea federală „Cu privire la asociațiile proprietarilor de case” definește o cameră în interiorul unei clădiri rezidențiale, care, la rândul său, nu interferează cu egalizarea statutului spațiilor nerezidențiale într-o clădire rezidențială și a spațiilor nerezidenţiale într-o clădire nerezidenţială. -clădire rezidențială.
Analizând definițiile de mai sus, putem concluziona că în prezent legislația definește diferența dintre astfel de obiecte imobiliare ca clădire și spații nerezidențiale.
Diferit statut juridic obiectele „loc nerezidențial” și „cladire” este, de asemenea, stabilit prin articolul 1 din Legea federală din 21 iulie 1997 nr. 122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta”, conform căruia: „imobiliare (imobile), drepturi pentru care sunt supuse înregistrării de stat în conformitate cu prezenta lege federală - terenuri, terenuri de subsol, izolate corp de apași toate obiectele care sunt legate de teren în așa fel încât să fie imposibilă deplasarea lor fără deteriorarea disproporționată a scopului lor, inclusiv clădiri, structuri și spații nerezidențiale, păduri și plantații perene, condominii, întreprinderi ca ansambluri de proprietate.
Trebuie remarcat faptul că regimul juridic clădirile (structurile) este diferită de natura juridică a spațiilor nerezidențiale, întrucât primele sunt imobile numai dacă există o legătură inseparabilă cu terenul, iar cele din urmă indiferent de o astfel de legătură.
Așadar, în baza normelor legislației actuale, pare oportun să concluzionăm că contractul de închiriere pentru spații nerezidențiale, fiind un contract de închiriere imobiliară și nefiind un contract de închiriere pentru o clădire sau structură, este supus înregistrării de stat, indiferent de perioada pentru care se încheie un astfel de acord. În conformitate cu articolul 433 din Codul civil al Federației Ruse: „Un contract supus înregistrării de stat este considerat încheiat din momentul înregistrării sale, dacă legea nu prevede altfel”. Întrucât contractul de închiriere pentru spații nerezidențiale este supus înregistrării de stat, un astfel de contract se consideră încheiat numai din momentul înregistrării respective. In consecinta, numai din momentul inregistrarii de stat a contractului de inchiriere, locatorul este obligat sa cedeze imobilul chiriasului contra unei taxe pentru detinere si folosinta temporara sau pentru folosinta temporara.
Practica judiciară arată că la examinarea unor astfel de litigii, instanțele de judecată au pornit de la faptul că contractul de închiriere pentru spații nerezidențiale este supus înregistrării de stat, indiferent de perioada încheierii acestuia în temeiul alin.2 al art. 609 din Codul civil al Federației Ruse și, în absența înregistrării de stat, ar trebui luat în considerare contractul de închiriere pentru spații nerezidenţiale. tranzacție invalidăîn virtutea paragrafului 1 al art. 165 GK. RF. Dacă una dintre părțile contractului se sustrage înregistrării sale de stat, atunci cealaltă parte are dreptul, în temeiul paragrafului 3 al art. 165 din Codul civil al Federației Ruse să depună o cerere pentru obligația de a înregistra contractul.
În conformitate cu paragraful 3 al art. 165 din Codul civil al Federației Ruse, dacă o tranzacție care necesită înregistrarea de stat este efectuată în forma adecvată, dar una dintre părți se sustrage de la înregistrarea acesteia, instanța are dreptul, la cererea celeilalte părți, să ia o decizie la înregistrarea tranzacției. Din cuprinsul literal al acestei norme nu rezultă că aceasta se aplică numai în cazurile în care, în lipsa înregistrării de stat, tranzacția este considerată invalidă.
Codul civil nu stabilește prevederi speciale pentru tranzacțiile care, în lipsa înregistrării de stat, se consideră neîncheiate. Astfel, putem concluziona că cerința alin. 3 al art. 165 din Codul civil al Federației Ruse este de natură generală, iar o parte interesată de înregistrarea de stat a unei tranzacții are dreptul de a depune o cerere la instanță pentru înregistrarea acesteia, chiar și atunci când, în conformitate cu legea, tranzacția se consideră neîncheiat în lipsa înscrierii.
Astfel, gama de probleme legate de închirierea spațiilor nerezidențiale este destul de largă și nu a fost complet epuizată. Multe opinii, frecventa discrepanță dintre teorie și practică pe această temă dă naștere la necesitatea revizuirii și îmbunătățirii legislației actuale, precum și a unei înțelegeri temeinice a situației din sistemul de înregistrare de stat din cauza contradicțiilor apărute.
În prezent, un acord privind participarea în comun la construcția de locuințe (acord de construcție în comun) a devenit larg răspândit în relațiile dintre persoanele juridice și cetățeni.
Într-o serie de regiuni se recomandă, iar în unele regiuni este necesară înregistrarea acestor contracte. De menționat că această practică nu are nicio justificare legală. Legislația civilă în sine se referă la jurisdicția exclusivă a Federației Ruse, prin urmare, subiecții săi individuali nu au dreptul să adopte reguli, care guvernează relaţiile civile(în special, se pune problema consecințelor civile ale încălcării acestei cerințe).
În normele Codului civil, după cum s-a menționat anterior, nu există o regulă generală privind înregistrarea contractelor cu bunuri imobiliare (spre deosebire de înregistrarea drepturilor) și, în consecință, aceste norme nu stabilesc obligația de a înregistra un acord privind construcție comună.
În literatura juridică există o opinie conform căreia un astfel de acord nu poate fi supus înregistrării de stat, întrucât nu este deloc o tranzacție imobiliară. Aceste acorduri nu sunt supuse imobilului în sine (de exemplu, un apartament), ci uniunii eforturilor comune și Bani pentru a crea în viitor. Iar la momentul încheierii unui astfel de contract imobiliar ca atare, acesta nu există încă și, prin urmare, tranzacția nu poate fi înregistrată. Dar executarea contractului (finalizarea construcției, punerea în funcțiune a casei, plata locuinței de către investitor și transferul apartamentului către acesta) face posibilă înregistrarea dreptului de proprietate asupra apartamentului de către investitor.1
În cadrul acestui studiu, este necesar să se acorde atenție și problemelor care apar în procesul de înregistrare de stat a unui contract de ipotecă.
Înregistrarea de stat a unei ipoteci se confruntă cu multe complexe și probleme litigioase, dintre care majoritatea apar din cauza contradicției cu normele legislației actuale, iar în unele cazuri, a neconcordanței acestora cu practica consacrată.
Până de curând, în practică, exista o singură procedură de înregistrare de stat a creditelor ipotecare pentru spațiile rezidențiale și nerezidenţiale. După aprobarea Instrucțiunii privind procedura de înregistrare a unei ipoteci a unei locuințe care a luat naștere în temeiul unei legi sau unui acord, precum și asupra procedurii de înregistrare a schimbării debitorului ipotecar în legătură cu transferul drepturilor de creanță asupra ipotecii împrumuturi din 16.10.2000 (cu modificările și completările din 07.02.2003) lista documentelor acceptate pentru înregistrarea de stat a fost extinsă semnificativ2. Dar prevederile Instrucțiunii se aplică numai ipotecii pentru spațiile rezidențiale destinate locuinței permanente: clădiri rezidențiale individuale, apartamente, părți de clădiri rezidențiale, părți de apartamente.
Astfel, se pune întrebarea cu înregistrarea spațiilor nerezidențiale, deoarece. pentru menținerea uniformă a Registrului unificat de stat al drepturilor
1 Tranzacții imobiliare - înregistrare fără notar: înregistrare de stat, model de documente. -ed. a II-a, rev. - M.: Yurayt - M, 2001. S. 32.
2 Ordinul Ministerului Justiției al Federației Ruse nr. 289, Comitetul de Stat al Federației Ruse pentru construcții și locuințe și Complex comunal nr. 235, Comisia Federală pentru Piață hârtii valoroase Nr. 290 „Cu privire la aprobarea instrucțiunii privind procedura de înregistrare a unei ipoteci a unei locuințe care a luat naștere în temeiul unei legi sau unui acord, precum și asupra procedurii de înregistrare a schimbării debitorului ipotecar în legătură cu transmiterea drepturilor de creanță la credite ipotecare” din 16.10.2000, ar fi necesară introducerea unei proceduri unificate de înregistrare atât pentru spațiile rezidențiale, cât și pentru cele nerezidențiale.
În conformitate cu paragraful 6. Art. 12 din Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta”, Registrul unificat al drepturilor de stat constă în secțiuni separate, conținând înregistrări despre fiecare obiect imobiliar. Secțiunea se deschide la începutul înregistrării drepturilor asupra unui obiect imobiliar și se identifică prin numărul cadastral sau condiționat al acestui obiect.
Cu toate acestea, Instrucțiunea privind Procedura de Înregistrare a Iptecii a unui Spațiu de Locuință definește o cu totul altă practică. Punctul 13 al Instrucțiunii indică faptul că o înscriere în USRR se face simultan atât asupra contractului de ipotecă, cât și asupra grevării dreptului debitorului gajist (dacă momentul încheierii contractului coincide cu momentul nașterii obligației principale). În acest caz, numărul de înregistrare trebuie să fie unul. O înregistrare a tranzacției se face în subsecțiunea III-4. În consecință, se dovedește că se face o singură intrare, în ciuda faptului că există mai multe obiecte. În subsecțiunea III-2, așa cum este definit în Instrucțiuni, ipotecile sunt înregistrate sub același număr de înregistrare. Dacă sunt ipotecate mai multe obiecte de ipotecă, atunci, în consecință, se completează subsecțiunile III-2 din toate secțiunile USRR, care conțin înregistrări despre aceste obiecte. Și totuși, în prezent, practica arată că ar fi indicat să se înceapă o fișă de tranzacție III-4 pentru fiecare obiect gajat, precum și rambursarea a două foi (subsecțiunea III-4 și III-2) în cazul încetării ipoteca asupra unuia dintre obiectele contractului, ținând cont de faptul că aceasta nu contravine deloc Legii federale „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta” și Regulile pentru menținerea Registrului de stat unificat al drepturilor .
Astfel, se poate concluziona că introducerea instrucțiunilor a influențat în mare măsură practica curentă a procesului de înregistrare și de fapt a bifat principiul atribuirii fiecăruia. acțiune de înregistrare număr individual. În plus, dacă mai multe obiecte sunt gajate în cadrul unui contract de ipotecă, se pune următoarea întrebare: ar trebui să i se elibereze creditorului gajist câte un certificat de înregistrare a drepturilor pentru toate obiectele sau mai multe certificate pentru fiecare? La urma urmei, dacă urmați Instrucțiunile și faceți o înregistrare în tranzacție (III-4) și mai multe înregistrări pe credit ipotecar (Ш-2) sub un număr de înregistrare, atunci este suficient să eliberați un certificat, care enumerează mai multe obiecte în el. .
În practică, gajații nu s-au întâlnit încă cu o cerere pentru un certificat și, până acum, o astfel de întrebare apare doar teoretic, dar acest lucru se poate întâmpla și atunci pot apărea probleme în procesul de înregistrare de stat.
Remarcând unele caracteristici ale înregistrării de stat a creditelor ipotecare, aș dori să remarc următorul punct.
Înregistrarea de stat a unei ipoteci ca grevare (restricție) a unui drept real de proprietate imobiliară atrage următoarea consecință practic semnificativă. În baza paragrafului I al art. 43 din Legea ipotecare, dacă asupra aceluiași imobil sunt mai multe ipoteci stabilite în garantarea unor obligații diferite, problema care dintre ipoteci este inițială și care este ulterioară este supusă rezolvării pe baza datelor registrului unificat de stat al drepturilor. la data înregistrării de stat ipoteci. Această dată, în conformitate cu paragraful 5 al art. 20 din Legea cu privire la ipoteca este ziua efectuării unei înscrieri la ipoteca în Registrul unificat al drepturilor de stat. În consecință, în ciuda faptului că apariția dreptului de gaj nu depinde de înregistrarea de stat a unei ipoteci ca grevare (restricție) asupra dreptului de proprietate (gestiune economică) a obiectului ipotecii, soluționarea problemei natura initiala sau ulterioara a ipotecii se face dependenta tocmai de data acestei inregistrari. Acest lucru se datorează în primul rând următoarele. Pentru o distincție clară între creditele ipotecare anterioare și ulterioare, este necesar un criteriu obiectiv, documentat, care să fie maxim asigurat împotriva posibilelor conflicte. Acest criteriu este data înregistrării de stat a ipotecii ca grevare (restricție). Data înregistrării de stat a contractului de ipotecă nu poate fi folosită ca atare criteriu, deoarece dacă obligația principală ia naștere mai târziu de momentul încheierii contractului, înregistrarea contractului de ipotecă în sine nu va conduce la apariția dreptului. de gaj și, în consecință, de ipotecă ca restricție.
Un interes deosebit este situația înregistrării unui contract de ipotecă pentru un imobil neterminat. Potrivit art. 5 din Legea federală „Cu privire la ipotecare” prevede un gaj de imobile de construcție neterminat care este construit pe un teren alocat pentru construcție în conformitate cu procedura stabilită de legislația Federației Ruse, inclusiv clădiri și structuri. Obiectul în acest caz va fi un obiect de construcție în curs, iar acest obiect va fi inclus în datele Registrului Unificat de Stat. În timp, construcția va fi finalizată, obiectul, în consecință, va căpăta caracteristici complet diferite și va fi considerat o clădire sau o structură, provocând unele dificultăți în identificarea sa ulterioară. Și astfel, se pune întrebarea: ce să considerăm ca obiect de ipotecă, atunci când înregistrarea de stat a fost deja efectuată, iar datele obiectului au fost deja înscrise în Registrul Unificat de Stat, care determină exact obiectul construcției în progres? Această întrebare în practică ridică multe puncte controversateși discuții, și, astfel, ne determină să facem modificări corespunzătoare, atât în normele legislației actuale, cât și în procesul de înregistrare de stat.
Concluzie.
Probleme legale sistemele de înregistrare de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta sunt deosebit de complexe și diverse. Complexitatea acestor probleme se datorează multor factori.
În primul rând, înregistrarea de stat în sine nu poate fi luată în considerare doar într-un singur spectru, deoarece această instituție include multe semnificații și concepte, al căror studiu cel mai detaliat ne permite să înțelegem și să evaluăm caracteristicile sale.
Dificultatea constă în faptul că organele care sunt obligate prin lege să efectueze procesul de înregistrare de stat sunt încă departe de a fi perfecte, iar de multe ori activitățile lor sunt în conflict cu normele legislației în vigoare, iar entitățile care își înregistrează drepturile de obiectele imobiliare nu sunt pe deplin conștienți de gravitatea și necesitatea înregistrării, definindu-l cu scepticism ca o procedură birocratică a statului.
Aceste probleme sunt cauzate și de faptul că problemele imobiliare, conținutul acestuia și criteriile care stau la baza clasificării sale sunt destul de contradictorii și necesită atentie speciala legiuitor.
Imobilul se caracterizează printr-o varietate de proprietăți, precum și o valoare semnificativă. Funcționează și circulă în condițiile de instabilitate a legislației și a pozițiilor ruse structuri de stat, raporturi de proprietate radical schimbate, irealitate în multe cazuri de intervenție directă a statului în activitățile structurilor profesionale din piața imobiliară. Într-o astfel de situație, reconstruirea sistemului de relații legate de imobil, pentru a-l aduce într-o singură construcție conceptuală, devine o problemă semnificativă pentru participanții înșiși la raporturile juridice civile și, în consecință, soluționarea acestei probleme necesită dezvoltarea unor abordări din partea statului.
V lumea modernă imobiliare, care există de multă vreme ca obiect pasiv de proprietate de stat, se transformă într-un factor decisiv care are un impact semnificativ asupra nivelului de bunăstare. indivizii, și asupra eficienței producătorilor ruși. Mai mult, datorită îmbunătățirii cadru legislativ, în special, datorită adoptării noului Cod civil și a Legii federale „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta”, capătă noi caracteristici și devine un factor direct în dezvoltarea economică a societății, implicând un parte semnificativă a obiectelor imobiliare aflate în circulație civilă, ceea ce, în prezent, este destul de important.
Legea Înregistrării devine un punct de cotitură fundamental în sistemul de înregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta. Ea creează un sistem de principii de înregistrare de stat, determină statutul juridic și sfera de activitate a organismelor care desfășoară procesul de înregistrare, reglementează procedura de desfășurare a procedurii de înregistrare, dar, cel mai important, Legea conține ideea că nu numai drepturile, dar si tranzactiile cu imobile sunt supuse inregistrarii de stat.
Și totuși, adoptarea Legii privind înregistrarea de stat nu a rezolvat toate problemele asociate cu înregistrarea drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu aceasta. Deci, ar trebui luat în considerare faptul că această lege ajuns într-un mediu în care un anumit sistem de înregistrare prinsese deja contur și prinsese rădăcini. Și până în prezent există numeroase dispute și neînțelegeri între organismele care efectuează înregistrarea de stat a tranzacțiilor și drepturilor, precum și organismele care efectuează un inventar tehnic al obiectelor.
De asemenea, este oportun să subliniem că reglementările existente în această etapă, care reglementează sfera cifrei de afaceri imobiliare, se contrazic adesea și conțin și multe neajunsuri. De exemplu, nu există o reglementare legală clară a unuia dintre cele mai importante obiecte imobiliare - terenul, ceea ce duce în practică la numeroase probleme. Problemele legate de transferul drepturilor asupra obiectelor de construcție în curs rămân nerezolvate, iar problema împărțirii obiectului nu este reglementată de legiuitor.
Această situație îl împinge pe legiuitor la o înțelegere mai serioasă a situației actuale și, de asemenea, impune introducerea unor noi evoluții raționale în cadrul de reglementare care guvernează sectorul imobiliar, ceea ce presupune luarea în considerare nu numai rusă, ci și Experiență de peste mări. La rândul său, cadrul de reglementare este obligat să asigure și să eficientizeze procedura de înregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobiliare, a activităților subiecților raporturilor juridice civile, indiferent de tipul acestora, de direcția activităților acestora, precum și de tipurile de tranzacții imobiliare. pe care le fac.
Imperfecțiunea cadrului legislativ duce și la faptul că nu există suficient de liberă circulație a bunurilor imobiliare, care există pe piețe. țări străine. În plus, aceasta duce la întărirea barierelor administrative birocratice care împiedică funcționarea normală a întregului sistem de înregistrare de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta, la lipsa personalului calificat, precum și la dificultăți în domeniul documentului. management. Numărul litigiilor în domeniul înregistrării drepturilor și tranzacțiilor imobiliare este în creștere, ceea ce subminează activitatea deja încărcată a instanțelor de judecată. Egalitatea drepturilor la încheierea contractelor între un consumator și un participant profesionist pe piața imobiliară este insuficient asigurată, neexistând o politică la nivel național pentru formarea condițiilor legale pentru activitățile din sfera cifrei de afaceri imobiliare. Din păcate, există un control și supraveghere foarte slab asupra activităților participanților profesioniști la cifra de afaceri imobiliară, ceea ce complică foarte mult procesul de formare a unei idei despre piața imobiliară civilizată și protejată în rândul cetățenilor și persoanelor juridice.
Astfel, perfecţionarea cadrului legislativ presupune eliminarea motivelor de mai sus care împiedică stabilirea reglementării legale normale a drepturilor şi tranzacţiilor cu imobile şi dezvoltarea pieţei imobiliare în ansamblu.
Din partea statului, ar fi recomandabil să se concentreze asupra implementării unui set de măsuri:
1) Este necesară dezvoltarea în continuare a cadrului legislativ care reglementează sistemul de înregistrare a tranzacțiilor și drepturilor cu bunuri imobiliare. Concentrați-vă pe problemele apărute în domeniul înregistrării de stat a drepturilor și tranzacțiilor pentru unele obiecte imobiliare, de exemplu, terenuri, construcții în curs etc.;
2) Eficientizarea controlului asupra practicii autorităților de înregistrare în vederea implementării unui număr de proceduri care să contribuie la eliminarea neconcordanțelor dintre practică și normele legislației în vigoare;
3) Luarea măsurilor adecvate pentru îmbunătățirea competențelor angajaților instituțiilor care efectuează înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu aceasta, ceea ce presupune crearea anumite condiții, contribuind la imbunatatirea nivelului profesional al angajatilor;
4) Elaborarea unui program clar de creditare ipotecară ca instrument de finanțare a dezvoltării sau achiziției imobiliare; crearea condițiilor necesare pentru finanțarea construcției de noi imobile;
5) Efectuează măsuri pentru eficientizarea drepturilor de proprietate ale Federației, ale subiecților Federației și ale municipalităților asupra bunurilor imobiliare situate pe teritoriul unui subiect al Federației, efectuează toată contabilitatea completă, înregistrarea.
Lista de referințe pentru cercetarea disertației candidat la științe juridice Emelyanova, Ekaterina Anatolyevna, 2004
1. Codul civil al Federației Ruse (partea întâi, a doua) din 30 noiembrie 1994 nr. 51 FZ (adoptat de Duma de Stat a Adunării Federale a Federației Ruse la 21 octombrie 1994)
2. Codul civil al Federației Ruse (partea a treia) din 26 noiembrie 2001 nr. 146-FZ (adoptat de Duma de Stat a Federației Ruse la 1 noiembrie 2001)
3. Legea URSS „Cu privire la proprietatea în URSS” // Buletinul Consiliului Suprem al URSS, 1990, nr. 11.
4. Legea RSFSR „Cu privire la privatizarea fondului locativ”// Monitorul Congresului RD al RSFSR și al Consiliului Suprem al RSFSR, 1991, Nr. 28.
5. Cod funciar al Federației Ruse din 25 octombrie 2001 Nr. 136 FZ (adoptat de Duma de Stat a Federației Ruse la 28 septembrie 2001)
6. Codul familiei al Federației Ruse din 29 decembrie 1995 nr. 223-F3 (adoptat de Duma de Stat a Federației Ruse la 8 decembrie 1995)
7. Legea federală a Federației Ruse „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta” nr. 122-FZ din 21 iulie 1997 (adoptată de Duma de Stat a Adunării Federale a Federației Ruse la 17 iunie, 1997)
8. Legea federală a Federației Ruse „Cu privire la modificările și completările la articolul 24 din Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta” din 05.03.2001
9. Legea federală a Federației Ruse „Cu privire la modificările și completările la articolele 7 și 8 din Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta” din 12 aprilie 2001
10. Legea federală a Federației Ruse „Cu privire la modificările și completările la Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta” din 09.06.2003 nr. 69-FZ
11. Legea federală a Federației Ruse „Cu privire la ipoteca (garajul imobiliar)” din 16 iulie 1998 nr. 102-FZ (adoptată de Duma de stat RF la 28 septembrie 2001)
12. Legea federală a Federației Ruse „Cu privire la asociațiile de proprietari” din 15 iunie 1996 (adoptată de Duma de Stat a Federației Ruse la 24 mai 1996)
13. Legea federală „Cu privire la economia țărănească (de fermă)” din 11 iunie 2003 nr. 74-FZ (adoptată de Duma de Stat a Federației Ruse la 23 mai 2003)
14. Decretul președintelui Federației Ruse din 24 decembrie 1993 nr. 2284 „Cu privire la program de stat privatizarea întreprinderilor de stat și municipale din Federația Rusă. // Culegere de acte ale Președintelui și Guvernului Federației Ruse nr. 1, 03.01.1994
15. Decretul Guvernului Federației Ruse „Cu privire la aprobarea conceptului de reformare a organelor și instituțiilor justiției din Federația Rusă” din 07.10.1996 Nr. 1177
16. Decretul Guvernului Federației Ruse „Cu privire la măsurile de punere în aplicare a Legii federale „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta” din 01.11.1997 nr. 1378
17. Decretul Guvernului Federației Ruse „Cu privire la înființarea dimensiune maximă taxe pentru înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu aceasta și pentru furnizarea de informații cu privire la drepturile înregistrate” din 26 februarie 1998 Nr. 248.
18. Decretul Guvernului Federației Ruse „Cu privire la aprobarea regulilor de menținere a Registrului de stat unificat al drepturilor imobiliare și al tranzacțiilor cu acesta” din 18 februarie 1998 nr. 219.
19. Reguli pentru menținerea Registrului Unificat de Stat al Drepturilor Imobiliare și Tranzacțiilor cu acesta. Așa cum a fost modificat prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 23 decembrie 1999 nr. 1429.
20. Decretul Guvernului Federației Ruse „Probleme privind înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare în proprietate federală” din 31 august 2000 nr. 648
21. Decretul Guvernului Federației Ruse „La aprobare program federal dezvoltarea treptată a sistemului de înregistrare de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta” din 09.04.2001 Nr. 273.
22. Decretul Guvernului Federației Ruse „Cu privire la aprobarea Regulamentelor model privind instituirea justiției pentru înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta” din 6 martie 1998 nr. 288.
23. Rezoluția Guvernului Federației Ruse „Cu privire la modificările și completările la Decretul Guvernului Federației Ruse din 26 februarie 1998 nr. 248” din 16 iulie 2002 nr. 529
24. Decretul Guvernului Federației Ruse „Cu privire la modificările și completările la Decretul Guvernului Federației Ruse din 26.02. 1998 Nr. 248” din 13 octombrie 2003 Nr. 620
25. Decretul Guvernului Federației Ruse „Cu privire la organizarea și desfășurarea licitațiilor pentru vânzarea de proprietate de stat sau proprietate municipală terenuri sau dreptul de a încheia contracte de închiriere pentru astfel de terenuri” din 11 noiembrie 2002 Nr. 808
26. Ordinul Ministerului Justiției al Federației Ruse „Cu privire la aprobarea instrucțiunilor privind procedura de înregistrare de stat a contractelor de vânzare și transferul dreptului de proprietate asupra spațiilor rezidențiale” din 6 august 2001 nr. 233.
27. Ordinul Ministerului Justiției al Federației Ruse „În aprobare instrucțiuni privind procedura de desfășurare a înregistrării de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta ” din 01.07.2002 nr. 184
28. Ordinul Ministerului Justiției al Federației Ruse „Cu privire la aprobarea orientărilor privind procedura de înregistrare de stat a dreptului de proprietate comună asupra bunurilor imobiliare” din 25 martie 2003 nr. 70
29. Ordinul Ministerului Justiției al Federației Ruse „Cu privire la aprobarea instrucțiunilor privind procedura de completare și eliberare a certificatelor de înregistrare de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta și informații despre drepturile înregistrate” din 19 septembrie 2003 nr. .226
30. Ordinul Ministerului Justiției al Federației Ruse „Cu privire la introducerea modificărilor și completărilor la actele juridice de reglementare ale Ministerului Justiției al Federației Ruse în domeniul înregistrării de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta” din 19 noiembrie 2003 Nr. 295
31. Scrisoare din partea Comitetului Federației Ruse pentru resursele funciare și managementul terenurilor „Despre stat carte funciara si inregistrarea drepturilor asupra terenurilor si imobilelor ferm asociate acestora” din 3108.1994 Nr.2-14/1316
32. Decretul Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 2812.1995 Nr. 5325/95.
33. Decretul Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse „Cu privire la unele aspecte ale practicii soluționării litigiilor legate de aplicarea legislației privind privatizarea întreprinderilor de stat și municipale” din 02.12.1993 Nr. 32.
34. Decretul Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse „Cu privire la unele aspecte ale practicii soluționării litigiilor legate de protecția drepturilor de proprietate și a altor drepturi de proprietate” din 25 februarie 1998 nr. 8
35. Scrisoare de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse „Cu privire la înregistrarea de stat a contractelor de închiriere pentru spații nerezidențiale” din 1 iunie 2000 nr. 53.
36. Scrisoarea Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse „Cu privire la Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta” din 21 august 1997 Nr. С5-7 / 03-5812081. Literatură specială
37. Drept civil: Manual în 2 volume / Responsabil. ed. E.A. Suhanov. M.: BEK 1998, T. 1.-816 p.
38. Drept civil / Sub. Ed. Kalpina A.G., Maslyaeva A.I. M., 1997. Comentariu la Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta”. M.: NORMA-INFRA, 1999. - 734 p.
39. Manual de drept civil. / Ed. T.I. Illarionova, B.M. Gongalo, V.A. Pletnev. M. 1998. Partea 1. 786 p.
40. Skvortsov O.Yu. Legea privatizării. Tutorial. M.: CJSC „Școala de Afaceri „Intel-Sintez”, 2000. - 256 p.
41. Sklovsky K.I. Proprietatea în dreptul civil. Ghid educațional și practic. M.: Delo, 1999. - 510 p.
42. Tolstoi Yu.K. Prevederi generale privind dreptul de proprietate. Drept civil. Manual. Partea 1. Ediția a doua, revizuită și mărită. Sub. Ed. A.P. Sergeeva, Yu.K. Tolstoi. M.: „Teis”. 1996.-426 p.
43. Cozi V.M. Sistemul dreptului roman: manual. M.: Spark, 1996. 521 p.
44. Shershenevici G.F. Manual de drept civil rus (bazat pe ed. 1907). M.: Spark, 1998.-632 p.
45. Shershenevici G.F. Manual de drept civil. M.: Spark, 1995. 556 p.
46. Amfiteatrov G.N. Dreptul la o clădire de locuit și de utilizare a clădirilor de locuit. M., Spark, 1948. 266 p.
47. Baron Yu. Sistemul dreptului civil roman. Problema. 2 Proprietatea. Drepturi reale. M., 1898. 327 p.
48. Braginsky M.I., Vitryansky V.V. Drept contractual: prevederi generale. M.: Statut, 1997.- 842 p.
49. Babkin S.A. Principalele începuturi ale organizării cifrei de afaceri imobiliare M., SA „Centrul YURInfoR”, 2001. - 371 p.
50. Burov B.C. Comentariu la Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta”. M.: NORMA-INFRA, 1999.-522 p.
51. Burov B.C., Grachev I.D. etc. Comentariu asupra Legii federale „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta”. M.: NORMA-INFRA, 2001. 640 p.
52. Varenicheva T. Înregistrare imobile. M.: Sotsizdat, 2001. - 236 p.
53. Vitryansky V.V. Contracte de vânzare, schimb, închiriere, utilizare gratuită, transport, expeditie de transport. Calcule. Comentariu la partea a doua a Codului civil al R.F. M.: Centru de informare în afaceri. 1996. 674 p.
54. Genkin D.M. Proprietatea în URSS M.: Editura de stat de literatură juridică, 1961. - 322 p.
55. Grishaev S.P. VSS despre bunuri imobiliare (înregistrarea drepturilor, cumpărare și vânzare, schimb, donație, închiriere, închiriere de spații de locuit, ipotecă, moștenire). Ghid educațional și practic M .: Editura BEK, 2001. - 272 p.
56. Civilă, comercială și dreptul familieiţările capitaliste. Culegere de acte normative: Manual. M.: 1986. Partea 1. 495 p.
57. Zharikov Yu.G., Masevici M.G. Imobil: reglementare legală M.: BEK, 1997. - 252 p.
58. Zalessky V.V. Principalele instituții de drept civil din străinătate. M.: NORMA 1999. 644 p.
59. Isakov V.B. Compoziția propriu-zisă în mecanismul de reglementare juridică. Saratov. 1980.-231 p.
60. Kamyshansky V.P. Proprietatea: limite și restricții. - M.: UNITI-DANA, Drept și Drept, 2000. 301 p.
61. Casso J1.A. Legea funciară rusă. M., 1906. 389 p.
62. Kindeeva E.A. Inregistrarea tranzactiilor imobiliare fara notar: inregistrare de stat, model de documente. - Ed. a II-a, corectată. - M.: Yurayt-M, 2000.-429 p.
63. Krasheninnikov P.V. Legislația privind înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu aceasta. Moscova: Spark, 2002. - 299 p.
64. Krasheninnikov P.V. Tranzacții cu spații rezidențiale: un comentariu asupra legislației civile și locative și practica aplicării acesteia. Ed. al 2-lea, revizuit și suplimentar. M.: Statut, 2003.- 444 p.
65. Krasheninnikov P.V. Comentariu articol cu articol la Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta”. M.: Spark, 2001. - 266 e.
66. Krasavchikov O.A. fapte juridiceîn dreptul civil sovietic. M.: 1958.-342 p.
67. Kirsanov A.R. Drepturi asupra bunurilor imobiliare și tranzacții cu acesta, sub rezerva înregistrării de stat. M .: Editura „Os-89”, 2001.- 400 p.
68. Novitsky I.B. Oferte. Limitarea acțiunilor. M., 1954. 376 p.
69. Pokrovsky I.A. Principalele probleme de drept civil (conform ediţiei din 1917).-M.: 1998.-546 p.
70. Proiect de carte patrimonială cu notă explicativă la aceasta. SPb., 1893.
71. Rabinovici N.V. Invaliditatea tranzacției și consecințele acesteia. JI.: Editura Universității din Leningrad, 1960. 569 p.
72. Rybasova E. Comandă nouăînregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare. Rostov n/a: Phoenix, 2000. - 256 p.
73. Skvortsov O.Yu. Inregistrarea tranzactiilor cu imobiliare: reglementare juridica si practica judiciara si arbitrala. M .: Afaceri - scoala „Intel-Sintez”, 1998.-202 p.
74. Fedotova M.A., Utkin E.A. Evaluarea imobilelor și a afacerilor. M.: EKMOS, 2000.-291 p.
75. Chubarov V.V. Probleme de înregistrare de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și tranzacții cu acesta / Probleme de drept civil modern. Rezumat de articole. M.: Gorodets, 2000. - 287 p.
76. Erdelevsky A.M. Comentariu la Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta”. M.: BEK, 1999.-210 p.
77. Andreeva JI. Forma contractului și consecințele nerespectării acestuia // Justiția Rusă, nr. 2, 1999. S. 24-27
78. Arbatayeva JI.C. O întreprindere ca complex imobiliar // Avocat, nr. 6, 2001. P. 37-41
79. Arbataeva JI.C., Semenov A.A. Cu privire la problema înregistrării de stat a tranzacțiilor imobiliare // Avocat, nr. 12, 2001. P. 21-24
80. Afonina E. Cu privire la unele aspecte de examinare a litigiilor legate de aplicarea Legii federale „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta” // Vsstnik al Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse, nr. 7 , 2000. P. 83-98
81. Alekseev V.A. Înregistrarea drepturilor imobiliare M .: „Prospect”, 2001, 144 p.
82. Abramova M.V. Pe problema conceptului de imobil // Avocat nr. 4, 2002.-p. 10-13
83. Braginsky M.I. Problema înregistrării unei tranzacții // Buletinul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse, nr. 7, 1995.-p. 54-59
84. Braginsky M.I. „Înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta”. Comentariu de lege // Drept și economie, nr. 19/20, 1997.-p. 37-47
85. Bogovskaya K. Registru și propriu // Avocat de afaceri, nr. 11, 1998. -p. 14-17
86. Boltanova E.S. Interpretarea juridică a înregistrării de stat a contractelor // Jurnalul de drept rus, nr. 1, 2002. P. 37-39
87. Bogdanov E. În favoarea cui să interpreteze îndoiala? // Justiția rusă, nr. 9, 2001.- S. 52-54
88. Bekh O.V. Probleme separate ale aplicării Legii federale a Federației Ruse „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta” în practica judiciară // Avocat, nr. 8, 1999. P. 34-38
89. Begichev A. Asigurarea legitimității și legalității tranzacțiilor imobiliare. // Justiția rusă, nr. 4, 1999. S. 12-16
90. Babkin S.A. Principii generale organizarea activității organismelor care efectuează înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare (experiență străină) // Notar, nr. 4, 2001. P. 9-14
91. Berezhnaya O. Înregistrarea separată a garanțiilor separat // Rossiyskaya Gazeta. 1998. 7 februarie. Nr 5. - S. 3-4
92. Berezhnaya O. Imobiliare: înregistrarea tranzacțiilor // Science Park. nr 3. 1998.-S. 11-14
93. Barinova E. Drepturile reale o categorie independentă? // Economia si legea nr.7, nr.8, 2002. - S. 38-47
94. Boksha M.S. Înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare ale titularilor de drepturi în Rusia și Statele Unite ale Americii // Buletinul Ministerului Justiției al Federației Ruse nr. 1, 2001. pp. 30-38
95. Babkin S.A. Fiabilitatea publică a evidenței drepturilor asupra bunurilor imobiliare // Legislația nr. 12, 2001. P. 47-50
96. Belov V.A. Este întotdeauna necesară înregistrarea unei tranzacții imobiliare? // Legislația nr. 6, nr. 7. 1999. P. 35-39. pp. 29-36
97. Vitryansky V.V. „Acord de vânzare a întreprinderii”. // Buletinul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse, nr. 11, 1999.-p. 85-95
98. Vitryansky V.V. Contract de vânzare de bunuri imobiliare // Buletinul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse. Nr. 8-9, 1999.-S. 104-115/S. 76-83
99. Vitryansky V.V. Contracte de vânzare, schimb, închiriere, folosință gratuită, transport, expediție transport. Calcule. Comentariu la partea a doua a Codului civil al R.F. M.: Centru de informare în afaceri. 1996.- 743 p.
100. Vitryansky V.V. Modalitati de imbunatatire a legislatiei in domeniul imobiliar // Economie si Legea nr. 6.2003. pp. 3-19
101. Vaypan V. Cu privire la invalidarea actului de înregistrare de stat a dreptului de proprietate asupra terenului // Legea și Economie nr. 5, 2002. -S. 26-29
102. Gros A. Protecția drepturilor reale ale moștenitorului bunurilor imobile // Justiția Rusă, nr. 8, 2000. P. 46-51
103. Gutnikov O. Înregistrarea de stat a dreptului de închiriere // Economie și drept, nr. 5, 1999.-p. 114-122
104. Grishaev S.P. Tranzacţii cu bunuri imobiliare // Legea nr. 1, 2002. -p. 51-54
105. Gongalo B. Deschiderea informațiilor despre înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare // Legea nr. 5, 1999.-S. 36-39
106. German G., Kuznetsov A.V. Analiza juridică comparativă a sistemului rus și german de înregistrare de stat a drepturilor imobiliare // Legal World, nr. 1, 2000. P. 42-49
107. Gorohov D.B. Înregistrarea de stat a drepturilor asupra unui teren ca tip de imobil // Legislație și economie nr. 6, 2002. -S. 8-11
108. Golomazov JI.A. Înregistrarea de stat a unui contract de închiriere imobiliară: aspect juridic // Contabilitate № 4, 1999. -p. 12-15
109. Denisov S. Înregistrarea de stat a contractelor // Avocat de afaceri, nr. 7, 1997.-p. 23-26
110. Dudko A.N. „Înregistrarea de stat a contractelor de închiriere imobiliară”. // Lumea juridică, nr. 1,2001. pp. 12-18
111. Dedikov S. Înregistrarea chiriei: momentul adevărului. // Avocat de afaceri, nr. 17, 2000.-p. 19-24
112. Dedikov S. Înregistrarea tranzacțiilor. // Avocat de afaceri, Nr. 23, 1997. P. 9-13
113. Dmitriev A.V. Analiza comparativa sisteme de înregistrare a drepturilor imobiliare în Rusia, Germania și Spania // Legislația nr. 7, 2000. -p. 69-76
114. Dmitriev A.V. De la „Consolidarea drepturilor” la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare: experiența rusă // Legislația nr. 7, 2000.-p. 72-77
115. Dmitriev A.V. Înregistrarea de stat a drepturilor asupra terenurilor la Moscova // Legislația nr. 6, 1999. P. 51-53
116. Dmitriev A.V. Despre conflictul de legi la înregistrarea unui gaj. Drepturi de închiriere a terenurilor la Moscova // Legislația nr. 8.2000. pp. 68-71
117. Jhirkov V. Înregistrarea de stat a drepturilor și tranzacțiilor cu bunuri imobiliare // Economie și drept, nr. 6,1999. pp. 83-87
118. Zavyalov A.A. Câteva probleme de înregistrare a drepturilor asupra obiectelor imobiliare. // Reglementarea legală a pieței imobiliare. Nr. 4 (5), 2000. S. 56-68
119. Zavyalov A.A., Konovalov V. Înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare // Justiția Rusă, nr. 6, 1998.- P. 16-19
120. Zakroyshchikova D. Protecția drepturilor civile în achiziția de bunuri imobiliare // Justiția Rusă, nr. 12, 1999. S. 21-30
121. Zavidov B. Înregistrarea de stat a ipotecilor: situație generală și caracteristici // Drept și economie, nr. 3, 1999. P. 41-43
122. Ilyina JI.B. Închiriere spații nerezidențiale // Legal World, nr. 2, 2002.-p. 14-17
123. Israfilov I. Închiriere spații nerezidențiale // Economie și drept, Nr. 10, 1997.-p. 34-39
124. Ilicicenko A.JI. Înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta // Legislația nr. 12, 2000. P. 72-76
125. Kindeeva E. A. Drepturi imobiliare: a refuza înregistrarea? // Avocat de afaceri, Nr. 17.2001. pp. 78-84
126. Kulikov A., Balycheva N. Înregistrare imobiliară: există opțiuni! // Avocat de afaceri, nr. 23, 2000. P. 11-13
127. Krylov S. Înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare: concept și probleme // Justiția Rusă, nr. 10, 1997. P. 20-26
128. Kozyrin A.N. Bază legală comiterea actiuni notariale// Contabilitate, Nr. 12, 1998. P. 8-12
129. Kozlova E.B. Înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate asupra obiectelor imobiliare nou create și a obiectelor de construcție în curs ” // Legal World, nr. 7, 1999. P. 26-31
130. Kozlova E.B. Înregistrarea de stat a unui contract de vânzare a unei întreprinderi și transferul dreptului de proprietate asupra unei întreprinderi ca complex imobiliar // Legal World, nr. 4,1999. pp. 24-32
131. Kuleshova Yu. Închiriere: probleme de înregistrare. // Avocat de afaceri, nr. 15, 1999.-p. 10-14
132. Krasheninnikov P.V. „Dreptul de proprietate și alte drepturi reale asupra spațiilor de locuit”. // Avocat, nr. 4, 2001. pp. 47-56
133. Kulik A. Practica înregistrării drepturilor de stat și proprietate municipală// Justiția Rusă, nr. 2, 2002. pp. 16-18
134. Kozyr O.M. Conceptul de imobil în dreptul civil rus. Tranzacţii imobiliare // Legea nr. 4, 1999. P. 64-73
135. Kuzmina I. Conceptul de locuit. // Justiția rusă, nr. 9, 2001.-p. 29-31
136. Kindeeva E.A. Înregistrarea de stat a drepturilor asupra obiectelor imobiliare nou construite. // Reglementarea legală a pieței imobiliare. nr. 4 (5), 2000.-p. 13-16
137. Kirsanov A.R. Certificarea notariala si inregistrarea de stat a tranzactiilor imobiliare // Buletinul Notarial nr. 6, 2002. P. 43-46
138. Karmin A.B. Înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta: Despre sistemul de înregistrare de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta și perspectivele de dezvoltare a legislației în acest domeniu // Buletinul Ministerului Justiției al Federației Ruse nr. 9, 2001. P. 38-41
139. Kurbatov A.Ya. Inregistrarea de stat a tranzactiilor de gaj imobiliar // ACDI: economie si viata nr. 2, 1999. P. 49-52
140. Kurbatov A.Ya. Înregistrarea de stat ca condiție prealabilă pentru valabilitatea tranzacțiilor de gaj imobiliar (ipoteci) // ACDI: Economics and Life, Nr. 12, 1999. P. 51-54
141. Kuznetsov A.V. Experiența germană de înregistrare a drepturilor asupra terenurilor și posibilitatea utilizării acesteia în Rusia // Stat și Legea nr. 12. 1995. -p. 58-63
142. Lobanov G. Fir alb plus // Avocat de afaceri, Nr. 15, 2003. P. 14-18
143. Lomidze O. Înregistrarea de stat a ipotecilor: caracteristici ale reglementării legale. // Economie și drept, nr. 8, 2000. P. 37-42
144. Lomidze O. Probleme de reglementare juridică a înregistrării de stat a restricțiilor privind drepturile imobiliare // Economie și drept, nr. 7, 2001.-S. 22-32
145. Lomidze O. Transferul drepturilor de răspundere: regulă generală și excepții // Justiția Rusă, nr. 9, 2000. P. 42-46
146. Makovskaya A. Analiza unor modificări ale Legii federale „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta” // Economie și lege, nr. 9, 2003. P. 9-16
147. Manannikov O. Dispoziție procedurală instituții ale justiției pentru înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare // Justiția rusă, nr. 8, 2000. P. 3841
148. Mishchenko G. Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta” și dreptul civil // Economie și drept, nr. 10, 1999. P. 37-40
149. Mateenkov A.V., Mikholskaya V.V. Înregistrarea bunurilor imobile: soluţionarea de către instanţele de arbitraj a litigiilor izvorâte din raporturi juridice administrative” // Avocat, nr. 9.2001. De la 36-42
150. Mirzoyan M. Recurs împotriva acțiunilor instituțiilor de justiție care înregistrează drepturi imobiliare. // Justiția rusă, nr. 3, 2001. -S. 37-39
151. Mikholskaya V.V. Procedura de înregistrare de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta // Imobil nr. 7, 2002.- P. 56-62
152. Makarov G.P. Înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare în locuințe// Economia si legea nr. 3, 1998. С 54-56
153. Nepomnyashchaya E. Notarii trebuie să rămână în lanțul de înregistrare. // „Ora de vârf” 19.08.1997 Nr. 119 (848). pp. 32-33
154. Piskunova M.G. Înregistrarea de stat a închirierii imobiliare. // Reglementarea legală a pieței imobiliare. Nr. 4 (5), 2000. S. 30-37
155. Piskunova M.G. Caracteristici ale apariției drepturilor imobiliare și problemele înregistrării de stat // Reglementarea juridică a pieței imobiliare, nr. 1 (1), 1999. P. 73-85
156. Piskov I.P. Rolul actului de înregistrare a drepturilor în mecanismul apariției drepturilor imobiliare // Legislația nr. 8, 2002. P. 68-73
157. Piskunova M.G. Labirint de înregistrare: La cumpărarea sau vânzarea unei case, este necesar să se înregistreze nu numai contractul de vânzare și cumpărare, ci și transferul de proprietate // Buletinul Ministerului Justiției al Federației Ruse nr. 1, 2001.-S. 39-41
158. Potyarkin D. Sunt contracte supuse înregistrării de stat recrutare socială locuinta? // Justiția Rusă nr. 3.2000. pp. 34-37
159. Romanov O. Înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu imobile: unele probleme de aplicare a legii. // Economie și drept, Nr. 7-8, 1998. S. 68-73 / S. 46-52
160. Ryabtsev G. Intrare în drepturi: înregistrare separată. // Avocat de afaceri, Nr. 21, 2001.-p. 16-18
161. Renov E.N. Departamentul de înregistrare de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta: activități și perspective de dezvoltare // Buletinul Ministerului Justiției al Federației Ruse, nr. 5, 2000. P. 12-18
162. Ruzakova O.A. Probleme de înregistrare de stat în dreptul civil // Legislația nr. 2, 2002. P. 58-66
163. Înregistrarea drepturilor de proprietate ale persoanelor juridice la privatizarea obiectelor imobiliare. // Samara Contabil Nr. 8, 2001. P. 8-13
164. Renov E.N. Probleme de înregistrare de stat a drepturilor imobiliare și tranzacții cu acesta // Consultant juridic nr. 4, 2000. P. 16-22
165. Sadikov O.N. Tranzacții nevalide și eșuate // Lumea legală. 2000. Nr 6. S. 23-27
166. Ssnchishchev V.I. Reglementarea statului drepturi asupra bunurilor imobiliare și tranzacții cu acesta // Jurnalul de drept rus, nr. 12, 1999.- P. 54-63
167. Sergeev V. Înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare: dreptul de închiriere a spațiilor nerezidențiale care decurge din acordul relevant încheiat pe o perioadă mai mică de 1 an este supus înregistrării? // Drept și economie, Nr. 12, 1999. P. 28-31
168. Sidorenko A.Yu. Procedura de înregistrare de stat a unui acord de cumpărare și vânzare imobiliare în regiunea Moscova // Avocat, nr. 1,1999. -CU. 48-52
169. Savkin S. Practica litigiilor privind litigiile legate de protecția drepturilor de proprietate și a altor drepturi de proprietate. // Buletinul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse, nr. 10, 1998.-p. 63-70
170. Spector E.I. Dezvoltarea legislației administrative privind înregistrarea de stat // Jurnalul Legii Ruse nr. 7, 2002. P. 5463
171. Semenov M. Înregistrarea de stat a tranzacțiilor și consecințele nerespectării acesteia. // Drept și Economie Nr. 6, 2002. P. 15-19
172. Skukin E.B. Drepturile imobiliare sunt înregistrate de stat: Cele mai recente acte legale și de reglementare: Comentariul specialiștilor. M.: Ros. ziar. 1998. - S. 4-5
173. Sysoeva V.V. Înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare // Energetik nr. 3, 2001. P. 9-11
174. Sazonova M. Notarii asigură stabilitatea cifrei de afaceri imobiliare // Justiția Rusă Nr. 4.2000. pp. 48-55
175. Syrodoev N.A. Înregistrarea drepturilor asupra terenurilor și a altor imobile // Stat și Legea nr. 8, 1998. P. 71-74
176. Filimonov Yu.V. Probleme și perspective pentru dezvoltarea instituțiilor notarilor și a înregistrării de stat în Federația Rusă // Stat și Legea nr. 11. 1998. -S. 67-74
177. Tsybulsenko 3. Tranzacții imobiliare și înregistrarea lor // Economie și drept, nr. 2, 1998.-S. 84-87
178. Tsyganov V., Emelyanov A. Calificare de drept civil în înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare // Justiția rusă, nr. 8,2001. De la 47-49
179. Chubarov V.V. Înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta // Legea nr. 5.1999. pp. 67-75
180. Erdslevsky A. Înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare // Legalitatea, nr. II, 1997.-S. 74-79
181. Erdelevsky A. Înregistrarea de stat a ipotecilor // Legea nr. 10, 2002.-p. 81-87
183. Vlasova A.V. Structura dreptului subiectiv civil./ Rezumatul tezei de doctorat pentru gradul de candidat în științe juridice.- Sankt Petersburg, 1998. 189 p.
184. Kruglova O.B. Reglementarea legală a contractului de închiriere cladiri nerezidentiale, structuri în sfera afacerilor./ Rezumatul disertației pentru gradul de candidat în științe juridice.- Sankt Petersburg, 2002. 187 p.
185. Shibaeva Yu.V. Dobândirea drepturilor de proprietate în baza unui contract./ Rezumat al unei dizertații pentru gradul de candidat în științe juridice.- Sankt Petersburg, 2003. 195 p.
186. Diakovskaya N.V. Reglementarea legală a înregistrării de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta. Dis. . cand. Legal. Științe: 12.00.03.-M. 2001.- 181 p.2201. Literatura straina
187. Bergman V. Dreptul german, partea 3. Per. cu el. M.: 1999. - 222 p.
188. Elveţia. Legi și reglementări. Codul civil elvețian. SPb., 1908. 215 p.
189. Mintslov R. Legea privind întărirea titlurilor de posesie aplicată în coloniile Imperiului Britanic // Anexă la jurnalul de drept civil și penal. SPb., 1887. 348 p.
190. Clark A. Cod civil California. SPb., 1891. T. 2. anii 280.
191. Baur F. Lehrbuch des Sachenrechts, München, 1992. - 387 p.
Vă rugăm să rețineți cele de mai sus texte științifice postat pentru revizuire și obținut prin recunoașterea textelor originale ale disertațiilor (OCR). În acest sens, ele pot conține erori asociate cu imperfecțiunea algoritmilor de recunoaștere. Nu există astfel de erori în fișierele PDF ale disertațiilor și rezumatelor pe care le livrăm.
În ciuda faptului că procedura actuală de înregistrare de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare, stabilită prin Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta”, există de mai bine de zece ani, interesul pentru problemele statului înregistrarea nu a slăbit până astăzi. Numeroase întrebări apar atât din partea avocaților și a participanților profesioniști pe piața imobiliară, cât și a deținătorilor de drepturi de autor obișnuiți. Una dintre problemele de interes este problema sustragerii înregistrării de stat.
Într-adevăr, în practică, situațiile nu sunt neobișnuite când cumpărătorul, după ce a examinat proprietatea propusă, a fost complet mulțumit de aceasta și, asigurându-se că aparține cu adevărat vânzătorului și că prețul pentru aceasta este destul de acceptabil, își exprimă dorința de a o cumpăra. . Părțile întocmesc un contract de vânzare a unui obiect (în scris, bineînțeles, așa cum prevede legislația civilă în vigoare), semnează-l, transferă bani și chei unul altuia.
Întrucât legislația civilă actuală prevede în mod expres că drepturile asupra bunurilor imobile sunt supuse înregistrării de stat și iau naștere din momentul în care drepturile sunt înscrise în Registrul Unificat al Drepturilor de Stat, cumpărătorul devine proprietar numai din momentul precizat. Așadar, este interesat să își înregistreze cât mai curând drepturile asupra obiectului imobil achiziționat și să dobândească toate puterile proprietarului prevăzute de lege.
Pentru a face acest lucru, el trebuie să se adreseze autorității de înregistrare, care este Departamentul Rosreestr, cu o cerere de înregistrare de stat a transferului de drepturi și, după ce a depus toate documentele necesare în conformitate cu Legea înregistrării, inclusiv un document care confirmă plata taxei de stat, primiți un certificat de proprietate a formularului stabilit.
Totodata, legea prevede ca transferul de drepturi se inregistreaza pe baza unei cereri a ambelor parti la contract. Cu toate acestea, vânzătorul imobiliar, după ce a primit banii și și-a îndeplinit obligația de a transfera obiectul, își pierde adesea interesul de a întreprinde alte acțiuni și nu solicită înregistrarea de stat a transferului dreptului către cumpărător, cu alte cuvinte, se sustrage implementarea acestuia.
Desigur, astfel de situații sunt rare, majoritatea participanților la tranzacțiile civile sunt conștiincioși și problemele de mai sus nu apar. Cu toate acestea, dacă se întâmplă acest lucru, cumpărătorii nu rămân neputincioși. Codul civil prevede posibilitatea de a le apăra drepturile în instanță. Astfel, în conformitate cu articolul 551 din Codul civil al Federației Ruse, în cazul în care una dintre părți se sustrage de la înregistrarea de stat a transferului dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare, instanța are dreptul, la cererea celeilalte părți, să ia o decizie privind înregistrarea de stat a transferului de proprietate.
Trebuie avut în vedere faptul că Codul civil stabilește într-o serie de cazuri înregistrarea de stat obligatorie a tranzacției imobiliare în sine. Cele mai frecvente dintre acestea sunt contractele de închiriere imobiliară cu o durată mai mare de un an, contractele de participare la capital în construcții. În virtutea acestei cerinţe, aceste contracte se consideră încheiate din momentul înregistrării de stat. Pentru aceste cazuri metoda de protectie stabilita de art. 165 din Codul civil, potrivit căruia, dacă o tranzacție care necesită înregistrarea de stat se face în forma corespunzătoare, dar una dintre părți se sustrage la înregistrarea acesteia, instanța are dreptul, la cererea celeilalte părți, să ia o hotărâre. pentru a înregistra tranzacția. În acest caz, tranzacția se înregistrează în conformitate cu decizia instanței.
Cele de mai sus înseamnă că, dacă există un fapt de sustragere de la înregistrarea de stat, atunci partea interesată are dreptul de a se adresa instanței de judecată cu o cerere de înregistrare de stat a transferului de proprietate și, în cazurile necesareși afacerea în sine.
Anterior, înainte de intrarea în vigoare a legii care anulează înregistrarea de stat a aproape toate tranzacțiile imobiliare, Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse, în elaborarea recomandărilor pentru soluționarea litigiilor, a citat următorul exemplu, care până în prezent poate fi folosit în înregistrare obligatorie unele tranzactii imobiliare Anexa la scrisoare de informare Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse nr. 21 din 13.11.97. „Prezentare de ansamblu asupra practicii soluționării litigiilor apărute în cadrul contractelor de vânzare de bunuri imobile”, p.1. „Rusia financiară” nr. 45 1997, p. 8 din apendicele „Documente oficiale” ..
Uniunea regională a consumatorilor a solicitat instanței de arbitraj să oblige societatea pe acțiuni să înregistreze o tranzacție de cumpărare și vânzare a unei clădiri rezidențiale. Instanța de fond a respins cererea pe motiv că uniunea regională a consumatorilor nu s-a adresat autorității de înregistrare cu cerere de înregistrare a contractului de vânzare-cumpărare.
Curtea de Apel a anulat decizia instanței și a emis o decizie de înregistrare a unei tranzacții de cumpărare-vânzare imobiliară. în care Curtea de Apel pe bună dreptate pe baza următoarelor împrejurări.
Între uniunea regională a consumatorilor (vânzător) și societatea pe acțiuni (cumpărător) s-a încheiat o tranzacție bilaterală de cumpărare și vânzare a unui imobil de locuit. Acordul a fost încheiat de părți. Costul casei a fost plătit de cumpărător vânzătorului, iar transferul s-a făcut conform certificatului de acceptare. Legitimitatea acestui tratat nu a fost contestată. Cumpărătorul nu a depus o cerere de înregistrare a acestei tranzacții la autoritatea de înregistrare, deoarece și-a pierdut interesul pentru ea din cauza nerentabilității acesteia.
Dar întrucât tranzacția a fost efectuată în forma corespunzătoare și, în plus, a fost executată, iar titularul dreptului de autor nu a înregistrat-o, uniunea regională a consumatorilor s-a adresat de drept la instanță pentru a-și proteja interesele.
Curtea de Apel a calificat în mod justificat inacțiunea societății pe acțiuni drept sustragere de la înregistrarea de stat a tranzacției. Această soluție al instanței stă la baza obligației organului relevant de a efectua înregistrarea de stat a tranzacției.
În cazul unei hotărâri pozitive a instanței în cauza discutată mai sus, legea prevede consecințe speciale. O parte care s-a susținut în mod nejustificat de la notarizarea sau înregistrarea de stat a unei tranzacții trebuie să despăgubească cealaltă parte pentru pierderile cauzate de o întârziere în efectuarea sau înregistrarea unei tranzacții (clauza 4, articolul 165 din Codul civil al Federației Ruse). Acest singurul caz aplicarea principiului despăgubirii integrale a pierderilor cauzate atunci când tranzacția este recunoscută ca nulă. Rambursabil ca pagube reale, și profituri pierdute, adică venituri pierdute pe care persoana vătămată le-ar fi primit în condiții normale de circulație civilă dacă dreptul său nu ar fi fost încălcat (articolul 15 din Codul civil al Federației Ruse). La determinarea profitului pierdut, se iau în considerare măsurile luate de creditor pentru a-l obține și pregătirile făcute în acest scop (clauza 4 a articolului 393 din Codul civil al Federației Ruse).
Cu toate acestea, utilizarea restituirii bilaterale este posibilă în alte cazuri. De exemplu, dacă o tranzacție de înstrăinare a unui bun imobil aflat în proprietate comună a fost efectuată fără acordul notarial al celui de-al doilea soț.
Deci, potrivit art. 34 din Codul familiei al Federației Ruse, bunurile dobândite de soți în timpul căsătoriei sunt proprietatea lor comună. Proprietatea comună a soților sunt bunurile imobile dobândite pe cheltuiala veniturilor comune ale soților, precum și orice alte bunuri dobândite de soți în timpul căsătoriei, indiferent de numele căruia dintre soți a fost dobândit sau pe numele acestuia. din care sau care dintre soți a contribuit cu fonduri.
Adică nu contează în numele căruia dintre soți este înregistrată proprietatea și cine a contribuit cu banii. De asemenea, nu ține cont de faptul că unul dintre ei nu a lucrat și nu a avut un venit independent. Dacă apartamentul a fost achiziționat prin tranzacții plătite (în baza contractelor de vânzare de bunuri imobiliare, troc etc.) în perioada unei căsătorii înregistrate pe numele unuia dintre soți, atunci al doilea soț are în mod automat dreptul la această proprietate . Dacă bunul este comun, atunci acesta poate fi înstrăinat numai prin acordul reciproc al soților.
Excepția este existența unui contract de căsătorie. În conformitate cu Codul Familiei al Federației Ruse, contractul de căsătorie, soții au dreptul de a modifica regimul statutar de proprietate comună, de a stabili regimul de proprietate comună, comună sau separată a tuturor bunurilor soților, pe baza acestuia. anumite tipuri sau pe proprietatea fiecăruia dintre soți (articolul 42 din Codul familiei al Federației Ruse). Și dacă în contractul de căsătorie se stabilește că apartamentul devine proprietatea personală a unuia dintre soți, atunci acordul celuilalt soț la tranzacție nu este necesar pe viitor.
De asemenea, în cazul în care în timpul desfacerii căsătoriei, bunul dobândit în comun a fost împărțit, iar apartamentul a trecut unuia dintre soți, atunci nu este necesar să obțineți permisiunea de a-l vinde de la celălalt soț. Cu toate acestea, dacă partiția nu a fost făcută, atunci dat consimțământul necesar.
Dacă unul dintre soți vinde un imobil fără acordul notarial al celuilalt soț, atunci acesta are dreptul, în termen de un an, începând din ziua în care ea a știut sau ar fi trebuit să știe despre finalizarea acestei tranzacții, să se adreseze instanței și recunoașteți această tranzacție de cumpărare și vânzare imobiliară ca fiind nevalidă (partea 3 articolul 35 Codul familiei RF). Cu toate acestea, trebuie luat în considerare faptul că termen general termen de prescripție stabilit de lege la 3 ani. Aceasta înseamnă că, în caz de divorț, foștii soți au dreptul să își prezinte unul altuia pretenții cu privire la bunuri în termen de trei ani Pobedonostsev, K.P. Curs de drept civil. Partea I: Drepturi de proprietate. / K.P. Pobedonostsev. - M., Statut. 2002. - S. 380 ..
Cu alte cuvinte, termenul de prescripție se consideră a fi trecut dacă au trecut trei ani de la data desfacerii căsătoriei până la data tranzacției și dacă nu au fost formulate pretenții de către fostul soț cu privire la împărțirea proprietății în timpul perioada specificata. Deci, în cazul unei prezentări ulterioare a pretențiilor de contestare a tranzacției, satisfacția poate fi refuzată (dacă soțul intimat declară că termenul de prescripție a trecut).
Cu toate acestea, dacă instanța îndeplinește cerințele, atunci regulile se vor aplica drept civil despre consecințele juridice ale nulității tranzacției. Ele constau în faptul că fiecare dintre părți trebuie să returneze celeilalte părți tot ceea ce a primit în cadrul tranzacției și, dacă este imposibil să returneze ceea ce a primit în natură, să ramburseze valoarea în bani a acestuia (articolul 167 din Codul civil al Rusiei). Federaţie).
Trebuie avut în vedere faptul că, potrivit Hotărârii Consiliului Notarilor din subordinea Ministerului Justiției al Republicii Belarus din 22 ianuarie 1999 „Generalizarea practicii notariale privind emiterea de rezoluții de către notarii cu privire la refuzul de a efectua acte notariale”, un acordul privind înstrăinarea bunurilor care sunt proprietate comună a soților poate fi atestat fără acordul celuilalt soț în următoarele cazuri:
Atunci când un soț refuză să dea un astfel de consimțământ. În acest caz, i se trimite o cerere cu propunere de a se prezenta la notarul de stat pentru a-i determina cota de proprietate comună. În cazul în care nu se prezintă la ora stabilită și nu trimite în termen de o lună de la data primirii declarației sale de obiecții, notarul are dreptul de a certifica acordul de înstrăinare în numele soțului, pentru care este înscris bunul. sub documentul de titlu.
Când soțul nu locuiește la locul de înregistrare și locul de reședință este necunoscut. În confirmare, trebuie depusă o copie a hotărârii judecătorești care a intrat în vigoare la recunoașterea soțului ca dispărut.
Dacă există un document care confirmă că bunul înstrăinat este proprietate personală a unuia dintre soți (contract de împărțire a proprietății etc.).
De menționat că, până de curând, atât solicitanții cât și judiciar A existat opinia că, întrucât înregistrarea de stat se face de către organul de înregistrare, acesta din urmă ar trebui să acționeze în calitate de pârât în această cerere. O astfel de poziție, la rândul său, nu ar putea fi potrivită Oficiului din Rosreestr, întrucât Oficiul, în calitate de organism de stat, nu se poate sustrage săvârșirii acțiunilor prevăzute de lege. Prin urmare, în cazul în care instanțele au satisfăcut pretențiile de mai sus împotriva Oficiului, astfel de decizii au fost atacate de Oficiu, care, la rândul său, a creat din nou obstacole pentru deținătorul drepturilor de autor la înregistrarea de stat a drepturilor lor.
În aprilie 2010, Plenurile Curți supreme Federația Rusă a adoptat un decret comun, al cărui paragraful 61 prevede în mod expres că, în cazul în care una dintre părțile contractului de vânzare a bunurilor imobiliare se sustrage de la înregistrarea de stat a transferului proprietății asupra acestei proprietăți, cealaltă parte are dreptul de a aplica acestei părți cu o cerere de înregistrare de stat a drepturilor de proprietate de transfer Hotărârea Plenului Curtea Suprema al Federației Ruse și Plenul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 29 aprilie 2010 Nr. 10/22 [Resursa electronică] // Consultant Plus, Versiune Prof, Info-Lada LLC, Togliatti 2014 ..
dobânditorul tranzacției imobiliare
„Drept și economie”, 2010, N 12
Nu există un consens cu privire la natura actului de înregistrare de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta (denumit în continuare actul de înregistrare), nici în știință, nici în practică, care afectează negativ aplicarea legii. Acest articol este dedicată analizei posturilor existente în lumea juridică în vederea identificării abordării corecte a actului de înregistrare.
Act de înregistrare și act juridic nenormativ
„Înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta este un act juridic de recunoaștere și confirmare de către stat a apariției, restricției (grevarii), transferului sau încetării drepturilor asupra bunurilor imobiliare în conformitate cu Codul civil al Federației Ruse. " (clauza 1, articolul 2 din Legea federală din 21 iulie 1997 N 122-FZ "Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta"; în continuare - Legea înregistrării).
În literatura de specialitate s-a exprimat o opinie cu privire la necesitatea clasificării actului de înregistrare ca act juridic nenormativ. Această poziție se găsește și în practica judiciară (a se vedea: Decretul Curții Federale de Arbitraj din Districtul Urali din 29 ianuarie 2004 N F09-65 / 04-GK, recomandările Consiliului Consultativ Științific în cadrul celui de-al cincisprezecelea arbitraj Curtea de Apel din 18 - 19 septembrie 2008 (întrebarea nr. 12) etc.).
De regulă, un act juridic nenormativ este evaluat ca o formă de exprimare autorizată din punct de vedere juridic a voinței unui subiect autorizat. puterea statului adresată unei anumite persoane (persoane) și care vizează apariția, schimbarea sau încetarea pentru aceasta (ele) consecinte juridice.
Luați în considerare dacă actul de înregistrare are semne de nenormativitate juridică.
Un act juridic nenormativ are caracter administrativ, conține o prescripție, interdicție sau permisiunea imperativă din punct de vedere juridic a subiectului. putere executiva, necesar pentru destinatar . Totodată, organismul care înregistrează drepturile și tranzacțiile cu privire la bunuri imobiliare (denumit în continuare Rosreestr) nu poate stabili în mod independent drepturile persoanelor fizice, nu poate forma conținutul dreptului de a fi înregistrat sau anula actele de înregistrare. O înscriere la înregistrarea unui drept (tranzacție) nu este nici o prescripție, nici o interdicție, nici o permisiune.
Orice act juridic nenormativ are un text cu un anumit conținut, dar actul de înregistrare nu. Totodată, partea a 2-a a art. 199 Arbitraj cod procedural Federația Rusă cere să prezinte textul actului nenormativ atunci când face apel la instanță. Este incorect să se afirme că expresia formală a înregistrării ca act juridic nenormativ este un certificat sau o inscripție de înregistrare: acestea nu includ un ordin de autoritate, autoritatea de înregistrare reflectă doar ceea ce se întâmplă în raporturile juridice civile. Acest lucru se manifestă cel mai clar în cazul înregistrării de confirmare a dreptului, chiar și în timp care nu coincide cu apariția dreptului înregistrat.
Inregistrarea drepturilor efectuata se atesta printr-un certificat (clauza 1, art. 14 din Legea inregistrarii). Legiuitorul nu asociaza nicio consecinta juridica cu certificatul, considerandu-l doar ca dovada a inregistrarii. De aceea, un certificat de înregistrare este eliberat numai la cererea deținătorului drepturilor de autor (clauza 3, articolul 131 din Codul civil al Federației Ruse; denumit în continuare Codul civil al Federației Ruse).
Nerespectarea instructiunilor cuprinse in actul juridic nenormativ atrage raspunderea celui vinovat. Un act nenormativ nu poate fi încălcat decât de către destinatarul actului, care nu există în actul de înregistrare (vezi). Încălcarea este posibilă numai în raport cu cei înregistrati drepturi. În acest caz, vom vorbi despre o încălcare a dreptului civil.
În caz de dezacord cu un act juridic nenormativ, destinatarul acestuia are dreptul de a contesta actul la ordin administrativ. Nu există o astfel de posibilitate în ceea ce privește actul de înregistrare.
Deci, actul de înregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta nu are semne de „legalitate anormală”.
Actul de înregistrare și transfer de lucruri
Legea romană reglementează transferul dreptului de proprietate asupra lucrurilor din momentul transferului (tradiţie) după introducerea sistemului patrimonial, acesta și-a păstrat efectul numai în raport cu lucrurile mobile. Momentul în care a apărut dreptul la imobil a fost înscrierea în cartea funciară. În acest sens, se pune întrebarea cu privire la raportul dintre transferul unui lucru mobil și înregistrarea drepturilor asupra unui lucru imobil, precum și semnificația transferului de imobil.
După cum s-a remarcat în literatura juridică, „cu un sistem patrimonial realizat în mod consecvent, nu există loc pentru o întreagă teorie a dreptului proprietății, ea este înlocuită cu două secțiuni semnificativ diferite: dreptul bunurilor mobile și dreptul bunurilor imobiliare. dispare din legea imobiliare odată cu tradiția” (vezi: Citat . la ). Astfel, proprietatea asupra bunurilor imobiliare este identificată cu o evidență de carte.
De fapt, aceeași poziție (poate imperceptibil pentru ei înșiși) este luată de acei autori care consideră că transferul de bunuri imobiliare este (ar trebui să fie) element necesar alcătuirea originii dreptului la imobil și trebuie să preceadă înregistrarea. Susținătorii acestei abordări consideră că analogul transferului de proprietate asupra bunurilor imobile este semnarea unui act de transfer. Astfel, se arată că „regula tradiției se păstrează în sensul că obiectul înregistrării este transmiterea unui lucru, întrucât părțile nu au legat transferul dreptului de proprietate cu un alt fapt juridic”. Considerăm că această poziție este incorectă. (de lege lata) si nepotrivit (de lege ferenda). Ideea că transferul face obiectul înregistrării din cauza imposibilității de a găsi un alt obiect adecvat nu are confirmare legislativă: conform art. 131 C. civ., obiectul înregistrării îl constituie, în special, drepturile reale asupra bunurilor imobile. Link către art. 556 C. civ. ca justificare a poziției privind transferul bunurilor imobile ca element al compunerii complexe a apariției dreptului la imobil este incorectă, întrucât acest articol se referă la regulile de transmitere a bunurilor imobile ( întocmirea unui act de transfer etc.) și nici măcar nu menționează înregistrarea.
Legea nu conține reguli privind înregistrarea transferului de bunuri imobiliare. Credem că introducerea unei astfel de norme este irațională. Cum ar putea autoritatea de înregistrare să stabilească faptul transferului obiectului? Susținătorii poziției criticate consideră că se poate decide asupra acestei chestiuni pe baza actului de transfer. Dar în acest caz act de transfer„devine o modalitate de transfer al posesiei. Aceasta înseamnă că proprietatea asupra imobilului se transmite numai prin testament. (animus solo) mai degrabă decât un transfer real al dominantei reale. O abordare similară duce la faptul că însăși posesiunea imobiliară se transformă din dominația economică în dreptul cărții.
În realitate, existența unei evidențe de proprietate în registru este departe de a fi aceeași cu deținerea unui obiect. „Posesie ca categorie economică- aceasta este dominația economică a unei persoane asupra unui lucru; dreptul de posesiune este o posibilitate asigurata legal de dominatie economica asupra unui lucru”. Posesia ca drept ca parte a dreptului de proprietate apare la momentul inregistrarii dreptului, dar posesia ca fapt nu coincide intotdeauna cu prezenta. a unei înscrieri în registru.Desigur, posesia lucrurilor mobile și imobile se manifestă în diferite moduri: „relația bunurilor mobile cu noi, care creează starea efectivă de posesie, este, ca regulă generală, că îi dăm un o anumită poziție în spațiu față de noi înșine; dimpotrivă, pentru a crea o relație asemănătoare cu imobilul, noi înșine trebuie să... luăm o anumită poziție față de acesta în spațiu”.
Diversele modalități de stabilire a dreptului de proprietate asupra lucrurilor nu anulează, în principiu, posibilitatea unei astfel de imobile.
Dificultatea stabilirii faptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare a dus la apariția unui sistem de înregistrare a drepturilor și pierderea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile. Valoarea proprietății. Nu mai. Echivalarea valorii transferului unui lucru mobil cu înregistrarea dreptului de proprietate imobiliară este justificată numai în problema momentului nașterii dreptului și este inacceptabilă la determinarea faptului deținerii unui lucru.
Este caracteristic faptul că în Codul civil german (denumit în continuare GCC), care cunoaște sistemul de înregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobiliare de mai bine de un secol, regulile privind proprietatea sunt presupuse de regulile privind drepturile de proprietate. orice lucruri (cartea 3). Imposibilitatea identificării dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare și a drepturilor de înregistrare asupra acestuia este evidențiată și de admisibilitatea fundamentală (în Germania) a căilor de atac posesorice care vizează protejarea real(mai degrabă decât „carte”) proprietatea imobiliară.
Obținerea de bunuri imobiliare în posesia are în Federația Rusă mare importanță pentru a aborda o serie de probleme. În primul rând, ca regulă generală, riscul de pierdere accidentală sau de deteriorare accidentală a mărfurilor trece către cumpărător din momentul în care bunurile sunt transferate acestuia (articolul 459 din Codul civil al Federației Ruse). Totodată, obligația vânzătorului de a transfera proprietatea către cumpărător „se consideră îndeplinită după livrarea acestui imobil către cumpărătorși semnarea de către părți a documentului relevant privind transferul "(clauza 1 a articolului 556 din Codul civil al Federației Ruse; evidențiat de mine. - Frasin.). În al doilea rând, transferul este începutul numărătoarei inverse pentru depunerea cererilor pentru defecte ale produsului (articolul 477 din Codul civil al Federației Ruse). În al treilea rând, prezența sau absența dreptului de proprietate asupra unei proprietăți este un fapt esențial pentru determinarea metodei de protecție a drepturilor (de exemplu, acțiune de revendicare prezentate numai în cazul pierderii posesiunii efective de către proprietar).
Deci, prezența în USRR a unei mențiuni privind înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare nu înseamnă că titularul dreptului este proprietarul bunului; transferul bunurilor imobile are o semnificaţie juridică independentă.
Act de înregistrare și contract real
Conceptul de contract real este absent în legislația rusă. În ceea ce privește doctrină, punctele de vedere ale cercetătorilor sunt împărțite: unii consideră tranzacțiile reale ca fiind o instituție de drept exclusiv german, alții încearcă să justifice existența unei astfel de instituții în dreptul rus. În cea mai mare parte, susținătorii repartizării tranzacțiilor reale includ tradiția (transferul) unui lucru mobil ca atare, deoarece tocmai din momentul tradiției ia naștere dreptul de proprietate asupra bunului transferat ca regulă generală (clauza 1). , articolul 223 din Codul civil al Federației Ruse).
Recunoașterea unui transfer ca tranzacție imobiliară are consecințe de amploare atunci când se face analogii cu imobiliare. Deci, într-o tranzacție imobiliară „se propune considera acordul părților privind transmiterea (constituirea) unui drept de proprietate (declarația părților privind transmiterea drepturilor) și act de înregistrare de stat "(subliniat de mine. - Frasin.).
Cât de justificată este această poziție?
La Roma, tradiția era văzută ca o modalitate de dobândire a dreptului de proprietate prin transferarea unei persoane către alta a posesiunii efective a unui lucru pentru a transfera proprietatea asupra acestui lucru; tradiţia era apreciată ca un contract.
Dezvoltarea inițială a doctrinei tranzacțiilor reale aparține condeiului lui Savigny. Specificul modelului german al transferului de proprietate în comparație cu dreptul roman constă în pronunțarea unui moment volitiv (coordonarea voințelor subiecților de a transfera dreptul) dincolo de tradițieși extragerea acesteia din tranzacția obligatorie. Tradiția a început să fie interpretată ca un fapt juridic special (acțiuni reale), care numai în prezența unui contract real dobândește o calitate juridică deosebită de act juridic. Astfel, accentul principal a fost mutat de la tradiție la un contract de proprietate, iar tradiția a început să îndeplinească cerințele de publicitate într-o tranzacție imobiliară. După cum scria Savigny, „un contract real, în ceea ce privește forța reală și consecințele sale juridice, trebuie, pe de o parte, să fie abstractizat de realitatea tranzacției subiacente și, pe de altă parte, trebuie să fie izolat și de tradiție. însuși” (vezi: Citat din). Pentru a transfera proprietatea în Germania, un acord privind transferul drepturilor de proprietate trebuie completat cu un act de transfer al unui lucru mobil (efectuarea unei înscrieri în cartea funciară - pentru imobile). Transferul (înscrierea în cartea funciară) este atât o condiție pentru valabilitatea unui contract de proprietate, cât și o parte a structurii juridice pe baza apariției drepturilor de proprietate.
Potrivit unuia dintre experți, „diferența sistemul rusesc transfer de proprietate în baza unui acord de la german, constând în faptul că primul nu are cunoștință de niciunul acord special asupra transferului de proprietate, separat, ca Einigung-ul german, de transferul lucrurilor (desigur, există un acord, dar este imanent în tradiția însăși ca acțiune concertată), așa cum principiul abstractității unui contract de proprietate îi este necunoscut, nu împiedică deloc folosirea categoriilor germane ale unei tranzacții dispoziționale și de proprietate și în dreptul rus „(sublinierea mea. - Frasin.).
Această opinie este discutabilă. Existența unui „acord” în transferul conform legii ruse nu a fost dovedită de autor. Legea rusă nu permite ca transferul să fie tratat ca un acord privind transferul proprietății și/sau proprietății. Codul civil al Federației Ruse „nu știe drept separat posesia și, prin urmare, părțile nu se pot pune de acord asupra transferului sau constituirii acesteia. Posesia este o relație reală, putere economică și, prin urmare, succesiunea în posesie este imposibilă.” echivalează cu livrarea către transportator pentru a fi trimis destinatarului sau livrarea către o organizație de comunicare pentru transferul către dobânditor a lucrurilor înstrăinate fără obligația de livrare. „Legea nu definește esența transferului unui lucru ca modalitate de transmitere a dreptului, nu rezolvă problema natura juridica" .
Potrivit § 929 BGB „pentru transferul dreptului de proprietate asupra unui lucru mobil, este necesar ca proprietarul predat lucrul achizitor și amândoi au fost de acord că dreptul trebuie să treacă"(sublinierea mea. - Frasin.). În legislația rusă, sunt necesare alte condiții pentru transferul dreptului de proprietate: un valabil contract cu caracter obligatoriu privind înstrăinarea (clauza 2, articolul 218 din Codul civil al Federației Ruse) și transferul de lucruri (articolele 223, 224 din Codul civil al Federației Ruse). Această diferență nu ne permite să recunoaștem transferul în Rusia ca un analog al contractului in rem german. Există, de asemenea, o diferență semnificativă în ceea ce privește imobilul. Potrivit § 873 (1) GGU „pentru a transfera dreptul de proprietate asupra unui teren... este necesar un acord între persoana îndreptățită și cealaltă parte privind modificările drepturilor și modificările la cartea funciară...” (subliniat de pe mine. - Frasin.). În Rusia, pentru a transfera dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare, aveți nevoie de: un valid contract cu caracter obligatoriu(Clauza 2, articolul 218 din Codul civil al Federației Ruse) și înregistrarea dreptului în USRR (articolul 131, clauza 2, articolul 8 din Codul civil al Federației Ruse). Spre deosebire de regulile rusești esența interpretării transferului de proprietate în dreptul german se bazează tocmai pe principiul abstractității unui contract real, pe absența unei legături între acesta și o tranzacție obligatorie.
Există o opinie că utilizarea principiului separării obligațiilor și tranzacțiilor cu proprietate nu este în niciun fel legată de ideea „nu atât de fericită” a naturii abstracte a contractelor de proprietate. Totuși, sensul teoriei lui Savigny nu era în separarea tranzacției reale de obligație în legătură cu diferența de consecințe generate de acestea, ci tocmai în faptul că transfer drepturi și-a găsit justificarea într-o tranzacție imobiliară și nu a depins de obligație. În același timp, transferul rusesc duce la transferul dreptului de proprietate numai dacă tranzacția obligatorie este valabilă. De asemenea, este important ca regula generală privind transferul proprietății în momentul transferului în Federația Rusă să fie dispozitivă: transferul drepturilor poate avea loc în momentul încheierii contractului și în momentul plății etc. . (Clauza 1, articolul 223 din Codul civil al Federației Ruse). Într-o astfel de situație, transferul în mod clar nu transferă proprietatea. GGU nu oferă posibilitatea de a schimba momentul transferului dreptului de proprietate la voința părților la acord.
Potrivit omului de știință rus, acest lucru nu schimbă situația pentru dreptul rus, deoarece transferul are în orice caz un efect de drept real: proprietarul dobândește posibilitatea de a se apăra prin intermediul legii reale (articolul 305 din Codul civil al Federația Rusă). Dar esența doctrinei tranzacțiilor imobiliare în temeiul dreptului german constă în transferul ca urmare a încheierii unei tranzacții imobiliare. drept de proprietate. Savigny „a pornit de la faptul că este necesar să se separe de sfera tranzacției cauzale voința „reală”, adică voința părților de a trece lucrul în proprietate...”.
Chiar dacă admitem ipotetic posibilitatea izolării voinței care vizează tranziția drept real, pentru a face din ea centrul unei tranzacții imobiliare și pentru a dovedi existența acesteia din urmă în Federația Rusă, este imposibil să se evidențieze cu același succes voința care vizează transferul proprietății efective, întrucât nu este un drept. . Cu greu este posibil să recunoaștem ca subiect al unei tranzacții imobiliare „transferul posibilității de protecție juridică de proprietate”. Protecție acordată proprietarului prin lege.
În mod caracteristic, în Germania, pentru executarea unui contract de închiriere este suficient difuzat lucruri bazate pe obligatoriu contract, întrucât nu există un drept real. În același timp, și în Germania, contractul de închiriere are „semne de proprietate”, de exemplu, dreptul de a urma în relația de închiriere a locuințelor (§ 566 GGU); chiriașul are posibilitatea de a se apăra printr-o creanță posesorie (§ 861, 869 GGU). Inca transferul de proprietate este considerată în Germania nu ca o tranzacție, ci ca un comportament legal (Rechtshandlung), prin urmare, regulile privind tranzacțiile nu îi sunt aplicabile.
Este important ca în Federația Rusă, exprimarea voinței de transfer în tranzacția în sine este suficientă: nici spiritul, nici litera legii nu impun repetarea acestei acțiuni „în timpul transferului”. De aceea să transferăm lucrurile cu referință pentru o obligație poate fi forțat prin instanță (articolul 398 din Codul civil al Federației Ruse), ceea ce, ca regulă generală, este imposibil în legătură cu încheierea unui contract, deoarece libertatea contractului este un principiu al dreptului civil. Dependența transferului dreptului de proprietate de valabilitatea tranzacției cu obligația se manifestă și în necesitatea de a se referi pe ea nulitatea în aplicarea restituirii.
Cel mai clar, eroarea abordării luate în considerare se manifestă în analiza transferului dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare. Aparent, o cerere de înregistrare a unui drept și (sau) a unui act de înregistrare ar trebui să fie recunoscută ca o „tranzacție reală” care stă la baza transferului de proprietate asupra bunurilor imobiliare.<1>.
<1>E.A. consideră cererea de transmitere a drepturilor și actul de înregistrare ca o tranzacție reală de transfer de drepturi imobiliare. Baranov.
Cu toate acestea, includerea unui act public de înregistrare în conceptul de tranzacție este incorectă, întrucât înregistrarea este un act extern tranzacției; nu parte la tranzacție, nu poate afecta în niciun fel conținutul tranzacției. Depunerea unei cereri de înregistrare este, de asemenea, o acțiune administrativă, abia începe procedura de inregistrare. În mod corect s-a reținut că cererea către autoritatea de înregistrare „se referă la actiuni procedurale, dar în niciun caz la categoria unei expresii de voință la încheierea unei tranzacții ". În mod caracteristic, în Federația Rusă, transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare poate avea loc fără o cerere depusă în comun la autoritatea de înregistrare. La semnarea unui acord notarial. privind înstrăinarea bunurilor imobile, înregistrarea dreptului este posibilă fără acțiuni suplimentare ale părților - prin depunerea cererii de înregistrare la notar (clauza 1, articolul 16 din Legea înregistrării). hotărâre privind satisfacerea cererii de înregistrare formulată împotriva părții la tranzacție care sustrage înregistrarea (clauza 3 a articolului 551 din Codul civil al Federației Ruse). Toate aceste acțiuni au loc pe baza unei tranzacții obligatorii.
Un contract real în Germania este considerat o tranzacție căreia i se aplică prevederile generale ale CCG privind tranzacțiile, inclusiv regulile de contestare. Acest lucru ar trebui să însemne, în legătură cu construcția de „tranzacții cu proprietate rusească”, posibilitatea de a contesta în conformitate cu regulile privind nulitatea tranzacțiilor cerere de înregistrare și (sau) act de înregistrare. Dar acest lucru este absurd tocmai din cauza naturii de drept public a acestuia din urmă.
Cele de mai sus subminează poziția privind existența contractelor reale în dreptul rus și indică imposibilitatea calificării unei cereri de înregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și (sau) a unui act de înregistrare a drepturilor ca tranzacție reală.
* * *
Cum se evaluează actul de înregistrare?
În ciuda faptului că actul specificat nu poate fi recunoscut drept „juridic nenormativ”, acesta trebuie calificat drept drept public (administrativ), întrucât este adoptat în măruntaie. sector public drepturi de către o agenție guvernamentală. dar actele administrative trebuie separate asupra actelor cu caracter administrativ care stabilesc, modifică, anulează drepturile și obligațiile unor anumite persoane („acte juridice nenormative” conform definiției lor tradiționale), precum și actele care nu produc astfel de consecințe. În literatură s-a dat punctul de vedere al unuia dintre specialiști, care a distins pe bună dreptate actele Managementul operational care servesc ca mijloc de organizare şi dirijare raporturi de drept civil, predeterminarea esenței și conținutului consecințelor generate de acestea, și acte administrative controlul statului, care servesc ca mijloc de exprimare relatii publice la acele sau alte raporturi de drept civil care se dezvoltă în afara inițiativei acestui organ de conducere, al căror conținut este stabilit în condițiile legii de către părțile însele. relaţiile civile. Suficient de exactă pentru desemnarea celui de-al doilea grup de acte este caracterizarea lor ca fiind legalizantă. Legalizarea este de obicei definită ca dăruire efect juridic orice act, acțiune<2>. Faptele juridice de natură legalizatoare pot include și înregistrarea unei persoane juridice, înregistrarea emisiunii de valori mobiliare etc.
<2>Vezi: Marele Dicționar Enciclopedic // www.academic.ru/misc/enc3p.nsf/ByID/NT0002B2FA; Dicţionar de drept// dic.academic.ru/dic.nsf/lower/15820.
Caracterul legalizator al actului de înregistrare este exprimat în cele ce urmează. Persoanele care depun documente pentru înregistrare efectuează toate acțiunile în funcție de acestea în prealabil pentru apariția drepturilor civile, sarcinilor, tranzacțiilor. Apare însă un drept înregistrat, o grevare, iar o tranzacție dă naștere unui raport juridic, numai dacă statul este de acord cu aceasta, recunoaște legitimitatea apariției obiectului înregistrat și îl legaliză. Pentru cazuri rare de înregistrare confirmatoare natura (de exemplu, înregistrarea dreptului de proprietate dobândit prin moștenire), valoarea legalizatoare a actului de înregistrare a dreptului se manifestă prin confirmarea dreptului de către stat și prevederea posibilității exercitării acestui drept.
Deci, actul de înregistrare de stat a drepturilor, sarcinilor și tranzacțiilor cu privire la bunuri imobiliare este un fapt juridic care este un act administrativ cu caracter legalizator pentru obiectele înregistrate (drepturi, tranzacții, sarcini).
În literatura de specialitate sunt uneori citate opinii că, deși drepturile asupra bunurilor imobiliare apar din momentul înregistrării, „dar nu pe baza acesteia (înregistrării), baza dreptului este alte fapte juridice” . de exemplu, oferte. Este dificil să fii de acord cu acest punct de vedere. Mai exact, înregistrarea drepturilor este calificată ca un fapt juridic independent de compoziție juridică complexă - baza apariției drepturilor asupra bunurilor imobiliare, întrucât, de regulă, fără o astfel de înregistrare, un drept nu poate apărea.
Bibliografie
- Alekseev V.A. Înregistrarea drepturilor de proprietate. M.: Prospekt, 2001. S. 26.
- Chubarov V.V. Probleme de reglementare legală a bunurilor imobiliare. M.: Statut, 2006.
- Yakovleva A.V. Litigii privind înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare // Legislație. 2005. N 1.
- Pokrovsky I.A. Principalele probleme ale dreptului civil. M.: Statut, 2009. S. 196.
- Bazanov I.A. Originea ipotecii moderne. Ultimele tendinţe în dreptul patrimonial în legătură cu sistemul modern al economiei naţionale. M.: Statut, 2004. S. 452.
- Skvortsov O.Yu. Tranzacții imobiliare comerciale. M., 2006.
- Egorov A.V., Erokhova M.A., Shirvindt A.M. Generalizarea problemelor problematice ale aplicării de către instanțele de arbitraj a normelor Codului civil al Federației Ruse cu privire la metodele dreptului proprietății de protecție a drepturilor // Buletinul de drept civil. 2007. Nr. 4.
- Sklovsky K.I. Proprietatea în dreptul civil. M.: Statut, 2008.
- Vasiliev G.S. Cu privire la unele probleme de transfer de proprietate în baza contractului // Buletinul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse. 2008. N 4. S. 28.
- Tolstoi Yu.K. Conceptul dreptului de proprietate // Probleme de drept civil și administrativ. L., 1962. S. 149.
- Iuşkevici V.A. Despre dobândirea posesiunii sub dreptul roman. M., 1908. S. 93, 94.
- Sukhanov E.A. Despre tipurile de tranzacții în dreptul civil german și rus // Buletinul de drept civil. 2006. N 2. S. 5 - 26.
- Baranova E.A. Cifra de afaceri imobiliară în dreptul rus și german: un studiu comparativ: rezumatul tezei. dis. ... cand. legale Științe. M., 2005.
- Beklenișcheva I.V. Conceptul de contract de drept civil (cercetare juridică comparativă): Rezumat al tezei. dis. ... cand. legale Științe. Ekaterinburg, 2004, p. 17.
- Drept civil: Manual: În 3 volume / Ed. A.P. Sergheev. M.: TK Velby, 2008. V. 1. S. 443. (Autorul capitolului este Krasheninnikov E.A.)
- Novitsky I.B. Fundamentele dreptului civil roman. M.: Zertsalo, 2007. S. 93.
- Vasilevskaya L.Yu. Doctrina tranzacțiilor reale în dreptul german. M.: Statut, 2004.
- Baur J.F., Sturner R. Sachenrecht. 17. Aufl. Munchen: C.H. Beck, 1999.
- Tuzov D.O. Despre tradiție ca un adevărat contract în dreptul civil rus // Buletinul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse. 2007. Nr. 8.
- Vasiliev G.S. Transferul unui lucru mobil // Buletinul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse. 2006. Nr. 12.
- Brehm W., Berger C. Sachenrecht. 2.uberarb. Aufl. Tubinga: Mohr Siebeck, 2006. S. 13.
- Zhalinsky A., Rericht A. Introducere în dreptul german. M.: Spark, 2001. S. 322.
- Larenz, Wolf. Allgemeiner Teil des Burgerlichen Rechts. 8. Aufl. Munchen, 1997. S. 450.
- Schapp Ya. Sistemul dreptului civil german. M.: Relații internaționale, 2006. S. 98 - 100.
- Wieling H.J. Sachenrecht. Berlin; Heidelberg: Springer-Verlag, 2007. S. 53, 55.
- Venkshtern M. Fundamentals of property law / Problems of civil and business law in Germany // M .: BEK, 2001. P. 193.
- Krasavchikov O.A. Fapte juridice în dreptul civil sovietic // Categorii de știință a dreptului civil. Lucrări alese: În 2 vol. M.: Statut, 2005. Vol. 2. S. 183.
- Korshunova N. Înregistrare incontestabilă // Ezh-Avocat. 2004. Nr. 16.
A.V. Shvabauer
Cabinet de avocatură
„Egorov, Puginski,
Afanasiev & Partners
specialist
prin dreptul civil
proces civil si arbitral